מראות ירושלים בע"מ נ. עיריית ירושלים

18 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 731/17 ע"א 1189/17 לפני: כבוד המשנה לנשיאה (בדימ') ח' מלצר כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופטת י' וילנר המערערים ב-ע"א 731/17 והמשיבים ב-ע"א 1189/17: 1. מראות ירושלים בע"מ 2. בית פינת רחוב דוד המלך בע"מ 3. בני נחמיה 4. מתניה כרמון נ ג ד המשיבות ב-ע"א 731/17 והמערערות ב-ע"א 1189/17: 1. עיריית ירושלים 2. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים המשיב 3 ב-ע"א 731/17 והמשיב 5 ב-ע"א 1189/17: ארגון קהילת יהודה צפון אפריקה בירושלים ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' הנשיא א' פרקש) מתאריך 29.11.2016 ב-ת"א 36148-09-13 בשם המערערים ב-ע"א 731/17 והמשיבים ב-ע"א 1189/17: עו"ד יורם ברסלע בשם המשיבות ב-ע"א 731/17 והמערערות ב-ע"א 1189/17: עו"ד אלי מרדכי; עו"ד יוסי כהן; עו"ד פיני ויקסלבוים בשם המשיב 3 ב-ע"א 731/17 והמשיב 5 ב-ע"א 1189/17: עו"ד אילן שמר פסק-דין השופט ד' מינץ: לפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' הנשיא א' פרקש) מיום 29.11.2016 בת"א 36148-09-13 בגדרו התקבלה בעיקרה תביעתן של עיריית ירושלים (משיבה 1 בע"א 731/17 ומערערת 1 בע"א 1189/17; להלן: העירייה) והוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים (משיבה 2 בע"א 731/17 ומערערת 2 בע"א 1189/17; להלן: הוועדה; השתיים יחדיו ייקראו להלן: המשיבות) והתקבלה באופן חלקי תביעתם שכנגד של המערערים בע"א 731/17 והמשיבים בע"א 1189/17 (להלן יחדיו: המערערים). רקע עובדתי מערערת 1 בע"א 731/17 (להלן: חברת מראות ירושלים), מערערת 2 בע"א 731/17 (להלן: חברת הבית) ומשיב 3 בע"א 731/17 (להלן: הארגון) הם מבעלי הזכויות במקרקעין שמצויים ברחובות המלך דוד ומשה הס שבירושלים (להלן: המקרקעין). מערערים 3 ו-4 בע"א 731/17 הם דירקטורים בחברת מראות ירושלים. חברת מראות ירושלים יזמה את תכנית מס' 8787 (להלן: התכנית), המתייחסת למקרקעין. בגדרה של התכנית הוצע, בין היתר, כי יוגדלו שטחי הבנייה המרביים במקרקעין וכי ייועד בהם שטח אשר יהווה "שטח פרטי פתוח", בו תותר הקמת חניון תת קרקעי ותירשם ביחס אליו זיקת הנאה לטובת הציבור שתתייחס לתחום שמעל הקרקע (להלן: החניון). עוד הוצע כי בבניינים החדשים שייבנו במקרקעין, יוקצה שטח של 350 מ"ר לשימוש הציבור "במפלס 775.50+" (להלן: השטח המיועד). התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 12.8.2004 ואושרה בידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים בימים 12.8.2004 ו-27.8.2004. ביום 20.6.2006 חתמו המערערים על כתב התחייבות וייפוי כוח בלתי חוזר (להלן: כתב ההתחייבות הראשון), במסגרתו הכירו בכך שאישור הבקשה שהגישו לוועדה למתן היתר בניה במקרקעין, הותנה בהעברת השטח המיועד ללא תשלום לעירייה. עקב כך התחייבו המערערים, בין היתר, לרשום את העירייה כבעלים בשטח המיועד תוך שלושה חודשים ממועד החתימה על כתב ההתחייבות או במועד רישום הבניין שנבנה על המקרקעין כבית משותף במרשם המקרקעין, לפי המועד המאוחר ביניהם. ביום 17.3.2011 חברת מראות ירושלים חתמה על כתב התחייבות נוסף וייפוי כוח בלתי חוזר (להלן: כתב ההתחייבות השני), במסגרתו הכירה בשנית בהתחייבותה במסגרת התכנית לבנות במקרקעין "...שטח ציבורי בשטח 350 מ"ר ומקומות חניה הנדרשים על פי התקן" ולהעבירו לחזקת העירייה "כשהוא במצב מושלם, בעל מערכות שלמות ומתפקדות", לאחר שניתן ביחס אליו טופס 4 ותעודת גמר. בכתב ההתחייבות השני עוד צוין כי העברת השטח לידי העירייה היא תנאי למתן טופס 4 ותעודת גמר לפרויקט הבנייה שנעשה במקרקעין בהתאם לתכנית. במסגרת הנספח לכתב ההתחייבות, התחייבה חברת מראות ירושלים להפקיד בידי העירייה בטוחה בדמות ערבות בנקאית על סך 350,000 ש"ח (להלן: הערבות הבנקאית), להבטחת השלמת השטח הציבורי ומסירתו לידי העירייה תוך חמישה חודשים ממועד קבלת טופס 4, על מנת שהעירייה תקדים ותנפיק טופס 4 לפרויקט הבניה למרות שהבנייה בשטח טרם הושלמה. בהמשך לכך, ביום 15.6.2011 ניתן טופס 4 לפרויקט ובתאריך 16.06.2011 ערב בנק אגוד לישראל בע"מ לחיוב הנ"ל של מראות ירושלים. תוקף הערבות היה עד ליום 30.12.2011. במועד שאינו ידוע, הארגון חתם אף הוא על כתב התחייבות (להלן: כתב ההתחייבות הנוסף), במסגרתו התחייב, בין היתר, לרשום במרשם המקרקעין זיקת הנאה לטובת הציבור, לפיה החניון שייבנה במקרקעין יופעל כחניון ציבורי והארגון יחכיר לעירייה (כחוכרת משנה) שבעה מקומות חניה ללא תמורה. לאחר שהמערערים לא העבירו את השטח המיועד או את החניות לחזקת העירייה, הגישו המשיבות תביעה לבית המשפט המחוזי. במסגרת התביעה התבקש בית המשפט להורות למערערים להעביר לבעלות וחזקת העירייה את השטח המיועד ואת מקומות החניה הנדרשים. לחלופין, נתבקש להורות למערערים לשלם את שווי השטח המיועד והחניות בסך