בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
7156/96
בפני: כבוד השופט א' מצא
כבוד
השופט י' טירקל
כבוד
השופט י' אנגלרד
המערערים: יעקב וברטה שואעי
באמצעות
מיופה כוחם הרצל שואעי
נגד
המשיבים: 1.
דניאל בכרך
2.
אשבורן דוד וחנה אידה
3.
קרן לרמי - חברה רשומה בואדוז
4.
אלכסנדר ומלכה קינן
ערעור
על פסק דין בית המשפט המחוזי
בירושלים
מיום 14.8.96 בתיק 223/94
שניתן
על ידי כבוד השופט י' ברנר
תאריך הישיבה: י"ג בכסלו
התשנ"ט (2.12.98)
בשם
המערערים: עו"ד יאיר זלנפרוינד
בשם המשיבים: עו"ד נעמי וייל
פסק-דין
השופט י' אנגלרד:
1. השאלה בערעור זה נוגעת לפרשנותן של הוראות
בתקנון בית משותף. תורף הבעיה הוא אחוזי הבנייה העומדים לרשותו של דייר, אשר
לדירתו הוצמד הגג והותר לו לבנות עליו "למען הרחבת דירתו בהתאם לחוקי בניה,
המחייבים בארץ". האם הוראה זו העניקה לו את הזכות לבנות עד קצה גבול הגג תוך
כדי ניצול אחוזי הבנייה של הבית כולו? או שמא מוגבל הוא בבנייתו באחוזי הבנייה
היחסיים לפי חלקו ברכוש המשותף?
2. אביא את עובדות המקרה בקצרה: בשנת 1956 הגישו
כל בעלי הדירות בבית המשותף ברח' בלפור בירושלים (להלן: "הבית המשותף")
בקשה לרשום את הבית כבית משותף וכן הוגש לרישום תקנון, אשר אחת ממטרותיו היא
"לקבוע סדרי ניהול ושימוש ברכוש המשותף".
3. סעיף 4 לתקנון קובע את חלוקת הרכוש המשותף:
בהתחשב
עם התנאים המיוחדים של הבית ובמיוחד בחוסר שויון בין הדירות הן מבחינת איכותן והן
מבחינת גודלן ובהסתמך על מחיר כל דירה ודירה - הוסכם ונקבע ששעור של כל צד וצד
בחלוקת הרכוש המשותף יהיה כדלקמן:
1)
של צד "א" .........6.3%
2)
של צד "ב" .........17.8%
3)
של צד "ג" .........17.7%
4)
של צד "ד" .........21.0%
5)
של צד "ה" .........17.4% [דירת הגג]
6)
של צד "ו" .........19.8%
4. הבית המשותף מורכב מבנין בן 3 קומות וממבנה
נפרד בחצר (צד "א", ששטחו כ70- מ"ר). דירת הגג, שטחה 57 מ"ר.
ארבעת הדירות הנותרות, הממוקמות בקומה הראשונה והשניה, הן בשטח של כ85- מ"ר
כל אחת.
5. סעיף 5(1) ו-(2) לתקנון קובע:
(1)
אלה חלקי רכוש הבית, המפורטים בסעיפים הקטנים הבאים, אינם נחשבים כרכוש משותף של
הבית, אלא צמודים לדירות מסוימות כפי שזה צוין כדלהלן:
(2)
לדירת-גג מספר 5 של צד "ה" להצמיד כל שאר הגג הסמוך לה כחלק בלתי נפרד
ממנה; על גג זה צד "ה" רשאי לבנות למען הרחבת דירתו, בהתאם לחוקי בניה,
המחייבים בארץ.
6. סעיף 7 לתקנון קובע:
אין
להקים מבנים כל שהם על שטח חתיבת הקרקע של הבית כולה, אלא בהסכמה מפורשת ופה אחד
של כל בעלי הדירות גם יחד ללא יוצא מן הכלל. סעיף זה לא בא לגרוע או לפגוע ברשות
צד "ה" לפי סעיף 5(2).
7. ביום 21.1.93 רכשו ברטה ויעקב שואעי, להלן:
"המערערים", ממר שינפלד את דירת הגג, מתוך כוונה להרחיב אותה עד קצה
הגבול הפיזי של הגג. לפני רכישת הדירה הם לא פנו בעניין אל יתר הדיירים והתכוונו
לדבר איתם לאחר הרכישה.
