איגוד ערים אילון (ביוב,ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ. מועצה א

פסק-דין בתיק בר"ם 7856/06 בבית המשפט העליון בר"ם 7856/06 בפני: כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט י' דנציגר המבקש: איגוד ערים אילון (ביוב,ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ ג ד המשיבה: מועצה אזורית חבל מודיעין בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א-יפו מיום 27.7.06 בעמ"נ 174/05 שניתן על ידי כבוד סגנית הנשיא השופטת מ' רובינשטיין תאריך הישיבה: ט"ז בשבט תשס"ח (23.1.08) בשם המבקש: עו"ד י' מסר בשם המשיבה: עו"ד י' פודים פסק-דין השופט י' דנציגר: כללי 1. לפנינו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב - יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (כבוד סגנית הנשיא השופטת מ' רובינשטיין) מיום 27.7.2006, במסגרתו נדחתה עתירתו של המבקש כנגד החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה של המשיבה (להלן: וועדת הערר) מיום 6.4.2005 ונקבע כי המבקש יחויב בתשלום ארנונה בהתאם לקביעת וועדת הערר. 2. השאלה המשפטית העולה בבקשת רשות הערעור דנן הינה זו: שמעון החזיק בנכס מקרקעין ושילם בגינו ארנונה. בין שמעון לראובן נערך הסכם קבלנות ובעקבות סכסוך בגין ההסכם תפס ראובן את החזקה בנכס בטענת עיכבון. הודעה על שינוי החזקה בנכס נמסרה לרשות המקומית. האם חובת תשלום הארנונה בגין הנכס בתקופה שבה מעוכב הנכס מוטלת על שמעון, המחזיק המקורי של הנכס, או על ראובן, שרכש חזקה בנכס בטענת עיכבון. 3. אומר כבר עתה, כי צודק המבקש בטענתו כי המדובר בשאלה משפטית שטרם באה לפתחו של בית משפט זה, שהינה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת, ולפיכך מצדיקה היא רשות ערעור בגלגול שלישי, בהתאם להלכות המקובלות בבית משפט זה (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)). אשר על כן, החלטנו ליתן רשות לערער ולדון בבקשה כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. העובדות הצריכות לעניין 4. המבקש הוא תאגיד סטטוטורי ומעמדו בתחומי סמכותו כמעמדה של רשות מקומית. בין היתר, החזיק המבקש והפעיל אתר לסילוק וקבורה של פסולת ביתית (להלן: האתר), הנמצא בשטח שיפוטה של המשיבה, המועצה האזורית חבל מודיעין. החל מיום 31.12.2001 נאסרה על ידי המדינה הטמנת אשפה באתר, והאתר נסגר. 5. בעקבות מחלוקת שהתעוררה בין הצדדים בעניין סיווג הנכס לצורך החיוב בארנונה עקב סגירת האתר, הגיעו הצדדים לפשרה לפיה יופחת תעריף הארנונה המושת על האתר באופן הדרגתי ב-20% בכל שנה, במשך חמש שנים, עד שיעמוד בתום התקופה על תעריף של קרקע תפוסה. 6. ביום 17.7.2003 נחתם בין המבקש לבין חברה בשם אר.אל.לון 1998 בע"מ (להלן: הקבלן) הסכם, לפיו הקבלן ישפוך עפר באתר או בחלקים ממנו באופן המפורט בהסכם, ללא תשלום. בסעיף 5 להסכם נקבע כי המבקש רשאי להורות לקבלן בכל מועד על הפסקת העבודות. 7. בחודש מאי 2004 דרש המבקש מהקבלן להפסיק את העבודות באתר ולפנותו. בתגובה, טען הקבלן כי מגיע לו שכר ראוי בגין ביצוע העבודות בסך של 3.5 מיליון ₪, ותפס את שטח האתר בטענת עיכבון. בכלל זה, על פי הנטען, החליף הקבלן את מנעולי הכניסה לאתר ומנע את הכניסה אליו. 8. ביום 24.6.2004 פנה המבקש לבית משפט השלום ברמלה בתובענה לסילוק ידו של הקבלן מהאתר ולמתן פסק דין הצהרתי לפיו אין המבקש חייב לקבלן סכום כלשהו. נקדים את המאוחר ונציין כי ביום 6.11.2005 ניתן על ידי בית משפט השלום ברמלה פסק דין בהסכמת הצדדים לפיו, מבלי להודות באיזו מטענות הצדדים, תוחזר החזקה באתר למבקש, והקבלן יגיש את תביעתו הכספית לבית המשפט המחוזי. 9. ביום 27.6.2004 הודיע המבקש למנהל הארנונה של המשיבה כי הקבלן תפס חזקה באתר בטענת עיכבון, וביקש לשנות את שם המחזיק משם המבקש לשם הקבלן ולחייבו בתשלום ארנונה. בקשה זו נדחתה על ידי מנהל הארנונה ביום 2.7.2004, בציינו כי הקבלן הינו "לכל היותר בגדר פולש" אולם אינו בגדר מחזיק לצורך החיוב בארנונה. 