שלום קופמן נ. מרדכי ז"ל לודמיר

פסק-דין בתיק ע"א 7136/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7136/06 בפני: כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופט א' רובינשטיין המערער: שלום קופמן נ ג ד המשיבים: 1. מרדכי ז"ל לודמיר 2. אברהם בנימין לודמיר 3. דב ז"ל לודמיר 4. יואב אברהם 5. רחל אברהם 6. שאול אהרון 7. נועם אהרון ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 11.6.2006 בתיק הפ 139/03 שניתן על ידי כבוד השופטת ד' קרת-מאיר תאריך הישיבה: כ"ה בכסלו התשס"ט (22.12.2008) בשם המערער: עו"ד יורם חגבי-חגי בשם המשיבים 1 ו-2: עו"ד אורנה שגיב; עו"ד שלמה גן-צבי פסק-דין השופטת מ' נאור: 1. שטח חקלאי ש"הופשר" לבנייה מעורר מחלוקת בין בעלי הדין שבפנינו. 2. המשיבים בעניין שלפנינו, בני משפחת לודמיר הם הבעלים של חלקה 9 בגוש 6371 בפתח-תקווה ששטחה 21,028 מ"ר. לצורך ענייננו אין חשיבות לחלוקה הפנימית בין בני המשפחה הנזכרת. בשנת 1970 חתמו בני משפחת לודמיר על שטר חכירה ל-999 שנים עם בני משפחת שכטר. על פי הסכם החכירה, חכרו שכטר מלודמיר שטח של 717 מ"ר מתוך חלקה 9. השטח סומן בתרשים. ב"הואיל" השלישי לשטר החכירה צוין כי טרם הוגשה תכנית פרצלציה, אך רצוי שבינתיים יובטחו זכויות החוכרים על ידי רישום זכות חכירה לזמן ארוך. בהסכם נקבע כי שכטר יוכלו לפעול לגבי השטח המוחכר כבעלים; הם יהיו רשאים להעביר את זכויות החכירה ללא צורך בהסכמת המחכיר; הם יהיו רשאים להגיש תכניות בנייה לרשויות ללא צורך בהסכמת הבעלים; הם היו רשאים להופיע בכל עניין הקשור במגרש ולייצג את המגרש כבעלים. החכירה נרשמה במרשם המקרקעין. בשנת 1987 העבירו בני משפחת שכטר את כל זכויותיהם למערער שלפנינו, קופמן שלום (להלן: קופמן). בחלקו של קופמן, שהיה מוגדר וידוע, ומסומן בתשריט, היתה קיימת באר, קופמן הפיק מים מן הבאר ומכר אותם, וככל הידוע הוא עושה כן עד היום. בחלקם של לודמיר היו גידולים חקלאיים ובהם אתרוגים. לודמיר ושכטר, ולימים לודמיר וקופמן נהגו כל אחד בחלקו מנהג בעלים. 3. בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת החלו הליכי תכנון שעיקרם שינוי יעוד האזור מחקלאות למגורים. במאי 1994 פורסמה למתן תוקף תוכנית בנין עיר פת/במ/14/179. בשנת 1997 אושרה תוכנית תיקון פת/מק/14/179/א לפיה השטחים המיועדים לצרכי ציבור בתכנית יופקעו וירשמו על שם העירייה. בתכנית האמורה נקבעו זכויות בנייה לחלקה 9. על פי הטבלה המהווה חלק בלתי נפרד מתקנון התכנית, ניתן לבנות על חלקה 9, 38 יחידות דיור. כך – על פי הטבלה, עיון בתשריט מעלה בבירור כי על גבי השטח שהוחכר לקופמן לא ניתן לבנות בניה פרטית. השטח המוחכר לקופמן נועד כולו לבנייני ציבור ולשטח ציבורי פתוח. השטחים המסומנים בתשריט לבנייה פרטית מצויים כולם בשטח של משפחת לודמיר. 