פסק-דין בתיק ע"א 7765/02
בבית המשפט
העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
7765/02
בפני:
כבוד השופטת ד' דורנר
כבוד השופט א' א' לוי
כבוד השופטת א' חיות
המערער:
מינהל מקרקעי ישראל
נ
ג ד
המשיבה:
נוף הכינרת בינוי ופיתוח בע"מ
ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בנצרת בת"א
378/93 מיום 11.6.02 שניתן על ידי כבוד השופט ז'
הווארי
בשם המערער:
עו"ד משה גולן
בשם המשיבה:
עו"ד דוד אוחנה
פסק-דין
השופטת א' חיות:
1. ביום
6.10.1992, חתמו המערער, המשיבה ושמונה אחרים על הסדר פשרה בדבר פירוק שיתוף
במקרקעין, המצויים בהר כנען, אשר הוגדרו באותו הסדר כ"חלקה מס'
זמני 8B הרשומה לפי השיטה הישנה בפנקס השטרות כרך מס' 20 אדמות דהריה –
פוקה ושטחה לפי הרישום 1171.526 דונם" (להלן: המקרקעין).
הסדר הפשרה הנדון, הושג במסגרת תביעה אזרחית (ת.א.
312/91), אותה הגיש המערער בבית-משפט השלום בצפת, ובה עתר לפירוק השיתוף במקרקעין
ולחלוקתם בעין בין בעליהם המשותפים, ובכללם המשיבה והקרן הקיימת לישראל, באמצעות
המערער (להלן: הסדר הפירוק). על-פי הסדר הפירוק חולקו המקרקעין
בין הבעלים, ובעקבות אותה חלוקה הוסכם כי המערער זכאי מידי המשיבה לתשלומי איזון
עבור שטח של 70 דונם, שהמשיבה קיבלה בעודף (להלן: תשלומי האיזון).
התחייבותה של המשיבה לשלם למערער תשלומי איזון וכן המנגנון לקביעתם והתנאים לתשלומם,
נקבעו בסעיף 6 להסדר הפירוק. בשל חשיבותו של סעיף זה לערעור שבפנינו, יובא נוסחו
של סעיף 6, כלשונו:
"(א) [המשיבה]
מתחייבת בזה לשלם לקרן קיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל את מלוא תשלום
האיזון בגין שטח של 70 דונם מכלל "המקרקעין".
המעריך הממשלתי ייקבע את
השווי הממוצע של 1 דונם מכלל "המקרקעין", מבלי לקחת בחשבון עבודות פתוח
ובניה מכל סוג שהוא, שנעשו בתחום המקרקעין ע"י מי מהצדדים לחוזה זה, וסכום
תשלום האיזון יהיה תוצאת המכפלה של השווי הממוצע לדונם כאמור, ב- 70.
(ב) התחייבות
זו של [המשיבה] תקפה כלפי המינהל ללא תלות בשום הסדר שיחול בין יחידי קבוצת נוף
כנרת, אם בכלל.
(ג) להבטחת
קיום התחייבותה הנ"ל תמסור [המשיבה] למינהל מקרקעי ישראל, במעמד חתימת חוזה
זה, ערבות בנקאית לא-מותנית בסך שווה בשקלים ל- 300,000 $ (שלוש מאות אלף דולר
אמריקאי) לפי השער היציג ביום מתן הערבות. סכום הערבות, בשקלים, יהיה צמוד למדד
המחירים לצרכן. תוקף הערבות יהיה ל- 3 חודשים מיום נתינתה."
2. בין
המערער והמשיבה נתגלעו חילוקי דעות בעניין תשלומי האיזון. לפיכך, חילט המערער את
הערבות הבנקאית שמסרה לו המשיבה על-פי סעיף 6(ג) להסדר הפירוק. כמו כן, הגיש
המערער הליך נוסף בבית-המשפט המחוזי בנצרת (ת.א. 285/93), בו עתר לחיוב את המשיבה
בתשלום יתרת תשלומי האיזון המגיעים לו. המשיבה, מצדה, הגישה אף היא תביעה נגד
המערער (ת.א. 378/93) ובה טענה, בין היתר, כי הסדר הפירוק נחתם בנסיבות של אילוץ
וכי על המערער להשיב לה את הסכומים שקיבל כתוצאה מחילוט הערבות הבנקאית.