10. ערר שהגיש המבקש לוועדת הערר נדחה אף הוא. בבסיס נימוקי הדחייה עמדו הסכם הפשרה שהושג בין המבקש למשיבה, והעובדה שהעיכבון נועד לשמש כבטוחה לקבלן לקבלת כספו. על החלטת וועדת הערר הגיש המבקש עתירה לבית המשפט קמא. פסק דינו של בית המשפט קמא 11. בית המשפט קמא פסק כי הקבלן אינו בגדר "מחזיק" באתר אלא מעכבו בלבד בשל חוב כספי. משכך, אין הוא נכנס להגדרה של מי שיש לו הזיקה הקרובה לנכס. כמו כן נקבע, כי החזקה פיזית, כמו במקרה זה, אין בה כדי להטיל על הקבלן חיוב בתשלומי ארנונה. טענות הצדדים 12. בבקשת רשות הערעור שבפנינו טוען המבקש כי הקבלן היה המחזיק בנכס, שכן עיכבון כולל מעצם טיבו ומהותו חזקה ושליטה בנכס המעוכב. לדברי המבקש, הסיבה להחזקתו הפיזית של אדם בנכס אינה רלוונטית לעניין חיובו בארנונה, אלא די בהחזקה ושליטה פיזית בפועל בנכס. עוד טוען המבקש, כי מי שבוחר לעשות דין לעצמו אינו זכאי להטבות מיסוי, בין אם טענותיו לזכות עיכבון נכונות ובין אם לאו. בנוסף, טוען המבקש כי חובת תשלום ארנונה אינה מותנית בקיומה של הנאה מהנכס או בקבלת שירות כלשהו מהרשות המקומית. לאור כל האמור לעיל, טוען המבקש כי הקבלן הוא שחייב בתשלום הארנונה בגין התקופה שבה היה האתר מוחזק על ידו בטענת עיכבון. 13. לטענת המשיבה, המבחן של בעל הזיקה הקרובה לנכס אינו מבחן טכני כמותי, אלא מבחן מהותי של הזיקות. חיוב בארנונה הוא בראש ובראשונה פונקציה של החזקה למעשה בנכס ושל עשיית שימוש בו. עיכוב נכס פירושו מניעת יציאתו של הנכס מידי המחזיק בו. זוהי אינה תפיסה של הנכס. הפעלת זכות העיכבון על ידי הקבלן לא שינתה את מצבו העובדתי של הנכס, קרי, החזקתו על ידי המבקש. בהשלמת הטיעון הוסיפה המשיבה כי על המבקש היה לצרף להליך את הקבלן, שעלול להיפגע אם ייקבע כי הוא חייב בתשלום הארנונה בגין הנכס. עוד הוסיפה המשיבה, כי למבקש היתה הזכות להשתמש בכוח סביר לסילוק הקבלן מהאתר, בהתאם לסעיף 18 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. דיון והכרעה המסגרת הנורמטיבית - חיוב בתשלום ארנונה 14. סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: חוק ההסדרים) קובע כי מועצה תטיל, בכל שנת כספים, ארנונה כללית על הנכסים בתחומה שאינם אדמת בניין, וארנונה זו תשולם בידי המחזיק בנכס. סעיף 8(ב) לחוק ההסדרים מסמיך את שר האוצר ושר הפנים להתקין תקנות ביחס לארנונה. 15. המונח "מועצה" הוגדר בסעיף 7 לחוק ההסדרים, בין היתר, כמועצה שנתכוננה לפי פקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש]. לעניין המונח "מחזיק" מפנה סעיף 7 לחוק ההסדרים להגדרה המצויה בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות), ולכן הגדרה זו חלה גם על המשיבה בענייננו, שהיא מועצה אזורית. הגדרת "מחזיק" בסעיף 269 לפקודת העיריות הינה לקונית ביותר: "'מחזיק' - למעט דייר משנה". לפיכך, נקבע בפסיקה לא אחת כי מן הראוי להיזקק כהשלמה להגדרת המונח "מחזיק" בסעיף 1 לפקודת העיריות, ויש לראות הגדרות אלה כחלות זו לצד זו, כאשר ההגדרה שבסעיף 1 חלה באופן כללי, וההגדרה שבסעיף 269 באה למעט מההגדרה הכללית "דייר משנה" (רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים, פ"ד נו(4) 856 (2002) (להלן: עניין וינבוים); רע"א 9813/03 מדינת ישראל - משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (לא פורסם, 4.2.2007) (להלן: עניין משרד הבריאות)). המונח "מחזיק" מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות כך: "מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון; הארנונה כמס 16. ארנונה הינה תשלום שמשלם אדם דרך כפייה לרשות ציבורית מבלי לקבל תמורה ישירה בעד כספו. תושבי הרשות המקומית נהנים ממכלול של שירותים שונים שמסופקים להם על ידי הרשות המקומית והממומנים באמצעות הארנונה, אך תמורה זו הינה עקיפה ואינה קשורה לגובה תשלום המס (אהרן נמדר דיני מסים [מיסוי מקרקעין] 392 (מהדורה שניה מורחבת ומעודכנת, 1992) (להלן: נמדר); הנריק רוסטוביץ ארנונה עירונית ספר ראשון 72 (מהדורה חמישית, 2001) (להלן: רוסטוביץ)). כך גם נקבע בבג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עירית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 805 (1992): "ארנונה הינה מס במהותה ולכן היא מוטלת ללא כל זיקה לשרות הניתן ונגבית היא מבלי שהעיריה נותנת כנגדה כל תמורה ישירה." 17. אף שלא קיימת זיקה ישירה בין סכום הארנונה לבין השירות הניתן תמורתה, זיקה כלשהי חייבת להתקיים, שאם לא כן, נשמטת ההצדקה מתחת להטלתה של הארנונה על הנישומים. הזיקה הקיימת היא, כי הרשות המקומית מחויבת לספק לתושבים ולמגזר העסקי את השירותים המוניציפליים המוטלים עליה (רוסטוביץ, 74). 