8. בתום הליכי הרכישה, כשביקשו להרחיב את הדירה,
נתקלו המערערים בהתנגדות הדיירים, המשיבים בערעור זה. בעקבות התנגדות זו, פנו
המערערים בהמרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים, בבקשה להצהיר כי הם רשאים
לנצל את אחוזי הבנייה הנותרים בבית המשותף לשם בנייה על הגג הצמוד לדירת הגג שבבית
המשותף - ככל שהדבר יתאפשר בהתאם לחוקי התכנון - ללא צורך בהסכמת המשיבים.
9. בית המשפט המחוזי - מפי סגן הנשיא ש' ברנר -
לא נעתר לבקשה כנוסחה, אלא קבע כי המערערים רשאים להרחיב את דירת הגג, תוך ניצול
17.4% מיתרת זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, לכל היותר. בית המשפט נימק את מסקנתו
בשורה של טעמים:
א. מסמיכות המקום והעניין בין הכתוב בסעיפים 4
ו5- לתקנון עולה שכוונת הצדדים (אומד דעתם) המשתמעת מן התקנון הייתה שכל זכות או
יתרון אחר השייך לכלל בעלי היחידות בבניין, שהוא במהותו (אף אם לא בהגדרתו)
"רכוש משותף", יתחלק ביניהם באופן הקבוע בסעיף 4 לתקנון.
ב. פרשנות ראויה מחייבת לקרוא בהקשר ענייני אחד
את הסעיפים 4 ו5- שבתקנון. כוונת הצדדים, בחתימתם על התקנון, הייתה להביא לידי
חלוקה הוגנת ושווה, פחות או יותר, של כלל הזכויות בנכס.
ג. יש להבדיל בין אותם המקרים שבהם הסכמה לבניה
על רכוש משותף שהוצמד לדירה מסויימת ניתנה מראש וללא כל סייג, לבין המקרים שבהם
מסתבר כי המדובר הוא בהסכמה מסוייגת. כלל הוא, שהוראות תקנון בית משותף יש לפרש
בדווקנות ובצמצום, והוא הדין בכל הוראה שבתקנון הגורעת מזכויות הדיירים ברכוש
המשותף. פירושו של התקנון ברוח זו מוליך למסקנה כי על ההסכמה שניתנה לבעלי דירת
הגג, הגם שניתנה מראש, הוטלו שני סייגים: האחד, הרשות ניתנה להרחבת הדירה;
והשני, בכל הנוגע לזכויות משותפות לכלל הדיירים, לא התכוונו הצדדים להעניק לדירת
הגג, אף שהיא קטנה מכל הדירות האחרות, יותר מאשר 17.4%.
ד. פירוש זה נתמך גם בעובדה שבתקנון, אשר נוסח
בצורה מדוקדקת, אין הוראה האומרת כי בעלי דירת הגג יהיו רשאים להרחיב אותה על פני כל
שטחו של הגג. ומה היה יותר פשוט וקל מאשר לכתוב כך במפורש, אם אמנם לזאת
התכוונו הצדדים.
ה. הביטוי "למען הרחבת דירתו" שבסעיף
5(2) לתקנון נכתב לא רק על מנת להסביר את מטרת ההצמדה אלא גם כדי לקבוע (ולו
בעקיפין) את היקף המימוש של הרחבה זו.
ו. נימוק נוסף - אותו רואה בית בית המשפט קמא
"למעלה מן הצורך" מושתת על מכתבו של חיים שחר, אדריכלו של שינפלד
(המוכר), מיום 31.7.91, בו הוא כותב את הדברים הבאים:
לכל
המעוניין
הנדון:בית
יוסי שינפלד- בלפור -16 אחוזי בניה
א.
לפי הסכם בין הדיירים בעת רישום הבית המשותף (ראה צילום הסכם רצ"ב), מגיעים
ליוסי שינפלד צד ה' - 17.4% מהרכוש המשותף. לפיכך מגיע לו 17.4% מאחוזי הבניה
הנותרים לכל הבנין.
ב.
