ג'מאל אלדין ואח' נ. מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 7356/13 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7356/13 לפני: כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט צ' זילברטל המערערים: יורשי המנוח נצר אל דין חוסיין אלי נצר אל דין ז"ל: 1. ג'מאל נסר אל דין נסר אל דין 2. סלמאן נסר אל דין נסר אל דין 3. אמין נסר אל דין נסר אל דין 4. סעיד נסר אל דין נסר אל דין 5. עארף נסר אל דין נסר אל דין נ ג ד המשיבים: 1. מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל 2. יורשי המנוח סאלח חוסיין נצר אל דין ז"ל: א. ואליד סאלח נסראלדין ב. עלי סאלח נסראלדין ג. מג'יד סאלח נסראלדין ד. פריד סאלח נסראלדין ה. סלמאן סאלח נסראלדין ו. נביל סאלח נסראלדין ז. חוסן סאלח נסראלדין ח. מונירה סאלח נסראלדין ט. כאמלה סאלח נסראלדין י. היפא סאלח נסראלדין ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 12885-04-09 שניתן ביום 10.9.2013 על ידי כב' השופט ע' גרשון תאריך הישיבה: כ"ג בטבת התשע"ה (14.01.15) בשם המערערים: עו"ד אורי עמרני בשם המשיבה 1: עו"ד חגית שפיצר בשם המשיבים 2: עו"ד אליהו כהן פסק-דין השופט צ' זילברטל: ערעור על פסק דינו מיום 10.9.2013 של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ע' גרשון) בת"א 12885-04-09, בגדרו הוצהר כי מדינת ישראל היא בעלת הזכות להירשם כבעלים בשליחות של המקרקעין הידועים כחלקה 168 בגוש 11492 (להלן: המקרקעין) בישוב יקנעם, ונקבע כי על רשם המקרקעין לסיים את הליך הרישום בהתאם למוצהר. העובדות בתמצית 1. ביום 11.12.2011 הגישה המדינה תביעה מתוקנת נגד הבעלים הרשומים (או יורשיהם) של המקרקעין, ובה התבקש בית המשפט להצהיר כי יש למדינה זכות להירשם כבעלים של המקרקעין. הבעלים הרשומים של המקרקעין הם שלושה אחים (להלן: האחים): סאלח חוסיין נצר אל דין (להלן: סאלח), נצר אל דין חוסיין עלי נצר אל דין (להלן: נצר, שהמערערים הם יורשיו), ויוסף חוסיין עלי נצר אל דין (להלן: יוסף). שניים מבין האחים הלכו לעולמם עוד לפני הגשת התביעה, ואילו השלישי, סאלח, הלך לעולמו לאחר הגשת התביעה אך בטרם ניתן פסק-דין (המשיבים 2 הם יורשיו). ליוסף אין יורשים ידועים, ולכן אחיו, והיום יורשיהם, הם יורשיו. 2. כעולה מטענות המדינה בבית משפט קמא, בשלהי שנות השישים, התעורר הצורך להגדיל את שטח מפעל "סולתם" ביקנעם (להלן: סולתם) לעבר חלקות סמוכות, שהיו באותה עת בבעלות פרטית של תושבי דלית אל כרמל ועוספיא. משכך, החליטה המדינה כי באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) היא תרכוש את החלקות, ולאחר מכן תקצה אותן לסולתם בחוזה חכירה ארוך טווח. ואכן, בשנת 1968 פנה המינהל אל בעלי הקרקעות הסמוכות לשטח מפעל סולתם, והגיע עימם להסכמים לרכישת זכויותיהם בקרקע. בין הבעלים, אשר עימם הגיעה המדינה להסכם כאמור, היו גם האחים, אשר היו בעלי זכויות הבעלות במקרקעין. הוסכם כי המדינה תרכוש את מלוא הזכויות במקרקעין, במחיר של 1,000 ל"י לדונם (שטח החלקה הוא 5,499 מ"ר, ועל-כן התמורה עליה הוסכם עמדה על 5,499 ל"י). כן הוסכם כי המינהל יישא בתשלום מס-שבח ומיסי העברה. לכתב התביעה המתוקן צורף זיכרון דברים מיום 1.7.1968 עליו חתם סאלח בשמו ובשם שני אחיו. עוד נטען, כי בהמשך חתמו האחים בפני הנוטריון הציבורי על ייפוי-כוח בלתי חוזר הממנה את המינהל או כל מי שיוסמך על ידו להיות בא כוחם של האחים להעברת זכויות הבעלות משמם לשמה של מדינת