חברת א.ש.צ.נ. צוות נכסים ויזמות (1995) בע"מ נ. שמעון זילברבר

פסק-דין בתיק ע"א 7903/01 ע"א 7903/01 ע"א 8002/01 ע"א 8163/01 בפני: כבוד המשנה לנשיא (בדימוס) ש' לוין כבוד השופט א' ריבלין כבוד השופט א' גרוניס המערערות: ע"א 7903/01 1. חברת א.ש.צ.נ. צוות נכסים ויזמות (1995) בע"מ 2. חברת ברפ"ת בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. שמעון זילברברג (1953)בע"מ 2. תמר תעשיות מזון בע"מ 3. עו"ד אלי שחור 4. שלום לנדאו המערער: המשיבים: ע"א 8002/01 עו"ד אלי שחור נ ג ד 1. חברת א.ש.צ.נ. צוות נכסים ויזמות (1995) בע"מ 2. חברת ברפ"ת בע"מ 3. עודד גנין 4. יצחק ברדריאן 5. ערן ברדריאן 6. שמעון זילברברג (1953)בע"מ 7. תמר תעשיות מזון בע"מ 8. שלום לנדאו המערערות: ע"א 8163/01 1. שמעון זילברברג (1953)בע"מ 2. תמר תעשיות מזון בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. חברת א.ש.צ.נ. צוות נכסים ויזמות (1995) בע"מ 2. חברת ברפ"ת בע"מ 3. עודד גנין 4. יצחק ברדריאן 5. ערן ברדריאן 6. שלום לנדאו 7. עו"ד אלי שחור ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 12/08/2001 בת.א 271/96 ות.א 575/98 שניתן על ידי כבוד השופטת ד' פלפל בשם חברת א.ש.צ.נ. צוות נכסים ויזמות, חברת ברפ"ת בע"מ, עודד גנין, יצחק ברדריאן ו-ערן ברדריאן: עו"ד יעקב רובין, עו"ד אריאל רובין בשם שמעון זילברברג (1953)בע"מ ו- תמר תעשיות מזון בע"מ: עו"ד מיכאל שחור, עו"ד רוני כהן בשם עו"ד אלי שחור: עו"ד רותי וקסמן בשם שלום לנדאו: עו"ד אברהם עצמון פסק-דין השופט א' גרוניס: 1. בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו נדונו במאוחד מספר תביעות שנסבו על שני חוזים של מכר מקרקעין. בסופו של יום נקבע על ידי בית המשפט (מפי כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל) כי הן המוכרות והן הקונות הפרו את חיוביהן וכי סכומי הפיצויים בהם חייב כל צד יקוזזו, כך שלמעשה לא תחול חובת תשלום על מי מהצדדים. עוד נקבע, כי המוכרות ביטלו כדין את ההסכמים וכי חלה עליהן חובה להשיב לקונות את הסכומים ששולמו על חשבון התמורה. כמו כן נפסק, כי על עורך הדין שאמור היה לבצע את הרישום בלשכת רישום המקרקעין להשיב לקונות את השכר ששולם לו. בעקבות פסק הדין הוגשו לבית משפט זה שלושה ערעורים, האחד על ידי הקונות, השני על ידי המוכרות והערעור השלישי הינו ערעורו של עורך הדין. שלושת הערעורים נדונו במאוחד. העובדות 2. ביום 30.5.1995 נחתמו שני חוזי מכר מקרקעין. הקונות בשני ההסכמים היו חברת א.ש.צ.נ. צוות נכסים ויזמות (1995) בע"מ וחברת ברפ"ת בע"מ (הן המערערות בע"א 7903/01, להלן - הקונות). בהסכם אחד הייתה המוכרת חברת תמר תעשיות מזון בע"מ (להלן - תמר) ובהסכם השני חברת שמעון זילברברג (1953) בע"מ (להלן - זילברברג; שתי החברות ביחד, שהן המערערות בע"א 8163/01, ייקראו להלן - המוכרות). עודד גנין ויצחק ברדריאן (המשיבים 4-3 בע"א 8163/01) - ערבו לחיוביהן של הקונות. ערן ברדריאן (המשיב 5 בע"א 8163/01), מנהלה של חברת ברפ"ת בע"מ, עָרַב לקיום חיוביה שלה. בחוזה בו תמר הייתה המוכרת הוגדר הממכר כחלקה 4 בגוש 6894, אשר נמצאת ברח' הרכבת 40, תל אביב. מדובר במגרש עליו מבנה בן קומה אחת. התמורה בחוזה זה נקבעה לסכום של 800 אלף דולר. חוזה המכר השני, בו הייתה זילברברג המוכרת, התייחס לחלקה 5 בגוש 6894, המצויה ברחוב הרכבת 42, תל אביב. שתי החלקות צמודות. על חלקה 5 בנוי בניין תעשייתי בן 4 קומות. זילברברג התחייבה למכור את שלוש הקומות העליונות וכן מחסן בחצר. התמורה בהסכם זה נקבעה לסך של 1,200,000 דולר. הבניין רשום כבית משותף. במרשם רשומות שתי הקומות הראשונות. הקומה התחתונה רשומה על שמו של שלום לנדאו (המשיב 4 בע"א 7193/01, להלן - לנדאו). זילברברג רשומה כבעלים של הקומה השנייה ושל המחסן. הגג של הקומה השנייה הוצמד לחלקה של זילברברג. במועד כלשהו בנתה זילברברג שתי קומות נוספות על גג הקומה השנייה. בשני החוזים לא נקבעה הוראה הקושרת בין חוזה אחד למישנהו. עד לפרוץ הסכסוך בין הצדדים שילמו הקונות על חשבון התמורה סך כולל של 520,243 דולר. 3. מספר חודשים לאחר חתימת ההסכמים, פנה עו"ד אלי שחור (המערער בע"א 8002/01) אל הקונות בשמן של המוכרות והודיע להן כי החזקה תימסר ביום 12.12.95, וכי במועד זה על הקונות לשלם את יתרת התמורה. יום אחד בלבד לפני המועד האמור, כתב ערן ברדריאן בשם חברת ברפ"ת בע"מ למוכרות וביקש לדחות לחודש ינואר 1996 את מועד קבלת החזקה ותשלום היתרה בנימוק ש"מאחר ואנו עומדים בסוף שנה תשלום יתרת המחיר...