ז'אן מרק ויקטור ולנסי נ. משרד הבינוי והשיכון

5 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 7881/21 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט י' אלרון כבוד השופט א' שטיין העותרים: 1. ז'אן מרק ויקטור ולנסי 2. ח.י ולנסי בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. משרד הבינוי והשיכון 2. הממונה על חוק המכר - משרד הבינוי והשיכון 3. י.ח.ל.מ טיטן בע"מ 4. י.ח. הארי סוהו בע"מ 5. חברת י.ח. הארי בית הסופר בע"מ 6. חברת הארי גרופ בע"מ 7. יצחק (איציק) תשובה עתירה למתן צו על-תנאי בשם העותרים: עו"ד אהוד ויסברוד; עו"ד דניאל קינן בשם המשיבים 2-1: עו"ד יצחק ברט בשם המשיבים 7-3: עו"ד ירון קוכמן פסק-דין השופט י' עמית: 1. העותר 1 הוא בעליה של העותרת 2. בין העותר למשיב 7 התקיימו יחסי שותפות עסקית בתחום הנדל"ן, וזאת באמצעות מספר חברות (המשיבות 5-3) שהוחזקו על ידי השניים באמצעות חברת אחזקות (המשיבה 6). לשם הנוחות אתייחס להלן אל המשיבים 7-3 יחדיו בתור המשיבים. 2. בחודש אפריל 2019, לאחר שהיחסים בין העותר והמשיב 7 עלו שרטון, כרתו השניים הסכם היפרדות (הסכם היפרדות נוסף נכרת בחודש פברואר 2018, והוא אינו מענייננו). כפי שעולה מתגובת המשיבים לעתירה, הסכם ההיפרדות גרר שורה ארוכה של תביעות מצד העותר, ונקדים ונאמר כי העתירה דנן היא מעין ספיח ליתר ההליכים המתנהלים בין הצדדים. 3. ככל שניתן להבין מהעתירה, במסגרת הסכם ההיפרדות נקבעו מנגנוני תשלום תמורה חלופיים – תשלום כסף, ולחלופין מכר של מספר נכסים לידי העותרים. לטענת העותרים, בסופו של דבר הם "נאלצו לחתום" על הסכמי מכר שהוכתבו על ידי המשיבים. לדבריהם, הם "ציפו" כי בהתאם להסכמי המכר תינתן להן ערבות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר). זאת, לנוכח טענתם כי שולמו סכומים מראש על חשבון נכסי התמורה שטרם נבנו. אלא שלטענת העותרים, המשיבים 7-3 לא העמידו ערבויות כמצופה. 4. העותרים פנו אפוא למשיב 2, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון (להלן: הממונה). בהחלטתו הקדים הממונה וציין כי ההסכמים שצירפה העותרת "סבוכים, מסורבלים, קשורים ולא קשורים זה בזה, וההחלטה לפתוח בהליך מנהלי מול החברה בחשד לעבירות חוק מכר הינו תקדימי בכל הקשור לעבודת יחידת חוק המכר". עוד עמד הממונה על כך שחוק המכר הוא חוק צרכני שנועד להבטיח את כספם של רוכשי דירות. לגופם של דברים, הממונה קבע כי ההליך המנהלי ייסגר בדרך של מתווה הכולל רישום הערות אזהרה לגבי דירות המשמשות כבטוחה לפי הסכם ההיפרדות (זאת ככל הנראה להבטחת התשלום תמורת מניות המשיבה 5), תוך מינוי נאמן חיצוני שיחזיק בהערות האזהרה בדירות, עד שתונפק בטוחה בגין הדירה עד לסכום של 3.25 מיליון ₪ או עד להחזר סכום זה לידי העותרת. באשר לטענות העותרת לגבי רכיב ריבית שהיא זכאית לו על פי הסכם ההיפרדות, הממונה קבע כי רכיב זה אינו חלק מהמתווה. הממונה הסביר כי לאחר בחינה באמצעות היועצים המשפטיים, לא ניתן להכריע בשלב זה לגבי הרכיב המדובר, וכי אף שהסכם ההיפרדות קובע את רכיב הריבית כתמורה בגין דירה, הרי שעל בסיס הסכם ההיפרדות לא ניתן לקבוע כי נעשו עבירות בקשר לרכיב זה, מה עוד שהסכם מכר הדירה קובע לוח תשלום עתידי שטרם הגיע זמנו, ואין בו כל ביטוי להסכם ההיפרדות ודרך התמורה. 