ביום
2.7.1999 הגיעו המערער והמשיבה להסדר פשרה במסגרת ההליכים הנ"ל (להלן: ההסדר
הנוסף), לפיו חזרה בה המשיבה מכל הטענות שהעלתה כנגד תוקפו של הסדר הפירוק.
כמו כן, הסכימו הצדדים כי השמאי הממשלתי, מר משה יצחקי, יקבע את גובה תשלומי
האיזון לפי סעיף 6 להסדר הפירוק. עוד הוסכם בין הצדדים בסעיף 3 להסדר הנוסף כי:
"הואיל
ובין הצדדים מחלוקת, באשר לפרשנות הסיפא לסעיף 6 יקבע ביהמ"ש על פי טיעון
מטעם הצדדים את המועד הקובע לשומא ..."
3. חילוקי
הדעות בין הצדדים בעניין פרשנותו של סעיף 6 להסדר הפירוק, התבטאו בכך שהמערער סבר
כי המועד הקובע לצורך עריכת השומה הינו יום חתימת הסדר הפירוק, קרי – 6.10.1992
ואילו המשיבה סברה כי המועד הקובע לעניין זה הוא סוף שנת 1989, עת תפסה חזקה בפועל
בחלק מן המקרקעין. בהחלטתו מיום 2.1.2000 אימץ בית-המשפט המחוזי בנצרת את גישתה של
המשיבה בקובעו כי המועד שבו נערך הסדר הפירוק הוא מועד מקרי, בעוד אשר המועד
שטוענת לו המשיבה הוא המועד בו באה לידי ביטוי חלוקת השטח בין הצדדים ובו נוצרה
הזכות לתשלומי איזון. חיזוק למסקנה זו מצא בית-המשפט בכך שהצדדים הסכימו בסעיף 6
להסדר הפירוק כי אין לקחת בחשבון לצורך השומה את עבודות הפיתוח והבניה שנעשו
במקרקעין על-ידי מי מהצדדים. בית-המשפט סבר כי סייג זה מצביע על כוונת הצדדים
לערוך את השומה על-פי שווי המקרקעין במועד שקדם לאותן עבודות והוא מצא בו תמיכה לפירוש
שביקשה המשיבה ליתן להוראת סעיף 6 הנ"ל.
בעקבות
החלטת בית-המשפט מיום 2.1.2000 ערך השמאי המוסכם שומה לצורך תשלומי האיזון וביום
30.5.2002 ניתן על-ידי בית-המשפט המחוזי בנצרת פסק-דין המחייב את המשיבה, בהתאם
לאותה שומה, לשלם למערער סכום של 2,631,386 ₪ , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל
מיום 1.2.2002.
4. בערעור
שלפנינו מלין המערער על החלטתו של בית-משפט קמא מיום 2.1.2000, באשר למועד הקובע
לצורך שומת תשלומי האיזון. בטיעוניו מדגיש המערער כי התביעה לפירוק השיתוף הוגשה
על-ידו לאחר שבסוף שנת 1989 תפסה המשיבה חזקה במקרקעין, וזאת בחלקים הגדולים מכדי
חלקה היחסי בהם, והחלה להכשיר אותם לבניה, ללא הסכמת הבעלים האחרים. על רקע זה ובמסגרת
תביעת הפירוק, הושגה הסכמת כל הבעלים לחלוקת המקרקעין, ותשלומי איזון שנקבעו באותו
הסדר משקפים שטח עודף של 70 דונם, שקיבלה המשיבה במסגרת החלוקה שעליה הוסכם. לטענת
המערער טעה בית-משפט קמא בקובעו כי המועד הקובע לצורך תשלומי האיזון הוא המועד שבו
השתלטה המשיבה על המקרקעין, שלא כדין, ולטעמו באין הוראה אחרת מחייב הגיונם הפשוט
של הדברים כי המועד הקובע לצורך תשלומי האיזון הוא המועד שבו הושגה הסכמה בין
הצדדים ונחתם הסדר הפירוק.