מאוד יפריע לחברתנו". עו"ד אלי שחור השיב לקונות כי לפנים משורת הדין יידחו מסירת החזקה והתשלום ליום 20.1.96. לאחר שחלף אף מועד זה והעסקה לא הושלמה, פנה עו"ד אלי שחור לקונות פעם נוספת והודיע כי מועד מסירת החזקה נקבע ליום 22.2.96. ביום 26.2.96 שלח ערן ברדריאן מכתב לעו"ד אלי שחור ובו העלה, לראשונה, טענות בנוגע לזכויות של צד ג' לגבי הנכסים נשוא ההסכמים. שלוש טענות הועלו במכתב ושלושתן קשורות להשגות שהעלה לנדאו. הטענה האחת הייתה כי ללנדאו יש זכויות חניה במגרש שברח' הרכבת 40. הטענה השנייה - כי גג הבניין ברח' הרכבת 42 הוא רכוש משותף של כל הדיירים. הטענה השלישית - כי היתר הבניה שניתן לזילברברג כשנבנו שתי הקומות הנוספות, כלל בתוכו גם חיוב לבניית מקלט תת-קרקעי וזילברברג לא בנתה מקלט כאמור. בסיכום מכתבו דרש ערן ברדריאן כי לפני העברת החזקה, ישיגו המוכרות "מסמכים חד-משמעיים" מלנדאו ומעיריית תל אביב לפיהם "אין לאף אחד מהם כל זכות או טענה לזכות לגבי הנכסים". עו"ד אלי שחור השיב כי הנכסים נקיים מכל זכויות צד ג' וכי טענותיו של לנדאו מופרכות מעיקרן. הוא הוסיף, כי בשל ההפרות היסודיות של החוזים על ידי הקונות יבוטלו החוזים ויחולט סכום הפיצויים המוסכמים אם לא תשולם יתרת התמורה עד ליום 11.3.96. ההליכים בפני הערכאה הדיונית 4. ביום 10.3.96 הגישו הקונות תביעה כנגד המוכרות בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 271/96). בכתב התביעה טענו הקונות כי המוכרות חטאו כלפיהן באי גילוין של עובדות מהותיות. לפיכך, עתרו הקונות למתן סעד הצהרתי לפיו ההסכמים תקפים והן זכאיות לאוכפם, ואילו המוכרות אינן זכאיות לקבל את יתרת התמורה עד שיוסדר עניין הזכויות של צד ג' בגג ובחניה ואי בניית המקלט. המוכרות הגישו תביעה שכנגד בה טענו, כי ההסכמים בוטלו על ידן כדין בעקבות הפרתם על ידי הקונות. לפיכך טענו המוכרות, כי הן זכאיות לפיצוי המוסכם בסך 125,000 דולר כאמור בכל אחד משני ההסכמים, ובסך הכל - 250,000 דולר. לטענת המוכרות, עד לפרוץ הסכסוך שילמו להן הקונות סכום של 520,243 דולר (סכום נוסף של 100,000 דולר שולם על ידי הקונות בגין מס רכישה). רובו של סכום זה שולם על ידי המוכרות לשלטונות מס שבח. לאחר תשלום מס שבח ושכר טרחת עורך דין נותר בידי המוכרות סך של 150,000 דולר. סכום זה קיזזו המוכרות מן הפיצויים המוסכמים בסך כולל של 250,000 דולר. על כן תבעו המוכרות מהקונות לשלם להן 100,000 דולר, תוך שהן ממחות לקונות את זכותן לקבל את החזר מס השבח. 5. עם הגשתו של כתב התביעה על ידי הקונות הן עתרו, בין היתר, למתן צו מניעה זמני שיאסור על המוכרות למכור את הנכסים לצד שלישי. בית המשפט נעתר לבקשה על פי צד אחד. ביום 25.4.96 נערך דיון בבקשה במעמד הצדדים (בפני כבוד השופט א' שלו). במהלך הדיון הגיעו הצדדים להסדר פשרה שקיבל תוקף של החלטה (להלן - הסדר הפשרה; ההסכמים מיום 30.5.95 ייקראו בהמשך - ההסכמים המקוריים). בהסדר הפשרה נקבע, בין השאר, כי: א. שני ההסכמים המקוריים יאכפו. ב. הקונות ישלמו למוכרות סך של 1,179,757 דולר במעמד ביצוע העברת הבעלות. ג. סכום נוסף של 300,000 דולר יוחזק על ידי עו"ד אלי שחור כנאמן מטעם הצדדים עד להכרעת בית המשפט בתביעות ההדדיות שהוגשו על ידי הצדדים. ד. לאחר שהקונות יקיימו התחייבויותיהן כאמור, יוותרו המוכרות על כל טענה בדבר ביטול ההסכם. ה. לכל אחד מן הצדדים נשמרה הזכות לתבוע את נזקיו. ו. צו המניעה האוסר על המוכרות לבצע עסקה