עזרא הררי רפול נ. שבתאי (סרז') מילר

18 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 8150/19 לפני: כבוד המשנה לנשיאה נ' הנדל כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופט ע' גרוסקופף המערערים: 1. עזרא הררי רפול 2. שמחה הררי רפול 3. מרים פדידה (הררי רפול) 4. יאיר הררי רפול 5. עמנואל הררי רפול 6. אורה כהן (הררי רפול) נ ג ד המשיבים: 1. שבתאי (סרז') מילר 2. אופיר ברמץ 3. דור ברמץ 4. רועי ברמץ 5. אורי ברמץ 6. ארליך מילר 7. חנה גלמן 8. גדעון מילר 9. אורה בר נון 10. לשכת רישום מקרקעין – ירושלים ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ירושלים מיום 24.10.2019 בה"פ 64393-06-18, שניתן על ידי כב' השופט ארנון דראל תאריך הישיבה: י"א באדר התשפ"א (23.2.2021) בשם המערערים: עו"ד יוסי לבן; עו"ד כרמי זקן בשם המשיב 1: עו"ד שלומי שלום; עו"ד יהלי כהנוב פסק-דין השופט ע' גרוסקופף: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ארנון דראל) בה"פ 64393-06-18 מיום 24.10.2019, וכן על החלטת ביניים שניתנה על ידי אותו המותב בהליך זה ביום 30.7.2019, במסגרתם הוכרעה מחלוקת שהתגלעה בין הצדדים באשר לזכויותיהם בבית משותף שברחוב מרכוס 2 בירושלים. ליבת המחלוקת, בה ממוקד הערעור דנן, נוגעת לקביעת בית המשפט קמא כי העיקולים ההדדיים שהוטלו על הדירות מושא הסכסוך נועדו אך להבטיח את רישומן על שם בעליהם, ולא למילוי חיובים כספיים נלווים של הצדדים. רקע והליכים קודמים עניינו של ערעור זה בזכויות הצדדים בדירות שבבית משותף בן מספר קומות, המצוי ברחוב מרכוס 2 בירושלים (הידוע גם כחלקה 1 בגוש 30022. להלן: הבית המשותף). במרכז המפלס שעל גג הבית המשותף עמדה, תחילה, דירה בשטח של 68 מ"ר (להלן: הדירה המקורית), כך שבשני צדדיה נותרו שני שטחי גג עליהם לא היה בינוי. לדירה המקורית, שנרשמה כתת חלקה 8 (להלן: תת חלקה 8), הוצמדו בתקנון הבית המשותף הן הגג שלה והן שני שטחי הגג שבצדדיה (להלן: שטחי הגג המוצמדים). הדירה המקורית נרכשה על ידי המערערים, בני משפחת הררי-רפול (להלן: המערערים). ביום 13.5.1992 התקשרו המערערים עם מר היינץ יוליוסבורג ומר בני פלינט (להלן: היזמים), שאינם צד להליך דנן, בהסכם קומבינציה (להלן: הסכם הקומבינציה). בעקבות הסכם הקומבינציה, נהרסה הדירה המקורית ובמקומה נבנו שתי קומות חדשות בעלות שטח מבונה של כ-170 מ"ר כל אחת (להלן: שתי הקומות החדשות): בקומה התחתונה מבין השתיים נבנו שתי דירות (להלן: הקומה התחתונה), ובקומה מעליהן נבנתה דירה אחת (להלן: הקומה העליונה). מכוחו של הסכם הקומבינציה גם נרשמה ביום 9.9.1998 הערת אזהרה לטובת היזמים על זכויותיהם של המערערים בתת חלקה 8 (להלן: הערת האזהרה לטובת היזמים). בגין שינויים אלה בבית המשותף התגלעו מחלוקות שונות בין היזמים והמערערים ובין בעלי דירות אחרות בבית המשותף (המשיבים 9-2. להלן: השכנים). כך, מחלוקת שעניינה בנזקים שנגרמו לשכנים במהלך בניית שתי הקומות החדשות הוכרעה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 542/95 גלמן נ' הררי-רפול (13.6.2007) (להלן: ת"א 542/95), שם נקבע כי המערערים והיזמים חייבים, יחד ולחוד, לשלם לשכנים סך של 900,000 ש"ח בתוספת שכר טרחה. במאמר מוסגר, יצוין כי משלא שולם הסכום האמור נקטו השכנים בהליכי הוצאה לפועל נגד המערערים והיזמים, ובעקבות כך שילמו היזמים לבדם לשכנים את נזקיהם, ועל כן המחלוקת שנותרה בעניין זה נוגעת ליחסים שבין המערערים ליזמים בלבד. כמו כן, בבית משפט זה הוכרעה מחלוקת נוספת בין הצדדים באשר לניצול זכויות הבנייה על שטחי הגג המוצמדים. נקבע כי מעבר לבניית הקומה התחתונה מבין שתי הקומות החדשות, ולבניית קומה עליונה נוספת בשטח ובמיקום הדירה המקורית בלבד – המערערים לא היו רשאים לנצל את אחוזי הבנייה בגג הבית המשותף ללא הסכמת השכנים (ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול, פ"ד נד(3) 389 (2000) (להלן: עניין גלמן)). הווה אומר: בבניית הקומה העליונה תוך חריגה משטח וממיקום הדירה המקורית, ניצלו המערערים שלא כדין זכויות בניה שהיו שייכות לכלל בעלי יחידות הדיור בבית המשותף. המחלוקת הכספית בין הצדדים שצמחה, מטבע הדברים, ממצב דברים זה – טרם יושבה (להלן: מחלוקת זכויות הבניה עם השכנים). מחלוקת זו חשובה לענייננו, מאחר שההימנעות מהסדרתה הערימה קשיים על רישום הדירות בשתי הקומות החדשות על שם המערערים והיזמים, בהתאם להסכם הקומבינציה. במקביל לכך, נפלו מחלוקות אף בין המערערים לבין היזמים, חלקן בעקבות שינוי הנסיבות שנוצר מפסק דינו של בית משפט זה בעניין גלמן, וחלקן מטעמים אחרים. על פי המוסכם בין המערערים והיזמים, התבררו המחלוקות ביניהם בבוררות, שבגדרה ניתנו חמישה פסקי בוררות, אשר יתומצתו, במידה הנדרשת לענייננו, להלן: פסק הבוררות החלקי הראשון מיום 27.7.2003 (להלן: הפסק הראשון) – ניתן על ידי עורך הדין (לימים השופט ומבקר המדינה) יוסף שפירא (להלן: הבורר שפירא). במסגרתו, ובעקבות פסק הדין בעניין גלמן, הוגדר ניצול זכויות הבנייה שלא כדין בבית המשותף כ"תקלה" (להלן: "התקלה"), ונקבע כי האחריות בגינה "נופלת על שני הצדדים" וכן כי "יהא זה צודק בנסיבות העניין לחלקה באופן שהמוכר [המערערים] אחראי ב-35% ואילו הבונה [היזמים] ב-65%". פסק הבוררות החלקי השני מיום 29.3.2004 (להלן: הפסק השני) – ניתן (כמו גם יתר פסקי הבורר להלן) על ידי עורך הדין יוסף תוסייה-כהן (להלן: הבורר). בגדרו נקבע כי הדירה בקומה העליונה תימסר ליזמים. כן נקבע בפסק השני כי "כדי לאפשר לתובעים [היזמים] סיום ההליכים המשפטיים עם השכנים בבניין ולאור העובדה כי בהעדר הסדר עם שכנים אלה לא ניתן לקבל תעודת גמר, אף לא לרשום את הדירה [בקומה העליונה] בלשכת רישום המקרקעין", על המערערים לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר על מנת "להגיע לכל הסדר הן בענין הכשרת הדירה [בקומה העליונה] לרבות בענין חלוקתה, בענין רישומה אצל רשם המקרקעין ובכלל בכל ענין הנוגע למימוש מלוא זכויות התובעים [היזמים] בדירה זו". פסק הבוררות החלקי השלישי מיום 26.9.2005 (להלן: הפסק השלישי) – בו צוין כי הוצע למערערים וליזמים הסדר פשרה חלקי שיאפשר לכל צד לקבל יחידה בבעלותו המלאה, וכן על מנת "לנהל את החלק האחרון של הבוררות בנושא ההשלכות הכספיות והתביעות הכספיות שיש לצד אחד ממשנהו ללא לחץ ונזק מתמשך כשהדירות עומדות ריקות". עם זאת, צוין כי חרף הסכמת הצדדים להצעת הפשרה, טרם החתימה עליה "עלתה שאלה ביחס לשיתוף פעולה בכל הקשור לרישוי בניית המעלית, רישום הדירות ומציאת הסדר עם השכנים". בהמשך לכך נקבע, "ברוח הסדר הפשרה", כי חלף האמור בפסק השני, שתי הדירות בקומה התחתונה יירשמו על שם היזמים, ואילו הדירה בקומה העליונה תהא שייכת למערערים. עוד נקבע כי "החזקה בדירות נמסרת לצדדים במעמד מתן פסק בורר זה" (סעיף 3 לפסק הבורר), וכן נקבעו הדברים הבאים אשר מפאת חשיבותם לענייננו נביאם במלואם: "9. התובעים [היזמים] יהיו זכאים לרשום באופן מיידי את דירות א' ו-ב' [הדירות בקומה התחתונה] על שמם ולצורך כך יחתמו הנתבעים [המערערים] תוך 7 ימים מקבלת פסק בורר חלקי זה על יפוי כח בלתי חוזר המסמיך את הבורר לחתום על כל מסמך הנדרש לצורך ביצוע רישום זה. 10. הנני מורה כי ירשמו עיקולים הדדיים על דירות הצדדים להבטחת ביצועו של פסק הבורר. למרות האמור לעיל במידה וירצו התובעים [היזמים] בהסכמה ביניהם לצמצם את העיקול לדירה אחת ולממש את האחרת יגישו לבורר הודעה משותפת מטעם התובעים [היזמים] והעיקול יצומצם לאותה דירה שלא תמומש באותו שלב. 11. בתוך 7 ימים מקבלת פסק בורר חלקי זה יחתמו התובעים [היזמים] על יפוי כח בלתי חוזר אשר יאפשר לנתבעים [למערערים] גם לאחר העברת הדירות ע"ש התובעים [היזמים] להשלים הליכי תכנון ורישוי דירת הגג והמעלית, כמו כן רישום דירת הגג על שמם... 13. הנני מחייב הצדדים לפעול במשותף בנחרצות וביעילות על מנת למצוא הסדר עם השכנים בבית אשר יאפשר את רישום הדירות ואת תיקון רישום הבית המשותף..." פסק הבוררות החלקי הרביעי מיום 13.2.2006 (להלן: הפסק הרביעי) – במסגרתו נדונו מחלוקות כספיות בין המערערים והיזמים, בין היתר לעניין הפרש שווי הדירות בשתי הקומות החדשות, החזר בגין שכר הדירות ודמי שימוש, וקיזוז עבור תשלום הוצאות שונות. בתום דיון במחלוקות אלה נקבע כי על היזמים לשלם למערערים סך של 88,431 דולר. פסק הבוררות החלקי החמישי מיום 17.5.2009 (להלן: הפסק החמישי) – בו נקבעה חלוקת האחריות בין המערערים ליזמים ביחס לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 542/95. במאמר מוסגר, יצוין כי על רקע העובדה שהיזמים שילמו לבדם, כאמור, את החוב מכוח פסק דין זה, ביקשו הם לקזז בהתאם את חובם למערערים על פי פסקי הבוררות החלקיים. בהחלטת הבורר מיום 15.4.2008 נקבע כי תיק ההוצאה לפועל שפתחו המערערים נגד היזמים – יוקפא, ועיקול שהוטל על זכויות היזמים בבית המשותף לטובת המערערים יבוטל עם הפקדת סכום של 150,000 דולר בחשבון נאמנות (להלן: החלטת הבורר בסוגיית הקיזוז ו-חשבון הנאמנות, בהתאמה). חמשת פסקי הבוררות החלקיים הנ"ל אושרו כמקשה אחת בפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים במסגרת הפ"ב 43415-05-12 בורגר נ' עזרא (17.6.2012) (להלן: פסק הדין המאשר). בסמוך לאחר מכן, פנו המערערים והיזמים לבורר בבקשה להורות על רישום צו העיקול ההדדי שניתן בסעיף 10 לפסק השלישי (להלן: העיקולים ההדדיים, בהתאמה). בהחלטה מיום 20.8.2012 ציין הבורר כי הדירות בשתי הקומות החדשות טרם נרשמו על שם הצדדים וכי גם רישום הבית המשותף עדיין לא תוקן בהתאם למצב הדברים העדכני. בהמשך לכך, דחה הבורר בהחלטתו הן את הנוסח שהציעו המערערים והן את הנוסח שהציעו היזמים לרישום העיקולים ההדדיים שניתנו בפסק השלישי, וקבע כי נוסחו יהיה כדלהלן (להלן: החלטת הבורר בקשר לרישום העיקולים ההדדיים): "1. על יסוד פסק בורר חלקי מס' 3 שניתן על ידי ביום 26.09.05 במסגרת הליך בוררות שהתנהל בין הצדדים, הריני להורות על רישום עיקול על נכס ברח' מרכוס 2, ירושלים..., לשם הבטחת ביצוע של כל פסקי הבוררות כפי שאושרו על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בתיק הפ"ב 43415-05-12 לפי פסק דין מיום 17.06.12. 