18. אופייה של ארנונה כמס הנועד לממן את ההוצאות של הרשות המקומית, מכתיב את הכלל שיש למסות בראש ובראשונה את הנהנים משירותים שהרשות מגישה (נמדר, 413). על כך ראו גם ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156, 164 (1999) (להלן: עניין מליסרון): "ארנונה מוטלת על-ידי הרשות המקומית על מחזיקי נכסי מקרקעין בתחומה, על-מנת לממן את פעילותה של הרשות המקומית... אופייה של הארנונה כמס נובע מכך שהתמורה שמספקת הרשות המקומית בגינה היא עקיפה ולא ישירה. ... ההצדקה להטלת החיוב העקרוני לשלם ארנונה טמונה בהנאה שמפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית לנכסים המצויים בהחזקתם. ... הנאת הנישומים מן הנכס שבו הם מחזיקים כרוכה ומותנית איפוא בהנאתם משירותיה של הרשות המקומית. הדעת נותנת, כי מקום שמחזיקי הנכס נהנים משירותים אלו, ראוי כי ישתתפו במימון עלותם." חובת תשלום הארנונה על בעל הזיקה הקרובה ביותר 19. לאור העובדה שהארנונה משולמת בתמורה לשירותים הניתנים על ידי הרשות המקומית (אף אם אין מדובר בתמורה ישירה), מן הראוי להטיל את המס על האדם הנהנה ישירות מהשירותים שהרשות מגישה. כאמור, בחוק ההסדרים נקבע כי חובת תשלום הארנונה מוטלת על ה"מחזיק". בשורת פסקי דין בחן בית משפט זה את ההגדרה של "מחזיק" על פי סעיף 1 לפקודת העיריות. 20. במסגרת ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341 (1985) טענה הנישומה כי החובה לשלם ארנונה אינה חל על הבעלים של דירה, המחזיק אותה ריקה וללא שימוש, ואינו מחזיק בפועל בדירה. בית משפט זה (כבוד הנשיא מ' שמגר) דחה את הטענה, בקובעו כי "המחזיק" לצורך החיוב בארנונה הינו אותו אחד שבנסיבות העניין הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס (עמ' 343): "הנני סבור, כי כאשר נקט הלה את המונח 'למעשה', החובק את שלושת המונחים 'בעל', 'שוכר' או מחזיק 'בכל אופן אחר', לא נתכוון להחזקה פיסית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם ולדרג אותם. במה דברים אמורים: אם יש גם 'בעל' וגם 'שוכר', הרי הכוונה היא, כי כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודה ייחשב זה מבין השניים, שהוא, במערכת הנסיבות שנוצרה, בעל הזיקה הקרובה יותר לבניין, והחובה לשלם, למשל, ארנונה כללית תחול אז על השוכר, למרות שיש לדירה, כמובן, גם בעל. המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי 'מחזיק' אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות." 21. באופן דומה, נפסק גם ברע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661 (1992) כי חובת תשלום הארנונה חלה על אותו אחד שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. באותו עניין, הפנתה הרשות תחילה דרישת תשלום ארנונה למי שהיה רשום כמחזיק של הנכס, ומשהתברר כי אותו אדם התגורר בקביעות בחוץ-לארץ, דרשה הרשות את תשלום הארנונה בגין תקופה חופפת ממי שהתגוררה בנכס אותה עת. בית המשפט (כבוד השופט א' מצא) דחה את הטענה כי הרשות לא היתה רשאית לחזור ולתבוע את אותו חוב מהמערערת (עמ' 663): "החובה לשלם ארנונה כללית מוטלת על המחזיק בנכס; ... והלכה היא, כי מקום שיש 'מחזיקים' מקטיגוריות שונות (כגון, גם 'בעל' וגם 'שוכר'), תחול חובת התשלום על זה מביניהם, שיחסית לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס." 22. בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עיריית ראשון לציון (לא פורסם, 9.2.2003) נבחנה השאלה מיהם המחזיקים לצורך החיוב בארנונה ביחס למרכז מגורים למבוגרים, ונקבע (על ידי כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן) כי על הדיירים ביחידות הדיור ולא על הבעלים של הנכס, לשאת בתשלום הארנונה (סעיף 14 לפסק הדין): "בהינתן קיומם של מספר מחזיקים מקטגוריות שונות, הרי שההלכה היא, כי חובת התשלום תחול על מי מביניהם שיחסית לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. ... נראה, איפוא, כי במקרה דנן, הדיירים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לדירות המגורים ולשטחים הנלווים להן וכי עליהם ולא על הבעלים לשאת בתשלום הארנונה לעיריה בגין שטחים אלה ככל דייר אחר הנחשב 'מחזיק'. 23. בעניין וינבוים הנזכר לעיל (רע"א 7037/00) נדונה השאלה הבאה: המשיבים מונו ככונסי נכסים לצורך מימוש דירה מסוימת. החייבים פונו מהדירה למעלה משנתיים לאחר מועד מינוי כונסי הנכסים. האם החייבים הם שחבו בתשלום הארנונה בגין התקופה שבין מינוי כונסי הנכסים לבין מועד פינויים מהדירה, או שמא כונסי הנכסים הם שחבו בתשלום חוב זה? בית המשפט (כבוד המשנה לנשיא ש' לוין) קבע שמאחר והארנונה חלה על המחזיק, והמחזיקים בתקופה זו היו החייבים, ולא הכונסים, הרי שהחייבים הם שחבים בתשלום הארנונה (עמ' 861-862): "פרשנות הפסיקה נובעת מלשונה של ההגדרה משום שנכתב בסעיף 1 לפקודה - 'אדם המחזיק למעשה'; כלומר