ע"א 7219-13
טרם נותח
קלאב הוטלס אינרנשיונל (א.ק.ה) בע"מ נ. עמותת בעלי יחידות טיים
סוג הליך
ערעור אזרחי (ע"א)
פסק הדין המלא
-
פסק-דין בתיק ע"א 7219/13
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 7219/13
ע"א 7223/13
לפני:
כבוד השופט ח' מלצר
כבוד השופט צ' זילברטל
כבוד השופט מ' מזוז
המערערות בע"א 7219/13 והמשיבות 3-2 בע"א 7223/13:
1. קלאב הוטלס אינטרנשיונל (א.ק.ה) בע"מ
2. קלאב הוטל-ניהול (1996) בע"מ
נ ג ד
המשיבה 1 בע"א 7219/13 ובע"א 7223/13:
1. עמותת בעלי יחידות טיים שרינג בטבריה קלאב הוטל
המערערת בע"א 7223/13 והמשיבה 2 בע"א 7219/13:
2. חברת הפיקוח ט.ק.ה בע"מ
שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בתיק ה"פ 17845-03-12 שניתן ביום 16.7.2013 על ידי כב' השופטת צילה צפת
תאריך הישיבה:
י"ט בחשון התשע"ו (1.11.2015)
בשם המערערות בע"א 7219/13 והמשיבות 3-2 בע"א 7223/13:
בשם המשיבה 1 בע"א 7219/13 ובע"א 7223/13:
בשם המערערת בע"א 7223/13 והמשיבה 2 בע"א 7219/13:
עו"ד א' הרטמן; עו"ד א' פרינץ; עו"ד ש' זימן
מר נ' חרותי; מר מיכה לב; מר ק' מסינג
עו"ד ל' כהנא
פסק-דין
השופט צ' זילברטל:
לפנינו שני ערעורים על פסק דינו מיום 16.7.2013 של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת צ' צפת) שניתן בה"פ 17845-03-12, בגדרו ניתן סעד הצהרתי לפיו חברת קלאב הוטלס אינטרנשיונל (א.ק.ה) בע"מ (להלן: קלאב הוטלס) חייבת לפעול בהתאם להסכמים שנכרתו בינה לבין המשיבה, עמותת בעלי יחידות הנופש בטבריה קלאב הוטלס (להלן: העמותה), בכל הקשור לקביעת דמי האחזקה השנתיים אותם יידרשו לשלם חברי העמותה בגין השנים 2011 ואילך. עוד נקבע בפסק הדין קמא כי חברת הפיקוח ט.ק.ה בע"מ (להלן: חברת הפיקוח) וחברת קלאב הוטל ניהול (1996) בע"מ (להלן: חברת ההפעלה) תמסורנה את דו"חותיהן הכספיים לבדיקת רואה חשבון שימונה על-ידי חברת הפיקוח בהסכמת העמותה, כך שיהיה ניתן "לחלץ" את חלקן היחסי של הוצאות האחזקה הרלוונטיות לחברי העמותה לשנים 2011 ואילך מתוך כלל הוצאות האחזקה של המלון.
רקע
1. בתחילת שנות השמונים של המאה הקודמת הקימה חברת טבריה קלאב הוטל בע"מ (להלן: טבריה קלאב הוטל) מלון בעיר טבריה (להלן: המלון), ומכרה כ-7000 יחידות נופש שנועדו לפעול בשיטת ה"טיים שרינג". שיטה זו מקנה לרוכשים זכות שימוש ביחידות הנופש לפרק זמן קצוב בשנה למשך מספר קבוע של שנים, בתמורה לתשלום ראשוני וחד-פעמי וכן תשלום שנתי של דמי אחזקה שנתיים. כל אחד מרוכשי יחידות הנופש חתם על חוזה סטנדרטי בינו לבין טבריה קלאב הוטל אשר הסדיר את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים (להלן: החוזה הסטנדרטי). יוער, כי מלבד החלק במלון שהוקדש ליחידות הנופש ופעל במתכונת ה"טיים שרינג", פעל גם חלק אחר במלון על בסיס מלונאי רגיל.
2. בשנת 1985, תקופה קצרה לאחר הקמתו, נקלע המלון לקשיים כלכליים כבדים, בעקבותיהם החלו להתנהל הליכי כינוס ופירוק. על רקע הקשיים האמורים, ביום 16.2.1986 הוקמה העמותה (המשיבה 1 בשני הערעורים), כגוף המאגד את רוכשי זכויות השימוש ביחידות הנופש, מתוך מטרה להגן על זכויות הרוכשים ולייצגם. במסגרת זו, הייתה העמותה מעורבת במגעים שנוהלו על-ידי כונסי הנכסים והמנהל המיוחד של המלון לשם רכישתו.
3. ביום 23.11.1986 נכרת הסכם למכירת המלון בין קלאב הוטלס (המערערת 1 בע"א 7219/13 והמשיבה 2 בע"א 7223/13) לבין כונסי הנכסים של המלון (להלן: הסכם הרכישה) וביום 8.12.1986 אושר ההסכם על-ידי בית המשפט.
בנספח ה' להסכם הרכישה (להלן: נספח ה') הוסדרו גם זכויות בעלי יחידות הנופש, חברי העמותה. כך למשל, בסעיף 7 לנספח ה', התחייבה קלאב הוטלס לחתום עם חברי העמותה שיהיו מעוניינים בכך, ואשר יעמדו בתנאים שקבע המנהל המיוחד, על הסכמים המעניקים להם את הזכויות והחובות המפורטים בנספח ה' להסכם הרכישה, שהיה מקובל גם על העמותה. סעיף 10 לנספח ה' קובע כי החוזים הסטנדרטיים עליהם חתמו בעלי היחידות עם טבריה קלאב הוטל יעמדו בתוקפם, בכפוף לשינויים המפורטים בנספח ה'. להשלמת התמונה יצוין כי בשנת 1992 נחתם הסכם משלים לנספח ה', על פיו בהסדר שבין קלאב הוטלס לבין בעלי היחידות, הופסקה מעורבותו של מפרק המלון, וכן הוארך המועד להצטרפות רוכשים נוספים להסדר הקבוע בנספח ה'. הסכם משלים זה אושר ביום 7.12.1992 על-ידי בית המשפט, וקיבל גם הוא תוקף של פסק דין.
4. על רקע האמור, וכך קבע גם בית משפט קמא, נספח ה' והחוזה הסטנדרטי מבטאים את ההסכמות החוזיות בין הצדדים. בהסכמים אלו נקבעו, בין היתר, הוראות בדבר מנגנוני ניהול והפעלה של המלון ושל יחידות הנופש שבו. כך למשל, בהתאם לאמור בנספח ה', הוקמה חברת הפיקוח (היא המערערת בע"א 7223/13 והמשיבה 2 בע"א 7219/13) אשר תפקידה הוא לנהל את חלקו של המלון המופעל בשיטת ה"טיים שרינג". בנוסף, נקבע כי על חברת הפיקוח לשכור את שירותיה של חברת הפעלה אשר תהיה אחראית להפעלת המלון. לשם כך, שכרה חברת הפיקוח את שירותיה של חברת ההפעלה (היא המערערת 2 בע"א 7219/13 והמשיבה 3 בע"א 7223/13). עוד נקבע, כי חברת הפיקוח תהיה זכאית לקבל את דמי האחזקה השנתיים שישלמו רוכשי יחידות הנופש ולהשתמש בסכומים אלה לצורך הפעלת המלון.
הסכסוך בין הצדדים פרץ על רקע חילוקי דעות באשר לגובה דמי האחזקה השנתיים שעל רוכשי יחידות הנופש לשלם למערערות עבור שנת 2011 ואילך. אמנם, בהסכם הסטנדרטי נקבע כי דמי האחזקה השנתיים יקבעו בשיטת cost+10% (כלומר - חישוב ההוצאות בפועל בתוספת עשרה אחוזים), אולם אין חולק כי עד שנת 2010 נקבעו דמי אחזקה שנתיים בהתאם להסכמות נוספות בין הצדדים. בהסכם האחרון בין הצדדים נקבע כי חברי העמותה ישלמו דמי אחזקה שנתיים משנת 2005 ועד שנת 2010 (כולל) בסכום קבוע. משפג תוקפו של הסכם זה, ניסו הצדדים להגיע להסכמה בדבר דמי אחזקה שנתיים לשנים 2011 ואילך, אך הדבר לא צלח בידם.
