פסק-דין בתיק ע"א 7183/15 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7183/15 לפני: כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופטת ע' ברון המערערת: סוויסל השקעות בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. ארנה ברוש 2. דליה סמדר 3. רביד שירותי נסיעות בע"מ 4. פרופ' סקפה - שירותי בריאות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 04.09.2015 בה"פ 56478-09-11 אשר ניתן על ידי כבוד השופט ח' טובי תאריך הישיבה: כ"ח בניסן התשע"ז (24.4.2017) בשם המערער: עו"ד מלכה צור בשם המשיבים: עו"ד אברהם פסי פסק-דין השופטת א' חיות: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט ח' טובי) מיום 4.9.2015 הדוחה תובענה שהגישה המערערת, חברת סוויסל השקעות בע"מ (להלן: חברת סוויסל), לבטל עיקולים שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין לטובת המשיבות 1 ו 2 (להלן ארנה ו סמדר בהתאמה) על המקרקעין מושא המחלוקת בהליך דנן. במוקד פסק הדין עומדת קביעתו של בית המשפט קמא כי עסקת המכר שנקשרה בין חברת סוויסל ובין המשיבה 3, חברת רביד שירותי נסיעות בע"מ (להלן: חברת רביד), לפיה רכשה חברת סוויסל את המקרקעין האמורים מחברת רביד, היא עסקה למראית עין שדינה בטלות וכי על כן אין לבטל את העיקולים שנרשמו בהם לטובת ארנה וסמדר. כפועל היוצא מקביעתו זו של בית המשפט קמא, נפסק עוד כי הערת האזהרה שנרשמה בהם בעקבות עסקת המכר הנ"ל אין לה תוקף ואין בכוחה לגבור על העיקולים הנ"ל. תמצית העובדות הרלוונטיות 1. ביום 22.10.2007 נערך הסכם בין חברת רביד לחברת סוויסל לפיו רכשה סוויסל מרביד בנין משרדים ברחוב סוקולוב ברמת השרון (להלן: המקרקעין) תמורת סך השווה ל150,000 דולר ארה"ב, בצירוף מע"מ (להלן: הסכם המכר). על פי ההסכם היה על חברת סוויסל לשלם לחברת רביד את מלוא התמורה כבר למחרת היום (23.10.2007), להוציא סכום המע"מ שאותו התחייבה חברת סוויסל לשלם במועד החיוב וכנגד הצגת חשבונית מס מתאימה. התמורה לא שולמה אומנם על ידי חברת סוויסל במועד המוסכם ותחת זאת ניתן לחברת רביד צ'ק דחוי עבור התמורה ליום 29.10.2007, אך כבר למחרת היום הזדרזה חברת סוויסל ורשמה הערת האזהרה לטובתה בלשכת רישום המקרקעין מכח הסכם המכר. אין חולק כי במועד כריתת הסכם המכר, הייתה הגב' סאלי פנשו (להלן: סאלי) המנהלת ובעלת השליטה בחברת סוויסל. כמו כן אין חולק כי באותו מועד הייתה סאלי בת זוגו של מר יוסף כלף (להלן: כלף) אשר כפי שיפורט להלן, היה במועד כריתת הסכם המכר, המנהל ובעל המניות היחיד בחברת רביד. עוד אין חולק כי בכל המועדים הרלוונטיים להליכים דנן, התגוררו בני הזוג יחד בבית שהיה בבעלותם המשותפת וכן החזיקו במשותף מספר נכסי מקרקעין. 2. כחודשיים קודם לכריתת הסכם המכר, ביום 20.8.2007, הודיעה חברת רביד לעובדיה ובהם ארנה וסמדר על הפסקת פעילותה וביום 14.10.2007, כשבוע לפני כריתת הסכם המכר, העבירה סופי יוהנט, ביתה של סאלי (להלן: סופי) את מניותיה בחברת רביד לכלף, שהיה בעל המניות העיקרי בה. כמו כן, חדלו באותו המועד סאלי וילדיה סופי וניקולס, לכהן כמנהלים בחברת רביד לצד כלף והוא הפך באותו שלב למנהל ולבעל המניות הרשום היחיד בחברה. התרחשות נוספת שאירעה טרם כריתתו של הסכם המכר, הוא מכתב