הימנותא בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עירון

4 בבית המשפט העליון בר"ם 72182-06-25 לפני: כבוד המשנה לנשיא נעם סולברג כבוד השופטת דפנה ברק-ארז כבוד השופטת יעל וילנר המבקשת: הימנותא בע"מ נגד המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עירון בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 30.4.2025 בעמ"ן 70926-12-24 שניתן על-ידי כבוד השופט א' כנעאן בשם המבקשת: עו"ד עודד בקרמן, עו"ד חמדה אבשלום בשם המשיבה: עו"ד מיכאל סיגל פסק-דין השופטת דפנה ברק-ארז: 1. בפנינו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 30.4.2025 (עמ"ן 70926-12-24, השופט א' כנעאן). בית המשפט המחוזי דחה ערעור על החלטתו של יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז חיפה (להלן: ועדת הערר או הוועדה) מיום 30.10.2024 (תיק 91001-10-24, ב' נ' שוורץ). 2. המבקשת, חברת הימנותא בע"מ, היא בעלת חלק מהזכויות בחלקת מקרקעין בכפר מעאוויה (להלן: המקרקעין). על המקרקעין חלה תכנית ענ/984 "תכנית מתאר מפורטת למועאוויה" שפורסמה למתן תוקף ביום 28.5.2015. המבקשת סברה כי תכנית זו גרמה לירידת ערך של המקרקעין בסך העולה על 1.2 מיליון שקלים, וביום 11.6.2018 היא הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובניה עירון, המשיבה, תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: תביעת הפיצויים ו-חוק התכנון והבניה). 3. ביום 27.3.2024, בחלוף כשש שנים מהגשת תביעת הפיצויים, המשיבה דחתה אותה. ביום 6.6.2024 נמסרה למבקשת הודעה על כך, וזאת מבלי שצורפה להחלטה חוות הדעת השמאית אשר בהתבסס עליה נדחתה התביעה. בהמשך לכך, המבקשת ביקשה מהמשיבה לקבל את חוות הדעת השמאית, וכן ביקשה שהמועד להגשת הערר על ההחלטה "ימנה תוך 90 ימים מקבלת חוות הדעת השמאית". לבסוף, חוות הדעת דנן הועברה למבקשת ביום 16.7.2024 מבלי שנלוותה לכך תגובה לבקשה בעניין מועד הגשת הערר. 4. ביום 6.10.2024 המבקשת פנתה פעם נוספת למשיבה בבקשה לקבל את הסכמתה לעוד דחייה של המועד להגשת הערר, הפעם ב-30 ימים. בו ביום, בשיחת טלפון שהתקיימה בין באי-כוחם של הצדדים צוין מטעם המשיבה כי היא מתנגדת לבקשה לארכה, מאחר שממילא ההחלטה שעליה מעוניינת המבקשת לערור הפכה חלוטה. זאת, בשים לב לכך שלא הוגש נגדה ערר בתוך 45 ימים, כפי שמורה סעיף 198(ד) לחוק התכנון והבניה. 5. בהמשך לכך, ביום 7.10.2024 המבקשת הגישה בקשת ארכה ליושב ראש ועדת הערר, לפי אותו סעיף המקנה לו סמכות להאריך את התקופה האמורה "מטעמים מיוחדים שיירשמו". כעבור מספר ימים, ביום 14.10.2024, המבקשת הגישה את כתב הערר ובו העלתה טענות שונות כנגד חוות הדעת השמאית שעליה התבססה המשיבה. 6. בהחלטתו של יושב ראש ועדת הערר הנזכרת בפתח הדברים, נדחתה בקשת הארכה, מבלי שנדונו טענותיה של המבקשת לגופן. יושב ראש הוועדה הטעים כי הבקשה להארכת מועד הוגשה באיחור של למעלה מחודש גם אם מועד המצאתה של חוות הדעת השמאית ייחשב כמועד הקובע לצורך הגשת הערר. יושב ראש הוועדה הוסיף כי אכן היה על המשיבה להשיב לפנייתה של המבקשת ואף להעמיד אותה על טעותה, אך גם כי בכל מקרה היה על המבקשת לפנות בנושא לוועדת הערר ולא למשיבה. עוד הוסיף יושב ראש הוועדה, כי המחלוקת בין הצדדים לא מעוררת אינטרס ציבורי או משפטי מיוחד המצריך הכרעה בה חרף האיחור בהגשת הערר, והדגיש כי המבקשת לא הצביעה אף על טעם מיוחד המצדיק מתן ארכה להגשתו. 