מילאד פארס נ. רשות הפיתוח באמצעות באמצעות רשות מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 8202/16 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8202/16 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ח' מלצר כבוד השופט א' שהם כבוד השופט מ' מזוז המערער: מילאד פארס נ ג ד המשיבים: 1. רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל – מחוז חיפה 2. עמידר חברה לאומית לשיכון בישראל בע"מ 3. משה מזרחי 4. סעיד אבתיסאם ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בתיק ה"פ 15953-05-15 שניתן ביום 24.8.2016 על ידי כב' השופטת עדי חן-ברק תאריך הישיבה: י' בניסן התשע"ח (26.3.2018) בשם המערער: עו"ד שמעון צח בשם המשיבה 1: עו"ד איילת עומר-ליפשיץ בשם המשיבה 2: עו"ד גולן אהוד; מישאל גרשון בשם המשיב 3: בשם המשיבה 4: עו"ד קרן אבידן בעצמה פסק-דין השופט מ' מזוז: 1. המערער התגורר כדייר מוגן בבניין בחיפה שהיה בבעלותה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ונוהל על ידי עמידר. בשנת 1997 רכש שתי חנויות צמודות בקומת הקרקע בבניין ושטח חניה צמוד להן, וכן את הזכויות בגג הבניין, אף שאין חיבור פיזי בין הגג לחנויות אלא בין הגג לדירתה של המשיבה 4, אבתיסאם סעיד (להלן: סעיד). להסכם המכר בין עמידר למערער צורף תשריט עליו סומנו השטחים שרכש המערער וכן נספח שכותרתו "תנאי הסכם המכר". בסעיף 14 לנספח נקבע כי עמידר תהיה רשאית לשנות את ההצמדות בכל דירה על פי שיקול דעתה, ובסעיף קטן (ג) נקבע במפורש כי עמידר "רשאית להוציא את גג הבנין ואת החצר ושטחי הקרקע שמסביבו ו/או בתוכו מכלל הרכוש המשותף, ושהם יישארו בבעלותה.... ו/או יוצמדו על ידה ליחידה כלשהיא בבנין לפי שיקול דעתה ובחירתה הבלעדיים". 2. בשנת 2000 רכש המשיב 3, משה מזרחי (להלן: מזרחי), את זכויות הדיירות המוגנת של משפחת בטש שהחזיקה בחלקים אחרים בבניין; וכעולה מסיכומי רמ"י ועמידר, בשנת 2010 רכש מזרחי את זכויות הבעלות בשטח וכן הוצמד לחלקתו שטח של החצר הכולל שביל גישה לחלקים מיחידות המבנה ומדרגות לדירתה של סעיד. שטח החצר הזה הוא החצר שבמחלוקת. בשנת 2007 נחתם הסכם מכר בין עמידר לבין סעיד, במסגרתו רכשה סעיד את הדירה שבה התגוררה שנים רבות כדיירת מוגנת (הדירה מעל חנויותיו של המערער), והחצר שבמחלוקת הוצמדה לה. 3. המערער, אשר מעוניין בחצר על מנת לבנות דרך גישה (מדרגות ומעלית) אל גג הבניין, הגיש לבית המשפט המחוזי בחיפה המרצת פתיחה שבה ביקש כי בית המשפט יצהיר שהחצר שבמחלוקת היא רכוש משותף של כלל בעלי היחידות, וכי לא היה מקום להצמידה ליחידות שרכשו מזרחי וסעיד. 4. בקשת המערער נדחתה. בית המשפט קבע כי החצר שבמחלוקת מעולם לא הוצמדה לחלקו של המערער. יתר על כן, הודגש כי אף שבתשריט שצורף להסכם עם המערער, צוין כי החצר שבמחלוקת היא רכוש משותף, בצד התשריט נכתב כי החלקים ח' ט' (שהם החצר המשותפת) צמודים לדירה שנמכרה לימים למזרחי. זאת ועוד, נקבע כי בהתאם לסעיף 14 לנספח עמדה לעמידר הזכות להוציא את החצר המשותפת מכלל הרכוש המשותף ולהצמידה ליחידה אחרת. כן נקבע, כי בענייננו התייחסה עמידר באופן קונקרטי וספציפי לחצר שבמחלוקת בגדרי הסכם המכר עם המערער (סעיף 14(ג) לנספח), בהתאם להלכה הפסוקה לפיה מוכר הרוצה להוציא חלק מהרכוש המשותף חייב לעשות זאת בלשון מפורשת. גם מבחינה מהותית נקבע כי לא עולות תהיות מההחלטה להצמיד את החצר שבמחלוקת ליחידות של מזרחי וסעיד, וכי יש בכך היגיון. זאת, שכן בחצר יש מדרגות המובילות לדירתה של סעיד, והיא צמודה לחזית חלק מיחידות מזרחי ואף שמשה בפועל את מזרחי ואת קודמו, משפחת בטש, במשך שנים. ואף אם היו עולות תהיות מההחלטה להצמיד דווקא ליחידות של מזרחי וסעיד, אין בכך משום הפרה או מצג של התחייבות כלפי המערער. בית המשפט דחה גם את טענת המערער לפיה חתימתה של עמידר על בקשה להיתר בניה שהגיש המבקש בשנת 1998 ובשנת 2005 מעידה על כך שלא היה מקום להצמיד את החצר שבמחלוקת. הודגש כי חתימת עמידר נעשתה לפני הצמדת החצר שבמחלוקת לחלקות של מזרחי וסעיד; כי החתימה נעשתה לצרכי תכנון בלבד, כפי שהודגש על ידי עמידר בזמן אמת; וכי ממילא תוקף ההיתר שניתן למערער פג בשנת 2000 והוא לא בנה את שביקש, ובשנת 2005 נדחתה בקשתו לקבלת היתר בין היתר משום שהבקשה כללה שטח שאינו שייך למערער. לבסוף נקבע כי המערער לא הציג כל ראיה המוכיחה שהוא לא יכול לבנות את המדרגות והמעלית על השטח שלו. נוכח האמור נדחתה בקשת המערער. ומכאן הערעור. 