תחנת דלק ראש פינה נ. "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 7123/10 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 7123/10 לפני: כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט י' עמית המערערת: תחנת דלק ראש פינה נ ג ד המשיבה: "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נצרת בת"א 710/09 מיום 15.07.2010 שניתן ע"י כב' השופט ז' הווארי תאריך הישיבה: י"ט בכסלו התשע"ב (15.12.2011) בשם המערערת: עו"ד מלי שרגיל; עו"ד ראובן שרגיל בשם המשיבה: עו"ד יואל מזור; עו"ד ברוך שטיינמן פסק-דין השופטת א' חיות: זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט ז' הווארי), אשר דחה את תביעת המערערת, חוכרת לדורות של מקרקעין בבעלות המשיבה, למתן פסק דין הצהרתי לפיו נתונה לה זכות אופציה לחידוש החכירה במקרקעין ל-49 שנים נוספות (להלן: זכות האופציה). הרקע העובדתי 1. המשיבה הינה הבעלים הרשום של חלקות 2-1 בגוש 13945 באדמות ראש פינה. ביום 5.2.1965 נחתם הסכם בין המשיבה לבין ארבעה שותפים - צבי בלסקי, מרדכי שוורץ, יהושע רובינשטיין ואברהם בלום (להלן: השותפים), על פיו החכירה המשיבה לשותפים חלקים מתוך החלקות הנזכרות בשטח של 4,100 מ"ר (להלן: המקרקעין) לתקופה של 49 שנים תמורת "תשלום סמלי כפי שייקבע בין הצדדים" וזאת לשם הקמה, הפעלה וניהול של תחנת דלק (הכוללת מזנון) בה יופצו מוצרי המשיבה על פי זיכיון (להלן: הסכם החכירה). עוד נקבע בהסכם החכירה כי המשיבה תעניק לשותפים הלוואה בשיעור של 25% מערך ההשקעה הדרושה לשם הקמת תחנת הדלק, הלוואת משנה בסך של 20,000 ל"י למימון השלמת התחנה וכן הלוואה בסך 10,000 ל"י לבניית מזנון. הוסכם כי זכות החכירה במקרקעין תרשם על שם השותפים רק לאחר פירעון ההלוואות וכי במועד רישום הזכות תרשם על המקרקעין גם משכנתה לטובת המשיבה. ביום 28.2.1965, זמן קצר לאחר החתימה על הסכם החכירה, רשמו השותפים שותפות בשם "תחנת דלק ראש פינה" (להלן: השותפות או המערערת), וכחודש לאחר מכן פנו השותפים למשיבה בבקשה להוסיף את השותפות כצד להסכם. אף שלא הוצג מכתב תשובה פורמאלי בהקשר זה, נראה כי השותפות אכן צורפה כצד להסכם ובהתאם לתנאי ההסכם המפורטים לעיל, נרשמו ביום 17.6.1965 בלשכת רישום המקרקעין שטר חכירה לטובת השותפות ושטר משכנתה לטובת המשיבה (להלן, בהתאמה: שטר החכירה ו-שטר המשכנתה). שלושים וחמש שנים לאחר רישום החכירה על שמה כאמור, רשמה המערערת ביום 17.1.2001 הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר זכות אופציה הנתונה לה להאריך את החכירה ב-49 שנים נוספות (להלן: הערת האזהרה), ולאחר שהודיעה על טעות סופר שנפלה ברישום ההערה תוקנה זו לבקשתה באוגוסט 2004 (להלן: התיקון להערת האזהרה). כארבע שנים לאחר מכן, בדצמבר 2008, הגישה המערערת תובענה על דרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בנצרת (שהדיון בה הועבר לפסים של תביעה