ההגדרה שוללת לכאורה החזקה קונסטרוקטיבית כנכללת בגדר הסעיף. יש להדגיש כי בעלים של דירה אשר אינו מתגורר בדירתו, והיא עומדת ריקה, מהווה גם הוא 'מחזיק למעשה'..., לפחות כאשר יש בידו אמצעי שליטה בדירה, כגון מפתח... זאת, למשל, לאור יכולתו למנוע מאחרים גישה חופשית לדירה, ולאור שליטתו בדירה, קרי יכולת העשייה הפיסית בה... קל וחומר הוא שקביעה לפיה כאשר יש אדם המתגורר בדירה הוא יחשב 'מחזיק למעשה', עולה בקנה אחד עם לשון ההגדרה." ובהמשך הדברים (עמ' 862): "בענייננו החייבים התגוררו בדירה והשתמשו בה, ועל ידי כך הפעילו ביחס אליה שליטה באופן רגיל. מכאן שהם החזיקו בה למעשה. פרשנות הפסיקה נובעת מהגיונה של ההגדרה מן הטעם הבא: מטרת חיובו של 'המחזיק למעשה' בארנונה היא ליצור קשר הדוק ככל האפשר בין זהות משלם הארנונה לבין זהות הנהנה משירותי העירייה, המהווים תמורה עקיפה לארנונה. כאשר קיים אדם המתגורר בדירה, הוא הנהנה העיקרי מהשירותים שמעניקה העירייה לתושביה כתמורה עקיפה לארנונה; בעוד שכאשר הדירה עומדת ריקה, הבעלים (או מי שנכנס בנעליו - למשל כונס נכסים) הוא הנהנה מאותה תמורה עקיפה. בנימוקים שפורטו לעיל יש כדי להסביר את הפסיקה העקבית של בית משפט זה שקבעה, כאמור, כי החייב בארנונה הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. לפיכך גם נראה לנו שצדק בית המשפט המחוזי בקביעתו כי בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס בענייננו הם החייבים, ולא הכונסים. אכן, כטענת המבקשת, לא היה ביכולתם של החייבים בענייננו להשכיר או למכור את הדירה מרגע שהוקנתה לכונסים מכח צו הכינוס. אולם, אין בכך דבר לעניין הגדרתם כמחזיקים." 24. בע"א 739/89 אהרון י. מיכקשוילי נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 769 (1991) (להלן: עניין מיכקשוילי) טענו הנישומים נגד חוקיות חיובם בארנונה. הנישומים היו בעלים של בניין שסווג כבניין ציבורי ולכן נמנע מהבעלים לעשות שימוש בנכס שלא בתור בניין ציבורי. בנסיבות אלה, טענו הבעלים, כי נשללת מהם הזכות ליהנות מהנכס ולעשות בו שימוש, ולפיכך נטען על ידם כי אין הם בגדר "מחזיקים" לצורך החיוב בארנונה. בית משפט זה (כבוד השופט ג' בך) דחה את טענותיהם, בקובעו כי אין לקרוא לתוך ההגדרה של המונח "מחזיק" את התנאי של קיום אפשרות הנאה מהנכס (עמ' 774-775): "נקבע כבר בעבר, כי אין 'מחזיק' חייב להיות אדם המחזיק בנכס בפועל, אלא המלה 'למעשה' בהגדרה נועדה לקבוע מי מבין מספר מחזיקים אפשריים (בעלים, או שוכר, או מחזיק באופן אחר) יהיה חייב בארנונה... הייתי גם דוחה את טענת המערערים, שאף אם מי שאינו עושה שימוש בפועל בנכס עדיין ייחשב 'מחזיק', הרי לא כן מי שאין לו כלל אפשרות לעשות שימוש בנכס. נראה לי, כי גם צמצום זה של הגדרת 'מחזיק' אינו תואם את מטרת החוק. ניכר בפקודת העיריות, כי מגמתה שלא להכביד אל עיריה יתר על המידה באיתור גורם המהווה 'מחזיק' לגבי נכס מסויים לצורך תשלום הארנונה. בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישום, ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצב... וכך גם קובע סעיף 330 לפקודה, המסדיר מצב בו נכס נהרס או 'ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו', כי המחזיק יחדל לחוב בארנונה רק משמוסר הוא הודעה על האירוע לעיריה. מסעיף אחרון זה ניתן גם ללמוד, כי הפקודה צופה מצב אפשרי, בו אין אדם יכול לעשות שימוש עוד בנכסו, ובכל זאת אין הוא מוצא מניה וביה מכלל הגדרת 'מחזיק'. במלים אחרות אין לקרוא לתוך ההגדרה הפשוטה להפעלה של המונח 'מחזיק' בסעיף 1 לפקודה, את התנאי של קיום אפשרות ההנאה מהנכס." [ההדגשות אינן במקור - י.ד.]. 25. לאחרונה, עלתה בבית משפט זה השאלה האם חייבת המדינה לשאת בתשלום ארנונה כללית בגין נכסים שהינם בבעלות עירייה המשמשים את המדינה לצורך מתן שירותי רפואה מונעת (תחנות "טיפת חלב"). בהתבסס על ניתוח הזיקות הרלוונטיות בנסיבות העניין, הגיע בית המשפט (חברתי כבוד השופטת א' חיות) למסקנה כי המדינה היא שמחזיקה בנכסים אלו ולפיכך חבה היא בתשלום הארנונה. וכך נפסק, בעניין משרד הבריאות הנזכר לעיל (רע"א 9813/03), סעיף 8 לפסק הדין: "מיהו 'המחזיק למעשה בנכס'? הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם היא חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות במובן הקנייני... אך בהטילו את חיוב הארנונה הכללית על ה'מחזיק' בנכס ולא דווקא על הבעלים, כיוון המחוקק ליצור זיקה ברורה בין השימוש בנכס ובין תשלום הארנונה. זאת משום שההצדקה להטלת מס