פיסל עלי שוקרי דבאח נ. מדינת ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 7846/15 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7846/15 לפני: כבוד השופט י' דנציגר כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ג' קרא המערערים: 1. פיסל עלי שוקרי דבאח 2. שוכרי עלי שוכרי דבאח 3. קאסם עלי שוכרי דבאח 4. ג'מאל עלי שוכרי דבאח 5. ודאד עלי שוכרי דבאח 6. אמין עלי שוקרי דבאח 7. בהיג'ה עלי שוקרי דבאח נ ג ד המשיבה: מדינת ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 24775-11-10 מיום 10.9.2015 שניתן על ידי כבוד השופט רון סוקול תאריכי הישיבות: כ"ט בתשרי התשע"ז (31.10.2016) כ"ג בשבט התשע"ח (8.2.2018) בשם המערערים: בשם המשיבה: עו"ד אילן יחזקאלי עו"ד שמרית גולן; עו"ד אפי יגל פסק-דין השופט ג' קרא: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ר' סוקול) בת"א 24775-11-10 מיום 10.9.2015 (להלן: פסק הדין קמא), במסגרתו התקבלה בחלקה תביעת המערערים לפיצויים בגין הפקעת חלקות שהיו בבעלותם. רקע 1. עלי שוקרי קסאם דבאח ז"ל (להלן: המנוח), אביהם של המערערים, היה בעל זכויות ב-6 חלקות מקרקעין המצויות כיום בתחומה המוניציפאלי של העיר כרמיאל. המנוח החזיק במחצית מזכויות הבעלות בחלקות 10 ו-73 בגוש 18982 וחלקות 125 ו-131 בגוש 18983, וכן ברבע מזכויות הבעלות בחלקה 207 בגוש 18982 ובחלקה 83 בגוש 18983 (להלן: המקרקעין או המקרקעין המופקעים). המנוח נפטר ביום 28.12.1996 והמערערים הם יורשיו בהתאם לצו ירושה שניתן בבית הדין השרעי בעכו ביום 21.4.1998. 2. ביום 25.10.1962 (להלן: המועד הקובע) פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 968 הודעה על כוונה לרכוש את המקרקעין לצרכי ציבור, בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: הפקודה). ערב המועד הקובע חלה על המקרקעין תוכנית המתאר המחוזית המנדטורית: The Galilee District Regional Outline Planning Scheme – 1946, שמספרה RP/50/42 ואשר נכנסה לתוקף ביום 21.10.1946 (להלן: התוכנית המנדטורית). המקרקעין סווגו על פי התוכנית המנדטורית כ-"Agricultural Zone" (להלן: "האזור החקלאי"), אזור שבו הוקנתה לוועדה המקומית סמכות להוציא היתר לבניית בית מגורים אחד למגורי החקלאי בכל חלקה שגודלה אינו נופל מדונם, בכפוף למספר תנאים נוספים. 3. המקרקעין נרשמו על שם רשות הפיתוח בהתאם לסעיף 19 לפקודה ביום 2.9.1965 (להלן: ההפקעה). בעקבות ההפקעה פנו המערערים למשיבה לקבלת פיצוי עבור המקרקעין. ביום 18.11.2009 נחתם בין המערערים 5-1 לבין המשיבה חוזה לתשלום פיצויים, על פיו שולם להם סך של 56,264 ש"ח כסכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת. ביום 13.12.2009 נחתם חוזה לתשלום פיצויים גם עם המערערים 7-6, בעקבותיו שולם להם ביום 15.1.2010 סך של 20,622 ש"ח כסכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת. ביום 14.11.2010 הגישו המערערים תביעה כנגד המשיבה (ת"א 24775-11-10, להלן: התביעה) לתשלום הפרש הפיצויים שהם זכאים לו לשיטתם, בהתאם לסעיף 9א(ב) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק המתקן). טענתם העיקרית של המערערים הייתה כי הפיצוי ששולם להם בגין ההפקעה לא גילם את זכויות הבנייה שהיו מוקנות במקרקעין לפי התוכנית המנדטורית. 