4. בשנת 2003 הגיש קופמן לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו המרצת פתיחה (שתוקנה לימים) בה ביקש סעד הצהרתי לפיו זכויות הבניה בחלקה 9, שנקבעו בתכנית בנין עיר, שייכות לו ביחד עם בני משפחת לודמיר, זאת מאחר והוא חוכר רשום ל-999 שנים בחלק המקרקעין. לדברי קופמן חכירה לדורות שקולה לבעלות; כבעלים של 717/21028 חלקים מהמקרקעין הוא זכאי לחלק היחסי בזכויות הבנייה. בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ד' קרת-מאיר) קיבלה את טענתו של קופמן לפיה יש לראותו כבעלים. עם זאת, דחה בית המשפט את דרישתו של קופמן לקבלת זכויות בנייה. בית המשפט המחוזי קבע כי זכותו הקניינית של קופמן הינה אך ורק באותו נכס שסומן בתרשים שצורף לשטר החכירה, ועל כן אין לו חלק בזכויות הבנייה. 5. על פסיקתו זו של בית המשפט המחוזי הגיש קופמן את הערעור שבפנינו בו הוא מבקש לקבוע כי יש לו חלק ביחידות הדיור שהתקבלו על פי התכנית, כפי חלקו היחסי במקרקעין. קופמן טוען כי חלקה 9 היא יחידה רישומית אחת, אשר מעולם לא חולקה בפועל, כי מחלקו הופרש לצרכי ציבור והדבר השפיע כמותית על זכויות הבניה שקיבלה משפחת לודמיר בתכנית. לטענתו, לשיטת בית המשפט המחוזי הוא נשאר ללא קרקע, ללא זכויות וללא פיצוי. 6. משפחת לודמיר מתנגדת לערעור. לטענתם קופמן הוא אכן בעלים ואולם הוא בעלים של שטח מוגדר, עליו יש באר ממנה קופמן נהנה וגם ממשיך ליהנות על פי הסכמה עם העירייה. בני משפחת לודמיר מצביעים גם על כך שקופמן חתום כבעלים על תכנית בנין העיר (קופמן הוא בעלים בחלקים בחלקות נוספות בשטח התב"ע) הוא מעולם לא הגיש התנגדות לתכנית אף שיכול היה לעשות כן. עוד טוענים הם כי אין משמעות לזכויות בנייה כשאין לקופמן חלק באותם חלקים של החלקה בהם ניתן לבנות. בני משפחת לודמיר טוענים כי זכויות בנייה אינן "תלויות באויר" ואינן עומדות בפני עצמן, אלא נובעות הן מהבעלות או מזכות קניינית אחרת בקרקע עצמה (ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' נחמני, פד"י מג(3) 489 (1989); רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס פד"י נ(1) 517 (1996) (להלן: עניין לוסטיג)). קופמן לא רכש שום זכות קניין בחלקות של משפחת לודמיר ומכאן, כך הטענה, שאין לו חלק ונחלה בזכויות הבניה אשר העניקה התב"ע על חלק זה. 7. דעתי היא כי דין הערעור להידחות. מקובל עלי כמו שהיה מקובל על בית המשפט המחוזי כי כוונת הצדדים בהסכם החכירה היתה לראות את קופמן, שחכר שטח מוגדר ל-999 שנים, כבעלים (ראו עניין לוסטיג, לעיל; ע"א 1858/05 שנרך נ' פלס (טרם פורסם, 11.2.2007); בג"ץ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשיה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל (טרם פורסם, 15.6.2008)). ניתן לתמוה מדוע קופמן חתם על התב"ע ומדוע לא הגיש התנגדות על כך שנטל ההפקעה נופל עליו ולא על משפחת לודמיר, בעוד