מ.אדן לשיווק ומסחר בע"מ נ. אחים ג'רייס בינוי ונכסים בע"מ

4 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 729/23 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט א' שטיין כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ המערערת: מ.אדן לשיווק ומסחר בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. אחים ג'רייס בינוי ונכסים בע"מ 2. ניקולא ג'רייס ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 30.11.2022 ב-ת"א 27381-09-20 שניתן על ידי השופט י' כהן תאריך הישיבה: ט' בניסן התשפ"ד (17.4.2024) בשם המערערת: עו"ד איימן ח'ורי; עו"ד חנא קסיס בשם המשיבים: עו"ד ויקטור מנסור; עו"ד עזיז מנסור פסק-דין השופט נ' סולברג: ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 30.11.2022, בת"א 27381-09-20 (השופט י' כהן) שבו נדחתה תביעת המערערת; הן לסעד הצהרתי לפיו היא החוכרת הרשומה והבלעדית במקרקעין, הן לסילוק ידם של המשיבים מן המקרקעין. הסכסוך נסוב על מקרקעין המצויים באזור תעשייה בטמרה, על חלק ממגרש מספר 101, המהווה חלק מחלקה 94 בגוש 18579 (להלן: מגרש 101 או המגרש). בעבר, החזיקה במגרש חברת 'מפעלי האומן'. לימים הגיעה מפעלי האומן לחדלות פרעון, ובמסגרת הליכים שננקטו כלפיה – רכשה המערערת, חברת מ. אדן לשיווק ומסחר בע"מ, את הזכויות במגרש. לאחר שבית המשפט אישר את מכירת המגרש, לאחר שנכרת חוזה בין המערערת לנאמן שמונה למפעלי האומן, ולאחר שהועברה התמורה – נמסרה למערערת החזקה במקרקעין, וביום 13.1.2020 נרשמו זכויותיה ברשות מקרקעי ישראל. המשיבה 1, חברת אחים ג'רייס בינוי ונכסים בע"מ, המצויה בשליטתו של בנו של המשיב 2, מחזיקה, משתמשת וזכאית להירשם כחוכרת במגרש מספר 100 (להלן: מגרש 100) – מגרש הגובל במגרש 101. לאחר שקיבלה המערערת את החזקה במגרש, גילתה להפתעתה כי המשיבים עושים שימוש בשטח של כ-365 מ"ר משטח מגרש 101 (להלן: השטח שבמחלוקת). המשיבים סירבו לדרישות המערערת להתפנות, משום שלטענתם הם רכשו את השטח שבמחלוקת ממפעלי האומן, ואף ביצעו שינויים הנדסיים מרחיקי לכת, כך שכיום השטח שבמחלוקת מנותק לחלוטין ממגרש 101, גבוה ממנו ב-6.5 מטרים, ומצוי במפלס אחד עם מגרש 100 שבידם. המשיבים אף הציגו הסכם מיום 26.4.2013, שנחתם בינם לבין מפעלי האומן, ולפיו מגרשים 100 ו-101 יעברו 'איחוד וחלוקה' כך שהשטח שבמחלוקת יסופח למגרש 100 שבידם (להלן: הסכם 2013). המערערת טענה כי בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), שעניינו 'מכירה על ידי רשות', הזכויות שרכשה במקרקעין נקיות מכל זכות של צד שלישי. זאת, מאחר שרכישת הזכויות במגרש נעשתה במסגרת הליכי הפירוק של 'מפעלי האומן', באישור בית משפט, בתמורה ובתום לב. משהושלמה העסקה ונרשמו הזכויות ברשות מקרקעי ישראל, כך המערערת, זכותה במלוא השטח המקורי של מגרש 101 – צחה ונקייה. עוד פקפקה המערערת במהימנות החוזה שבין מפעלי האומן למשיבים מטעמים שונים, ואף הוסיפה וטענה שמדובר בהסכם דו-שלבי, שמעולם לא השתכלל לכדי עסקה מושלמת. בנוסף, טענה המערערת, כי לפנינו 'תאונה משפטית' של עסקאות נוגדות, ומשום שהמשיבים הפרו את חובת