מסוג ארנונה טמונה בהנאה אותה מפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית..." ובהמשך (סעיף 9 לפסק הדין): "עם זאת, ייתכנו מקרים לא מעטים שבהם יתעורר קושי של ממש בקביעת ה'מחזיק', בייחוד מקום שבו קיימים שני גורמים או יותר ה'מתחרים' ביניהם על תואר 'בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס', או ליתר דיוק המצביעים אחד על רעהו באומרם כי האחר הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר כאמור. על מנת להכריע בכך, יש לבחון מי מביניהם אכן מקיים את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. בהקשר זה ראוי להדגיש כי אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות הלכה למעשה." כאמור, בסופו של דבר, הגיע בית המשפט למסקנה כי החיוב בארנונה מוטל, במקרה זה, על המדינה, העושה שימוש בנכסים ומחזיקה בהם בפועל (סעיף 11 לפסק הדין): "כפי שצוין לעיל, החיוב בארנונה הוא בראש ובראשונה פונקציה של החזקה 'למעשה' בנכס ושל עשיית שימוש בו. במקרה שלפנינו המדינה היא הגורם המחויב על פי דין לספק את שירותי הבריאות הניתנים בתחנות והיא הגורם המחזיק בתחנות למעשה לצורך מתן שירותים אלה באמצעות נציגיה המוסמכים השוהים במקום במהלך שעות הפעילות של התחנות... המדינה היא אפוא בעלת הזיקה הרלוונטית הקרובה ביותר לתחנות והטענה החלופית שהעלתה בדבר החזקה משותפת בהן עם העירייה, דינה להידחות." 26. על האמור לעיל יש להוסיף, כי בתי המשפט המחוזיים פירשו את המונח "מחזיק" לצורך גביית ארנונה ככולל גם פולש או מחזיק שלא כדין או ללא רישיון או היתר (ראו סקירת הלכות אלה אצל רוסטוביץ 263-264, 269; עמ"נ (מחוזי חיפה) 406/04 קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ נ' מנהלת הארנונה של עירית חדרה (לא פורסם, 13.5.2005); עמ"נ (מחוזי ת"א) 101/05 ציון חוה נ' מנהלת הארנונה במועצה מקומית אזור (לא פורסם, 8.1.2007)). הרציונאל העומד בבסיס הלכות אלה הינו שלא יצא חוטא נשכר, כפי שצוין על ידי חברתי כבוד השופטת ע' ארבל בעע"מ 9963/03 יצחק זוהר נ' עיריית תל אביב יפו (לא פורסם, 1.8.2006) (להלן: עניין יצחק זוהר), סעיף 10 לפסק הדין: "לא יתכן שאדם משתמש בנכס באופן לא חוקי ונהנה משירותי העירייה, ובשל אי החוקיות יהיה פטור מלשלם עבור שירותים אלו." יוער, כי בעניין יצחק זוהר הנ"ל צויין - בהערת אגב - כי כאשר מדובר בפולש, המפיק רווח בלתי מבוטל מהנכס, בעוד אינו נדרש לשלם דמי שכירות או כל תשלום אחר לבעל הקרקע, ואף נהנה משירותי העירייה, מוצדק הדבר לגבות ממנו ארנונה (סעיף 12 לפסק הדין). 27. עולה מכל האמור לעיל, כי ה"מחזיק" כהגדרתו בסעיף 1 לפקודת העיריות, לצורך החיוב בארנונה הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והשאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה כאמור תיענה על פי מבחן עובדתי. כפי שעולה מסקירת פסקי הדין דלעיל, בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים-בכוח נוספים, כגון בעלים. מאחורי קביעה זו עומדת התפיסה שתשלום הארנונה מתבצע כנגד קבלת שירותים שונים שמספקת הרשות המקומית לתושביה, אף אם הזיקה אינה ישירה, כפי שצויין לעיל. מכאן, שכאשר אדם מחזיק בנכס ובמסגרת זאת נהנה או יכול ליהנות מהשירותים שמספקת הרשות המקומית, במידה זו או אחרת, מוצדק יהיה לחייבו בתשלום ארנונה. זאת ועוד, ההחזקה לצורך החיוב בארנונה מתאפיינת, ככלל, ביכולת השליטה של האדם בנכס והיכולת לנצל את הנכס לצרכים שונים. 28. בהתחשב באמור לעיל, יש לבחון מיהו המחזיק בענייננו. לצורך כך, יש לבחון האם כוללת בתוכה זכות העיכבון "החזקה" לצורך החיוב בארנונה של "מחזיק" כמשמעותו בסעיף 1 לפקודת העיריות. זכות העיכבון - כללי 29. סעיף 11 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 (להלן: חוק המיטלטלין) קובע את מהותה והיקפה של זכות העיכבון, וכן את אופן הפעלתה, הן בעניין מיטלטלין והן בעניין מקרקעין, כדלקמן: "(א) עיכבון הוא זכות על פי דין לעכב מיטלטלין כערובה לחיוב עד שיסולק החיוב. (ב) עלה שווי המיטלטלין המעוכבים על שווי החיוב במידה בלתי סבירה, זכאי החייב לשחרור מקצת המיטלטלין אם הם ניתנים להפרדה לחלקים. (ג) החייב זכאי לשחרר את המיטלטלין מן העיכבון במתן ערובה מספקת אחרת לסילוק החיוב. (ד) הוציא הנושה ברצונו את המיטלטלין המעוכבים משליטתו, יפקע העיכבון. (ה) מקום שיש עיכבון במקרקעין, יחולו הוראות סעיף זה גם עליו; כן יחולו הוראות סעיף זה על עיכבון על פי הסכם, כשאין בהסכם הוראות אחרות לענין הנדון." [ההדגשה אינה במקור - י.