Schotternstein Jay נ. איי.פי.סי ירושלים בע"מ

1 13 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7408/19 ע"א 7448/19 וערעור שכנגד לפני: כבוד המשנה לנשיאה (בדימוס) נ' הנדל כבוד השופט י' עמית כבוד השופט י' אלרון המערערים בע"א 7408/19 והמשיבים הפורמליים שכנגד בע"א 7448/19: 1. Jay Schotternstein 2. 120 Colonial LLC נ ג ד המשיבה בע"א 7408/19 והמערערת והמשיבה שכנגד ב-ע"א 7448/19: איי.פי.סי ירושלים בע"מ נ ג ד המשיבים הפורמליים בע"א 7408/19 והמשיבים והמערערים שכנגד בע"א 7448/19: 1. Raymond Gindi 2. Leo Spitzer 3. Mark Silver 4. Hyman Jacobs 5. Ariela Balk 6. Smushkin Zakhar ערעורים וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ח' זנדברג) בת"א 61077-12-17 מיום 15.9.2019 תאריך הישיבה: כ"ג באייר התשפ"א (5.5.21) בשם המערערים בע"א 7408/19 והמערערים שכנגד בע"א 7448/19: עו"ד גד טיכו; עו"ד חיים בקשי המשיבה בע"א 7408/19 והמערערת והמשיבה שכנגד בע"א 7448/19: עו"ד הלה פלג; עו"ד איילת גלעדי פסק-דין השופט י' עמית: שני ערעורים וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שהכריע בטענות להפרת הסכמים בין חברה יזמית-קבלנית לבין רוכשי דירות. 1. המערערים בע"א 7408/19 (המשיבים 2-1 בע"א 7448/19, להלן: המערערים) והמשיבים 6-3 בע"א 7448/19 (המערערים שכנגד בע"א 7448/19, להלן: המערערים שכנגד), רכשו מהמשיבה 1 בע"א 7408/19 (המערערת בע"א 7448/19, להלן: המשיבה), דירות מגורים בפרויקט היוקרה "וולדורף אסטוריה" בירושלים (להלן: הפרויקט). 2. במסגרת הפרויקט, המשיבה הקימה, זה לצד זה, את בית המלון "וולדורף אסטוריה" (להלן: בית המלון) ובניין מגורים (להלן: בניין המגורים או הבניין). בהמשך, המשיבה מכרה 14 מבין 30 הדירות שבבניין למערערים ולמערערים שכנגד. נציין כי המערער 1 (להלן: שוטנשטיין) רכש 4 דירות בבניין, והמערערת 2, חברתColobial שנמצאת בבעלותו של מר ניל גנשפט (ועל כן תיקרא להלן: גנשפט) רכשה 3 דירות בבניין. דירותיהם של שוטנשטיין וגנשפט נמסרו במהלך שנת 2014, ובשנה זו גם נפתח בית המלון. נציין, כי רוכשי הדירות התקשרו עם המשיבה בהסכמים פרטניים, ובפסק דינו, בית המשפט המחוזי הבחין בין התחייבויותיה של המשיבה כלפי שוטנשטיין לבין התחייבויותיה כלפי יתר רוכשי הדירות. 3. המערערים והמערערים שכנגד (להלן יחד: התובעים) הגישו לבית המשפט המחוזי תביעה נגד המשיבה, בטענה כי האחרונה לא קיימה את ההסכמים בין הצדדים כמפורט להלן: אי הקמת מתחם ספא בבניין המגורים; בניית מערכת המים החמים של בניין המגורים באופן לקוי, הגורם להימצאות חיידק הליגיונלה במים; בניית מערכת המים החמים ומערכת מיזוג האוויר של בניין המגורים כך שאלה נשענות על מערכות המלון, למרות התחייבות המשיבה להפרדת מערכות בית המלון ממערכות בניין המגורים; ואי רישום הבניין כבית משותף. 4. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטת ח' זנדברג) מיום 15.9.2019, הכריע בית המשפט בטענותיהם של הצדדים. באשר לבניית מתחם הספא, בית המשפט קיבל את טענתו של שוטנשטיין וקבע כי על המשיבה לבנות את מתחם הספא בבניין המגורים תוך תשעה חודשים מיום מתן פסק הדין. באשר לחיידק הליגיונלה, בית המשפט קיבל את טענות המערערים, וקבע כי על המשיבה להתקין מערכת שתמנע את היווצרותו של חיידק הליגיונלה במים תוך 90 ימים מיום מתן פסק הדין, וכי עליה לערוך בדיקות מעת לעת כדי לוודא כי החיידק אינו נמצא במים, במשך שנה ממועד התקנת המערכת. באשר להפרדת מערכות בניין המגורים ובית המלון ורישום הבניין כבית משותף, בית המשפט דחה את תביעת המערערים. בנוסף, בית המשפט הורה על מחיקת תביעתם של המערערים שכנגד, ביחס לכל הסעדים שנתבקשו. להלן נביא את קביעות בית המשפט