שלמה רנצלר נ. נורה יזמות הכרמל לניהול פרויקטים ונדל"ן

16 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7806/21 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט י' אלרון כבוד השופט א' שטיין המערער: שלמה רנצלר נ ג ד המשיבים: 1. נורה יזמות הכרמל לניהול פרויקטים ונדל"ן 2. מאיה טרגר 3. ניר וינברג 4. שרון וינברג 5. מורן ברקוביץ 6. בטי ליבשיץ 7. ירון גרינהוט 8. אילה גרינהוט 9. בוריס זילברשטיין 10. אלה זילברשטיין 11. חנה גולדן 12. עזבון גולדן יהושע ז"ל 13. ערן מוגליביקין 14. אורנית מוגליביקין 15. גלב סלובודין 16. אלנה סלובודין 17. מיכאל ווקסלר 18. טיטאנה ווקסלר 19. אלכסנדר רדובסקי 20. נטלי רדובסקי 21. שלמה דביר 22. דפנה דביר 23. יוכבד קובה 24. דוד קובה 25. ליליה לשם 26. רן לשם 27. ערן קוק 28. גילי קוק ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי חיפה (השופטת א' אלון) שניתן ביום 28.7.2021 בה"פ 13015-10-19 בשם המערער: עו"ד אסף רנצלר פסק-דין השופט א' שטיין: הערעור לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי חיפה (השופטת א' אלון) שניתן ביום 28.7.2021 בה"פ 13015-10-19. מדובר בהליך של טען-ביניים אשר נסב על הצמדת חניות לבעלי הדירות (להלן: גם הדיירים) בשני בתים משותפים הנמצאים ברחוב אידר 42 ו-42א בחיפה, אשר הורחבו ושופרו על ידי המשיבה 1, חברת נורה יזמות הכרמל לניהול פרויקטים ונדל"ן בע"מ (להלן: נורה) במסגרת ההסכמים אשר נכרתו בין נורה לבין בעלי הדירות ואשר מימשו זכויות בניה לפי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תמ"א 38 (להלן: ההסכמים). בפסק הדין שניתן בסופו של ההליך הסדיר בית משפט קמא את זכויות החניה של כלל בעלי הדירות באמצעות הגרלה – באופן שהצמיד חניה אחת לכל דירה ודירה הזכאית לכך מכוח ההסכמים – והוציא מלפניו צו גודר לטובת נורה אשר קובע כי נורה קיימה את חובותיה כלפי בעלי הדירות בכל הקשור להקמת החניות והקצאתן וכי המערער ויתר בעלי הדירות לא יוכלו להגיש נגד נורה תביעות כלשהן בעניין הצמדת חניות לדירותיהם. המערער מלין על פסיקתו של בית משפט קמא ומבקש כי פסק דין זה יבוטל. כמו כן מבקש המערער לחייב את נורה להצמיד חניה מסוימת לדירתו ולרשמה על שמו. יתר בעלי הדירות אינם מערערים על פסק הדין קמא. כפי שיוסבר להלן, בערעור זה אין ממש; ועל כן אציע לחבריי לדחותו בלא צורך בתשובה, בהתאם לאמור בתקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. העובדות החניות שנורה בנתה והעמידה לרשות בעלי הדירות כוללות 12 חניות במפלס החניה ובנוסף אליהן 6 חניות בתוך מתקן חניה תת-קרקעי (להלן: המתקן) אשר הועדו לרוכשי הדירות החדשות שהוקמו על ידי נורה במסגרת ההסכמים כיחידות התמורה שקיבלה מבעלי הדירות בעד מכלול העבודות שביצעה עבורם בשני הבניינים וברכוש המשותף (להלן: חניות המתקן). רוכשי הדירות החדשות לא היו צדדים להליך קמא ואינם נמנים עם בעלי הדין בערעור. חרף זאת, חניות המתקן שהועדו להם נוגעות לענייננו-שלנו מאחר שהן נמצאות מתחת למפלס החניה; וכתוצאה מכך, 4 מתוך 12 חניות אשר אמורות לשרת את בעלי הדירות הוותיקים ממוקמות על חלקו העליון של המתקן (להלן: החניות שעל המתקן) – דבר שמייחדן, בעיני חלק מהדיירים, כחניות נחותות יותר מ-8 החניות הרגילות הממוקמות במפלס החניה ומתחתיהן אין דבר זולת אימא-אדמה (להלן: החניות הרגילות). יצוין שמצב החניות שקדם לביצוע הפרויקט מושא ההסכמים היה גרוע הרבה יותר: מפלס החניה המשותף לשני הבניינים, שבתוכם 12 דירות, הספיק ל-8 חניות בלבד, ובעלי הדירות נהגו להחנות את רכביהם על בסיס מקום פנוי. מצב החניות החדש שיפר אפוא את רווחתם של בעלי הדירות בשני הבניינים, אך בד-בבד יצר ביניהם מחלוקת עזה באשר לזהותם של בעלי הדירות אשר לא יוכלו להצמיד לדירותיהם את אחת החניות הרגילות ויידרשו להסתפק בחניה שעל המתקן, שמתחתיה יחנו רוכשי הדירות החדשות את רכביהם. מחלוקת זו איששה את נבואתו של ד"ר דוד אידר – פסיכואנליטיקאי ופעיל ציוני שעל שמו נקרא הרחוב בו נמצאים הבניינים – כי קידמה טכנולוגית לא תגדיל את האושר האנושי, ואף תפחיתו (ראו: M.D. Eder, The Myth of Progress, 12 Brit. J. Med. Psychol. 