דרישה ששלחה סמדר ביום 16.10.2007 לחברת רביד לתשלום מידי של פיצויי פיטורין ותשלומים נוספים בגין עבודתה בחברה. סמדר ציינה כי אם לא ישולמו לה הסכומים שדרשה, תפנה לערכאות. ואכן, משלא נענתה, הגישה סמדר ביום 29.10.2007 תביעה לבית הדין האזורי לעבודה בתל אביב נגד חברת רביד לתשלום הסכומים המגיעים לה ותביעה בעילות דומות נגד חברת רביד הגישה גם ארנה ביום 22.10.2007. במסגרת התביעות שהגישו סמדר וארנה הטיל בית הדין, לבקשתן, עיקולים על המקרקעין. העיקולים נרשמו בלשכת רישום המקרקעין במהלך חודש נובמבר 2007 ובקשות שהגישה חברת רביד לביטול העיקולים נדחו על ידי בית הדין. כשלוש וחצי שנים לאחר מכן, מכרה חברת סוויסל את המקרקעין למשיבה 4, חברת פרופ' סקפה - שירותי בריאות (להלן: המשיבה 4), תמורת סכום של כ- 1,100,000 ש"ח. בעסקה זו הוסכם, בין היתר, על הפקדת סכום של 200,000 ש"ח בנאמנות בידי עו"ד מלכה צור על מנת להבטיח את הסרת העיקולים (בפסק דינו של בית המשפט קמא צוין בטעות כי הסכום שהופקד הוא 150,000 ש"ח, אך ראו מוצג 8 למוצגי המערערת וכן ראו דברי באי כח הצדדים בדיון לפנינו מיום 24.04.2017). הערת אזהרה לטובת המשיבה 4 נרשמה ביום 29.3.2011. 3. בהינתן העובדה כי בעת רכישת המקרקעין על ידי המשיבה 4, היו המקרקעין מעוקלים לטובת ארנה וסמדר בשל חובות חברת רביד, הגישה חברת סוויסל כמי שמכרה אותם למשיבה 4, המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד ארנה וסמדר. בהליך זה עתרה חברת סוויסל לפסק דין הצהרתי אשר יורה, בין היתר, כי הערת האזהרה שנרשמה לטובתה ביום 23.10.2007, גוברת על העיקולים שנרשמו לטובת סמדר וארנה וכי עיקולים אלה הוטלו שלא כדין, משום שבעת הטלתם כבר הייתה חברת סוויסל בעלת הזכויות במקרקעין מכח הסכם המכר שנחתם בינה ובין חברת רביד ביום 22.10.2007. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 4. כפי שצוין בפתח הדברים, בית המשפט קמא דחה את המרצת הפתיחה שהגישה חברת סוויסל וקבע כי הסכם המכר בינה ובין חברת רביד היה הסכם למראית עין ועל כן הוא בטל מעיקרו. למסקנה זו הגיע בית המשפט קמא לאחר בחינת התשתית הנורמטיבית הרלוונטית בחוק ובפסיקה ויישומה על עובדות המקרה הקונקרטי, כפי שאלה נתבררו לו מן הראיות שהוצגו. בית המשפט ציין כי לא ראה ליתן אמון בעדותם של כלף וסאלי אשר טענו כי הסכם המכר משקף כביכול עסקה נטולת כוונה נסתרת מזו הנחזית מהסכם המכר. בית המשפט מצא כי המקרה דנן רווי באותות מרמה המעידים על כך שכלף וסאלי ביקשו להבריח את המקרקעין מפני נושי חברת רביד ובהם סמדר וארנה, ובלשון בית המשפט: "מחומר הראיות עולה חשד כבד, ואף למעלה מכך, כי תכליתה של עסקת המכר וכוותם הנסתרת של הצדדים לה הייתה הברחת הנכס מנושי חברת רביד (והמשיבות בכללם), זאת באמצעות העברתו (אם כי בתמורה - שעוד ידובר בה) לחברת סוויסל, הנשלטת על ידי גברת פנשו, בת זוגו של מנהל רביד - מר כלף" (פסקה 17 לפסק הדין) [הדגשה במקור - א.ח.]. 