4. במסגרת התביעה הגישו המערערים שתי חווׂת דעת שמאיות, אחת מטעם מר יצחק כהן ושנייה מטעם גב' זיוה בלאושטיין (להלן: שמאית המערערים או השמאית). המשיבה הגישה מצדה חווֹת דעת נגדיות מטעם שני שמאים. הראשונה, מטעם השמאי מר סימון דאו ושלוש חווׂת דעת נוספות מטעם השמאי הממשלתי, מר יצחק רוגובין (להלן: שמאי המשיבה). המשיבה הגישה גם חוות דעת תכנונית שנערכה על ידי פרופ' ברוך קיפניס ז"ל, בה נסקרו המגמות התכנוניות באזור בשנים שקדמו להפקעה. בתגובה הגישו המערערים חוות דעת נגדית מטעם גב' צהלה איצקין. להלן יובאו עיקרי הדברים מתוך חווֹת הדעת השמאיות עליהן נסבה המחלוקת בערעור דנן. חווׂת הדעת השמאיות 5. שמאית המערערים ציינה בחוות דעתה כי החל משנת 1953 "הקפיאו" רשויות התכנון את זכויות הבנייה המוקנות בקרקע ב"אזור החקלאי" על פי התוכנית המנדטורית. כתוצאה ממדיניות זו, בתקופה שבסמוך למועד ההפקעה נסחרו הקרקעות בתחומי התוכנית המנדטורית על פי שווי חקלאי בלבד. בהסתמך על חוות דעתה של איצקין, ובשים לב לכך שמדיניות ההקפאה לא הוחלה במסגרת תוכנית מתאר מאושרת, סברה שמאית המערערים כי אין להתחשב בעסקאות השוואה שנערכו בסמוך למועד ההפקעה, וכי חלף זאת יש לשוּם את המקרקעין על פי ניצול מיטבי של שָׁוְיָם בהתאם לתוכנית המנדטורית, דהיינו תוך מתן משקל לפוטנציאל הבנייה למגורים במקרקעין. משכך, לצורך קביעת הפיצויים – לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודה כאחד – העריכה שמאית המערערים את שווי המקרקעין על בסיס "פיצול רעיוני" שלהם: דונם אחד מכל חלקה שעמדה בתנאים המנויים לכך בתוכנית המנדטורית חושב כקרקע שבה ייבנה בית מגורים אחד, ואילו יתרת החלקה הוערכה לפי שוויה כקרקע חקלאית או קרקע נטועה זיתים. בנוסף, ערכה שמאית המערערים חלוקה תאורטית של חלקות 10 ו-207 (להלן: החלקות הגדולות), ששטח כל אחת מהן מעל 11 דונם, לשתי חלקות נוספות, כך שהעריכה כי בכל אחת מהחלקות הגדולות היה למעשה פוטנציאל בנייה של שני בתי מגורים ולא אחד כבשאר החלקות. 6. עסקאות ההשוואה עליהן ביססה שמאית המערערים את חישוביה ביחס לשוויו של כל דונם לבנייה, נמצאו בקרקעות בייעוד בנייה במרכזי כפרים ובערים שונות. השמאית ביצעה בעסקאות אלה התאמות והפחתות שהביאו בחשבון, לשיטתה, את המרחק ממרכז הכפר או מהמרכז העירוני לפי העניין, את מידות החלקות ואת אופיין. את יתרת הדונמים בחלקות העריכה שמאית המערערים על פי עסקאות השוואה למכירת קרקע בייעוד חקלאי באזור הגליל ובקרבת המקרקעין, תוך ביצוע התאמות שונות. בהתאם להערכת השמאית, סך הפיצוי בגין ההפקעה לפי סעיף 12 לפקודה הועמד על סך של 27,702 ל"י נכון למועד הקובע. לסכום זה, נטען, יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית למן המועד הקובע, על פי הוראות סעיף 8 לחוק המתקן. 