5. על החלטת הממונה הוגשה העתירה דנן. העותרים טוענים, בין היתר, כי היה על הממונה לחייב את המשיבים 7-3 להעמיד ערבויות; כי ההסדר שנקבע אינו מתאים לערבויות על פי חוק המכר; כי אין לממונה סמכות להגיע להסדר עם מפרי חוק; כי החלטת הממונה התקבלה מבלי שניתנה להם הזדמנות לטעון נגד ההסדר שנקבע; כי החלטתו אינה מנומקת דיה; וכי הבטוחה שנקבעה במתווה היא רק בגין חלק קטן מסכום התמורות הכולל. 6. מנגד, הממונה טוען כי במסגרת ההליך בחן את כל ההסכמים הרלוונטיים שהועברו אליו וקיים מספר ישיבות עם הצדדים. לדבריו, אין מדובר בהסכמי מכר דירה רגילים, אלא במערך הסכמים מורכב בין שותפים עסקיים, המבצעים היפרדות עסקית תוך פירעון חובות של החברה לעותר בדרך של נכסים בפרויקטים של החברה. הממונה הוסיף כי לגבי פרויקט מסוים טרם ניתן היתר בניה, הסכם המכר לא נכנס לתוקף, לא נפתח חשבון נאמנות וממילא טרם הגיעה העת למתן בטוחה. בנוסף, התברר כי מתנהלים הליכים משפטיים בין הצדדים לגבי הסכם ההיפרדות וקיימת ביניהם מחלוקת משפטית מורכבת. לטענת הממונה, בתום הליך הבירור המינהלי הוא הסיק כי ההכרעה בהליך כרוכה בספקות משפטיים רבים; כי כלל לא ברור אם הוראות חוק המכר הופרו; וכי בחינת הסכמי המכר מחייבת בחינה של מכלול היחסים בין הצדדים, שאינם יחסים שבין רוכש דירה לקבלן או יזם, אלא הסכמות על חלוקת רווחים, מניות וזכויות. לטענת הממונה, אין זה מתפקידו להכריע בשאלות משפטיות הנוגעות להסכמי היפרדות עסקיים של שותפים עסקיים, או להכריע בשאלת היחס שבין חוזים שונים (גם אם חלק מהם הם חוזים למכירת דירה). הממונה מבהיר כי חוזי המכר לבדם לא השתכללו לשלב שבו נדרש מתן בטוחות לפי חוק המכר, והטענה כי התמורה נקבעה בהסכם ההיפרדות היא טענה המעוררת קשיים משפטיים. בסיכומו של דבר, הממונה פעל לגיבוש מתווה שיבטיח חלק מכספי העותרים, וזאת מבלי להכריע בשאלות משפטיות העלולות להשפיע על הליכים משפטיים אחרים. לעמדת הממונה, אין כל עילה להתערב בהחלטתו. 7. המשיבים מפרטים בתגובתם את שורת ההליכים הארוכה שבהם נקטו העותרים כנגדם בבתי משפט שונים ("הליכי סרק" כלשונם). לטענתם, הסוגיה שעליה נסבה העתירה היא מסחרית-אזרחית שאינה נוגעת לבית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט הגבוה לצדק. בהקשר זה מפנים המשיבים לכך שהעותרים עצמם ביקשו סעד זהה במסגרת תביעה אזרחית שהגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב. לעיצומה של מחלוקת, המשיבים טוענים, בין היתר, כי העותרים הם אלה שאמורים לשלם תשלומים בהתאם להסכמי המכר, ותמורה זו טרם שולמה; כי הוראות הסכמי המכר מקוימות במלואן; וכי בין הצדדים קיימות מחלוקות עובדתיות שעומדות לדיון בפני מספר ערכאות משפטיות. לטענת המשיבים, במצב זה כלל לא קמה עילה להפעלת סמכותו של הממונה, שנועדה לחול על עסקה של מכר דירה ולא על הסכם מסחרי של היפרדות בין שותפים עסקיים; וכי העותרים מבקשים לערער על החלטת הממונה מבלי שנתונה להם הזכות לעשות כן. 8. דין העתירה להידחות על הסף בהעדר עילה להתערבותו של בית משפט זה. אקדים ואומר כי לאחר עיון בעתירה, בהחלטת הממונה ובתגובות לעתירה על נספחיהן, מתקבלת תמונה ברורה של סכסוך עסקי בין שני שותפים עסקיים לשעבר באשר לדרך ההיפרדות ביניהם