מינהל מקרקעי ישראל נ. עיזבון המנוח עבדאללה עבד אלקאדר עבדאלל

פסק-דין בתיק ע"א 7762/10 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7762/10 לפני: כבוד הנשיא א' גרוניס כבוד המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין כבוד השופטת ע' ארבל המערער: מינהל מקרקעי ישראל נ ג ד המשיבים: 1. עיזבון המנוח עבדאללה עבד אלקאדר עבדאללה 2. עיזבון המנוח רזק עבדאללה עבד אלקאדר עיברייה 3. עיזבון המנוח רג'א עבד אלקאדר אעברייה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי חיפה מיום 19.07.2010 בת"א 368/06 שניתן על ידי כבוד השופטת ב' בר-זיו תאריך הישיבה: י"ז בחשון תשע"ב (14.11.11( בשם המערער: עו"ד א' יגל בשם המשיבים: עו"ד א' כהן ועו"ד נ' תואפיק פסק-דין השופטת ע' ארבל: ערעור על פסק דינו של בית-המשפט המחוזי בחיפה בת"א 368/06 (כב' השופטת ב' בר-זיו) אשר קיבל את תביעת המשיבים למתן פסק דין הצהרתי לפיו הם בעלי הזכויות ב-3/5 חלקים מתוך חלקה 14 בגוש 20416 (להלן: החלקה). רקע עובדתי 1. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לזכויות הבעלות בחלקה מספר 14 הנמצאת בגוש 20416 באום אל פחם (להלן: הגוש). חשוב להדגיש כי מאז התקופה המנדטורית הוכנסו שינויים במספורי החלקות, כך שלאורך השנים ניתנו לחלקות מספורים שונים – מנדטורי, ארעי ולבסוף – סופי. על מנת להבין את פרטי המחלוקת יש לעמוד תחילה על גלגוליה ההיסטוריים של החלקה שבמחלוקת, כפי שנקבעו על ידי בית-המשפט המחוזי. החלקה מושא המחלוקת שבפנינו, הממוספרת כיום כחלקה סופית מס' 14, מורכבת מצירוף שתי חלקות היסטוריות: האחת, חלקה מנדטורית 7, שמוספרה לאחר מכן כחלקה מס' 9 ארעי; והשניה חלקה מנדטורית 35, שמוספרה לאחר מכן כחלקה מס' 35א ארעי. חלקה נוספת שרלוונטית לדיון בפנינו הינה חלקה סופית מס' 47. חלקה זו מוספרה בעבר כחלקה מנדטורית מס' 9 ולאחר מכן כחלקה מס' 34 ארעי. לשם הנוחיות, להלן טבלה ובה סדר מספור החלקות לאורך השנים: מס' מנדטורי מס' ארעי מס' סופי רישום נוכחי המדינה 35א המדינה המשיבים 2. הליכי ההסדר של הגוש החלו בתקופת המנדט. אין חולק כי חלקה מנדטורית מס' 9 נתבעה בתזכורת תביעה מס' 934 על ידי המשיבים (להלן: התביעה המנדטורית), כשכל משיב תבע 1/5 (יחד 3/5), ואדם נוסף בשם נאיף תבע את היתר (2/5). דא עקא, הליכי ההסדר לא הסתיימו בתקופת המנדט והם חודשו רק בשנת 1961. בחודש אוקטובר 1962 נערך סקר מקרקעין של הגוש, והמשיבים חידשו את תביעותיהם. בתזכורת תביעה מס' 7754 מיום 4.6.63, תבעו המשיבים יחד 3/5 מחלקה מס' 34 ארעי וחלקות נוספות בגוש. במסגרת תזכורת התביעה, הצהירו המשיבים כי תביעתם זו קשורה בתזכורת התביעה המנדטורית. לטענת מינהל מקרקעי ישראל, הוא המערער (להלן: המינהל), אותה עת הוא תבע את חלקה מס' 9 ארעי בתזכורת התביעה מס' 4587 וחלקות נוספות. לאחר בירור התביעות, החליט פקיד ההסדר ביום 31.5.66 לרשום את החלקה על שם המדינה, כחלקה סופית מס' 14. לוח הזכויות של הגוש הוקרא במועצת אום אל פחם ביום 21.2.73 ופורסם שבוע לאחר מכן. 3. בשנת 2006 הגישו המשיבים לבית-המשפט המחוזי בחיפה תביעה נגד המינהל למתן סעד הצהרתי לפיו הם בעלי הזכויות בחלקה, זאת בהתאם לאמור בסעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה). המשיבים טענו כי הם תבעו את הזכויות בחלקה עוד בשנת 1947, וכי