2. יובהר כי העיקול האמור הינו עיקול הדדי המתייחס הן לזכויות המבקשים [היזמים] והן לזכויות המשיבים [המערערים] בנכס הנ"ל." בעקבות החלטה זו, ביום 2.9.2012 נרשמו העיקולים ההדדיים על תת חלקה 8, שהייתה עדיין רשומה באותה העת על שם המערערים, ואשר במקומה הוקמו שנים קודם לכן שתי הקומות החדשות. ביני לביני, ביום 15.7.2007 רכש המשיב 1, מר שבתי (סרז') מילר (להלן: המשיב), מאת כל אחד מהיזמים את הדירה שקיבל בקומה התחתונה, כך שכיום שתי הדירות בקומה התחתונה הן בבעלות המשיב. מטעמים שיובהרו להלן, נדגיש כי במועד רכישת הדירות בקומה התחתונה על ידי המשיב, הרישום בפנקס הבתים המשותפים המתנהל בלשכת רישום המקרקעין בירושלים, הראה כי תת חלקה 8 בבית המשותף (קרי, הדירה המקורית) רשומה על שם המערערים, צמודים לה שטחי הגג המוצמדים, ורשומים עליה שני צווי עיקול שהוטלו במסגרת ת"א 542/95, והערת האזהרה לטובת היזמים משנת 1998. לעומת זאת, העיקולים ההדדיים, שניתנו כאמור במסגרת הפסק השלישי, לא היו רשומים במועד שבו רכש המשיב את הדירות בקומה התחתונה, והם נרשמו, כאמור, רק לאחר שניתנה החלטת הבורר בקשר לרישום העיקולים ההדדיים. יצוין בנוסף, כי בעקבות רכישת הדירות בקומה התחתונה על ידי המשיב נרשמה ביום 16.4.2008 הערת אזהרה לטובתו, גם היא על זכויות המערערים בתת חלקה 8 (להלן: הערת האזהרה לטובת המשיב). עוד יצוין כי במסגרת רכישת הדירות בקומה התחתונה הותיר המשיב סכום של כ-80,000 דולר בחשבון הנאמנות, שנועד, לשיטתו, לכסות את החוב הכספי שהוטל על היזמים כלפי המערערים בפסק הרביעי, לאור חששו מפני קשיים שיערימו המערערים בדרך לרישום הדירות בקומה התחתונה על שמו. על רקע זה, נפנה להליך מושא הערעור דנן. ביום 27.6.2018 פנה המשיב לבית המשפט קמא בהמרצת פתיחה, במסגרתה ביקש צו המורה על תיקון צו הבית המשותף באופן ששתי הדירות שרכש בקומה התחתונה "תירשמנה כחלקות משנה עצמאיות, ויתאפשר (סוף-סוף) למבקש לרשום את זכויותיו בהן" ללא כל זכות לצד שלישי. ביום 30.7.2019 נתן בית המשפט קמא החלטת ביניים, אשר היא זו שניצבת, למעשה, במוקד הערעור דנן (להלן: החלטת הביניים). בפתח החלטתו, ציין בית המשפט קמא כי "כמוסכם על הצדדים ההכרעה ביניהם תיעשה בפן העקרוני מתוך הנחה שקיימים חיובים כספיים שהיזמים חבים בהם למשיבים [למערערים] (הצדדים אינם חלוקם באשר לכך שככל הנראה אין אפשרות גבייה ממשית מהיזמים)" (פסקה 20 להחלטה). בהמשך לכך, סקר בית המשפט קמא את טענות הצדדים ולאחר מכן ניגש להצגת הכרעתו. נפסק כי יש לקבל את עמדת המשיב לפיה זכויותיו בשתי הדירות בקומה התחתונה אינן כפופות לתשלום חובותיהם של היזמים כלפי המערערים, ולפיה כוחם של העיקולים ההדדיים יפה אך ורק למחויבויות הרישומיות הנובעות מהפסק השלישי. בית המשפט קמא הדגיש כי יש להבחין בין תחולת העיקולים ההדדיים על המשיב ובין היקף פרישתם של עיקולים אלה. כך, צוין כי בהינתן שאין מחלוקת בדבר מודעותו של המשיב לארבעת פסקי הבוררות החלקיים הראשונים בעת שרכש מהיזמים את שתי הדירות בקומה התחתונה, הרי שלא עומדת לו הטענה כי לעיקולים ההדדיים אין תוקף כלפיו. ואולם, הובהר כי השאלה הדורשת הכרעה היא מה חסה בצלם של העיקולים ההדדיים עד למועד רישום הערת האזהרה לטובת המשיב. לעניין זה נקבע כי טעם העיקולים ההדדיים שהוטלו בפסק השלישי "מצומצם בהיקפו וממוקד בהבטחת הרישום ההדדי של הדירות ואין להרחיבו ולכלול בגדרו גם התחייבויות כספיות" (פסקה 36 להחלטה). באופן ספציפי, נקבע כי העיקולים ההדדיים אינם חלים על החבות בחלקם של היזמים (שהועמד בפסק הראשון על 65%) בנטל הפיצוי לשכנים בגין ניצול זכויות הבניה בבית המשותף שלא כדין, מאחר שבמועד הטלת העיקולים ההדדיים "לא דובר בחיוב כספי והקשר קביעת העיקול בפסק הבוררות השלישי אינו מלמד על זיקה בין עיקול זה לבין הפיצוי לבעלי הדירות האחרות" (פסקה 42 להחלטה). בית המשפט קמא תמך את מסקנתו בנימוקים הבאים: ראשית, הודגש כי ההוראה בפסק השלישי על מתן העיקולים ההדדיים ("ירשמו עיקולים הדדיים על דירות הצדדים להבטחת ביצועו של פסק הבורר") נוקטת בביטוי "פסק" בלשון זכר, ולא בביטוי "פסקי" בלשון רבים, אף שעד אותו המועד כבר ניתנו הפסק הראשון והפסק השני; שנית, צוין כי העיקולים ההדדיים ניתנו במסגרת הפסק השלישי שהסדיר את חלוקת הדירות בשתי הקומות החדשות בין היזמים למערערים, ואת רישומן; שלישית, נקבע כי על רקע מכלול ההוראות שבפסק השלישי, הפרשנות המסתברת יותר להוראה בדבר מתן העיקולים ההדדיים היא כי זו נועדה להגן על זכויות הצדדים בפן הרישומי, ולא להטיל מחויבויות כספיות שטרם באו לעולם באותה העת. חיזוק לכך מצא בית המשפט קמא בסיפא של סעיף 10 לפסק השלישי, לפיו ניתנה ליזמים האפשרות לממש את אחת הדירות בקומה התחתונה ולצמצם את העיקול שהוטל על הדירות בקומה התחתונה לדירה השנייה בקומה זו, וזאת ללא כל התייחסות להיבטים כספיים, ודאי לא אלה הנובעים מהמחלוקת מול השכנים; רביעית, התקבלה גרסת המשיב לפיה ברכישת הדירות בקומה התחתונה הסתמך על כך שנוסח צו העיקול ההדדי עוסק במחויבויות