משכך, הגישה העמותה תובענה לבית משפט קמא, ובה ביקשה שיינתן פסק דין הצהרתי שיחייב את קלאב הוטלס לפעול בהתאם להסכמים שנכרתו ביניהן בכל הנוגע לקביעת דמי האחזקה השנתיים עבור השנים 2011 ואילך. כמו כן, עתרה העמותה לצווי עשה שונים לטובת בירור וקביעת גובה דמי האחזקה השנתיים בהם יחויבו חברי העמותה.
טענות הצדדים בבית משפט קמא
5. העמותה טענה כי הוראות הסכמי הרכישה קבעו מנגנון המאפשר, מחד, לנהל ולהפעיל את המלון לרווחת חברי העמותה, תוך השתתפותם במימון הפעלתו, ומאידך, לפקח ולבקר באמצעות מנגנוני הפיקוח והבקרה שנקבעו. ואולם, בפועל, מנגנונים אלו אינם קיימים ואינם פועלים. נטען, כי מזה שנים שהעמותה אינה מקבלת דו"חות ביקורת ולא קיים רואה חשבון המקובל עליה, שתפקידו לפקח על כלל ההוצאות בחברת הפיקוח ובחברת ההפעלה. כמו כן, לטענת העמותה, נוכח היעדר הסכמה בין הצדדים באשר לסכום דמי האחזקה השנתיים, לא הוצאו שוברי תשלום לשנת 2011, ואילו בשנת 2012 הוצאו שוברי תשלום, באופן חד צדדי, על סך של 2,219 ש"ח לכל יחידת נופש, ללא כל נתון אובייקטיבי המבסס קביעה זו. לטענת העמותה, על-פי תחשיביה, על דמי האחזקה השנתיים לעמוד על סך של 950 ש"ח בלבד נוכח רמתו הירודה של המלון.
6. קלאב הוטלס, חברת הפיקוח וחברת ההפעלה (אשר לשם הנוחות, יכונו להלן: המערערות) טענו, בין היתר, כי הן אינן חולקות על עצם קיומן של ההסכמות החוזיות בין העמותה לבין קלאב הוטלס, אך לטענתן הסכמות אלו מקוימות ככתבן וכלשונן. נטען כי דמי האחזקה המשוערים לשנים 2012-2011 נקבעו כדין. לטענת המערערות, לאורך השנים נקבעו הסכמות בין הצדדים אשר סטו משיטת החישוב הראשונית שנקבעה (cost+10%), וזאת לבקשת העמותה, כאשר ההסכמה האחרונה התייחסה לשנים 2010-2005. המערערות ציינו כי החל משנת 2010 פעלו הצדדים על מנת להגיע להסכמות חדשות, ומשלא הגיעו לידי הסדר, ונוכח הנזק שנגרם למלון, הוחלט על-ידי קלאב הוטלס וחברת ההפעלה על גביית דמי אחזקה משוערים לשנים 2012-2011 בשיעור שנקבע בשנת 2010 בתוספת הפרשי הצמדה. החלטה זו אושרה על-ידי דירקטוריון חברת הפיקוח ביום 28.11.2011. נטען כי בהתאם להסכמים בין העמותה לבין קלאב הוטלס, דמי האחזקה השנתיים נקבעים על-ידי "מפקח הניהול" (על כך להלן), ללא צורך בהסכמת העמותה, וקביעתו היא סופית ובלתי ניתנת לערעור. משכך, קביעת דמי האחזקה כפי שאושרה בדירקטוריון חברת הפיקוח התקבלה כדין והיא מחייבת את חברי העמותה.
פסק הדין קמא
7. בית משפט קמא עמד בראשית פסק הדין על ההסכמות החוזיות בין הצדדים בדבר מנגנוני הפיקוח והבקרה על ניהול והפעלת המלון. צוין כי על-פי הוראות נספח ה', הוסכם כי חברת הפיקוח היא האורגן המרכזי בניהול חלקו של המלון המופעל בשיטת ה"טיים שרינג". חברת הפיקוח נמצאת בבעלות משותפת של קלאב הוטלס (75 אחוזים מהבעלות ומהשליטה) ושל העמותה (25 אחוזים מהבעלות ומהשליטה). דירקטוריון חברת הפיקוח מורכב משני נציגים של קלאב הוטלס ונציג אחד של העמותה שמינויו צריך להיות מוסכם על קלאב הוטלס. בעל תפקיד נוסף בחברת הפיקוח הוא הנאמן, שמוקצית לו מניית יסוד אחת, המקנה לו זכות הכרעה בהחלטות דירקטוריון החברה והאסיפה הכללית, והוא זכאי להשתתף בכל ישיבות הדירקטוריון. חברת הפיקוח אחראית על קביעת גובה דמי האחזקה השנתיים, ולצורך זה על קלאב הוטלס למנות את מפקח הניהול – משרד לייעוץ כלכלי ו/או רואה חשבון – שתפקידו לאשר את התקציב המשוער של הוצאות הניהול. עוד נקבע בהסכמים כי חברת הפיקוח תשכור את שירותיה של חברה להפעלת המלון, ולשם כך נשכרו שירותיה של חברת ההפעלה. בין הצדדים הוסכם כי חברת הפיקוח תעסיק על חשבונה רואה חשבון, שימונה בהסכמת העמותה, ויפקח על הוצאות הכספים על-ידי חברת הפיקוח וחברת ההפעלה. כן נקבע כי על רואה החשבון להגיש לעמותה דו"ח ביקורת מדי חצי שנה.
8. לאחר שעמד על עיקרי ההסכמות בין הצדדים, פנה בית משפט קמא לבחון את טענות העמותה בדבר אי-ישומן של ההסכמות הנוגעות לפעולות מנגנוני הפיקוח והבקרה אשר הוזכרו לעיל.
באשר למינוי נאמן נקבע, כי בשנת 2005 מונו עו"ד משה זינגל ועו"ד רובי בכר כנאמנים בידיעת ובהסכמת נציגי העמותה שהיו נוכחים בישיבת הדירקטוריון של חברת הפיקוח. עוד נקבע כי כהונתם לא הוגבלה בזמן. משכך, דחה בית משפט קמא את טענות העמותה לפיהן לא מונה נאמן כנדרש וכי מכל מקום היא לא נתנה הסכמתה למינוי זה. עם זאת, נקבע כי על אף שהנאמנים מונו בהליך פורמלי ותקין ומינויים תקף, בפועל, הם מעולם לא נדרשו לתת דעתם בסוגיות הנתונות במחלוקת ולממש את מניית ההכרעה שבידיהם. בית המשפט דחה את עמדת העמותה כי המדובר במחדל, וקבע כי נראה שהתנהלות הצדדים לפחות עד לשנת 2010 היא שהובילה למצב זה. זאת, כיוון שבהתנהלותם לאורך השנים ייתרו הצדדים את מנגנון ההכרעה של הנאמן משגיבשו מעת לעת הסכמות בדרך חלופית מזו שנקבעה במערכת ההסכמים המקורית ביניהם. משכך, נקבע כי את מחדל אי-שיתוף הנאמנים בישיבות דירקטוריון חברת הפיקוח יש לזקוף לחובת כל הצדדים.
9. לעניין מינויו ופעולתו של רואה החשבון, נקבע כי מעדות יו"ר הדירקטוריון של חברת הפיקוח עולה כי ביקורת חשבונאית אינה נערכת באופן שוטף ורצוף. אמנם, צוין כי משנקבעו דמי אחזקה קבועים למשך חמש שנים (עד שנת 2010) חשיבות קבלת הדו"חות פחתה גם בעיני העמותה עצמה אשר לא ראתה לנכון לפנות אל משרד רואה החשבון (משרד פאהן קנה) בבקשה לקבל את דו"חות הביקורת מדי חצי שנה עד שנת 2010. עם זאת, בית המשפט קבע, כי משביקשה העמותה לקבל את הדו"ח טרם קביעת דמי האחזקה לשנים 2012-2011 ואילך, חייבות היו המערערות להמציא לה את הדו"ח באופן מידי, בהתאם להסכמות החוזיות בין הצדדים.
10. ביחס לחובה למנות את מפקח הניהול, קבע בית משפט קמא כי בשנים הראשונות לפעולת חברת הפיקוח לא אויש תפקיד מפקח הניהול, והייתה זו דווקא העמותה שהתנגדה לאיוש התפקיד. בחלוף מספר שנים, הוחלט בדירקטוריון של חברת הפיקוח למנות את משרד ליאון אורליצקי ושות' כמפקח הניהול, וביום 4.3.2002 אושר, דווח ואושרר המינוי בישיבת הדירקטוריון של חברת הפיקוח. על אף האמור, בית המשפט העיר כי העמותה נמנעה מלהזכיר בתובענה את קיומו של מוסד "מפקח הניהול" ואת העובדה כי משרה זו מאוישת על-ידי משרד אוליצקי ושות'. זאת, על אף שהעמותה הכירה בקיומו ובסמכותו של מנגנון פיקוחי זה ואף הייתה שותפה למינויו. משכך, נדחו טענות העמותה הכופרות בעצם קיומו של מפקח הניהול ואלו המופנות נגד אופן מינויו. כמו כן, נקבע כי התעלמות העמותה ממנגנון פיקוחי זה בתובענתה היא בבחינת הסתרת עובדה מהותית.