פקיד ההסדר אף אישר את תביעתם. למרות זאת נרשמה החלקה על שם מדינת ישראל. כמו כן טענו הם כי זכויותיהם בחלקה מבוססות על כללי העיבוד והחזקה. מנגד טען המינהל כי הנציב העליון הוא שתבע את החלקה שבמחלוקת בשלב הליכי ההסדר, וכי חלקה זו לא נתבעה כלל על ידי המשיבים, אשר תבעו את חלקה מנדטורית מס' 9, שהפכה לחלקה מס' 34 ארעי. כן טענו שהמשיבים לא רכשו זכויות בחלקה מכוח כללי העיבוד והחזקה. פסק דינו של בית-המשפט המחוזי 4. בית-המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבים, והורה לשנות את רישום החלקה כך שהמשיבים יירשמו כבעלי זכויות ב-3/5 חלקים מחלקה מס' 14 סופי. בית-המשפט קבע כי הראיות שהוצגו מלמדות על כך שהמשיבים תבעו את החלקה המנדטורית מס' 7, שהיא חלקה ארעית 9, שבסופו של יום נרשמה כחלקה סופית מס' 14. נקבע כי עקב טעות או שגגה נרשם כאילו תביעתם מתייחסת לחלקה מנדטורית מס' 9, שהיא חלקה ארעית 34. בית-המשפט קבע כי ממצא זה עולה באופן מפורש ממפת הקרוקי שהוצגה בפניו, שם מופיעים שמותיהם של המשיבים בשטח המסומן כחלקה ארעית 9. בית-המשפט דחה את טענת המינהל לפיה המסמך הקובע הוא לוח התביעות המנדטורי מיום 27.2.47, שם מתייחסת תזכורת התביעה של המשיבים לחלקה מנדטורית מס' 9. בית-המשפט נימק את העדפת מפת הקרוקי מהטעם שהמפה נערכה לאחר סיור מטעם המודד בשטחים שנתבעו ושנרשמו בה במפורש שמות המשיבים כבעלי הזכויות בחלקה. בית-המשפט הדגיש כי המפה נערכה בהתבסס על ביקור שנערך במקום בהקשר לתביעות ההסדר, ושקדמה לו הוצאת הודעה בה נאמר כי על התובעים זכויות בקרקע להימצא בחלקות הנדונות בתביעותיהם בעת הביקור. כמו כן, קבע בית-המשפט קמא שהחתימה באמצעות טביעת אצבע שמצויה על גבי תזכורת התביעה שהוגשה על ידי המשיבים מעלה כי סביר להניח שרישום התביעה או מספרי החלקות לא נעשה על ידי המשיבים, ולפיכך יש לייחס משנה תוקף לשטח עליו הצביעו המשיבים בפועל כשטח נשוא תביעתם, כעולה ממפת הקרוקי. 5. בית-המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי השטח הנדון הינו מעובד, גם אם בחלקו בלבד, ומוחזק על ידי המשיבים משך כל השנים. בפסק הדין נכתב כי יש לראות בהיעדר סילוק ידם של המשיבים על ידי המינהל משום מחדל מעלה תמיהה, אם היה למינהל ברור שהשטח בבעלותו. לבסוף, מציין בית-המשפט כי המינהל לא הביא כל אסמכתא לכך שהחלקה נתבעה על ידו וכי העובדה שלא הוגשו מפת הקרוקי המנדטורית המקורית או מסמכים שיש בהם כדי להעיד על תביעות הצדדים פועלת לחובתו. מכאן הערעור שבפנינו. טענות המינהל 6. המינהל טוען כי נפלו טעויות עובדתיות ומשפטיות מהותיות בפסק הדין. לטענתו, לא הציגו המשיבים כל ראיה בכתב לכך שהוגשה על ידם תביעה לחלקה שבנדון, והם אף הצהירו שהרישום בלוח התביעות המנדטורי משנת 1947 מתייחס לחלקה מנדטורית מס' 9. לטענת המינהל, בתזכורת התביעה מס' 4587 הוא תבע את החלקה דנן, כאשר לא הוגשה נגדו כל תביעה סותרת, עובדה הנתמכת בתעודת עובד הציבור שהגיש מר לוי נזאר, עוזר פקיד ההסדר בלשכת הזכויות במקרקעין בחיפה (להלן: מר לוי), לבית-המשפט המחוזי, ובעדות המודד מטעם המשיבים. המינהל מלין על קבלת מפת הקרוקי כראיה יחידה המעידה על זכויות המשיבים בחלקה. לדידו, נקבע בפסיקה שלמפה אמנם יש ערך ראייתי באשר למצב בשנת עריכתה, אך אין בה כדי ללמדנו דבר בנוגע לעמידת המשיבים בתנאי ההחזקה והעיבוד למשך 