5. אותות המרמה נמצאו לו לבית המשפט המחוזי בעיקרו של דבר בנסיבות שקדמו לכריתת הסכם המכר. בית המשפט מצא כי כלף וסאלי ידעו אל נכון ולמצער צריכים היו לצפות כי פיטורי סמדר וארנה בלא לשלם להן פיצויי פיטורין ושכר מולן יובילו קרוב לוודאי להגשת תביעות לבית הדין והטלת עיקולים על המקרקעין שהיו הנכס היחיד של החברה שחדלה מפעילות. בית המשפט התייחס בהקשר זה, בין היתר, למכתב הדרישה ששלח בא כח סמדר לחברת רביד ביום 16.10.2007 בו צוין מפורשות כי בדעתה לפנות לערכאות אם לא תענה דרישתה. עוד התייחס בין המשפט לכך שעסקת המכר נעשתה בחופזה על מנת להקדים "רפואה למכה", כלשונו, ולרשום הערת אזהרה בגין העסקה טרם הגשת התביעות הצפויות והעיקולים שיוטלו על המקרקעין במסגרתן. בית המשפט לא מצא בעדויותיהם של כלף וסאלי כל הסבר המניח את הדעת באשר לסמיכות הזמנים שבין המכתב מיום 16.10.2007 ובין כריתתו של הסכם המכר ביום 22.10.2007 וכן לא מצא כל הסבר מניח את הדעת לכך שאף שהתמורה המוסכמת לא שולמה בהתאם למוסכם, הזדרזה חברת סוויסל ורשמה כבר למחרת היום (23.10.2007) את הערת האזהרה לטובתה. בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי המהלך לפיו התפטרו סאלי וילדיה מניהול חברת רביד וסופי העבירה את מניותיה בחברה לכלף סמוך לפני כריתת ההסכם, הוא מהלך תמוה אשר לגביו ניתנו עדויות סותרות מפי סאלי ומפי עורכת הדין יעל אריאל שטיפלה בעניין. בית המשפט הסיק מכך כי הותרת כלף כמנהל וכבעל מניות יחיד בחברה ערב ההתקשרות בהסכם המכר, נועד לשוות לעסקה מראה "תמים" של עסקה אמתית בין שתי חברות שאינן קשורות זו לזו וכי לאמיתו של דבר מדובר בעסקה שנעשתה שלא בתום לב מתוך כוונה נסתרת של בעלי השליטה בהן להבריח, כאמור, את המקרקעין מפני נושיה של חברת רביד ובכללם - המשיבות. 6. סממן נוסף המעיד על הכוונה להבריח את הנכס מנושי חברת רביד מצא בית המשפט קמא בכך שלא היו בפי כלף הסברים כלשהם לחופזה שבה התאפיינה כריתתו של הסכם המכר ולכך שכלף "נאלץ" לדבריו, לעשות עסקת מזומן. כמו כן עמד בית המשפט באותו הקשר על כך שבניגוד להסבר שסיפקה סאלי בעדותה ולפיו היה על חברת רביד למכור את הנכס כדי לשלם לספקים והלוואות, התמורה כולה שנתקבלה עבור המקרקעין (כ- 600,000 ש"ח) הועברה במלואה לידי כלף כהחזר הלוואת בעלים שנתן לחברת רביד ולא שימשה כלל להחזר חובות ספקים. היעדר סעיף בהסכם המכר המורה על הפקדת סכום כלשהו בנאמנות להבטחת תשלום המיסים והמצאת כלל המסמכים הנדרשים לצורך העברת בעלות על שם הקונה, עורר אף הוא בעיני בית המשפט תמיהות ותהיות. לבסוף ציין בית המשפט כי כלף היה ונותר למעשה בעל הזיקה הקרובה למקרקעין גם לאחר מכירתם לחברת סוויסל, למרות שבאופן פורמאלי אין ולא הייתה לו כל נגיעה לחברה זו. על כך למד בית המשפט מעדותו של פרופ' סקפה, בעל השליטה במשיבה 4, אשר סיפר כי כלף היה זה אשר ניהל את המשא ומתן מולו לרכישת המקרקעין מחברת סוויסל בשנת 2011. באותו הקשר הוסיף בית המשפט וציין כי סכום התמורה בעסקה שבין חברת סוויסל למשיבה 4, גבוה בכ- 83% מן התמורה ששילמה חברת סוויסל לחברת רביד עבור המקרקעין כשלוש שנים וחצי בלבד קודם לכן. בית המשפט הביע תמיהה על כך וזו נוספה על כל התמיהות והתהיות האחרות שעליהן הצביע. מכאן מסקנתו כי הסכם המכר בין חברת רביד לחברת סוויסל אינו משקף עסקת מכר אמתית וכי הסכם זה לא נועד אלא על מנת "ליצור מצג כלפי חוץ כאילו הנכס נמכר ואין הוא עוד קניינה של חברת רביד" (פסקה 27 לפסק הדין). טענות הצדדים בערעור 7. בערעור שהגישה טוענת סוויסל כי במועד כריתת הסכם המכר הייתה