בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
8116/95
בפני: כבוד
השופט ת' אור
כבוד
השופט א' מצא
כבוד
השופט מ' חשין
המערערת: חברת
האחים ישראל בע"מ
נ
ג ד
המשיבים: 1.
מינהל מקרקעי ישראל
2.
מדינת ישראל
ערעור
על פסק דין בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 8.11.95 בת"א 883/91 שניתן על ידי
כבוד השופט י' בזק
בשם
המערערת: עו"ד א' ריבלין
בשם
המשיבים: עו"ד מ' גולן
פסק דין
השופט ת' אור:
1. המערערת היתה המציעה היחידה במכרז, שנערך על
ידי המשיב הראשון (להלן: המינהל) באוקטובר 1991. המכרז היה להחכרת מגרשים
לבניית יחידות דיור בבנייה רוויה באזור ה"סיטי" באשדוד. במכרז הוצעה
קרקע לבניית 191 יחידות דיור בשטח של 26,140 מ"ר (להלן: הקרקע),
והמערערת הציעה לשלם תמורתה סך של 1,300,000 ש"ח (להלן: הצעת המערערת).
כמו כן, התחייבה המערערת, במסגרת המכרז, לשלם הוצאות לפיתוח המקרקעין לצד ג' (להלן:
הוצאות הפיתוח).
במכרז אשר התפרסם ביום 3.9.91, לא נקבעו מחירי
מינימום, בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 18.2.91 (להלן: החלטת המועצה).
ביום 6.10.91 החליטה ועדת המכרזים של המינהל (להלן:
ועדת המכרזים) שלא לקבל את הצעת המערערת. הנמקתה של ועדת המכרזים לכך היתה:
"הועדה
מחליטה לא לקבל את ההצעה מהסיבות הבאות:
א.
המחיר שהוצע הוא נמוך בצורה משמעותית ממחיר ההנחה בטבלת מחירי הקרקע.
ב.
ההצעה הינה נמוכה משמעותית ביחס למחירים שנתקבלו במכרזים אחרים באשדוד".
יצויין, שבאותו מועד בו פורסם המכרז, פורסמו
אחד עשר מכרזים נוספים, להחכרת מגרשים באותו אזור באשדוד.
2. מתוך החלטת המועצה שני סעיפים חשובים
לענייננו. האחד, הוא סעיף 2 להחלטה, הקובע:
"טבלת
שומה ומחירי בניה למגורים תיקבע בידי ועדה מקצועית כאמור בסעיף 7 (להלן: טבלת
המחירים), ותשמש בסיס לקביעת מחירי הקרקע ותשלום ערך דמי החכירה המהוונים, ולא
תהיה זכות ערעור עליהם לכל גורם שהוא".
השני, הוא סעיף 8 להחלטה, הקובע:
"מכרזים
להקצאת קרקע למרבה במחיר יהיו ללא מחיר מינימום; שמאי המינהל ישתתף בועדת המכרזים
לצורך בדיקת סבירות ההצעות של המשתתפים במכרז; המינהל לא חייב לקבל הצעות כשהמחיר
המוצע אינו סביר לדעת ועדת המכרזים".
3. שמאי מקרקעין ראשי במינהל קבע על פי חוות דעת,
שהוזמנה על ידי המינהל, את שווי הקרקע לעניין טבלת המחירים. על פי הערכת השמאי,
שווי הקרקע היה 2,876,314 ש"ח (להלן: הערכת השמאי). השוואת הצעת
המערערת להערכת השמאי העלתה, כי הצעת המערערת הינה בשיעור של 45% מהערכת השמאי.
נתון זה היה ביסוד החלטת הועדה, כאמור בפיסקה א' של החלטתה המצוטטת לעיל.
נתון נוסף היה, כאמור בפיסקה ב' של ההחלטה,
שמהשוואת הצעת המערערת להצעות שנתקבלו במכרזים האחרים, עלה כי הצעת המערערת נמוכה
משמעותית, באופן יחסי, מההצעות שהוגשו במכרזים האחרים.
