מאיר קאשי נ. סביר קבלנים בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 804/04 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 804/04 בפני: כבוד הנשיא א' ברק כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת ע' ארבל המערער: מאיר קאשי נ ג ד המשיבים: 1. סביר קבלנים בע"מ 2. יצחק סבירסקי ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א-יפו מיום 4.12.03 בת.א. 1232/92 שניתן על ידי כבוד השופט נ' ישעיה תאריך הישיבה: כ"א בשבט תשס"ה (31.1.05) בשם המערער: עו"ד י' דיאמנט בשם המשיבים: עו"ד ח' אבינרי; עו"ד ד' יגור פסק-דין השופט א' גרוניס: 1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט נ' ישעיה), במסגרתו נדחתה תובענת המערער לאכוף חוזה בינו לבין המשיבה 1, חברה העוסקת בבניית מבני תעשיה (להלן - המשיבה), שמנהלה הוא המשיב 2. 2. המקרה שלפנינו סובב סביב מספר הסכמים הנוגעים לחלקת קרקע המצויה בכפר סבא (להלן - המקרקעין). הבעלות במקרקעין נתונה למינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) ואילו החוכרת הראשית הייתה עיריית כפר סבא (להלן - העירייה). חברת מ.ל.ט בע"מ (להלן - מלט) הייתה בעלת זכויות של חכירת משנה במקרקעין. בין המערער למלט נחתם בשנת 1987 זיכרון דברים לפיו התחייבה מלט למכור למערער את זכויותיה בנכס תמורת סכום של 650,000 דולר (להלן - זיכרון הדברים). בזיכרון הדברים התחייב המערער לשלם למלט ביום החתימה על חוזה ביניהם סך של 90,000 דולר, ואילו יתרת הסכום הייתה אמורה להיות משולמת בשני תשלומים, האחד, עם הוצאת היתרי בנייה (שני שלישים מהיתרה), והאחר, שלושה חודשים לאחר מכן. בזיכרון הדברים נקבע כי קיום העסקה מותנה באישור של העירייה ושל המינהל. ביום 6.1.88 נחתם הסכם בין המערער למשיבה, בו נקבע כי שני הצדדים ירכשו במשותף את המקרקעין (להלן - ההסכם הראשון). בהסכם זה צוין, כי תנאי התשלום יהיו זהים לאלו הקבועים בזיכרון הדברים, וכי מלוא התמורה תשולם למלט על ידי המשיבה בלבד. המערער התחייב בהסכם הראשון לטפל במשא ומתן עם המינהל והעירייה, וכן בהשגת היתרי הבנייה. עוד הוסכם כי בתמורה יקבל המערער 8 אחוזים מסך כל השטחים שייבנו על המקרקעין. 3. זמן מה לאחר חתימת ההסכם הראשון נערכה פגישה בה נכחו, בין היתר, המערער, נציגי מלט ונציגי המשיבה. בפגישה הודיע מנכ"ל מלט דאז כי חכירת המשנה במקרקעין טרם הועברה למלט, כי העירייה אינה מאשרת העברה זו וכי לפיכך אין למלט אפשרות למכור את הזכויות במקרקעין. ביום 1.6.89 נחתם חוזה בין העירייה למלט, במסגרתו התחייבה העירייה להעביר את זכויות החכירה הראשית למלט בתמורה לסכום של 450,000 דולר. באותו יום נחתם הסכם בין מלט לבין המשיבה, ולפיו רכשה המשיבה את זכויותיה של מלט במקרקעין (להלן - ההסכם השני). המשיבה התחייבה לשלם סכום של 675,000 דולר, וכן ליתן למלט 7.25 אחוזים מן השטח הבנוי במבני תעשייה שתבנה על המקרקעין. למשיבה ניתנה אופציה לרכוש את זכויותיה של מלט לגבי 7.25 האחוזים תמורת סכום של 225,000 דולר. בשנת 1992 הגיש המערער תובענה לבית המשפט המחוזי, בה עתר לאכיפתו של ההסכם הראשון, היינו לקבל 8 אחוזים מהשטחים במבני התעשייה שניבנו על המקרקעין. 