זכויות בנייה נופלות רק בחלקם. אפשר וההסבר לכך נובע מזכויות אחרות שקיבל קופמן בחלקות אחרות, אפשר וטעה בשיקוליו, זאת לא אדע. הסיבה לכך שלדעתי לא ניתן להיעתר לערעור היא שתשריט התכנית מבהיר הבהר היטב היכן ממוקמות זכויות הבנייה. זכויות הבניה כולן ממוקמות באותם חלקים של חלקה 9 שאינם בתחום שטח החכירה של קופמן. קופמן סומך ידו על תקנון התכנית הקובע זכויות בנייה בחלקה 9, ואולם לעניין מיקומן של אותן זכויות אין מנוס אלא לפנות לתשריט, כפי שציין השופט מ' חשין בע"א 3213/97 נקר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פד"י נג(4) 625, 649 (1999): "למעלה מן הצורך נוסיף ונאמר זאת: שני חלקיה של תוכנית מיתאר – החלק המילולי, ה"תקנון", ובצידו התשריט – שני חלקים אלה אמורים להשלים זה-את-זה, ומשעה שבאה תוכנית לאוויר העולם, על דרך-הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו. החלק המילולי סומך עצמו אל התשריט – שכן בלא תשריט יאבד מערכו, כולו או מקצתו, ואילו התשריט מצידו נסמך אל החלק המילולי – שכן בהיעדר עקרונות והגדרות לצבעים שבתשריט יידמה התשריט לציור צבעוני (או לציור בשחור-לבן) חסר-משמעות. כדי ללמוד איפוא על הסטטוס שתוכנית מיתאר מקנה לשטח קרקע זה או אחר בה, שומה עלינו לראות את התוכנית כמכלול: לעיין בתקנון המגדיר הגדרות והמתווה עקרונות, ובה-בעת לעיין בתשריט הפורש באורח חזותי את פועלה של התוכנית. המושג "תכנית" שתי אונות לו: האונה המילולית ואונת התשריט, ושתי האונות היו כתאומות-סיאם שלבבן לב אחד הוא. ראו עוד רחל אלתרמן "חוק התכנון והבנייה ותכנית המתאר: הנחיות קשיחות או מסגרת גמישה?" משפטים יא (תשמ"א-1981), 197, 217-216. מה יהא אם אחת מאותן תאומות-סיאם תבקש ללכת ימינה ואילו אחותה תבקש ללכת שמאלה? לאיזה צד יפנה הצמד? מה דין אם מתגלית סתירה בין התקנון לבין התשריט, בין החלק המילולי בתוכנית לבין החלק החזותי בה? ידו של מי תהא על העליונה? דומני כי אין תשובה נחרצת לשאלה וכי ההכרעה יכולה שתהא שונה מעניין לעניין. נתמזל מזלנו זו הפעם, ואין אנו נצרכים – בענייננו – להוסיף ולדון בשאלה". (וראו עוד בג"ץ 10/00 עיריית רעננה נ' המפקחת על התעבורה, מחוזות ת"א והמרכז, פד"י נו(1) 739 (2001); לגבי מקרה של סתירה אפשרית בין התקנון והתשריט ראו ע"א 10213/03 מרחבי השרון בע"מ נ' מייזליק (טרם פורסם, 30.1.2006) פסקאות 20- 21). בענייננו אין סתירה בין התקנון לבין התשריט. התקנון קובע את מספר יחידות הדיור. התשריט קובע את מיקומן. יחידות הדיור אינן באותו חלק לגביו יש לראות את קופמן, שהוא חוכר לדורות, כבעלים. מדובר בתכנית שקיבלה תוקף זה מכבר כשקופמן החל להעלות טענות בעניין חלקו הנטען בזכויות הבנייה רק שנים לאחר שהתכנית נכנסה לתוקף. 