10 שנים עובר להליך ההסדר, ולפיכך על טיב זכותם בחלקה לכתחילה. כמו כן, סבור המינהל שבית-המשפט קמא התעלם מעדותו של מר לוי לפיה הצבע שסומן סביב מספר החלקה הינו צהוב, כאשר משמעות הצבע הצהוב, במפות מסוג זה, היא שהוגשה תביעת מדינה לגבי החלקה. באשר לרכישת זכויות מכוח עיבוד וחזקה מתמשכת, טוען המינהל כי לא הוכח שהתקיימו תנאי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמאני. לדידו, מתצלום האוויר משנת 1944 עולה כי עיבוד החלקה לא עלה על 30% משטחה, כפי שאף העיד המומחה מטעם המשיבים. באורח דומה, שמאי המקרקעין שהעיד מטעם המשיבים אמר בעדותו כי בתצלום האוויר משנת 1944 הוא אינו מבחין בעיבוד. עדות סותרת שנשמעה מפי אחד מיורשי המשיבים, אינה אלא עדות שמועה ביחס להליך ההסדר שהחל בשנות ה-40'. 7. עוד מדגיש המינהל כי לאחר פרסום לוח הזכויות בגוש בו נרשמה החלקה על שם המדינה, לא הוגש ערעור מטעם המשיבים לגבי הלוח, אשר נקרא ופורסם כדין. טענה נוספת של המינהל נוגעת לשיהוי הארוך של המשיבים בהגשת התביעה מושא הערעור, כ-33 שנה לאחר פרסום לוח הזכויות. 8. המינהל מוסיף וטוען כי גם אם תתקבל הטענה כי למשיבים זכויות בחלקה, הרי שיהיה מקום לקבל את הערעור וזאת לאור סעיף 93 לפקודה בו תלה בית-המשפט קמא את הוראתו לתיקון הרישום. לטענת המינהל, ישנן שתי עילות בלבד המאפשרות את שינוי המרשם לפי הסעיף, ושתיהן אינן חלות בענייננו. לטענתו, סעיף זה פורש בצמצום על ידי הפסיקה ונקבע כי טעות אינה עילה הכלולה במסגרת הסעיף ואין בה כדי להביא לשינוי רישום זכות במקרקעין. לבסוף, טוען המינהל כנגד קביעת בית-המשפט קמא כי לא פעל לגבי החלקה במשך השנים והדבר מעיד על מחדלו ופועל לחובתו. לטענתו, הוכח שהנציב העליון תבע את החלקה והמינהל אף חזר על התביעה לאחר קום המדינה. טענות המשיבים 9. לטענת המשיבים קביעות בית-המשפט קמא הינן בגדר מסקנות עובדתיות שהוסקו לאור מרקם עובדתי רחב ומוצק שהוצג בפניו, ויש לפעול לפי הכלל הרגיל הקובע כי ערכאת הערעור לא תתערב בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית. בראש ובראשונה, כך לטענתם, התבסס בית-המשפט קמא על חוות דעתו של המומחה, מר אביבי, אשר קבע כי חלקה סופית מס' 14 הינה חלקה מס' 9 מנדטורית. על זיהוי זה לא נחקר המומחה בחקירה נגדית. המשיבים מסתמכים על החלטת פקיד ההסדר השיפוטי אשר בחקירה פומבית החליט, לטענתם, לרשום את החלקה בלוח הזכויות. כמו כן, סבורים המשיבים שעל פי עדות המומחה, האגרונום החקלאי, הקרקע הייתה מעובדת משנת 1944 ועד עתה, תקופה העולה על 70 שנה, ללא התנגדות המינהל. לעניין טעות פקיד ההסדר ברישום החלקה על שם המדינה, מסבירים המשיבים כי הטעות נבעה מכך שלחלקה צורפה חלקה מספר 35א ארעי, אשר הוחלט בנפרד שתירשם על שם המינהל, כך שלבסוף חלקה 14 סופית הורכבה מצירוף שתי החלקות האלו. כתוצאה מהצירוף, טעה פקיד ההסדר ורשם את כל החלקה הסופית 14 על שם המדינה ולא רק את חלקה מספר 35א ארעי. לעניין השיהוי, טוענים המשיבים כי הם לא עודכנו בדבר שינוי מספור החלקות ממספרם הארעי למספר הסופי, דבר שהקשה עליהם לדעת על רישום החלקה על שם המדינה, ולכן הם לא פעלו קודם לתיקון רישום זה. 10. בנוסף, סבורים המשיבים כי העובדה שמר לוי העיד כי שמותיהם מופיעים במפה לצד ציון העיבוד של 70%, צריכים לבסס את הטענה בדבר עיבוד מספק של החלקה הן עובדתית