המחוזי בפירוט ולפי סדרן. 5. בניית מתחם הספא: התובעים טענו כי המשיבה התחייבה להקים מתחם ספא בבניין המגורים, בעוד שהמשיבה טענה כי התחייבה להעניק לבעלי הדירות שירותי ספא בלבד, כך שהיא רשאית להעניק להם שוברים לשימוש בספא קרוב אחר. באשר לתביעתו של שוטנשטיין, נקבע כי המשיבה התחייבה לבנות מתחם ספא בבניין המגורים. בית המשפט המחוזי מצא כי הסכם המכר שנחתם עמו כולל התחייבות לבניית המתחם, וכי שני ההסכמים האחרים שנחתמו עמו (הסכם ניהול והסכם למתן שירותים מלונאיים) תומכים גם הם במסקנה זו. בית המשפט מצא תימוכין למסקנתו זו גם בעדותו של שוטנשטיין ובהתנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם. כך, המשיבה החלה בבניית המתחם, וכשלא השלימה את הבנייה פנו אליה הדיירים בעניין והיא לא התכחשה למחויבותה. באשר למועד בניית הספא, נקבע כי הצדדים הסכימו בהתנהגותם שמתחם הספא ייבנה זמן סביר לאחר מסירת הדירות. בית המשפט מצא כי במועד מתן פסק הדין, בחלוף כחמש שנים מיום פתיחת המלון ומסירת הדירות, ובחלוף למעלה משנה וחצי מיום הגשת התביעה, הגיע המועד הסביר להקמת המתחם. לנוכח הצהרת המשיבה כי הבנייה צפויה להימשך כתשעה חודשים, נקבע כי על המשיבה מוטלת החובה לבנות את מתחם הספא תוך תשעה חודשים מיום מתן פסק הדין. נציין כי גנשפט לא התייחס בתביעתו לבניית מתחם הספא, לנוכח הסכמות מאוחרות בינו לבין המשיבה. 6. הליגיונלה במים: במספר בדיקות תקופתיות התגלה חיידק הליגיונלה במערכת המים החמים של הבניין ברמה העולה על המותר. הצדדים הגישו חוות דעת מומחים לבית המשפט וזה העדיף את חוות הדעת של מומחה המשיבה (פסקאות 70-68 לפסק הדין). בהתאם, בית המשפט קבע כי חיידק הליגיונלה התרבה בדירות המגורים בהן לא נעשה שימוש תדיר במים (אז נוצרו מים "עומדים"), וכי דירות אלה "הדביקו" את מערכת המים כולה; אך הבהיר כי המערערים וידאו כי בדירותיהם יופעלו המים בשוטף גם בתקופות שבהן לא שהו בדירות. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי היה על המשיבה, כמי שהתקינה את המערכת, לוודא כי תתאים לייעודה. לנוכח זאת בית המשפט המחוזי הורה למשיבה להתקין מערכת שתמנע את היווצרות חיידק הליגיונלה, בתוך 90 יום מיום מתן פסק הדין, וכן לערוך בדיקות תקופתיות להימצאות החיידק, למשך שנה מיום התקנת המערכת. 7. הפרדת המערכות: כאמור, התובעים ביקשו לחייב את המשיבה להתקין מערכת מיזוג אוויר ומערכת חימום מים נפרדות לבניין המגורים, שלא יהיו תלויות במערכות בית המלון. בית המשפט דחה את התביעה, בקבעו כי המשיבה לא התחייבה להפרדת מערכות הבניין ממערכות בית המלון, וכי הפרויקט תוכנן כך שבניין המגורים נסמך על המלון ועל שירותיו (את מסקנתו זו ביסס בית המשפט, בין היתר, על הוראות הסכם המכר, על עדותו של שוטנשטיין והחיבור הפיזי בין בית המלון ובניין המגורים). באשר למערכת מיזוג האוויר, בית המשפט אף ציין כי הפרדת המערכות עשויה לפגוע בזכויות של דיירים נוספים בבניין שאינם צד להליך, שכן היא תחייב העברתם של 'צ'ילרים' לגג הבניין באופן שיפגע ביכולת לבנות סוכות על הגג; וכי שוטנשטיין ביקש להפריד את המערכות בדיעבד, לאחר שנחתמו ההסכמים. באשר למערכת המים החמים, ציין בית המשפט כי מעדותה של המומחית מטעם התובעים עלה כי מערכות המים החמים של בניין המגורים ובית המלון ממילא נפרדות. 