המשיבה,
מצדה, תומכת בקביעותיו ובמסקנותיו של בית-משפט קמא לעניין המועד הקובע לעריכת
השומה וכן היא מעלה בפתח דבריה טענות סף פרוצדוראליות. לטענת המשיבה, החמיץ המערער
את המועד להגשת הערעור, שכן הקביעות אותן הוא תוקף במסגרת הערעור הוכרעו בהחלטת
בית-משפט קמא מיום 2.1.2000 ואילו הערעור הוגש ביום 10.9.2002, דהיינו: כשנתיים
ותשעה חודשים לאחר מכן. המשיבה מוסיפה וטוענת כי מכל מקום מדובר בערעור על פסק-דין
שניתן בהסכמה ומשאין בפי המערער טענות בדבר פגם בהליך השיפוטי שבמסגרתו ניתן
פסק-הדין, אין בידו לתקוף את פסק-הדין בדרך של ערעור.
5. הטענות
הפרוצדוראליות שמעלה בא-כוח המשיבה כנגד הערעור דינן להידחות. החלטת בית-משפט קמא
מיום 2.1.2000, בדבר המועד הקובע לצורך שומת תשלומי האיזון, הינה נדבך מבין נדבכי
פסק-הדין, אשר ניתן והושלם ביום 30.5.2002, עם פסיקת הסעד הכספי – האופרטיבי,
בהתאם לשומה שנערכה. בעניין זה כבר נפסק כי:
"המבחן עדיין יהא אם באותו ענין שבו נפלה ההכרעה נסגר הדיון. שלא
כן בכל אותם המקרים בהם מפוצל הדיון שלא לצורך עילה נפרדת או סעד העומד בפני עצמו –
אלא שהפלוגתות שבאו להכרעה משמשות רק מנגנון, כדי להכין את בירור הסעד הסופי
שיינתן בתובענה; כגון הכרעה בשאלת האחריות והחבות בנזיקין, המהווה רק שלב לקראת
ההכרעה מה שיעור הפיצוי לו זכאי התובע".
(ע"א
609/78 משה
קן-תור נ' אמנון גלבוע, פ"ד לד(1) 239, 249).
ויפים הדברים לענייננו. מניין הימים לצורך הגשת הערעור שבכאן
החל, איפוא, במועד שבו הומצא למערער פסק-הדין הקובע את הסעד הסופי (11.6.2002), ואילו
ההחלטה מיום 2.1.2000 בדבר המועד הקובע לעניין עריכת שומת תשלומי האיזון, איננה
אלא שלב אחד לקראת ההכרעה בסעד הסופי האמור, ואין היא מקימה זכות ערעור. אשר לטענה
כי מדובר בפסק-דין שניתן בהסכמה - עיון בסעיף 3 להסדר הנוסף מלמד כי הצדדים לא
הגיעו להסכמה בסוגית המועד הקובע לצורך שומת תשלומי האיזון, וכל שהסכימו הוא כי
בית-המשפט יכריע במחלוקת שנפלה ביניהם לעניין זה על-פי טענות שתוגשנה. לפיכך, ככל
שהדבר נוגע להכרעת בית-המשפט בסוגית המועד הקובע, אין תחולה להלכות הנוגעות לערעור
על פסק-דין הנותן תוקף להסדר פשרה.