תום הלב כלפי הרוכשים הפוטנציאליים במגרש, הם האחראים לגרימתה, ועל כן ידם על התחתונה. טענה זו, השתיתה המערערת על ההלכה שנקבעה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, נז(2) 385 (2003) (להלן: עניין גנז). בשלב מאוחר של ההליך, העלתה המערערת טענה נוספת, לפיה העסקה בין מפעלי האומן למשיבים כלל לא השתכללה, שכן נחתמה בעת שעל המקרקעין רבץ שעבוד לטובת בנק; נטען, כי בהסכם שבין המשיבים למפעלי האומן נקבע כי האחרונה אינה רשאית למכור את נכסיה מבלי לקבל את הסכמת הבנק, ומשלא ניתנה הסכמה כזו – החוזה בטל ומבוטל. המשיבים טענו מנגד, שמהותו של הסכם 2013 היתה איחוד וחלוקה של שני המגרשים, כך שהשטח שבמחלוקת יצורף למגרש 100. לטענתם, השטח שבמחלוקת לא היה אלא מדרון תלול של עפר וסלעים, שלא די שמפעלי האומן לא יכולה היתה לעשות בו כל שימוש, אלא שהוא אף פגע ביתר חלקי המגרש שלה, וסיכן את מפעלהּ ואת שלום עובדיה. מחמת זאת, הוסכם כי המשיבים יקימו קיר בגובה 6.5 מטרים, באופן שימנע את הנזקים שנגרמים מהשטח שבמחלוקת, ואף יבצעו עבודות הנדסיות להגבהתו עד לפני שטח מגרש 100. לבד מן ההוצאות בגין כלל העבודות ההנדסיות שבוצעו, אותן ספגו המשיבים, הם שילמו סכום כסף נוסף למפעלי האומן בהתאם להסכם. לטענתם, ההסכם בוצע במלואו, והמערערת רכשה את מגרש 101 בהתאם למצבו במועד הרכישה, כמות שהוא ("As Is") לאחר השלמת העבודות הנזכרות. משום כך, המכירה היתה כפופה להתחייבויות קודמות של מפעלי האומן, לרבות הסכם 2013, וממילא נמכר המגרש במסגרת הליכי הפירוק ללא שטח המחלוקת, שנגרע מן המגרש. לצד זאת, טענו המשיבים טענות נוספות שאיני מוצא טעם להרחיב ביחס אליהן. בית המשפט המחוזי קבע שהסכם 2013 הוא הסכם מכר, שלפיו מפעלי האומן מכרה למשיבים את זכויותיה בשטח המחלוקת. בהתבסס על מארג ראיות, שכלל צילומים, חשבוניות, קבלות, ועדויות רבות, נקבע כי המשיבים השלימו את חלקם בהסכם 2013: הם שילמו את סכום הכסף שנדרשו לשלם, וביצעו את העבודות ההנדסיות שהתחייבו לבצע. עוד נקבע, כי בטרם נכנסה מפעלי האומן להליכי חדלות פירעון, ובטרם ניתן אישור בית המשפט לעסקה שבין מפעלי האומן למערערת, השטח שבמחלוקת כבר צורף למגרש 100, במפלס הגבוה 6.5 מטרים מעל פני מגרש 101. עוד קבע בית המשפט המחוזי, כי המערערת לא עמדה בדרישת תום הלב המהווה תנאי לתחולתו של סעיף 34א לחוק המכר. נקבע, כי מנהל המערערת, מר מוסטפא נעאמנה, כלל לא ביקר במגרש 101 לפני חתימת החוזה עם הנאמן שניהל את הליכי הפירוק, וביקורו הראשון במקום התקיים רק לאחר כריתת החוזה עִמו, נתון בעל "השלכה ישירה על שאלת תום הלב". בהקשר זה אף צוין כי: "אילו מנהלי [המערערת] היו בודקים את המגרש לפני כריתת החוזה עם הנאמן של חברת האומן היו מגלים ששטח המחלוקת מנותק מהמגרש ומוחזק באופן בלעדי על ידי [המשיבים], ואין כל אפשרות מעשית [שהמערערת] תחזיק בו. מכיוון שמנהלי [המערערת] לא בדקו את מצב המגרש, [המערערת] אינה זכאית לטעון היום כי רכשה גם את שטח המחלוקת מהנאמן בתום לב". ביחס לטענה שלפנינו עסקאות סותרות, ועל כן יש ליישם בנסיבות העניין את הלכת גנז, ציין בית המשפט המחוזי כי "מכירת הזכויות במגרש 101 