של 6,160,000 ש"ח. כתוספת לשתי החלופות התבקש גם תשלום דמי שימוש ראויים עד ליום 15.9.2013 בסך של 1,886,000 ש"ח. לחלופי חלופין התבקש בית המשפט להורות על תשלום בסך של 1,365,367 ש"ח, בתוספת ריבית פיגורים, בגין הפחתת היטל ההשבחה שנדרשו המערערים לשלם. המשיבות גם ביקשו במסגרת תביעתן אישור לפיצול סעדים, לצורך תביעת יתר דמי השימוש הראויים שתשלומם התגבש לאחר הגשת התביעה. המערערים טענו בתגובה לתביעה כי המשיבות פעלו ללא סמכות כאשר ביקשו לקבל את השטח המיועד לידיהן. הדרך היחידה בה יכלה הוועדה לרכוש בעלות בשטח הייתה באמצעות הפקעה או בדרך של איחוד וחלוקה. נוכח העובדה שאין מדובר בתכנית איחוד וחלוקה, והואיל ולא ניתן להפקיע שטח מבונה ללא תמורה, הדרישה להעברת השטח נעשתה ללא סמכות. עוד נטען כי כתב ההתחייבות השני הוצא מהם באילוץ ובכפייה, תוך שימוש שלא כדין של העירייה בסמכויותיה. גם ההבטחה להעביר מקומות חנייה לטובת העירייה הוכחשה על ידי המערערים. מנגד, המערערים הגישו תביעה משלהם במסגרתה דרשו שהמשיבות יחזירו לידיהם את הערבות הבנקאית שנועדה להבטיח את השלמת הקמת השטח המיועד וכן שבית המשפט יורה לוועדה ליתן להם "תעודת גמר" לפרויקט כאמור בתקנה 21 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 ("טופס 5"). פסק דינו של בית המשפט המחוזי בית המשפט נדרש תחילה לשאלת חוקיות העברת השטח לבעלות העירייה. ביחס לכך נקבע כי לוועדה קיימת סמכות עקרונית לרכוש בעלות במקרקעין לצורכי ציבור באמצעות אישור תכנית של איחוד וחלוקה, מכוח סעיף 26 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). נקבע כי רשות רשאית לרכוש בעלות אף בשטח בנוי שהוא חלק מחלקת מקרקעין על דרך של תכנית איחוד וחלוקה, דבר המהווה נוהג שכבר הוכר בפסיקה. ביחס לדרך רכישה זו יש להחיל את ההוראות בחוק התכנון והבנייה, שדנות ברכישת בעלות באמצעות הפקעה (פרק ח' לחוק האמור), בשים לב למאפיינים השונים של דרכי רכישת הבעלות. בין ההוראות השונות בחוק התכנון והבנייה, רלוונטית במיוחד הוראת סעיף 188 לחוק, שקובעת כי רשות אינה רשאית להפקיע מקרקעין אלא במקרה שהמקרקעין יועד בתכנית לצרכי ציבור. בהקשר זה נפסק כי בענייננו אמנם נפל פגם, שכן התכנית לא כללה ייעוד מוגדר לשטח, ואולם אין בפגם כדי למנוע את העברת השטח לבעלות העירייה, בהתאם להוראת סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). בית המשפט הדגיש כי המערערים נתנו את הסכמתם להעברת השטח לבעלות העירייה וכי הדבר עולה הן מכוונת הצדדים בעת שנוסחה התכנית, והן מכתבי ההתחייבות השונים, שלגביהם נשללה טענת המערערים כי נחתמו מתוך כפייה או עושק. עם זאת, בית המשפט קבע כי בהתאם לכתב ההתחייבות השני, חברת מראות ירושלים התחייבה למסור את השטח לעירייה רק לאחר שיתקבל טופס 4 ותעודת גמר, אולם תעודת גמר לא ניתנה. בהתאם לכך נקבע כי טרם הגיע מועד מסירת השטח לעירייה, ומכאן שאין לפסוק פיצוי בגין איחור במסירתו. באשר לטענות הנוגעות להתחייבות למסור מקומות חניה לעירייה, בית המשפט קבע כי התחייבות הארגון במסגרת כתב ההתחייבות הנוסף היא בעלת תוקף מחייב. מעבר לכך, המערערים והארגון עצמם ביקשו למלא אחר ההתחייבות האמורה ובאוגוסט 2013 ביקשו למסור לעירייה שבעה מקומות חנייה. עוד נפסק כי המועד הקובע לעניין העברת החניות הוא אוגוסט 2013, אולם לא ניתן לפסוק פיצוי בשל האיחור הנטען במסירת החניות, משום שחוות הדעת לצורך חישוב סכום הפיצוי שהגישו המשיבות אינה יכולה לשמש לצורך הכרעה בסוגיה זו, שכן היא מתייחסת לתקופה מוקדמת מהמועד הקובע. בהקשר זה יודגש כי בית המשפט התיר לעירייה ולוועדה פיצול סעדים ביחס לדמי השימוש או השכירות בעניין החניות שתשלומם התגבש לאחר הגשת התביעה. בכל הנוגע לטענה שעלתה במסגרת תביעת המערערים כי יש להורות לעירייה ולוועדה להעניק תעודת גמר לפרויקט, בית המשפט המחוזי ציין כי לא הוצגו לפניו ראיות התומכות בזכאות לקבלת תעודת הגמר לפרויקט, אך גם לא הוצגו נימוקים מדוע לא נמסרה תעודה כאמור עד אותה עת. בהתאם לכך, נקבע כי אם יתמלאו דרישות הדין הרלוונטיות – על העירייה להעניק תעודת גמר לפרויקט. בהחלטת בית משפט זה מיום 8.5.2017 ביצוע פסק הדין עוכב באופן חלקי, כך שעוכבו העברת הבעלות בשטח המיועד, רישום החכירות לגבי החניות ורישום זיקת ההנאה בחניון. עם זאת נקבע כי יש להעביר את השטח המיועד והחניות לחזקת העירייה. עיקר טענות הצדדים בע"א 731/17 המערערים טענו בערעורם כי הקצאת הבעלות בשטח למשיבות ללא תמורה נעשתה בחוסר סמכות ואינה חוקית. לגישתם, שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי בדרך של תכנית איחוד וחלוקה רשות ציבורית רשאית ליטול שטח בנוי ללא תמורה. אין למשיבות סמכות לרכוש בעלות בשטח מכוח תכנית איחוד וחלוקה, שכן הוראות החוק בתחום זה מוסבות על פי לשונן על "מגרשים", אשר לפי סעיף 1 לחוק התכנון והבניה הם "יחידות קרקע", היינו מקרקעין פנויים, להבדיל משטחים