הן משפטית. לעניין סעיף 93 לפקודה מבקשים המשיבים לסמוך ידם על פסיקת בית-המשפט המחוזי שקבעה שניתן "לדחוס" מקרה בו נפלה טעות ברישום הזכויות למסגרת סעיף 93 לפקודה. דיון והכרעה המסגרת הנורמטיבית 11. תכליתו של הליך הסדר זכויות במקרקעין הינו לברר מחדש את הזכויות במקרקעין ולערוך פנקסי רישום חדשים המבוססים על שיטת רישום זכויות (ראו נינה זלצמן "יהושע ויסמן: 'דיני קניין – חלק כללי'" משפטים כג 535, 544 (1994)). ההליך מוסדר בפקודה שהינה ניסוח מחודש של פקודת הקרקעות (סידור זכות קניין), 1928. אפרט בקצרה את עיקריו של הליך ההסדרה. לאחר שפקיד הסדר הקרקעות מכריז על הליך הסדרת גוש, הוא מודיע לראש הרשות של העיר או הכפר את תאריך ביקורו בשטח לשם ההסדרה, ומבקש שתובעי החלקות יופיעו באותו יום בשטח. בביקור זה פוגשים התובעים את המודד ששומע את דרישותיהם, משרטט מפה ללא קנה מידה, היא מפת הקרוקי, רושם את שמות התובעים בתוך כל חלקה משורטטת ומציין את סוג הקרקע והגידולים של החלקות. לאחר מכן, יוצא פקיד ההסדר לשטח ומתדיין עם התובעים, מבקש מסמכים ועדים. התובעים מגישים את תביעותיהם על גבי טופס המכונה "תזכורת תביעה", והפקיד מכריז על פרסום לוח התביעות. את הלוח תולה הפקיד במזכירות היישוב וממתין להתנגדויות. בינתיים מכין משרד המדידות מפה בקנה מידה מתאים ומציין לוח שטחים, כל זאת תחת פיקוח פקיד ההסדר. בתביעות סותרות פונה הפקיד לבית-המשפט לבירור הזכויות בחלקה. לבסוף, לאחר בירור הזכויות כולן, מכריז הפקיד על לוח הזכויות, ומקריא אותו בפני מגישי התביעות באופן פומבי. הלוח מתפרסם במשך 30 יום במהלכם יכולים התובעים לפנות אל הפקיד ולדרוש שינוי הרישום. גם לאחר סיום הליך זה נותר פתח לערעור על התוצאה של הליכי ההסדר על ידי פניה לבית-המשפט עד לתקופה של שלושה חודשים מיום שהוצג לוח הזכויות. לבסוף, נכתבים שמות בעלי הזכויות במפה הסופית והיא נחתמת. שמות בעלי הזכויות נרשמים בספר האחוזה – הטאבו (ראו ע"א 2449/00 עיזבון מוסטפא נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(3) 519 (2001) (להלן: פרשת מוסטפא); חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל 213, 216, 219, 311, 312 (2000)). 12. משתמו הליכי ההסדר עם פרסום ורישום הזכויות, הרישום הופך לראייה חותכת ביחס לתכנו. עקרון זה אומץ על ידי המחוקק הישראלי בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969: רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. אם כן, מסקירה קצרה זו עולה כי בפני מי שסבור שזכותו בחלקה פלונית צריכה להירשם בפנקסי המקרקעין ניצבות תחנות רבות שם יוכל לשטוח טענותיו בפני הרשויות, הן במהלך ההסדר והן זמן סביר לאחריו. עם זאת, לאחר שהסתיימו ההליכים יש ליתן משקל משמעותי ומכריע לאינטרס הסופיות העומד בבסיס חוקי המקרקעין. אמת, ישנם מספר סעיפים בפקודה המיועדים לתיקון רישום (ראו סעיפים 93-97 לפקודה). אולם הם היוצא מן הכלל המעיד על הכלל ויש להפעילם רק במקרים חריגים המנויים בהם. ואכן נקבע כי "נקודת המוצא לכל פתרון חייבת להיות כי האפשרות לתקן רישום בהסדר לא תהיה רחבה, באופן שמטרת ההסדר – להעניק ביטחון בזכויות במקרקעין – תסוכל" (ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' אבו חמדה, מו(1) 491, 505 (1992)). 