אחרת בנכסים יישאר בתוקפו עד להשלמת העסקה. מספר ימים לאחר שהושג ההסדר פנה עו"ד מיכאל שחור (שהחליף את עו"ד אלי שחור בטיפול מטעם המוכרות בעסקה) אל בא כוח הקונות בבקשה כי הקונות יחתמו על שטרי המכר. ביום 27.5.96 הודיע בא כוח הקונות לעו"ד מיכאל שחור כי כל המסמכים מוכנים וכי הוא יכול להזמין תור בלשכת רישום המקרקעין. תור כאמור נקבע ליום 10.6.96. מספר ימים לפני המועד האמור פנה בא כוח הקונות לעו"ד מיכאל שחור בטענה כי שטרי המכר אותם קיבל אינם כוללים את שתי הקומות העליונות של המבנה ברחוב הרכבת 42. עו"ד מיכאל שחור השיב, כי שטרי המכר מתייחסים לכל הנכס שנמכר. עד ליום 10.6.96 הוחלפו בין הצדדים מספר מכתבים. הקונות עמדו על דרישתן כי יתוקן פנקס הבתים המשותפים באופן שישקף את בעלותן של המוכרות בקומות השלישית והרביעית. המוכרות השיבו כי על פי ההסכם אין זה מחובתן לעשות כן. הקונות לא התייצבו בלשכת רישום המקרקעין ולא שילמו את יתרת התמורה. 6. המוכרות פנו לבית המשפט המחוזי בבקשה כי יבטל את צו המניעה הזמני. ביום 2.10.96 ביטל השופט א' שלו את צו המניעה הזמני תוך שהוא כותב: "אני סבור כי התנהגותן של המשיבות-קונות אכן הינה התנהגות שלא בתום לב ואיני יכול להשתחרר מן התחושה כי משיבות אלה עושות כל אשר לאל ידן כדי להתחמק מתשלום הכספים שמגיעים למבקשות-המוכרות... במהלך הדיון ... שבמסגרתו הושג הסכם הפשרה, לא העלו המשיבות-הקונות ולו במילה אחת, את הטענה בנוגע לשתי הקומות...רק משהגיע המועד...לשלם את יתרת התמורה..."נזכרו" לפתע הקונות כי אי רישום שתי הקומות...מונע את ביצוע רישום הנכס על שמן". מועד כניסתה לתוקף של ההחלטה לבטל את צו המניעה הזמני עוכב למשך 14 ימים כדי לאפשר לקונות להגיש בקשה לרשות ערעור לבית משפט זה. בקשת רשות הערעור שהוגשה על ידי הקונות נדחתה ביום 27.11.96 (רע"א 6998/96). 7. לאחר דחיית הבקשה לרשות ערעור, תיקנו הצדדים את כתבי טענותיהם. הקונות תבעו את ביטול ההסכמים מן הטעמים שהועלו בכתב התביעה המקורי. הן הוסיפו ותבעו את השבת הכספים ששילמו עד לאותו מועד וכן פיצויים מוסכמים בסך כולל של 250,000 דולר. עו"ד אלי שחור צורף כנתבע נוסף לצד המוכרות. לגביו נטען כי ייצג את שני הצדדים לעסקאות והיה אחראי ברשלנותו לנזקי הקונות. בכתב התביעה שכנגד המתוקן חזרו המוכרות על תביעתן לפיצוי מוסכם בסכום של 250,000 דולר בגין הפרת ההסכמים המקוריים. המוכרות אף הגישו כתב תביעה נפרד (ת"א 575/98). בכתב תביעה זה הן עתרו לחייב את הקונות ואת הערבים לחיוביהן בתשלום הפיצויים המוסכמים בגין הפרת הסדר הפשרה בסך 250,000 דולר וכן לחייב אותם ואת לנדאו - כמי שגרם בהתנהגותו להפרת החוזה - בתשלום עבור נזק ממשי בסכום של 500,000 דולר בגין ירידת ערך הנכסים. 8. בית משפט קמא פסק כי המוכרות הפרו את חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים), כפי שיוסבר בהמשך. בהפרה זו - כך נקבע - יש כדי הטעיה כמשמעותה בסעיף 15 לחוק, ולכן זכאיות הקונות לבטל את ההסכמים. עם זאת, הוסיף בית המשפט, כי משחתמו הקונות על הסדר הפשרה, נשללה זכותן לביטול ההסכמים. לפיכך, בגין הפרת ההסכמים המקוריים מצד המוכרות זכאיות הקונות לפיצויים מוסכמים. אשר להסדר הפשרה קבעה הערכאה הדיונית, כי הוא נכרת כאשר לקונות כבר היה ידוע על הפגמים הנטענים בנכסים ולכן אין הן יכולות להסתמך עליהם כעילה לאי קיומו. עוד נקבע, כי בשלב החתימה על הסדר הפשרה היה ידוע לקונות כי שתי הקומות העליונות יועברו לידיהן בלא שירשמו אצל רשם המקרקעין. משלא עשו הקונות את שנדרש מהן להשלמת העסקה, הרי שהן הפרו באופן יסודי - כך לפי בית משפט קמא - את הסדר הפשרה. משכך, קמה למוכרות הזכות לביטול הסדר הפשרה אשר, לדעת הערכאה דלמטה, הכיל בתוכו את סעיפי הפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכמים המקוריים. לאור האמור הוחלט כי "הפיצוי המוסכם המגיע לכל אחד מהצדדים בשל ההסכמים הראשונים והסכם הפשרה יקוזזו אחד כנגד השני". בהמשך קבע בית המשפט כי משבוטלו ההסכמים המקוריים