1 (1932)). כאן המקום להתחיל ולפרט את תוכן ההסכמים, שהעיקרי שבהם – החתום בידי המערער – הוא הסכם מיום 20.3.2011 אשר נכרת בין נורה לבין בעלי הדירות בבניין שברחוב אידר 42, המיוצגים על ידי עו"ד סולומונוב ששמו צוין בהסכם גופו, ואשר ייקרא להלן הסכם אידר 42. ההסכם האחר – זה שנכרת בין נורה לבין בעלי הדירות בבניין שברחוב אידר 42א בתאריך 16.10.2011 – ייקרא להלן הסכם אידר 42א. לפני ביצוע העבודות מושא ההסכמים, בכל אחד מהבניינים הללו היו 6 דירות כששני הבניינים מרכיבים בית משותף אחד. במסגרת ההסכמים, התחייבה נורה להקים 18 חניות. כמו כן הוסכם כי מתוך 18 חניות אלו 6 חניות תועברנה לידי נורה, ואילו יתר החניות – 12 במספר – תשמשנה את בעלי הדירות באופן שבעליה של כל דירה ודירה יקבלו חניה אחת. על פי ההסכמים, בעלי הדירות הם אלה שהיו אמורים להחליט על מנגנון חלוקת החניות בינם לבין עצמם. דיירי הבניין שברחוב אידר 42 (להלן: בניין אידר 42 או אידר 42, לפי העניין) היו אמורים לבצע את חלוקתן הפנימית של החניות באמצעות בא-כוחם, ואילו דיירי הבניין שברחוב אידר 42א (להלן: בניין אידר 42א או אידר 42א, לפי העניין) היו אמורים לבצע את החלוקה "על ידי בא כוחם ובדרך שתהיה מקובלת עליהם". בחודש יוני 2020 הגישו בעלי הדירות בבניין אידר 42 לנורה מסמך המפרט את חלוקת החניות ביניהם, ואילו בעלי הדירות בבניין 42א לא עשו כן. המחלוקת שהתגלעה בין בעלי הדירות בשני הבניינים נבעה, כאמור, מכך שאיש מהם לא הסכים להסתפק בחניה שעל המתקן. כל אחד מבעלי הדירות ביקש להצמיד לדירתו את אחת החניות הרגילות. מחלוקת זו מנעה מנורה את האפשרות לעמוד בהתחייבותה לתיקון צו רישום הבית המשותף באופן שיסדיר את הצמדת החניות לדירות ואת רישומה המוגמר של זכות הקניין של כל אחד מבעלי הדירות. מכאן ההליך של טען-ביניים אשר נפתח על ידי נורה כדי לפתור את המבוי הסתום אליו נקלעה יחד עם בעלי הדירות וכדי לחסום את האפשרות שתיתבע על ידי בעלי הדירות שבשני הבניינים בגין אי-הצמדת חניות לדירותיהם. ההליך הקודם ופסק הדין קמא בעלי הדירות שצורפו להליך כטוענים לזכות לא הציגו בו עמדה אחידה. דיירי אידר 42 טענו כי אין לערבב בין הליך בחירת החניות של בעלי דירות בניינם לבין ההליך המקביל הקשור לדיירי אידר 42א – זאת, מאחר שמדובר בבניינים שונים ובהסכמים שונים. לטענת בעלי דירות בבניין אידר 42, ההסכם עליו הם חתמו עם נורה נפרד מההסכם שנורה חתמה עם דיירי אידר 42א, ולכן אין לחייבם בהשגת הסכמות משותפות בנוגע לחניות עם דיירי אידר 42א. חלק מבעלי הדירות, ובהם המערער, טענו כי יש להצמיד את החניות על "דרך של קירוב" כך שהחניות החדשות תחולקנה בהתאם למצב שהתקיים לפני ביצוע הפרויקט – זאת, מאחר שלשיטתם הם אוחזים בזכויות קנייניות בכל הקשור למיקום החניות הספציפיות. מנגד, בעלי דירות אחרים טענו כי הצמדת החניות צריכה להיעשות בדרך של הגרלה, שכן זוהי דרך צודקת והוגנת ביותר אשר מבטאת את דעת הדיירים בטרם נחתמו ההסכמים. בהתאם לכך, נטען כי הצמדת החניות בלשכת רישום המקרקעין לא שיקפה את מצב הזכויות בפועל – זאת, מחמת המחסור ב-4 חניות בהשוואה למספר הדירות בשני הבניינים. חלק אחר של הדיירים דגלו בהשארת החניות שנבנו בגדרי הרכוש המשותף תוך שמירת האפשרות של הצמדה לימים בהם תיפתר המחלוקת בין הדיירים. כמו כן העלו בעלי הדירות, ובהם המערער, טענות פרטניות. במסגרת זאת, טען המערער, בין היתר, כי הקצאת החניות צריכה להיעשות על פי העיקרון לפיו כל דייר יקבל מקום חניה הכי קרוב לחניה אשר הוצמדה לדירתו בנסח הרישום הקיים. בית משפט קמא השקיע מאמצים ניכרים כדי להביא את הדיירים של שני הבניינים לחלוקה מוסכמת של החניות. במסגרת זו, הוצע להגיע להחלטה על ידי אסיפת דיירים; באמצעות הצעות למתווה רכישה; ובאמצעות הגרלה אקראית. כמו כן הציע בית המשפט לבעלי הדין לתת את הסכמתם לכך שיינתן פסק דין בדרך של פשרה במסגרתו של סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. על אף האמור, לא הגיעו הצדדים לכלל הסכמה, ולבית המשפט לא נותר אלא להכריע במחלוקת על פי הדין. ביום 28.7.2021 נתן בית משפט קמא את פסק דינו. פסק