11. לבסוף, לעניין מינוי חברת ההפעלה, נקבע כי לא ברורות שלל טענות העמותה בדבר פעילותה של חברת ההפעלה, ובכלל זה הטענה כי פעלה ללא הסכם, כי פעולות הגבייה על ידה נעדרות סמכות, כי לא ידוע מהם תנאי העסקתה ומה משך תקופת החוזה שנערך עמה, כיצד נבחרה, ועוד. בית המשפט קבע כי העמותה הייתה שותפה לכלל ההתקשרויות עם חברת ההפעלה בעבר, כמו גם למשא ולמתן העכשווי שנוהל עמה ולהסמכתה לגביית דמי האחזקה. יתר על כן, נקבע כי הוסכם לא אחת כי העמותה תסייע לחברת ההפעלה במימוש תפקידה זה.
12. בית משפט קמא סיכם את ממצאיו בדבר מנגנוני הפיקוח והביקורת, וקבע כי בין העמותה לבין המערערות גובשו הסכמות מעת לעת ששינו במקצת את המערכת ההסכמית ביניהן. התנהלות הצדדים במהלך השנים, ייתרה או הפחיתה את הצורך במנגנוני פיקוח מסוימים לזמן נתון, כדוגמת הצורך במנגנון הכרעת נאמן בסוגיות המצויות במחלוקת. כן נקבע כי אין ספק שבמהלך השנים הרפתה העמותה מדרישתה לקיום דווקני של ההסכמות המקוריות בין הצדדים ולא עמדה על קיומם. עם זאת, נקבע כי המערערות ניצלו את העובדה שהעמותה לא עמדה על המצאת הדו"חות מדי חצי שנה מחברת הפיקוח ולא המציאו אף דו"ח – דבר המהווה מחדל חמור, שכן החובה להמצאת הדו"חות חלה על חברת הפיקוח ללא קשר לשאלה אם העמותה דרשה לקבל דו"חות אלה.
13. בשלב זה, פנה בית משפט קמא לבחון את ההסכמות הנוגעות לקביעת דמי האחזקה השנתיים, וקבע כי ההסכמות בעניין זה השתנו מעת לעת, ואף עמדו בניגוד להסכמות המקוריות בין הצדדים. כך, בהסכם הסטנדרטי נקבע כי דמי האחזקה השנתיים יחושבו לפי שיטת ה- cost + 10%, כלומר - לפי ההוצאות בפועל בתוספת דמי ניהול בסך של 10 אחוזים. נספח ה' שינה את ההסדר האמור ביחס לשש השנים הראשונות מיום הפעלת המלון על ידי חברת קלאב הוטלס (1992-1987): נקבע כי בשנתיים הראשונות לתקופה זו דמי האחזקה יעמדו על סכום קבוע של 225 ש"ח, בשנתיים הבאות בהתאם לעלות בפועל בתוספת שמונה אחוזים, ובשנתיים שלאחר מכן, בהתאם לעלות בפועל בתוספת של תשעה אחוזים. משנת 1993 ועד לשנת 2010 גיבשו המערערות והעמותה הסכמות בדבר גובה דמי האחזקה לפי סכום קבוע, וזאת לבקשת העמותה אשר העדיפה וודאות לעניין זה.
משפג ההסדר האחרון בעניין דמי האחזקה לשנים 2010-2005, התנהלו מגעים בין נציגי העמותה לבין קלאב הוטלס, אך הם לא הבשילו לכדי הסכם חתום. ביום 28.11.2011 במסגרת ישיבת הניהול של חברת הפיקוח התקבלה החלטה על גביית דמי אחזקה עבור השנים 2012-2011, לפיה דמי האחזקה עבור שנת 2011 יהיו בגובה דמי האחזקה שנגבו בשנת 2010 בתוספת הפרשי הצמדה, ובאשר לשנת 2012 הוחלט כי דמי האחזקה המשוערים יהיו בסכום שנקבע עבור שנת 2011. מפקח הניהול, האמון על אישור דמי האחזקה המשוערים, אישר גבייתם של דמי אחזקה בשיעור גבוה יותר.
לסיכום, צוין כי אין חולק שעד שנת 2010 הגיעו הצדדים להסכמות מעת לעת שסטו מהוראות ההסכמות המקוריות, ורק עתה, משלא הגיעו להסכמה, נזכרה העמותה לדרוש מינוי רואה חשבון חקירתי ומינוי כונס נכסים שיפעיל את כלל יחידות המלון וסעדים דרסטיים נוספים שאין מקום להיעתר להם בנסיבות הקיימות. מאידך, נקבע כי נוכח התנהלות המערערות, אשר נמנעו מלהמציא את הדו"חות בהתאם להסכמים בין הצדדים, הגם שנדרשו לכך על-ידי העמותה משלא הצליחו להגיע להסכמות בדבר דמי האחזקה לשנים 2012-2011, יש להיעתר לסעד ההצהרתי המבוקש כמו גם לצווי עשה חלקיים.
14. על רקע האמור, ניתן סעד הצהרתי בדבר חובתה של קלאב הוטלס לפעול בהתאם להסכמים שנכרתו בינה לבין העמותה בכל הקשור לקביעת דמי האחזקה השנתיים בגין השנים 2011 ואילך. עוד נקבע כי חברת הפיקוח וחברת ההפעלה יעמידו את דו"חותיהן הכספיים לבדיקת רואה חשבון פאהן קנה או כל רואה חשבון שימונה על-ידי חברת הפיקוח בהסכמת העמותה, והוא ימציא לעמותה דו"ח כספי מדי חצי שנה הכולל את כל הוצאות המלון באופן המאפשר לחלץ את חלקם היחסי של הוצאות האחזקה הרלוונטיות לחברי העמותה לשנים 2012-2011 ואילך מתוך כלל הוצאות האחזקה של המלון.
15. כלפי פסק הדין הגישו המערערות את הערעורים דנא. קלאב הוטלס וחברת ההפעלה הגישו ערעור במשותף, וחברת הפיקוח הגישה ערעור נפרד. מאחר שהטענות הנטענות בשני הערעורים זהות בעיקרן, אציגן במאוחד, כמפורט להלן.
הערעורים דנא
16. בערעורים שהגישו המערערות נטען כי בית משפט קמא צריך היה לדחות את המרצת הפתיחה נוכח קביעותיו המפורשות בדבר הפגמים היסודיים שנפלו בהתנהלות העמותה. באשר לגוף הקביעות בפסק הדין, טענו המערערות שלוש טענות עיקריות, כלהלן:
17. הטענה הראשונה כוונה כלפי הסעד ההצהרתי שניתן בבית משפט קמא. נטען כי בית משפט קמא שגה כשנתן סעד הצהרתי לפיו על קלאב הוטלס לקיים את המערכת ההסכמית, וזאת מבלי שנקבע כי קלאב הוטלס הפרה אותה. עוד הודגש כי קלאב הוטלס אף אינה כופרת בחובתה לפעול בהתאם לה, ועל-כן המדובר בסעד תיאורטי גרידא.
18. הטענה השנייה כוונה נגד קביעת בית משפט קמא, לפיה המונח "חברת הניהול" המופיע הן בהסכם הסטנדרטי והן בנספח ה' להסכם הרכישה, מתייחס לאותה חברה – חברת הפיקוח. לטענת קלאב הוטלס, קביעה זו מוטעית, והפרשנות הנכונה היא זו הרואה בכל אחת מ"חברות הניהול" הנזכרות, גוף נפרד בעל תכליות שונות.
19. הטענה השלישית כוונה נגד הסעד השני שניתן על-ידי בית משפט קמא, ולפיו על חברת הפיקוח ועל חברת ההפעלה להעמיד את דו"חותיהן הכספיים לבדיקת רואה חשבון פאהן קנה או כל רואה חשבון אחר שימונה על-ידי חברת הפיקוח בהסכמת העמותה, וזה ימציא לעמותה דו"ח כספי מדי חצי שנה הכולל את כלל הוצאות המלון (חלקו של הטיים שרינג וחלקו שבבעלות קלאב הוטלס והמנוהל במתכונת מלונאית רגילה) באופן המאפשר "לחלץ" את חלקם היחסי של הוצאות האחזקה הרלוונטיות לחברי העמותה לשנים 2012-2011 ואילך מתוך כלל הוצאות המלון.