על ידי המוכרות חלה עליהן חובת השבה של הסכומים שקיבלו. בית המשפט חייב את המוכרות להשיב לקונות סך של 620,000 דולר. עוד נפסק, כי משנקבע שהמוכרות הן שהפרו את ההסכמים המקוריים, אין צורך לדון באחריותו של לנדאו להפרתם. לגבי עו"ד אלי שחור נקבע כי הוא לא ייצג את הקונות, אלא אמור היה לבצע את הרישום במרשם המקרקעין בלבד. בית המשפט הוסיף כי מהראיות לא עלה שעו"ד אלי שחור ידע על אותן עובדות אשר לגביהן חטאו המוכרות באי גילוי. למרות זאת נקבע, כי משבוטלה העסקה ולא התבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין, על עורך הדין להחזיר לקונות את שכר הטרחה שקיבל מהן בסך של 80,730 ש"ח. הערעורים 9. ערעורן של הקונות מכוון בעיקרו כנגד קביעתו של בית משפט קמא כי המוכרות לא הפרו את הסדר הפשרה וכנגד שחרורו מאחריות של עו"ד אלי שחור. לטענתן של הקונות, חובה היה על המוכרות לתקן את הרישום בפנקס הבתים המשותפים באופן שישקף את בעלותן על שתי הקומות הנוספות, כך שבעת ההעברה בלשכת רישום המקרקעין תרשמנה אותן קומות על שם הקונות. משהדבר לא נעשה, הפרו המוכרות את הסדר הפשרה ואף את ההסכם המקורי בכל הנוגע לחלקה 5. הקונות הוסיפו וטענו כי עו"ד אלי שחור ייצג אף אותן בעת חתימת ההסכמים המקוריים. על כן חייב היה עו"ד אלי שחור - כך על פי הקונות - לגלות את אוזנן בכל הנוגע לטענות בעניין המקלט, החניה והגג. על פי השקפתן של הקונות, הן זכאיות לפיצוי המוסכם בסכום כולל של 250,000 דולר בנוסף להשבה של הסכומים ששילמו למוכרות על חשבון התמורה. בערעורן של המוכרות הן משיגות על קביעתו של בית משפט קמא כי כשלו בכך שלא גילו לקונות על הפגמים הנטענים בהקשר למקלט, לחניה ולגג. לטענתן, לא היה מקום לקבוע שהן הפרו את ההסכמים המקוריים. לכל אורך טענותיהן חוזרות המוכרות ומדגישות, כי עודד גנין ויצחק ברדריאן (המשיבים 4-3 בערעור המוכרות), הינם מומחים בתחום הנדל"ן. שני אלה ניהלו את המשא ומתן מטעם הקונות. המוכרות מוסיפות וטוענות כי הקונות הן שהפרו את ההסכמים המקוריים, הפרות שקדמו להפרתו של הסדר הפשרה. מכאן עמדתן כי הן זכאיות לפיצויים הן בגין הפרתם של ההסכמים המקוריים והן בשל הפרת הסדר הפשרה. נוסף על כך מבקשות המוכרות לחייב את לנדאו לשאת בנזק שנגרם להן מאחר ולשיטתן היה זה לנדאו שגרם לקונות להפר את ההסכמים. עו"ד אלי שחור טוען בערעורו שלו, כי לא היה מקום לחייבו בהשבת שכר הטרחה. בהקשר זה הוא מעלה השגות מהשגות שונות. נסתפק בציונה של הטענה כי השבת שכר הטרחה ששולם לו על ידי הקונות לא נתבעה כלל על ידן. ההסכמים המקוריים 10. טענותיהם השונות של בעלי הדין מעוררות סידרה של שאלות מגוונות. נראה לנו כי ראוי להתחיל את הדיון בטענותיהן של המוכרות הסובבות סביב ההסכמים המקוריים. בטרם נידָרש לנושא האמור, נראה לנו לנכון להעיר ארבע הערות מקדמיות, שאינן קשורות זו בזו אך יש בהן כדי לאצול על הדיון בהמשך הדברים. הערה ראשונה: כזכור, קבע בית משפט קמא כי כל אחד מן הצדדים - המוכרות והקונות - חטא בהפרה. קביעה זו הובילה למסקנה שיש לקזז את סכום הפיצוי המגיע לכל צד, ועל כן לא נפסק בפועל דבר לזכות אחד הצדדים כדמי נזק. התוצאה האמורה מתבקשת על יסוד ההנחה שהפיצויים המגיעים זהים לגבי כל אחד מן הצדדים. בכל אחד משני ההסכמים המקוריים נקבע פיצוי מוסכם בסכום של 125,000 דולר. מכך למדים אנו שעל פי השקפתו של בית משפט קמא הפר כל צד חיוב חוזי שנטל על עצמו. ברם, בחינה מדוקדקת של פסק הדין תגלה כי בית משפט קמא התייחס לעניין המקלט, החניה והגג כאל הפרה של חובת גילוי מכוח סעיף 12 לחוק החוזים, אשר מהווה אף הטעיה, כאמור בסעיף 15 לאותו חוק. סעיף הפיצויים המוסכמים שבהסכמים המקוריים חל, מטבע הדברים, על הפרתו של חיוב חוזי ולא על הפרה של חיוב טרום חוזי. הקונות לא השכילו להוכיח מה הנזק הממשי שנגרם להן עקב הפרה של חובה לפי סעיף 12 לחוק החוזים. מכל מקום וכפי שנראה בהמשך, בין אם טענותיהן של הקונות הן בעלות אופי טרום חוזי ובין במישור החוזי - אין בהן ממש. הערה שנייה: זו