לפי ההסכם הנ"ל סעיף 5(2) מוסכם כי "לדירת גג מספר 5 של צד
"ה" יש להצמיד כל שאר הגג הסמוך לה כחלק בלתי נפרד ממנה, ועל גג זה צד
"ה" רשאי לבנות למען הרחבת דירתו, בהתאם לחוקי בניה המחייבים
בארץ".
ג.
לכן, אנו מבקשים תוספת בניה של 17.4% מיתרת אחוזי הבניה של הבנין.
ד.
כמו כן, אנו מבקשים תוספת 5% השלמת גג.
ז. המערערים בחרו שלא לדבר עם הדיירים האחרים
והסתפקו במה שנודע והוסבר להם, לטענתם, מפי המתווך ומפי פרקליטם ובבדיקות שערכו
במחלקת התכנון של עירית ירושלים ובלשכת רישום המקרקעין. בכל שלבי המו"מ ועד
לאחר החתימה על הסכם הרכישה הם לא פגשו בשינפלד ולא שוחחו עימו. גם אם המערערים
אינם כבולים לפירוש המשפטי שנתנו המוכר או אדריכלו לתקנון, הדעת נותנת כי הם קנו
את הגג הצמוד בהנחה (כלכלית) שלא ניתן לבנות עליו יותר מאשר 17.4%. שינפלד לא יכול
היה לתבוע מהם תמורה עבור אפשרויות בניה רחבות יותר ממה שהוא בעצמו הודה בהן
במכתבו הנזכר.
10. לאחר שעיינתי בסיכומי בעלי הדין ובטענות
שהושמעו בהשלמת הטיעון בעל-פה, לא השתכנעתי כי יש להתערב במסקנותיו של בית משפט
קמא. לפנינו אמנם מקרה גבולי שבו קיימות שתי אפשרויות פרשנות לגיטימיות של הוראות
בתקנון הבית המשותף. אך נימוקיו של בית המשפט, להעדפת הפרשנות המצמצמת את זכות
הבנייה על הגג הצמוד לכדי חלקם של המערערים ברכוש המשותף, נראים בעיני משכנעים,
וזאת על רקע נוסח המסמך והנסיבות המלוות אותו.
11. ברצוני להוסיף כי מייחס אני חשיבות רבה למכתב
שנשלח מטעם המוכר ל"כל המעוניין", ובו הודאה כי זכותו לבנות על הגג
מצטמצמת לחלקו ברכוש המשותף, דהיינו, אחוזי הבנייה הם בהיקף של 17.4% מאחוזי
הבנייה של כלל הבניין. בניגוד לטענת המערערים, אין כאן עניין של "ויתור"
על זכות קניינית. לדברי המערערים:
הזכות
שהוקנתה בהסכם השיתוף לבעלי דירות הגג לבנות על הגג הינה זכות קנינית-חפצית, אשר
היקפה איננו משתנה בהתאם לפרשנות שניתנה לה על ידי מי מבעליה הקודמים, ואשר להבדיל
מזכות "חיובית", הדין הישראלי ככלל איננו מכיר ב"ויתור" בעלמא
עליה ... ולפיכך במידה שהזכות ניתנה בהסכם השיתוף לא יכול היה היקפה להשתנות גם לו
הובנה שלא כיאות ע"י מי מבעלי הדירה הקודמים.
12. בניגוד לעמדת המערערים, מקבל אני בהקשר זה את
ניתוחו של י' וייסמן בספרו 'דיני קניין בעלות ושיתוף' (תשנ"ז1997-),
הקובע:
---
הסכם שמכוחו מעניקים בעלי הדירות בבית משותף זכות למי שגג הבית הוצמד לדירתו,
לבנות על הגג, אינו אלא הסכם שלפיו בעלי הדירות - אשר בהיותם בעלי הקרקע בבית
המשותף, הינם הזכאים לאחוזי הבניה של הבית המשותף - מתירים לבעל הגג לבנות על הגג,
ומתחייבים להעביר לבעלותו את הדירות שיבנה. בלא העברת בעלות על ידי בעלי הדירות
שבבית, בדירות שייבנו, לא ייחשב הבונה לבעל הדירות האלה. כל עוד לא נרשמו הדירות
הנוספות במרשם על שם הבונה הן בגדר רכוש משותף, כמתחייב מן ההגדרה של רכוש משותף,
האומרת שכל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירות הם בגדר רכוש משותף. רישום
הדירות בבעלות מי שבנה אותן לא יוכל להיעשות בלא הסכמת כל בעלי הדירות, שהם בעלי
הרכוש המשותף בבית. בסיכום, הצמדה של אחוזי בניה לדירה כשלהי בבית משותף, בדומה
להצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף, אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול
אחוזי בניה אינם בגדר עיסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על
אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא [ההערות
הושמטו - י.א.] (שם, בעמ' 419-419).