רגילה), בה עתרה לפסק דין הצהרתי לפיו היא בעלת זכויות חכירה במקרקעין למשך 49 שנים, עם זכות אופציה לחדש את החכירה למשך 49 שנים נוספות. פסק דינו של בית משפט קמא 2. בית המשפט המחוזי (כב' השופט ז' הווארי) דחה את התביעה ביום 15.7.2010 בקובעו כי המערערת לא הוכיחה קיומה של זכות אופציה מכוח הסכם החכירה. בית המשפט עמד על כך שנוכח התקופה הארוכה אשר חלפה מאז נחתם הסכם החכירה לא ניתן היה להעיד חלק ניכר מן העדים הרלוונטיים וחלק מן העדויות שהובאו בפניו אינן קבילות בהיותן מפי השמועה. בית המשפט הזכיר בהקשר זה את ההסדר הדיוני בין הצדדים לפיו לא יתקבלו כראיה עדויות מפי השמועה, עדויות שבסברה, עדויות שיש בהן הרחבת חזית ועדויות בעל-פה כנגד מסמך בכתב בציינו כי המצהיר מטעם המערערת, פרופ' דרור רובינשטיין, הודה בחקירתו שהעובדות המפורטות בתצהירו הן בידיעתו האישית רק החל משנת 1999 ומשכך מדובר בעדות מפי השמועה. עוד ציין בית המשפט כי עורך הדין אקהויז, שהיה בא-כוחה של המערערת בעת הרלבנטית לתביעה וליווה אותה בעריכת המסמכים הנוגעים לעסקת החכירה, הודה בחקירתו שהעובדות נשוא עסקת החכירה אינן זכורות לו. בית המשפט הוסיף והדגיש כי המערערת לא הזמינה לעדות איש מן השותפים אשר יכול היה להעיד מידיעה אישית על קיומה של הסכמה המאוחרת להסכם החכירה בדבר מתן זכות אופציה. על כן, כך קבע בית המשפט, ההכרעה מתבססת בעיקרה על ניתוח המסמכים והראיות "שנערכו בזמן אמת, תוך העברתם במבחן ניסיון החיים והשכל הישר". בהקשר זה התייחס בית המשפט לשני מסמכים מרכזיים אשר לטענת המערערת תומכים בעמדתה כי הצדדים הסכימו על מתן זכות האופציה: המסמך האחד הוא צילום של החלטה לא חתומה של מועצת המנהלים של המשיבה, בו נאמר כי "בישיבת מועצת המנהלים של 'דלק' חברת הדלק הישראלית בע"מ מיום 14.3.65 הוחלט להחכיר ל-49 שנה עם זכות חידוש ל-49 שנה נוספות 3797 ממ"ר מתוך החלקות 1 ו-2 בגוש 13945 לשותפות 'תחנת דלק ראש פינה'" (להלן: ההחלטה הבלתי-חתומה). המסמך השני הוא טופס הצהרה לרשויות מס שבח מקרקעין על עסקת החכירה בין הצדדים, בו נרשם כי מהות העסקה היא "חכירה של 3.797 ממ"ר...ל 49 שנה עם זכות חידוש ל 49 שנה נוספות תמורת 12 ל"י לשנה" (להלן: טופס המש"ח). אשר להחלטה הבלתי-חתומה קבע בית המשפט כי המערערת לא הוכיחה שמדובר בהחלטה מחייבת של המשיבה והוסיף כי היא "אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם התנהגות [המשיבה]" ועם השתלשלות העניינים כפי שהוכחה. בית המשפט ציין בהקשר זה כי המערערת לא הביאה שמץ של ראיה המוכיחה מי ערך את ההחלטה הבלתי-חתומה, מתי נערך המסמך, היכן המסמך המקורי והיכן נשמר במשך השנים. עוד קבע בית המשפט כי ההחלטה הבלתי-חתומה לא צורפה לשטר החכירה ולשטר המשכנתה וכי אין חולק שהחכירה לטובת המערערת נרשמה על פי החלטה חתומה של ההנהלה המצומצמת של המשיבה מיום 13.5.1965 (כחודשיים לאחר המועד שצויין על גבי ההחלטה הבלתי-חתומה), לפיה