נוגעת לעודד גנין ויצחק ברדריאן. שני אלה ניהלו את המשא ומתן מטעם הקונות לקראת כריתתם של ההסכמים המקוריים. לשניים, על פי עדותם שלהם, יש ניסיון ומומחיות בעסקי מקרקעין. ברור שלנתון זה חייבת להיות השלכה לגבי נקודות רלבנטיות שונות, ביניהן היקף חובת הגילוי ואחריותו של עו"ד אלי שחור. הערה שלישית: היא עוסקת במועד הגילוי על ידי הקונות של הטענות בשלושת העניינים - המקלט, החניה והגג. מכתב התביעה המתוקן של הקונות ומעדותו של עודד גנין מטעמן (עמ' 26 לפרוטוקול) עולה כי הקונות למדו על עניינים אלו זמן קצר לאחר חתימתם של ההסכמים המקוריים (ביום 30.5.95). כבר צוין, כי ערן ברדריאן פנה למוכרות בחודש דצמבר 1995 בבקשה לדחות לחודש ינואר 1996 את תשלום היתרה ומסירת החזקה. הנימוק שניתן היה כי תשלום בסוף שנת הכספים "יפריע" לקונות. המוכרות הסכימו בעקבות אותה פנייה לדחות את מועד השלמתן של העסקאות ליום 20.1.96. רק ביום 26.2.96 העלו הקונות, בפעם הראשונה, טענות כלשהן בעניין זכויות צד ג'. ברור כי לקונות היה ידוע על דבר אותן טענות עוד לפני שפנו וביקשו מן המוכרות לדחות את מועד תשלום היתרה ומסירת החזקה. אילו היה מדובר בטענות רציניות ובעלות משקל, אין ספק שהן היו מועלות על ידי הקונות מיד כשנודעו להן. והערה רביעית: מן הראיות עולה כי טענותיו של לנדאו בעניין המקלט והחניה התבססו על מסמכים שגילה פרקליטו בתיק הבניין שבעיריית תל אביב. והנה מתברר כי בהסכמים המקוריים נכלל סעיף בו הצהירו הקונות, בין השאר, כי בדקו את תיק הבניין בעירייה. קשה לקבל טענה בדבר הפרה של חובת גילוי או הטעיה מצידן של המוכרות, כאשר הקונות מסתמכות על טענותיו של לנדאו המבוססות על עיון בתיק הבניין, כאשר הוא עצמו חזר בו מטענותיו (במכתב מיום 24.3.96), כאשר הקונות הצהירו כי עיינו בתיק הבניין - וכאשר לאלה מצטרפת העובדה כי מנהלי המשא ומתן מטעם הקונות הינם בעלי מומחיות וניסיון בענף המקרקעין. עתה נדון בהשגות כנגד קביעתו של בית משפט קמא כי המוכרות הפרו את חובת הגילוי. נעסוק בעניין המקלט, החניה והגג. 11. טענתן של הקונות לעניין המקלט מתייחסת למבנה בן ארבע הקומות שבחלקה 5. נטען כי לא הוקם מקלט בבניין, על אף שהוטלה חובה כזו הן בהיתר הבנייה והן בפסק דין. יאמר מיד כי לא הוצג כל פסק דין בעניין. יש לזכור, כי אין עסקינן בבניין חדש אלא בבניין שנבנה שנים רבות לפני עריכת העסקה. לפיכך קשה להבין מה הנפקות של אי קיום מקלט, שהרי אין כל טענה כי על הבעלים לבנות מקלט מתחת לבניין הקיים. יתרה מזו, שמאי מקרקעין שהעיד מטעם המוכרות אמר כי זכויות הבניה מוצו ולפיכך אין חשיבות להיעדר מקלט. לדבריו, אם ייהרס הבניין על מנת שיוקם בניין אחר ממילא יהיה צורך ליתן פיתרון על דרך מרחב מוגן. על רקע זה ברור כי להיעדרו של מקלט לא הייתה חשיבות כלשהי. לכן, אפילו נודע הדבר לקונות לפני חתימתם של ההסכמים המקוריים, לא היה בכך כדי לשנות את התייחסותן לעסקאות. 12. עניין החניה נוגע לטענה שהועלתה בשלב כלשהו על ידי לנדאו כי יש לו זכות לחניה בחלקה 4, המצויה ברחוב הרכבת 40. נחזור ונזכיר כי לנדאו טען שלמד על זכותו זו לאחר שבא כוחו עיין בתיק הבניין בעירייה. קשה להתייחס ברצינות לטענה מעין זו, מה גם שהקונות הצהירו בהסכם המקורי כי הן עצמן עיינו בתיק הבניין. משמע, אף הן יכולות היו לעמוד על עניין זה מתוך תיק הבניין. לפיכך אין לקבל שהמוכרות הפרו חובת גילוי כלשהי. על כל אלה נוסיף, כי בסופו של דבר חזר בו לנדאו מטענה כלשהי בעניין, אם כי הדבר אירע אך ביום 24.3.96, היינו לאחר שהקונות הגישו את תביעתן הראשונה. בכל מקרה, לא מצאנו כל יסוד בטענה לגופה. 