4. בדחותו את תביעת המערערת, קבע בית המשפט
המחוזי כי:
"צדקה
הועדה בהחלטתה שלא לקבל את ההצעה היחידה של התובעת, שהיתה נמוכה בהרבה מההערכה
המוקדמת שנעשתה על ידי השמאי מטעם מקרקעי ישראל".
המערערת תוקפת את החלטת ועדת המכרזים ואת פסק
דינו של בית המשפט המחוזי, כשבפיה מספר טענות. לטענות המצדיקות התייחסות אתייחס
להלן.
5. לטענת המערערים, החישוב שהביא את ועדת המכרזים
לקבוע כי הצעת המערערת נמוכה מדי לעומת הערכת השמאי, הינו מוטעה. לטענתה, טעותה של
הועדה נעוצה בכך שהועדה לקחה בחשבון רק את הצעת המערערת, והתעלמה מרכיב נוסף בו
היה עליה להתחשב. רכיב זה הינו הוצאות הפיתוח אותן התחייבה המערערת לשלם במסגרת
המכרז. על כן, שווי הצעת המערערת הינו, לטענתה, הצעת המערערת + הוצאות הפיתוח + מע"מ.
צירוף סכומים אלה מביא את הצעת המערערת לסך של 5,907,167 ש"ח (להלן: ההצעה
המורחבת). מוסיפה המערערת וטוענת, שהיה על הועדה לחשב את היחס בין ההצעה
המורחבת לבין הערכת השמאי + הוצאות הפיתוח + מע"מ. במקרה כזה נופלת הצעת
המערערת מהערכת השמאי בשיעור קטן בהרבה, באחוזים, מזה אליו הגיעה ועדת המכרזים.
להקטנת אחוז הפער בין הצעת המערערת ממחיר השמאי יש חשיבות, נוכח גישת המינהל על
פיה ניתן לקבל, במקרים המתאימים, הצעת מחיר הנופלת מהערכת השמאי אם הפער הינו
סביר, כשבדרך כלל נחשב פער של עד 20% כפער סביר.
המשיבים חולקים על דרך ההשוואה אותה מציעה
המערערת. לטענתם, אותה סטיה אפשרית - עד 20% - בין הצעה במכרז לבין הערכת השמאי,
היא במחיר הקרקע בלבד, שרק לגביה נערך המכרז. חובת תשלום הוצאות הפיתוח הינה אמנם
תנאי מתנאי המכרז, אך בחינת סבירותן של הצעות במכרז נעשית לפי הפער בין המחיר המוצע
במכרז לקרקע בלבד לעומת שוויה לפי הערכת השמאי, ללא קשר להוצאות הפיתוח.
טענת המשיבים נראית לנו. בלאו הכי, גם אם
תינקט שיטת ההשוואה המוצעת על ידי המערערת, גם אז מגיעה הצעתה בצירוף הוצאות פיתוח
ומע"מ לכדי 76% מהמחיר לפי הערכת השמאי, כשמצרפים אליה את עלות ההשתתפות
בהוצאות הפיתוח ומע"מ. די בכך, כדי לדחות את טענות המערערת בנקודה זו.
6. המערערת טוענת גם כנגד הערכת שוויה של הקרקע
לפי הערכת השמאי, בטענה שלא נערכה שמאות נפרדת לקרקע, לגביה הציעה את הצעתה.