דין זה קבע כי נורה קיימה את חובותיה כלפי בעלי הדירות בכל הקשור להקמת החניות והצמדתן, למעט עניין החלוקה והרישום שכל כולו תלוי בבעלי הדירות ורק בהם. לנוכח קביעה זו, נתן בית המשפט לנורה צו גודר אשר נתבקש בתובענה והורה כי חלוקת החניות בין בעלי הדירות תתבצע באמצעות הגרלה – שבעקבותיה יבוצע רישום ההצמדות של החניות לכל דירה ודירה, בכפוף להסכמי חליפין שבעלי הדירות יהיו רשאים לעשות בינם לבין עצמם. באופן ספציפי יותר, נתן בית המשפט להסכמים לדבר בעד עצמם וקבע כי הסכמים אלה יצרו מנגנון של הרחבת שטח החניות וחלוקת החניות מחדש באופן אשר יבטיח שכל אחד מבעלי הדירות של אידר 42 ו-42א יקבל לרשותו חניה אחת המוצמדת לדירתו ורשומה בלשכת רישום המקרקעין. באשר למתווה חלוקת החניות – נקבע כי המתווה שבהסכמים קבע מפורשות שנורה תכשיר עד 18 מקומות חניה, חלקם על מתקן שיורד מתחת לפני הקרקע וחלקם על הקרקע; תנכס לעצמה 3 חניות בכל בניין – 6 חניות בסך הכל – אשר תוצמדנה לדירות אותן תבנה נורה עבור עצמה כתמורה לשירותי הבנייה שהעניקה לבעלי הדירות; ותאפשר לבעלי הדירות לחלק את 12 החניות הנותרות בינם לבין עצמם. עוד קבע בית המשפט כי לפי ההסכם, ההצמדה לדירות הבעלים תיעשה כך שלכל דירה תוצמד חניה אחת ללא כל העדפה. זאת ועוד: ההסכם של בעלי הדירות בבניין אידר 42א כלל תניה נוספת לפיה הם יקבלו חניות צמודות קרקע או חניות שתעמודנה על גבי חלקו העליון של המתקן. כפי שצוין על ידי בית משפט קמא בפסק דינו, הסכמות אלה מופיעות בכל אחד מההסכמים: הסכם אידר 42 והסכם אידר 42א (ראו "הואיל" מס' 8, וכן סעיפים 1.3 (הגדרת "חניות"), 2.6, 3.4, 4.5 ו-4.6 להסכם אידר 42; וסעיפים 1.3 (הגדרת "חניות"), 3.4, ו-4.7-4.4 להסכם אידר 42א). בית משפט קמא דחה את הטענה כי אין לחבר את ענייני החניות של אידר 42 עם ענייני החניות של אידר 42א. בהקשר זה, קבע בית המשפט כי על פי ההסכמים מאגר החניות שטעונות הצמדה לדירות הינו משותף לשני הבניינים. עוד נקבע כי כל החניות שנבנו על ידי נורה מהוות – עד להצמדתן לדירות – רכוש משותף של שני הבניינים, שכאמור מרכיבים בית משותף אחד. בית משפט קמא דחה גם את טענות הדיירים בדבר הסתמכותם על הצמדת החניות לפני ביצוע הפרויקט על פי ההסכמים. בהקשר זה נקבע כי בעלי הדירות לא יכלו לגבש שום הסתמכות כאשר הם החנו את מכוניותיהם על בסיס מקום פנוי במגרש שהכיל שמונה מקומות חניה ל-12 דירות. יתרה מכך: בית המשפט ציין בפסק דינו, כי ההסכמים עם נורה, עליהם חתומים בעלי הדירות, קבעו כי ייתכנו שינויים הן במיקום החניה והן בסוג החנייה אשר תוצמד לכל דירה בגמר הפרויקט. קביעה מפורשת כאמור מופיעה בסעיפים 4.4, 4.5 ו-4.6 לכל אחד מההסכמים: הסכם אידר 42 והסכם אידר 42א. כמו כן דחה בית משפט קמא את דרישתם של חלק מבעלי הדירות, אשר כללו את המערער, כי חלוקת החניות תבוצע בהתאמה מרבית למצב החניות שקדם לביצוע הפרויקט. בהקשר זה נקבע, כי דרישה זו אינה מעוגנת בהסכמים ואף עומדת בניגוד להוראותיהם המפורשות. בית המשפט גם תהה אם דרישה כאמור היתה מועלית על ידי בעלי דירה שחנייתם המקורית היתה ממוקדת בקרבתה של אחת החניות שעל המתקן. בית המשפט הוסיף והדגיש כי בחתימתם על ההסכמים עם נורה בעלי הדירות החליפו את זכויותיהם הישנות בחניות – ככל שהיו להם כאלה – בזכויות חדשות שקבעו ההסכמים. בית המשפט הוסיף וקבע כי בעלי הדירות ממילא ויתרו על הצמדת חניות ספציפיות לדירותיהם – דבר שנעשה באמצעות חתימתם על יפויי כוח בלתי חוזרים אשר הסמיכו את נורה להגדיר מחדש את שטח הרכוש המשותף, לרבות חניות, וכן לתקן את צו הבית המשותף. קביעה זו של בית המשפט נסמכה על האמור בסעיפי ההסכמים הבאים: הסכם אידר 42 – סעיפים 4.2.2, 4.2.3, 4.2.12 ו-4.2.18; הסכם אידר 42א – סעיפים 4.2.2, 4.2.3, 4.2.7 ו-4.2.9. עוד קבע בית משפט קמא כי עיון בסעיפי ההסכמים מלמד על כוונת הצדדים לכך שכל ההצמדות לטובת בעלי הדירות – ככל שישנן כאלה – תבוטלנה ותוחזרנה אל הרכוש המשותף כדי לאפשר לנורה להקים חניות חדשות אשר תוצמדנה לדירות הבית המשותף לפי העיקרון של חניה לכל דירה. קביעה זו של בית המשפט נסמכה על האמור בהסכמים כדלקמן: הסכם אידר 42 – "[...] והואיל והצדדים מעוניינים כי היזם יפעל לחזק ולשפץ את הבניין ולהוסיף ממ"דים ומרפסות, מעלית, מחסן לכל דירה בשטח קומת העמודים, השלמת מספר החניות כך שלכל הבעלים תוצמד חניה אחת שתיגרע מתוך השטח המשותף ותירשם על שם הבעלים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ועבודות נוספות כמפורט בתכניות והמפרט." (ההדגשה הוספה – א.