8. רישום הבית המשותף: בית המשפט קבע, כי עילת התביעה בנוגע לאי-רישום הבניין כבית משותף התייתרה בכל הנוגע לשוטנשטיין, שכן בינתיים נרשם הבניין כבית משותף ודירותיו נרשמו על שמו. לנוכח זאת, משנתבקש צו עשה, נקבע שדין התביעה להידחות. נציין כי גנשפט לא תבע סעד זה. 9. תביעת המערערים שכנגד: בית המשפט הורה על מחיקת תביעת המערערים שכנגד, שכן אלה לא הגישו תצהירי עדות ראשית, ולא נשמעה עדותם. בית המשפט הבהיר, כי עילות התביעה והשאלות העובדתיות המתעוררות בנסיבות המקרה חייבו את עדותם ואת התייצבותם לחקירה נגדית, על מנת לברר, למשל, אם הפעילו את מערכות המים בדירותיהם בתקופות בהן לא שהו בדירות; ואם שיתפו פעולה עם המשיבה בעת שביקשה לרשום את הדירות על שמם. משעתרה המשיבה באופן עקבי למחוק את תביעתם, נקבע כי אין מקום לדחיית התביעה כפי שנתבקש לראשונה בסיכומי המשיבה, ומשכך, הורה בית המשפט על מחיקת תביעתם של המערערים שכנגד. על פסק דינו של בית משפט קמא נסבים הערעורים שלפנינו. ע"א 7408/19 10. הערעור שהגישו המערערים (הם שוטנשטיין וגנשפט) נסב על שתיים מקביעותיו של בית המשפט המחוזי. האחת, כי שוטנשטיין והמשיבה הסכימו בהתנהגותם שמתחם הספא ייבנה פרק זמן סביר לאחר מסירת הדירות לידי שוטנשטיין, בעוד שלטענת המערערים הספא היה צריך להיבנות זה מכבר. השנייה, על דחיית התביעה בנוגע להפרדת מערכות מיזוג האוויר והמים החמים של בניין המגורים, ממערכות בית המלון. 11. מועד קיום ההתחייבות לבניית מתחם הספא: המערערים טענו, כי המשיבה התחייבה בפני שוטנשטיין כי תקים מתחם ספא בבניין המגורים במועד מסירת הדירות, או לכל המאוחר, תוך 90 או 180 ימים מיום המסירה, כלומר עוד בשנת 2014, וכי התחייבות זו נלמדת, למשל, מהוראות שונות בתוספות להסכמי המכר, וממכתב שנשלח מטעם המשיבה. משכך, מסקנתו של בית המשפט כי הצדדים הסכימו בהתנהגותם כי מתחם הספא ייבנה תוך זמן סביר שגויה, ובפרט כשהמשיבה כלל לא טענה כי מועד ביצוע ההתחייבות הוארך בהתנהגות (אלא טענה כי כלל לא הייתה לה חובה לבנות את מתחם הספא). על רקע העובדה כי בין הצדדים ישנה מערכת הסכמים ענפה, יש להניח כי הארכת מועד הייתה נעשית גם היא בכתב ולא על דרך התנהגות. עוד נטען, כי מסקנת בית המשפט על הארכת מועד בניית הספא בהתנהגות, מהווה טענה עובדתית, שבית המשפט לא היה מוסמך להעלות מיוזמתו מקום שהצדדים קבעו מועד לביצוע ההתחייבות בכתב. המערערים אף הפנו לפניות מצד שוטנשטיין למשיבה בעניין בניית מתחם הספא. בערעור נתבקש, כי בית משפט זה יקבע כי המועד לביצוע ההתחייבות לבניית מתחם הספא היה במועד מסירת הדירות או לכל המאוחר תוך 90 או 180 ימים מיום מסירתן, ולכן ההתחייבות הופרה. 12. הפרדת מערכות בית המלון ובניין המגורים: המערערים טענו כי בית המשפט המחוזי שגה בקביעתו כי המשיבה אינה מחויבת בהפרדת המערכות. נטען, בין היתר, כי בית המלון ובניין המגורים מהווים מבנים נפרדים, כך שנדרשת הסכמה מפורשת של רוכשי הדירות לאי הפרדת המערכות; וכי היפרדות זו הכרחית למקרה שבית המלון יחדל מפעילות. בכל הנוגע למערכת מיזוג האוויר, נטען, בין היתר, כי במפרטים אשר צורפו להסכם המכר של שוטנשטיין נכתב במפורש כי מערכת מיזוג האוויר ומתקניה יימצאו על גג בניין המגורים; כי רק בשנת 2016 נודע למערערים שמערכת מיזוג האוויר של הבניין מחוברת לזו של המלון ומיד לאחר מכן דרשו את הפרדתה; וכי העברת הצ'ילרים לגג הבניין לא תפגע בצדדים שלישיים, ובפרט כשהנטל להוכחת טענה זו מונח על כתפיה של המשיבה. בנוגע למערכת המים החמים, נטען כי אמנם מדובר במערכות נפרדות, אך מערכת המים של בניין המגורים מחוברת לזו של בית המלון, ולכן דיירי הבניין נאלצים לרכוש מים מהמשיבה, דבר שלא בא זכרו בהסכמים. הערעור בע"א 7448/19 13. בערעור מטעמה, המשיבה ביקשה כי תביעת המערערים שכנגד תידחה ולא תימחק. המשיבה טענה, כי התביעה התבררה עד תום, וכי בהליך לפני בית משפט קמא, המערערים שכנגד עמדו על טענתם כי די בהסכמים בין הצדדים כדי לקבל את התביעה. לכן משכשלו המערערים שכנגד בהוכחת התביעה, היה על בית המשפט להורות על דחייתה. עוד נטען, כי עמדתה העקבית של המשיבה הייתה כי יש לדחות את תביעת המערערים שכנגד; וכי נימוקו של בית משפט קמא, שלפיו המערערים שכנגד הסתמכו על בקשת המשיבה למחוק את התביעה, היא טענה עובדתית שבית המשפט לא היה מוסמך להעלות מיוזמתו. 