שעליהם מחוברים שונים לרבות בניינים. בנסיבות העניין, למשיבות גם לא הייתה סמכות לרכוש בעלות בשטח באמצעות הפקעה, שכן אחד התנאים לכך הוא שהייעוד של השטח המופקע יפורש בתכנית וכי יינתן במסגרתה פיצוי מלא בתמורה, דבר שלטענת המערערים לא נעשה. מעבר לכך, אין בתכנית הוראה המקצה את השטח, או שטח בנוי כלשהו של 350 מ"ר, לבעלות העירייה ולא היה מקום להגיע למסקנה שכזו באמצעות פרשנות התכנית. המערערים הדגישו כי אינם חולקים על כך שהשטח יוקצה לשימוש הציבור, אלא רק על כך שהשטח יועבר לבעלות העירייה. עוד נטען כי אין בכתבי ההתחייבות השונים כדי לרפא את אי-החוקיות שבדרישה להעברת השטח לבעלות העירייה ללא תמורה. בית המשפט שגה בהתייחסו לכתבי ההתחייבות כמחייבים, שכן הללו נחתמו על ידי המערערים מתוך כורח אשר שלל את רצונם החופשי. כתב ההתחייבות הראשון נחתם רק מפני שהדבר היה תנאי של הוועדה לקבלת בקשתם להיתר בניה מכוח התכנית, ואילו כתב ההתחייבות השני נחתם על ידי חברת מראות ירושלים אך ורק בשל הצורך בקבלת טופס 4 לפרויקט נוכח העובדה שכבר נמכרו בו דירות. מלבד האמור, נטען כי היה מקום לתת משקל רב יותר למה שנקבע במסגרת התכנית, בשים לב, בין היתר, לכך שכתבי ההתחייבות מתבססים על התכנית ובאו לאחריה, ולכך שהתכנית אושרה בוועדה המחוזית ואילו כתבי ההתחייבות ניתנו לוועדה ולעירייה. לנוכח כל האמור, המערערים טענו כי יש לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ולהורות למשיבות ליתן תעודת גמר לפרויקט בלי כל תנאי. הארגון הצטרף לעמדת המערערים שדין הערעור להתקבל, והוא היה שותף לחלק מטיעוניהם. הארגון הדגיש בסיכומיו כי התכנית אינה כוללת התחייבות להעברת השטח לבעלות או להחזקת העירייה או הוועדה. לגישתו, סעיף 20 לתכנית רק מגדיר את ייעוד השטח כשטח לשימוש הציבור ולא קובע כי הבעלות בשטח תהא של העירייה. מעבר לכך, סעיף 29 לתכנית קובע כי אם העירייה מבקשת להפקיע שטח המיועד לשימוש הציבור, הוועדה רשאית לעשות כן בהתאם לדיני ההפקעה. אלא משלא ננקטה פעולת הפקעה, אין סמכות לעירייה או לוועדה לקבל בעלות בשטח. המשיבות בתשובתן לערעור כפרו בטענת הכפייה. לשיטתן, הוכח כי טענת הכפייה היא טענה כוזבת, הן עובדתית והן משפטית, ובית המשפט המחוזי אכן דחה אותה. לאור מועד העלאת טענת הכפייה, לאחר שהמערערים נהנו מטובות ההנאה והרווח הכלכלי שצמח להם מהתכנית, אף אם היה בה ממש, לא היה מקום לקבלה. דחיית טענת הכפייה משליכה גם על טענת אי החוקיות שנטענה על ידי המערערים. קרי, אף אם נצא מנקודת הנחה שנפל פגם של אי חוקיות בהפרשת השטח לטובת העירייה, הרי שהסכמתם של המערערים, המתבטאת גם בכתבי ההתחייבות, מכפרת על אי החוקיות לכאורה. לגופה של טענת אי החוקיות, המשיבות גרסו כי התכנית כפופה להוראות הנוגעות לאיחוד וחלוקה בחוק התכנון והבניה. בחירת המסלול של איחוד וחלוקה היא חלק מסמכותו הטבועה של המוסד התכנוני הסטטוטורי כרשות שלטונית וזו אף חובתו לבחור באפשרות הנכונה יותר מבחינת האינטרס הציבורי. עצם העובדה שלוועדה סמכות לבחור באחת מהדרכים הקבועות בחוק התכנון והבנייה, הפקעה או איחוד וחלוקה, עומדת בסתירה לטענת אי החוקיות של המערערים. מעבר לכך, הפרשת השטחים לטובת העירייה היא הוראה פנימית בתכנית ולא חיצונית לה. מסקנה זו נלמדת מהעובדה שעלות בניית השטח הופחתה משווי ההשבחה לצורך חישוב היטל ההשבחה. מכיוון שמדובר בהוראה פנימית לתכנית, לא רק שלא דבק בה פגם של אי חוקיות, אלא שהיא הוראה שרירה, קיימת וחוקית לפי המצב המשפטי המחייב. לבסוף, גם שיקולי מדיניות תומכים בדחיית הערעור, שכן אימוץ עמדת המערערים תפגע באפשרות לאשר במוסדות התכנון פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי ערים ותיווצר סטגנציה וקיפאון בפיתוח של אזורים אלה. עיקר טענות הצדדים ב-ע"א 1189/17 המשיבות טענו בערעורן כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר התנה את העברת השטח לבעלות העירייה במתן תעודת גמר לפרויקט. ראשית, זכותה האובליגטורית של העירייה בשטח נוצרה עם אישורה של התכנית, שכן הפרשת השטח הייתה כאמור חלק אינהרנטי ופנימי שלה. מימושה של זכות זו, המתבטאת בהעברת הבעלות לעירייה, אינו יכול להתבצע אפוא מאוחר ממועד המסירה של הדירה הראשונה בפרויקט. כמו כן, המועד בו הפיקו המערערים את טובות ההנאה שצמחו להם מהתכנית הוא לכל המאוחר המועד בו ניתן טופס 4 לפרויקט. לעומת זאת, ההכפפה של מסירת השטח במתן תעודת גמר לפרויקט, מתעלמת מדחיית טענת הכפייה של המערערים, מכשירה את עיכוב המסירה ויוצרת מעין "מעגל שוטה" המעניק למערערים זכות וטו מתי יועבר השטח לעירייה. אשר על כן, יש להפוך את חלקו של פסק הדין של בית המשפט המחוזי שהכפיף את מועד המסירה למועד הנפקת תעודת גמר ולקבוע כי המערערים נדרשו להעביר את השטח לחזקת העירייה במועד הנפקת טופס 4. כפועל יוצא מכך, יש לחייב את המערערים בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 1,886,000 