לטענת המערערות, הדו"ח לשנת 2011 נמסר זה מכבר לידי העמותה על-ידי רואה חשבון פאהן קנה כבר בחודש אוקטובר 2012 לפי סעיף 6 לנספח ה'. הובהר כי בניגוד לקביעת בית משפט קמא, מסירת הדו"ח לא הותנתה בחתימה על הסכם סודיות. נטען כי קלאב הוטל הסכימה להעמיד לעיון נציגי העמותה, מעבר לדו"ח עצמו, גם את הנספח לדו"ח, על-אף שהוא כולל מידע עסקי סודי וסודות מסחריים. העיון בנספח זה הוא שהותנה בהתחייבות לשמירה על סודיות, כפי שאף נעשה בעבר. לטענת קלאב הוטלס, משלא נשמעו ראיות בעניין הדו"ח האמור, ולא הוצגו מסמכים או נתונים אחרים בעניין, קביעת בית משפט קמא לפיה קלאב הוטלס נמנעה מלהמציא את הדו"חות בהתאם למערכת ההסכמית שגויה. מעבר לכך, נטען, החובה למסור את הדו"ח לפי נספח ה' מוטלת על רואה החשבון (שלו מחויבת קלאב הוטל להעביר את הנתונים הרלוונטיים) ולא על קלאב הוטלס.
מעבר לכך, נטען, כי הוראת בית משפט קמא למסור לעמותה באמצעות רואה החשבון דו"חות החורגים מהדו"חות להם זכאית העמותה לפי ההסכמים בין הצדדים שגויה. נטען כי לפי סעיף 6 לנספח ה', תפקיד רואה החשבון הוא "לפקח על הוצאות כספים על ידי חברת הניהול [היא 'חברת הפיקוח' כהגדרתה בפסק דין זה, צ"ז] וחברת ההפעלה" ועליו להגיש "מדי חצי שנה את דו"ח הביקורת לעמותה". כלומר, סעיף 6 אינו קובע אילו מסמכים נדרשות חברת הפיקוח וחברת ההפעלה להעביר לרואה החשבון, אך חרף זאת, בית משפט קמא קבע כי עליהן להעביר את דו"חותיהן הכספיים לבדיקת רואה חשבון. נטען כי המדובר בהתערבות בעבודתו של רואה החשבון, וזאת מבלי שרואה החשבון נשמע או צורף כצד בהליך. בהקשר זה הובהר, כי חברת ההפעלה היא חברה פרטית המנהלת מספר בתי מלון, כך שדו"חותיה הכספיים משקפים את כלל פעילויותיה, וממילא אין היא מחויבת בחשיפת דו"חותיה לציבור או לחברי העמותה.
זאת ועוד, נטען כי גם הוראת בית משפט קמא, לפיה על רואה החשבון להמציא לעמותה דו"ח הכולל את כלל הוצאות המלון באופן המאפשר לחלץ את חלק היחסי של הוצאות האחזקה הרלוונטיות, אינה עולה בקנה אחד עם ההסכמים בין הצדדים. סעיף 6 לנספח ה' קובע כי על רואה החשבון למסור לעמותה את דו"ח הביקורת שערך על הוצאות הכספים של חברת הפיקוח וחברת ההפעלה בלבד. משכך, נטען, גם הוראה זו של בית משפט קמא סוטה מהמערכת ההסכמית ללא כל נימוק או בסיס משפטי או ראייתי המצדיק זאת.
20. לבסוף, לטענת המערערות, חברת הפיקוח על מנגנוניה פועלת ופעלה לאורך השנים מעת כריתת הסכם הרכישה ועד היום באופן תקין, העולה בקנה אחד עם המערכת ההסכמית ועם ההסכמות שהושגו בין הצדדים מעת לעת. לעומת זאת, כך נטען, וחרף ההסכמות הרבות בין הצדדים בעניין גובה דמי האחזקה, בחרה העמותה להפסיק לשתף פעולה עם קלאב הוטלס ולקרוא לחבריה להפר ברגל גסה את ההסכמות בין הצדדים ולא לשלם את דמי האחזקה שנקבעו, ואף לא את החלק שאינו שנוי במחלוקת לשיטתה. "מרד תשלומים" זה הוביל, לטענת קלאב הוטלס, לנזקים ניכרים לכל הנוגעים בדבר. נטען כי בית משפט קמא לא התייחס לסוגיית "מרד התשלומים" בפסק הדין, על אף שהוגשה בקשה בעניין זה והצדדים אף התייחסו לכך בסיכומיהם, ובכך שגה. כן נטען, כי גם חיוב קלאב הוטלס וחברת הפיקוח בהוצאות העמותה אינו מוצדק, שכן, כנטען, הסעד ההצהרתי אינו נדרש והסעד הנוסף חורג מההסכמות שבין הצדדים, כך שלמעשה בית משפט קמא היה צריך לדחות את המרצת הפתיחה במלואה.
תשובת המשיבה
21. המשיבה, המיוצגת על-ידי יו"ר העמותה, מר ניצן חרותי (שאינו עורך-דין), סמכה ידיה על פסק הדין קמא, וטענה כי יש להותירו על כנו ולדחות את הערעור. תגובת העמותה משופעת בטענות נגד התנהלות המערערות בהקשרים שונים ובהליכים אחרים אשר אינם נוגעים באופן ישיר לקביעות בית משפט קמא ולערעורים שהגישו המערערות. טענות אחרות נוגעות לאופן התנהלותו של וועד העמותה הקודם ולהחלטות שהתקבלו על-ידו. טענות אלה אינן מענייננו, ואין בכוונתי להידרש להן.
עוד טוענת העמותה טענות הנוגעות לאופן חישוב דמי האחזקה בהתייחס לדו"חות שהועברו לידיה ואשר מפרטים את הוצאות ניהול והפעלת המלון בשנים 2012-2011. גם טענות אלה חורגות מגדרי הערעורים דנא, שכן בית משפט קמא לא העניק סעד הצהרתי או אופרטיבי הנוגע לאופן חישוב דמי האחזקה, והעמותה לא ערערה על כך. הסעדים שניתנו על-ידי בית משפט קמא (עליהם ערערו המערערות) אינם נוגעים במישרין לאופן חישוב גובה דמי האחזקה, ומשום כך אין העמותה רשאית להעלות בסיכומי התשובה שלה טענות הנוגעות לעניין זה.
22. בהתייחס לטענת "מרד התשלומים" שהעלו המערערות, נטען בשם העמותה כי היא הציעה שכל דייר ישלם תשלום מקדמי בסך 1000 ש"ח כדמי אחזקה, עד שיתבררו עלויות האחזקה והניהול, אך המערערות סירבו לתשלום מקדמי זה. נטען כי משלא הועברו עלויות ההפעלה של המלון על-ידי קלאב הוטלס מדי חצי שנה לבדיקת העמותה, בעלי הדירות היו זכאים להימנע מתשלום דמי אחזקה שחישובם לא נבדק ולא אושר.
23. באשר לטענה בדבר האבחנה בין המונח "חברת הניהול" בהסכם הסטנדרטי לבין מונח זה המופיע בנספח ה', נטען כי בית משפט קמא לא שגה כשקבע כי המדובר באותו גוף - הוא "חברת הפיקוח". נטען כי מטרתו של נספח ה' הייתה להגן על בעלי יחידות הנופש ולקבוע כי חברת הפיקוח – המשותפת לעמותה ולקלאב הוטל – היא שתבדוק, תפקח ותקבע את גובה דמי האחזקה השנתיים.
24. העמותה התייחסה בתגובתה גם לטענתן השלישית של המערערות, לפיה הסעד האופרטיבי שניתן על-ידי בית משפט קמא חורג מהמערכת ההסכמית בין הצדדים. לטענת העמותה, סעד זה נדרש נוכח מחדליהן של המערערות להעביר לידי העמותה את הדו"חות הכספיים כנדרש לפי ההסכמים בין הצדדים.