14. בנוסף, המשיבה ביקשה כי ייקבע שהיא אינה אחראית להתרבות חיידק הליגיונלה במים, ואין לחייבה בהתקנת מערכת שתמנע את היווצרותו. בהקשר זה נטען, כי מערכת המים מתאימה לבניין המשמש למגורים, וכי דיירי הבניין שאינם מתגוררים בדירותיהם ולכן אינם משתמשים באופן תדיר במים, הם שיוצרים את הבעיה, וכך אכן נקבע בפסק דינו של בית משפט קמא. עוד נטען, כי המשיבה, בכובעה כחברת הניהול של הבניין, הפצירה בדיירים לדאוג לשימוש תדיר במערכת המים. 15. עוד לעניין חיידק הליגיונלה, המשיבה טענה, כי גם אם היה מקום לחייבה בהתקנת מערכת חדשה, יש לדייק ולהבהיר כי על המערכת למנוע את התרבות חיידק הליגיונלה במים בריכוז העולה על המותר, זאת בשונה ממערכת שתמנע את עצם היווצרות חיידק הליגיונלה, שהרי חיידק הליגיונלה קיים באופן טבעי בכל מערכת מים רגילה ותקינה, והסעד כפי שנוסח בפסק הדין של בית משפט קמא, אינו ניתן לביצוע. בהתאם נטען כי במסגרת הבדיקות העתיות שחויבה המשיבה לבצע במשך שנה, יש לבדוק כי אין במים חיידק ליגיונלה בריכוז גבוה מהמותר, העלול לגרום לתחלואה. 16. בהמשך, בסיכומים שהגישה המשיבה, נטען לעניין חיידק הליגיונלה, כי המשיבה מילאה את חובתה והתקינה את הפתרון שהמליצה עליו המומחית מטעם התובעים, שסתומים אל-חוזרים באגף הדירות, למעט בדירותיהם של המערערים ושל אחד המערערים שכנגד, שסירבו לאפשר את ההתקנה. לגבי בניית מתחם הספא טענה המשיבה, כי הטענה כביכול התחייבה לבנות את מתחם הספא בתוך 180 יום לאחר מסירת הדירות, היא טענה עובדתית שעלתה אך בערעור; וכי בזמן שעבר מאז מתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי בנתה את הספא והוא מוכן לשימוש, כך שממילא אין נפקות לדיון בסעד של הקמת מתחם הספא גם לגבי המערערים שכנגד. לעניין הפרדת מערכות המים, המשיבה טענה כי בהתאם לקביעת בית המשפט המחוזי, המערכות נפרדות; ואם מה שמפריע למערערים הוא שהתשלום נעשה באמצעות המשיבה, היה עליהם לתבוע בעילה זו. לעניין רישום הדירות טענה המשיבה כי הדירות שטרם נרשמו, שייכות לדיירים שלא שיתפו פעולה בנושא זה. הערעור שכנגד בע"א 7448/19 17. המערערים שכנגד טענו כי בית המשפט המחוזי שגה כשהורה על מחיקת תביעתם. נטען, בין היתר, כי בעל דין אינו מחויב בהגשת תצהיר עדות ראשית כתנאי לקבלת התביעה, ובפרט בתביעת רוכשי דירות נגד קבלן; וכי בית המשפט המחוזי לא הקנה משקל מספק לכך שתביעת התובעים כולם נשענת על אותה מסכת עובדתית ומשפטית, הוראות ההסכמים זהות בעיקרן, ההפרה הנטענת זהה ובתביעה נתבקשו סעדים זהים של צווי עשה. עוד נטען, כי גם אם לא יתקבל ערעורם, אין להורות על דחיית התביעה אלא יש להותיר על כנה את מחיקתה, לנוכח הסתמכותם על הבקשה שהגישה המשיבה בהליך קמא, למחוק את התביעה. בנוסף, המערערים שכנגד התייחסו לסעדים שנתבקשו בתביעה, כדלהלן: 18. בניית מתחם הספא: המערערים שכנגד טענו, כי אותן הוראות חוזיות בהסכמים עם המערער, שבית המשפט קבע כי הן מקימות את התחייבותה של המשיבה להקמת מתחם הספא, נכללות בהסכמים עם המערערים שכנגד; כי התנהגותה של המשיבה, שנקבע כי מלמדת על התחייבותה להקמת מתחם הספא, רלוונטית בעניין התובעים כולם; וכי הסעד שנתבקש הוא אותו סעד. לכן, אין נפקות לכך שהמערערים שכנגד לא הגישו תצהירים או העידו. בנוגע למועד ביצוע ההתחייבות, המערערים שכנגד ביקשו כי ייקבע כי מועד זה חל במועד מסירת הדירות בשנת 2014 או תוך 90 ימים מיום מסירת הדירות, וכי המשיבה הפרה התחייבות זו, וזאת במנותק מהסעד האופרטיבי שנתבקש, המחייב את המשיבה בבניית מתחם הספא בתוך 9 חודשים מיום מתן פסק הדין. בסיכומי התשובה מטעמם, המערערים שכנגד טענו כי מתחם הספא אינו מוכן לשימוש. 