רשות מקרקעי ישראל נ. חניוני מבואות אילת בע"מ

פסק-דין בתיק רע"א 7723/15 בבית המשפט העליון רע"א 7723/15 לפני: כבוד השופטת א' חיות המבקשת: רשות מקרקעי ישראל נ ג ד המשיבה: חניוני מבואות אילת בע"מ בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי תל אביב מיום 14.10.2015 בתיק ת.א. 021941-03-12 בשם המבקשת: עו"ד ד"ר חיה זנדברג; עו"ד שרון מן אורין בשם המשיבה: עו"ד מנחם לוי פסק-דין בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ד' אבניאלי) מיום 14.10.2015, בה נקבע, בין היתר, כי על המבקשת (להלן: הרשות) לשלם למשיבה "לאלתר" סכום של שלושה מיליון ש"ח ולהפקיד כשלושה מיליון ש"ח נוספים בקופת בית המשפט. 1. ביום 27.2.1992 התקשרו הצדדים בהסכם פיתוח (להלן: ההסכם) לפיו רכשה המשיבה מהרשות זכויות במגרשים בעיר אילת המיועדים למלונאות (להלן: המגרשים). החוזה כלל התחייבות מטעם המשיבה להשלים את הבנייה במגרשים עד ליום 1.12.1994. מאז, התקשרו הצדדים בשתי תוספות להסכם הפיתוח (מיום 20.5.1999 ומיום 20.7.2008 בהתאמה) לפיהן הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1.5.2010. בשנת 2009 פנתה המשיבה לרשות בדרישה לביטול ההסכם והתוספות, השבת התמורה החוזית ותשלום פיצוי. דרישה זו התבססה על סקר סיסמי (להלן: הסקר) שנערך בשנת 2002 בו הומלץ לא להקים על המגרשים מבנה למגורים או לשימוש בני אדם. על רקע האמור בסקר ודרישתה של המשיבה לביטול החוזה, התקיימו מגעים בין הצדדים וביום 7.2.2010 הודיעה הרשות לנציגי המשיבה כי ועדת העסקאות ברשות החליטה שלא לבטל את העסקה וכי לגישתה יש להגיש סקר חלופי. שנתיים לאחר מכן, ביום 13.3.2012, הגישה המשיבה את התובענה נושא הבקשה דנן לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בה עתרה כי יוצהר שהסכם הפיתוח והתוספות להסכם בוטלו כדין וכי על הרשות להשיב לה את התמורה החוזית ולפצותה בכ-13.5 מליון ש"ח בשל נזקים הנובעים מהביטול. הרשות מצידה טענה בכתב ההגנה כי המשיבה מנסה להשתחרר מהסכם הפיתוח ומשתמשת בסקר כאמתלה לכך, וכי התנהלותה עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם. עוד נטען כי סקר סיסמי שהוזמן מטעם הרשות סותר את קביעות הסקר עליו הסתמכה המשיבה. 2. בין הצדדים התקיימו מגעים בניסיון להגיע לפשרה, לרבות באמצעות הליך גישור, אך ניסיונות אלו כשלו. במהלך מגעים אלה אישרה ועדת הפשרות של הרשות ביום 29.3.2015, מתווה מוצע לסיום הסכסוך (להלן: המתווה). המתווה כלל הסכמה לביטול הדדי של ההסכם והשבה של התמורה החוזית בסך של 6,151,667 ש"ח למשיבה (להלן: התמורה החוזית), ללא ניכוי דמי שימוש ופיצוי מוסכם לפי תנאי ההסכם. בנוסף, הסכימה ועדת הפשרות כי ישולם למשיבה פיצוי בסך 500,000 ש"ח בגין החזר הוצאות נטענות של פיתוח, מדידות ותכנון. הרשות טוענת כי ועדת הפשרות ציינה בהחלטתה כי אם המשיבה לא תסכים למתווה זה "לא יהיה כל תוקף או נפקות להצעות בנוגע לסעד הכספי אלא החוזה יבוטל הדדית ורמ"י שומרת על זכותה לטעון את כל טענותיה לרבות קיזוז וניכוי סכומים על פי החוזה, החלטות רמ"י ונהליה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל". 