5. בערעורו שב ומעלה המערער את הטענות שהעלה בפני בית משפט קמא והסתייג מקביעות בית המשפט שדחה טענותיו אלה. נטען כי סעיף 14(ג) לנספח לא עונה על התנאים שנקבעו בהלכה הפסוקה ביחס להוצאת חלקים מהרכוש המשותף; כי סעיף 14(ג) לנספח הוא סעיף בחוזה אחיד; וכי רמ"י ועמידר פעלו בחוסר תום לב שכן בהסכמה שניתנה על ידי עמידר בשעתו לבקשה להיתר שהגיש המערער היה משום הבטחה להתיר לו שימוש בחצר שבמחלוקת, ולא להצמיד את החצר המשותפת לנכסים של סעיד ושל מזרחי. לטענתו, לא היה מקום לקבוע כי אין לייחס משמעות לחתימה של עמידר על הבקשה להיתר בניה שהגיש המערער, וכן לא היה מקום לקבוע כי ההצמדה לדירות של סעיד ומזרחי הן צעד מתבקש והגיוני. 6. מטעם עמידר ורמ"י, שהגישו סיכומים נפרדים אך דומים בתכנם, נטען כי יש לדחות את הערעור, משום שמדובר בערעור על קביעות עובדתיות של בית משפט קמא (הודגש כי בית המשפט אף ערך סיור בבניין והתרשם בעצמו מהשטח שבמחלוקת). כן נטען שיש לדחות את הטענה כי הובטח למערער השימוש בחצר שבמחלוקת. צוין כי הטענה נדונה ונדחתה לגופה בפסק הדין, וכי מעבר לכך, בעת רכישת הזכויות בגג המערער היה מודע לכך שדרך הגישה היחידה לגג היא באמצעות דירתה של סעיד. עוד נטען שיש לדחות את הטענה בדבר בטלות סעיף 14 בשל היותו סעיף בחוזה אחיד, שכן המערער אף לא טען כי מדובר בתניה מקפחת המצדיקה את ביטולו של ההסכם. אשר לחתימת עמידר על בקשות המערער להיתרים נטען כי זו אינה מלמדת על זכויות של המערער, שכן בחתמה על הבקשה משנת 1998 ציינה עמידר במפורש כי החתימה היא לצרכי תכנון בלבד, ובפועל המערער לא בנה את היחידות ותוקף ההיתר שניתן לו פג זה מכבר. ואשר לבקשת המערער משנת 2005, זו נדחתה בשל התנגדות עמידר מהטעם שהבקשה כוללת בניה בשטח שאינו בבעלות המערער, ועמידר אף טענה כי חתימתה זויפה. לבסוף נטען כי הבניין לא נרשם כבית משותף וממילא אין יסוד לטענות המערער בנוגע ל"רכוש משותף". 7. מזרחי וסעיד מצדם סמכו ידם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. סעיד, שאינה מיוצגת, הוסיפה כי היא מתנגדת לכל בניה בחצר שבמחלוקת משום שהדבר יוביל לפגיעה בערך הדירה, בנוף ובפרטיותה. 8. לאחר שבחנו בעיון את טענות הצדדים, בכתב ובעל-פה, ואף לאחר ששמענו שעה לא קצרה את טיעוני בא כוח המערער בפנינו, לא מצאנו עילה להתערבותנו בפסק דינו של בית משפט קמא, ועל כן החלטנו לדחות את הערעור. 9. ערעור המערער, רובו ככולו, מכוון נגד ממצאים עובדתיים שקבע בית משפט קמא. הטענות שהועלו בפני בית משפט קמא והמועלות עתה בשנית, נדחו בפסק דין מנומק כדבעי, והמערער לא השכיל לבסס עילה כלשהי העשויה להצדיק את התערבותנו בפסק הדין קמא. 10. כידוע, "אין בית משפט שלערעור מתערב בממצאים עובדתיים, אינו בוחן מהימנותם של עדים ואף אינו מעמיד עצמו במקום הדרגה הראשונה בבחינת המסכת העובדתית שנפרשה לפניו, אלא אם כן בולטת על פני הפסק טעות משפטית שורשית או שהדברים מופרכים על פניהם ובלתי סבירים" (ע"א 501/84 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מירון, פ"ד מב(2) 89, 99 (1988); ע"א 640/85 קופר נ' איגוד המוסכים, פ"ד מד(1) 594, 598 (1990); ע"א 351/16 ברכה נ' חונוביץ (14.2.2017)). 11. בנסיבות אלו, אנו מאמצים אפוא את הממצאים העובדתיים והמשפטיים שנקבעו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ודוחים את הערעור מתוקף סמכותנו לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, לאחר שמצאנו כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין; כי הממצאים העובדתיים תומכים במסקנה המשפטית; וכי אין לגלות בפסק הדין טעות שבחוק. 12. אשר על כן הערעור נדחה. המערער יישא בהוצאות ושכר טרחת עורך-דין של המשיבים 3-1 בסכום כולל של 7,500 ₪ לכל אחד, ובהוצאות המשיבה 4, שטענה לעצמה, בסכום כולל של 2,500 ₪. ניתן היום, ‏י"ג בניסן התשע"ח (‏29.3.2018). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 16082020_B07.doc סח+אב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il