7. את הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה העריכה שמאית המערערים בהתאם לפסק הדין בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012), כאשר הערכת דמי החכירה האבודים חושבה על בסיס 6% משוויה המשתנה של הקרקע מדי שנה בשנה. כן צוין כי השווי הוערך מדי שנה החל משנת 1986 בלבד ועד שנת 2012, תוך שהוטעם כי תרומת הערכים של השנים 1985-1962 אינה משמעותית לתחשיב הפיצוי משהעסקאות בשנים הללו נערכו בלירות ובשקל ישן, עד למעבר לשקלים חדשים בשנת 1985. בהתאם להערכת השמאית, אפוא, סך הפיצוי בגין ההפקעה לפי סעיף 13 לפקודה הועמד על 2,070,927 ש"ח. 8. שמאי המשיבה העריך בחוות דעתו כי אין לשוּם את המקרקעין בדרך של "פיצול רעיוני" של החלקות. לדידו, נכון למועד הקובע, מימושן של תוכניות הבנייה על פי התוכנית המנדטורית הייתה מותנית במילוי התנאים הקבועים בפקודת בניין ערים, 1936. בין היתר, על פי חוות הדעת, הותנה מתן היתר בנייה ב"אזור החקלאי" בהכנת "תוכנית מקוצרת" על ידי ועדה מקומית, שבה תוסדר רמת תשתית נאותה שתכלול דרכי גישה, קווי חשמל, תשתיות מים, סניטציה וכדומה. הואיל ותוכנית מעין זו לא הוכנה בקרבת המקרקעין שבמחלוקת, העריך שמאי המשיבה כי הסבירות למתן היתר בנייה במקרקעין בסמוך למועד הקובע הייתה קלושה. חיזוק לטענה זו מצא השמאי בכך שהלכה למעשה לא ניתנו כל היתרי בנייה ברדיוס נרחב של המקרקעין בתקופה הרלוונטית להפקעה. עמדה דומה הובעה גם בחוות דעתו של קיפניס, בה נטען כי החל מאמצע שנות ה-50' היה ברור לכל בעלי החלקות באזור המקרקעין כי לא יוכלו לממש את פוטנציאל הבנייה על פי התוכנית המנדטורית. לנוכח דברים אלה הסיק שמאי המשיבה כי הציפייה בשוק למימוש פוטנציאל הבנייה למגורים ב"אזור החקלאי" הייתה נמוכה, נכון למועד הקובע, וכי בהתאם אין לגלמו בשווי המקרקעין. וממילא, מדיניות הקפאת היתרי הבנייה באזור לא השפיעה לרעה על שווי המקרקעין, כפי שנטען על ידי המערערים. אדרבה, להערכת שמאי המשיבה שווי הקרקעות באזור בסמוך למועד הקובע עלה לאחר ההקפאה, והמשיך לעלות גם בשנים שלאחר מכן. 9. בהתאם לאמור, ביסס שמאי המשיבה את שומתו על עסקאות השוואה שנערכו בסמוך למועד הקובע, במקרקעין בעלי מאפיינים דומים לאלה שהופקעו וללא פיצול כלשהו שלהם, וכן על אומדני קרקע שנערכו על ידי שמאי אגף שומת מקרקעין ביחס לחלקות דומות במאפייניהן שהופקעו באזור כרמיאל. לדידו, נתונים אלה ביטאו ערכים של עד 300 ל"י לדונם, אך בשים לב לשומות ולפסקי דין המתייחסים לחלקות דומות, נקט שמאי המשיבה בהערכה "לקוּלא" והעמיד את שוויו של כל דונם במקרקעין במועד הקובע בסך של 500 ל"י. את שָׁוְיָן של חלקות 73 ו-83, שנטען כי הן נטועות עצי זית, העריך שמאי המשיבה כעולה על שוויה של קרקע בייעוד חקלאי בשיעור של בין 30 ל-40 אחוזים. בהתחשב בכל האמור העריך שמאי המשיבה את סך הפיצוי בגין ההפקעה לפי סעיף 12 לפקודה בסך כולל של 6,109 ל"י נכון למועד הקובע. 