אכן, מהראיות שבאו בפני בית המשפט, אין ראיה
על פיה נערכה שומה נפרדת לקרקע. אך גם ברור, שעל פי החלטת המועצה הוכנה לקראת
המכרז טבלת המחירים, אשר שימשה את השמאי בבואו לקבוע את שווי הקרקע. טבלה זו
היוותה בסיס גם לבחינת הצעות במכרזים הנוספים למכירת קרקעות המינהל באשדוד. מהצעות
שהוגשו במכרזים אחרים, אף הוברר שטבלה זו היתה סבירה, ובודאי לא נקבעו בה מחירים
מופרזים: ממחירים שהוצעו במכרזים לגבי קרקעות אחרות באשדוד, מסתבר שאלה עלו על
שווי אותן קרקעות כעולה מהטבלה. ההצעה הזולה ביותר במכרזים האחרים היתה הצעה
שהגיעה לכדי 110% מהשווי לפי טבלת המחירים, והיו הצעות שעלו במאות אחוזים על המחיר
לפי הטבלה. הצעת המערערת, לעומת זאת, היוותה רק 45% מהשווי העולה מטבלת המחירים.
בהקשר זה יש להזכיר, שמחירי טבלת המחירים הסופיים, לעניין בחינת ההצעות במכרזים
השונים, כולל במכרז שבענייננו, כבר כוללים הנחה של כ29%- מהשווי על פי נתוני הטבלה
המקוריים.
בנסיבות אלה, אין לבוא בטרוניה עם ועדת
המכרזים, כשראתה לסמוך על הערכת השמאי אשר התבססה על אותה טבלה. מה גם, שהטבלה
הוכנה בתום לב קודם קיום המכרז, היא התקבלה על דעתם של שמאי המינהל, ואין כל טענה
לשיקולים זרים בהכנתה.
7. בנספח לסיכומיה מצרפת המערערת נספח השוואה,
ממנו עולה כאילו הצעתה במכרז היתה בשיעור 472 ש"ח למ"ר קרקע ו203-
ש"ח למ"ר מבונה, כראיה לכך שהצעתה היתה גבוהה, הן כשלעצמה והן כשמשווים
אותה להצעות במכרזים אחרים. קביעה זו לא ברורה לי. הצעתה של המערערת היתה בסך
1,300,000 ש"ח. שטח הקרקע הוא 11,235 מ"ר והשטח המבונה המותר עליה הוא
22,140 מ"ר (ראה נספח ו' למוצג ג' למוצגי המשיבה). נתונים אלה מצביעים על כך
שהצעת המערערת היתה של 116 ש"ח למ"ר קרקע, כמצויין בנספח הנ"ל; ושל
כ50- ש"ח למ"ר שטח מבונה, ולא כמצויין על ידי המערערת. הצעה זו הינה
במחיר פחות מזה שבהצעות במכרזים האחרים, ולא במחיר העולה עליהן, כפי שביקשה
המערערת לשכנע.
8. הנה כי כן, השוואת הצעת המערערת למחיר הטבלה
ולהצעות שהוצעו במכרזים לקרקעות אחרות באשדוד מלמדת על כך שהצעת המערערת היתה
לכאורה נמוכה בצורה משמעותית משוויה של הקרקע. על פי הנתונים שהיו בפני ועדת
המכרזים, אך סביר היה שתגיע למסקנה אליה הגיעה. מכל מקום, החלטתה בודאי אינה בלתי
סבירה במידה שתצדיק את התערבות בית המשפט.
בבג"צ 55/91 החברה הכלכלית לירושלים
בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (תקדין עליון 91(1) 174), נדונה שאלה דומה,
ובית המשפט קבע שם:
"איננו
סבורים כי דחיית הצעתה של העותרת שנפלה ב50%- משווי המקרקעין לפי הערכת השמאי,
לוקה במקרה דנן באי סבירות המצדיקה התערבותו של בית משפט זה".
דברים אלה יפים גם לענייננו.
9. הערעור נדחה. המערערים ישלמו למשיבים הוצאות
ערעור זה בסך 25,000 ש"ח.
ש
ו פ ט
השופט א' מצא:
אני מסכים. ש
ו פ ט
השופט מ' חשין:
אני מסכים. ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ת' אור.
ניתן היום, ב' בחשון התשנ"ח (2.11.97).
ש ו פ
ט ש ו פ ט ש ו פ ט
העתק
מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
עכב/
95081160.E02