שריף הנדי נ. מועצה מקומית פרדיס

פסק-דין בתיק עע"מ 7380/14 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים עע"מ 7380/14 לפני: כבוד השופט י' דנציגר כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופט מ' מזוז המערער: שריף הנדי נ ג ד המשיבות: 1. מועצה מקומית פרדיס 2. ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה 3. הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 10.07.2014 בעת"מ 57918-01-14 (ע"י כב' השופט, ד"ר מ' רניאל) תאריך הישיבה: כ"א באדר ב' התשע"ו (31.3.2016) בשם המערער: עו"ד סאלח אבו-חוסיין בשם המשיבה: עו"ד יוסוף פארס בשם המשיבה 2: אין התיצבות בשם המשיבה 3: עו"ד רינה לפידות; עו"ד רחל ינקוביץ'-רועה פסק-דין השופט מ' מזוז: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ד"ר מ' רניאל) בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בעת"מ 57918-01-14. 2. המערער הוא בעל זכויות (יחד עם אחרים) במקרקעין ביישוב פרדיס הידועים כחלקה 2 בגוש 11277 (להלן: החלקה). בשנת 1986 קיבל המערער היתר בניה לבניית ביתו בחלקה בהתאם לתכנית המתאר פרדיס ש/391 (להלן: תכנית ש/391). בפועל, הבניה הייתה תוך חריגות שונות מההיתר. בשנת 2011 הגיש המערער לוועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון (המשיבה 3, להלן: הוועדה המקומית) בקשה להיתר להכשרה בדיעבד של תוספות הבניה ושינויי הייעוד שביצע שלא כדין לאורך השנים, ובכלל זה בניית מבנה חניה מקורה בגג רעפים בשטח של 35 מ"ר (להלן: מבנה החניה). לאחר גלגולים שונים (שפרטיהם אינם דרושים לענייננו) החליטה הוועדה המקומית ביום 8.9.2013 לקבל את התנגדות המועצה המקומית פרדיס (המשיבה 1, להלן: המועצה המקומית) ולדחות את בקשת המערער. המערער לא הרים ידיים והגיש ערר על החלטה זו לוועדת הערר המחוזית (המשיבה 2, להלן: ועדת הערר), אשר ביום 26.11.2013 החליטה לקבל את הערר ולהכשיר את מבנה החניה. 3. המועצה המקומית עתרה נגד החלטה זו של ועדת הערר לבית משפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים. בפסק דינו מיום 10.7.2014 קיבל בית המשפט את עתירת המועצה המקומית והורה על ביטול החלטת ועדת הערר בכל הנוגע להכשרת מבנה החניה. 4. בערעורו לפנינו טען המערער נגד פסק דינו של בית משפט קמא אשר לטענתו התערב שלא כדין בהחלטתה ובשיקול דעתה המקצועי של ועדת הערר. 5. לאחר עיון הגענו למסקנה כי דין הערעור להידחות. 6. ליבת המחלוקת בין הצדדים נוגעת למבנה החניה, שהוא מושא פסק הדין קמא והערעור שלפנינו. למערער אושרה בשעתו, במסגרת היתר הבניה שקיבל להקמת ביתו, חניה בקומת הכניסה של הבנין בשטח של כ- 19 מ"ר. אלא שהמערער עשה דין לעצמו, הסב את החניה האמורה שבנה למחסן, ובמקומה הקים, ללא היתר, בחזית הבנין, על גבול החלקה ותוך חריגה מקווי הבנין, את מבנה החניה החדש מושא הליכים אלה בשטח של כ- 35 מ"ר ובגובה של 3.4 מ', אשר הנגישות אליו היא דרך שביל הולכי רגל המיועד להרחבה. מבנה החניה הוקם