ש); הסכם אידר 42א – "[...] והואיל והצדדים מעוניינים כי היזם יפעל לחזק ולשפץ את הבניין ולהוסיף ממ"דים ומרפסות, מעלית, מחסן לכל דירה בשטח קומת העמודים, השלמת מספר החניות כך שלכל דירה מדירות הבעלים תוצמד חניה אחת שתיגרע מתוך השטח המשותף ותירשם על שם הבעלים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ועבודות נוספות כמפורט בתכניות והמפרט." (ההדגשה הוספה – א.ש). עוד קבע בית המשפט כי העלאת הטענה – הבלתי נכונה – בדבר הצמדות העבר, אחרי שבעלי הדירות ויתרו מראש על ההצמדות לצורך ביצוע הפרויקט, נגועה בחוסר תום-לב. נקבע כי הוויתור שנעשה ניתק את מצבם העכשווי והעתידי של בעלי הדירות מעברם. כמו כן נקבע כי מאחר שבעלי הדירות מונעים בהתנהגותם את חלוקת החניות ואת רישום הזכויות בהן, נורה לא תיחשב כמי שמפרה את ההסכמים בכל הנוגע לחניות. בית המשפט הוסיף וקבע כי לטעמו יש לקרוא לתוך ההסכמים תנאי מכללא לפתרון המבוי הסתום שנוצר באמצעות הגרלה אשר תקבע את חלוקת החניות באופן שוויוני וללא הפליה. באשר לטענותיו הפרטניות של המערער נקבע כי הסכם אידר 42, עליו הוא חתום, ובפרט סעיף 4.2.6 להסכם, אינו מקנה לו שום זכויות ייחודיות או מועדפות בנוגע לחניה. לבסוף, התייחס בית משפט קמא לכך שבהתאם להסכמים, היתה לנורה זכות חוזית לבחור לעצמה את החניות שעל פני הקרקע – בחירה שהיתה מעמידה את בעלי הדירות במצב נחות לעומת מצבם העכשווי. בפועל, פעלה נורה למענם של בעלי הדירות והותירה בידיהם מבחר של חניות מבוקשות יותר; ומשראתה כי בעלי הדירות אינם מסכימים בינם לבין עצמם לגבי חלוקת החניות – עתרה לבית המשפט. בית המשפט הסיק מכך שנורה מילאה את חובותיה כלפי בעלי הדירות בכל הקשור לחניות בתום-לב עילאי. בהתאם לכך, נקבע כי בעלי הדירות רשאים להגיש לנורה רשימה מוסכמת של הצמדות החניות לדירותיהם בכל דרך שימצאו לנכון – זאת, בתוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין. ככל שלא תוגש רשימה כזאת בזמן שנקצב לכך, נקבע כי על נורה לקיים הגרלה לקביעת חלוקת החניות, אשר תערך באופן פומבי במשרדיה בנוכחות בעלי הדירות המעוניינים בכך. עוד נקבע כי לבעלי הדירות יוקצו 14 ימים מיום פרסום תוצאות ההגרלה לטובת ביצוע החלפות מוסכמות בינם לבין עצמם בדרך של משא ומתן פרטי. לבסוף, נקבע כי לאחר ביצוע כל האמור, ינתן צו גודר אשר יורה כי בעלי הדירות לא יוכלו לעולם לתבוע את נורה בקשר להצמדת החניות לדירותיהם מכוח ההסכמים. בהתאם לכך, קבע בית משפט קמא כי לאחר ביצוע כל האמור תהא נורה מוחזקת כמי שעמדה בהתחייבויותיה לעניין הצמדת החניות ואיש מבעלי הדירות לא יהא זכאי לדרוש ממנה פיצויים (למעט משיבים 23-24, שבעניינם נקבע הסדר אחר, הכולל פיצוי כספי, אשר אינו נוגע לענייננו-שלנו). משלא הגיעו בעלי הדירות להסכמות, קבעה נורה מועד לקיום ההגרלה ליום 30.9.2021. ביום 19.9.2021 הגיש המערער בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין בהצהירו על כוונתו להגיש ערעור לבית משפט זה. ביום 29.9.2021 דחה בית משפט קמא את בקשתו. ביום 30.9.2021 התקיימה ההגרלה, ולמערער הוגרלה חניה על המתקן. מכאן הערעור שמונח כעת לפנינו. טענות המערער המערער מעלה שלל של טענות נגד פסק דינו של בית משפט קמא. ראשית, טוען המערער כי במסגרת פסק הדין ניתנו לנורה סעדים שהיא לא ביקשה. כך, נטען כי תחילה התבקש צו גודר המונע את תביעתו של פיצוי מנורה בגין הצמדת החניות של בעלי הדירות בהצמדה משותפת, ואילו הסעד של מתן הוראות כיצד לחלק את החניות התבקש רק כסעד חלופי. לטענת המערער, טעה בית משפט קמא בכך שהעניק לנורה את שני הסעדים יחדיו: צו גודר לצד קביעת אופן חלוקת החניות. כמו כן טוען המערער כי הצו גודר שניתן שונה מהצו שהתבקש על ידי נורה – זאת, לדבריו, מכיוון שנורה ביקשה צו גודר