אלפרד כהן נ. צ.מ.ח המרמן בע"מ

6 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7898/19 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט ד' מינץ המערערים: 1. אלפרד כהן 2. שלומית כהן נ ג ד המשיבות: 1. צ.מ.ח המרמן בע"מ 2. יורוקום נדל"ן- ניהול פרויקטים 3. נווה צדק על הים קורפ 4. לשכת רישום מקרקעין ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ר' ברקאי) בה"פ 37221-09-18 מיום 10.10.2019 תאריך הישיבה: כ"ד בתמוז התש"ף (16.7.20) בשם המערערים: עו"ד דוד קירשנבוים בשם המשיבות 1 ו-3: עו"ד רפאל שפטר בשם המשיבה 4: עו"ד מרווה בז'ה פסק-דין השופט ד' מינץ: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת הבכירה ר' ברקאי) בה"פ 37221-09-18 מיום 10.10.2019, בו נדחתה תביעת המערערים על הסף מחמת התיישנות והיעדר עילה. הרקע לערעור העובדות הרלוונטיות לענייננו הן כדלקמן: ביום 18.2.1982 נרשמה במסגרת הסדר זכויות במקרקעין, חלקה 99 בגוש 7227 ברחוב התבור בתל אביב (אשר נוצרה מצירוף חלק מחלקות היסטוריות 157, 290 ו-291). ביום 16.2.1990 רכשו המערערים את החלקה ונרשמו כבעליה. בהמשך לכך, ביום 19.8.2004 פוצלה חלקה 99 לשתי חלקות משנה. האחת בשטח של 36 מ"ר – חלקה 101; השנייה בשטח של 218 מ"ר – חלקה 102, היא חלקת המערערים. מושא המחלוקת בין הצדדים בהליך זה הוא מבנה המערערים הבנוי ברובו על חלקה 102 ומקצתו (22.42 מ"ר) על חלקה 107, הסמוכה לה (להלן: המבנה), שבעליה הן משיבות 1 ו-3 (להלן: המשיבות). ביום 20.9.2018 הגישו המערערים בקשה בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, בת שני ראשים. הראשון, בטענה כי בשל טעות בהליך ההסדר נגרעו מהחלקה שבבעלותם 7.3 מ"ר אשר לא הועתקו מהחלקות מהן הורכבה חלק 99. השני, בטענה כי נגרעו מחלקתם אותם 22.42 מ"ר עליהם בנוי חלק מהמבנה אשר נרשם כאמור כחלק מחלקה 107. המערערים טענו כי יש לתקן את רישום החלקות כך ששטח המבנה המצוי על חלקה 107 יירשם כחלק מחלקה 102 שבבעלותם, משום שהם מחזיקים בשטח שנים רבות ב"חזקה נוגדת" ולפיכך קמה להם טענת "התיישנות רוכשת". ביום 31.12.2018 הגישו המשיבות כתב תשובה להמרצת הפתיחה ולצידה בקשה לסילוק הבקשה על הסף מחמת התיישנותה והיעדר עילה. ביום 20.3.2019 הגישה משיבה 4 (להלן: לשכת הרישום) (כך כונתה בכל כתבי הטענות) כתב תשובה להמרצת הפתיחה וביקשה גם היא לסלק את הבקשה על הסף מחמת התיישנותה. לשכת הרישום ציינה כי המקרקעין נשוא התביעה עברו הליך הסדר אשר הסתיים ברישום בשנת 1982 ולפיכך כל תביעה נגד ההסדר התיישנה בחלוף 25 שנה בשנת 2007. בתשובתם לבקשה לסילוק על הסף טענו המערערים כי על פקיד ההסדר היה להזמינם לטעון לפניו במסגרת תיקון הרישום שהתבצע בשנת 2004. לפיכך נפל פגם בהליך ההסדר אשר עולה כדי רישום שאינו כשורה בהתאם להוראות סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר). עוד טענו המערערים כי על המשיבות הייתה מוטלת