לא רק ללא היתר כדין אלא בסתירה להוראות תכנית ש/391 לענין שטחו וגובהו. תכנית ש/391 קובעת לענייננו כי "גובהו המרבי של מבנה לחניה בעל גג משופע לא יעלה על 2.60" (סעיף 10(א) לתכנית), וכן: "... שטח בנין עזר לא יעלה על 5% משטח המגרש, ולא יותר מאשר 25 מ"ר ליחידת דיור" (סעיף 11). מבנה החניה הנדון חורג אפוא מהוראות התכנית ש/391 הן לענין גובהו (3.40 מ' לעומת גובה מקסימלי של 2.60 מ' לפי התכנית), והן לענין שטחו (35.1 מ"ר לעומת שטח מקסימלי של 25 מ"ר לפי התכנית). 7. ועדת הערר הכשירה את מבנה החניה בנימוק שמדובר בהמרת שטח עיקרי לשטח שירות (לענין השטח), וכן קבעה כי על שטח עיקרי לא חלה מגבלת הגובה האמורה. ואולם בית משפט קמא קבע, בדין, כי משהומר שטח עיקרי לשטח שירות הריהו שטח שירות לכל דבר וענין, ובין היתר חלות עליו המגבלות החלות על שטחי שירות, ובענייננו - מגבלות השטח והגובה. בית משפט קמא קבע גם כי לשם הכשרת החריגה בגובה היה צורך בפרסום הודעת הקלה, ומשדבר זה לא נעשה, אישור החניה על ידי ועדת הערר היה שלא כדין והוא בטל. אלא שמבית המשפט נשמטה העובדה שבמקרה דנן גם פרסום הקלה לא היה בו כדי לאפשר אישור החריגה, שכן סעיף 151(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק) קובע כי "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין", תוך שהשר הוסמך לקבוע בתקנות מה ייחשב כ"סטייה ניכרת" לענין זה. והנה בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: התקנות) נקבע כי הקמת חניה ("סככה לרכב") לא תהווה סטייה ניכרת "ובלבד ששום חלק מהסככה לא יבלוט מעבר לגובה של 2.60 מטרים מפני הקרקע הסופיים" (תקנה 4(א)(1)(א)). מכאן שהחריגה בגובה של מבנה החניה אינה בת-תיקון בדרך של הקלה בהיותה מהווה סטייה ניכרת. 8. בנוסף, בנוגע לחלק משטחו של היישוב פרדיס, הכולל את שטח החלקה דנן, פורסמה הודעה על הכנת תכנית חדשה (ש/מק/1025/ב) ונקבעו תנאים מגבילים למתן היתרי בניה, מכוח סעיפים 77 ו- 78 לחוק. מבנה החניה הנדון אינו עומד בתנאים למתן היתרים שנקבעו, שתוקפם עד אפריל 2017, וגם מטעם זה לא ניתן להכשיר את המבנה. 9. בתגובה לערעור שהוגשה מטעם ועדת הערר מודה המדינה כי ועדת הערר טעתה בהתעלמה מכך שבהתאם לתקנות גובה החניה מהווה סטייה ניכרת, שאינה ניתנת להכשרה בדרך של הקלה, וממילא מסכימה המדינה למעשה כי דין החלטת ועדת הערר להתבטל. ואולם לדעת המדינה ניתן יהיה לבחון מחדש את בקשת המערער להכשרת החניה וזאת על ידי הסרת המכשולים המונעים את אישור המבנה כאמור בדרך של שינוי התנאים שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק על ידי הגשת ערר על ידי המערער על התנאים, ובנוסף, אישור הקלה לענין הגובה בהסתמך על הוראות סעיף 151(ב2)(4) לחוק. ספק רב בעיני אם יש בהוראת סעיף 151(ב2) לחוק (שהוסף בתיקון מס' 104 לחוק מיום 30.11.2015 (ס"ח תשע"ו 42)), כדי לאפשר הכשרת מבנה החניה הנדון. סעיף 151(ב2) עניינו בהגדלת שטחי הבניה למגורים המותרים לאישור כהקלה ב"יישוב