ישראל. וכך, לאחר תשלום התמורה והדיווח על העסקה לרשויות המיסוי, נרשמה ביום 1.11.1968, באמצעות ייפוי-הכוח, הערת אזהרה לטובת המדינה. בהמשך, תפסה סולתם חזקה במקרקעין והיא עושה בהם שימוש לצרכיה מאז ועד היום. למרות כל המתואר לעיל, לא הושלמה העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין במשך שנים רבות, מסיבות שונות, והאחים עדיין רשומים כבעלים של המקרקעין. בשנת 2006 ביקש המינהל להשלים את רישום הזכויות על שם המדינה, אך כיוון שבנסח רישום המקרקעין לא הופיעו מספרי הזהות של חלק מהבעלים הרשומים, הודיעה רשמת המקרקעין כי תוכל לבצע את שינוי הרישום רק לאחר קבלת פסק דין הצהרתי בנדון. משכך, הגישה המדינה לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה נגד סאלח ונגד יורשיו של נצר, לקבלת פסק-דין המצהיר כי היא זכאית להירשם כבעלים במקרקעין הנדונים. פסק הדין קמא 3. לאחר שמיעת העדויות ובחינת הראיות, קבע בית משפט קמא כי דין התביעה להתקבל. בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות שהעלו הבעלים הרשומים ויורשיהם, הן משום שלא נטענה בהזדמנות הראשונה והועלתה רק בשלב הסיכומים, והן לגופה. בית המשפט עמד על כך שבמרוץ התיישנות בתביעת בעלות בקרקע, היום הקובע הוא היום בו מוכחשת זכותו הנטענת של התובע על-ידי הבעלים הרשום. בענייננו, כך נקבע, על אף שהאחים ידעו על תפיסת החזקה במקרקעין על-ידי המדינה מיד עם תחילתה, הם לא הגישו תביעה ולא העלו כל טענה נגד החזקה זו. לגופה של התביעה, העיר בית משפט קמא כי יש להצטער על אופן התנהלות המדינה ועל שהשתהתה שנים רבות עד שהחלה לפעול למימוש זכותה לרשום את הזכויות במקרקעין שרכשה על שמה. עם זאת, נקבע כי המדינה הוכיחה שמאזן ההסתברויות נוטה לטובתה, והתקבלה הטענה כי המקרקעין נרכשו על-ידה, לאחר משא ומתן, וכי מלוא התמורה שולמה בגין הרכישה. בית המשפט תמך קביעתו, בין השאר, ברקע שהוביל להגשת התביעה. הודגש כי על אף שהמדינה החזיקה ועשתה שימוש במקרקעין משנת 1968, איש מהבעלים הרשומים או יורשיהם לא דרש את הקרקע או את זכויותיו בה. טענות הבעלים הרשומים ויורשיהם התעוררו רק על רקע דרישתה של רשמת המקרקעין שיינתן פסק-דין הצהרתי בעניין, והגשת התביעה לשם כך על-ידי המדינה. עוד הובהר כי הערת האזהרה שנרשמה כבר בשנת 1968 ואסופת המסמכים הרשמיים שנערכו ונאספו על-ידי עובדי המינהל במהלך עבודתם הרגילה בשנים הרלוונטיות, מלמדים גם הם כי המדינה רכשה את המקרקעין מהאחים על פי ההסכם עליו חתם המנוח בשמו ובשם אחיו, וכי התמורה המוסכמת שולמה במלואה. בנוסף, הדגיש בית המשפט כי ייפוי-הכוח נערך ונחתם בפני הנוטריון הציבורי, אשר אישר את המסמך ואת חתימתם של האחים עליו, וכי עומדת לו חזקת התקינות, אשר לא נסתרה בענייננו. בהקשר זה נדחתה טענת הזיוף שנטענה על-ידי הבעלים הרשומים ויורשיהם, ואשר הסתמכה, במידה רבה, על חוות דעתה ומסקנותיה של הגרפולוגית מטעמם (גב' אורה כבירי). בית המשפט קבע כי אין לקבל את מסקנותיה של הגב' כבירי או לסמוך עליהן, עקב פגמים וחסרים רבים בחוות דעתה. לכל אלו התווספה גם העובדה שבצוואותיהם של שניים מהאחים לא נזכרו המקרקעין, בעוד שהייתה בהן התייחסות לקרקעות אחרות שהיו בבעלותם. עובדה זו תומכת בטענה לפיה האחים ידעו על מכירת המקרקעין הנדונים למדינה, ועל-כן לא ציוו דבר ביחס אליהם בצוואותיהם. נוכח קביעות אלה הצהיר בית משפט קמא, כי המדינה היא בעלת הזכות להירשם כבעלים בשלמות של המקרקעין, והורה לרשם המקרקעין לרשום אותם על שמה. 4. על