13. כפי שתיארנו, הבניין שעל חלקה 5 הוא בן ארבע קומות. בפנקס הבתים המשותפים רשום לנדאו כבעלים של הקומה הראשונה ואילו זילברברג רשומה כבעלים של הקומה השנייה. הגג של הקומה השנייה הוצמד לחלקה של זילברברג. זו האחרונה הוסיפה, כדין, שתי קומות. לטענתו של לנדאו, הגג שעל הקומה הרביעית הינו גג משותף. אין צורך להידרש לשאלה האם אכן מדובר בגג משותף. עיון בהסכם המקורי שנערך בין זילברברג לבין הקונות מגלה כי במבוא ניתן תיאור מלא ומדויק של הנכס, לרבות לעניין הקומות השונות, תוספת הבנייה והרישום במרשם המקרקעין. נסחי רישום צורפו כנספחים להסכם. נזכיר שוב, כי מנהלי המשא ומתן מטעם הקונות הינם מומחים בתחום המקרקעין. על בסיס דברינו האחרונים אין לומר כי המוכרות הפרו חובת גילוי כלשהי בעניין הגג. נבהיר עתה, כי הסוגיה של הגג שונה ונפרדת מעניין רישומן של שתי הקומות העליונות במרשם. נושא רישומן של שתי הקומות העליונות עלה אך ורק לאחר עריכתו של הסדר הפשרה. בכך נעסוק בהמשך. 14. עתה נסכם את קביעותינו בכל הנוגע להסכמים המקוריים: בניגוד לדעתו של בית משפט קמא, מצאנו כי המוכרות לא הפרו חובת גילוי כלשהי באשר למקלט, לחניה ולגג. לא היה במעשיהן או במחדליהן משום הטעיה והן אף לא הפרו חיוב חוזי כלשהו שנטלו על עצמן. הקונות התחייבו לשלם את יתרת התמורה, בסכום כולל של כ-1,500,000 דולר, במועד מסירת החזקה. המוכרות קבעו מועד למסירת החזקה. אף על פי כן, הקונות לא שילמו את היתרה שהתחייבו לשלמה. מכאן שהקונות הפרו את ההסכמים המקוריים. כפי שראינו, בהסדר הפשרה שמר כל צד על זכותו לתבוע את נזקיו מהצד האחר. הסדר הפשרה 15. הסדר הפשרה נעשה בין הצדדים במהלך דיון בבית המשפט המחוזי, שעה שנדונה בקשתן של הקונות ליתן צו מניעה זמני שיאסור עשיית דיספוזיציות בנכסים נשוא ההסכמים המקוריים. ההוראה המרכזית בהסדר הפשרה הייתה כי ההסכמים המקוריים יאכפו. הצדדים אף הסכימו כי יתרת התמורה, בסכום של כ-1,180,000 דולר, תשולם בעת רישום הזכויות על שם הקונות בלשכת רישום המקרקעין (כזכור, סכום נוסף של 300,000 דולר אמור היה להיות מוחזק בנאמנות). בית המשפט המחוזי קבע, כזכור, כי הקונות הפרו את התחייבותן לשלם את היתרה כאמור בהסדר הפשרה. הקונות חוזרות ומעלות את הטענה, שנדחתה בבית המשפט המחוזי, לפיה דווקא המוכרות היו אלו שהפרו את הסדר הפשרה. לפי הטענה, חייבות היו המוכרות לגרום לרישום שתי הקומות העליונות בפנקס הבתים המשותפים ולהעביר את הרישום על שמן של הקונות. הערכאה דלמטה קבעה כי בעת עריכתו של הסדר הפשרה היה ברור לקונות כי אותן שתי קומות יועברו לבעלותן בלא שתרשמנה בנפרד. קביעה זו מקובלת עלינו. הסדר הפשרה נעשה ביום 25.4.96. ארבעה ימים לאחר מכן העביר בא כוח המוכרות את שטרי המכר לבא כוח הקונות. ביום 27.5.96 הודיע בא כוח הקונות לבא כוח המוכרות, כי שטרי המכר נחתמו וכי ניתן להזמין תור בלשכת רישום המקרקעין. אין במכתב זה כל טענה באשר לצורך בתיקון המרשם לגבי שתי הקומות. רק ביום 2.6.96 העלו הקונות את הדרישה בעניין רישומן של אותן קומות. בהקשר זה נזכיר את דבריו של כב' השופט א' שלו ז"ל (פסקה 6 לעיל), בעת שביטל את צו המניעה הזמני ביום 2.10.96, כי במהלך הדיון שבפניו לא הועלתה כלל הטענה בעניין רישומן של שתי הקומות. האם יעלה על הדעת שדרישה כה חשובה ומרכזית לא תועלה במהלך כל התקופה שמאז חתימתם של ההסכמים המקוריים ועד ערב השלמתן של העסקאות?! כבר ציינו, כי בהסכם המקורי לגבי חלקה 5, עליה בנוי המבנה בן ארבע הקומות, תואר הבניין בצורה מדויקת ומפורטת, כולל אזכור כי שתי הקומות הנוספות אינן רשומות בפנקס הבתים המשותפים. בחינה של הסכם זה, שעל אכיפתו הוסכם בהסדר הפשרה, אינה מצביעה על כך שהמוכרות נטלו על עצמן התחייבות באשר לתיקון המרשם ורישום נפרד של שתי הקומות. המסקנה המתבקשת היא שצדק בית משפט קמא משקבע כי הקונות הפרו את הסדר הפשרה. 