חובה לגלות לפקיד ההסדר כי למערערים זכויות קנייניות בשטח של 22.42 מ"ר אשר רשום בבעלות המשיבות. על כן יש למנות את תקופת ההתיישנות בת 25 השנים החל מהרישום בשנת 2004. כן טענו המערערים כי המבנה המצוי על המקרקעין נמצא בצורתו הנוכחית מזה עשרות רבות של שנים, והמשיבות ידעו כי המערערים מחזיקים בשטח הבנוי שנים רבות. המערערים אף צירפו לתשובתם חוות דעת מומחה לפיה הבית היה בנוי על המקרקעין עוד לפני שנת 1944. בתגובתן לתשובת המערערים, שבו וטענו המשיבות כי הליך הסדר המקרקעין נעשה עוד בשנת 1982 ולכן התביעה התיישנה. בהקשר זה נטען כי תיקון הרישום שנעשה בשנת 2004 לא שינה את שטח חלקה 99 המקורית. כמו כן, המערערים לא טענו כלל במסגרת בקשתם כי המבנה על המקרקעין שבבעלותם נבנה לפני שנת 1944 ולכן לא קמה להם טענת התיישנות רוכשת. אין גם מקום לקבל בשלב הדיון בבקשה לסילוק ההליך על הסף את חוות הדעת שהוגשה מטעם המערערים וכי יש לבחון את הבקשה לסילוק על הסף על פי הבקשה שהוגשה בלבד. לטענת המשיבות ידיעתן על אודות פלישת המערערים לחלקתם אינה יוצרת חזקה נוגדת והייתה הסכמה שבשתיקה להחזקת המערערים במקרקעין. לבסוף נטען כי אין בטענות המערערים כדי לעמוד בהוראות סעיף 93 לפקודת ההסדר. ביום 10.10.2019 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי אשר קיבל את בקשת המשיבות לדחיית בקשת המערערים על הסף מחמת התיישנותה ביחס לטענת המערערים כי נגרע מחלקתם שטח של 7.3 מ"ר, ומחמת היעדר עילה ביחס לטענתם כי יש לרשום שטח של 22.42 מ"ר מחלקה 107 על שמם. בית המשפט קיבל את טענת המשיבות כי המועד הקובע לעניין מרוץ ההתיישנות להגשת הבקשה הוא מועד הליכי ההסדר של חלקה 99, היינו בשנת 1982, שעל פי גבולותיה נעשה רישום מחדש בשנת 2004. במעמד הרישום בשנת 2004, בו פוצלה כאמור חלקה 99, לא ניתן היה להעלות טענות בכל הנוגע לשטח חלקה 99, מבלי שנטען דבר נגד רישום שטח זה מאז נרשמה החלקה בשנת 1982. ביחס לשטח המבנה הרשום בחלקה 107, בית המשפט קבע כי לא עלה בידי המערערים להצביע על עילת תביעה ובשל כך דינה של המרצת הפתיחה להידחות על הסף. בהקשר זה ציין בית המשפט, כי על מנת לבסס טענה לחזקה נוגדת, היה על המערערים לטעון כי המבנה הקיים במתכונתו הנוכחית החודר לחלקה 107, נבנה לכל המאוחר בשנת 1944. אולם בכתבי הטענות מטעם המערערים אין התייחסות מפורטת למועד הקמת המבנה וקיימת רק אמירה כללית לפיה מדובר במבנה ישן בן עשרות שנים. על כן נקבע כי המערערים גם לא הניחו כל תשתית לקיומה של עילת תביעה מכוח חזקה נוגדת עוינת, במובן זה שהחזקה עמדה בלב סכסוך עם המשיבות. עצם העובדה שהמשיבות ידעו על הפלישה שוללת את הטענה לחזקה נוגדת מצד המערערים. מכאן הערעור שלפנינו. טענות הצדדים המערערים טוענים בערעורם כי המבנה בחלקה קיים במתכונתו הנוכחית לפחות מאז שנת 1938. על כן שגה בית המשפט המחוזי כאשר דחה את התביעה על הסף ולא אפשר להם להוכיח את טענותיהם כי המבנה קיים