פסק הדין ערערו יורשיו של נצר. סאלח, אשר העיד בבית משפט קמא, הלך לעולמו, כאמור, עוד לפני שניתן פסק הדין קמא, ויורשיו לא הגישו ערעור, ועל-כן צורפו לערעור שהוגש כמשיבים. הערעור 5. בערעורם חוזרים המערערים על הטענות שטענו בבית משפט קמא. לטענתם, שגה בית המשפט כשקבע שהתביעה, שהוגשה לאחר יותר מארבעים שנה מהיום בו נחתם לכאורה הסכם הרכישה, לא התיישנה. נטען כי מרבית האנשים המעורבים באירועים הנדונים נפטרו, מסמכים אבדו, עדים התבגרו וזיכרונם היטשטש, ועל-כן ראוי היה לקבוע כי התביעה התיישנה. המערערים חזרו על טענתם כי מעולם לא ויתרו על בעלותם במקרקעין, וכי לאורך השנים המשיכו לפקוד את המקרקעין, אך נתקלו באנשי צבא שמנעו מהם את הכניסה אליהם. כמו כן טענו המערערים, כי לא הובאה כל ראיה לכך שהמדינה שילמה תמורה מלאה או חלקית עבור רכישת המקרקעין, ועל-כן שגה בית משפט קמא כשקבע כי מלוא התמורה שולמה על-ידי המדינה. המערערים טוענים פעם נוספת נגד תוקפו של ייפוי-הכוח הבלתי חוזר, אשר לדבריהם אינו עומד בדרישות החוק העותמאני בדבר הנוטריון הציבורי (1913). נטען כי לייפוי-הכוח הוספו פרטים מהותיים בכתב-יד, אך אין בצד הוספות אלו חתימות של בעלי המקרקעין או של הנוטריון הציבורי, ומשכך קיים פגם מהותי בייפוי-הכוח, אשר מוביל לבטלותו. בנוסף, מצביעים המערערים על שורה ארוכה של פגמים בייפוי-הכוח, ובהם – תאריכים שונים המופיעים על עמודים עוקבים בייפוי-הכוח והיעדר הוכחה לתרגום האמור במסמך. המערערים שבים וטוענים כי החתימות המופיעות על גבי ייפוי-הכוח הבלתי חוזר הן מזויפות, ומלינים על החלטתו של בית משפט קמא לא לתת משקל לחוות דעתה של הגב' כבירי התומכת בעמדתם זו. לבסוף נטען כי "זיכרון הדברים" אינו עונה על התנאים הנדרשים לצורך עשיית עסקה במקרקעין, שכן הוא חתום רק על-ידי סאלח, ולא על-ידי שני האחים הנוספים, אשר לטענת המערערים לא ייפו את כוחו לחתום בשמם. הודגש כי חתימת המדינה גם היא חסרה, וכי חסרים פרטים מהותיים הנוגעים לעסקה, ובהם שמות הצדדים (למעט שמו של סאלח) ומספרי הזיהוי שלהם, תיאור הנכס, תנאי התשלום ומועד מסירת המקרקעין. 6. בתשובתה לערעור, סמכה המדינה ידיה על פסק הדין קמא, והוסיפה כי ההליך דנא הוא חלק מהסדרת הרישום בשורה ארוכה של חלקות בהן התעכב הרישום באותה חטיבת קרקע שהמקרקעין הם חלק ממנה. נטען, כי בעשרות תיקים אחרים הושלם הרישום בהסכמה ואילו בתיקים אחרים בהם לא השגה הסכמה, התקבלו תביעות שהגישה המדינה תוך שבתי המשפט דחו טענות דומות ואף זהות לאלו שנטענו על-ידי המערערים דנן. צוין כי נותרו עוד כמה תיקים המתנהלים במקביל להליך דנא, אך בשום הליך משפטי העוסק בהשלמת הרישום באזור המדובר לא נתקבלו טענות הנתבעים עד כה. המדינה הסבירה, כי בניגוד לעמדת המערערים, לא היה צורך בחתימות האחים על ההוספות בכתב-יד לייפוי-הכוח, שכן ההוספות לא הוספו בשל שגיאה שהופיעה בייפוי-הכוח, אלא בתוספת של פרטי הצדדים והחלקה אותה מכרו. ככל הנראה, כך נטען, נציגי המינהל הגיעו עם טופס סטנדרטי של ייפוי-כוח, עליו חתמו כלל בעלי החלקות הסמוכות למפעל סולתם, ובכל אחד מהטפסים התווספו בכתב-יד הפרטים המזהים של בעלי הקרקעות. משכך, עמדת המדינה היא שלא נפלו פגמים בייפוי-הכוח, ועל כן הוא תקף. באשר להסכם הרכישה עליו חתום סאלח בלבד בשמו ובשם אחיו, חוזרת המדינה על דברי בית משפט קמא, לפיהם ניתן ללמוד על הסכמת יתר האחים לאמור בהסכם ממכלול הראיות האחרות, ובהן: חתימתם על ייפוי-הכוח הנוטריוני, אי ציון המקרקעין