10. את הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה חישב שמאי המשיבה על פי עקרונות זהים, כאשר לצורך הערכת שָׁוְיָם המשתנה של המקרקעין מדי שנה בשנה בחן עסקאות שנערכו בחלקות בייעוד חקלאי על פי תוכנית מתאר מחוזית, מחוז צפון, מס' ת/מ/מ/2 (להלן: תמ"מ 2), אשר באה תחת התוכנית המנדטורית בשנת 1984, ואשר להן מאפיינים דומים למקרקעין שהופקעו. השווי הוערך מדי שנה, החל בשנת 1986 ועד ליום הגשת התביעה בשנת 2010, כאשר הערכת דמי החכירה האבודים חושבה על בסיס 5% משוויה המשתנה של הקרקע בכל שנה. בהתאם להערכת שמאי המשיבה, סך הפיצוי בגין ההפקעה לפי סעיף 13 לפקודה הועמד על 433,898 ש"ח. פסק דינו של בית המשפט קמא 11. בפסק דינו מיום 10.9.2015, קיבל בית המשפט קמא בחלקה את תביעת המערערים לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין, תוך שפסק כי גובה הפיצויים ייקבע על בסיס חוות דעת שמאי המשיבה, בכפוף להתאמות מסוימות, כפי שיפורט להלן. 12. בית המשפט קמא ציין כי שיטת ההערכה המועדפת על בתי המשפט היא "השיטה ההשוואתית", לפיה כבסיס לאומדן שווי המקרקעין נבחנות עסקאות שנערכו בחלקות סמוכות במקום ובמועד, תוך ביצוע התאמות שונות לתכונותיהם הייחודיות של המקרקעין שהופקעו. עוד הבהיר בית המשפט כי הפקודה, כנוֹסחה במועד הרלוונטי, קבעה שאם לא יקבל בעל הקרקע את הפיצוי בגין אובדן הקרקע עצמה (או "פיצויי הקרן") בסמוך למועד ההפקעה, לפי סעיף 12 לפקודה, יהיה זכאי גם לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה (או "פיצויי הפירות"), לפי סעיף 13 לפקודה. 13. אשר לגובה הפיצוי, הובהר כי לצורך הפיצוי על פי סעיף 12 לפקודה יש לברר את שווי המקרקעין נכון למועד הקובע וכי לצורך הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה יש לברר את שָׁוְיָם המשתנה בכל שנה. עוד נקבע כי המקרקעין שבנדון מצויים בתחום התוכנית המנדטורית, באזור שסווג לפי התוכנית כ"אזור חקלאי". אחד השימושים המותרים שהוקנו לחלקות באזור זה הוא בניית בתי מגורים, כאשר בכל חלקה ניתן לבנות בית מגורים אחד, בכפוף לקבלת אישור הוועדה המקומית ולמספר מגבלות נוספות. משכך, ובהתאם להלכות שנקבעו בבית משפט זה, נפסק שבהערכת שווי המקרקעין יש לשקלל את פוטנציאל הבנייה בחלקות הרלוונטיות. 14. אחר שסקר את הפסיקה בעניין, ובפרט בהסתמך על פסק הדין בע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013), קבע בית המשפט קמא כי על פי ההלכה הנוהגת ביחס לפיצויים לפי סעיף 12 לפקודה, שווי מקרקעין הנמצאים בתחומי התוכנית המנדטורית במועד הקובע ייקבע על פי השיטה ההשוואתית, כל אימת שקיימים נתונים מספיקים לכך. רק בהיעדר עסקאות השוואה מתאימות, נפסק, ניתן יהיה לערוך "פיצול רעיוני" של החלקות המופקעות ולהעריך בנפרד את שָׁוְיָם של הדונם הראשון בכל חלקה, כמיועד לבנייה, ואת היתרה לפי ייעוד חקלאי. הטעם שניתן לכך הוא שעסקאות השוואה הנערכות בחלקות שמצבן התכנוני