4. בית משפט קמא החליט לדחות את התובענה. לדידו, ביצועו של ההסכם הראשון הותנה בביצוע זיכרון הדברים. לאור העובדה שעסקה זו לא יצאה אל הפועל, הרי שההסכם הראשון בטל אף הוא. בית משפט קמא עמד על כך שההסכם השני שונה במהותו ובתנאיו מזיכרון הדברים. בהסכם הראשון מדובר על רכישה בתמורה ל-650,000 דולר, בעוד שבהסכם השני נזכר סכום של 900,000 דולר. כמו-כן, הזכות שנרכשה לפי ההסכם השני הייתה חכירה ראשית, להבדיל מזכות חכירת משנה, שנזכרה בזיכרון הדברים. בית המשפט הוסיף וקבע כי המערער לא ביצע את התחייבויותיו על פי ההסכם הראשון לטפל במשא ומתן עם העירייה והמינהל ולהשיג את היתרי הבנייה. על יסוד זה קבעה הערכאה הדיונית כי ההסכם הראשון בוטל או פקע הלכה למעשה. עוד ציין בית המשפט כי ההסכם הראשון נושא אופי של הסכם תיווך, ועל כן אפשר שזכאי המערער לסעד כספי בגינו. ברם, משנמנע המערער מלתבוע סעד כאמור, לא ראה לנכון לדון בסוגיה זו. 5. השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בענייננו הינה שאלת אכיפתו של ההסכם הראשון. אחת הטענות שהעלו המשיבים בהקשר זה הינה, שכלל לא נכרת הסכם מחייב בינם לבין המערער. איני נדרש להכריע בטענה זו. מוכן אני להניח כי ההסכם הראשון, זה שבין המערער לבין סביר, השתכלל לכדי הסכם מחייב. כפי שיובהר מיד, אף אם כך הוא, הרי שהתפתחויות שונות שאירעו לאחר כריתתו של הסכם זה הביאו לכדי פקיעתו או ביטולו. 6. כפי שראינו, זמן קצר לאחר חתימתו של ההסכם הראשון, נערכה פגישה בה נכחו לא רק המערער ונציגי המשיבה, אלא גם אנשי מלט. באותה פגישה נמסר על ידי נציגי מלט כי אין העירייה מאשרת את העברת זכות חכירת המשנה לידי מלט. זכות זו הייתה זכות שמלט התחייבה להעביר למערער והיא הייתה ה"נדוניה" שהמערער הביא עימו להסכם הראשון. ברי כי המערער לא יכול היה לקיים את ההסכם שבינו לבין המשיבה, בלא שמלט קיימה את חלקה על פי זיכרון הדברים. המערער לא מחה כנגד מלט ולא נקט פעולה כלשהי כנגדה. זאת ועוד, המערער אף לא פעל בדרך כלשהי על מנת להביא לכך שהעירייה תיתן הסכמה לעסקה בנוגע לזכות חכירת המשנה. אין מנוס, אם כן, מלומר כי המערער הסכים למעשה לכך שההסכם הראשון אינו בר נפקות עוד, שכן לא ניתן לבצעו. אם כך הוא, הרי שאין המערער זכאי לאכוף על המשיבה את ההסכם הראשון. ניתן אף להתייחס לסיטואציה בצורה שונה ולראות בהסכם הראשון כהסכם הכולל תנאי מתלה והוא מימושו של זיכרון הדברים. זאת ועוד, זיכרון הדברים עצמו כולל תנאי מתלה והוא הסכמה של העירייה. משלא נתמלא התנאי המתלה לא לעניין הראשון ולא לעניין השני, ממילא אין המערער זכאי לסעד של אכיפה. 