עידו דון יחיא נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה - ירושים

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 7129/00 בפני: כבוד השופט מ' חשין כבוד השופט י' זמיר כבוד השופטת ד' ביניש העותרים: 1. עידו דון-יחיא 2. אפרת דון-יחיא סטולמן 3. דב טרספולסקי 4. נעה טרספולסקי נגד המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה - ירושלים עתירה למתן צו על-תנאי פסק-דין שאלת סמכות בסוגיה של היטל השבחה. 2. העותרים שלפנינו הינם בעלי זכות חכירה בדירות שבבניין בן שש קומות בירושלים. ביוזמת דיירי הבית קיבלה הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה - המשיבה - תכנית בניין עיר ולפיה ניתנה זכות לבעלי הדירות להרחיב את שטח דירותיהם. דא-עקא, אם עקא היא, שלמימוש זכותם להרחבת שטח דירותיהם שומה עליהם, על הדיירים, לקבל הסכמות מסויימות מדיירי הבית האחרים, הן על-פי תכנית בניין העיר והן כהוראת סעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-. העותרים לא עלה בידם להשיג הסכמות דיירים כנדרש לביצוע הרחבת דירותיהם, כך שאפשרות מימושה של התכנית היתה מבחינתם - היתה והינה, לעת-הזו - אפשרות תיאורטית, אפשרות שבכוח בלבד. 3. העותרים מספר 1 ו2- כרתו חוזה עם צד שלישי למכירת דירתם, והמשיבה הודיעה אותם כי חייבים הם לשלם היטל השבחה כהוראת סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה1965- (החוק). העותרים לא נענו לדרישה ולא שילמו היטל זה שנדרש מהם. העותרים ביקשו את הוועדה המקומית כי תיתן בידם תעודה כהוראת סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק - תעודה המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים מהם כהיטל השבחה, והיא תנאי מוקדם לרישום זכויותיהם של הקונים בלישכת רישום המקרקעין - ומשסירבה הוועדה המקומית לבקשתם הגישו את העתירה שלפנינו. המשיבים מס' 3 ו4- צירפו עצמם לעותרים מס' 1 ו2-, אף שלעניינם לא נתעוררה עד כה כל שאלה של תשלום היטל השבחה. 4. לתמיכה בעתירתם מעלים העותרים טענות חוק וטענות עובדה עוד ועוד, ואלו כולן סבות שני מרכזים עיקריים. המרכז האחד הוא טענת העותרים כי היעדר יכולתם לממש את תכנית בניין העיר פוטר אותם מכל-וכל מחיובם בהיטל השבחה; לשון אחר: משנמנע מהם להרחיב את דירתם, כך טוענים העותרים, לא נוצרה השבחה, וממילא אין הם חייבים בהיטל השבחה. בהקשר זה מוסיפים העותרים ומעלים טענת הפליה, שלדבריהם מקרים כשלהם מתרחשים בתחומי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב-יפו, ובהם פוטרים דיירים שכמותם מתשלום היטל השבחה (תוך החתמת רוכשי הזכויות על התחייבות לשלם את היטל ההשבחה לכשתקום אפשרות לממש את פוטנציאל השבחה). מרכז טענות שני, סבות אותו טענות ולפיהן הטלת ההיטל עקב התכנית אין היא סבירה ואין היא חוקית מטעמים מטעמים שונים. 5. המשיבה משיבה לטענותיהם של העותרים, על ראשונה ראשונה ועל אחרונה אחרונה, אך בפתח טיעוניה מעלה היא טענת סף. טענת-הסף היא זו, שעל-פי הוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית שלחוק, בית-משפט השלום הוא בית-המשפט שקנה סמכות לדון בכל טרוניותיהם של העותרים, ומטעם זה אין מקום ואין הצדק כי הבג"ץ יידרש לעתירה. בתגובה לטענה זו - ולאמיתם של דברים, כבר בעתירה המקורית לבית-המשפט - מסכימים העותרים כי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית של החוק "קובע סמכות ייחודית לבית-משפט השלום", אלא שלטענתם ראויה היא עתירתם כי תידון בבג"ץ דווקא. טעם הדבר: עתירתם מעלה שאלה משפטית וחשובה ויש להכריע בשאלה זו לאלתר, בשים-לב לכך שהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה ברחבי הארץ נוהגות, כל אחת מהן, בדרך אחרת. בהקשר זה מפנים העותרים את תשומת-ליבנו להלכות שנקבעו בבג"ץ 6163/92, 6177 אייזנברג נ' שר הבינוי והשיכון פ"ד מז(2) 229 ובבג"ץ 991/91 פסטרנק נ' שר הבינוי והשיכון פ"ד מה(5) 50. 6. חילוקי דעות בנושא של היטל השבחה בין בעלי זכויות במקרקעין לבין ועדה מקומית יכולים שילבשו שני פנים: אחד, חילוקי דעות בשאלה אם נתקיימו התנאים לחיוב בהיטל השבחה מעיקרו של דין, ושניים, אם היתה כלל השבחה במקרקעין עקב תכנית פלונית, ומה גובהה של ההשבחה שנוצרה עקב תכנית. לפתרונם של שני סוגים אלה של חילוקי דעות מורה אותנו סעיף 14 לתוספת השלישית וזו לשונו: שומה אחרת וערעור 14. שומה אחרת וערעור (א) הוצג לוח שומה, כאמור בסעיף 6, רשאי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו תוך שנה מיום הצגת לוח השומה; הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה. (ב) הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור - יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת; השמאי המכריע יפסוק גם בדבר השתתפות בהוצאות שומתו. (ג) על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים. הקורא בסעיף 14 לכל אורכו ילמד לדעת כי הוראת סעיף 14(ג) נועדה לקבוע פורום להכרעה הן בנושא חיוב בהיטל השבחה על דרך הכלל והן בנושא גובהו של ההיטל (בהמשך להליכים הקבועים בפסקאות (א) ו-(ב) לסעיף 14). העותרים אינם חולקים, ככל הנראה, על גובה ההיטל שחוייבו בו - שהרי לו חלקו על גובה ההיטל שומה היה עליהם להידרש להליכים הקבועים בסעיף 14(א) ו-(ב) - אלא על עצם חיובם בהיטל, ואולם, כאמור, הוראת סעיף 14(ג) לחוק יוחדה גם לנושא עצם החיוב בהיטל, והמחוקק מצא לנכון לקבוע את בית-משפט השלום - דווקא אותו ולא כל בית-משפט אחר - כפורום מתאים להכרעה בעצם החיוב בהיטל. דרך הקפנדריה שעשו העותרים בפנותם לבג"ץ אינה דרך ראויה, והעובדה, כשהיא לעצמה, כי אפשר שוועדות תכנון שונות נוהגות בדרכים שונות, אין בה טעם מספיק לאותה קפנדריה. עניינם של העותרים אין הוא מעלה שאלה ייחודית ומיוחדת מסוג השאלה שעלתה בפרשת אייזנברג או מסוג השאלות שבית-המשפט דיבר עליהן בפרשת פסטרנק, ואין כל הצדק כי בג"ץ יידרש לעתירה שהמחוקק ביקש לייחד את הדיון בה לבית-משפט השלום. העתירה נדחית. העותרים ישלמו למשיבה שכר-טירחת עורך-דין בסך 7,500 ש"ח. היום, י"א בחשון התשס"א (9.11.2000). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת העתק מתאים למקור שמריהו כהן - מזכיר ראשי 00071290.G02