7. ביום 26.12.2024 המבקשת הגישה על כך ערעור לבית המשפט המחוזי. המבקשת טענה כי התקיימו "טעמים מיוחדים" המצדיקים את קבלת בקשתה להארכת מועד, כנדרש לפי חוק התכנון והבניה. בהקשר זה המבקשת טענה כי המשיבה פעלה בניגוד לסעיף 198(ב) לחוק התכנון והבניה הקובע כי "הועדה המקומית תדון בתביעה ותחליט, בתוך תשעים ימים מיום הגשת התביעה, אם לקבלה או לדחותה". זאת, משום שהחלטת המשיבה בתביעת הפיצויים התקבלה בחלוף כשש שנים ממועד הגשתה ורק לאחר פניות חוזרות מטעם המבקשת. עוד נטען כי העיכוב המשמעותי הוביל לכך שגורמי המקצוע אשר טיפלו בתביעת הפיצויים במקור לא מועסקים עוד על-ידה וכי הדבר הקשה על הטיפול בהגשת הערר. המבקשת טענה עוד כי סברה בתום לב שאי-התנגדותה של המשיבה לבקשתה ביחס למועד הגשת הערר מהווה הסכמה. המבקשת הוסיפה כי סיכויי הערר לא מבוטלים, כי האיחור בהגשת בקשת הארכה ליושב ראש הוועדה אינו משמעותי, וכי אינטרס ההסתמכות של המשיבה ביחס לסופיות החלטתה לא נפגע במהלך תקופה של שבועות בודדים. 8. ביום 26.2.2025 המשיבה הגישה את תשובתה לערעור, ובה טענה כי דינו להידחות. המשיבה הטעימה כי הזמן שחלף עד שניתנה ההחלטה בתביעת הפיצויים אינו רלוונטי לבחינתה של בקשת הארכה. עוד טענה המשיבה כי מההתכתבויות, כמו גם משיחת הטלפון שנערכה בין באי-כוח הצדדים, עולה כי המבקשת שגתה בהבנת הדין וסברה שעומדים לה 90 ימים להגשת הערר (ולא 45 ימים), וכי טעות זו רובצת לפתחה. המשיבה הדגישה עוד כי ממילא הגורם המוסמך לתת ארכה הוא יושב ראש ועדת הערר בלבד, שאליו כאמור פנתה המבקשת באיחור. 9. כאמור בפתח הדברים, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור. בית המשפט המחוזי קבע כי המבקשת לא עמדה ברף "הטעמים המיוחדים" הנדרשים למתן ארכה. בהקשר זה, בית המשפט המחוזי ציין כי בענייננו מדובר בעיכוב של למעלה מחודש, והדגיש כי אפילו עיכוב של יום מחייב הצגת טעמים מיוחדים למתן ארכה, וכאלה לא נמצאו בבקשת הארכה של המבקשת. עוד הטעים בית המשפט המחוזי כי המבקשת עוסקת בניהול קרקעות, ולכן קשה לקבל מפיה טענות בנוגע לטעות בהבנת הדין. כמו כן, בית המשפט המחוזי ציין כי טענת המבקשת לפיה העיכוב במתן החלטה בתביעת הפיצויים הקשה על הטיפול בערר לא הוכחה. לבסוף, קבע בית המשפט המחוזי כי המבקשת לא יכלה להסתמך על אי-מענה מצד המשיבה לבקשה ביחס למועד הגשת הערר. 10. בקשת רשות הערעור דנן מכוונת כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובה המבקשת שבה על עיקר טענותיה. לשיטת המבקשת נגרם לה עיוות דין, בשים לב לכך שנמנעת ממנה גישה לערכאות בשל טענות פרוצדורליות שעניינן מועדים שעה שהמשיבה עצמה עיכבה למשך זמן רב את מתן החלטתה. המבקשת טוענת כי הפגיעה בה היא משמעותית במיוחד נוכח העובדה שמדובר בתביעת פיצויים שהוגשה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה שעניינו הגנה על זכות הקניין. 