כמות שהוא לפחות מאז שנת 1944. בית המשפט גם שגה כאשר קבע שמודעותן של המשיבות לפלישה פירושה הסכמה שניתן לשנותה ועל כן לא קמה למערערים חזקה נוגדת. עצם ידיעתן של המשיבות יצרה עימות בין הצדדים. מנגד, המשיבות טענו כי המערערים לא העלו בבקשתם כל טענה כי המבנה "הישן נושן" קיים באותו מיקום משנת 1944. מהראיות שצורפו לבקשה ומהאופן שבו נוסחה, עולה כי טענת המערערים הייתה כי המבנה קיים במתכונתו הנוכחית רק משנת 1973, עת הושכר למטרות סנדלריה. קרי, 29 שנים לאחר המועד בו היה על המערערים להוכיח כי המבנה היה קיים במתכונתו דהיום. המערערים הסתפקו בבקשתם בהעלאת טענה כללית בדבר קיומו של ה"מבנה הישן נושן" עשרות רבות של שנים ולא יותר מכך. ברם, טענה זו רחוקה מלהיות טענה כי המבנה קיים משנת 1944 וגם אינה עולה בקנה אחד עם מידת הפירוט הנדרשת בהוראות תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי), על פיהן יש לפרט "אימתי נולדה" עילת התובענה. כמו כן, המערערים כלל לא טענו ל"חזקה עוינת", קרי קיומה של מחלוקת עם המשיבות לגבי העובדה שחלק מהמבנה שוכן בחלקתן, חלקה 107. אדרבה, בבקשתם ציינו המערערים כי המשיבות ידעו היטב כי המבנה מצוי בחלקו בשטח חלקה 107 שבבעלותן. על כן, לא יכלה לקום למערערים טענה לחזקה נוגדת ובדין סילק בית המשפט את הבקשה על הסף בהיעדר עילה. לבסוף, המשיבות טוענות כי בקשת המערערים לוקה בחוסר תום לב. לשכת הרישום סברה אף היא כי צדק בית המשפט המחוזי בקבלו את הבקשה לדחיית ההליך עד הסף, והמערערים לא הצביעו על טעם המצדיק התערבות בקביעותיו. המקרקעין נשוא הבקשה עברו הליך הסדר אשר הסתיים עוד בשנת 1982. תיקון הרישום שנעשה בחלקה בשנת 2004, עליו הסתמכו המערערים בבקשתם, אינו "הליך הסדר" ולא ניתן היה להשמיע טענות בדבר שטחה של חלקה 99 המקורית במסגרת תיקון הרישום. כמו כן, בהתאם לסעיף 81 לפקודת ההסדר, ההסדר הוא סופי ומוחק כל זכות שהייתה לפניו. על כן, ניתן לתקוף את ההסדר רק במסגרת העילות הקבועות בסעיף 93 לפקודה ובכפוף לדיני ההתיישנות. אלא שבענייננו לא ניתן לתקוף את הליך ההסדר בשל התיישנות. כמו כן, המערערים כלל לא טענו לעילות הקבועות בסעיף 93 לפקודת ההסדר ועל כן היה מקום לדחות את בקשתם אף מחמת היעדר עילה. לשלמות התמונה יצוין כי לאחר דיון קדם-ערעור שהתקיים לפני חברי השופט עמית, חזרו בהם המערערים מערעורם בכל הקשור לגריעת 7.3 מ"ר משטח החלקה שבבעלותם. דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים ושמיעת טיעוני באי-כוח הצדדים בעל-פה, הגענו לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל, כך שהתיק יוחזר לבית המשפט המחוזי על מנת לדון בו לגופו. אנמק בקצרה את מסקנתי. תקנה 101 לתקנות סדר הדין האזרחי מקנה לבית המשפט סמכות לדחות תביעה על הסף ממספר נימוקים אפשריים: מעשה בית דין; חוסר סמכות; התיישנות; כל נימוק אחר שעל פיו הוא סבור שניתן לדחות מלכתחילה את התובענה בנוגע לאותו