19. הליגיונלה במים: המערערים שכנגד טענו, כי מערכת המים בבניין בנויה כך שהמים נאגרים במאגרים משותפים, ולכן אם חיידק הליגיונלה מתפתח בדירה אחת, החיידק יתפשט לכל הדירות, ומאחר שהמשיבה הייתה מודעת לכך שחלק מהדירות לא יהיה מאוכלס באופן שוטף, היה עליה לתכנן את המערכת אחרת; כי בית המשפט המחוזי לא קבע כי חיידק הליגיונלה התפתח דווקא בדירותיהם של המערערים שכנגד, וייתכן כי התפתח בדירות של רוכשי דירות אחרים, שלא היו צד לתביעה, או בדירות שטרם נמכרו. בסיכומיהם, המערערים שכנגד טענו כי לנוכח קביעת בית המשפט כי המערכת לא מתאימה לייעודה, לא היה מקום להבחין בינם לבין המערערים, וכן כי מערכת המים לא תוקנה ובדיקות אינן מבוצעות. 20. הפרדת המערכות: המערערים שכנגד טענו, כי נדרשה הסכמתם המפורשת של בעלי הדירות לחיבור מערכות הבניין לאלה של בית המלון, ומשלא נכתב בהסכמים כי המערכות תהיינה מחוברות, יש להניח כי עליהן להיות נפרדות. לעניין מערכת מיזוג האוויר, נטען כי בהוראות המפרטים נקבע שמערכת מיזוג האוויר ומתקניה יימצאו על גג בניין המגורים; כי רק בשנת 2016 גילו התובעים כי המערכות אינן נפרדות, כך שהדרישה להפרידן אינה דרישה מאוחרת; כי טענת המשיבה לפגיעה בצדדים שלישיים מהווה הרחבת חזית, וממילא הטענה לא הוכחה; וכי למעשה, העברת הצ'ילרים לגג הבניין לא תפגע בדיירים, מאחר שהגג נמצא בבעלות המשיבה. באשר למערכת המים החמים, נטען כי בהסכמים לא צוין שהמערכת תהיה מחוברת לבית המלון וכי דיירי הבניין ייאלצו לרכוש את המים מבית המלון; וכי במפרטים של המערער שכנגד 1 אף נקבע במפורש כי תהיה לו מערכת מים חמים פרטית. 21. הרישום: המערערים שכנגד טענו, כי בעקבות הגשת התביעה בבית המשפט המחוזי, המשיבה רשמה את בניין המגורים כבית משותף אך לא השלימה את רישום הדירות על שמם של המערערים שכנגד 6-4. לכן נתבקש ליתן צו המורה למשיבה לרשום את הדירות על שמם בכפוף לשיתוף פעולה מלא מצדם. הבקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט 22. ביום 24.12.2019, המערערים הגישו לבית המשפט המחוזי בקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט נגד המשיבה, בטענה כי האחרונה לא קיימה את חובתה על-פי פסק הדין, להתקין מערכת שתמנע את התרבות חיידק הליגיונלה במים תוך 90 ימים מיום מתן פסק הדין ולערוך בדיקות תקופתיות במשך שנה ממועד התקנת המערכת. בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 8.11.2020 הבקשה נדחתה, משנקבע כי המסגרת המשפטית של הליכים על-פי פקודת ביזיון בית משפט אינה מתאימה לבירור המחלוקות שבין הצדדים. על החלטה זו הגישו המערערים בקשת רשות ערעור לבית משפט זה. בהחלטת השופטת י' וילנר מיום 16.3.2021, ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, בין היתר, כי הדיון יוחזר לבית המשפט המחוזי, כדי שיכריע בשאלה אם המשיבה מקיימת את פסק הדין (רע"א 8444/20). לאחר שהוחזר ההליך לפתחו של בית המשפט המחוזי, בהחלטתו מיום 14.7.2021, הורה בית המשפט על מינוי מומחית מטעמו. חוות דעת המומחית הוגשה, ובית המשפט הורה לצדדים להגיש התייחסותם אליה. הליך הביזיון עדיין תלוי ועומד לפני בית המשפט המחוזי. דיון והכרעה 23. ביום 5.5.2021 התקיים דיון בערעור. בהמשך, בית המשפט הורה כי הצדדים יודיעו אם הגיעו להסדר באשר לחלק מן הנושאים הנתונים במחלוקת (החלטת השופט נ' הנדל מיום 11.8.2021). ביום 21.10.2021 התקבלה הודעת הצדדים, כי לא הצליחו להגיע להסכמה. על רקע זה ניתן פסק דיננו, ונקדים ונאמר כי החומר הרב שהעתירו הצדדים על שולחנו של בית המשפט, אינו עומד בכל יחס למחלוקות האופרטיביות שנותרו. ע"א 7408/19 וע"א 7448/19 24. בניית מתחם הספא: לא מצאנו לתת למערערים