13. בית-המשפט המחוזי עיגן את סמכותו לתקן את הרישום על סעיף 93 לפקודה. סעיף זה קובע: 93. שוכנע בית-המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית-המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית-המשפט ראה לנכון; אולם בית-המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר. קריאה בסעיף מלמדת כי קיימות שתי עילות נפרדות אשר יכולות להצדיק את תיקון רישום הזכויות בפנקס המקרקעין. האחת, כאשר "רישום של זכות הושג במרמה". השנייה, באם "זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה". הפסיקה פירשה סעיף זה בצמצום וקבעה כי "קיומה של טעות אינו עילה מספקת לבטל פסק-דין שניתן בהליכי הסדר מקרקעין ושהורה על רישומה של זכות בפנקסי המקרקעין" (ע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פ"ד נז(2) 721, פס' 4 לפסק הדין (2003)). עוד נפסק כי "טעות של פקיד ההסדר, אפילו רשלנית היא, אין בה כדי לבסס טענה כי רישום הזכות היה במרמה" (רע"א 8771/09 מנהל מקרקעי ישראל נ' אלאעסם (לא פורסם, 12.1.10)). 14. גם אם מתקיימת במקרה מסוים עילה הקבועה בסעיף 93 לפקודה אין די בכך. עוד לפני הוכחת התקיימותה של עילה, יש להוכיח זכות טובה לבעלות התובע על הקרקע. דהיינו, אף אם הייתה תרמית שהביאה לעיוות ברישום, או אם הושמטה זכות שהייתה בפנקס קודם, אין בכך בלבד, ללא הוכחת עצם קיום הזכות, כדי להביא לתיקון הרישום (ראו ע"א 753/87 בראשי נ' בראשי, פ"ד מג(3) 210, 213 (1989)). כידוע, ישנן מספר דרכים לזכות בבעלות על קרקע – כגון רישום קודם, חוזה, ירושה, מתנה, חזקה ועיבוד ממושכים ועוד. בענייננו ישנה טענה לזכות בחלקה מכוח חזקה ועיבוד מתמשכים בתקופת המנדט, דהיינו, לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמאני (ראו שמש עמ' 131). לפי הסעיף ופרשנותו בפסיקה, יש להוכיח חזקה ועיבוד באופן רציף, בשטח העולה על 50% ולאורך כל תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק (ע"א 458/84 עיזבון המנוחה ג'והרה מלחם נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(2) 381, 385 (1987)). מן הכלל אל הפרט 15. אומר כבר כעת כי לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שהוצגו בפני בית-המשפט המחוזי באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל. באופן כללי אומר כי קבלת הערעור מתבססת על הסקת מסקנות שונה מזו של בית-המשפט המחוזי. כידוע, בהסקת מסקנות שבהיגיון אין לערכאה הדיונית יתרון על פני ערכאת הערעור. לפיכך, בניגוד להתערבות בממצאים עובדתיים, התערבות ערכאת הערעור במסקנות הערכאה הדיונית מקובלת יותר (ראו ע"א 1064/03 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' עזבון המנוחה רחל שחר פיאמנטה ז"ל, פ"ד ס(4) 375, פסקה 7 (2006)). כמו כן, עיקר הדיון בבית-המשפט המחוזי התנהל סביב מסמכים וחוות דעת כתובות. במצב עניינים כזה אין לערכאה דלמטה יתרון על ערכאת הערעור, ולכן ישנו פתח רחב יותר להתערבותה של ערכאת הערעור בממצאיה העובדתיים של הערכאה הדיונית (ע"א 4352/04 בן נון נ' עובדיה, פסקה 7 (לא פורסם, 10.11.05)). 