ולאופן תשלום התמורות. סכסוך זה הוליד שורה ארוכה של הליכים אזרחיים המתנהלים בערכאות אזרחיות שונות, ואין חולק כי הממונה אינו מוסמך, וממילא אינו נדרש, להכריע בהם. בהיבט זה, דומה כי הממונה נהג בתבונה ובשום שכל בכך שנמנע מלקבוע כל ממצא עובדתי או משפטי העלול להסיג את גבולם של ההליכים המשפטיים התלויים ועומדים, והדברים יפים ביתר שאת לנוכח המערכת ההסכמית ומנגנון ההיפרדות הסבוך שנקבע בין הצדדים. אף יש טעם רב בעמדתו של הממונה כי הוראות חוק המכר נועדו ככלל לתכלית צרכנית של הגנה על כספי רוכשי דירות מול קבלן או יזם, בעוד שאין זה מתפקידו להידרש להסכמי היפרדות בין שותפים עסקיים מן הסוג שעליו נסבה העתירה דנן (על המטרה העומדת בבסיס חוק המכר ראו גם בדברי ההסבר להצעת החוק, ה"ח הממשלה 1074, עמ' 366). 9. ולעיצומה של עתירה. חוק המכר כולל הוראות שונות, שבגדרן מוענקת זכות ערר צרה ונקודתית לצד שהוטל עליו עיצום כספי, הרשאי לערור לפני ועדת הערר שהוקמה לפי סעיף 10 לחוק רישום קבלנים, התשכ"ט-1969 (סעפים 4ו, 4יג לחוק המכר). אין חולק כי זכות ערר זו אינה רלוונטית לעתירה שלפנינו, כך שאיננו עוסקים בערר על החלטת הממונה, בהשגה או בהליך ערעורי אחר. מובן אפוא כי לא די בכך שהעותרים סבורים שהחלטת הממונה שגויה, ואף "העובדה שהחלטתו של הממונה אינה מיטבית בעיני העותרים אינה הצדקה להתערבותו של בית משפט זה" (דברי השופט מינץ בבג"ץ 4095/21 לוי נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 7 (12.8.2021)). אף איננו מצויים במסגרת הליך אזרחי, וממילא הדיון בעתירה דנן אינו האכסניה המתאימה להידרש למחלוקות עובדתיות-מסחריות בין הצדדים או לפרשנות מערך החיובים החוזיים שביניהם (בהינתן שורת ההליכים האזרחיים שכבר מתנהלים בין הצדדים, דומה כי העותרים מודעים לכך היטב). ענייננו בביקורת מינהלית על החלטת הממונה, והעותרים נושאים בנטל לבסס קיומם של עילה או פגם מינהלי שבכוחם להצדיק התערבות מצד בית משפט זה. עיון בעתירה מעלה כי העותרים לא עמדו בנטל זה, אף לא בקירוב. כפי שעולה מתגובת הממונה, החלטתו נתקבלה לאחר שהצדדים טענו את טענותיהם ולאחר שנתקיימו ישיבות עם הגורמים הרלוונטיים. מסקנתו כי יש להסתפק בהבטחת חלק מכספי התמורה, נבעה מהמורכבות המשפטית האופפת את הנסיבות ואת המערכת ההסכמית שבין הצדדים (בין היתר בהתחשב בלוחות הזמנים של התשלומים שנקבעו בהסכם המכר). טענות העותרים בסגנון "העדר סמכות", "פגיעה בכללי הצדק הטבעיים" ו"חוסר סבירות קיצונית" [כך במקור – י"ע] נטענו באופן סתמי וללא בסיס של ממש, וחלקן נושאות אופי ערעורי מובהק. בנסיבות אלו, אין מנוס מדחיית העתירה. יוער, כי בהינתן שהכרעה מצד הממונה בטענות העותרים היתה כרוכה בשאלות מורכבות שחלקן תלויות ועומדות בערכאות האזרחיות, הרי שעצם הידרשותו הזהירה לטענותיהם ונכונותו לגבש מתווה להבטחת חלק מכספם, אינן מובנות מאליהן. יש להצר אפוא על עתירה זו, שדומה כי טוב היה אלמלא הוגשה מלכתחילה. 10. אי לכך, העתירה נדחית. העותרים ישאו בהוצאות המשיבים 2-1 בסך 2,000 ₪ ובהוצאות המשיבים 7-3 בסך 8,000 ₪. ניתן היום, ‏ח' באדר א התשפ"ב (‏9.2.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 21078810_E03.docx שצ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1