נתבע. הלכה מושרשת היא כי "מחיקה על הסף של תביעה היא אמצעי קיצוני הננקט רק מקום שאין אפשרות, ולו קלושה, כי התובע יזכה בסעד המבוקש, ומושכלות ראשונים הם כי אין להכריע בגורל תביעה בעודה באיבה אלא אם ברור על פניו כי אין לה כל סיכוי להתקבל" (רע"א 751/05 החברה הלאומית לאספקת פחם בע"מ נ' "צים" חברת השיט הישראלית בע"מ, פסקה 8 (1.9.2005); ראו גם: ע"א 6953/16 קאסם אבו חסן נ' מדינת ישראל – פקיד הסדר המקרקעין חיפה, פסקה 17 (10.5.2018)). עוד נקבע כי "מחיקת תובענה או דחייתה על הסף הן בגדר אמצעים הננקטים בלית ברירה, ופתרון ענייני של כל מחלוקת, לגופה, הוא לעולם עדיף" (ע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין תל-אביב-יפו, פ"ד מ(2) 668, 671 (1986)). בענייננו, בית המשפט המחוזי הורה על סילוק ראשה השני של הבקשה – המחלוקת סביב השטח של 22.42 מ"ר המצוי בחלקה 107 ועליו בנוי מבנה המערערים – מחמת היעדר עילה. ברם, בנסיבות המקרה דנן אינני סבור כי היה מקום לעשות כן. עיון בבקשה מעלה כי אין היא באה בגדרי המקרים שבהם, גם לוּ תשמע לגופה, אין סיכוי – ולוּ קלוש ביותר – לקבל את טענות המערערים, וזאת מבלי לקבוע מסמרות לגופן של טענות הצדדים. עיון בבקשה גם מגלה כי המערערים אכן טענו – אף אם לא באופן מפורש, כי אם במשתמע – טענות אשר אם יוכחו, מקימות עילה מכוח חזקה נוגדת עוינת. הנה כי כן, בסעיף 19 לבקשה נטען כי "המבקשים יטענו, כי נוצרה להם זכות בחלקה 107 כתוצאה מחזקה נוגדת... שמזה עשרות רבות של שנים הינו מהווה חלק בלתי נפרד מהבית הבנוי בחלקה 102" (ההדגשה במקור – ד.מ.). כן נכתב בסעיף 20 לבקשה כי: "המבקשים יטענו, כי המשיבים 3-1 ידעו היטב על דבר היות חלק מהבית הבנוי מזה עשרות רבות של שנים בחלקה 102" (ההדגשה במקור – ד.מ.). כך גם מופיעה הטענה כי המערערים מחזיקים בחזקה נוגדת, הן בסעיף 22 והן בסעיף 24 לבקשה. אכן, היה ראוי שהמערערים היו טוענים ב"רחל בתך הקטנה" מאיזו שנה קיים המבנה ואימתי נולדה עילת התביעה. ברם, ליקוי זה אינו מצדיק סעד קיצוני של מחיקת ההליך על הסף, שעה שניתן להבין על נקלה את טענתם של המערערים, אשר אם תוכח עשוי להובילם למחוז חפצם. ובאשר להתיישנות הבקשה בכל הנוגע לראשה השני. אכן, לכאורה טענת לשכת הרישום כי גם ראש זה של הבקשה התיישן במועד הגשתה איננה משוללת יסוד. על פי סעיף 81 לפקודת ההסדר, "הרישום של המקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום...". בפסיקה נקבע כי רישום לאחר ההסדר מבטל כל זכות הסותרת אותו ויוצר בכך "לוח חלק" לגבי אותה זכות (ראו: ע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן דיאב נ' דיאב (9.5.1988)). המשמעות היא, שמאותו שלב נמחקות הזכויות שקדמו לו (ראו: ע"א 2449/00 עזבון המנוח יוסף מוסטפא נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(3) 519, 525 (2001)). המחוקק הותיר בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר אך