16. אפתח בסוגיית השיהוי בהגשת התביעה. העובדה שהמשיבים לא טענו בדבר רישום הזכויות סמוך לאחר הליכי ההסדר (וראו אהרון בן שמש חוקי הקרקעות במדינת ישראל 134 סעיף 6 (1953) (להלן: בן שמש)), אלא יורשיהם עשו זאת בחלוף למעלה משלושים שנה מסיום ההליכים, פועלת לחובת המשיבים. שיהוי חריג זה מחזק את החשש מפגיעה בערך סופיות הדיון, ערך הנמצא כאמור ביסוד הפקודה (ע"א 492/83 עזבון דיאב נ' דיאב (לא פורסם, 9.5.88)). יתרה מכך, בענייננו המשיבים תבעו, ואף הצליחו לרשום מספר חלקות סמוכות לחלקה שבנדון, ולמרות זאת נמנעו במהלך כל השנים מלערער על רישום החלקה דנן על שם המדינה. מכאן ניתן ללמוד כי הליכי ההסדר היו ידועים ונהירים להם, דבר המגביר את עוצמת מחדלם (ראו ע"א 87/87 סובחה נ' מדינת ישראל, פ"ד מג(4) 191, 194 (1989)). לטעמי לא ניתן הסבר מספק לשיהוי זה של למעלה משלושים שנה על ידי המשיבים. 17. למעלה מכך, אני סבורה כי אין די בראיות שהוצגו בפני בית-המשפט קמא על מנת להרים את נטל ההוכחה המוטל על כתפי המשיבים כי נפלה טעות ברישום זכותם לחלקה המצדיקה תיקון באמצעות סעיף 93 לפקודה, ושלמעשה אכן הוגשה תזכורת תביעה מטעמם בנוגע לחלקה שבנידון. קו התביעה של המשיבים היה כי חל בלבול במספרי החלקות, כך שלמעשה החלקה שאין חולק כי אותה תבעו, חלקה מנדטורית מס' 9, הפכה לחלקה מס' 9 ארעי, ולאחר מכן לחלקה דנן מס' סופי 14. אלא שבית-המשפט לא קיבל טענה זו, וקבע כי חלקה מנדטורית מס' 9 הינה חלקה מס' 34 ארעי, כיום חלקה מס' סופי 47. חלקה זו, אין חולק, רשומה על שם המשיבים ואין לה קשר לחלקה דנן. קביעה זו אכן עולה באופן ברור מהשוואה בין המפות השונות ותעודת עובד הציבור. יצוין כי המשיבים לא טענו כי תזכורת התביעה שהגישו התייחסה לחלקה מנדטורית מס' 7. 18. בית-המשפט התבסס בקביעתו בעיקר על ציון שמם של המשיבים בחלקה שבנידון במפת הקרוקי. לטעמי בכך אין די. ראשית, יש לציין כי לא מדובר במפת קרוקי מקורית, אלא במפה שנערכה שנים רבות לאחר תחילת ההסדר ושהתבססה, ככל הנראה, על מפת קרוקי מנדטורית, כך שלא ברורה מידת מהימנותה והתאמתה למצב הדברים האמיתי באותה העת. עוד יש לציין כי מפת הקרוקי נערכת על ידי מודד שמגיע לקרקע ורושם את טענותיהם של האנשים שמופיעים בפניו ומצביעים לו על החלקות שלטעמם יש להם זכויות בהן. כמו כן, יובהר כבר עתה כי המפה איננה קובעת זכויות אלא מצביעה על מצב עיבוד החלקה בעת עריכתה בלבד, כפי שיוסבר להלן. עם זאת, תזכורות התביעה מוגשות על ידי הטוענים לזכויות רק לאחר מכן. מכאן, שציון שמם של המשיבים במפה בחלקה הנידונה אינה מוכיחה כי המשיבים אכן הגישו לבסוף תזכורת תביעה באשר לחלקה זו. הספק מתחדד עוד מהעובדה שתזכורת התביעה שהוגשה על ידי המשיבים עבור חלקה מנדטורית מס' 9 אכן התקבלה לכאורה, ולמעשה נרשמה על שמם חלקה מס' סופי 47, שהיא כפי שנקבע על ידי בית-המשפט המחוזי, גלגולה של חלקה מנדטורית מס' 9. כמו כן, בית-המשפט קמא לא ייחס משקל מספיק לעדותו של מר לוי, לפיה הימצאות צבע צהוב סביב מספר החלקה הנתבעת במפת הקרוקי מעידה על תביעה שהגישה המדינה לבעלות בחלקה. זאת, בעוד שמספרי חלקות שנתבעו על ידי תובעים אחרים סומנו באדום. לפיכך, אף היעדר הצבע האדום סביב מספר החלקה מעיד על כך שלא הוגשה תביעה של גורם פרטי לגבי אותה החלקה. יוער כי הדגשה בצבע אדום ניתן למצוא במספרי החלקות הסמוכות אותן תבעו ורשמו המשיבים, להבדיל מהחלקה מושא הדיון שמודגשת בצבע צהוב בלבד. 19. לעומת זאת, מהראיות עולה כי תביעה בנוגע לחלקה דנן אכן הוגשה על ידי המדינה. מר לוי, שהינו כאמור עוזר פקיד ההסדר בלשכת הזכויות במקרקעין בחיפה, העיד כי החלקה נתבעה