נמצא, כי לא בוויתור על זכות קניינית מדובר
אלא בוויתור על זכות חוזית, שלגביו אין מניעה כי יחייב, עקרונית, לפי דברי
המערערים עצמם, את המוותר. התוצאה היא כי אין לצמצם את נפקותו של המכתב לגבי המוכר
בלבד: המוכר אינו יכול להעביר לקונה יותר זכויות מאלה שמצויות בידיו.
אשר על כן, אני מציע לדחות את הערעור.
ש ו פ ט
השופט א' מצא:
חברי השופט אנגלרד מציע לדחות את הערעור.
דעתי, בכל הכבוד, היא, שהערעור בדין יסודו. אתייחס, כסדרן, לשתי הסוגיות בהן
מתמקדת מחלוקתנו: שאלת פרשנותו של סעיף 5(2) לתקנון הבית המשותף; ושאלת נפקותו של
מכתב האדריכל חיים שחר.
2. נקודת המוצא לדיון בשאלה הראשונה היא, שככלל
יש להבחין בין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף, לאחת מן הדירות בבית המשותף, לבין
זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות
בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. זכויות
הבנייה בבית-משותף שייכות (מכוח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית,
וניצולן על-ידי בעל-דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות. אך בעוד שביחס לעצם הזכות
לבצע בנייה על השטח הצמוד, אין להסתפק בפחות מהסכמה מפורשת של יתר בעלי הדירות,
הרי שביחס להיקפן של הזכויות המוענקות אין נדרשת התנייה מפורשת וניתן להיבנות גם
מן הנסיבות. כך, למשל, אם ניתנה הסכמה לבנייה על-פי היתר בנייה שיתקבל, והזכות
לבנות לא הוגבלה לניצול חלק מסוים בלבד של אחוזי הבנייה, עשויה השתיקה להתפרש
כהסכמה למיצוי כל אחוזי הבנייה האפשריים על-פי ההיתר שיינתן לבנייה על גבי השטח
הצמוד לדירה. הלכה לעניין זה נלמדת מע"א 749/76 יוסף נ' בכר, פ"ד
לב(3) 617. כאן נדון הסכם בין בעלי הדירות שקבע (בסעיף ג') כי "בעלי היחידות
מסכימים כי הבעל הרשום של היחידה ... יהא זכאי לבנות על גג 'הנכס' המסומן... ואשר
יוצמד ליחידה ... בהתאם לרשיון בניה שיבקש ויקבל מבלי להיזקק להסכמת בעלי שאר
יחידות המשנה בקשר לפעולות אלה". ובהידרשו לפירושו של הסכם זה קבע השופט י'
כהן:
"...אני
מסכים עם השופט המלומד שאין בסעיף ג' הנ"ל כל הגבלה בקשר עם עניין אחוזי
הבניה ועל-כן זכות הבניה על הגג שניתנה בסעיף זה כוללת בתוכה גם את הזכות לנצל
אחוזי בניה, במידה שהדבר נחוץ, על-פי רשיון שיתקבל, לשם בניה על הגג" (שם,
עמ' 626).
הוא הדין בהסכם, לפיו ניתנה הסכמה לבנייה
על-ידי בעל-דירה בחלקת הרכוש המשותף, ולא נאמר בו דבר לעניין זכותו של בעל הדירה
לנצל, לצורך הבנייה, אחוזי בנייה של הבית המשותף. בהתייחסו להסכם כזה קבע הנשיא
שמגר:
"כאשר
הסכים המשיב שהמערער יבנה על גג הבניין, הסכים לאפשר למערער להשתמש באחוזי הבנייה
של הבניין" (ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, בעמ'
680).