אשר
לגופם של דברים. אכן, סעיף 6 להסדר הפירוק אינו מפרט מהו המועד הקובע לצורך עריכת
שומת תשלומי האיזון. לפיכך, יש צורך לקבוע את המועד הנדון על דרך של פירוש החוזה
ואיתור כוונת הצדדים, כפי שהיא משתמעת, מלשון החוזה, מתכלית החוזה ומן הנסיבות
האופפות את כריתתו (ראו: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום
(1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265). חיזוק ממשי לגישתו של המערער לפיה
המועד הקובע הוא מועד חתימת הסדר הפירוק, אנו מוצאים בתוספת לאותו הסדר, שנחתמה אף
היא ביום 6.10.1992 ובה נאמר:
מוסכם על ידי הצדדים להסכם זה כי לנוף הכנרת פיתוח ובינוי בע"מ
קיימת הזכות והברירה להעמיד במקום תשלום איזון, 70 דונם בעין מתוך 8B
ולהעביר את הבעלות בהם לקק"ל.
על-פי
הסדר הפירוק והתוספת ניתנו, איפוא, למשיבה, שתי אפשרויות חלופיות. האחת - לשלם
למערער תשלומי איזון כדי שווים של 70 הדונמים אותם קיבלה בעודף, במסגרת החלוקה, והשנייה
- להעמיד למערער 70 דונם בעין, מתוך המקרקעין שחולקו. הגיון הדברים מחייב, כי
בפנינו שתי אפשרויות שוות ערך מבחינה כלכלית ולפיכך, ניתן ללמוד מתוך האפשרות
השנייה - העמדת 70 דונם בעין ביום 6.10.1992 - כי האפשרות הראשונה שניתנה למשיבה
לשלם תשלומי איזון עבור אותם 70 דונם, מתייחסת אף היא לשוויים של המקרקעין נכון ליום
6.10.1992 - הוא המועד שבו נחתמו הסדר הפירוק והתוספת.
זאת ועוד, חוזה מסחרי יש לפרש בדרך שתתאים לתכלית המסחרית
של העסקה ועל בית-המשפט לתת לחוזה תוקף מתקבל על הדעת, כפי שאנשי עסקים היו עושים בנסיבות
המקרה (ראו: ע"א 464/75 פרומוטפין בע"מ נגד שלמה קלדרון ואח',
פ"ד ל(2) 191 ; ע"א 6701/00 קלאש מרדכי חברה לבנין בע"מ נ'
אבנר מרים ואח', פ"ד נו(5) 799). במקרה שלפנינו, יש טעם רב בטענת
המערער לפיה אין כל היגיון, מבחינה מסחרית, לייחס לצדדים כוונה להעריך את שווי
המקרקעין לצורך תשלומי האיזון, כערכם המופחת במועד שבו תפסה בהם המשיבה חזקה שלא
כדין. אכן, המשיבה לא השכילה להצביע על הצדקה עניינית כלשהי, העולה מן החוזה או מן
הנסיבות, אשר בגינה ראוי היה להעניק לה הטבה בשיעור ההפרש שבין שווי המקרקעין בסוף
שנת 1989 ובין שוויים באוקטובר 1992, לצורך חישוב תשלומי האיזון. ההיפך הוא הנכון.
בהינתן העובדה שבסוף שנת 1989 תפסה המשיבה חזקה במקרקעין, בשטח העולה על חלקה
היחסי, ללא הסכמת יתר הבעלים ובהינתן העובדה כי שווי המקרקעין ביום חתימת הסכם
הפירוק, גם ללא הפיתוח והבנייה שנעשו בהם, עלה על שוויים ביום תפיסת המקרקעין על
ידי המשיבה, יש להעדיף כפירוש מסחרי סביר את עמדת המערער, לפיה התכוונו הצדדים כי
תשלומי האיזון ישולמו על-פי שווי השטח העודף ביום שבו נתגבש הסדר הפירוק בין
הצדדים ולא על פי שוויים המופחת ביום תפיסתם על-ידי המשיבה, שלא כדין.
