שי לוי נ. קאפי דוד

פסק-דין בתיק ע"א 7968/12 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7968/12 לפני: כבוד השופטת ע' ארבל כבוד השופטת א' חיות כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערער: שי לוי נ ג ד המשיבים: 1. קאפי דוד 2. אקבס עופר עובד עובדי 3. פורמלי לשכת רישום מקרקעין פתח תקוה 4. פורמלי מינהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז 5. פורמלי מדינת ישראל אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין מחוז מרכז ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז מיום 5.09.2012 בת"א 19923-05-09 שניתן על ידי כבוד השופט י' שינמן תאריך הישיבה: כ"ד באדר א תשע"ד (24.2.14) בשם המערער: עו"ד ד' עמיחי, עו"ד י' אורלוב בשם המשיב 1: עו"ד י' שרעבי פסק-דין השופטת ע' ארבל: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז מיום 5.9.2012 (כבוד השופטת י' שינמן) ב-ת"א 19923-05-09, בגדרו התקבלה תובענת המשיב 1 לפיה הוא מחזיק בזכויות בנכס מושא התובענה והוא רשאי להירשם כבעליו במרשם המקרקעין. 1. המשיב 2 היה בעליה של חלקה ועליה בניין דו-קומתי. בשנת 1994 מכר המשיב 2 את הדירה העליונה בבניין וכן חלק מזכויות הבנייה וחלק מן החלקה למערער ואשתו (להלן: הסכם המכר), כך שנותרו בבעלות המשיב 2 דירת הקרקע בבניין ומחצית מהחלקה (להלן: הנכס). בשנת 1995 נחתם הסכם הלוואה בין המשיב 1 למשיב 2, לפיו נתן המשיב 1 למשיב 2 הלוואה בסך 270,000 ₪ כנגד משכון הנכס (להלן: הסכם ההלוואה). החזר ההלוואה נקבע לשנת 1998 בהתאם לדרישת המשיב 1. משלא היה ביכולתו של המשיב 2 להחזיר את ההלוואה במועדה, ומשגובה החוב עלה על שווי הנכס באותה תקופה, הוחלט כי הנכס יעבור באופן מיידי לחזקת ולבעלות המשיב 1, אולם בטרם עלה בידי המשיב 1 לממש הסכמה זו ולרשום את הנכס על שמו, נעלם המשיב 2 והקשר עימו נותק. לפיכך, עשה המשיב 1 שימוש בטופס לרישום הערת אזהרה אשר היה בידיו בהתאם להסכמה בינו לבין המשיב 2, כאמור, ורשם הערת אזהרה על הנכס. בשנת 2002, עת התחדש הקשר עם המשיב 2, מיהר המשיב 1 להחתימו על הסכם כתוב המאשר כי הלה נתן את הסכמתו המלאה לרישום הנכס על שם המשיב 1, והחל לפעול, באמצעות באת כוחו, לרישום הנכס על שמו. פניותיו של המשיב 1 למינהל סורבו, בטענה כי לא ניתן לפעול להעברת הזכויות בנכס, בין היתר, לנוכח עיקולים שהוטלו עליו כנגד חובות של המשיב 2. אחד מנושיו של המשיב 2 הוא המערער, אשר זכה בתביעה שהגיש נגדו בעילה של הפרת הסכם המכר. משנמנע המשיב 2 מלשלם את הסכום שנפסק נגדו באותה תביעה, הוטל עיקול על הנכס במסגרת תיק הוצאה לפועל. לבית המשפט המחוזי הוגשה תביעה על ידי המשיב 1 בגדרה ביקש כי יתאפשר לו להירשם כבעליו של הנכס. 2. בית המשפט קבע כי בין המשיב 1 למשיב 2 נכרת הסכם למכירת הנכס, ומשכך זכאי המשיב 1 להירשם כבעל הנכס (לכל המאוחר מיום 1.9.1998) ויש למחוק את העיקולים שנרשמו על הנכס לטובת המערער. זאת, נקבע בהתבסס בעיקר על עדותו של המשיב 2 אשר התבררה כמהימנה ולימדה באופן ברור על כוונה להעביר את הזכויות בנכס למשיב 1 כנגד חובו כלפיו. בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין, מתקיימים לגבי ההסכם – שתחילתו בשנת 1995 והמשכו בשנת 1998 – התנאים הנדרשים לקיומו של הסכם מכר, הלא הם גמירות דעת הצדדים ומסוימות מספקת לעניין המכר. נקבע כי מלשון ההסכם המקורי עולה מפורשות שהצדדים צפו ותכננו את העברת הנכס לבעלות המשיב 1 אם לא תוחזר ההלוואה. זאת ועוד, בית המשפט קבע כי הסכם ההלוואה שנחתם בשנת 1995 והמסמך הנוסף שנחתם על ידי המשיב 2 בשנת 2002 עומדים בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. בית המשפט מדגיש כי דרישת הכתב "התרככה" במהלך השנים וכיום הלכה היא כי זו מתגבשת גם בקיומו של מסמך חלקי בלבד, כל עוד הוא מצביע על כוונה אמיתית לביצוע עסקת מכר. נקבע כי ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בעל-פה בשנת 1998 