חברת רביד חברה בלתי פעילה וכי הפסקת פעילותה דווחה לעובדים כחודשיים קודם לכן. עוד מדגישה סוויסל כי במועד כריתת הסכם המכר היו המקרקעין נקיים מכל שעבוד או עיקול והעסקה הייתה כדאית לחברת סוויסל. חברת סוויסל מוסיפה וטוענת כי נודע לה על תביעותיהן של סמדר וארנה רק כחודש לאחר ההתקשרות בהסכם המכר וכי צו העיקול שניתן במעמד צד אחד בעקבות תביעות אלו התבסס על נסח טאבו לא עדכני שהוגש לבית הדין לעבודה בכוונה להטעותו. לטענת חברת סוויסל שגה בית המשפט קמא שעה שבחן את כוונת הצדדים להסכם ואת מכלול הנסיבות תוך הסתמכות על נתונים שהסתברו לאחר מועד כריתתו. לטענתה, בעת כריתת ההסכם ראתה חברת סוויסל לנגד עיניה נסח טאבו אשר לפיו חברת רביד היא הבעלים הרשום של המקרקעין ללא כל שעבוד או זכויות של צד ג' כאמור, וכי לכל היותר עמד באותה עת על הפרק מכתב הדרישה של סמדר לתשלום סך של 30,000 ש"ח, זאת ותו לא. לטענת חברת סוויסל, לא כל מכתב דרישה מסתיים בהליך משפטי ואין זה סביר לצפות שהצדדים יעכבו הסכם למכירת נכס בשווי של 600,000 ש"ח בגין מכתבה של סמדר. עוד טוענת חברת סוויסל כי בית המשפט שגה בקבעו כי בעת כריתת ההסכם היו לחברה נושים וכי משהעסקה בוצעה במלואה, דווחה כדין לרשויות ושולמו בגינה המיסים, יש לראותה כעסקה תקפה וחוקית. לטענת חברת סוויסל התוצאה שאליה הגיע בית המשפט קמא פוגעת בה באופן שאינו מידתי ומתעלמת מכך שהיא פעלה בנסיבות העניין בתום לב ובליווי משפטי מלא וכן מכך שנמנעת ממנה האפשרות להשלים את העסקה ואת רישום המקרקעין על שם המשיבה 4, אף שהמקרקעין כבר מצויים בחזקתה למעלה מ- 4 שנים. 8. המשיבות טוענות מנגד כי טענותיה של חברת סוויסל רובן ככולן מבקשות להשיג על קביעות עובדתיות וממצאי מהימנות של בית המשפט קמא וזאת בניגוד להלכה הפסוקה הקובעת כי ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בקביעות ובממצאים מסוג זה אלא בנסיבות חריגות שאינן מתקיימות במקרה דנן. המשיבות סומכות את ידיהן על מכלול קביעותיו של בית המשפט קמא ומדגישות בטיעוניהן, בין היתר, כי בית המשפט מצא שעדויות בני הזוג כלף וסאלי אינן מהימנות, כי השניים ניסו להבריח את המקרקעין מפני נושי חברת רביד והמשיבות בכללם, וכי לשם כך ערכו את הסכם המכר שאיננו אלא הסכם למראית עין, תוך שהם משנים לצורך כך את מבנה הבעלות בחברת רביד. 9. דין הערעור להידחות. כפי שכבר צוין לעיל, בפסק דינו בחן בית המשפט קמא את התשתית הנורמטיבית הנוגעת לעריכת חוזים למראית עין בחוק ובפסיקה ויישם אותה, דבר דבור על אופניו על עובדות המקרה דנן, תוך התייחסות מפורטת וממצה לראיות שהוצגו. על כן בפנינו פסק דין אשר ממצאיו העובדתיים מבוססים היטב ותומכים במסקנה המשפטית שאליה הגיע בית המשפט. במסקנה זו אין לגלות טעות שבחוק. לפיכך, ראינו לדחות את הערעור ולאמץ את פסק דינו של בית המשפט קמא, מטעמיו, על פי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. חברת סוויסל, המערערת, תשלם למשיבות 1 ו 2 ביחד הוצאות הערעור ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 35,000 ש"ח. ניתן היום, ‏י"ט באייר התשע"ז (‏15.5.2017). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15071830_V02.doc גק מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il