ש"ח בתוספת מע"מ בגין עיכוב העברת השטח לעירייה, החל ממועד מתן טופס 4 ועד למסירת השטח בפועל, וסכום של 82,000 ש"ח לכל חודש פיגור נוסף במסירת השטח. בנוסף, טענו המשיבות כי יש להורות לארגון לשלם לטובתן סך 80,850 ש"ח על הפיגור שבמסירת החניות, וכי יש להתערב בהוצאות המשפט שנפסקו לטובתן בבית המשפט המחוזי. המערערים טענו מנגד בערעור המשיבות כי בדין קבע בית המשפט שיש להתנות את העברת הבעלות בשטח במתן תעודת גמר לפרויקט. המסקנה נתמכת לגישתם בנוסח כתבי ההתחייבות: לפי כתב ההתחייבות הראשון עולה כי מועד העברת הבעלות בשטח הוא מועד רישום הבניין כבית משותף ולפי כתב ההתחייבות השני מועד העברת הבעלות בשטח הוא לאחר שנתקבל עבורו טופס 4 ותעודת גמר. גם לגישת הארגון, יש לדחות את הערעור, זאת בעיקר מפני שלגישתו, כתבי ההתחייבות, שנוסחו על ידי המשיבות, הם שהתנו את מסירת השטח לעירייה במתן תעודת גמר. כן נטען, כי הארגון לא התחייב מעולם כלפי העירייה להעביר לה חניות במועד כלשהו והחניות שהוצעו לעירייה, הוצעו לפנים משורת הדין. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בנימוקי הערעורים, בסיכומים ובתשובות להם, ולאחר שמיעת טיעונים מפי באי-כוח הצדדים לפנינו – הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור בע"א 731/17 – להידחות וכי דין הערעור בע"א 1189/17 – להתקבל בחלקו, וכך אציע לחבריי שנעשה. ותחילה לתוקף כתבי ההתחייבות. תוקף כתבי ההתחייבות טענתם העיקרית של המערערים היא כי כתבי ההתחייבות מחוסרי תוקף מפני שהם נחתמו מתוך כפייה. כך, נטען כי כתב ההתחייבות הראשון נחתם רק מפני שהדבר היה תנאי לקבלת בקשתם להיתר בניה מכוח התכנית, וכתב ההתחייבות השני נחתם אך בשל הצורך בקבלת טופס 4 לפרויקט. בטענות אלה אין ממש. סעיף 17 לחוק החוזים קובע כדלקמן: (א) מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה. (ב) אזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות אינה בגדר איום לענין סעיף זה. עניינו של סעיף זה הוא בביטול חוזה מחמת פגם של כפייה שנפל בכריתתו. הנטל להוכיח קיומו של פגם זה, ככלל, מוטל על הטוען לכפייה (ראו: ע"א 5806/02 ארביב נ' יעקב קרני, פ"ד נח(5) 193, 199 (2004) (להלן: עניין ארביב)). המקרה הרגיל שמקים עילת כפייה הוא מקרה שבו הוכח כי הופעל אמצעי כופה בלתי-חוקי אשר גרם לאדם להתקשר בחוזה (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים ב (מהדורה שניה, 2020) (להלן: פרידמן וכהן); גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 410 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח). ואולם, השאלה אם הופעל בנסיבות המקרה הספציפי על אדם לחץ פסול שעולה כדי כפייה תלויה, כמובן, במכלול הנסיבות המאפיינות את המקרה (עניין ארביב, בעמ' 198). בהקשר זה ראוי לציין כי "הפסיקה אינה רואה... בעין יפה העלאת טענות כפיה ועושק לאחר שהצד שמבקש את ביטול החוזה מיצה את טובות ההנאה שצמחו לו מהחוזה" (ראו: ע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב, פיסקה 11 לפסק דינו של השופט י' עמית (2.4.2015) (להלן: עניין רמת נילי)). בענייננו, המערערים טענו כי הופעלה עליהם "כפייה כלכלית", שכן ללא חתימה על כתבי ההתחייבות לא יכלו להשלים את הפרויקט וליהנות מפירותיו. אכן, הפסיקה הכירה בכך שגם לחצים כלכליים שהופעלו כדי להביא לחתימה על הסכם עלולים לבוא לכדי כפייה בגדרי סעיף 17 לחוק החוזים (ראו: ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מח(5) 705, 718 (1994) (להלן: עניין מאיה)). ואולם, נקבע כי לא יהיה די לעניין זה בכל לחץ כלכלי, וכי יש לבחון את "איכות הכפייה", קרי האם הלחץ מהווה מעשה פסול חברתי-כלכלי, ואת "עוצמתה", קרי האם הייתה חלופה מעשית וסבירה שלא להיכנע לאותו לחץ (ראו: ע"א 7663/11 דדון נ' חדד, פסקה 2 לחוות דעתו של השופט י' דנציגר (29.4.2013); עניין מאיה, בעמ' 721; עניין רמת נילי, פסקה 9 לפסק דינו של השופט י' עמית). בהקשר זה נקבע כי ככלל "... קיומה של אפשרות לפנות לבתי-משפט לקבלת סעד שוללת כפייה. אף שישנם מקרים שבהם גם פנייה לבית המשפט לא תוכל לשחרר צד מלחץ בלתי לגיטימי המופעל עליו – שאז הפנייה לבית המשפט אינה בגדר חלופה ממשית – אלה הם מקרים חריגים" (ראו: ע"א 8688/06 ברדוגו נ' עיריית תל-אביב, פסקה 8 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין (31.1.2010)). כפי שפורט לעיל, טענת הכפייה עלתה לראשונה בפי המערערים במסגרת ההליך בבית המשפט המחוזי, שנים לאחר שהם זכו בטובות ההנאה שנבעו מכתבי ההתחייבות, דבר שכשלעצמו מהווה נסיבה לחובתם התומכת באי קבלת הטענה. כמו כן, בדומה לבית המשפט המחוזי, אף אני סבור כי לא הוכח שהחתימה על כתבי ההתחייבות נעשתה במצוקה שעולה כדי כפייה כלכלית (פסקה 80 לפסק הדין). כתבי ההתחייבות נחתמו מתוך שיקול כלכלי מובהק של המערערים, בדמות רצונם לקבל היתר בנייה וטופס 4 לפרויקט במהירות