ד.] 30. במקביל, קיימים בדין הישראלי סעיפי חוק שונים אשר מקנים את זכות העיכבון לנושים שונים, אולם אינם מגדירים את מהותה והיקפה. כך, למשל, מוענק עיכבון לקבלן שתיקן נכס לפי סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974; לנפגע מהפרת חוזה שהגיע לידיו נכס עקב החוזה לפי סעיף 19 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970; למוכר להבטחת דמי המכר לפי סעיף 31 לחוק המכר, התשכ"ח-1968; לשומר לפי סעיף 9 לחוק השומרים, התשכ"ז-1967; לשלוח לפי סעיף 12 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965; לנאמן לפי סעיף 8(ג) לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979 ולעורך דין לפי סעיף 88 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961. 31. בעוד סעיפי החוק הנזכרים לעיל מקנים לנושים מסוימים זכויות עיכבון, סעיף 11 לחוק המיטלטלין אינו מקנה זכות עיכבון, אלא רק קובע מהם הכללים החלים על הפעלתה של זכות זו משקמה (ע"א 790/85 רשות שדות התעופה בישראל נ' דר' י. גרוס, עו"ד, פ"ד מד(3) 185, 207-208 (1990) (להלן: עניין רשות שדות התעופה)). 32. העיכבון הוא זכות לעכב נכס כערובה לחיוב, עד שיסולק החיוב. העיכבון במהותו הינו "סעד עצמי" (סעד מסוג Self Help) הניתן לנושה. פירוש הדבר, כי הנושה יכול להפעיל אמצעים כלפי החייב ללא כל היזקקות לפנייה לערכאה שיפוטית וללא חשש שיתחייב בעוולה כלשהי. עיכוב הנכס נתפס כטבעי ולגיטימי בדמות זכות העיכבון המוקנית לנושה בכל המקרים המוסדרים בחקיקה דלעיל (עניין רשות שדות התעופה, עמ' 211). 33. ניתן לומר כי שני מאפיינים עיקריים מגולמים בזכות העיכבון: המאפיין ה"פוססורי", דהיינו, הזכות להחזיק בנכס עד שיקוים החיוב והמאפיין הבטוחתי, דהיינו, ההגנה שיש בכוחה להבטיח את החיוב גם אם הועברו זכויות בנכס לצד שלישי, הוטל עיקול על הנכס או שהחייב נקלע למצב של חדלות פירעון (ראו: נינה זלצמן עיכבון 98 (1998) (להלן: זלצמן)). כך גם נקבע בעניין רשות שדות התעופה, עמ' 191-192: "שני פנים לה לזכות העכבון: א. הפן המיידי (הפרוצדוראלי): האפשרות לנושה לעכב פיזית נכס שאינו שלו בגין אי תשלום המגיע לו מבלי שיסתכן בכך באחריות נזיקית בעוולת עיכוב נכס שלא כדין, ובלי צורך לפנות לבית משפט. זוהי הקלה פרוצדוראלית בלבד, שכן אין היא משנה את זכותו המהותית של הנושה, אלא רק מקלה עליו את גביית חובו... ב. הפן הבטוחתי: בעל עכבון הוא נושה מובטח בפירוק או בפשיטת רגל." 34. לענייננו, רלוונטי בעיקר הפן ה"מיידי" או ה"פוססורי" של זכות העיכבון, קרי, האפשרות המוקנית לנושה לעכב פיסית נכס שאינו שלו, עד שיקוים החיוב. על מהותה של ה"חזקה" במסגרת העיכבון 35. הנכס המעוכב על ידי הנושה משמש למעשה כאמצעי לחץ בלבד על החייב, אולם אין הנושה יכול להיפרע מן הנכס, לא על דרך של מכירתו ולא על דרך הפקת פירות מן הנכס המעוכב. למעשה, המעכב אינו רשאי להשתמש בנכס להנאתו או ליהנות מפירותיו, אלא רק להחזיק בנכס חזקה פיסית. על כך ראה זלצמן, 99: "זכות העיכבון מתירה לנושה לעכב תחת ידיו נכס שהוא מחזיק בו, ולא למוסרו לחייב או לצד שלישי, אשר אילולא כן היו זכאים לקבלו מידיו, עד שיסולק החיוב שהוא תובע מן החייב. העיכבון הוא איפוא ערובה לחיוב שאופיה 'פוססורי'. הנושה מחזיק בנכס כב'בן ערובה' עד שיסולק החיוב. דין העיכבון נשען על ההנחה שעיכוב הנכס על ידי הנושה ייצור לחץ אפקטיבי על החייב המעוניין בנכס, וכך יזרזו לסלק את חיובו לנושה. עניינו של הנושה המעכב הוא בסילוק החיוב המגיע לו, לטענתו, מן החייב, ולא בנכס עצמו. הנכס משמש רק כאובייקט לפעולה הפיסית של עיכוב, כאמצעי להשגת ביצוע החיוב בעזרה עצמית. מכאן גם נגזר אופיה המסוים של זכות העיכבון: ההחזקה בנכס היא הערובה שבידי הנושה, ולא יותר. אין הוא יכול להיפרע מן הנכס המעוכב על ידי מכירתו, ואף אינו רשאי להשתמש בנכס להנאתו או ליהנות מפירותיו. ההחזקה היא האמצעי היחידי שבידיו להשגת ביצוע החיוב באמצעות הנכס." [ההדגשה אינה במקור - י.ד.]. באופן דומה נקבע על ידי כבוד השופט ג' בך בע"א 78/89 סולל בונה בע"מ נ' אחים גולדשטיין חברה לשיכון ופיתוח בע"מ (בפירוק), פ"ד מו(3) 58, 62 (1992) (להלן: עניין סולל בונה): "המאפיין העיקרי של עיכבון ה- COMMON LAW הינו שהוא מושתת על זכות החזקה. בעל זכות העיכבון חייב שתהא לו חזקה בנכס המעוכב, ואובדן החזקה יוביל, בדרך כלל, לסיומה של זכות העיכבון. מאפיין חשוב נוסף הוא, שהמעכב אינו זכאי להיפרע מהנכס המעוכב, וכל שבידו לעשות הוא להמשיך ולהחזיק בנכס עד אשר החייב יקיים את חיוביו. כלומר סעד זה כוחו בכך שהוא מפעיל לחץ על החייב לקיים את חיוביו." 