דיון והכרעה
25. בראשית הדברים יש להעיר כי מכתבי הטענות, ובעיקר מתגובות העמותה לערעורים דנא, עולה כי בין הצדדים קיימים סכסוכים מורכבים ועמוקים, אשר חלקם נדון במסגרת הליכים משפטיים אחרים וחלקם טרם הובא בפני מערכת המשפט. כמו כן, לאחר עיון בפסק הדין קמא ובערעורים שבפנינו, התברר כי הכרעה בערעורים דנא לא תקדם את הצדדים לפתרון המחלוקות המרכזיות ביניהם, שכן הסעדים שניתנו על-ידי בית משפט קמא (בהתחשב בניסוח התובענה שהוגשה על-ידי המשיבה) מצומצמים מאוד, ואינם יורדים לשורש הסכסוך בין הצדדים. כמו כן, כאמור, העמותה עצמה לא ערערה על החלטת בית משפט קמא שלא ליתן סעדים וצווים אחרים שהתבקשו על-ידה. משום כך, וכך הבהרנו לצדדים עם תחילת ההתדיינות בפנינו, גדר המחלוקת בה עלינו להכריע במסגרת הדיונית דכאן מצומצמת ביותר, כאשר ברור לכל שמערכת היחסים שבין העמותה לבין המערערות דורשת טיפול שורשי ורחב יותר (ראו סעיף 4 להחלטתנו מיום 19.5.2015 והחלטתנו מיום 20.12.2015). על רקע האמור, שבנו והפצרנו בצדדים לפנות למנגנונים אלטרנטיביים לפתרון סכסוכים, כך שהמחלוקות האמיתיות העומדות בבסיס הסכסוך יוכלו למצוא מזור. לצערנו, ניסיונות אלה העלו חרס, והצדדים שבו ללא הסכמות, וביקשו כי יינתן פסק דין בערעורים דנא.
עוד יצוין, כי נעשו על ידינו מאמצים ניכרים להביא את הצדדים לידי הסכמות גם בנושאים שלא נפסק לגביהם בפסק דינו של בית משפט קמא ושלא ניתן להכריע בהם במסגרת הדיונית שלפנינו (כגון קביעת סכום מוסכם של דמי האחזקה), וזאת במטרה להעלות את מערכת היחסים שבין הצדדים על דרך המלך. כך עשינו בין היתר כיוון שהיה לנו ברור שהכרעה בסוגיות הקונקרטיות שהועלו בערעורים שלפנינו תותיר את הצדדים חלוקים בשורה ארוכה של נושאים ולא תקדם באופן ממשי את הסדרת היחסים שביניהם. אגב מאמצים אלה ביקשנו להביא את הצדדים להסמיך את בית המשפט לקבוע את סכום דמי האחזקה בדרך של פשרה. ניסיונות אלה לא עלו יפה, ואין אלא להצטער על כך. עם זאת, התרשמנו כי נציגי העמותה סברו כי אנו מוסמכים לקבוע את דמי האחזקה גם בהעדר הסכמה, ואף ציפו וייחלו שכך נעשה. אלא שפני הדברים אינם כך, וכאשר הצדדים אינם מגיעים להסכמות - בית המשפט, ואף בית המשפט העליון, מוסמך להכריע אך במחלוקות העולות מתוך כתבי הטענות והתחומות לנושאים שהועמדו להכרעתו באופן פורמלי. לא ניתן להשתחרר מהרושם שללא ליווי משפטי מקצועי התקשתה העמותה להתנהל בגדר הערעורים, ולא נותר אלא לתהות מדוע לא השכילו חברי העמותה לשכור שירותיו של פרקליט שיידע לנווט דרכו במערכת ההסכמים המסועפת והמורכבת שבין הצדדים ולהתמודד עם יועציהן המשפטיים של המערערות.
לפיכך, ועל-אף שכאמור הכרעה במחלוקות שבפנינו אינה מקדמת איש מהצדדים לעבר פתרון מהותי של הסכסוך, אדרש עתה לשלוש הטענות העיקריות שהעלו המערערות בערעור לפי סדרן. אין ספק כי בכך לא יבוא הסכסוך אל קצו, ויש לקוות כי הצדדים ישכילו למצוא דרך לפתרון מוסכם של המחלוקות המהותיות ביניהם מבלי להיזקק להתדיינויות משפטיות נוספות, אם כי לשם כך נדרש שינוי גישה של כל המעורבים.
א. הסעד ההצהרתי
26. כזכור, בית משפט קמא קיבל את תביעת העמותה בחלקה, וציווה ליתן שני סעדים. הסעד הראשון שניתן הוא סעד הצהרתי, ולפיו קלאב הוטלס חייבת לפעול בהתאם להסכמים שנכרתו בינה לבין העמותה בכל הקשור לקביעת דמי האחזקה השנתיים אותם יידרשו לשלם חברי העמותה בגין השנים 2011 ואילך. קלאב הוטלס טוענת כי סעד זה הוא תיאורטי, מאחר שהיא מעולם לא טענה שהיא אינה מחויבת לחוזים אלה או התכחשה לתקפותם, ואין כל מחלוקת בנדון, ומשכך יש לבטלו.
27. ככלל, בית משפט מוסמך להעניק סעד הצהרתי, אם כי הדבר מסור לשיקול דעתו, כאשר הוא משתכנע שיש במתן הסעד כדי לסיים מחלוקות מקום בו לא נדרש סעד אופרטיבי. מתן סעד הצהרתי מאפשר, בין היתר, הפגת ספקות בדבר זכויותיהם וחובותיהם של צדדים לחוזה. כך למשל, ניתן להצהיר אם על-פי פירושו הנכון של החוזה זכאי התובע לזכויות שהוא טוען להן, או אם החוזה תקף (ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 828 (2013) (להלן: גורן)). עם זאת, על בית המשפט הדן בבקשה למתן סעד הצהרתי לבחון האם יש בידי המבקש לעתור לסעד אופרטיבי. אם התשובה לכך היא חיובית, המשמעות היא שהסעד ההצהרתי שהתבקש הוא חלקי ולא ישיג את המטרה של סיום הסכסוך, ובית המשפט ייטה בדרך כלל שלא לתתו: "העובדה שיש לתובע אפשרות לקבל סעד מלא ממשי אם יתבע אותו בדרך הרגילה מהווה שיקול רב ערך כנגד מתן סעד הצהרתי" (ע"א 6/79 ניב נ משלי, לד (2) 53 (1979) (עניין ניב)). ואמנם, בעניין ניב, הוגשה המרצת פתיחה כדי להצהיר כי החוזים שנחתמו בין בעלי הדין למכירת דירה וריהוט הם חוזים תקפים, אך התובענה נמחקה משנקבע כי לתובעים הייתה אפשרות לתבוע לקבלת סעד ממשי ומלא בתביעה בדרך הרגילה (גורן, 833).
28. בדומה, נראה שאף בענייננו, מתן הסעד ההצהרתי על-ידי בית משפט קמא לא קידם את פתרון המחלוקת באופן ממשי, ובמידה רבה המדובר בהצהרה על "המובן מאליו", או, למצער, הצהרה על עניין שאינו במחלוקת, שאינה מקדמת, הלכה למעשה, את פתרון המחלוקת האמיתית. הצהרה זו כמוה כאמירה שחוזים יש לקיים, מבלי שנקבעת ההשלכה הקונקרטית והנפקות בפועל על מערכת נסיבות מסוימת. קלאב הוטלס לא התכחשה לתקפות החוזים המסדירים את מערכת היחסים בינה ובין בעלי יחידות הנופש (החוזה הסטנדרטי ונספח ה' לחוזה הרכישה), ועל-כן, ההצהרה על כך שהיא מחויבת לחוזים אלה ושעליה לקיימם היא בבחינת "התפרצות לדלת פתוחה" שאינה נדרשת במקרה הנדון ואך גוררת אחריה אשליה של הישג (כפי שראו זאת נציגי המשיבה).
29. בהחלט ייתכן, והדבר לא הוברר די הצורך בפנינו, כי בין העמותה לבין קלאב הוטלס מחלוקות מהותיות באשר למנגנוני חישוב דמי האחזקה השנתיים וגובהם. ככל שקיימות מחלוקות כאלה הנובעות מפרשנויות שונות של החוזים, ומי מהצדדים יהיה מעוניין ללבן אותן בהליך משפטי מתאים, יהיה עליו לבקש סעד אופרטיבי אכיף. בשלב זה, ההצהרה על כך שקלאב הוטלס חייבת לפעול בהתאם להסכמים בכל הנוגע לקביעת דמי האחזקה השנתיים, בשעה שקיימת מחלוקת עמוקה בין הצדדים ביחס לפרשנות ההסכמים בסוגיה זו, אינה פותרת דבר, והיא, במידה רבה, מיותרת.