סעד בנושא זה. בכתב התביעה, הסעד שנתבקש בנוגע למתחם הספא, הינו צו עשה המורה למשיבה "לקיים את התחייבותה ולבנות מתחם ספא במלון". סעד זה ניתן, משבית המשפט מצא כי המשיבה התחייבה כלפי שוטנשטיין לבנות מתחם ספא (פסקה 51 לפסק הדין). בית המשפט הסיק מהתנהגותם של הצדדים כי הייתה הסכמה שהספא ייבנה פרק זמן סביר לאחר מסירת הדירות לרוכשים, וכי "בחלוף כחמש שנים מאז פתיחת המלון ומסירת הדירות [...] הזמן הסביר להקמת הספא הגיע" (פסקה 55 לפסק הדין). קביעתו של בית המשפט, כי על המשיבה לסיים את בניית מתחם הספא בתוך 9 חודשים מיום מתן פסק הדין, הינה הוראה אופרטיבית התואמת את הסעד שהתבקש. כאמור, ביני לביני הודיעה המשיבה כי הספא כבר נבנה. לא נעלם מעיננו כי שוטנשטיין עתר לפיצול סעדים בבית משפט קמא, בכוונה בלתי מוסתרת להגיש תביעה לפיצויים בגין האיחור בבניית הספא. על מנת למנוע הליכים נוספים בעתיד, מובהר בזה כי פסק דיננו ממצה את הטענות בכל הנוגע לאיחור בבניית הספא (נזכיר כי גם עד לבניית הספא בעקבות פסק הדין, המשיבה העניקה למערערים שוברים לשימוש בספא בבית המלון, כך שהנזק, אם בכלל, אינו מצדיק תביעה בנושא זה). 25. חיידק הליגיונלה: גם בנושא זה כבר אין מקום לסעד אופרטיבי, לאחר שהמשיבה כבר ביצעה, לטענתה, את הפתרון שהמליצה עליו המומחית מטעם המערערים והנושא תלוי ועומד לפני בית המשפט המחוזי, בהליך הביזיון המתנהל לפניו, ושם ראוי כי יתברר. לצד זאת, ובהתאם להסכמת הצדדים בדיון שהתקיים לפנינו, נבהיר כי הסעד שניתן הוא למנוע התרבות של חיידק הליגיונלה במים בריכוז גבוה מהמותר בהנחיות משרד הבריאות (ולא, למנוע את עצם קיומו של חיידק הליגיונלה במים). 26. הפרדת המערכות - מערכת מיזוג האוויר: בית המשפט המחוזי קבע כממצא שבעובדה כי המשיבה לא התחייבה כי מערכות בניין המגורים ובית המלון תהיינה נפרדות. קביעתו זו נסמכה, בין היתר, על ההסכמים בין הצדדים, שמהם עולה כי הצדדים התכוונו והיו ערים לכך שמדובר בפרויקט אחד וכי הבניין נסמך על בית המלון ועל שירותיו; על כך שבית המלון ובניין המגורים מחוברים בחיבור פיזי; על התרשמות בית המשפט מעדויות המערערים, מהם הסיק שלא ניתנה להם התחייבות להעברת מתקני מיזוג האוויר לגג בניין המגורים, אלא מדובר בבקשה מאוחרת שלהם, עקב שינוי הבעלות בבית המלון; ועל העובדה כי הדבר עלול לפגוע בבעלי דירות נוספים שאינם צד לתביעה. קביעתו של בית משפט קמא מפורטת ומבוססת, ולאחר ששמענו טיעוני הצדדים, לא ראינו להתערב בה. 27. בדיון שהתקיים לפנינו, הצענו כי בעלי הדירות ייהנו מזיקת הנאה או שתירשם לטובתם הערת אזהרה, באופן שיתאפשר להם לגשת למתקני מיזוג האוויר שעל גג בית המלון. מבקשה מאוחרת של המערערים עולה כי אין בדעתם להסכים להצעה האמורה. בכל מקרה, מובהר בזה כי על המשיבה מוטלת החובה לוודא ולהבטיח כי מערכת מיזוג האוויר, בכל הנוגע לבניין המגורים, תפעל באופן שוטף, וכי תיתנן למערערים ולמערערים שכנגד זכות גישה לצורך ביצוע תיקונים, גם אם תשתנה הבעלות של בית המלון או אם יחדל בית המלון מפעילות. 28. הפרדת המערכות - מערכת המים החמים: בדומה למערכת מיזוג האוויר, בית משפט קמא קבע כי המשיבה לא התחייבה להפרדת מערכות המים החמים, אך מעדותה של המומחית מטעם המערערים עלה כי מערכות המים החמים של בניין המגורים ובית המלון ממילא נפרדות. המערערים הכירו בכך שמדובר במערכות נפרדות, אך טענו כי מאחר שמערכת המים של בניין המגורים מחוברת לזו של בית המלון, הם נאלצים לרכוש מים מהמשיבה, במקום ישירות מתאגיד המים "הגיחון". בכתב התביעה, נתבקש "להורות לנתבעת להתקין מערכות נפרדות לבניין המגורים, על מנת שהבניין יוכל להתקיים כיחידה נפרדת ועצמאית [...]". לנוכח זאת, ומשנקבע בבית המשפט המחוזי כי המערכות נפרדות, אין מקום