16. מן המקובץ עולה כי הקונות חטאו בהפרה הן של ההסכמים המקוריים והן של הסדר הפשרה. בכל אחד מן המקרים לא קיימו הקונות את החיוב לשלם את יתרת התמורה. מכאן, שהמוכרות ביטלו כדין את ההסכמים. עתה נעסוק בשאלת הפיצוי בגין הפרות אלו. הפיצויים 17. כבר בדברינו האחרונים נרמז כי אין מדובר בהפרה אחת על ידי הקונות אלא בשתיים. ההסכמים המקוריים נחתמו ביום 30.5.95. הסדר הפשרה נעשה ביום 25.4.96. כל אחד מאלה עומד בפני עצמו. אכן, בהסדר הפשרה הוסכם על אכיפתם של ההסכמים המקוריים. הוראה מעין זו לא יכלה לשלול כלל את האפשרות שתבוא הפרה נוספת, הפעם של הסדר הפשרה עצמו. זאת ועוד, בהסדר הפשרה הסכימו הצדדים, כזכור, שלכל אחד מהם נשמרת הזכות לתבוע את נזקיו. באותה עת היו תלויות בבית המשפט תביעתן של הקונות וכן התביעה שכנגד של המוכרות. הסדר הפשרה לא הביא למחיקתן של התביעות ההדדיות שעסקו, כמובן, בהפרות הנוגעות להסכמים המקוריים. מכך נובע כי המוכרות זכאיות, מבחינה עקרונית, לתבוע פיצויים בגין נזק שנגרם להן בשל שתי ההפרות, זו של ההסכמים המקוריים וזו של הסדר הפשרה. ואומנם בתביעה הנוספת שהגישו המוכרות, לאחר הסדר הפשרה, הן תבעו פיצויים מוסכמים בסכום של 250,000 דולר וכן פיצוי על נזק ממשי בסכום של 500,000 דולר. בכתב התביעה הנוסף טענו המוכרות כי ההוראות שבהסכמים המקוריים, כולל הסעיף בדבר פיצויים מוסכמים, מהוות אף חלק מהסדר הפשרה. אין צורך להביע דעה האם אכן ההוראה שבהסכמים המקוריים באשר לפיצויים מוסכמים אומצה כחלק מהסדר הפשרה. אף אם כך הוא, אין המוכרות יכולות לזכות בפיצויים מוסכמים בנוסף לפיצוי בגין הנזק הממשי. עם זאת, זכאיות הן לפיצויים בשל הנזק הממשי תחת הפיצויים המוסכמים: סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (ואולם ראו ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115). 18. מצאנו אם כן, שהקונות הפרו את ההסכמים המקוריים ואף את הסדר הפשרה. האם זכאיות המוכרות לפיצוי נפרד בגין כל הפרה? התשובה לשאלה זו, לאור הנסיבות שיוסברו עתה, היא שאין להן זכות כאמור. המוכרות הציגו חוות דעת של שמאי מקרקעין בעניין ירידת ערכם של הנכסים נשוא ההסכמים. על פי חוות הדעת עמד ערכם הכולל של הנכסים בחודשים אפריל ואוקטובר 1997 על סכום של 1,500,000 דולר. התמורה המוסכמת הייתה 2,000,000 דולר. מכאן, שירידת הערך התבטאה בסכום של 500,000 דולר. השמאי אף העיד בבית המשפט. אילו הוכיחו המוכרות כי ירידת הערך הנזכרת אירעה כל כולה לאחר הפרתו של הסדר הפשרה, ייתכן שהיה מקום לשקול פסיקה של פיצויים מוסכמים בגין הפרת ההסכמים המקוריים בנוסף על הנזק הממשי. ברם, מחוות הדעת של השמאי וכן מעדותו הסתבר, כי ירידת הערך החלה עוד לפני עשייתו של הסדר הפשרה. כלומר, המרכיב של הנזק הממשי הנתבע על ידי המוכרות מתייחס לא רק לתקופה שלאחר עריכת הסדר הפשרה, אלא אף לתקופה שקדמה לו, היינו, עת חלו ההסכמים המקוריים. על כן, אין מקום לפסוק לזכות המוכרות הן פיצוי מוסכם בהקשר להסכמים המקוריים והן פיצוי על נזק ממשי בשל הפרתו של הסדר הפשרה, שכן יהא בכך משום כפל פיצוי. הפיצוי בו תחויבנה הקונות יעמוד אפוא על סכום של 500,000 דולר ליום 16.4.97. חבותו של לנדאו 19. המוכרות תבעו לחייב גם את לנדאו בגין נזקיהן, זאת בעילה של גרם הפרת חוזה. לדבריהן, העלה לנדאו בפני הקונות טענות חסרות ביסוס לגבי זכויותיו בנכסים. בית משפט קמא לא מצא לנכון להתייחס לסוגיה זו, שהרי לפי גישתו לא הפרו הקונות את ההסכמים המקוריים. משלא הייתה הפרה, אין יסוד לחיוב של גרם הפרת חוזה. לעומת זאת, אנו הגענו למסקנה כי הקונות כשלו בהפרה של ההסכמים המקוריים. על כן חוזרת ועולה השאלה בדבר אחריותו של לנדאו. דעתנו היא, כי אין יסוד לקבוע שמעשיו של לנדאו הם שהובילו להפרה מצדן של הקונות. המוכרות עצמן סבורות כי "טענותיו המופרכות של לנדאו לא היו עילה אמיתית בעיני הקונות לביטול העסקה" (סעיף 45יד לכתב הערעור של המוכרות). היות ואף לטענת המוכרות לא היה לנדאו הגורם לכך שהקונות ביטלו את ההסכמים המקוריים, כיצד יכולות הן לתבעו בגין עילת גרם הפרת החוזה?! אחריותו של עורך הדין 20. ערעורן של הקונות מכוון אף כנגד אי הטלת אחריות ברשלנות ובגין הפרת חובת אמון על עו"ד אלי שחור. בית המשפט המחוזי דחה את טענתן של הקונות כי עורך הדין פעל בעסקאות כבא כוחן שלהן, אף שמלכתחילה ייצג את המוכרות. הגם שהתביעה בעניין זה נדחתה, ציווה בית המשפט על עורך הדין להשיב לקונות את השכר שקיבל מהן בסכום של 80,730 ש"ח, שכר ששולם עבור רישום העסקאות. על פי השקפתה של הערכאה