11. ביום 9.7.2025 המשיבה הגישה תשובה לבקשת רשות הערעור. בבקשתה היא חוזרת, בעיקרו של דבר, על טענותיה כפי שאלה הועלו בפני הערכאות הקודמות. עוד מדגישה המשיבה כי לשיטתה הבקשה אינה מעוררת שאלה בעלת השפעה רחבה. 12. עיינו בבקשת רשות הערעור ובתשובה לה, כמו גם במסמכים שצורפו. לאחר שעשינו כן, החלטנו לעשות שימוש בסמכותנו לפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, החלה בהליכים מינהליים מכוח תקנה 34 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, ולדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה. בהמשך לכך הוספנו והחלטנו לקבל את הערעור, כמפורט להלן. 13. כידוע, בית משפט זה ייעתר לבקשת רשות ערעור רק כאשר היא מעוררת שאלה עקרונית או שעולה מממנה חשש לעיוות דין (ראו למשל: בר"ם 1863/22 מועדון המרגנית נ' מנהל הארנונה בעיריית רמת גן, פסקה 8 (23.5.2025)). לשיטתנו, נסיבותיו הספציפיות של המקרה דנן כפי שתוארו יכולות ליפול לגדר החריג של חשש לעיוות דין, בשים לב להתנהלותה של המשיבה ולהשלכה שיש לדברים על זכות הגישה לערכאות (ראו והשוו: בר"ם 5777/20 ‏אופיר כהן - עבודות פיתוח גינון ואחזקה בע"מ נ' מכון ויצמן למדע, פסקה 8 (25.8.2020); בר"ם 1008/24 פאירמן נ' עיריית רמת גן, פסקה 15 (10.9.2024); בר"ם 16320-02-25 איגוד הבניה מזרח ירושלים נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, פסקה 8 (29.7.2025)). בהתאמה, החלטנו לתת במקרה זה רשות ערעור ולדון בה כבערעור. על כן, המבקשת תיקרא מעתה המערערת. 14. וכעת לגופו של הערעור. סעיף 198(ב) לחוק התכנון והבניה קובע כי על הוועדה המקומית לדון בתביעה לפי סעיף 197 לחוק "בתוך תשעים ימים מיום הגשת התביעה". חובה סטטוטורית זו הופרה הפרה משמעותית מצדה של המשיבה, והובילה לחריגה של שנים. אם לא די בכך, גם לאחר ההחלטה בתביעת הפיצויים, נפלו פגמים בהתנהלות המשיבה. ראשית, היא התעכבה למעלה מחודשיים נוספים עד למסירת ההודעה על כך. שנית, היא לא המציאה את חוות הדעת השמאית יחד עם ההחלטה חרף הוראותיו המפורשות של סעיף 198(ג) לחוק התכנון והבניה בעניין. שלישית, בהתעלמותה מהפניה בנושא הגשת הערר היא תרמה, גם אם באופן עקיף בלבד, להגשתו במועד שבו הוגש. 15. אכן, סעיף 198(ד) לחוק התכנון והבניה קובע ככלל כי ערר על החלטתה של הוועדה המקומית יוגש בתוך 45 ימים מיום המצאתה, ורק כחריג לכך מאפשר פנייה ליושב ראש ועדת הערר. אולם, לא ניתן להתעלם מהנסיבות הייחודיות במקרה זה בכל הנוגע להתנהלות המשיבה. על כך ניתן להוסיף, הגם שהדבר לא ודאי, כי יש טעם בטענה לפיה אלמלא התעכבה החלטת המשיבה זמן כה רב הדבר היה תורם לכך שהטיפול בנושא לא "ייפול בין הכסאות" בין בעלי תפקידים שהתחלפו בה במהלך השנים. ניתן להתרשם שמכלול נסיבות זה, שאינו טיפוסי, עולה במקרה דנן כדי "טעמים מיוחדים" המצדיקים את קבלת הבקשה להארכת מועד להגשת ערר. 16. אשר על כן, ראינו לנכון לקבל את הערעור. המערערת תהיה רשאית להגיש לוועדה ערר על החלטתה של המשיבה עד ליום 14.12.2025. למותר לציין כי אין באמור לעיל הבעת דעה לגוף של טענותיה של המערערת בנושא תביעת הפיצויים. 17. סוף דבר: הערעור מתקבל כאמור בפסקה 16. ממילא מבוטל גם חיוב המערערת בהוצאות בערכאות הקודמות. בהתחשב בקשיים מכאן ומכאן – אין צו להוצאות בערכאתנו. ניתן היום, י"ד כסלו תשפ"ו (04 דצמבר 2025). נעם סולברג משנה לנשיא דפנה ברק-ארז שופטת יעל וילנר שופטת