8. יש קווי דמיון בין הסוגיה המתעוררת בפרשה שלפנינו לבין ע"א 5628/99 מרקין נ' שרה משה, יורשת המנוח יהודה משה ז"ל, פד"י נז(1), 14 (2002) (להלן: עניין מרקין). בפרשת מרקין נרכש חלק מסוים מחלקת מקרקעין (להלן: המגרש). המוכר התחייב להפריד את המגרש. הקונה קיבל חזקה במגרש והחזיק בו עשרות שנים, אך טרם נרשמה חכירה. לימים הופקעו 40% מהשטח הכולל של החלקה כפי שהיתה בבעלות המוכר מלכתחילה. מקצת השטח המופקע היה במגרש, ונשאלה השאלה מה השפעת ההפקעה על חוזה המכר. כל חברי ההרכב (השופט י' אנגלרד, השופט א' מצא וחברי השופט א' ריבלין), הגיעו לכלל מסקנה כי על כל אחד מן הצדדים (המוכר והקונה) לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת הפגיעה בחלקו. חברי השופט ריבלין ביסס את קביעתו על כוונת המתקשרים לבצע מכר של נכס מקרקעין מוגדר, על כל הכרוך בכך. במצב כזה, לאחר ההפקעה נושא כל צד בתוצאות ההפקעה הנוגעות לשטחו-הוא. וכך אמר חברי: "טענתו הראשונה של המוכר היא כאמור כי יש להצהיר על כך שההפקעה גרעה 40% גם מן הממכר. משמעות טענה זו היא, כי בין המוכר לקונה התקיים שיתוף בחלקה, קרי- יש לראות בשניים כאילו היו רשומים כבעלים של חלקים בלתי מסוימים בחלקה, כך שההפקעה צריכה 'לנגוס' את אותו שיעור יחסי מחלקו של כל אחד מהם בחלקה. גישה זו יש לדחות. היא אינה מתיישבת עם כוונתם של הצדדים, שעשו ככל יכולתם כדי להימנע מיחסי שיתוף שכאלה. כך בהסכם, וכך בהתנהגות שקדמה לו וזו שבאה אחריו. החוזה בין הצדדים נערך לאחר שהקונה החזיק במגרש כשוכר במשך שנתיים; בחוזה צוין כי הקונה מעוניין לרכוש שטח של 500 מ"ר בהתאם לתרשים שצורף לחוזה; ועוד נאמר בחוזה, כי המוכר מתחייב להפריד את החלקה הנמכרת ולהעבירה על שם הקונה במרשם המקרקעין. מאז ועד היום, מזה עשרות בשנים, מחזיק הקונה בממכר. ממילא לא היה מקום לטענה כי במקרה זה נוצרה מעין 'ערבות הדדית' של הצדדים לעניין סיכון ההפקעה" (עניין מרקין, שם בעמ' 24). כוחם של דברים אלה יפה לפרשה שבפנינו. כוונת הצדדים להסכם החכירה המקורי משנת 1970, היתה ליצור הפרדה בין חלקם של המוכרים לחלק המוחכר והמסומן של החוכר לדורות. החוכר – קופמן אינו "שותף" של בני משפחת לודמיר בזכויות הבניה שנפלו בחלקם במסגרת התב"ע; ובדומה בני משפחת לודמיר אינם נושאים בתוצאות ההפקעה שבחלקו של קופמן. 9. לא אחווה כל דעה בשאלה האם יש לקופמן זכות לקבלת פיצויים בגין התכנית או בגין ההפקעה. הצדדים הנכונים בעניין טענות בנושא זה אינם נמצאים לפנינו ולא שמענו טענות בעניין. 10. הערעור נדחה אפוא. לא יהיה צו להוצאות. ש ו פ ט ת המשנה לנשיאה א' ריבלין: אני מסכים. המשנה לנשיאה השופט א' רובינשטיין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת מ' נאור. ניתן היום, כ"ו בטבת, תשס"ט (22.1.2009). המשנה-לנשיאה ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06071360_C04.doc/אמ מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il