3. המשיבה לא הסכימה למתווה שהוצע על ידי ועדת הפשרות וביקשה להגדיל את סכום הפיצוי בגין הוצאות הפיתוח ובמהלך דיון שהתקיים ביום 9.6.2015, הציע בית המשפט כי השמאי הממשלתי או מי מטעמו יבחן את הוצאות הפיתוח על דרך האומדנה. הצעה זו נדונה בוועדת הפשרות של הרשות ביום 9.8.2015 והוועדה לא קיבלה אותה בסוברה כי אין מקום לסטות מהמתווה שנקבע בהחלטתה מיום 29.3.2015. משלא הושגה כל פשרה בין הצדדים חזית המחלוקת ביניהם הייתה ונותרה שאלת הסעד הכספי שזכאית לו המשיבה, אם בכלל, בנסיבות העניין. לטענת הרשות בטרם תתבצע השבה של התמורה החוזית יש לנכות ממנה דמי שימוש ופיצוי מוסכם בשל ביטול ההסכם שלא כדין על ידי המשיבה, ואלו עולים לטענתה על התמורה החוזית. מנגד טוענת המשיבה כי ההסכם בוטל כדין וכי היא זכאית בנוסף לסכום ההשבה וגם לפיצוי בגין הוצאות שונות שהוציאה על פיתוח, מדידות, תכנון וכו'. ביום 14.10.2015 בעקבות דחיית הצעת בית המשפט על-ידי ועדת הפשרות, התקיימה ישיבת קדם משפט ובה ציינה המשיבה כי פינתה את המגרשים והשיבה אותם לרשות. בתום אותו הדיון קיבל בית המשפט החלטה שהיא נושא בקשת רשות הערעור דנן וכך נקבע בה, בין היתר: "... בין הצדדים מחלוקת בשלב זה לגבי ניכוי דמי שימוש ופיצוי מוסכם שהנתבעת [הרשות] טוענת כי מגיעים לה וכן על תשלום הוצאות פיתוח, מדידות תכנון וכיוצ"ב, שהתובעת [המשיבה] טוענת כי הוציאה ודורשת שישולם לה בנוסף לסכום האמור של כ-6 מיליון ש"ח. מאחר והליכי המו"מ בין הצדדים מתנהלים עת ארוכה והסתיימו בכך שהצעת הפשרה האחרונה שהוצעה על ידי בית המשפט מיום 9.6.15 נדחתה על ידי המינהל, אני מורה כדלקמן: מתוך הסכום של כ-6 מיליון, ישולם לאלתר סכום של שלושה מיליון ש"ח לתובעת [למשיבה]. יתרת הסכום בסך 3,157,667 ש"ח יופקד בקופת בית המשפט וישמש כבטחון לתשלום המגיע לצד מהצדדים, לאחר שיבוארו המחלוקות בנושאים הכספיים שעדיין נותרו לבירור. הצדדים יגישו תצהירים בכתב, כל צד לגבי הסכומים הנטענים על ידו [...] [...] כל מה שנותר הינה המחלוקת הכספית לגבי תשלומים שצריך להוסיף או לגרוע מסכום ההשבה בסך 6 מיליון ש"ח שהתובעת [המשיבה] זכאית לו." 4. בבקשה שלפניי טוענת הרשות כי שגה בית המשפט המחוזי בקובעו כי עליה לשלם למשיבה 3 מיליון ש"ח בשלב מקדמי זה של ההליך ובטרם הובאו ראיות כלשהן מטעם הצדדים. זאת בפרט נוכח טענות הקיזוז כבדות המשקל שיש בפיה, לטענתה, העולות על התמורה החוזית. עוד מלינה הרשות על קביעת בית המשפט לפיה עליה להפקיד את יתרת התמורה החוזית בקופת בית המשפט. הרשות טוענת כי ההחלטה - על שני חלקיה - ניתנה ללא כל הנמקה