לתת למערערים סעד שלא נתבקש. הערעור שכנגד 29. כזכור, בית המשפט המחוזי הורה על מחיקת תביעתם של המערערים שכנגד, מאחר שלא הגישו תצהירי עדות ראשית ולא נשמעה עדותם. אחר שנדרשנו לעילות התביעה שנדונו לעיל, באנו למסקנה כי דין הערעור שכנגד להתקבל, באשר ניתן להכריע, ככלל, גם בתביעת המערערים שכנגד, על סמך קביעותינו ביחס לתביעת המערערים. להלן יובאו קביעותינו ביחס לערעור שכנגד: 30. בניית מתחם הספא: בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת שוטנשטיין וקבע כי המשיבה לא עמדה בהתחייבותה כלפיו לבנות מתחם ספא. לטעמי, העובדה כי המשיבה החלה בבניית מתחם הספא, והכירה בהתחייבותה להקמתו במכתב מטעמה ובסיכומיה בהליך בבית המשפט המחוזי, רלוונטית גם למערערים שכנגד, בדומה למערער. בהקשר זה נציין את הפנייה מיום 20.8.2017, שנשלחה בשמם של המערערים והמערערים שכנגד. כמו כן, בישיבת הדיירים, המערערים שכנגד נכחו כולם, בעצמם או באמצעות נציגיהם, למעט המערער שכנגד 2. מכל מקום, ניתן להסיק התחייבות לבניית מתקני הספא גם במערכת ההסכמית שנחתמה בין המערערים שכנגד לבין המשיבה (הסכם מכר, הסכם ניהול והסכם למתן שירותים מלונאיים). כך, האזכורים של מתחם הספא ושירותי הספא, בהסכמי הניהול, ובהסכמים למתן שירותים מלונאיים, מופיעים אצל כל המערערים שכנגד (למעט המערער שכנגד 6, שההסכמים עמו לא צורפו). מכל מקום, כיום איני רואה נפקות אופרטיבית לערעור שכנגד בנקודה זו, משהצהירה המשיבה כי בעקבות פסק הדין של בית המשפט קמא השלימה את בניית מתחם הספא, והכירה בהתחייבותה להקמתו במכתב מטעמה ובסיכומיה בהליך בבית המשפט המחוזי. אף איני רואה נפקות אופרטיבית לשאלה מה המועד הקונקרטי שבו היה על המשיבה לבנות את הספא. בכך מוצו טענות המערערים שכנגד בנוגע למועד בניית הספא, ולמען הסר ספק, ועל מנת למנוע הליכים נוספים בעתיד, מובהר בזה כי פסק דיננו ממצה את טענות המערערים שכנגד בכל הנוגע לאיחור בבניית הספא. 31. חיידק הליגיונלה: בפסק דינו, בית המשפט התייחס לטענת ההגנה של המשיבה, לפיה הכשל במערכת המים הינו תוצאה של מחדל של בעלי דירות שלא משתמשים באופן שוטף במערכת המים בדירותיהם מן הטעם שהדירות אינן מאוכלסות במרבית ימי השנה (וראו סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, הקובע כי מוכר לא יימצא אחראי בגין אי-התאמה, אם הוכיח כי נגרמה בשל מחדל של הקונה). מכל מקום, משהותקנה מערכת על ידי המשיבה, ומאחר שהנושא תלוי ועומד כיום בפני בית המשפט המחוזי במסגרת הליכי הביזיון, הרי שגם בנקודה זו אין נפקות אופרטיבית לערעור המערערים שכנגד. בשולי הדברים אציין כי בדיון בפנינו, המשיבה טענה שהוצע למערערים ולמערערים שכנגד כי אדם מטעמה של המשיבה ייכנס אחת לפרק זמן מסויים לדירות על מנת לפתוח את הברזים, אך הצעה זו נתקלה בסירוב. 32. הפרדת המערכות: רובן ככולן של טענות המערערים שכנגד בנושא הפרדת מערכות בית המלון ובניין המגורים, הועלו ממילא על ידי המערערים. משמדובר באותן הטענות שנדונו ונדחו בפסק דיננו, הדברים נכונים גם כלפי המערערים שכנגד, ומשכך, דין הערעור שכנגד, בכל הנוגע להפרדת מערכות מיזוג האוויר והמים החמים, להידחות. לא נעלם מעיני ערעורו של המערער שכנגד 1 (גינדי), שבמפרט של דירתו נכתב כי המים החמים לדירתו יסופקו ב"מערכת מים חמים פרטית". איני סבור כי ניתן להסיק מכך על התחייבות של המשיבה להפריד את מערכת המים המרכזית של כלל בעלי הדירות, או על התחייבות להתקנת מערכות חימום מים אישיות לכל דיירי הבניין. מכל מקום, כאמור, גם בנקודה זו אין נפקות אופרטיבית לערעור שכנגד, משהתברר כי מערכות המים החמים של בניין המגורים ובית המלון ממילא נפרדות. 