30. משכך, לו תישמע דעתי, אציע לחבריי לבטל את הסעד ההצהרתי שניתן על-ידי בית משפט קמא. אעיר כי ביטול סעד זה אינו מוריד או מעלה דבר עבור מי מהצדדים, כפי שגם מתן הסעד ההצהרתי לא הועיל למי מהם. מובהר כי אין בביטול הסעד משום אמירה שלפיה המערערות אכן מקיימות את ההסכמים. כאמור, כדי להוביל את המחלוקת האמיתית בין הצדדים לפתרון, עליהם לפנות למערכות המתאימות לפתרון סכסוכים, ולעתור לסעדים אופרטיביים היורדים לשורש המחלוקות הקיימות.
ב. "חברת הניהול"
31. טענתם השנייה של המערערות נוגעת למונח "חברת הניהול" המופיע הן בהסכם הסטנדרטי והן בנספח ה'. לטענת המערערות, על-אף השימוש במונח זהה בשני המסמכים, אין שני החוזים מתייחסים לאותו הגוף, כפי שקבע בית משפט קמא אלא כל אחד מההסכמים עוסק בגוף אחר. קביעת בית משפט קמא מופיעה בפסקה 27 לפסק הדין, אגב הדיון בתפקידיה ומטרותיה של "חברת הפיקוח" (המוגדרת בפסק הדין קמא כ"חברת הניהול"). למען הסדר הטוב, אעמוד בקצרה על השימוש במונח "חברת הניהול" בכל אחד מההסכמים – כיצד מוגדרת "חברת הניהול" בכל אחד מהם ומה תפקידיה על-פי כל מסמך.
32. ההסכם הסטנדרטי, אשר נחתם בין טבריה קלאב הוטל לבין רוכשי יחידות הנופש, קובע בסעיף 6.1 כך:
"ניהול המלון ומתן שירותים לרוכשים בתקופת שהותם בו, ייעשה ע"י טבריה [טבריה קלאב הוטל, צ"ז] ו/או ע"י מי שימונה מטעמה (להלן – 'חברת הניהול')".
בסעיף 6.2 להסכם הסטנדרטי נקבע כי חברת הניהול תעשה את כל הפעולות הנדרשות לניהול ולביצוע השירות במלון עבור כלל בעלי הזכויות בו, לרבות תחזוקה ושירותי תיקון וחידוש שוטפים של המלון. בסעיפים 7 ו-8 להסכם הסטנדרטי נקבע כי לשם מימון פעולותיה של חברת הניהול עבור כלל בעלי הזכויות במלון, כל אחד מרוכשי יחידות הנופש מתחייב לשלם את חלקו היחסי בהוצאות שידרשו לשם ניהול וביצוע השירותים. עוד נקבע כי חברת הניהול תקבל עשרה אחוזים מסך כל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים. סך כל ההוצאות (כולל דמי הניהול) הכרוכות בניהול וביצוע השירותים עבור כלל בעלי הזכויות ביחידות הנופש ייקראו "דמי אחזקה שנתיים" והם יחושבו באופן הבא: בכל שנה תקציבית תערוך חברת הניהול חשבון משוער של הוצאות ניהול וביצוע השירותים לאותה שנה ("התקציב המשוער"), ובכל שנה תשלח חברת הניהול לבעל היחידה חשבון על חלקו היחסי בתקציב המשוער. בעל היחידה ישלם את החשבון המשוער בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן. כן הוסכם כי טבריה קלאב הוטל תמנה גוף שיפקח על חברת הניהול, ותפקידו, בין היתר, יהיה לאשר את התקציב המשוער ולאשר את ההוצאות הישירות שהוציאה חברת הניהול עבור השטחים המסחריים במלון.
33. מהאמור לעיל עולה, כי "חברת הניהול" על פי ההסכם הסטנדרטי היא בעלת המלון (טבריה קלאב הוטל בעבר, והיום – קלאב הוטלס), או מי שימונה מטעמה. תפקידה של חברת הניהול על-פי ההסכם הסטנדרטי הוא לנהל את המלון בפועל, והיא גם זו שבסמכותה לחשב ולגבות את דמי האחזקה השנתיים מבעלי יחידות הנופש בהתאם להוצאות שהוצאו בפועל ובכפוף לאישור המפקח על הניהול.
34. יצוין, מבלי לטעת מסמרות בעניין זה, כי השאלה, האם "חברת הניהול" על-פי ההסכם הסטנדרטי אמורה לנהל את המלון כולו או לתת שירותים רק לרוכשי יחידות הנופש, אינה זוכה למענה חד-משמעי במסמך זה. כך למשל, מצד אחד, נקבע כי "חברת הניהול תעשה את כל הפעולות הנדרשות לניהול וביצוע השירות במלון עבור כלל בעלי הזכויות בו" (סעיף 6.2.א. לחוזה הסטנדרטי). אך מצד שני, נקבע כי "ניהול המלון ומתן שירותים לרוכשים בתקופת שהותם בו, ייעשה ע"י טבריה ו/או מי שימונה מטעמה (להלן – 'חברת הניהול')" (סעיף 6.1 לחוזה הסטנדרטי), כשה"רוכשים" הם רוכשי יחידות הנופש. כמו כן, מלבד הסעיפים הדנים בקביעת דמי האחזקה השנתיים שייגבו מרוכשי יחידות הנופש, אין התייחסות למקור מימוני נוסף של חברת הניהול הנוגע להוצאות שיידרשו לשם ניהול ותפעול החלק המלונאי של המלון. משכך, גוברת אי-הבהירות ביחס להיקף פעולותיה של חברת הניהול על פי החוזה הסטנדרטי. כפי שנראה בהמשך, אי בהירות דומה מתגלה גם בנספח ה' לחוזה הרכישה.
35. מכל מקום, לטענת קלאב הוטלס, המונח "חברת הניהול" בחוזה הסטנדרטי מתייחס לבעלת המלון דאז, טבריה קלאב הוטל (או מי שימונה מטעמה), וכיום, משנכנסה "קלאב הוטלס" בנעליה של טבריה קלאב הוטל – יש לראות בה, בקלאב הוטלס, את "חברת הניהול" שעל-פי החוזה הסטנדרטי. משמעות עמדה זו היא, כי לקלאב הוטלס הסמכות לקבוע את דמי האחזקה השנתיים בהתאם למנגנון הקבוע בהסכם הסטנדרטי. לטענה זו אתייחס בהמשך, אך קודם לכן אפנה לבחון את המונח "חברת הניהול" כמשמעותו בנספח ה' לחוזה הרכישה.
36. המונח "חברת הניהול" מופיע בחוזה הרכישה לראשונה בסעיף 2 לנספח ה', ובו נקבע כי:
2. "הקונה [קלאב הוטלס, צ"ז] מתחייב להקים מיד חברה לניהול חלק המלון שיופעל ב'טיים שרינג' (להלן – חברת הניהול) שהבעלות והשליטה בה יהיו כמפורט להלן:
א. לקונה יוקצו מניות שיקנו לו 75% מהבעלות והשליטה בחברת הניהול ו-50% מרווחי חברת הניהול.
ב. לעמותת רוכשי יחידות הנופש השבועיות יוקצו מניות שיקנו לעמותה 25% מהבעלות והשליטה בחברת הניהול ו-50% מרווחי חברת הניהול ... ".
בהמשך נקבע כי חברת הניהול תשכור באופן מיידי את שירותיה של חברה להפעלת המלון, אשר הוגדרה בנספח ה' כ"חברת ההפעלה". כן נקבע, כי ההוצאות שתידרשנה לשם הפעלתו השוטפת של המלון תשולמנה על-ידי חברת הניהול, והיא תהיה זכאית לקבל את דמי התחזוקה שייגבו מהרוכשים ולהשתמש בסכומים שיתקבלו להפעלת המלון. הובהר כי אם יחסרו כספים לחברת הניהול לביצוע מטרותיה – יוזרמו הכספים לחברת הניהול על-ידי הקונה (קלאב הוטלס), בצורת הלוואה לצורך מימון ביניים. עם זאת, נקבע כי חברת הניהול לא תשתמש בדמי אחזקה לצורך הפעלת אותו חלק של המלון שלא נמכר לרוכשי יחידות הנופש.
37. מהאמור עולה, כי "חברת הניהול" לפי נספח ה' היא חברה המשותפת לקלאב הוטלס ולעמותה, ותפקידיה הם יותר "ניהוליים-פיקוחיים" מהתפקידים ה"תפעוליים" שהוגדרו ל"חברת הניהול" על פי ההסכם הסטנדרטי. ואמנם, "חברת הניהול" שהוקמה בהתאם לנספח ה' היא "חברת הפיקוח" (כהגדרתה בפסק דין זה), אשר מינתה, בהתאם לאמור בנספח ה', את חברת ההפעלה (כהגדרתה בפסק דין זה) לתפעול המלון. נמצא, כי לכאורה אין זהות בין "חברת הניהול" שעל-פי החוזה הסטנדרטי (שהיא קלאב הוטלס, בעלת המלון, או מי מטעמה) לבין "חברת הניהול" שעל-פי נספח ה' (שהיא חברת הפיקוח).