רק במקרה שבו החניות תוצמדנה לדירות בהצמדה משותפת. חרף זאת, העניק בית המשפט לנורה סעד בדמותו של צו גודר אשר מחסנה מכל תביעה הנוגעת להצמדת החניות – וזאת, לצד ההצמדה הפרטנית של החניות לכל דירה ודירה. כמו כן מלין המערער על כך שבית המשפט התיר לנורה לשנות את עמדותיה במהלך המשפט בנוגע לסעדים שביקשה לקבל. כמו כן, טוען המערער כי בית משפט קמא שגה כאשר הורה על מתן צו גודר הפוטר את נורה מאחריותה כלפי בעלי הדירות. לטענת המערער, נורה הכניסה את עצמה ל"תאונה חוזית" – שכן, לאחר שחתמה על ההסכם עם דיירי בניין אידר 42 לפיו הם רשאים לבחור את חניותיהם, היא לא היתה רשאית, שבעה חודשים לאחר מכן, לחתום על הסכם עם דיירי בניין 42א אשר מאפשר להם לבחור כל חניה מאותו מאגר של חניות. לשיטת המערער, נורה היתה צריכה לאפשר לדיירי בניין אידר 42א לבחור את חניותיהם מתוך אלה שיוותרו לאחר בחירת החניות על ידי דיירי בניין אידר 42. לטענת המערער, נורה יצרה את הסכסוך שבו עסקינן על ידי כניסתה להתחייבות חוזית סותרת ולא היתה לה זכות להפר את ההסכם מול המערער רק מכיוון שחתמה על הסכם סותר עם דיירי בניין אידר 42א. עוד טוען המערער כי התנהלותה של נורה מהווה הפרת חוזה ולמצער מגיעה כדי חוסר תום לב ורשלנות; ועל כן עליה לשאת באחריות למשבר החניות. מטעמים אלה, סבור המערער כי בית משפט קמא לא היה צריך ליתן צו גודר לטובתה של נורה ולפטרה מן האחריות ל"תאונה החוזית" שגרמה. עוד טוען המערער כי בית משפט קמא קבע בפסק דינו קביעות עובדתיות שאינן נתמכות בראיות. כך, טוען המערער כי קביעתו של בית המשפט לפיה מאגר החניות שהוקם על ידי נורה הוא החניון היחיד של שני הבניינים, אשר מהווה חלק מרכושם המשותף, היא חסרת עיגון בראיות ועומדת בסתירה לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, שעותק ממנו הוגש לבית המשפט. לדברי המערער, רישום זה מראה כי החניות שהוצמדו לבניינים אינן בגדר רכוש משותף אלא דירות כמשמען בסעיפים 52 ו-55 לחוק המקרקעין, התכש"ט-1969. בהתאם לכך לא היה מקום, לטענת המערער, לקביעתו של בית משפא קמא כי חלוקת החניות לבעלי הדירות בבניין אידר 42 תלויה בחלוקת החניות לבעלי הדירות בבניין אידר 42א, בבחינת "הא בהא תליא" – שכן, מדובר ברכוש פרטי של הדיירים ולא ברכוש משותף. עוד נטען כי שגה בית המשפט בקבעו כי נורה לא הגביהה את מפלס החניה מעל ל-2.65 מ"ר, שכן גם לעניין זה לא הוצגו ראיות. בהמשך לטענות אלו, טוען המערער כי הקביעות העובדתיות בפסק הדין קמא נקבעו מבלי שהתקיים דיון הוכחות ומבלי שניתנה לו הזדמנות לחקור את המצהירים – דבר שפגע ביכולתו להתגונן מפני אותן קביעות עובדתיות. לטענת המערער, מטעם זה יש להורות על ביטול פסק הדין. עוד מוסיף המערער, כי בית משפט קמא קבע שחלוקת החניות של דיירי בניין אידר 42 צריכה להיעשות בהסכמת דיירי בניין אידר 42א – דבר שאין לו זכר בהסכם אידר 42, אשר אף הוא הצריך הוכחות בהיותו עניין שבעובדה. בדומה לכך, טוען המערער כי בית המשפט שגה בהסיקו מקריאת ההסכמים שבעלי הדירות ויתרו על זכויותיהם הקנייניות בחניות כדי לאפשר לנורה לבצע הצמדה חדשה של חניות לדירותיהם. לטענת המערער, ההסכמים אינם מכילים ויתור מפורש בכגון דא, ובית המשפט לא היה רשאי לדלות מתוכם ויתור מכללא מבלי לקיים הוכחות. עוד טוען המערער כי שגה בית משפט קמא בהתעלמו מהאמור בהסכם אידר 42 לפיו חלוקת החניות לדיירי בניין אידר 42 תיעשה בינם לבין עצמם באמצעות בא-כוחם. המערער מוסיף וטוען כי דיירי בניין אידר 42 היו אמנם מודעים לאפשרות שייעשה פרויקט תמ"א 38 גם בבניין אידר 42א, אך לא ניתן להסיק מכך שהם הסכימו להקמה ולחלוקה משותפת של חניות עם בעלי הדירות של אותו בניין. באשר להוראת הסכם אידר 42 אשר מאפשרת שינוי בתוכנית החניות בעקבות ביצועו של פרויקט תמ"א 38 בבניין אידר 42א – המערער טוען כי הוראה זו מתייחסת אך ורק למיקום החניות ואינה מקימה שותפות בתוכנית החניות בין בעלי הדירות שבשני הבניינים. על יסוד האמור לעיל, מוסיף המערער וטוען כי בית משפט קמא שגה בסרבו לתת תוקף להסכמת דיירי בניין 42 בדבר חלוקת החניות ביניהם, אשר הקצתה למערער את חניה ה'. לדבריו, דיירי אידר 42 עמדו