האפשרית. לא הוכח, ואף לא נטען, כי הצדדים לא זכו לייעוץ משפטי או כי החתימה על כתבי ההתחייבות נעשתה בחטף. מעבר לכך, דומה כי בנסיבות העניין לא הייתה מניעה מצד המערערים לפנות לבית המשפט כחלופה מעשית וסבירה לכניעה ללחץ שלפי הנטען המשיבות הפעילו כלפיהם. מעבר לכך, להשקפתי דין הטענה בדבר הכפייה להידחות ולוּ בשל העובדה שהמערערים לא הודיעו על ביטול כתבי ההתחייבות בחלוף זמן סביר לאחר שנודע להם שהכפייה פסקה (סעיף 20 לחוק החוזים). כידוע, בחלוף זמן סביר מהפסקת הכפייה, חזקה כי גם אם נפל פגם בכריתת החוזה, הנפגעים השלימו עמו וויתרו, למעשה, על זכות הביטול שלו (ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 535-530; שלו וצמח בעמ' 465-463). בהקשר זה יצוין כי המערערים לא סיפקו כל הסבר המניח את הדעת לעיתוי שבו הועלתה טענת הכפייה. קשה אפוא שלא להתרשם כי המערערים, שחקנים עסקיים מתוחכמים, ביקשו ליהנות רק מדבשם של כתבי ההתחייבות, קרי קבלת היתר בניה וטופס 4 לאחר מכן, ולא מעוקצם. נוכח כל האמור, מסקנתי היא כי כתבי ההתחייבות מבטאים התחייבות תקפה של החתומים עליהם. פרשנות התכנית טענה נוספת בפיהם של המערערים הייתה כי התכנית אינה קובעת שהעירייה תקבל את הבעלות בשטח המיועד. בהקשר זה, עיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מגלה כי קביעתו בדבר העברת השטח לעירייה התבססה על בחינת הראיות, ניתוח הנסיבות שהובילו ליצירת התכנית ושמיעת עדים שהופיעו לפניו תוך קביעת ממצאי מהימנות לגביהם. בית המשפט קבע כי כוונת הצדדים (יוצרי התכנית) הייתה כי השטחים מושא סעיף 20 לתכנית יועברו לבעלות העירייה. לפיכך, בפני המערערים, שביקשו כי נתערב בממצאי עובדה ומהימנות של בית המשפט המחוזי, עומדת משוכה לא מבוטלת. זאת, שכן כידוע ערכאת הערעור לא תיטה להתערב בממצאי עובדה שקבעה הערכאה המבררת, אשר לה קיים יתרון לנוכח התרשמותה הבלתי אמצעית מהעדויות ומן הראיות. התערבות כאמור תיעשה לפיכך אך ורק במקרים חריגים, בהם מתגלה שגיאה עקרונית ביחס להערכת הראיות וקביעת העובדות, או כשקיימת בפסק הדין "טעות משפטית שורשית" (ראו, למשל: ע"א 10225/02 פרץ נ' פרץ בוני הנגב אחים פרץ בע"מ (15.01.2004); ע"א 8456/06 צעדי נ' בן צבי (24.08.2010)). ברם, המערערים לא הרימו נטל זה ולא הצביעו על כל טעם ממשי להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי. למעלה מן הצורך, אציין כי מסקנתו האמורה של בית המשפט נשענת על יסודות איתנים. היא נתמכת, בין היתר, בעדותו של מר עופר קולקר, שהשתייך למשרד אדריכלים שערך את התוכנית מטעם המערערים ולאחר מכן תכנן את הבניה במקרקעין, בה נתן בית המשפט המחוזי אמון: "ש: מה, מה אתה התכוונת שניסחת את הסעיף? ת: לא, הסעיף לא נוסח על ידי, הסעיף נוסח בהסכמה בין שני הצדדים, שבו יבנו 50-30 מטר מרובע שיועברו על שם עיריית ירושלים כפי שזה נכתב בדרך כלל בתב"עות, במקרה הזה של התב"ע, הניסוח הוא כזה שלא ברור לחלוטין אם זה יועבר על שם עיריית ירושלים או אם יוקצה לשימוש עיריית ירושלים, אבל ברור לחלוטין שה-350 מטר האלה, הם מיועדים לשימוש ציבורי". פרוטוקול הדיון מתאריך 18.11.2015, עמ' 19, ש' 31-25; עמ' 29, ש' 25-23). גם עדותו של מהנדס העיר בשעתו, מר אורי שטרית, תומכת במסקנה זו (ראו: פרוטוקול הדיון מתאריך 18.11.2015 עמ' 122-118, ש' 24-20), וגם כתב ההתחייבות השני, שבו צוין כי התחייבות המערערים בתכנית הייתה "... לבנות על חשבוננו בבניין החדש במגרש 35 שטח ציבורי בשטח 350 מ"ר... ולהעבירו לבעלות העירייה ללא תמורה". כמו גם בחוות הדעת שהוכנה לטובת חברת מראות ירושלים בעניין היטל ההשבחה שעליה לשלם בגין המקרקעין, בה נכתב ביחס לשטח המיועד: "שטחים אלה העוברים לרשות העיריה ללא תמורה הינם ככל שטח לצרכי ציבור הנועד להפקעה ואין להביאם בחשבון השווי החדש, לגבי שטחים אלה, התכנית מחייבת את היזם (מלבד מרכיב הקרקע שנמסר ללא תמורה) לבנות אותם ולמסור אותם כבנויים. לפיכך מטלה ציבורית זו המוטלת על היזם... יש לקזז אותה מהיטל ההשבחה..." (ראו סעיף 20 לחוות הדעת שצורפה כמוצג 5 למוצגי המשיבות). לבסוף, כתב ההתחייבות הראשון מציין כי ההתחייבות לפי התכנית היא להעביר בעלות בשטח המקרקעין לטובת העירייה. לסיכום ביניים אפוא, כתבי ההתחייבות עליהם חתמו המערערים תקפים ואין ממש בטענתם לכפייה. כמו כן, פרשנות של סעיף 20 בתכנית מגלה כי נקבע בה שהשטח יועבר לבעלות העירייה. ומכאן לשאלה השנייה שהציגו המערערים לפנינו – סמכות העירייה לרכוש בעלות בשטח מכוח התכנית. סמכות העירייה לרכוש בעלות בשטח מכוח התכנית לאחר שהגעתי למסקנה כי סעיף 20 לתכנית קבע כי יש להעביר את השטח לבעלות העירייה, עלינו לבחון האם התכנית נערכה כדין, קרי האם סעיף 20 עולה בקנה אחד עם חוק התכנון והבניה. סעיפים 26 ו-121 לחוק התכנון והבניה קובעים כדלקמן: 26.