3. גם פרשתנו מעוררת שאלה פרשנית שהיא לכאורה
דומה, אך נראה לי שההכרעה בה הינה קלה ופשוטה לאין ערוך. סעיף 5(1) לתקנון הבית
המשותף מורה כי "חלקי רכוש הבית, המפורטים בסעיפים הקטנים הבאים, אינם
נחשבים כרכוש משותף של הבית אלא צמודים לדירות מסוימות" (ההדגש שלי א'
מ'). וסעיף 5(2), שהוא מן "הסעיפים הקטנים" אליהם מפנה סעיף 5(1)
והמתייחס לדירת המערערים, קובע כי
"לדירת-גג
מספר 5 של צד 'ה' להצמיד כל שאר הגג הסמוך לה כחלק בלתי נפרד ממנה; על גג זה צד
'ה' רשאי לבנות למען הרחבת דירתו, בהתאם לחוקי הבניה, המחייבים בארץ".
והנה, לא זה בלבד שסעיף 5(2) אינו מטיל כל הגבלה על היקף
זכויות הבנייה המוענקות לבעל דירת הגג בשטח "כל שאר הגג" שהוצמד לדירתו,
אלא שאף נאמר בו, במפורש, כי בעל דירת הגג "רשאי לבנות למען הרחבת דירתו,
בהתאם לחוקי הבניה המחייבים בארץ". ומשמעותה הפשוטה והמובנת של הוראה זו היא,
שבעל דירת הגג רשאי להרחיב את דירתו ככל שיותר לו הדבר לפי דיני התכנון והבנייה.
זאת ועוד: בסעיף 7 לתקנון היתנו בעלי הדירות, כי "אין להקים מבנים כל שהם על
שטח חתיבת (כך!) הקרקע של הבית כולה, אלא בהסכמה מפורשת ופה אחד של כל בעלי הדירות
גם יחד ללא יוצא מן הכלל". אך למניעת ספק, בדבר הסכמתם שלא להטיל כל מיגבלה
נוספת על רשות הבנייה שהוענקה לבעל דירת הגג, הוסיפו בעלי הדירות והבהירו, בסעיף
7, סיפה, כי "סעיף זה לא בא לגרוע או לפגוע ברשות צד 'ה' לפי סעיף
5(2)".
4. בית המשפט המחוזי קבע, כי הסכמת בעלי הדירות
לבנייה על שטח הגג סויגה בשניים: האחד, בכך שהרשות ניתנה רק "למען הרחבת
דירתו"; ביטוי, שלדעת השופט המלומד נועד לא רק להסביר את מטרת ההצמדה, אלא גם
לקבוע את היקף המימוש של זכות הבנייה; והשני, כי הצדדים לא התכוונו להעניק לבעל
דירת הגג זכות לניצול אחוזי בנייה בשיעור העולה על 17.4%, השווה לחלקו היחסי
בבעלות על חלקת הרכוש המשותף. חברי השופט אנגלרד סבור, כי "המקרה שלפנינו הוא
גבולי שבו קיימות שתי אפשרויות פרשנות לגיטימיות של הוראות בתקנון הבית
המשותף". אך, לדידו, הנימוקים שניתנו על-ידי בית המשפט המחוזי, להעדפת
הפרשנות המצמצמת את זכות הבנייה של המערערים ברכוש המשותף לכדי חלקם היחסי ברכוש
המשותף, הם משכנעים ואין עילה להתערב בהם.