הדיונית, החיוב האמור מתבקש מאחר שההסכמים בוטלו ועל כן לא היה עוד מקום לביצוע רישום כלשהו בלשכת רישום המקרקעין. קביעתו של בית משפט קמא, כי עו"ד אלי שחור לא פעל כמייצגן של הקונות מקובלת עלינו, הגם שהקונות לא היו מיוצגות בעת עריכת ההסכמים המקוריים על ידי פרקליט אחר. לעניין זה נציין שלוש נקודות: ראשית, בהסכמים המקוריים הצהירו הקונות כי ידוע להן שהן זכאיות להיות מיוצגות על ידי עורך דין מטעמן. שנית, הקונות עצמן התייחסו לעו"ד אלי שחור כבא כוחן של המוכרות (למשל בסעיף 7 לכתב התביעה המקורי). שלישית, לא ניתן להתעלם מכך שמנהלי המשא ומתן מטעם הקונות הינם בעלי מומחיות בענף המקרקעין ואף העידו כי היו מקרים בהם עשו עסקאות בלא שהיו מיוצגים על ידי פרקליט. אכן, מן ההיבט העקרוני אפשר שתוטל אחריות בנזיקין על פרקליט כלפי צד שהפרקליט לא ייצגו (למשל, ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769, 788-787). ברם, הנימוקים שצוינו זה עתה יפים גם על מנת שנקבע כי במקרה דנא לא מוטלת אחריות על עו"ד אלי שחור כלפי הקונות. יתרה מזו, שלוש הנקודות שהעלו הקונות - לגבי המקלט, החניה והגג - עוסקות בעניינים שוליים יחסית, אשר לא היה בהן כדי לשנות את החלטתן להתקשר בהסכמים. 21. נעבור עתה לערעורו של עו"ד אלי שחור בגין חיובו בהחזר של שכר הטרחה שקיבל מן הקונות עבור רישומן של העסקאות בלשכת רישום המקרקעין. בתביעתן של הקונות נגד עורך הדין לא נתבע כלל החזר של שכר הטרחה (אם כי עובדת התשלום צוינה). משלא נתבע ההחזר, לא היה מקום לחייב את עורך הדין בהשבת הסכום של 80,730 ש"ח. התוצאה 22. בפנינו עמדו שלושה ערעורים - של המוכרות, של הקונות ושל עו"ד אלי שחור. ערעורן של המוכרות (ע"א 8163/01) מתקבל במובן זה שעל הקונות והערבים לחיוביהן לשאת בנזק שנגרם למוכרות. מדובר בסכום של 500,000 דולר ליום 16.4.97. עניין נוסף לגביו מתקבל הערעור נוגע לסכומה של ההשבה בה חויבו המוכרות. בית המשפט המחוזי חייב את המוכרות להחזיר לקונות סכום של 620,000 דולר. התברר כי הקונות שילמו למוכרות סכום של 520,243 דולר. הפער בין שני הסכומים מקורו במס רכישה ששולם על ידי הקונות. אין זה ברור כלל מדוע על המוכרות להשיב סכום שכלל לא שולם להן. מכל מקום, התברר כי הרשויות השיבו לקונות את מס הרכישה. מכאן שיש לתקן את פסק הדין ולהעמיד את חיוב ההשבה על סך של 520,243 דולר ליום 10.3.96. ערעורן של המוכרות לגבי לנדאו - נדחה. ערעורן של הקונות נדחה (ע"א 7903/01) ואילו ערעורו של עורך הדין מתקבל (ע"א 8002/01) כך שהחיוב שהושת עליו לשלם לקונות סך של 80,730 ש"ח - מבוטל. 23. התוצאה האופרטיבית של פסק הדין היא כדלקמן: א. על המשיבים 5-1 בע"א 8163/01 לשלם למערערות סך של 500,000 דולר, שיומר לשקלים על פי השער היציג ליום 16.4.97, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד ועד לתשלום בפועל. ב. חיובן של המערערות לשלם למשיבות 1 ו-2 בע"א 8163/01 יוקטן ויועמד על 520,243 דולר ליום 10.3.96 (במקום 620,000 דולר). ג. חיובו של עו"ד אלי שחור לשלם למשיבות 1 ו-2 בע"א 8002/01 סך של 80,730 ש"ח - מבוטל. ד. המשיבים 5-1 בע"א 8163/01 ישאו בהוצאות המערערות בשתי הערכאות, כפי שייקבע לפי תקנה 513 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 וכן בשכר טרחת עורך דין בשיעור 10 אחוזים מן החיוב שבסעיף א לעיל (לגבי שתי הערכאות). ה. לא ייפסקו הוצאות בין המעורבים האחרים. היה ותתעורר מחלוקת בין הצדדים באשר לחישובה של התוצאה הסופית של פסק הדין, היא תובא להכרעתו של בית המשפט המחוזי על פי בקשה שתוגש לו על ידי בעל דין מעוניין. ש ו פ ט המשנה לנשיא (בדימוס) ש' לוין: אני מסכים. המשנה לנשיא (בדימוס) השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט א' גרוניס. ניתן היום, י"ג באייר תשס"ג (15.5.2003). המשנה לנשיא (בדימוס) ש' לוין ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 01079030_S05.doc מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il