רישומיות בלבד, וכי לא התכוון ליטול על עצמו חיובים רחבי היקף ולהפוך לערב לכל מחויבויות היזמים כלפי המערערים; חמישית, נקבע כי אין בחשבון הנאמנות ללמד על תחולת העיקולים ההדדיים, מהפסק השלישי, על החוב הכספי שהוטל על היזמים כלפי המערערים בשלב מאוחר יותר, בפסק הרביעי, או על הכפפת הערת האזהרה לטובת המשיב לכך. שישית, נקבע כי אין בהחלטת הבורר בקשר לרישום העיקולים ההדדיים להשליך באופן רטרואקטיבי על תחולתם. זאת, שכן "שאלת היקפו של העיקול [ההדדי] נגזרת ממצב הדברים עובר לרישום הערת האזהרה [לטובת המשיב]", ומכל מקום "דווקא סירוב הבורר [בהחלטתו בקשר לרישום העיקול ההדדי] לחתום על פסיקתה שמשמעה הטלת חיוב כספי על [המשיב] מכוחו של צו העיקול [ההדדי] – תומך בקבלת פרשנות [המשיב]" (פסקה 43 להחלטה). בחלוף כשלושה חודשים, ביום 24.10.2019, נתן בית המשפט קמא את פסק דינו בהליך מושא הערעור דנן. במסגרת זו, ניתן צו לשינוי רישום הבית המשותף, באופן הבא: תת יחידה 8 הקיימת תבוטל ואיתה יבוטלו הערות האזהרה הרשומות עליה; שתי הדירות בקומה התחתונה יקבעו כיחידות חדשות וירשמו על שם המשיב; הדירה בקומה העליונה תיקבע כיחידה חדשה ותירשם על שם המערערים והשכנים בבעלות משותפת, ותירשם הערת אזהרה לפיה הבעלות ביחידה זו כפופה לאמור בפסק הדין של בית המשפט קמא ולקביעות שבפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין גלמן. כן נקבע כי יירשם צו מניעה האוסר על ביצוע דיספוזיציה ביחידה החדשה בקומה העליונה. לבסוף, נקבע כי הרישום ייעשה בהתאם לתשריט עדכני המשקף את מצב הדברים בפועל, כי המשיב ידאג לתיקון התשריט ולהגשתו לרשם לצורך רישום, וכי המפקח על רישום המקרקעין ירשום את החלקה של כל יחידה ברכוש המשותף על פי הדין ובהתאם למצב החדש לאחר הרישום. להשלמת התמונה, יצוין כי בהחלטה נוספת מיום 24.10.2019 הכריע בית המשפט קמא בסוגית ההוצאות בין הצדדים, וחייב את המערערים לשלם למשיב "סכום מתון יחסית", שהועמד על סך של 3,150 ש"ח (כולל מע"מ), וזאת בין היתר בתחשב בכך שהמערערים "נפגעו באופן משמעותי יותר מהתנהלותם של היזמים". טענות המערערים המערערים טוענים, בעיקרו של דבר, כי בית המשפט קמא שגה כשפירש את העיקולים ההדדיים שהוטלו בפסק השלישי באופן מצמצם. נטען כי פרשנות זו אינה עולה בקנה אחד עם לשונו ורוחו של הפסק השלישי, ועם החלטת הבורר בקשר לרישום העיקולים ההדדיים, מנוגדת להיגיון הפשוט ולכללי הצדק הטבעי, ופוגעת באופן משמעותי בזכויות המערערים. באופן יותר ספציפי, טוענים המערערים כי עיון בפסק השלישי, כמו גם ביתר פסקי הבוררות החלקיים ובהחלטת הבורר בקשר לרישום העיקולים ההדדיים, מעלה כי הן מבחינה לשונית והן מבחינה תכליתית נועדו העיקולים ההדדיים להבטיח חיובים כספיים של הצדדים, ובפרט את הסדרת מחלוקת זכויות הבניה עם השכנים. שכן, אלמלא הסדרתה של מחלוקת זו הרי שלאור פסק הדין בעניין גלמן לא ניתן היה לרשום את הדירה בקומה העליונה על שמם. לפיכך נטען כי קביעת בית המשפט קמא לפיה טעם העיקולים ההדדיים "ממוקד בהבטחת הרישום ההדדי של הדירות", ובכך בלבד, שומטת את ההגנה שהעיקולים ההדדיים נועדו לספק למערערים. יתרה מכך, נטען כי בשל העובדה שבמועד מתן הפסק השלישי צו רישום הבית המשותף עדיין התייחס לתת חלקה 8 שהייתה רשומה על שם המערערים בלבד, ולא לשתי הקומות החדשות שכבר נבנו, ברור שכוונת הבורר הייתה כי את רישום העיקולים ההדדיים על דירות היזמים בקומה התחתונה לטובת המערערים מכאן, ועל הדירה בקומה העליונה לטובת היזמים מכאן, ניתן יהיה לבצע רק לאחר שהצדדים היו מסדירים את מחלוקת זכויות הבניה עם השכנים ומתקנים את צו רישום הבית המשותף לפי החלוקה בין המערערים והיזמים שקבע הבורר. המערערים מדגישים כי בהינתן שהבורר הגדיר את העיקולים כ"הדדיים", לא ניתן לפרשם בנסיבות המקרה דנן אלא באופן זה. המערערים מוסיפים וטוענים כי אין כל משמעות לכך שהערת האזהרה לטובת המשיב נרשמה קודם לרישום העיקולים ההדדיים, או לטענתו של המשיב לפיה בעת רכישת הדירות בקומה התחתונה לא היה מודע להיקף החיובים הכספיים שרבצו על כתפי היזמים. לטענת המערערים, בהינתן הקביעה בפסק הראשון בדבר חלוקת האחריות בינם לבין היזמים, ולנוכח העדר המחלוקת בדבר מודעותו של המשיב לפסק הראשון שעה שרכש את הדירות בקומה התחתונה, זכויותיו של האחרון בבית המשותף כפופות לעיקולים ההדדיים, אשר נועדו להגן עליו באותה מידה שנועדו להגן על המערערים, בכל הקשור להסדרת מחלוקת זכויות הבניה עם השכנים. זאת ועוד, טוענים המערערים כי העובדה שעד היום לא עשה המשיב דבר להסדרת רישום זכויותיו בבית המשותף, מלמדת שהוא מודע היטב לכך שתנאי לרישום זה הוא הסדרת מחלוקת זכויות הבניה עם השכנים. כמו כן, נטען כי מסקנת בית המשפט קמא אינה מעניקה משקל הולם לכך שהמשיב רכש את הדירות בקומה התחתונה בסכום מוזל, והותיר סכומים נוספים בחשבון הנאמנות. לנוכח האמור, סבורים המערערים כי יש לתקן את צו הבית המשותף כך שהדירות בשתי הקומות החדשות ירשמו על שמם, בכפוף לרישום הערת אזהרה על זכויות אלה לטובת המשיב ולרישום העיקולים ההדדיים. עוד נטען