38. יצוין כי נספח ה' אף הוא יוצר חוסר בהירות מסוימת ביחס לשאלה האם "חברת הניהול", כמובנה במסמך זה, נדרשת לנהל את המלון כולו או רק את החלק הפועל במתכונת של "טיים שרינג". שהרי, מחד גיסא, נקבע בפירוש כי "הקונה מתחייב להקים חברה לניהול חלק המלון שיופעל ב'טיים שרינג'" (ואף מדובר בחברה משותפת לבעלי המלון ולעמותת רוכשי יחידות הנופש); אך מאידך גיסא, חברת הניהול נדרשה לשכור את שירותיה של חברה "להפעלת המלון", מבלי לסייג כי המדובר רק בחלק מתוך המלון כולו. כמו כן, בהמשך נקבע כי חברת הניהול לא תשתמש בדמי אחזקה לצורך הפעלת אותו חלק של המלון שלא נמכר לרוכשי יחידות הנופש. קביעה זו מרמזת כי חברת הניהול רשאית או נדרשת להפעיל גם את החלק המלונאי של המלון, אך לא לממן ניהול חלק זה באמצעות דמי האחזקה השנתיים הנגבים מרוכשי יחידות הנופש. מכל מקום, ומבלי להיכנס לעובי הקורה בסוגיה זו, נראה כי הן בחוזה הסטנדרטי והן בנספח ה' קיימת עמימות מסוימת ביחס לשאלה האם "חברת הניהול" – בין אם במובנה בחוזה הסטנדרטי ובין אם במובנה בנספח ה' - נדרשת או רשאית לנהל את כל המלון או רק את החלק המופעל במתכונת של "טיים שרינג". איני נדרש להכריע בשאלה זו במסגרת הערעורים שבפניי, אך מצאתי לנכון להאיר נקודה זו כחלק מהעמימות הרחבה יותר הנוגעת ליחס שבין החוזה הסטנדרטי לבין נספח ה', כפי שיפורט להלן.
39. השוואה בין ההסכמים מעלה כי אמנם המונח "חברת הניהול" המופיע בכל אחד מהם מוגדר באופן אחר וכי קיימים גם הבדלים בין התפקידים המיועדים ל"חברת הניהול" בכל אחד מההסכמים. משכך, קשה לקבוע, ללא נימוק מניח את הדעת בעניין זה, כי בשני ההסכמים המונח "חברת הניהול" מתייחס לאותו גוף, או כי מונח זה כפי שהוא מוגדר בהסכם הסטנדרטי מתייחס אל "חברת הפיקוח" אשר הוקמה רק בשלב מאוחר יותר בהתאם לאמור בנספח ה', כפי שקבע בית משפט קמא.
40. עם זאת, גם עמדתה הפרשנית של קלאב הוטלס כפי שבאה לידי ביטוי בטיעוניה לא חפה מקשיים. לא הובהר האם טבריה קלאב הוטל מינתה גוף כלשהו מטעמה שישמש כ"חברת הניהול" כהגדרתה בחוזה הסטנדרטי, והאם גוף זה אכן הפעיל את המלון וחישב את דמי האחזקה השנתיים בשלב כלשהו. מכל מקום, בין אם הוקמה "חברת ניהול" לפי החוזה הסטנדרטי, ובין אם סמכויותיה וחובותיה של "חברת הניהול" נותרו בידי טבריה קלאב הוטל (ולאחר מכן בידי קלאב הוטלס), כלל לא ברור מה דינה של "חברת הניהול" הזו לאחר הסכם הרכישה והקביעות המופיעות בנספח ה'.
כך למשל, בנספח ה' נקבע כי תפעול המלון יבוצע על-ידי "חברת ההפעלה", ואולם, תפקיד זה היה תפקידה של "חברת הניהול" לפי החוזה הסטנדרטי. הפעלת המלון על-ידי "חברת הניהול" היא גם זו שהצדיקה, במידה זו או אחרת, את הסמכות לקביעת דמי האחזקה השנתיים על-ידי "חברת הניהול" של ההסכם הסטנדרטי, שכן בידיה היו הנתונים על ההוצאות בפועל הכרוכות בניהול ותפעול המלון.
כמו כן, מטענות קלאב הוטלס בבית משפט קמא עולה, כי בפועל, לאורך השנים, קביעת דמי האחזקה השנתיים נעשתה על-ידי דירקטוריון חברת הפיקוח, ולא על-ידי קלאב הוטלס עצמה, אשר, לטענתה, הייתה בעלת הסמכות לקביעת גובה דמי האחזקה לפי החוזה הסטנדרטי. יתר על כן, החובה למנות את "מפקח הניהול" היא חובה שמקורה בחוזה הסטנדרטי, והיא הוטלה על טבריה קלאב הוטל (ולאחר מכן, על קלאב הוטלס שבאה בנעליה). ואולם, בפועל, ההחלטה על מינוי משרד ליאון אורליצקי ושות' כ"מפקח הניהול" התקבלה בדירקטוריון של חברת הפיקוח, ולא על-ידי קלאב הוטלס. "מפקח הניהול" שמונה על-ידי חברת הפיקוח היה מעורב בקביעת גובה דמי האחזקה ובאישורם לאורך השנים, כנדרש בחוזה הסטנדרטי. התנהלות זו של חברת הפיקוח, אשר אימצה בפועל את הסמכויות שניתנו לקלאב הוטלס במסגרת ההסכם הסטנדרטי, מהווה אינדיקציה לכך שקלאב הוטלס ויתרה או העבירה סמכויות אלה לחברת הפיקוח, על אף שהדבר לא צוין מפורשות בנספח ה'. מכל מקום, התנהלות זו מקשה עד מאוד על קבלת עמדתה של קלאב הוטלס, לפיה נספח ה' לא שינה או גרע מסמכויותיה הקבועות בהסכם הסטנדרטי.
41. על רקע האמור, מתחדדת השאלה – מהו היחס בין החוזה הסטנדרטי לבין נספח ה' באשר לחובותיהן ולסמכויותיהן של "חברת הניהול" (כהגדרתה בחוזה הסטנדרטי), "חברת הפיקוח" ו"חברת ההפעלה".
סבורני כי התשובה לשאלה זו אינה פשוטה ובוודאי אינה מובנת מאליה כפי שניסתה לתאר זאת קלאב הוטלס, אך במסגרת הערעורים שבפניי איני נדרש להכריע בה. קביעת בית משפט קמא, לפיה המונח "חברת הניהול" מתייחס בשני ההסכמים לחברת הפיקוח, נאמרה כאמרת אגב, והיא אינה חלק מהקביעות שהובילו את בית משפט קמא להכרעתו ולמתן הסעדים שניתנו. משכך, היא אינה מחייבת את הצדדים ואינה יוצרת "מעשה בית דין" (פלוגתא פסוקה) בעניין זה כלפיהם או כלפי צדדים שלישיים, ואף אנו, במסגרת הערעור, איננו נדרשים להכריע בשאלה זו. יש להניח כי סוגיה יסודית זו תתברר אף היא באופן מעמיק ומהותי במסגרת הדיונית המתאימה בה ילובנו המחלוקות היסודיות בין הצדדים. הנה כי כן, כפי שכבר נאמר, אין בכוחה של ההכרעה במחלוקות שהועמדו להכרעת בית המשפט כדי לקדם בצורה משמעותית את פתרון הסכסוך האמיתי שבין הצדדים, ולדאבון הלב, אם הצדדים לא ישכילו להגיע להבנות, נראה כי ההתדיינות הנוכחית היתה, במידה רבה, בזבוז זמן ומשאבים.
ג. הסעד האופרטיבי
42. המערערות הצביעו על פער בין הסעד האופרטיבי שניתן על-ידי בית משפט קמא לבין ההסכמות הכלולות במערכת החוזית שבין הצדדים. כאמור, בית משפט קמא הורה לחברת הפיקוח ולחברת ההפעלה להעמיד את דו"חותיהן הכספיים לבדיקת רואה חשבון פאהן קנה או כל רואה חשבון שימונה על-ידי חברת הפיקוח בהסכמת העמותה. לעומת זאת, הסעיף הרלוונטי בנספח ה' (סעיף 6) קובע, כי חברת הפיקוח תעסיק על חשבונה רואה חשבון אשר תפקידו יהיה לפקח על הוצאות הכספים של חברת הפיקוח וחברת ההפעלה. בסעיף זה לא הוזכר כי על חברת הפיקוח וחברת הניהול להעמיד לרשות רואה החשבון את דו"חותיהן הכספיים דווקא, ונראה כי בהוראה זו הרחיב בית משפט קמא את ההסכמה המעוגנת בחוזה, או, למצער, פירש את דרך יישומה באופן מרחיב, מבלי שניתן לכך נימוק בפסק הדין.