זהה למקרקעין שהופקעו ובתחומי אותה תוכנית מתאר משקפות את ערכו המלא של פוטנציאל הבנייה במועד הקובע. ממילא, ביחס להשפעת מדיניות ההקפאה שהונהגה החל באמצע שנות ה-50' על שווי המקרקעין, נקבע כי על הבעלים להראות שירידת הערך נגרמה בשל פעילויות תכנוניות הקשורות להליך ההפקעה הצפוי, וכי במקרה דנן לא עלה בידי המערערים לשכנע שקיים קשר בין ההקפאה לבין הליך ההפקעה. זאת, הואיל וההקפאה חלה על כל החלקות שהוגדרו כ"אזור חקלאי" לפי התוכנית המנדטורית, לרבות במקרקעין שלא נועדו להפקעה. 15. לנוכח כל האמור קבע בית המשפט קמא כי אין לקבל את הערכת שמאית המערערים, אשר נקטה ב"פיצול רעיוני", תוך שאמדה את רכיב החלקות המיועד לשימוש חקלאי בהסתמך על עסקאות השוואה שנערכו בסמוך למועד הקובע, באופן הנותן למעשה ביטוי כפול לפוטנציאל הבנייה במקרקעין. יתרה מזאת, נפסק, שמאית המערערים אף הוסיפה אפשרות של חלוקת החלקות הגדולות במקרקעין כך שתתאפשר בנייה על פני שני דונם בכל אחת מהן, ללא כל ביסוס, והעריכה את רכיב הדונם הראשון לבנייה בכל חלקה על פי עסקאות השוואה שנערכו בערים ובמרכזי כפרים, באופן החוטא להערכת שווי אמיתית של מחיר השוק במקרקעין. לפיכך, נקבע כי לצורכי הערכת הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה יש לאמץ את חוות דעת שמאי המשיבה ולהעמיד את שוויו של כל דונם במקרקעין שאינו נטוע על סך של 500 ל"י נכון למועד הקובע. 16. אשר למחלוקת בדבר היותן של חלקות 73 ו-83 נטועות עצי זית במועד הקובע, קבע בית המשפט קמא כי את שוויה של חלקה 73 יש להעריך כקרקע חקלאית נטועה עצי זית ואילו את שוויה של חלקה 83 יש להעריך כקרקע בייעוד חקלאי גרידא. ביחס לאומדן השווי מצא בית המשפט קמא כי חווֹת דעתם של שמאי המשיבה ושל שמאית המערערים אינן מספקות די נתונים, ובנסיבות אלה פסק כי יש לקבל את הערכתו המרבית של שמאי המשיבה, לפיה שווי קרקע נטועה עצי זית עולה ב-40% על זה של קרקע בייעוד חקלאי, כך ששוויה של חלקה 73 הועמד על סך של 700 ל"י. לפיכך קבע בית המשפט קמא כי נכון למועד הגשת התביעה, ביום 14.11.2010, סך הפיצוי המגיע למערערים לפי סעיף 12 לפקודה הינו 6,369.5 ל"י, אשר בצירוף ריבית על פי החוק המתקן מסתכם ב-82,152 ש"ח. 17. בית המשפט קמא פסק כי גישתה של שמאית המערערים להערכת שווי המקרקעין אינה יכולה לשמש בסיס אף לצורך חישוב פיצויי הפירות לפי סעיף 13 לפקודה. על כן נקבע כי גובהו של פיצוי זה ייקבע גם הוא בהתאם להערכתו של שמאי המשיבה, בכפוף לשני תיקונים. ראשית, נקבע כי יש לתקן את שיעור דמי החכירה האבודים כך שיחושבו על בסיס 6% משוויה המשתנה של הקרקע בכל שנה, להבדיל מקביעת שמאי המשיבה אשר נקב בשיעור של 5% בלבד בהערכתו. שנית, נקבע כי גם לצורכי הערכת הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה יש להקנות לחלקה 73 שווי העולה ב-40% על זה של החלקות בייעוד חקלאי, בכל שנה ושנה, חלף תיחומה של קביעה זו לעניין הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה בלבד. בשקלול התיקונים האמורים, נפסק כי נכון למועד הגשת התביעה זכאים המערערים לפיצוי בסך 543,333.60 ש"ח מכוח סעיף 13 לפקודה. 