פתח צר לסתור את נכונות הרישום. העילות המנויות בסעיפים אלה גם כפופות למגבלת הזמן על פי חוק ההתיישנות, ובהתאם לסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות בכגון דא עומדת על 25 שנה (ראו: ע"א 3190/15 שואהנה נ' מדינת ישראל, פסקה 3 (8.5.2017)). בענייננו, ישנן רגליים מוצקות לטענה כי מכיוון שהסדר הזכויות נערך בשנת 1982, לכאורה התיישנה עילת התביעה עוד בשנת 2007 וחלוקת חלקה 99 לשתי חלקות לא היוותה אירוע המאריך את תקופת ההתיישנות. לפני המערערים עומדת בעניין זה אפוא משוכה לא מבוטלת. ברם, בית המשפט המחוזי לא דן בטענה זו בפסק דינו ביחס לראש זה של הבקשה. גם טענת המערערים כי בעניינם חל סעיף 93, לא זכתה למענה במסגרת פסק הדין. אין צריך לומר כי גם בעניין זה ניצבת לפני המערערים משוכה גבוהה מאד, מפני שסמכות בית המשפט לתקן רישום מכוח סעיף 93 כפופה אף היא לדיני ההתיישנות (ראו לעניין סעיף 93: ע"א 7744/12 שעלאן נ' מדינת ישראל (14.8.2014)). אלא שדי לצרה זו בשעתה. בכל מקרה, אין זה ראוי להכריע בסוגיה זו לראשונה בערכאת ערעור. לפיכך, אנו מורים על ביטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ככל שהוא נוגע לשטח של 22.42 מ"ר המצוי בחלקה 107, כך שהתיק יוחזר לבירור לפניו בסוגיה זו. בתוך כך, שומה על בית המשפט להידרש גם לטענת הסף שהעלתה לשכת הרישום, על אודות התיישנות ההליך. בית המשפט המחוזי יפעל על פי חכמתו באשר לאופן המשך ההליכים בבקשה – אם לשמוע ראיות בכל הסוגיות המסורות להכרעתו או רק בחלקן. ההוצאות שהושתו על המערערים בבית המשפט המחוזי בטלות. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות בערכאה זו. ש ו פ ט השופטת ד' ברק-ארז: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט י' עמית: כשלעצמי, איני סבור כי בהיבט המשפטי יש תוחלת להחזרת התיק לבית המשפט המחוזי, לאור הוראת סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין התשכ"ט-1969, וחברי, השופט ד' מינץ רמז על כך בציינו שבפני המערערים עומדת משוכה גבוהה מאוד. לדידי, אין מדובר במשוכה אלא במחסום. זאת, מאחר שחלפו למעלה מ-25 שנים מאז סיום הליכי ההסדר ובכתב התביעה המערערים לא טענו כי הרישום הושג בתרמית, כך שגם הוראת סעיף 93 אינה יכולה לעמוד להם. למרות זאת, מצאתי כי בהיבט המעשי יש להחזיר את התיק לבית המשפט קמא, על מנת שיבחן את המצב שנוצר, ולפיו השטח של כ-22 מ"ר אשר על פי הרישום נופל בחלקה 107 מהווה חלק מהבית הבנוי מזה עשרות רבות של שנים בחלקה 102 (שבו מתגוררים כיום דיירים מוגנים). במצב דברים זה, יש לבחון אם ניתן להגיע לפתרון מעשי כלשהו, מה שלא הסתייע במהלך הדיון בערעור שלפנינו. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ד' מינץ. ניתן היום, ז' באב התש"פ (‏28.7.2020). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 19078980_N05.docx רח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1