כי יש לקבוע שרק לאחר הסדרת מחלוקת זכויות הבניה עם השכנים, בהתאם לחלוקת האחריות שנקבעה בפסק הראשון, ולאחר רישומה של הקומה העליונה בשלמותה על שם המערערים, ניתן יהיה לרשום גם את זכויות היזמים בדירות שבקומה התחתונה, ואף זאת בכפוף לרישום העיקולים ההדדיים שיחולו על כלל החיובים הכספיים של היזמים כלפי המערערים כפי שנקבעו בפסקי הבוררות החלקיים. כן נטען כי רק לאחר שיסולקו כל החיובים הנ"ל ניתן יהיה למחוק את רישום העיקולים ההדדיים ולרשום את זכויותיו של המשיב בדירות שבקומה התחתונה. טענות המשיב המשיב מצדו סומך ידיו על החלטת הביניים ועל פסק דינו של בית המשפט קמא, ומבקש שנקבע כי כאשר יתוקן צו רישום הבית המשותף ירשמו שתי הדירות בקומה התחתונה על שמו, ממורקות מכל זכות לצד שלישי. לטענת המשיב, העיקולים ההדדיים שנרשמו בשנת 2012 נסוגים מפני הערת האזהרה לטובת המשיב שנרשמה למעלה מ-4 שנים קודם לכן, וזאת בהתאם לסעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ולהלכה הפסוקה. המשיב מדגיש כי יש אף לתת את הדעת לכך שאין ענייננו במאבק המוכר בין קונה למעקל, אלא במעקלים (המערערים) שהם הבעלים של הנכס המעוקל אשר דאגו לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה (המשיב) באין כל עיקול לטובתו. המשיב גורס כי מכל מקום אין ללמוד מהעיקולים ההדדיים שנרשמו בשנת 2012 על העיקולים ההדדיים שניתנו בפסק השלישי, מאחר שהאחרונים נועדו להבטיח אך את ביצועו של הפסק השלישי בגדרו ניתנו, בעוד הראשונים הוטלו בהליך בו השתתפו המערערים והיזמים בלבד ונועדו להבטיח את כל פסקי הבוררות החלקיים. המשיב מוסיף וטוען כי הוא פעל בתום לב ובזהירות המתחייבת שעה שרכש את הדירות בקומה התחתונה. זאת, מכיוון שהוא פעל באותה העת להסיר את צווי העיקול שהוטלו במסגרת ת"א 542/95 וכן את הערת האזהרה לטובת היזמים. המשיב מוסיף וטוען כי לשם כך הועיד בין היתר כספים בחשבון הנאמנות, וכי אכן שני העיקולים שהוטלו במסגרת ת"א 542/95 נמחקו ורק לאחר מכן נרשמה הערת האזהרה לטובתו. בשל כך נטען כי אין המערערים יכולים להיתמך בעובדה שרכש את הדירות בקומה התחתונה במחיר זול ממחיר השוק, על שום מצבן הרישומי הסבוך. יתר על כן, המשיב סבור כי לנוכח העובדה שהמערערים לא נענו לפניות ב"כ היזמים בשנת 2009 לצורך העברת הכספים בחשבון הנאמנות לידיהם, ובהינתן שהבורר התיר בנסיבות אלו לשחרר את הכספים, אין מנוס מלהסיק כי לא נותר חוב כלשהו של היזמים כלפי המערערים. מעבר לכך, מעלה המשיב מספר טענות נוספות. לשיטתו, הקביעה בפסק השלישי לפיה על המערערים לחתום על ייפוי כוח לשם רישום הדירות בקומה התחתונה על שם היזמים, מעקרת את טענת המערערים כי לא ניתן היה לרשום דירות אלו ללא הסדרת מחלוקת זכויות הבניה עם השכנים. כמו כן, מדגיש המשיב כי החלטת הבורר בקשר לרישום העיקולים ההדדיים דחתה את הנוסח שהציעו המערערים לפיו העיקולים ההדדיים נועדו להבטיח את ביצוען של כל ההחלטות הכספיות שניתנו בחמשת פסקי הבוררות החלקיים. זאת ועוד, נטען כי מהחלטת הבורר בסוגיית הקיזוז יש ללמוד שמנגנון חשבון הנאמנות בא חלף עיקול שהטילו המערערים בהליך הוצאה לפועל שנקטו נגד היזמים לאחר שנמכרו הדירות בקומה התחתונה למשיב. המשיב גם מוצא בעובדה שהבורר הוא זה שחתם על מסמכי רישום הערת האזהרה לטובתו, ובכך שהמערערים הסכימו לרישומה של הערת אזהרה זו, תמיכה במסקנה כי אין ניגוד בינה לבין העיקולים ההדדיים. לבסוף טוען המשיב כי בשים לב לכך שהמערערים לא גבו מהיזמים את חובותיהם במשך 11 השנים שחלפו מאז ניתן פסק הבורר האחרון, אין לאפשר למערערים כעת לדרוש את כספם ממנו. תשובת המערערים בתשובתם שבים המערערים על עמדתם, ומדגישים כי אין ממש בטענת המשיב בהתייחס להחלטת הבורר בסוגיית הקיזוז, מאחר שזו עסקה בעיקול שניתן במסגרת הליכי ההוצאה לפועל שנקטו המערערים נגד היזמים, ולא בעיקולים ההדדיים מושא הערעור דנן. כן טוענים המערערים כי אין בעצם רישום הערת האזהרה לטובת המשיב לגרוע כהוא זה מתחולת העיקולים ההדדיים, כנטען על ידם. להשלמת התמונה, יצוין כי בהחלטות שניתנו על ידי בית משפט זה בימים 5.3.2020, 17.5.2020 ו-24.9.2020, נקבע כי המשיבים 8-2 ו-10 פטורים מהגשת סיכומים ומהתייצבות לדיון. דיון והכרעה מצב הדברים שנוצר בעקבות "התקלה", כלשון הבורר שפירא, אינו מניח את הדעת. על פי קביעת הבורר שפירא בפסק הראשון, האחריות ל"תקלה" נופלת על היזמים ועל המערערים יחדיו, כאשר היזמים צריכים לשאת ב-65% מהנזקים שנגרמו בעטיה, ואילו המערערים צריכים לשאת ב-35% מהנזקים בלבד. למרות זאת, קרוב לשלושים שנה לאחר שנערך הסכם הקומבינציה, המערערים עדיין מצויים ללא נכס הרשום על שמם, ובתוך מחלוקת זכויות הבניה עם השכנים ביחס לדירה שבקומה העליונה. היזמים, לעומת זאת, זכו בשתי הדירות בקומה התחתונה, מכרו אותן למשיב, ויצאו מהתמונה. המשיב, שרכש את שתי הדירות בקומה התחתונה במחיר מציאה, ובידיעה מלאה על "התקלה", מחזיק בהן להנאתו, דורש כי ירשמו כנקיות על שמו, וטוען כי אין לו, ולדירות שברשותו, כל נגיעה למחלוקת זכויות הבניה עם השכנים (העוסקת בדירה שהוקצתה