18. סיכומו של דבר, נפסק כי המערערים זכאים לבחור במסלול הפיצוי המיטיב עמם, הוא הפיצוי מכוח סעיף 13 לפקודה, בסך 543,333.60 ש"ח, ממנו יש להפחית את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת אותו קיבלו המערערים זה מכבר, בסך 81,949 ש"ח. על כן, נפסק כי על המשיבה לשלם למערערים פיצוי בסך 461,384.60 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. המשיבה חויבה לשלם למערערים הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך של 20,000 ש"ח וכן אגרת בית משפט. התפתחויות לאחר פסק הדין קמא 19. ביום 6.12.2016 ניתן פסק הדין בע"א 7060/14 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' דבאח (להלן: עניין דבאח), אשר עסק בסוגיית הפיצויים לפי סעיף 12 לפקודה, לעניין קרקעות שהופקעו בשנת 1976 בקרבה למקרקעין שמענייננו, בתחומה המוניציפאלי של העיר כרמיאל. במסגרת פסק הדין הנ"ל נקבע כי להתגבשות מצב של הקפאה שיש לו נפקות לעניין הערכת שווי המקרקעין לצרכי פיצויים, די להראות שהתקיים מצב של הימנעות כללית ושיטתית ממתן היתרי בנייה בניגוד לתוכנית החלה על הקרקע (עניין דבאח, בעמ' 18-17). ואכן, נמצא שהחל באמצע שנות ה-50' הוחלה מדיניות הקפאה – שלא במסגרת תוכנית מאושרת – אשר יצרה עיוות של מחירי השוק, בהביאה להתעלמות מפוטנציאל הבנייה המוגבלת למגורים במקרקעין. לפיכך, נקבע כי עסקאות ההשוואה ממועד ההפקעה אינן מגלמות את פוטנציאל הבנייה, וכי ראוי היה להעריך את הפיצוי בגין ההפקעה בהתאם לשָׁוְיָם של המקרקעין בטרם החלה מדיניות ההקפאה (שם, בעמ' 20-19). אולם, נקבע, לא הובאו נתונים בדבר שָׁוְיָם של מקרקעין דומים לאלה המופקעים מהתקופה שקדמה להקפאה, ואף לא הוצעה מטעם הצדדים הערכה שמאית חלופית המביאה בחשבון את קיומן של זכויות הבנייה במקרקעין (שם, בעמ' 21-20). בנסיבות אלה, נפסק שההערכה שביצע בית המשפט המחוזי, אשר הסתמך על היחס שהתקבל בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) ולצורך חישוב שווי דונם לבנייה בחלקה הכפיל בשמונה את השווי שנקבע לדונם חקלאי, היא בגדר מהלך סביר. זאת, תוך שהדגיש כי אין מדובר בקביעת הלכה כללית, וכי בכל מקרה פרטני נדרש לבדוק מהי הדרך שתניב את הערך המדויק ביותר (שם, בעמ' 21). 20. ביום 8.12.2016 (בסמוך למתן פסק הדין בעניין דבאח) ניתן פסק דין בע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.2016) (להלן: עניין אסדי), שאף הוא עסק בהשפעתה של מדיניות ההקפאה על הערכת גובה פיצויי הפקעה, ובפרט בסוגיית הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה. בעניין אסדי נקבע כי בכל הנוגע לנטרול השפעת ההקפאה על שווי המקרקעין המופקעים, אחת היא אם הפיצוי ניתן מכוח סעיף 13 לפקודה או מכוח סעיף 12 לפקודה. זאת, כיוון שבשני מסלולי החישוב נבחנים שָׁוְיָם של המקרקעין על פי עסקאות השוואה