(א) מקרקעין שהופקעו על-ידי הועדה המקומית או שיש להקנותם לה בדרך אחרת מכוח חוק זה או על פיו יירשמו בפנקסי המקרקעין על שם הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין, או על שם המדינה אם נקבע הדבר במפורש בתכנית או אם אין רשות מקומית כאמור. (ב) מי שמקרקעין מוקנים כאמור רשומים על-שמו יבצע כל עסקה בהם על-פי הוראות הועדה המקומית שניתנו בהתאם לחוק זה, ולא יבצע בהם כל עסקה אלא על פי הוראות כאמור. 121. בתכנית מיתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות – (1) בדבר איחוד מגרשים, הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם; (2) בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם (להלן – חלוקה חדשה); ... סעיף 26 לחוק התכנון והבניה קובע אפוא כי ועדה מקומית עשויה לרכוש בעלות במקרקעין בשתי דרכים: דרך הפקעה ו"דרך אחרת מכוח חוק זה או על פיו". הפרשנות המקובלת היא שהדרך השנייה היא דרך הליך איחוד וחלוקה מחדש. כך אכן נקבע בפסיקה כי רשויות רשאיות לרכוש בעלות במקרקעין לצורכי ציבור גם במסגרת הליך איחוד וחלוקה, וזאת בהתבסס על סעיפים 26(א), 121 ו-122 לחוק התכנון והבניה וסעיף 4(1) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (ראו: בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749 (1992); עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז, פיסקה 8-7 (25.9.2008) (להלן: עניין בראון)). מסעיפים אלה הסיקו בתי המשפט, כי בידי הרשות ברירה לבחור בין שתי דרכים להשגת קרקעות לצורכי ציבור: הפקעה או הפרשת מקרקעין במסגרת הליך איחוד וחלוקה מחדש. השאלה המתעוררת בענייננו היא האם בסמכות העירייה לרכוש בעלות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בשטח, שהוא חלק מבניין. התשובה לשאלה זו תינתן באמצעות מתן פרשנות לסעיף 121 לחוק התכנון והבניה האמור. פרשנות זו תיגזר, כמו כל דבר חקיקה, בראש ובראשונה מלשון החוק ולאחר מכן מתכליתו, כאשר מבין מגוון האפשרויות הלשוניות על בית המשפט לבחור את הפרשנות המגשימה את התכלית (ראו: ע"א 9817/17 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' רייך, פסקה 14 (21.2.2021); בר"מ 6878/17 עיריית ראשון לציון נ' נחום, פסקה 26 (6.5.2020); ע"א 450/17 אס.בי.אן הלבשה בע"מ נ' מדינת ישראל רשות המיסים, פסקה 7 לחוות דעתי (29.10.2019)). מבחינה לשונית, סעיף 121 קובע כי ניתן לקבוע בתכנית הוראות בדבר איחוד וחלוקה של "מגרשים". המונח "מגרש" מוגדר בהקשר שלנו בשני סעיפים: בסעיף 120 נקבע כי – " בסימן זה, "מגרש" – לרבות דרך"; ובסעיף 1 נקבע כי "מגרש" הוא – "יחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה, או בתשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;" לפי סעיף 1 לחוק התכנון והבנייה, מגרש הוא אפוא "יחידת קרקע", שעל פי פשוטם של דברים כוללת גם את כל המחוברים עליה (וראו: סעיף 12 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). לפיכך, המשמעות הלשונית של המונח "חלוקתם של מגרשים" שבסעיף 121 לחוק התכנון והבניה יכולה לכלול בחוּבּה גם חלוקה של מגרש שבנויים עליו מחוברים. במקרה שכזה, החלוקה תתבטא בייחוד חלקים בנויים לבעלי המקרקעין השונים (והשוו: סעיפים 14א-14ח בסימן א'1 לחוק המקרקעין שעוסק ב"בעלות בחלקה תלת-ממדית"). פרשנות זו גם עולה בקנה אחד עם תכליתו של מנגנון איחוד וחלוקה – התכלית התכנונית. מנגנון זה משרת צרכים תכנוניים כאשר יש צורך לבצע חלוקה יעילה יותר של חלקות בתוך מרחב מסוים, כדי להתאים את החלוקה החדשה לצרכים התכנוניים הקיימים (ראו: בג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פיסקה 16 (18.3.2007)). מעבר לכך, תכלית הוראות איחוד וחלוקה היא גם ביצוע חלוקה צודקת יותר של הנזק וההשבחה בין בעלי המקרקעין הרלוונטיים (ראו: דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 86 (2002)). הגשמת תכליות אלה בצורה ראויה מחייבת לגישתי שמגרש ייחשב יחידת קרקע שאינה בהכרח קרקע ריקה ופנויה. אם נפרש "מגרש" ככזה הכולל בחובו רק מקרקעין ריקים ופנויים, נפגע פגיעה משמעותית באינטרס הציבורי ובסמכותו של מוסד התכנון, שכן לא יתאפשר למוסד לקבוע הוראות הנוגעות לאיחוד וחלוקה במקרקעין שאינם פנויים לחלוטין, כמו מקרקעין נטועים או מקרקעין שעל חלקם בנוי בניין (המצב הנפוץ בפיתוח במרכזי ערים). די לציין בהקשר זה כי אילו הייתה מתקבלת פרשנות זו, התכנית במקרה זה לא הייתה יכולה לצאת לפועל, שכן על המקרקעין נשוא התכנית היו מחוברים (ראו, למשל סעיפים 23, 24 ו-27 לתכנית). בהיבטים של מדיניות תכנונית, פרשנות צרה של המונח "מגרש" תיצור אפוא קושי של ממש בפיתוח תכניות במרכזי ערים, שאינן מתאפיינות בריבוי קרקעות ריקות. בהמשך לכך, אני אף סבור כי בנסיבות העניין סעיף 20 לתכנית, במהותו, קובע העברת בעלות גם ב"מגרש" במובן של יחידת קרקע. השטח הוא אמנם חלק מהבניין שבמקרקעין, אולם העברת בעלות בו מקפלת בתוכה העברת בעלות בחלק מהקרקע שעליה הבניין נבנה. הדבר נלמד