36. הנה, ראינו כי אחד ממאפייניה של זכות העיכבון הינו עצם ה"החזקה" בנכס המעוכב, יהא זה נכס מיטלטלין או נכס מקרקעין. עוד ראינו כי ה"החזקה" הגלומה בזכות העיכבון אינה כוללת בתוכה את הזכות להפיק פירות מן הנכס, לעשות בו שימוש או ליהנות ממנו בדרך אחרת, אלא כוללת אך ורק את הזכות להחזיק בנכס עד שייפרע החיוב. 37. בעניין סולל בונה נקבע על ידי כבוד השופט ג' בך כי החזקה המקנה את הזכות לעכב נכס היא השליטה הפיסית בו (עמ' 65 לפסק הדין). קיומה של החזקה, קרי, השליטה הפיסית, היא שאלה עובדתית הנבחנת על פי נסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה. ראה גם ע"א 2703/98 אברהם גינדי בע"מ (בפירוק) נ' אנה שפיגלר, פ"ד נה(1) 369, 379 (1999). 38. מן האמור לעיל עולה אפוא, כי את ההחזקה בנכס שהינה הכרחית לצורך הפעלת זכות העיכבון, מאפיינת, בין היתר, שליטה פיסית בנכס. אולם, השליטה הפיסית בנכס בגדר זכות העיכבון - כלומר ה"החזקה" לצורך זכות העיכבון - אינה בהכרח אותה "החזקה" לצורך החיוב בארנונה. עשוי להיות שוני בפרשנות הניתנת למונח "החזקה" או "מחזיק" במסגרת החיקוקים השונים, שוני הנובע מהבדלים בתכליתם של החיקוקים השונים. על כך ראה עניין מליסרון הנזכר לעיל (ע"א 9368/96), עמ' 161: "אכן, ככלל, רצוי כי ביטויים המופיעים בחיקוקים שונים, ולא-כל-שכן באותו חיקוק עצמו, יהיו בעלי פירוש זהה או למיצער דומה. ניתן אף להניח כי למונח המופיע בהוראות שונות באותו חיקוק יש אותו פירוש. עם זאת, הנחה זו ניתנת לסתירה. בין השאר, ההנחה עשויה להיסתר מקום בו לכל אחת מן ההוראות שבהן מופיע המונח יש תכלית נפרדת ושונה." כן ראה עניין יצחק זוהר הנזכר לעיל (עע"מ 9963/03), סעיף 11 לפסק הדין: "צודק בית המשפט קמא שפירוש המונח 'מחזיק' לצורך החוק צריך להיעשות בהתאם לתכליתו של החוק, ואין הכרח כי פירוש המונח יהיה זהה, למרות ששני החיקוקים משתמשים באותה הגדרה." החזקה במסגרת זכות עיכבון מול מחזיק לצורך דיני ארנונה 39. ברי כי ישנן נקודות השקה מסוימות בין ה"מחזיק" לצורך החיוב בארנונה כהגדרתו בסעיף 1 לפקודת העיריות לבין ה"מחזיק" בנכס במסגרת זכות עיכבון המופעלת על ידי נושה. הן לזה והן לזה אמורה להיות השליטה הפיסית בנכס, מן הבחינה העובדתית. כך, למשל, בענייננו, נטל הקבלן את השליטה הפיסית בנכס באמצעות החלפת המנעול ומניעת הכניסה לאתר. 40. לטעמי, המאפיין המרכזי והחשוב אשר מבחין בין "מחזיק" החייב בארנונה לבין "מחזיק" בעל זכות עיכבון הוא זה: אשר ל"מחזיק" לצורך דיני הארנונה, ככלל, ניתן לומר כי בעל הזיקה הקרובה ביותר הוא זה שעושה שימוש פיסי בנכס ונהנה ממנו בפועל, ולמצער מדובר באותו אחד היכול - בכוח, אם לא בפועל - ליהנות מהנכס ולעשות בו שימוש פיסי. מאפיין זה אינו מתקיים ככל שעסקינן במחזיק המעכב נכס שבידו, אשר כפי שצויין לעיל, אינו זכאי להפיק פירות מהנכס או לעשות בו שימוש כלשהו. אף שקיום אפשרות הנאה מהנכס אינו תנאי הכרחי לצורך קיומה של "החזקה" לצורך החיוב בארנונה (ראה עניין מיכקשוילי הנזכר לעיל), הרי שניתן לומר כי זהו העניין שמבחין בין המחזיק לצורך דיני הארנונה לבין המחזיק לצורך דיני העיכבון, שהרי הסיבה שאדם חב בארנונה היא בדיוק העובדה שאותו אדם עושה שימוש, או יכול לעשות שימוש בנכס, תוך כדי הנאה מהשירותים שמספקת העירייה לתושביה. 41. מאחר שבעלים, שוכר, בר רשות או אפילו פולש לנכס עושים שימוש בפועל בנכס או יכולים לעשות בו שימוש ובד בבד יכולים הם ליהנות מהשירותים שמספקת להם העירייה, חייבים הם בתשלום הארנונה. לעומת זאת, בעל זכות עיכבון, כאשר מעכב הוא נכס מקרקעין, אינו נהנה משירותים שמספקת העירייה כגון ביוב, מים, גינון וכיו"ב, שהרי ממילא אין המעכב זכאי לעשות שימוש בנכס. לכן, לא ניתן לומר, כי בעל העיכבון הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס לצורך דיני הארנונה. 