בחלקם בהסכם והגישו לנורה מסמך המפרט את חלוקת החניות ביניהם; ועל כן, לנורה לא היתה כל סיבה שלא לפעול לפי ההסכם ולרשום את החניות בהתאם להסכמת דיירי אידר 42. דיון והכרעה לא מצאתי ממש באף לא אחת מטענות המערער. לטענותיו הקנייניות אין אחיזה בהסכם אידר 42 ובשום דין או הסכם אחר. טענתו החוזית של המערער, שבאמצעותה הוא מבקש לקבל עדיפות בהקצאת החניות, נסתרת על ידי ההסדר המפורש אשר נקבע בסעיפים 4.6-4.5 להסכם אידר 42. באשר לטענותיו הפרוצדורליות – את אלו מצאתי נטולות בסיס לאור האמור בכתבי הטענות של נורה ולנוכח העובדה שבית משפט קמא לא נדרש בהכרעתו אלא לאמור בהסכם אידר 42, אשר מדבר בעד עצמו; ואפרט. הטענות הקנייניות המערער, יחד עם שאר דיירי אידר 42, הצהיר ב"הואיל" החמישי להסכם אידר 42 כי "החצרות שבין הבניינים וסביבתם בתחום המקרקעין הינו [כך במקור – א.ש.] רכושם המשותף של שני הבניינים". כמו כן הצהירו דיירי אידר 42, יחד עם המערער, כי הם ונורה מעוניינים כי נורה תפעל "לחזק ולשפץ את הבניין ולהוסיף ... השלמת חניות כך שלכל בעלים תוצמד חניה אחת שתיגרע מתוך השטח המשותף" (כאמור ב"הואיל" השמיני להסכם אידר 42). מכאן עולה בבירור כי ככל שלדיירי אידר 42 היו חניות צמודות בחצר השייכת לבניין 42 ו/או לבניין 42א, הרי שהם מוותרים על הצמדות כאמור ויתור גמור וסופי בחתימתם על ההסכם עם נורה. ככל שמסקנה ברורה זו טעונה חיזוק – החיזוק בא מהוראת סעיף 3.4 להסכם אידר 42, לפיו הצדדים הסכימו "כי היזם יכשיר על חשבונו שטחים מהרכוש המשותף ליצירת 15 חניות כך שלכל אחד מהבעלים ... תוצמד חניה ..." (ההדגשה הוספה – א.ש.). כדי לקדם מטרה זאת, יחד עם שאר מטרות ההסכם, התחייבו דיירי אידר 42, כולל המערער, "לחתום על ... יפויי כוח בלתי חוזר לצורך תיקון צו הבית המשותף בכל עת שיידרש" (כאמור בסעיף 4.2.2 להסכם אידר 42) וכן "להסכים לתיקון תקנון הבית המשותף בכל עת ככל שיידרש ..." (כאמור בסעיף 4.2.5 להסכם אידר 42). כמו כן אפנה להתחייבות הדיירים, כולל המערער, להקטין את הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, ככל שהדבר ידרש לביצוע ההסכם, וכן לתקן את צו הבית המשותף בהתאם להוראות ההסכם ולחתום על כל המסמכים שיידרשו לצורך כך (כאמור בסעיפים 4.2.12-4.2.11 להסכם אידר 42). ברי הוא, על כן, כי הסכם אידר 42, יצר, בכל הקשור לבניית החניות והצמדתן לדירות, מנגנון חוזי מוסכם של איחוד וחלוקה. במסגרת זו: כל זכויות העבר בשטח החניות, אם וככל שהיו כאלה, תתבטלנה ותרדנה לתהום הנשייה; שטח החניות יאוחד למגרש משותף אחד; ואחרי שנורה תקים את החניות שהתחייבה להקימן על פי ההסכם, לכל דירה ודירה בבניין אידר 42 תוצמד חניה אחת שתהפוך לקניינם של בעלי הדירה. בכך די כדי לדחות את כל הטענות הקנייניות שהמערער העלה בפני בית משפט קמא ובערעורו הנוכחי. הטענה החוזית הטענה החוזית שעל בסיסה דורש המערער לעצמו חניה מועדפת שואבת את כוחה מהאמור בהגדרת ה"חניות" שבסעיף 1.3 להסכם. הגדרה זו קובעת כך: "היזם יוציא היתר ל-18 חניות ויכשיר 15 חניות בפועל, חלקן במסגרת של מתקנים או חניות חיצוניות, מתוכם [כך במקור – א.ש.] 3 חניות יועברו לידי היזם כחלק מהתמורה על פי בחירתו והיתר יחולקו על ידי עו"ד סולומונוב [בא-כוחם של דיירי 42 – א.ש.] בין הבעלים ויוצמדו לדירות הבעלים כל [צ"ל "כך" – א.ש.] שלכל [צ"ל "כל" – א.ש.] אחד יהיה בעלים של חניה אחת. עלויות תחזוק המתקנים יושתו על כלל הבעלים באופן שווה." הוראה זו מתייחסת אך ורק לעניינו של "הבניין", כהגדרתו באותו סעיף להסכם אידר 42 (1.3), דהיינו: לבניין שברחוב אידר 42. הוראה זו קובעת את מה שניתן לכנות בשם תוכנית א': הקמת 6 חניות אשר תוצמדנה לשש הדירות הקיימות בבניין, כולל דירתו של המערער; ו-3 חניות נוספות, אשר צוינו במפורש בהוראה ואשר היו עתידות לשמש את רוכשיהן של 3 הדירות שנורה אמורה היתה להקים ולנכס לעצמה כדי למכרן, כמצוין בהגדרת ה"תמורה" שבאותו סעיף. כיוון שנורה תכננה לבצע פרויקט פחות או יותר זהה בבניין אידר 42א, היא התחייבה מראש להוציא היתר ל-18 חניות ולהכשיר מתוכן 15 חניות עבור דיירי שני הבניינים – כאשר ההפרש בין 18 ל-15 מסמן את