מסעיף 55 לחוק המקרקעין שקובע כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים מהרכוש המשותף, ומסעיף 52 לחוק המקרקעין שקובע שהרכוש המשותף הוא גם הקרקע. לסיכום אפוא, נראה כי הוראת סעיף 20 לתכנית עולה בקנה אחד עם הדין. תחולת דיני ההפקעות בית המשפט המחוזי קבע כאמור כי בנסיבות העניין חלים גם דיני ההפקעה, ובפרט הוראת סעיף 188 לחוק התכנון והבניה הקובע כאמור כי ועדה מקומית רשאית להפקיע מקרקעין "שנועדו בתכנית לצרכי ציבור". מכאן נבעה מסקנתו כי היה צריך לציין במסגרת התכנית את הייעוד שלשמו מועבר השטח לבעלות העירייה. ברם, לעמדתי העברת השטח המיועד לידי העירייה במסגרת התכנית לא הייתה כפופה למגבלות החלות על דיני הפקעה, ואין צורך להידרש לשאלת ייעוד הקרקע. ואבהיר. אכן, לעתים יש מקרים שבהם בית המשפט מוצא שהעברת מקרקעין, או התחייבות להעברת מקרקעין "ללא תמורה" לצרכים ציבוריים (למשל כזו שבמסגרת הליך של איחוד וחלוקה), אינה אלא תחליף טכני של הפקעה, ומשכך יש להשקיף עליה כשקולה להפקעה, מבחינת המגבלות וההגנות שמעניק הדין לבעלי המקרקעין (ראו: עניין בראון, פיסקה 13; שרה דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה ב 1167 (2015); רז כהן, בעמ' 310-310א). ואולם, אינני משוכנע כי הנסיבות דנן הן כאלה המצדיקות את החלת דיני ההפקעות. לא הוכח כאמור קיומה של כפייה בהתחייבות להעביר את השטח לעירייה. במסגרת התכנית, אותה כזכור יזמה חברת מראות ירושלים, זכתה זו להטבות משמעותיות בדמות שינוי ייעוד המקרקעין והגדלה של אחוזי הבניה. שילוב הנסיבות – קבלת "פיצוי" מסוים עבור השטחים שיועדו לציבור (לרבות השטח) והעובדה שחברת מראות ירושלים עצמה יזמה את התכנית והתחייבה פעמיים במסגרת כתבי התחייבות עצמאיים להעברת הבעלות בשטח, "בתמורה" לקבלת היתר בנייה וטופס 4 (התחייבויות בעלות תוקף מחייב, כאמור), מוביל למסקנה כי יש לראות את ההתחייבות להעביר את הבעלות בשטח לעירייה כהתחייבות רצונית, שהיטיבה עם בעלי השטח, ולא כהפקעה או עסקה כפויה (עיינו והשוו: עע"ם 1370/07 קרמר נ' המועצה המקומית אבן-יהודה, פסקה 29 (28.12.2011); עע"ם 2914/03 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון נ' חונוביץ, פסקה 8 לחוות דעתו של השופט (כתוארו אז) א' גרוניס (25.3.2010)). נוכח האמור לא הייתה הצדקה בנסיבות המקרה להחיל את דיני ההפקעות, ובפרט את סעיף 188 לחוק התכנון והבניה. כפועל יוצא מכך, אין לקבל את טענות המערערים ככל שהן נגעו לסוגיית אי חוקיות אופן פעולות המשיבות. מכלל האמור עד כה עולה כי דין ערעורם של המערערים – להידחות. ע"א 1198/17 – ערעור המשיבות טענתן של המשיבות בערעורן הייתה כי שגה בית המשפט כאשר לא חייב את המערערים בדמי שימוש במקרקעין החל ממועד מסירת טופס 4 לפרויקט ועד למועד הגשת התביעה. לצורך הכרעה בשאלה זו אביא שוב את נוסח סעיף 20 לתכנית: "20. שטחים לשימוש ציבורי בבניינים חדשים: בבניינים החדשים, במפלס 775.50 + יוקצו שטחים אשר ייועדו לשימוש הציבור בשטח של 350 מ"ר". עינינו הרואות כי בסעיף אין כל התייחסות למועד שבו יש להעביר את השטח לבעלות העירייה. מעבר לכך, כתבי ההתחייבות שבאו לעולם לאחר מכן קבעו מועדים סותרים: כתב ההתחייבות הראשון (שכאמור לא מתייחס לעובדה שהשטח הוא שטח בנוי) קבע כי יש להעביר בעלות "תוך 3 (שלושה) חודשים מיום חתימת מסמך זה או בזמן רישום הבנין הנ"ל כבית משותף". לעומת זאת, בנספח לכתב ההתחייבות השני, עליו חתמו חברת מראות ירושלים וחברת הבית, נכתב כי "אנו מתחייבים להשלים בניית השטח הציבורי לפי תכנית שתאושר ע"י המחלקה לתכנון מבנים בעירייה, ולמסרו לידי העירייה בתוך 5 חודשים מיום קבלת טופס 4 לפרויקט". משאין נתונים אחרים סבורני כי יש ללמוד על המועד הרלוונטי מכתב ההתחייבות השני, ולקבוע כי מועד העברת השטח, שהוסכם בידי הצדדים, הוא חמישה חודשים מיום קבלת טופס 4 לפרויקט, קרי עד ליום 16.10.2011. הדבר עולה גם מלשון התחייבות חברת מראות ירושלים וחברת הבית בכתב ההתחייבות השני, שקבע כך: "5. אנו מתחייבים להעביר את החזקה בנכס [כלומר את השטח: ח"מ] לידי העירייה כשהוא במצב מושלם...ולאחר שקיבלנו עבורו טופס 4 ותעודת גמר. [...] העברת הנכס לחזקת העירייה הינה תנאי למתן טופס 4 ותעודת גמר לפרויקט. [...] 10. אנו מתחייבים לרשום בעצמנו ועל חשבוננו את הנכס על שם העירייה כתת חלקה נפרדת בלשכת רשם המקרקעין, תוך שישה חודשים מיום שהדבר יתאפשר, בדרך של רישום בית משותף. במידה שלא ניתן לרשום בית משותף, אנו מתחייבים לרשום את הנכס על שם העירייה בחכירה. [...] 