42. תישאל השאלה: והלא בזמן שמחזיק בעל זכות העיכבון בנכס, גם הבעלים, השוכר או בר הרשות אינם יכולים לעשות שימוש בנכס ואינם נהנים משירותיה של הרשות המקומית. יתרה מכך, ניתן להרחיק ולומר כי בתקופה בה מופעלת זכות העיכבון, דווקא המעכב הוא שנהנה מהנכס, במובן זה, שבעל העיכבון נהנה מעצם העובדה שבהחזיקו בנכס מפעיל הוא לחץ על בעל החוב ומתמרץ אותו להביא לפתרון הסכסוך ותשלום החוב. אמת הדבר. אלא שלגישתי, על אף "הנאה" זו שיכול להפיק המעכב מהנכס, בכל זאת הבעלים, השוכר או בר-הרשות הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס לצורך דיני הארנונה. כאמור לעיל, נפסק זה מכבר כי כאשר ישנם "מחזיקים" מקטגוריות שונות (כגון בעלים ושוכר) של אותו נכס, יחויב בארנונה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. באופן רגיל, בעלים של נכס הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר אליו, אלא אם יש מי שעושה שימוש בנכס, כגון שוכר, בר רשות או אפילו פולש, שאז ייחשב אותו בעל זיקה למחזיק הנכס לצורך החיוב בארנונה. כך גם בענייננו. המבקש - המחזיק באופן רגיל באתר - הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, אלא אם כן יש בעל זיקה קרובה יותר. לטעמי, בעל עיכבון אינו בעל זיקה קרובה יותר לנכס, שהרי אינו יכול לעשות בו שימוש כלשהו או ליהנות ממנו, באותו אופן אליו מכוונים דיני הארנונה, קרי, שימוש שגלומה בו - בעקיפין - גם הנאה מהשירותים שמספקת הרשות המקומית לתושביה. 43. יצויין עוד, כי מטרתם של דיני הארנונה להקל על הרשות המקומית לאתר את אותו מחזיק החב בתשלום הארנונה, וזאת באמצעות סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, המטילים על המחזיק את הנטל להודיע על שינוי הבעלות או החזקה בנכס (ראו למשל בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (לא פורסם, 16.10.2006), סעיף 5 לפסק הדין). גם רציונל זה מחזק את התוצאה אליה הגעתי, לפיה חובת תשלום הארנונה מוטלת על המחזיק המקורי של הנכס ולא על בעל העיכבון, שמטבע הדברים יחזיק בנכס תקופה קצרה בלבד. 44. בהערת אגב, אני מוצא לנכון להעיר, כי צודק ב"כ המבקש בטענתו כי השאלה האם הקבלן החזיק כדין או שלא כדין בנכס אינה רלוונטית לעניין החיוב בארנונה, ואין זה מתפקידה של הרשות המקומית להכריע, לצורך חיוב בארנונה, האם פלוני מחזיק בנכס כדין אם לאו. עם זאת, איני רואה בעניין זה נימוק להכריע לכאן או לכאן בערעור דנן. השאלה העומדת בלב העניין היא מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. לדעתי, התשובה לשאלה זו נחתכת על פי היכולת לעשות שימוש בנכס וליהנות ממנו, בין על פי הזכויות המשפטיות המוקנות לו ובין בפועל, בין אם העיכבון הופעל כדין ובין אם לאו. לדעתי המחזיק המקורי ולא בעל העיכבון הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. סיכום 45. לאור כל האמור לעיל, התשובה לשאלה המשפטית שהצבתי בתחילת חוות דעתי הינה: חובת תשלום הארנונה בגין הנכס מוטלת על שמעון, המחזיק המקורי של הנכס, ולא על ראובן, שרכש חזקה בנכס בטענת עיכבון. 46. אשר על כן, אציע לחברותיי לדחות את הערעור, ולקבוע כי חובת תשלום הארנונה בגין התקופה מושא הערעור מוטלת על המבקש. בנסיבות העניין, איני רואה מקום לעשות צו להוצאות. ש ו פ ט השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופטת א' חיות: המתחרים ביניהם על תואר "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" במקרה דנן הם המבקש כבעל זכות החזקה וההפעלה של האתר לסילוק וקבורת פסולת והקבלן כמי שהחזיק באתר במועדים הרלוונטיים מתוקף זכות עכבון שעמדה לו לטענתו לפרעון חובות המבקש. אכן, אחד המאפיינים הבולטים של זכות העכבון היא זכותו של הנושה להחזיק בנכס, אך כפי שכבר נפסק אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתוח מהותי של הזיקות (רע"א 9813/03 מדינת ישראל - משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (לא פורסם, 4.2.2007)). הטעמים המהותיים שפירט חברי השופט י' דנציגר בהחלט מצדיקים את המסקנה שהמבקש היה ונותר בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, למרות תפיסתו על ידי הקבלן מתוקף זכותו הנטענת לעכבון. אותה מסקנה מתבקשת גם נוכח מהותו ותכליתו של העכבון כזכות המיועדת ליתן בידי הנושה כלי אפקטיבי לגביית חובותיו. העמסת חובות הארנונה על הנושה בנסיבות אלה ובייחוד נוכח העובדה שהוא אינו זכאי כלל להשתמש בנכס במהלך תקופת העכבון, נוגדת את הרציונל הטמון בזכות זו וגורעת מכוחה. במקרים מסוימים היא אף עלולה ליצור תמריץ שלילי מבחינת החייב לעשות לפרעון החוב על מנת להשיב את הנכס לידיו. אשר על כן, אני מצטרפת לתוצאה אליה הגיע חברי ולפיה אין לראות בנושה המחזיק בנכס מקרקעין מכוח זכות עכבון "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" לצורכי ארנונה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' דנציגר. ניתן היום, ט' באדר ב' תשס"ח (16.3.08). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06078560_W07.doc חכ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il