גישה זו אינה מקובלת עליי. בנוסח התקנון אין
כל אחיזה לסברתו הפרשנית של בית המשפט המחוזי, כי באמירה "למען הרחבת
דירתו" התכוונו בעלי הדירות לקבוע את היקף זכות הבנייה המוענקת לבעל דירת
הגג. ואילו קביעתו, כי יש לייחס לבעלי הדירות כוונה שלא להתיר לבעל דירת הגג לנצל
אחוזי בנייה בשיעור העולה על חלקו היחסי בזכות הבעלות על חלקת הרכוש המשותף - שגם
לה אין כל אחיזה בנוסח סעיף 5(2), והיא אף סותרת את ההבהרה שנכללה בסעיף 7, סיפה,
לתקנון - אף אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה. באמצו את פרשנותו של בית המשפט
המחוזי פוסק למעשה חברי השופט אנגלרד, כי מכך שלא הוענקו למערערים מלוא זכויות
הבנייה בלשון מפורשת, יש להסיק כי זכות הבנייה שהוענקה להם מוגבלת לחלקם היחסי
ברכוש המשותף. אלא שבכך יש משום היפוך יוצרותיה של ההלכה, שנקבעה בפרשת יוסף נ'
בכר (ע"א 749/76 הנ"ל), כי משהתירו בעלי הדירות בבית-משותף
לבעל-דירה לבנות בחלקת הרכוש המשותף בנתון להגבלות דיני התכנון והבנייה, ולא כפפו
את רשותם לכל הגבלה אחרת, ניתן להסיק משתיקתם כי הירשו לבעל הדירה לנצל את כל אחוזי
הבנייה הנדרשים לביצוע הבנייה לפי ההיתר שניתן לו. ולמצער בנסיבותיו של המקרה
שלפנינו, שלטעמי איננו מעורר קושי פרשני ממשי, אינני רואה כל הצדקה לסטות מהלכה
זו. לפנים מן הצורך אוסיף, כי גם אלמלא ניסוחן הברור של הוראות התקנון, הייתי
מתקשה לקבל כמובנת מאליה את הכריכה בין היקף זכותו של בעל-דירה לנצל אחוזי בנייה,
לבין חלקו היחסי בבעלות על חלקת הרכוש המשותף; שהלוא, אחוזי בנייה אינם חלק מחלקת
הרכוש המשותף, אלא נכס המצוי בבעלותם המשותפת של בעלי הדירות, מכוח בעלותם המשותפת
בקרקע שעליה הוקם הבית (ראו ע"א 136/63 לווינהיים נ' שורצמן, פ"ד
יז 1722, 1726, ופרשת מזרחי נ' חביב, ע"א 432/83 הנ"ל, בעמ'
680). על-כל-פנים, אינני רואה בסיס להשוואה "אוטומטית" בין השניים.
5. חברי, השופט אנגלרד, מציין כי הוא מייחס
חשיבות רבה למכתב ששיגר האדריכל חיים שחר, בשם מר יוסי שינפלד, מי שמכר את הנכס
למערערים. במכתב זה רואה חברי משום הודאה מצד מר שינפלד, כי זכותו לבנות על גג
הבית מוגבלת לשיעור השווה לחלקו היחסי ברכוש המשותף. בהודאה זו, לדעת חברי, אין
משום ויתור על זכות קניינית, אלא ויתור על טענה חוזית, שהינו בעל נפקות גם ביחס
למערערים.
גם בעניין זה אין בידי להסכים לעמדת חברי.
היקף זכותו של בעל דירת הגג לבנות בשטח הגג שהוצמד לדירתו נגזר מהוראת סעיף 5(2)
לתקנון. בקשר לכך יש להדגיש, כי מר שינפלד לא נמנה עם רוכשי הדירות המקוריים, שהיו
צדדים לתקנון הבית המשותף בעת שזה הוגש לרישום; ולכן אין במכתבו של אדריכל שחר
משום ראיה חיצונית לאומד דעת הצדדים ביחס לתוכן הסכמתם במסגרת הוראות התקנון.