18. במידה והנפקת תעודת גמר וטופס 4 לפרויקט יתעכב, מסיבות כלשהן, אנו מתחייבים לדאוג לקבלת טופס 4 ותעודת גמר רק לנכס ולהעבירו לחזקת העירייה לפני קבלת טופס 4 ליתרת הפרויקט". מהוראות אלה עולה באופן המפורש ביותר כי קבלת טופס 4 ותעודת גמר לנכס הן חלק מהחיוב שלקחו על עצמם המערערים על כתב ההתחייבות, ולא התחייבות שלקחו על עצמן המשיבות בתמורה לקבלת הבעלות בשטח. נוכח האמור, סבורני כאמור כי יש ממש בטענת המשיבות כי המועד להעברת השטח המיועד לידיהן היה תוך חמישה חודשים מיום קבלת טופס 4 לפרויקט, קרי יום 16.10.2011. ממועד זה ועד מועד הגשת התביעה קמה למשיבות זכות להשבה של טובת ההנאה ממנה נהנו המערערים מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט. יפים לענייננו דבריו של השופט (כתארו אז) ת' אור בע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 640 (1983): "התביעה להשבה בדיני עשיית עושר ולא במשפט בשל נטילת רכוש הזולת או שימוש בו מושתתת על כך, שהנתבע נטל את רכוש הזולת או השתמש בו לתועלתו ולהנאתו, מבלי שבעל הרכוש, והזכאי על-פי דין להשתמש בו וליהנות ממנו ומפירותיו, ניאות להקנות לנתבע טובת הנאה זו בחינם [...] במקרה כזה מתעשר הוא על חשבונו, ואותו אחר זכאי ל'השבה' של אותה 'התעשרות' של פלוני, על-ידי כך שפלוני יחויב לשלם לו דמי שימוש". בהתאם לאמור, בגין השימוש שעשו המערערים בשטח המיועד, זכאיות המשיבות לדמי שימוש ראויים, הנמדדים לפי עסקה מרצון בין שני צדדים (ראו למשל: רע"א 7452/96 מדינת ישראל נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 875, 878 (1998)). בחוות הדעת השמאית של המשיבות, נטען כי דמי השכירות השנתיים בעבור השטח הם בסך של 470,400 ש"ח (39,200 ש"ח בגין כל חודש) והמערערים לא הציגו כל עמדה או חוות דעת אחרת בנושא. על כן אין מנוס אלא מלקבל תחשיב זה. מהמועד בו נדרשו המערערים למסור את המקרקעין ועד ליום הגשת התביעה חלפו כ-23 חודשים (מיום 16.10.2011 עד ליום 1.10.2013), לפיכך, דמי השימוש הראויים עומדים על סך של 901,600 ש"ח. כעת נותרה השאלה מהו המועד שבו היה על הארגון למסור את החניות לעירייה. [בהקשר זה אדגיש כי לא ראיתי מקום להידרש לטענות שהועלו הנוגעות לסמכות למסור את החניות משבחר הארגון שלא להגיש ערעור על קביעת בית המשפט המחוזי בעניינו (עיינו: תקנה 462 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984)]. בכתב ההתחייבות הנוסף, אשר מבסס את חיוב הארגון להחכיר לעירייה בחכירת משנה מקומות חניה, נקבע כדלקמן: "אנו נחכיר לעירייה בחכירת משנה, לתקופה שמנהל מקרקעי ישראל יחכיר לנו, לאחר השלמתם, 7 מקומות חניה בחניון התת קרקעי שיבנה בשטח, ללא כל תמורה". תביעת המשיבות לפסיקת דמי שימוש בהקשר זה התבססה רק על חוות הדעת שהוגשה מטעמם לבית המשפט המחוזי. ואולם, בית המשפט המחוזי קבע כי המועד הרלוונטי היחיד שהוכח לפניו הוא אוגוסט 2013 (פיסקה 97 לפסק דינו) וכי הטענה שלפיה מועד העברת החניות הוא מוקדם יותר וקשור למועד מסירת השטח – עליה התבססה חוות הדעת – לא הוכחה כדבעי. בענייננו, המשיבות לא ציינו בערעורן כל הצדקה להתערבותנו בכגון דא. מעבר לכך, לא מצאתי שעלה בידיהן להוכיח בנסיבות העניין כי היה על הארגון להעביר להן את החניות במועד מוקדם מאוגוסט 2013. משאלו פני הדברים, דין חלק זה של הערעור להידחות. סוף דבר נוכח כל האמור אציע לחבריי כי נקבל את הערעור בע"א 1189/17 בחלקו, כך שישולם למשיבות פיצוי בסך של 901,600 ש"ח, וכי נדחה את הערעור בע"א 731/17. כן אציע לחבריי לחייב את המערערים בהוצאות המשיבות בסך של 30,000 ש"ח. ש ו פ ט המשנה לנשיאה (בדימ') ח' מלצר: אני מסכים. המשנה-לנשיאה (בדימ') השופטת י' וילנר: אני מסכימה לפסק דינו של חברי, השופט ד' מינץ. בהינתן שמטרת התכנית החלה היא, בין היתר, איחוד וחלוקה (ראו: סעיף 6 יג לתקנון התכנית הקובע כי בין מטרות התכנית "איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים"), בהינתן שאין מניעה עקרונית לכלול בגדר תכנית איחוד וחלוקה מגרשים מבונים (פרקטיקה זו נוהגת כדבר שבשגרה, וראו למשל דיון מפורט בשאלה כיצד לשום את שווי המבנים הבנויים על המגרשים בעת איחוד וחלוקה: שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה 1156 (2015); כן ראו: ת"א (מחוזי ת"א) 413/98 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים נ' נאות אביב בע"מ, פ"מ תשס"ב(1) 241 (2002)), בהינתן שחלק אינהרנטי מבעלות על שטח מבונה הוא בעלות באחוז יחסי במגרש עליו בנוי המבנה (ראו: הגדרת "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן ראו פסקה 37 לחוות דעתו של חברי), ובהינתן ש"מגרשים" כאמור בסעיף 121(1) לחוק התכנון והבניה, משמע גם מגרש בודד (ראו: סעיף 5 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981); כל אלה מוליכים למסקנה כי העירייה רשאית היתה לרכוש בעלות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בשטח שהוא חלק ממבנה הבנוי על מגרש בודד. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ד' מינץ. ניתן היום, ‏כ"ח בתמוז התשפ"א (‏8.7.2021). המשנה לנשיאה (בדימ') ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 17007310_N18.docx רח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1