המפרטת כיצד הגיע בית המשפט למסקנה כי היא חייבת למשיבה סכומים אלה והטענות מקבלות משנה תוקף, כך נטען, על רקע קביעתו של בית המשפט כי על הצדדים להגיש תצהירים בכתב, בהם יתייחס כל צד לסכומים הנטענים על-ידו. הרשות מדגישה כי המתווה שהציעה ועדת הפשרות מטעמה כלל את ההסתייגות שהובאה לעיל וכי משהסכסוך לא הסתיים בפשרה, לא היה בית המשפט רשאי להסתמך על הסכום הנקוב בו, ככל שאכן עשה כן. 5. המשיבה מצידה סומכת ידיה על ההחלטה וטוענת כי זו באה נוכח הסחבת בהשבת הכספים מצד הרשות. לטענת המשיבה הרשות לא העלתה את טענת הקיזוז בכתב ההגנה ואין מחלוקת שההסכם בוטל ומשכך, לטענתה, קמה חובת השבה של התמורה החוזית. למען שלמות התמונה יצוין כי הבקשה דנן הוגשה ביום 12.11.2015 ועמה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה. בהחלטתי מאותו היום ניתן צו ארעי לעיכוב הביצוע עד החלטה אחרת ובהמשך, נוכח טענת הרשות כי ייתכן שמדובר בערעור בזכות, הועבר ההליך לסיווג. בסופו של דבר סווג ההליך על-ידי כב' הרשמת כרשות ערעור, והוא הוחזר לטיפולי ביום 10.2.2016. הגיעה, אפוא, העת להחליט בו. 6. עיינתי בטענות הצדדים ובהחלטת בית המשפט והחלטתי לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות לערער והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. עוד אני סבורה כי דין הערעור להתקבל. בית המשפט קמא נימק את החלטתו להורות למבקשת לשלם למשיבה "לאלתר" סכום של שלושה מיליון ש"ח מתוך התמורה החוזית ולהפקיד כשלושה מליון ש"ח נוספים בקופת בית המשפט בכך ש"הליכי המו"מ בין הצדדים מתנהלים עת ארוכה והסתיימו בכך שהצעת הפשרה האחרונה שהוצעה על ידי בית המשפט מיום 9.6.15 נדחתה על ידי המינהל". קביעתו זו של בית המשפט המחוזי מעוררת קושי משום שאין בה כל נימוק המבסס את חובת התשלום המיידית שהוטלה על הרשות כבר בשלב קדם המשפט ועוד בטרם שמיעת הראיות. הקושי שמתעורר נוכח העדר ההנמקה מתחדד עוד יותר בהינתן הטענות שהעלתה הרשות, טענות שאם תתקבלנה עשויות להשליך על סכום ההשבה. כמו כן אין כל חשש כי אם תחויב הרשות בתשלום כלשהו לא תעמוד בכך ועל כן, נראה כי הוראת ההפקדה אף היא אין לה מקום. ויודגש - העובדה שמגעי הצדדים להשגת פשרה כשלו, כמו העובדה שאחד הצדדים דחה הצעה של בית המשפט, אינן עילה מספקת לחיוב הרשות בתשלום ובהפקדה בשלב כה מקדמי של הדיון. משכשלו כל הניסיונות להשגת פשרה וגם אם אלה התארכו יתר על המידה, אין מנוס משמיעת התיק ומקבלת הכרעה לגופם של דברים, אך בנסיבות שתוארו אין כל הצדקה להקדים סעדים לדיון ולהכרעה, כאמור. 7. מטעמים אלו הערעור מתקבל והחלטתו של בית המשפט מיום 14.10.2015 מבוטלת. אין צו להוצאות. ניתן היום, ‏כ"ו באדר א התשע"ו (‏6.3.2016). ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15077230_V04.doc אה מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il