בתקופת המנדט על ידי הנציב העליון. גם בתעודת עובד הציבור שנחתמה על ידי מר לוי נכתב כי המדינה הגישה תזכורת תביעה מס' 4587 לגבי החלקה. עובדה זו אף עולה בקנה אחד עם עדות המודד, מר היאב סוהיל חביב, שהובא מטעם המשיבים (עמ' 4 לפרוטוקול הדיון מתאריך 26.11.07). לפיכך, יש לקבוע כי החלקה אכן נתבעה על ידי המדינה בזמן הליכי ההסדר. מכל מקום, גם אם אניח כי המשיבים אכן הגישו תזכורת תביעה באשר לחלקה דנן, עדיין אני סבורה כי יש לקבל את הערעור, ועל כך להלן. 20. באשר לתחולת סעיף 93 לפקודה על העניין דנן. לאור פסיקתו של בית משפט זה באשר לפרשנות העילות המעוגנות בסעיף 93 לפקודה, ספק אם מתקיימת עילה המצדיקה את שינוי הרישום של פנקס זכויות המקרקעין במקרה דנן. כאמור, סעיף 93 מונה שתי עילות בלבד לשינוי המרשם לאחר סיום הליך ההסדרה והרישום של החלקה. העילה הראשונה שעניינה בתרמית לא נטענה ואינה רלוונטית לענייננו. באשר לעילה השנייה, רישום שלא כהלכה של זכות, הרי שהיא נוגעת לטעות ברישום זכות שהתקיימה כבר בפנקס קודם, ולפיכך אף היא אינה מתקיימת בענייננו. המשיבים משליכים יהבם על פסיקת בית-המשפט המחוזי בחיפה בת.א. 369/04 זהורי נ' אבו רומחין (לא פורסם, 20.3.08). איני סבורה כי יש להכריע בערעור שבפנינו בשאלות המתעוררות בפסק דין זה, ובסוגיה האם ומתי ניתן יהיה לתקן את הרישום בשל טעות גרידא באמצעות סעיף 93 לפקודה. זאת, מאחר שהגעתי לכלל מסקנה כי ממילא לא הוכחה זכותם של המשיבים בחלקה הנידונה. 21. כאמור, על המשיבים היה להוכיח תחילה כי עמדה להם זכות טובה לבעלות בחלקה בתחילת הליך ההסדר. בענייננו, טוענים המשיבים לזכותם בחלקה מכוח חזקה ועיבוד מתמשכים בתקופת המנדט, דהיינו, לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמאני (ראו אהרון בן שמש 131-133). סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמאני קובע כי על התובע זכות בקרקע להוכיח כי הוא החזיק ועיבד אותה "משך 10 שנים באין מפריע" (ראו בן שמש, בעמ' 131). מעיון מעמיק בעדויות ובמסמכים שהוצגו לבית-המשפט המחוזי עולה כי לא הוכח שהמשיבים החזיקו ועיבדו את הקרקע במשך 10 שנים לפני הגשת תזכורת התביעה בשנת 1947, וזאת גם אם נקבל את גרסתם שתזכורת זו מתייחסת לחלקה דנן. לפיכך, נדמה שלא היתה לפקיד ההסדר המנדטורי עילה להיענות לתביעתם. כפי שהסביר מר לוי בעדותו, ציון השמות על מפת הקרוקי מצביע על כך שאותו אדם טוען לזכות בקרקע. עם זאת, אין בכך בהכרח כדי להצביע על זכותו בקרקע. הטענה נבחנת ונבדקת לאחר עריכת המפה ואז נקבעות הזכויות במקרקעין (עמ' 9 לפרוטוקול מיום 26.11.07) המפה, אם כן, איננה קובעת זכויות אלא רק מתעדת את המצב בשטח ואת התביעות שנמסרות למודד בעת ביקורו בחלקה. נראה שבית-המשפט המחוזי התמקד בשאלה האם נתבעה החלקה על ידי המשיבים, מבלי שנדרש דיו לשאלה האם היתה למשיבים זכות בחלקה הנידונה. לעניין זה יפים דברי השופט א' לוי בפרשת מוסטפא: "כנגד זאת יש לזכור, כי הגשתו של תזכיר תביעה לפקיד המסדר, הוא אחד משלביו הראשונים של תהליך ההסדר, ועדיין צריך מי שתובע לזכויות, לאמת את תביעתו בעת החקירה הפומבית אותה מנהל הפקיד המסדר. מכאן שצריך להניח, כי יתכן מצב שבו נתונים אשר צוינו במפת הקרוקיס בקשר עם תביעות לזכויות במקרקעין, עברו שינוי לאחר שבמהלך החקירה של הפקיד המסדר התברר, כי אותן תביעות מופרכות