7. המערער סמך את התובענה שהגיש לבית משפט קמא על ההסכם הראשון, בגדרו התחייבה המשיבה ליתן לו 8 אחוזים מן השטחים שייבנו על המקרקעין. באותו הסכם נקבע כי שני הצדדים - המערער והמשיבה - ירכשו במשותף את המקרקעין על פי תנאי התשלום שבזיכרון הדברים וכי בפועל המשיבה היא שתשלם את התמורה. מלט עצמה לא הייתה צד להסכם הראשון. לפיכך, מימושו של ההסכם הראשון היה מותנה בכך שהמערער יוכל להביא לעסקה שבינו לבין המשיבה את העסקה הקודמת שבינו לבין מלט. משמלט לא קיימה את חלקה על פי זיכרון הדברים, ואין זה משנה כלל מה הסיבה לכך, לא נתקיים התנאי בו הותנה ההסכם הראשון. במילים אחרות, אף אם המערער לא חטא בצורה כלשהי ומלט היא שגרמה לכך שהמערער לא יכול היה לקיים את התנאי שהיווה את הבסיס להסכם הראשון, אין בכך כדי להטיל אחריות כלשהי על המשיבה ולהביא לאכיפתו של ההסכם הראשון עליה. 8. בזיכרון הדברים הצהירה מלט כי היא בעלת זכות של חכירת משנה במקרקעין. החוכרת הראשית הייתה העירייה. באותו מסמך נאמר במפורש כי העסקה טעונה אישור של העירייה ושל המינהל. במפגש בין המעורבים, אותו הזכרנו ואשר נערך לאחר כריתתו של ההסכם הראשון, הודיע מנכ"ל מלט כזכור, כי העירייה לא נתנה את הסכמתה. מכאן שלא נתקיים כלל התנאי בו הותלה זיכרון הדברים (כוונתנו, כמובן, לצורך בהסכמת אדם שלישי, כאמור בסעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973, להלן - חוק החוזים). הואיל והתנאי המתלה שבזיכרון הדברים לא נתקיים, מובן מאלָיו כי המערער אינו זכאי לאכיפתו של ההסכם הראשון. 9. הואיל ובסופו של דבר נחתם ההסכם השני - בין מלט לבין המשיבה - יכולה הייתה להעלות הטענה כי המשיבה מנעה את קיומו של התנאי המתלה בהסכם הראשון, שעה שהתקשרה בהסכם השני, שהרי ברור כי שני הסכמים אלה אינם יכולים לדור בכפיפה אחת. צד לחוזה המונע קיומו של תנאי מתלה, אינו זכאי להסתמך על אי-קיומו (סעיף 28(א) לחוק החוזים). מדוע דעתנו היא כי המשיבה לא מנעה את קיומו של התנאי? ההסכם השני שונה היה מן ההסכם הראשון, בכך שמדובר היה בו על העברת חכירה ראשית לידי המשיבה, שעה שבהסכם הראשון הכוונה הייתה לחכירת משנה. יש אף לזכור כי מלט התחייבה לשלם לעירייה 450,000 דולר עבור זכות החכירה הראשית. בכל מקרה, הואיל וזיכרון הדברים עצמו הותנה בהסכמתה של העירייה, אין לומר שהמשיבה גרמה לאי התקיימותו של התנאי, שכן טענה זו כלל לא נטענה ובוודאי שלא הוכחה. 10. לסיכום, בין אם נאמר שהמערער הסכים לביטולו של ההסכם הראשון משהתברר כי מלט אינה מסוגלת או אינה רוצה לקיים את זיכרון הדברים, ובין אם נאמר שלא נתקיימו התנאים המתלים (זה שבהסכם הראשון וזה שבזיכרון הדברים), מסקנתנו אחת היא. המערער אינו זכאי לאכיפתו של ההסכם שנעשה בינו לבין המשיבה. אין ספק כי המערער תרם תרומה מסוימת לכך שבסופו של דבר נכרת הסכם בין המשיבה לבין מלט. כפי שציין בית משפט קמא, יתכן שלמערער הייתה נתונה זכות לסעד כספי כמתווך או כיזם. דא עקא, המערער נמנע מלתבוע סעד כאמור ולוּ באופן חילופי, ועל כן אין הוא זכאי לו. 11. התוצאה היא כי דין הערעור להידחות וכך מוחלט. בנסיבות העניין לא ראינו לנכון לעשות צו להוצאות. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' גרוניס. ניתן היום, ב' בניסן תשס"ה (11.4.05). ה נ ש י א ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 04008040_S12.doc מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il חכ/