33. רישום הבית המשותף: מהטיעונים בכתב שהגישו הצדדים, עולה כי המשיבה רשמה את בניין המגורים כבית משותף, אך לא השלימה את רישום הדירות על שם חלק מהמערערים שכנגד, כשלטענתה, הסיבה לכך היא היעדר שיתוף פעולה מצד אותם דיירים. אם כן, נבהיר כי על המשיבה להשלים את רישום הדירות ביחס למערערים שכנגד שטרם נרשמו דירותיהם, בכפוף לשיתוף פעולה מלא מצדם. ככל שלמי מהצדדים השגות בנושא, פתוחה הדרך לפנייה בהליך המתאים ולערכאה המתאימה. בקשות מאוחרות 34. המערערים והמערערים שכנגד הגישו שתי בקשות להוספת ראיה. הראשונה הוגשה ביום 27.10.2021, ועניינה סרטון המתעד סיור בבית המלון (להלן: הסרטון). הבקשה השנייה הוגשה ביום 3.1.2022, ועניינה בחוות דעת מומחית מטעם בית המשפט, שנמסרה במסגרת הליך הביזיון המתנהל בבית משפט קמא (להלן: חוות הדעת). נטען, כי בסרטון ניתן לראות כי מערכת מיזוג האוויר היא מערכת אחת ומשותפת לבית המלון ולבניין המגורים, כך שככל שתופסק פעילות בית המלון הדבר ישליך ישירות על בניין המגורים; וכי גם אם תירשמנה זיקת הנאה או הערת אזהרה לטובת המערערים, הרי שאם ייסגר בית המלון תהיה הזכות תיאורטית, בהיעדר אפשרות מעשית לגשת לגג בית המלון. לעניין חוות הדעת, נטען כי היא מלמדת על ממצאים מסוכנים במערכת המים בבניין המגורים, ועל הכשלים בתכנונה. המערערים והמערערים שכנגד טענו, כי לא ניתן היה להגיש את הבקשות בשלב מוקדם יותר, שכן הסיור המתועד בסרטון נערך בעקבות הצעתו של בית משפט זה, כי בעלי הדירות יקבלו זיקת הנאה לגג בית המלון, כדי לבדוק את ההצעה; וכן כי חוות הדעת הוגשה לבית המשפט המחוזי אך לאחרונה. 35. דין שתי הבקשות להידחות. הכלל הקבוע בתקנה 457(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, מורה כי בעלי הדין בערעור אינם זכאים להביא ראיות נוספות לפני ערכאת הערעור, למעט אם בית המשפט התיר את הבאתן. בפסיקה הובהר, כי סמכות ערכאת הערעור להתיר הבאת ראיות בשלב הערעור שמורה למקרים חריגים, כשמדובר בראיה בעלת חשיבות ניכרת לצורך ההכרעה במחלוקות שבין הצדדים (ראו, לדוגמה, ע"א 6913/18 שקדי נ' הרודיום השקעות בע"מ, בפסקה 29 והאסמכתאות שם (4.8.2020); ע"א 8263/16 אור סיטי נדל"ן נ' עו"ד ארז, בפסקה 102 (19.3.2018) (להלן: עניין אור)). כשמדובר בראיות שעניינן בעובדות שקדמו למועד מתן פסק הדין, הגשתן תתאפשר אך אם המבקש לא היה מודע להן, ולא יכול היה לגלותן בשקידה ראויה. מנגד, אם הבקשה המאוחרת נובעת מהתרשלות המבקש, ככלל אין להיעתר לה (עניין אור, בפסקה 103 והאסמכתאות שם). לא זה המקרה שלפנינו, ואצביע גם על השלב המאוחר שבו הוגשו שתי הבקשות, האחת, למעלה מחמישה חודשים לאחר מועד הדיון שנערך לפני בית משפט זה, והשנייה, כשמונה חודשים לאחר מועד הדיון. סוף דבר 36. הערעורים בע"א 7408/19 ובע"א 7448/19 נדחים על כל רכיביהם. באשר לחיידק הליגיונלה במים, מובהר כי המשיבה מחויבת לוודא שחיידק הליגיונלה אינו מתרבה במים בריכוז גבוה מהמותר בהנחיות משרד הבריאות, ולא כי כלל אינו קיים במים. הערעור שכנגד בע"א 7448/19 מתקבל במובן זה שלא היה מקום להורות על מחיקת התביעה, וכן בנוגע לעצם התחייבותה של המשיבה לבנות מתחם ספא וגם בנוגע לחיידק הליגיונלה במערכת המים; ונדחה בנוגע להפרדת מערכות מיזוג האוויר והמים החמים. על המשיבה להשלים את רישום הדירות ביחס למערערים שכנגד שטרם נרשמו דירותיהם, וזאת בכפוף לשיתוף פעולה מלא מצדם. לנוכח התוצאה אליה הגענו, כל צד ישא בהוצאותיו. ש ו פ ט המשנה לנשיאה (בדימוס) נ' הנדל: אני מסכים. המשנה לנשיאה (בדימוס) השופט י' אלרון: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ‏כ"ז בסיון התשפ"ב (‏26.6.2022). המשנה לנשיאה (בדימוס) ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 19074080_E15.docx מנ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1