תוכניתה ואת זכותה העתידית של נורה לנכס לעצמה 3 חניות ממאגר החניות של דיירי אידר 42א. לית מאן דפליג שהסדר זה, אותו כיניתי בשם תוכנית א', לא קוים על ידי נורה. לפיכך, אילו הסדר זה עמד לבדו – ללא תוכנית ב' – צודק היה המערער בטענתו כי נורה לא אפשרה לדיירי אידר 42, בפועלם באמצעות בא-כוחם, עו"ד סולומונוב, לקבל עדיפות בבחירת החניות על פני שכניהם מבניין אידר 42א, ועל ידי כך הפרה את ההסכם. דא עקא, ההסדר הזה לא עמד לבדו. הצדדים להסכם אידר 42, ובכללם המערער, קבעו ביניהם, לצדה של תוכנית א', תוכנית ב', כדלקמן: "ידוע לבעלים [לדיירי אידר 42 – א.ש] והם מסכימים כי בהתאם לתכנית החניות, לכל דייר תוצמד חניה אחת בלבד, כי היזם יבקש היתר ל-18 חניות ויוכשרו בפועל 15 חניות שיבנו ברכוש המשותף, אשר יוצמדו לדיירים הקיימים ולרוכשי הדירות החדשות שיבנו במסגרת הסכם זה. ידוע לבעלים כי ביצוע תמ"א 38 לבניין ברחוב אידר 42א' עלול לחייב שינוי בתכניות החניות, ועשוי לחייב הכנת תכנית חניות חדשה להקצאת סך כולל של 18 מקומות חניה בשטח הרכוש המשותף והדיירים נותנים את הסכמתם לכך ומראש בכפוף לאמור בהגדרת סטייה ניכרת." (ההדגשה הוספה – א.ש.). תוכנית ב' נקבעה בסעיפים 4.4. ו-4.5 להסכם אידר 42, והיא זו שהתממשה הלכה למעשה בעקבות ביצוע ההסכם תמ"א 38 שנורה חתמה עם דיירי בניין אידר 42א. כפועל יוצא מכך, נורה הקימה מאגר משותף של חניות, 18 במספר, כאשר 12 חניות מתוכו הוקצו לדיירי הבניינים אידר 42 ואידר 42א, מבלי שהיתה למי מהם עדיפות על משנהו. העדיפות בבחירת החניות, לה זכו דיירי אידר 42 במסגרתה של תוכנית א', התבטלה יחד עם אותה תוכנית ראשונית, כאשר זו הוחלפה על ידי תוכנית ב' אשר הביאה עמה הקצאה חדשה של חניות בשטח המשותף לשני הבניינים. התפתחות זו, אשר נצפתה במסגרתו של הסכם אידר 42 והוסדרה בו ב"רחל בתך הקטנה", יצרה, כאמור, מאגר חדש של 18 חניות עבור דיירי שני הבניינים. חניות אלה נועדו לששת דיירי אידר 42, לששת שכניהם מבניין אידר 42א, ולששת רוכשי הדירות החדשות בשני הבניינים אשר רכשו דירות אלו מנורה. כפי שצוין על ידי בית משפט קמא, נורה התנהלה למופת כאשר מימשה את תוכנית ב' במסגרת הסכמיה עם כלל הדיירים הישנים: היא ויתרה על זכות הבחירה שלה וניכסה לעצמה, בעבור רוכשי דירותיה, שש חניות המתקן – להבדיל מאלו שעל המתקן והחניות הרגילות שעל הקרקע. ברי הוא אפוא כי לטענה שנורה הפרה את ההסכם שלה עם דיירי בניין אידר 42 אין כל בסיס. הטענות הפרוצדורליות בגדרו של טען ביניים, ביקשה נורה כי בית המשפט "יכריע בשאלת אופן הצמדת החניות ולחלופין רישומן בהצמדה משותפת בשלב זה עבור המשיבים 1-21, ויעניק למבקשת צו גודר כמבוקש". בגדרו של טען ביניים מתוקן, שכוון אל 29 משיבים, נתבקש סעד זהה. בניגוד לטענת המערער, לא מצאתי בפרוטוקול הדיונים שנוהלו בבית משפט קמא שום אסמכתא לוויתור פורמלי מטעם נורה על הסעדים שהתבקשו על ידה. ברי הוא, על כן, כי בית משפט קמא לא חרג בהכרעתו מהסעדים נושא ההליך. המערער טוען כי לנוכח טיעוני הצדדים בית משפט קמא חייב היה לקיים הוכחות, ולא היא. הסכם אידר 42 הוא חוזה בעלי אופי עסקי, מפורט ומוגמר, אשר גובש על ידי בעלי דין כשהם מיוצגים על ידי עורכי דין, וכאשר המערער עצמו פועל כאחד מנציגי הדיירים (כאמור בסעיף 29.1 להסכם אידר 42). בהסכמים כדוגמת זה, אין לנו אלא ללכת לפי הלשון הכתובה, כפי שנקבע בפסקי הדין אשר ניתנו בעניין ביבי כבישים (ראו: ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקאות 17-11 לפסק דיני ופסקאות 7-5 לפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף (20.11.2019); וכן, דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקה 17 להחלטת הנשיאה א' חיות (19.4.2020)). לעניין זה, יפים הם דבריו של השופט נ' סולברג בע"א 3894/11 דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום (6.6.2013) (להלן: עניין דלק): "דרך הכלל היא כי לצורך פרשנות חוזים "אחוז בזה (בלשון) וגם מזה (נסיבות העניין) אל תנח את ידך". ברם, לטעמי, ההיסטוריה החקיקתית, לשון סעיף 25(א) הנ"ל לחוק החוזים, ומדיניות משפטית ראויה, מחייבים גם זאת: ככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על-פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות, עד כי, לעיתים, נדירות, תזכה הלשון למעמד בלעדי. [...] עינינו הרואות, כי הסכם הערבות הוא קצר, לשונו ברורה, חד-משמעית. ... חזקה על לשון שכזו, שהיא משקפת את אומד דעתם של הצדדים. במישור הראייתי, כידוע, לא בנקל ניתן לטעון בעל-פה נגד מסמך בכתב. [...] מטבע הדברים יש קסם בגישה שמבקשת בכל מצב לבחון את אומד דעת הצדדים על כל צדדיו, גם מן הנסיבות החיצוניות לכריתת החוזה, ללקט כל פירור ושביב של מידע, על מנת להגיע לתוצאה נכונה, לרדת לחקר האמת. ברם, לבד מן העלויות והמשאבים הכרוכים בגישה הזאת, לא תמיד יש בה כדי לקרבנו אל האמת הצרופה. משל למה הדבר דומה? לעיתים נדמה כי ערכאה נוספת, ערעור ועוד ערעור על פסק דין הוא מתכּון לתוצאה אמיתית וצודקת יותר מאשר אם לא תינתן רשות לערעור נוסף; ולא היא. כך הוא גם בבחינת אומד דעת הצדדים. לעיתים הריבוי מוליך לאיבוד...". (ראו שם, פסקאות 19, 22-21, ו-26 לפסק דינו של השופט סולברג; ההדגשות בשתי הפסקאות האחרונות של הציטוט הוספו – א.ש.). דברים אלה, כמו פסקי הדין בעניין ביבי כבישים, מבטאים את העיקרון היסודי בדבר עליונות הלשון הברורה של החוזה, שעיקר תחולתו בחוזים עסקיים מפורטים המנוסחים על ידי עורכי דין. בעניין דלק עצמו, המשנָה לנשיא מ' נאור והשופט ס' ג'ובראן (כתוארם אז) לא הסכימו עם המסקנה אליה הגיע השופט סולברג אחרי שמצאו כי הסכם הערבות שעמד במוקד הדיון דשם לא היה ברור דיו. יחד עם כך, איש מהם לא חלק על העיקרון שהנחה את חוות דעתו של השופט סולברג, אשר זכה להעצמה בחודש ינואר 2011 עם כניסתו לתוקף של תיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. צדק אפוא בית משפט קמא בהחלטתו להכריע בהתדיינות על בסיס מילותיו הכתובות והברורות של הסכם אידר 42. הקצאת החניות על פי הגרלה במבוי הסתום שנוצר, צדק בית משפט קמא בקבעו כי הצמדת החניות בשני הבניינים – אידר 42 ואידר 42א – תתבצע, באין פתרון מוסכם אחר, באמצעות הגרלה. הדיירים סברו כי 12 החניות שהועמדו לרשותם אינן שוות זו לזו, וכך נוצר המחסור בחניות המבוקשות יותר. מאחר שלכל אחד מהדיירים, יחד עם משפחתו, היה – במסגרת תוכנית ב', שכאמור מומשה – מעמד שווה בהקצאת החניות, הגרלה היתה הדרך המעשית היחידה לבצע את תהליך הצמדתן של החניות לדירות ולהשלים את רישום קניינו של כל דייר ודייר בלשכת רישום המקרקעין (ראו: Lewis A. Kornhauser & Lawrence G. Sager, Just Lotteries, 27 Soc. Sci. Info. 483, 492 (1988) (recommending lottery when “there is not enough of the good [and] scarcity prevents a full and equal allocation of the good among the claimant pool”)). בית משפט קמא קבע בהקשר זה – בצדק רב – כי "עמידה דווקנית של בעלי הדירות על דרך חלוקת החניות, תוך שהם כיום אוחזים בטענות דקדקניות הן מן הפן הקנייני והן מן הפן החוזי, תוך כדי בזבוז זמן ומשאבים רבים, פרטיים וציבוריים, מיותרת היא לטעמי, ונעדרת כל הצדקה אמיתית, כל שכן ביסוס משפטי, קנייני או חוזי." (ראו: פסקה 70 לפסק הדין קמא). אשר על כן, אני מסכים עם קביעתו של בית משפט קמא כי עריכת ההגרלה שנקבעה על ידו היתה מחויבת המציאות ונגזרת מעיקרון תום-הלב של דיני החוזים. לזאת אוסיף כי דיירים האחראים למבוי הסתום (שבינתיים בא על פתרונו) עלולים היו להתחייב בנזיקין בגין חסימת רישומן של זכויות הקניין בחניות של דיירים אחרים בהתאם להסכמיהם עם נורה. פסק הדין קמא מנע אפוא מצב דברים אנומאלי של גרם הפרת חוזה (ראו: סעיף 62(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]); וטוב שכך. סוף דבר: הערעור נדחה, ועמו נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע. משלא נתבקשו תשובות מאת המשיבים, לא נעשה צו להוצאות. ש ו פ ט השופט נ' סולברג: אני מסכים. ש ו פ ט השופט י' אלרון: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' שטיין. ניתן היום, ד' בשבט התשפ"ב (6.1.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 21078060_F04.docx מצ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1