בצוואותיהם, אי פנייה למינהל או לבית המשפט לאחר תפיסת הקרקע על-ידי המדינה ואסופת המסמכים הרשמיים שנערכו ונאספו על-ידי המינהל בשנים הרלוונטיות. דיון 7. לאחר עיון בכתבי הטענות אכן נראה כי התמונה המצטיירת ביחס לאירועי סוף שנות השישים ולאופן רכישת הקרקעות על-ידי המדינה עלולה להטריד. עם זאת, מצבור הנתונים אליהם התייחס בית משפט קמא, ובראשם העובדה שמשך עשרות שנים ועד להגשת התביעה על-ידי המדינה לא ערערו הבעלים הרשומים על שהמדינה תפסה חזקה ועשתה שימוש במקרקעין, ולא כללו מקרקעין אלה בצוואותיהם, אינו משאיר מקום למסקנה אחרת מזו של פסק הדין קמא. בית המשפט המחוזי בחן את הראיות, התרשם מהעדים, ונימק החלטתו על בסיס התרשמותו הבלתי אמצעית מכל אלה. לא נפלה בפסק הדין טעות משפטית או אחרת המצדיקה התערבותה של ערכאת הערעור, ועל כן יש מקום לדחות את הערעור ולאמץ את ממצאיו ואת מסקנותיו של בית המשפט קמא מנימוקיו, על-פי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. 8. בשולי הדברים יצוין כי הבעלים הרשומים ויורשיהם טענו טענה נוספת, ולפיה עד לשנת 1983 הם המשיכו לשלם מס רכוש בגין המקרקעין. לדבריהם, התשלום נבע מכך שבמשך כל השנים הם האמינו כי המקרקעין בבעלותם, כי הם משמשים את המדינה לצרכי ביטחון ובאופן זמני בלבד, וכי ביום מן הימים הם יושבו לבעליהם הרשומים. המדינה התייחסה לטענה זו בתשובתה, וטענה כי לא ניתן להסיק מהקבלות שצירפו המערערים לערעורם כי התשלום לרשויות המס נעשה גם לגבי המקרקעין, שכן על גבי הקבלות לא צוין מספר החלקה. גם בהודעת העדכון מיום 28.1.2015 שהגישה המדינה בהתאם להחלטת בית משפט זה מיום 14.1.2015, נטען כי לאחר בירור מול יחידת מיסוי מקרקעין-חיפה, נמצא כי אין מידע מספק היכול להעיד על תשלום או על אי-תשלום מס רכוש עבור המקרקעין הנדונים במהלך השנים 1983-1968 על-ידי המערערים. הובהר כי המידע המצוי במערכות הממוחשבות של שלטונות המס חסר, בשל חלוף השנים. המדינה הבהירה כי היא אינה מתעלמת מקיומם של מספר מסמכים אשר בהם מופיע באופן מפורש מספר החלקה של המקרקעין הנדונים, אך נטען כי מדובר בדרישה לתשלום מס רכוש, ולא בקבלה על תשלומו. כמו כן, צוין כי דרישות התשלום הללו מתייחסות לעוד כעשרים חלקות נוספות, וכי מספר החלקה של המקרקעין הנדונים (168) מסומן בעיגול, ולידו נכתב "5499" – הסכום בו נקנתה החלקה מהמערערים. לפיכך, טוענת המדינה, המערערים לא הוכיחו את טענתם כי הם שילמו מס רכוש עבור המקרקעין, ובכל מקרה, אין בטענה זו כדי לשמש ראיה ביחס לזכותם במקרקעין. לאחר העיון במסמכים שצירפו המערערים לתמיכה בטענותיהם המסקנה היא כי אין בהם כדי לשנות את תוצאת פסק הדין. ראשית, טענה בדבר תשלום מס רכוש לכשעצמה אינה מוכיחה את בעלותם של המערערים במקרקעין (ראו סעיף 69 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961). שנית, כפי שהוסבר בתשובת המדינה, המערערים לא הציגו מסמכים המוכיחים תשלום מס רכוש בגין המקרקעין הנדונים. כל שהוצג הן דרישות תשלום עבורם. בקבלות שהוצגו עבור תשלום מס רכוש, כאמור, לא מצוינת מספר החלקה של המקרקעין שבענייננו. נוכח כל האמור לעיל, הערעור נדחה. בנסיבות, ובהן אופן טיפול המדינה ברישום הזכויות במקרקעין כמפורט לעיל, לא ייעשה צו להוצאות. ניתן ביום, ‏ב' בניסן התשע"ה (‏22.3.2015). תוקן היום, ט"ו בתמוז התשע"ה (2.7.2015). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 13073560_L15.doc סח מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il