על ידי הנאמן כמות שהוא, פירושו שהמגרש נמכר גם בכפוף להסכם שנכרת בשנת 2013 בין חברת האומן [למערערים]. כמו כן פירוש הדבר הוא, שהמגרש נמכר ללא החלק שנותק ממנו באופן פיזי וסופח למעשה למגרש 100. על כן לא נוצר מצב שבו שטח המחלוקת נמכר פעמיים". למעלה מן הצורך ציין בית המשפט, כי גם אם נקלעו הצדדים ל'תאונה משפטית' – אזי נוכח העובדה שהעסקאות לא נרשמו במרשם המקרקעין – אלא ברשות מקרקעי ישראל בלבד – יד המשיבים על העליונה בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; וכי על כל פנים – התאונה המשפטית נגרמה בשל התנהלותם של נציגי המערערת, וקולר האשמה תלוי על צווארם. הטענה המאוחרת, בנוגע לאי-שכלול הסכם 2013 מחמת שעבוד המגרש לבנק – נדחתה אף היא, הן מחמת היותה הרחבת חזית אסורה, הן לגופה – משום שהמערערת אינה בעלת השעבוד, והבנק עצמו לא העלה טענה כלשהי בנדון. עוד ציין בית המשפט המחוזי, כי בשל ביצועו של הסכם 2013, שווי יתרת מגרש 101 הפך גבוה יותר, משתוקנו הליקויים, ומשפחתו הסיכונים שהיו גלומים בשימוש בו. על יסוד כל אלה דחה בית המשפט המחוזי את התביעה, ומכאן הערעור שלפנינו. לאחר עיון בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, ולאחר ששמענו את טענות הצדדים מזה ומזה, בכתב ובעל פה, מצאנו כי דין הערעור להידחות בהתאם לסמכותנו שלפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. אין מקום להתערבותנו בממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין של בית המשפט המחוזי; אלו – תומכים במסקנה המשפטית שבפסק הדין, ולא מצאנו בו טעות שבחוק. החוזה שעליו חתמה המערערת – ברור כשמש. בגדרו נכתב במפורש כהאי לישנא: "הואיל והקונה ראה ובדק את הנכס וסביבתו [...] בדק את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני [..] והואיל והזכויות בממכר נמכרות במצבן As – Is". המערערת היא חברה מסחרית ממולחת; לא קוטלת קנים באגם. בשים לב לכך, לנוכח "הכלל הבסיסי אשר קובע כי לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, וכן בהתחשב בחזקה הפרשנית לפיה לשון ברורה משקפת את מה שהצדדים לחוזה התכוונו לקבוע בינם לבין עצמם – שופט אשר בא להכריע במחלוקת לגבי משמעותם של תנאיו של חוזה סגור לא יעסוק אלא בקביעתן של עובדות החוזה" (ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פסקה 14 לפסק דינו של חברי השופט א' שטיין (20.11.2019)). כך עשה בית המשפט המחוזי. עובדות החוזה, כאמור, ברורות. המערערת נטלה סיכון בבחירתה לחתום על ההסכם בנוסחו, מבלי לטרוח ולבחון את מצב הזכויות בנכס ואת מצבו הפיזי. משעה שהתממש הסיכון שנטלה, לא יהא זה ראוי ולא וצודק לגלגלו בדיעבד לפתח המשיבה. זו התוצאה המשפטית הנכונה במערכת היחסים שבין הצדדים כאן. זאת, מבלי לגרוע מדרכי פעולה אחרות בעקבות התאונה המשפטית שארעה, ומבלי שאנו נוקטים עמדה לגביהן. הערעור נדחה אפוא בזאת. המערערת תישא בהוצאות המשיבים, בסך כולל של 10,000 ₪. ניתן היום, ‏י"ג בניסן התשפ"ד (‏21.4.2024). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 23007290_O07.docx שא מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1