בית-משפט קמא קבע בפסק-דינו כי הזכות לתשלומי איזון נולדה
במועד שבו תפסה המשיבה בפועל חזקה במקרקעין וקביעה זו שימשה, בין היתר, בסיס למסקנתו
כי המועד הקובע הוא מועד תפיסת המקרקעין בסוף 1989. נראה לי כי קביעתו של בית-משפט
קמא, לפיה מועד הולדתה של הזכות לתשלומי איזון הוא מועד תפיסת המקרקעין, בטעות
יסודה. סעיף 39 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין),
שעניינו פירוק שיתוף במקרקעין, קובע כי:
"(א) במקרקעין הניתנים
לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) היתה חלוקה בעין
אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים
כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות
סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
(ג) ... "
הסדר הפירוק במקרה שלפנינו איננו אלא פירוק שיתוף
במקרקעין על דרך של חלוקה בעין, אשר הושג בין הבעלים המשותפים והוא ערוך על-פי
המתווה הקבוע בסעיף 39 לחוק המקרקעין. הסדר זה, קובע חלוקה בעין ובצדה
"תשלומי איזון משותף לשותף", המשלימים את החלוקה. הנה כי כן, תשלומי
האיזון הינם פועל יוצא הכרחי של החלוקה בעין שנקבעה בהסדר והזכות לקבלם נולדה בד
בבד עם החלוקה, כחלק בלתי נפרד מהסדר פירוק שלם (ראו גם: י' ויסמן, דיני
קניין: בעלות ושיתוף (תשנ"ז) 303). מסקנה זו, תומכת אף היא בגישת
המערער לפיה המועד הקובע לעניין שומת תשלומי האיזון הוא מועד החתימה על הסדר
הפירוק.
בית-משפט קמא קבע עוד כי הסייג הקבוע בסעיף 6 להסדר
הפירוק, לפיו אין להביא בחשבון לצורך שומת תשלומי האיזון את ערך ההשבחות בפיתוח
ובבניה שבוצעו במקרקעין, מהווה אינדיקציה לכך שהמועד הקובע לצורך שומת תשלומי
האיזון הינו בסוף שנת 1989, כעמדת המשיבה. נראה לי כי הסייג האמור אין בו כדי לתמוך
בעמדה זו. אדרבא, ניתן לומר כי אילו היה המועד הקובע מועד תפיסת המקרקעין בסוף שנת
1989, לא היה כל צורך לקבוע את הסייג האמור ומכאן, שקיומו של הסייג בסעיף 6 להסדר
הפירוק יש בו כדי ללמד על רצון הצדדים להדגיש כי המועד הקובע הוא מועד חתימת הסדר
הפירוק וכי לצורך שווי המקרקעין באותו יום, אין להביא בחשבון את מה שנבנה במקרקעין
בינתיים, בהשקעה של מי מהצדדים.
5. מכל
הטעמים המפורטים לעיל, אני מציעה לקבל את הערעור, לבטל את פסק-דינו של בית-משפט
קמא ולהורות כי המועד הקובע לצורך שומת תשלומי האיזון על-פי סעיף 6 להסדר הפשרה
הוא מועד חתימת ההסדר קרי – 6.10.1992. כמו כן, אני מציעה להחזיר את הדיון
לבית-משפט קמא על-מנת שתוגש לו שומה מתאימה למועד האמור, אשר תיערך על-ידי השמאי
המוסכם, מר משה יצחקי, ולפיה יקבע בית-המשפט את יתרת הסכום המגיעה למערער בגין
תשלומי איזון על-פי הסדר הפירוק. לבסוף, אני מציעה לחייב את המשיבה לשלם למערער
הוצאות משפט בערעור בסך 25,000 ₪.
ש
ו פ ט ת
השופטת ד'
דורנר:
אני
מסכימה.
ש
ו פ ט ת
השופט א' א' לוי:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינה של א' חיות.
ניתן היום, יא' אלול, תשס"ג
(08.09.03).
ש ו פ ט ת ש ו פ
ט ש ו פ ט ת
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 02077650_V07.doc
מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il