השאלה היחידה היא, אם יש במכתב כדי להעיד על הסכמה, בין מר שינפלד לבין בעלי
הדירות האחרות, לשינוי תנאי התקנון בנושא היקף זכויות הבנייה. לשאלה זו יש, לדעתי,
להשיב בשלילה. גם בהנחה שהזכות לבנות על הגג, שהוענקה לבעל דירת הגג לפי התקנון,
אינה זכות קניינית, אלא (כפי שקובע חברי הנכבד) זכות חוזית, שוויתור עליה עשוי
לחייב גם רוכש שבא בנעלי הבעלים, לא יהיה בכך כדי להשפיע על ההכרעה. הטעם לכך נעוץ
בנסיבות העובדתיות שבגדרן שוגר המכתב. מכתבו של אדריכל שחר, אף שהוכתר במלים
"לכל המעוניין", שוגר רק אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. היה זה לאחר
שהוועדה דחתה בקשה קודמת, שהגיש אדריכל שחר מטעם מר שינפלד, למתן היתר בנייה
שיאפשר בנייה על כל שטחו של הגג. בעלי שאר הדירות התנגדו לבקשה זו. טענתם היתה
שלמר שינפלד אין כל זכות לבנות על שטח הגג שהוצמד לדירתו. החלטת הוועדה, לדחות את
הבקשה למתן היתר בנייה, התבססה על הטעם כי אין זה סביר שכל אחוזי הבנייה הקיימים
בנכס ינוצלו על-ידי בעלי דירת הגג. מכתבו של אדריכל שחר, שכאמור הופנה אל הוועדה
המקומית, נכתב במטרה להניח את דעת הוועדה המקומית ולשכנעה להתיר בנייה על הגג
בהיקף יותר מצומצם. אמנם יש במכתב משום פרשנות התקנון בנושא היקף הבנייה המותר -
שבדיעבד ניתן לקבוע כי היתה פרשנות מוטעית - אך אין בו משום מצג מצד מר שינפלד
כלפי שאר בעלי הדירות, בדבר היקף הבנייה שהוא רשאי לבצע על-פי הוראות התקנון או
משום הבעת הסכמה לצמצומו.
6. יתרה מזו, שינוי תקנון של בית משותף כפוף
לדרישות פורמליות שבחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-. התקנון אינו חוזה רגיל, שכן
בזכויות המוקנות בו מתקיימות לפחות חלק מן התכונות המייחדות זכות קניינית, כעצמאות
ועבירות. מכאן שאין למהר ולהכיר בשינוי בהוראות התקנון, הנלמד רק במשתמע מן
הנסיבות. וככלל ראוי לדרוש, כי הסכמה על שינוי בהוראות התקנון, שבכוחה לחייב צדדים
שלישיים, תבוא לידי ביטוי בתיקון פורמלי של נוסח התקנון וברישום. בית-משפט זה כבר
עמד בעבר על הצורך כי תיקון התקנון יירשם בפנקסי המקרקעין, או, לכל הפחות, בספר
ההחלטות של הבית המשותף, וזאת כערובה נדרשת לקיום הוודאות המשפטית (ע"א
2896/90 טרוצקי נ' דיין, פ"ד מו(5) 454, 459). מבלי לנקוט עמדה באלו
מקרים ראוי, אם בכלל, להכיר בשינוי משתמע של תקנון בית משותף, נהיר הוא, כי מכתבו
של אדריכל שחר לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אינו יכול להיחשב כשינוי מוסכם בהיקף
הזכות שהוקנתה לבעל הדירה על-פי התקנון שבכוחו לכבול גם את המערערים.
7. הייתי מקבל את הערעור, מבטל את פסק-דינו של
בית המשפט המחוזי ומעניק למערערים את הסעד ההצהרתי אותו ביקשו בתובענתם. המשיבים
ישלמו למערערים את הוצאות התובענה והערעור ושכר-טירחת עורך-דין בשתי הערכאות בסך
30,000 ש"ח.
ש
ו פ ט
השופט י' טירקל:
אני סומך את ידי על פסק דינו של חברי הנכבד,
השופט א' מצא, הן לענין פרשנותו של התקנון והן לענין המשמעות והתוצאות שניתן לייחס
למכתבו של האדריכל ח' שחר.
לענין פרשנות המלים "למען הרחבת
דירתו" שבתקנון - שבית המשפט המחוזי סבר שהן מגבילות את היקף המימוש של זכות
הבניה - אעיר שאין בהן אחיזה לפרשנות שכזאת. הלא מקרא מפורש הוא: "ואם ירחיב
ה' את גבֻלך כאשר נשבע לאבתֹיך ונתן לך את כל הארץ אשר דִבר לתת
לאבתֹיך" (דברים י"ט, ח'. ההדגשות, כמובן, שלי - י' ט'). משמע, יכול
שההרחבה תגיע עד קצה הגבול ותמצה את מלוא הזכויות.
ש
ו פ ט
הוחלט ברוב דעות כאמור בפסק-דינו
של השופט מצא.
ניתן היום, כ"ג בשבט תשנ"ט
(9.2.99).
ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו
פ ט
העתק מתאים למקור
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
96071560.Q05 /שב