למערערים בלבד), וכי אין להטיל עליו כל אחריות שהייתה מוטלת על היזמים. אכן, גם בית המשפט קמא, שקיבל את עמדת המשיב, היה מודע לכך כי עיקר הנטל (ואולי מוטב לומר, מלוא הנטל) הנובע מהתנהלות היזמים נופל על כתפי המערערים (ראו החלטתו מיום 24.10.2019), ואולם סבר כי בעניין זה אין למערערים כל תרופה נגד המשיב, האומנם? על מנת להשיב על שאלה זו יש לבחון את משמעות "העיקולים ההדדיים על דירות הצדדים" שהוטלו על ידי הבורר במסגרת הפסק השלישי. לשיטת המערערים, העיקולים ההדדיים נועדו, בין השאר, לאפשר להיפרע מהדירות שבקומה התחתונה את חובם של היזמים כלפיהם, ועל ידי כך מאפשרים להם לקשור את המשיב לאחריות היזמים לשאת בחלקם בנזקי ה"תקלה". לעומת זאת, לשיטת המשיב, שעמדתו התקבלה על דעת בית המשפט קמא, תכליתם של העיקולים ההדדיים היא להבטיח את רישום הדירות בשתי הקומות החדשות על שם הצדדים (הדירות בקומה התחתונה על שם היזמים והדירה בקומה העליונה על שם המערערים) – הא ותו לאו. לפיכך אין בעיקולים ההדדיים כדי לקשור את המשיב לחובות היזמים כלפי המערערים. במחלוקת זו עלינו להכריע. ויובהר, העיקולים ההדדיים הוטלו אומנם בפסק השלישי, דהיינו בשנת 2005, ואולם הם נרשמו במרשם המקרקעין רק בשנת 2012. בין לבין, בשנת 2007, רכש המשיב את זכויות היזמים בשתי הדירות בקומה התחתונה, כך שבמועד הרכישה לא היו העיקולים ההדדיים רשומים עדיין. עם זאת, אין חולק כי המשיב ידע על הפסק השלישי, כמו גם על הפסק הראשון, ולפיכך על אחריות היזמים ל"תקלה" ועל העיקולים ההדדיים, בעת רכישת זכויות היזמים. לפיכך, אין הוא יכול להתכחש לעיקולים ההדדיים, ואין באפשרותו לטעון כי זכותו כרוכש גוברת על העיקול מכוח הלכת ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999), אשר עסק כידוע בתחרות בין רוכש מוקדם למעקל מאוחר, ולא במצב הדברים ההפוך (וראו ע"א 8127/06 ברוקס נ' דורות (י.מצקל) בית מסחר לרפואות בסיטונות בע"מ (22.6.2011) בו הובהר כי רוכש אשר רשם הערת אזהרה כפוף לעיקול קודם בזמן עליו ידע בעת רכישת הזכויות בנכס). אכן, כפי שסבר בית המשפט קמא, השאלה המכרעת בענייננו איננה האם העיקולים ההדדיים תקפים כלפי המשיב (הם תקפים בשל ידיעתו עליהם), אלא מהו טיב החיובים אותם מבטיחים העיקולים ההדדיים על פי הפרשנות הנכונה שיש לתת להם. בטרם נפנה לבחינת שאלה פרשנית זו אבקש להעיר כי ספק בעיניי אם גם לאור הפרשנות שנתן בית המשפט קמא לעיקולים ההדדיים ניתן להורות, כפי שהורה, על רישום הדירות שבקומה התחתונה על שם המשיב, ללא רישום עיקול לטובת המערערים. הטעם לכך הוא שגם אם נקבל את הקביעה הפרשנית של בית המשפט קמא לפיה העיקולים ההדדיים נועדו להבטיח את "הרישום ההדדי של הדירות" בלבד, הרי כל עוד לא נרשמה הדירה בקומה העליונה על שם המערערים בלבד (ועל רישום כזה לא הורה, ולא יכול היה להורות, בית המשפט קמא כל עוד לא הוסדרה מחלוקת זכויות הבניה עם השכנים) לא הוגשמה עדיין במלואה תכליתם של העיקולים ההדדיים, אף לפי פרשנות צרה זו. ודוק, אין חולק כי העיקולים ההדדיים נועדו להבטיח התחייבויות הדדיות – דהיינו הן התחייבויות של המערערים כלפי היזמים, והן התחייבויות של היזמים כלפי המערערים. לפיכך, גם אם אין בהם כדי להבטיח חיובים כספיים של היזמים כלפי המערערים, כפי שסבר בית המשפט קמא, עדיין אין לבטלם כל עוד לא הושלם הרישום של הדירה בקומה העליונה על שם המערערים בלבד, כפי שנקבע בפסק השלישי. אפס, כפי שיובהר, עמדתי היא שהפרשנות שנתן בית המשפט קמא לעיקולים ההדדיים אינה יכולה לעמוד, וכי יש לקרוא אותם כמתייחסים להבטחת כלל ההתחייבויות ההדדיות שנקבעו ושיקבעו בכל פסקי הבוררות החלקיים, ולא בפסק השלישי בלבד. ממילא יש מקום לקבל את עמדת המערערים במלואה. להבהרת עמדתי הפרשנית אפנה עתה. הפסק השלישי, יחד עם ארבעת פסקי הבוררות החלקיים האחרים, קיבל מעמד של פסק דין עם אישורו, ויש לפרשו על פי כללי הפרשנות הנהוגים במשפט הישראלי, וזאת "בכלים הנתונים לפרשנות של פסק דין" (ראו ע"א 7139/11 ליובין נ' חיים סגיב (חקלאות ומיכון) בע"מ, פסקה 13 (8.12.2015)). על פי כללים אלה נקודת המוצא להליך הפרשנות של טקסט משפטי היא לשונו, ואולם כאשר הלשון מאפשרת מגוון משמעויות, על הפרשן להעניק משקל לאותה משמעות המשרתת בצורה המיטבית את תכליתו של הטקסט המשפטי בו עסקינן (ראו אהרן ברק פרשנות תכליתית במשפט 133-132 (2003) (להלן: ברק, פרשנות תכליתית במשפט)). נפתח אפוא בלשון, ונעבור ממנה לבחינת התכלית. לשונו של סעיף 10 לפסק השלישי קובעת כי העיקולים ההדדיים ניתנו "להבטחת ביצועו של פסק הבורר". ניסוח זה מאפשר שתי פרשנויות אפשריות, בהתאם למשמעות שיש לתת למונח "פסק הבורר": האפשרות המצמצמת, אותה אימץ בית המשפט קמא ובה תומך המשיב, היא שהכוונה לפסק השלישי בלבד (להלן: הפרשנות המצמצמת); האפשרות המרחיבה, לה טוענים המערערים, היא שהכוונה לכל ההחלטות שניתנו ושיינתנו במסגרת הליך הבוררות בין הצדדים, לאמור כל פסקי הבוררות החלקיים שקיבלו לבסוף תוקף של פסק דין (להלן: הפרשנות המרחיבה). אם נקבל את הפרשנות המצמצמת, הרי שהעיקולים