המבטאות את ייעודן המקורי של החלקות, כאשר ב"אזור החקלאי" מדובר בייעוד המשלב בנייה וחקלאות. לנוכח ביטולה של התוכנית המנדטורית וקביעתה של תמ"מ 2 תחתיה בשנת 1984, בשנים הרלוונטיות בעניין אסדי לאומדן הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה – משנת 1986 עד שנת 2012 – לא היו בנמצא עסקאות השוואה שנערכו בחלקות המגלמות בחובן ייעוד משולב כפי שהיה ב"אזור החקלאי". על כן, נפסק שיש לנקוט בפיצול רעיוני לחישוב הפיצוי, לבחון בנפרד עסקאות השוואה במקרקעין שייעודם למגורים ועסקאות השוואה במקרקעין שייעודם חקלאי ומאלה לגזור את דמי החכירה האבודים, בשיעור של 6 אחוזים מערכם המשתנה של המקרקעין מדי שנה. נוכח כל האמור נקבע כי הדיון בתיק יוּשב לערכאה הדיונית לצורך בירור שומת הפיצויים שיש לאמץ, בהתאם לעקרונות עליהם עמד בית המשפט בפסק הדין. 21. ביום 28.12.2016 הגישו המערערים את התייחסותם לעניין דבאח ולעניין אסדי. בהודעתם טענו המערערים כי פסקי הדין האמורים מאשרים את טענותיהם בערעור דנן, וכי חוות דעת השמאית מטעמם נערכה – בבחינה בדיעבד – בהתאם לקביעות שניתנו בהם. המשיבה, בהודעתה מיום 5.1.2017, ציינה כי הוגשו בקשות מטעמה לקיום דיון נוסף בשני העניינים (דנ"א 9983/16 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' דבאח (15.8.2017) ודנ"א 10038/16 מדינת ישראל נ' אסדי (15.8.2017) (להלן יחד: דנ"א דבאח ואסדי)). בעקבות הודעות אלה, ביום 17.7.2017 ניתנה החלטת מותב זה לפיה הצדדים יגישו הודעת עדכון באשר להשלכה של ההחלטה בדנ"א דבאח ואסדי על הערעור דנן, לכשתתקבל החלטה זו, וכי עם הגשת הודעת העדכון יוחלט באשר לאופן המשך הטיפול בתיק. הבקשות בדנ"א דבאח ואסדי נדונו במאוחד ונדחו בהחלטה מיום 15.8.2017 (הנשיאה (בדימ') מ' נאור). בהמשך להחלטתנו מיום 17.7.2017, ומשנתקבלה הודעת העדכון מטעם הצדדים, התקיים דיון המשך בערעור ביום 8.2.2018. הכרעה 22. פסק הדין קמא ניתן ביום 10.9.2015 וקביעותיו נתקבלו על יסוד ההלכות התקפות לשעתו, טרם מתן פסק הדין בעניין דבאח ובעניין אסדי. משהבקשה לדיון נוסף בדנ"א דבאח ואסדי נדחתה, ומאחר שבעניין דבאח ובעניין אסדי הוכרעו סוגיות עקרוניות בעלות נפקות ביחס למחלוקות שנתגלעו בין הצדדים בענייננו, אציע, כי התיק יוחזר לבית המשפט המחוזי על מנת שיקבע שומת פיצויים בהתאם לפסיקה העדכנית. לצורך זאת רשאי בית המשפט למנות מומחה מטעמו, להורות לצדדים להגיש חווׂת דעת שמאיות מטעמם, להורות על השלמת טיעונים וסיכומים וליתן כל החלטה שתיראה לו לפי שיקול דעתו. המשיבה תישא בשכר טרחת עורך דינם של המערערים בגין הערעור דנן בסך של 15,000 ש"ח. ש ו פ ט השופט דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט השופט עמית: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ג' קרא. ניתן היום, ‏ה' באדר התשע"ח (‏20.2.2018). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15078460_Q17.doc סח מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il