הייתה רק המשכו של ההסכם המקורי הכתוב משנת 1995, ממנו ניתן ללמוד באופן ברור על כוונת שני הצדדים להעביר את הזכויות בנכס למשיב 1 כנגד ההלוואה שקיבל ממנו המשיב 2, כאמור. כך או כך, קבע בית המשפט כי מתקיים בענייננו החריג לדרישת הכתב בדבר "זעקת ההגינות", שכן הצדדים נהגו בתום לב וקיימו את העקרונות שדרישת הכתב נועדה להבטיח. לבסוף צוין, בבחינת למעלה מן הצורך, כי גם אם היה נקבע שההסכם אינו הסכם מכר, הסכם ההלוואה לכשעצמו מקים למשיב 1 זכויות משכון בנכס לכל המאוחר משנת 1998 עת נרשמה הערת אזהרה על שמו, בעוד שהעיקול שהטיל המערער על הנכס נרשם רק בשנת 2001. לצד זה, דחה בית המשפט את טענות המערער שנועדו לערער את אמינותו של המשיב 2, את אמינות חתימתו המתנוססת על ההסכמים בינו לבין המשיב 1 ואת כשירותו בעת חתימת ההסכמים. כן נדחו טענות המערער בדבר התיישנות התביעה ולחילופין שיהוי בהגשתה, וטענות בדבר אי-חוקיות ההסכם אשר נקבע כי לא הוכחה. 3. לטענת המערער, קביעותיו של בית המשפט נסמכות על עדויותיהם הסותרות והבלתי-אמינות של המשיב 1 והמשיב 2, ולדבריו עומדות בסתירה לראיות אובייקטיביות שהיו מונחות בפניו. בין היתר טוען המערער כי ראיות שהציג לבית המשפט מלמדות על כך שייפוי הכוח שנתן המשיב 2 למשיב 1 בשנת 2002 הוא מזויף. בנוסף, משיג המערער על קביעתו של בית המשפט המחוזי כי הסכם ההלוואה מהווה למעשה שלב ראשון בתהליך כריתת הסכם מכר, שכן טענה זו כלל לא הועלתה על ידי המשיבים, אין לה כל עיגון בהסכם ההלוואה, והיא לא מבוססת על העדויות והראיות בתיק. כמו כן, נטען כי עו"ד קמפלר – אשר ניסח את הסכם ההלוואה והיה ביכולתו ללמד על פרשנותו בהתאם לכוונת הצדדים בעת ניסוחו – לא זומן להעיד ויש לזקוף זאת לחובתם של המשיבים. עוד נטען כי ממכתב שכתב עו"ד קמפלר למינהל עולה כי לא מדובר בעסקת מכר, כי העסקה הייתה עסקת הלוואה ולא עסקה במקרקעין, ומכאן שעל המשיב 1 להגיש תביעת חוב ככל הנושים. 4. המשיב 1 טוען כי אין חולק על כך שהוא בעל זכות משכון "מעין קניינית" בנכס הקודמת לזכותו הכלכלית של המערער כנושה, וזאת לכל המאוחר החל משנת 1998, עת נרשמה הערת אזהרה על שמו של המשיב 1. נטען כי מששווי הנכס היה נמוך מגובה החוב של המשיב 1 למשיב 2, לאחר מימוש המשכון לא היו נותרות בידי המשיב 2 זכויות בנכס, ומשכך הוחלט על העברת מלוא הזכויות בנכס למשיב 1. מהלך דברים זה נתמך בהסכם ההלוואה, בהסכם אישור העברת הבעלות משנת 2002 ובהתנהלות המשיב 1 אשר נהג בנכס כמנהג בעלים כבר משנת 1998 (לרבות שיפוץ הנכס והשכרתו). על כן, סבור המשיב 1 כי גם אם לא קיים הסכם כתוב ומפורש בדבר העברת זכויות הבעלות למשיב 1 משנת 1998, מתקיימים התנאים הדרושים לקיומו של חוזה מחייב – כוונת הצדדים להסכם ברורה מנסיבות העניין וניתן לאבחן מהם התנאים העיקריים של העסקה. כמו כן, טוען המשיב 1 כי בהתאם להלכה ה"מרככת" לעניין דרישת הכתב, ניתן לראות בהסכם המפורש משנת 2002 "ראיה בדיעבד על דבר ההתקשרות בהסכם הנטען". לבסוף, צוין כי אין לקבל את טענת זיוף המסמכים, אשר לא הוכחה ולא הובאה כל ראייה לתמיכה בה. 5. לאחר שבחנו את הטענות המפורטות שהעלו בפנינו הצדדים בכתב ובעל-פה, רואים אנו לאמץ את הממצאים העובדתיים והמסקנות המשפטיות שקבע בית המשפט המחוזי בפסק דינו, אשר ככלל מידת ההתערבות בהם במסגרת ערעור היא מצומצמת. שוכנענו כי הממצאים שנקבעו בפסק הדין תומכים במסקנות המשפטיות שאליהן הגיע בית המשפט, וכי לא נפלה בפסק הדין כל טעות שבדין. לפיכך, ועל יסוד תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, תוך אימוץ ממצאיו ומסקנותיו של בית משפט קמא מנימוקיו, אנו דוחים את הערעור. המערער ישא בשכר טרחת עורך דינו של המשיב 1 בסך 5,000 ₪. ניתן ביום, ‏ט"ו באדר ב התשע"ד (‏17.3.2014). תוקן היום, ט"ז באדר ב התשע"ד (18.3.2014). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 12079680_B07.doc עכ מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il