ההדדיים מבטיחים את ביצוע החיובים שנקבעו בפסק השלישי בלבד, וחובת היזמים לשאת ב-65% מנזקי "התקלה" – חובה שנקבעה בפסק הראשון, אינה באה בכללם; אם נקבל את הפרשנות המרחיבה הרי שהעיקולים ההדדיים מבטיחים את כלל ההתחייבויות ההדדיות שנקבעו ויקבעו בפסקי הבוררות החלקיים, ובהם את חובת היזמים לשלם 65% מנזקי "התקלה". אלה גדרי המחלוקת הפרשנית, כפי שהיא עולה מהלשון. בחינה לשונית של הוראות הפסק השלישי מספקת תימוכין לפרשנות המרחיבה דווקא, וזאת למרות השימוש בלשון יחיד ("פסק הבורר") ולא בלשון רבים ("פסקי הבורר"). הבורר אומנם אינו מגדיר את המונח "פסק הבורר" באופן מפורש, ואף אינו משתמש בניסוח שהיה יכול לייתר את המחלוקת בסעיף 10 עצמו (כגון "להבטחת ביצועם של כל פסקי הבוררות החלקיים, הקיימים ואלה שיינתנו בעתיד"), ואולם במרבית המקרים בהם הוא מבקש להתייחס לפסק השלישי בלבד הוא מקפיד להשתמש במינוח "פסק בורר חלקי". כך, בכותרת ("פסק בורר חלקי 3"), ובסעיפים 9 ו-11 ("פסק בורר חלקי זה"). חריג בודד לכך הוא סעיף 3, ואולם גם בו נאמר באופן מפורש "פסק בורר זה", באופן המסיר כל ספק. רק בסעיף 10 עושה הבורר שימוש במונח הכללי "פסק הבורר", ולאור זאת מתקבל הרושם כי בהקשר זה כוונתו, כמשפטן, הייתה לתוצר הכללי של הליך הבוררות, דהיינו לכל פסקי הבורר החלקיים, ולאו דווקא לפסק השלישי. בנוסף, הפרשנות המצמצמת נתקלת בקושי גם בשל הקשר הדברים. החיובים האופרטיביים הכלולים בפסק השלישי נוגעים להקצאת הדירות שבשתי הקומות החדשות בין היזמים לבין המערערים, כך שהדירות בקומה התחתונה ירשמו על שם היזמים והדירות בקומה העליונה ירשמו על שם המערערים. אין זה ברור כלל ועיקר כיצד הטלת העיקולים ההדדיים משרתת את ביצוע ההסדרים האופרטיביים הללו. כמעט על כורחך אתה אומר שהעיקולים ההדדיים נועדו להבטיח התחייבויות שיוותרו לאחר שירשמו הדירות על שם היזמים מזה, והמערערים מזה, ולא את עצם ההתחייבות לבצע את רישום הדירות בהתאם לפסק השלישי. הערה: בית המשפט קמא סבר כי חלקו השני של סעיף 10 בפסק השלישי, המאפשר ליזמים לצמצם את העיקול המוטל על הדירות בקומה התחתונה לדירה אחת, במידה ויחליטו לממש את הדירה האחרת, תומך בפרשנות המצמצמת. קשה לראות מה הבסיס לקביעה זו. האופציה לצמצם את העיקול לאחת הדירות מלמדת כי היקף חיובי היזמים שלהבטחתם נועדו העיקולים הזמניים לא דרש, להערכת הבורר, את שעבוד שתי דירות הקומה התחתונה שהוקצו להם, אלא אִפשר להסתפק בעיקול אחת מהן. מכך לא נובע שהיקף ההתחייבויות שמובטחות בעיקולים ההדדיים מצומצם להבטחת רישום הדירות בלבד, שהרי אין טענה כי היקף החיובים הכספיים מחייב שעבוד של שתי הדירות. זאת ועוד, בענייננו מצויה ראיה ברורה לכך שכוונת כותב הטקסט, דהיינו הבורר, הייתה לפרשנות המרחיבה. ראיה זו היא עמדתו של הבורר עצמו, אשר בשנת 2012, כשבאו הצדדים לרשום את העיקולים ההדדיים נדרש להבהיר את כוונתו בהטלת העיקולים ההדדיים, וזאת לאור מחלוקת שהתעוררה בין היזמים לבין המערערים, באותה סוגיה פרשנית בה אנו עוסקים. בהחלטת הבורר בקשר לרישום העיקולים ההדדיים, פסק הבורר כי העיקולים ההדדיים ירשמו בנוסח שונה מזה שביקשו הצדדים, והובהר כי הם משמשים "לשם הבטחת ביצוע של כל פסקי הבוררות כפי שאושרו על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים [בפסק הדין המאשר]". מכאן שהבורר עצמו סבר שיש לפרש את העיקולים ההדדיים על דרך הפרשנות המרחיבה, והרי לנו ראיה ברורה לכוונת יוצר הטקסט. המשיב, שהיה מודע כמובן לעניין זה, העלה מספר טענות שתכליתן לאיין את נפקותה של החלטת הבורר בקשר לרישום העיקולים ההדדיים. ראשית, טען כי אין החלטה זו יכולה לחייב אותו, מאחר שניתנה לאחר שכבר רכש את זכויותיו בקומה התחתונה, ומבלי שהיה צד להליכים בעניין רישום העיקולים ההדדיים. אכן כך, ואולם אין בעניין זה כדי לשלול מההחלטה האמורה, המעידה על כוונת יוצר הטקסט (הבורר), את משקלה הראוי במלאכת הפרשנות. ודוק, לכוונתו הסובייקטיבית של יוצר הטקסט אין להעניק משקל מכריע (קונקלוסיבי) כשמדובר בפרשנות פסק דין או פסק בורר, וזאת בדומה לפרשנות חוק, ובשונה מפרשנות צוואה. יחד עם זאת, לכוונת היוצר יש חשיבות בהליך הפרשני גם כשאיננו מחויבים לפרש את הטקסט על פיה (השוו, ברק, פרשנות תכליתית במשפט, עמ' 193-165). לפיכך, לעמדת הבורר בדבר הפרשנות הנכונה של הוראתו בעניין העיקולים ההדדיים, גם אם אינה מחייבת כלפי המשיב, ואף אם ניתנה כעבור שנים, יש נפקות פרשנית, ואין להתעלם ממנה; שנית, נטען כי החלטת הבורר בקשר לרישום העיקולים ההדדיים ניתנה עם "חוכמה שלאחר מעשה", ולפיכך איננה מייצגת בהכרח את כוונתו בעת מתן הפסק השלישי. קשה לקבל טענה זו, שכן היא מטילה ספק ביושרו המקצועי של הבורר, אשר התבקש לפרש את העיקולים ההדדיים, ולא לקבוע הסדר ראוי לעת הזו; שלישית, המשיב מפנה לאמירת הבורר בהחלטה הנ"ל לפיה "שני הנוסחים המוצעים [על ידי המערערים והיזמים] אינם משקפים לדעתי את ה'פסק'", ומבקש ללמוד מכך שיש לדחות גם את פרשנות המערערים לעיקולים ההדדיים. ואולם, הבורר לא רק דחה את הנוסחים שהציעו הצדדים לעיקולים