מיעוטים", בתנאים שונים, בהיקף של עד 30% מהשטח הכולל המותר לבנייה במגרש בהתאם לתכנית החלה על המגרש. בענייננו אין מדובר בהקלה להגדלת השטח למגורים, שכן הזכויות למגורים במגרש הנדון טרם מוצו, והאפשרות שנקבעה בפסקת משנה (4) לסטייה מגובה הבנין מתייחסת לכאורה אף היא לגובה מבנה המגורים, ומותנית בין היתר בכך שהסטייה לגובה דרושה לצורך תוספת הבניה למגורים כאמור. כמו כן פסקה (4) מתייחסת להקלה ביחס "למגבלה שנקבעה בהוראות תכנית" ולא ברור שהיא מאפשרת סטייה ממגבלת גובה שנקבעה בתקנות. אך מכל מקום, טרם הוגש ערר על התנאים שלפי סעיף 78 לחוק, וכן טרם הוגשה לרשויות התכנון בקשה לפי סעיף 151(ב2) לחוק, וממילא אינה נדרשת בשלב זה הכרעתנו בסוגיה זו בגדר ערעור זה. 10. בשולי הדברים אוסיף, כי נוכח העובדה שענייננו כאן הוא בבקשת הקלה במסגרת בקשה להכשרה בדיעבד של בניה בלתי חוקית, על מוסד התכנון הדן בבקשה כזו לבחון את הבקשה תוך שהוא נותן משקל בין היתר לשיקולים של שמירת שלטון החוק והימנעות מעידוד עבריינות בניה, שלא יצא חוטא נשכר. מתן הקלה הוא ענין שבשיקול דעת, ואל לו למוסד תכנון לצאת מגדרו כדי לתת הקלות שנועדו להכשיר בניה בלתי חוקית, ולהתייחס לבניה בלתי חוקית כ"אילוץ" שיש להכשירו בכל מחיר. והדברים אמורים במיוחד כאשר הקלות מעין אלה אינן תואמות את התכנון הטוב ולא היו ניתנות מלכתחילה; אדרבא, העובדה שהקלה מתבקשת בדיעבד, לאחר עשיית דין עצמי ולא בטרם ביצוע העבודה, לרוב בעקבות נקיטת הליכים פליליים נגד העבריין, יש לתת לה משקל בגדר שיקול הדעת של מוסד התכנון לקידום התכליות של שמירת שלטון החוק והימנעות מעידוד עבריינות בניה. ובוודאי שדינו של מבקש הכשרת עבירות בניה לא צריך להיות עדיף מדינו של אזרח שומר חוק המבקש הקלה בטרם ביצוע העבודה המבוקשת (עע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ, פסקה 30 (20.10.2010); עע"מ 65/13 הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה נ' נאות מזרחי בע"מ, פסקה כא (7.7.2013); עע"מ 6738/13 מדינת ישראל נ' ש.י. שפץ וקנין קבלני בניין בע"מ, פסקה 7 (2.12.2014); עע"מ 2109/12 אגבאריה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה, פסקה 7 (21.11.2013); עע"מ 3192/14 איירין רוס גרנות נ' האגודה שיתופית רמת רזיאל, פסקה 12 לפסק דינו של חברי השופט דנציגר, ופסקאות ב-ד לפסק דינו של המשנה לנשיאה רובינשטיין (‏30.11.2015); וכן ראו הנחיות היועץ המשפטי לממשלה מס' 8.1150 מיום 24.1.2001, ומס' 4.3032 מיום 25.4.2001). 11. סוף דבר: דין הערעור להידחות. המערער יישא בהוצאות המשיבה 1 ובהוצאות המשיבה 3 בסך של 10,000 ₪ לכל אחת. ש ו פ ט השופט י' דנציגר: אני מסכים. ש ו פ ט השופט נ' הנדל: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט מ' מזוז. ניתן היום, ‏י"א בניסן התשע"ו (‏19.4.2016). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 14073800_B07.doc אב מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il