או שלא אומתו דיין". מנגד, אל מול מפת הקרוקי, הוצגה לבית-המשפט ראיה אובייקטיבית בדמות תצלום אוויר משנת 1944, אשר יחד עם חוות הדעת שהוגשו לגביו מאששים את עמדת המינהל לפיה לא היה עיבוד משמעותי במועד הרלוונטי. אמנם נראה כי המשיבים אכן החזיקו בקרקע ועיבדו אותה בהיקף מסוים, אך לא הוכח כי העיבוד הגיע לכדי עמידה בדרישות סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמאני אשר פורטו לעיל, ואף עולה מסקנה הפוכה מתצלומי האוויר (וראו סנדי קדר "זמן של רוב, זמן של מיעוט: קרקע, לאום, ודיני ההתיישנות הרוכשת בישראל" עיוני משפט כא(3) 665 (1998)). 22. לסיכום, תביעתם של המשיבים הוגשה בשיהוי רב וניכר ללא מתן טעם מספק לשיהוי זה. בנוסף עולה ספק האם אכן הוגשה תזכורת תביעה מטעם המשיבים באשר לחלקה הנידונה. גם אם נניח כי אכן הוגשה תביעה כזו כפי שטוענים הם, הרי שלא הוכחה זכות שיש למשיבים בחלקה הנידונה. לצד זאת עולה כי המינהל אכן הוכיח כי המדינה תבעה את החלקה, הן בתקופה המנדטורית באמצעות הנציב העליון והן בשנות השישים על ידי תזכורת תביעה. המשיבים לא הוכיחו כי אמנם נפלה טעות בהחלטת פקיד ההסדר לרשום את המדינה כבעלת הזכות בחלקה. המסקנה היא, אם כן, כי דין הערעור להתקבל, כך שרישומה של המדינה כבעלים של החלקה יוותר על כנו. הערעור, אפוא, מתקבל. המשיבים ישאו בשכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ ובהוצאות משפט. ש ו פ ט ת הנשיא א' גרוניס: אני מסכים. ה נ ש י א המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין: אני מסכים. 1. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 מכיר בשתי עילות נפרדות שבהתקיימות כל אחת מהן רשאי בית המשפט להורות על תיקון רישום של זכויות בפנקס המקרקעין. העילה הראשונה מתקיימת כאשר רישום של זכות הושג במרמה; העילה השנייה מתקיימת כאשר חל שיבוש כלשהו (בין בהשמטה בין בדרך אחרת) ברישום החדש של זכות שהייתה רשומה, עוד קודם לכן, בפנקס קיים. המבקש לתקן את הרישום על-פי סעיף 93 נדרש להוכיח שניים אלה: האחד – כי אכן קיימת לו זכות בנכס המקרקעין; והשני – כי מתקיימת אחת משתי העילות של סעיף 93 (ראו: ע"א 753/87 בראשי נ' עיזבון בראשי, פ"ד מג(3) 210, 213 (1989)). 2. בענייננו, בית המשפט קמא התבסס על העילה השנייה. הטעות ברישום – כך נקבע – מתבטאת בכך שפקיד ההסדר רשם בצורה לקויה את תביעת התזכורת שהוגשה על-ידי המשיבים, באופן שיצר בלבול בין שתי חלקות. סבורני, כפי שסבורה אף חברתי, השופטת ע' ארבל (בפסקה 20 לפסק דינה), כי קיים קושי להחיל את העילה השנייה של סעיף 93 על המקרה דנן – וזאת לנוכח לשונו הברורה והמפורשת. עם זאת, כחברתי, אף אני לא רואה לקבוע מסמרות בעניין זה, שכן גם אני סבור, בניגוד לעמדת בית המשפט קמא, שממילא לא הוכח כי המשיבים הגישו תזכורת תביעה בנוגע לחלקה שבמחלוקת (ראו: פסקאות 19-15 לפסק דינה של חברתי) או כי קיימת להם זכות כלשהי בחלקה זו (ראו: פסקה 21 לפסק דינה של חברתי). כאמור, מצטרף אני לפסק דינה של חברתי. המשנה לנשיא (בדימ') הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ארבל. ניתן היום, ט' באלול תשע"ב (27.8.12). ה נ ש י א המשנה לנשיא (בדימ') ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 10077620_B06.doc עכ מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il