ההדדיים, אלא גם קבע נוסח משלו, המדבר בעד עצמו. משנוסח זה תומך בפרשנות המרחיבה, מה לי כי הבורר לא ראה לאמץ, ככתבו וכלשונו, נוסח אחר (נוסח המערערים), שאף הוא מבוסס על אותה תזה פרשנית? עד כאן לעניין האינדיקציות הפרשניות העולות מהמסמך עצמו ומהראיות, ומכאן לניתוח תכלית הסדר העיקולים ההדדיים. בין הצדדים לבוררות, היזמים והמערערים, היו שלל מחלוקות – חלקן כספיות וחלקן קנייניות. הפסק השלישי ביקש כפי שעולה מהאמור בפסקת המבוא השנייה, לתת תוקף להסדר פשרה חלקי "שיאפשר לכל צד לקבל יחידה בבעלותו המלאה ולהתיר בכך את הפלונטר שנוצר כתוצאה מזה ששתי דירות עומדות ריקות שנים רבות", ולאפשר לצדדים "לנהל את החלק האחרון של הבוררות בנושא ההשלכות הכספיות והתביעות הכספיות שיש לצד אחד ממשנהו ללא לחץ ונזק מתמשך כשהדירות ריקות". במילים אחרות, תכלית הפסק השלישי היא לנתק את הקשר הגורדי שבין הסכסוך הקנייני לבין הסכסוך הכספי – לאפשר את הקצאת הדירות ורישומן על שם המערערים והיזמים, וזאת מבלי שיוכרעו עדיין המחלוקות הכספיות, שבירורן יבוצע בהמשך הבוררות. כך, בלשונו הברורה של הפסק השלישי. ואכן, עיון בפסק השלישי מלמד כי הוא קובע הסדרים שתכליתם הקצאת הדירות בשתי הקומות החדשות בין היזמים והמערערים (הדירה שבקומה העליונה למערערים; דירה א' בקומה התחתונה לאחד היזמים ודירה ב' בקומה התחתונה ליזם האחר), הסדרת מסירת החזקה בהן לאלתר על פי ההקצאה האמורה, ומתן הוראות לרישומן של דירות הקומה התחתונה על שם היזמים לאלתר (שאיפה שלא הוגשמה, ושלגביה מתנהל ההליך דנן). כפי שכבר ציינתי, אין זה ברור כיצד הטלת עיקולים, לא כל שכן עיקולים הדדיים, משרתת את ביצוע ההסדרים האופרטיביים הללו (ראו פסקה 27 לעיל). מהו, אם כך, הרציונל מאחורי הוראת סעיף 10 לפסק השלישי? התשובה המתבקשת לכך היא שתכליתם של העיקולים ההדדיים היא להבטיח כי הסכמת הצדדים לקדם את פתרון חלקו הקנייני של הסכסוך ביניהם, לא תבוא על חשבון יכולת ההיפרעות שלהם מהצד שכנגד ביחס להיבטיו הכספיים של הסכסוך. במילים אחרות, תכלית העיקולים ההדדיים היא לאפשר את התרת ה"פלונטר" הקנייני כבר בשל זה, תוך שעבוד הדדי של הדירות שיוקצו להבטחת החיובים הכספיים שהיקפם טרם הוברר. רק לאור תכלית זו ניתן להבין, את עצם הטלת העיקולים בשלב זה, ואת הדגש על היותם הדדיים. אם אכן תכליתו של הסדר העיקולים ההדדיים הייתה לאפשר את ביצוע הפן הקנייני של הסכם הקומבינציה, תוך שמירת יכולת הצדדים להיפרע מהדירות את החיובים הכספיים שטרם הובררו, הרי שפשיטא כי יש לאמץ את הפרשנות המרחיבה, שכן רק היא מגשימה תכלית זו. מכאן, שמבין האפשרויות הלשוניות, יש להעדיף, גם במבחן התכלית, את פרשנות המערערים. אסכם – הן לשונו של הפסק השלישי, הן הקשר הדברים, הן כוונת היוצר (הבורר) והן תכליתו של הסדר העיקולים ההדדיים, כל אלה תומכים במתן הפרשנות המרחיבה לסעיף 10 לפסק השלישי. לפי פרשנות זו, העיקולים ההדדיים נועדו להבטיח את ביצוע מכלול ההתחייבויות של הצדדים במסגרת הליך הבוררות, ובלשון המדויקת של הבורר בהחלטתו בקשר לרישום העיקולים ההדדיים "לשם הבטחת ביצוע של כל פסקי הבוררות כפי שאושרו על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים [בפסק הדין המאשר]". סוף דבר אם תשמע דעתי, נקבל את הערעור, ונבהיר כי פרשנותו הנכונה של סעיף 10 לפסק השלישי היא שהעיקולים ההדדיים נועדו להבטיח את מכלול ההתחייבויות הכספיות של הצדדים להליך הבוררות בהתאם לכל פסקי הבוררות החלקיים שקיבלו תוקף בפסק הדין המאשר. מכאן שלא היה מקום למחוק את העיקולים ההדדיים שנרשמו ביחס לתת חלקה 8, וככל שנמחקו יש לחדש את רישומם. המערערים יהיו רשאים להגיש בקשה למתן פסיקתה אשר תורה לרשם המקרקעין לעשות כן, וזאת בשים לב למצב הרישומי הנוכחי של שתי הדירות בקומה התחתונה. בסיום הדברים, ועל מנת שלא אמצא חסר, אבהיר כי ראיתי גם את טענותיו הנוספות של המשיב, ואולם אין בהן כדי לשנות את המסקנה אליה הגעתי. כן אבהיר כי אין בפסק דין זה כדי לגרוע מיתר ההוראות שניתנו על ידי בית המשפט קמא בפסק דינו, ובכלל זה ההכרה בזכותו של המשיב לרשום את הדירות בקומה התחתונה על שמו בכפוף לעיקולים ההדדיים. כמו כן אין בפסק דין זה כדי להכריע במחלוקות האחרות הקיימות בין הצדדים, ובכללן מחלוקות לעניין ההתחשבנות הכספית שבין המערערים לבין היזמים, ולעניין אופן התנהלות הצדדים אל מול היזמים, וההשלכות שעשויות להיות לכך על מערכת היחסים שבין המערערים לבין המשיב. לאור התוצאה אליה הגעתי אציע כי נבטל את החיוב בהוצאות בבית המשפט המחוזי, וכי במקומו נטיל על המשיב חיוב בהוצאות בסכום של 30,000 ש"ח לטובת המערערים. ש ו פ ט המשנה לנשיאה נ' הנדל: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופט ד' מינץ: אני מסכים. ש ו פ ט אשר על כן, הוחלט לקבל את הערעור כאמור בפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף. ניתן היום, ‏י"א באלול התשפ"א (‏19.8.2021). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 19081500_Y10.docx עו מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1