43 המערערות טענו כי חברת ההפעלה היא חברה פרטית, המפעילה מספר מלונות, כך שדו"חותיה הכספיים משקפים את כלל פעילויותיה, וממילא אין היא מחויבת בחשיפת דו"חותיה לציבור. מנגד, נראה כי חברת הפיקוח אכן נדרשת להעמיד את דו"חותיה הכספיים לעיון העמותה, שהיא בעלת מניות בה, וזאת מכוח דיני החברות (ראו סעיף 173 לחוק החברות, התשנ"ט-1999). ואולם, המסלול לאכיפת חובה זו, ככל שלא קוימה על-ידי חברת הפיקוח לבקשת העמותה, הוא המסלול המתאים לפי דיני החברות, ולא כאכיפת תניה חוזית שכלל אינה מורה זאת, כפי שהתבקש בענייננו.
44. בית משפט קמא אף הוסיף והורה לרואה החשבון להמציא לעמותה דו"ח כספי מדי חצי שנה הכולל את כלל הוצאות המלון, באופן המאפשר "לחלץ" את חלקם היחסי של הוצאות האחזקה הרלוונטיות לחברי העמותה לשנים 2011 ואילך מתוך כלל הוצאות האחזקה של המלון. ואולם, גם ביחס להוראה זו טענו המערערות כי בית משפט קמא סטה מההסכמה החוזית בין הצדדים, אשר לפיה רואה החשבון צריך להגיש לעמותה מדי חצי שנה דו"ח ביקורת. המדובר בשני סוגים שונים של דו"חות, וגם הפעם בית משפט קמא לא נימק מדוע סטה מההסכמות החוזיות המפורשות בין הצדדים והרחיב את החובות המוטלות על המערערות מכוח נספח ה'.
45. על אף שהמערערות פירטו בהרחבה טענות אלה נגד מתן הסעד האופרטיבי על-ידי בית משפט קמא (המפורט בפסקה 96 לפסק הדין קמא), איני נדרש להכריע בהן, שכן המערערות הודיעו כי הן חזרו בהן מהערעור ביחס לסוגיה זו, הן במסגרת הליך אחר המתנהל בין הצדדים (ראו פרוטוקול דיון בת"א 15926-07-13 מיום 21.6.2015, עמוד 6, בו הצהיר בא-כוחה של קלאב הוטלס כי "נכון שהקביעה האופרטיבית בסעיף 96 לפסק הדין לא שנויה במחלוקת. בנקודה זו חזרנו בנו מהערעור"; ולאחר מכן בהחלטת בית המשפט המחוזי בעמוד 9; "אציין כי הסכמתם של הצדדים כי האמור בפסק דינה של השופטת צפת (סעיף 96) לפסק הדין מהווה השתק פלוגתא ואינו מהווה נושא לערעור בבית המשפט העליון"), והן בהודעות הבהרה מיום 6.3.2016 שהגישו המערערות בהתאם להחלטתנו מיום 28.2.2016. בנסיבות אלה, הערעור כלפי מתן הסעד האופרטיבי והטענות הנזכרות לעיל, אינם דורשים את התייחסותנו או מתן הכרעה בהם.
סוף דבר
46. לפני סיום, אעיר שוב כי יש להצטער על ההליך הממושך, אשר במידה רבה נראה כי נוהל לשווא, מבלי שתתאפשר התקדמות משמעותית לקראת פתרון המחלוקות המהותיות שבין הצדדים. כאמור, הסעדים שניתנו על-ידי בית משפט קמא היו מצומצמים מלכתחילה (וגם אותם, כאמור, אציע לבטל), ומשלא הוגש ערעור על-ידי העמותה כלפי החלטת בית משפט קמא שלא ליתן סעדים אחרים, המסגרת הדיונית שבפנינו הייתה צרה וממוקדת לכדי הטענות שהעלו המערערות בערעוריהן. משכך, ועל-כך שבנו והתרענו בפני הצדדים בדיונים שנערכו בפנינו, מתן פסק דין בערעורים אלה אינו יורד לשורש הסכסוך בין הצדדים, ויש בו מעט תועלת למי מהם. אף שבנו והצענו לעמותה לשכור שירותי ייצוג משפטי, אשר לדעתנו יכול היה להועיל בנסיבות העניין.
47. ואולם, משהתבקשנו על-ידי הצדדים להכריע בכל זאת בערעורים שבפנינו, אציע לחבריי לקבל את שני הערעורים בעיקרם: הסעד ההצהרתי שניתן על-ידי בית משפט קמא יבוטל. כמו כן, יובהר כי קביעת בית משפט קמא, לפיה המונח "חברת הניהול" המופיע הן בחוזה הסטנדרטי והן בנספח ה' מתייחס ל"חברת הפיקוח" (כהגדרתה בפסק דין זה), נאמרה כאמרת אגב אשר אינה מחייבת את הצדדים ואינה יוצרת "מעשה בית דין" (השתק פלוגתא) בעניין זה כלפיהם או כלפי צדדים שלישיים. עם זאת, כיוון שהדבר לא התחייב לצורך ההליך דנא, לא מצאתי לנכון לקבוע כי המדובר בקביעה שגויה, וכי הפרשנות שהציגה קלאב הוטלס בעניין זה בכתבי טענותיה היא הפרשנות הנכונה. כאמור, אני סבור כי המדובר בסוגיה מורכבת יותר ופרשנותה של קלאב הוטלס כפי שבאה לידי ביטוי בהליך זה אינה בהכרח היחידה האפשרית, גם אם טעמיה עמה. באשר לערעור הנוגע לסעד האופרטיבי – המערערות חזרו בהן מערעורן בסוגיה זו, ועל-כן לא נדרשתי לדון בה.
נוכח קבלת עיקרי טענות המערערות מציע כי יבוטל חיובן בהוצאות העמותה על-פי פסק דינו של בית משפט קמא. לפנים משורת הדין אציע שלא לחייב את העמותה בהוצאות המערערות בערעור דנא.
ש ו פ ט
השופט מ' מזוז:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט ח' מלצר:
1. אני מצטרף בהסכמה לפסק דינו של חברי, השופט צ' זילברטל, וכן להערותיו כי ראוי שעמותת בעלי היחידות (להלן: העמותה) תעמיד לעצמה עו"ד כדי שייצג אותה בהליכים השונים אותן היא מנהלת ואמורה עדיין ליזום.
לשיטתי שני טעמים עיקריים מצדיקים המלצה זו:
א) ההתדיינות שבפנינו לימדה כי ללא ייצוג כאמור – חלק נכבד מטענות העמותה אינן מותאמות למסגרת ההליך.
ב) על פני הדברים דומה שהשגות העמותה ביחס לחישוב דמי האחזקה לגבי שנת 2013 ואילך – יש להן מקום, ואולם צריך לבררן בהליכים אחרים.
2. בהתחשב באמור בפיסקה 1 שלעיל הצענו לצדדים "לקצר הליכים" ולנסות להתקדם לפתרון בסיס המחלוקת. המרצנו אותם איפוא לבחון משום דרכי שלום אפשרויות שונות להסדר כולל, או לפחות להגיע להסדר ביניים, או להסמיך אותנו לפסוק על דרך הפשרה בגבולות מוסכמים מראש בהתאם לסעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984.
כל המאמצים הנ"ל לא צלחו לצערנו. נדרשנו לפיכך לחזור לשורת הדין וכאן אין אפשרות לבצע "קפיצות דרך", ולכן התוצאה אליה הגיע חברי מתחייבת. בנסיבות אלו דומני שהעתיד יוכיח שהארכת המסלול היתה מיותרת ומזיקה לכולם, ואולם יש לזכור כי אף פעם לא מאוחר מדי להתעשת, ואני מצפה שהצדדים כולם ישכילו לעשות כן.
ש ו פ ט
לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט צ' זילברטל.
ניתן היום, כ"ח באדר א התשע"ו (8.3.2016).
ש ו פ ט
ש ו פ ט
ש ו פ ט
________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 13072190_L14.doc סח
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il