הוחלט "להחכיר לה"ה צ. בלסקי ואח' או לשותפות 'תחנת דלק ראש פינה' שטח קרקע עד 4100 ממ"ר מתוך החלקות 1 ו-2 בגוש 13945 לתקופה של 49 שנה" (להלן: ההחלטה החתומה) ובה, כך ציין בית המשפט, אין זכר לזכות האופציה הנטענת. עוד ציין בית המשפט כי מעיון במסמכים שצירפה המערערת לתביעתה עולה כי היא החזיקה בהחלטה החתומה מאז יום 14.12.1994 - שנים ארוכות לפני הגשת התביעה ולפני רישום הערת האזהרה והתיקון להערת האזהרה (בשנים 2001 ו-2004) - ואף על פי כן נמנעה מלגלות את דבר קיומה במסגרת התביעה. בית המשפט הדגיש כי ככלל יש להירתע ממתן סעד הצהרתי, שהוא סעד מן היושר, לתובע שהתנהגותו נגועה בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים, בכך שאינו מגלה לבית המשפט את כל העובדות הרלבנטיות לתביעה. בענייננו, כך נקבע, הימנעותה של המערערת מלחשוף את ההחלטה החתומה אשר לפיה נרשמה החכירה בפועל, מגיעה כדי חוסר ניקיון כפיים מצידה ודי בכך בלבד כדי לדחות את תביעתה. בית המשפט הוסיף וקבע כי על פי סדר ההתרחשויות, לא ייתכן שההחלטה הבלתי-חתומה ניתנה על ידי המשיבה. זאת משום שההחלטה הבלתי-חתומה, הנושאת כאמור תאריך ה-14.3.1965, מתייחסת לשותפות והדבר מעורר קושי בהתחשב בכך שמכתבם של השותפים אל המשיבה בו הודיעו לה כי התאגדו בשותפות רשומה וביקשו להוסיף את השותפות כצד להסכם החכירה, נשלח רק כשבועיים מאוחר יותר (ביום 28.3.1965). מכתב נוסף באותו עניין נשלח אף הוא על ידי בא-כוחם של השותפים רק ביום 8.4.1965. לעומת זאת, ההחלטה החתומה נתקבלה ביום 13.5.1965 ועל כן ההתייחסות אל השותפות הכלולה בה אינה מעוררת קושי מבחינה זו. בית המשפט הוסיף וקבע עוד כי תוכן דיוניה של ההנהלה המצומצמת של המשיבה מיום 14.4.1965 ומיום 13.5.1965 אף הוא אינו מתיישב עם טענות המערערת, שכן בישיבה מיום 14.4.1965 הביעו חברי ההנהלה המצומצמת את דאגתם בנוגע לתקופת החכירה הארוכה אשר ניתנה לשותפים על פי הסכם החכירה, ועל רקע זה הוחלט בישיבה מיום 13.5.1965 להוסיף להסכם תנאי המעניק למשיבה זכות לבטל את הסכם החכירה אם המערערת תפסיק להפעיל את תחנת הדלק, ותנאי כאמור אכן נתווסף ונכלל בסעיף 3 לשטר החכירה. המסקנה מכל האמור, כך קבע בית המשפט, היא שלא רק שלא הייתה בין הצדדים הסכמה מאוחרת להעניק למערערת זכות אופציה ל-49 שנים נוספות, אלא להיפך - הצדדים הסכימו לצמצם את זכות החכירה ביחס לאמור בהסכם ובנסיבות אלה, כך קבע, טענות המערערת לקיומה של ההסכמה הנטענת "משוללות כל יסוד עובדתי ומשפטי, ואין הן עומדות כלל וכלל במבחן ההיגיון והשכל הישר". עוד קבע בית המשפט כי המסמכים אותם הציגה המשיבה תומכים בטענתה לפיה החלטות בעניין החכרת מקרקעין ורישום משכנתאות כלל לא התקבלו על ידי מועצת המנהלים שלה אלא על ידי ההנהלה המצומצמת, וכי גם בכך יש כדי לעורר תהיות וסימני שאלה לגבי ההחלטה הבלתי-חתומה. 3. טופס המש"ח הוא המסמך השני עליו השליכה המערערת את יהבה. בטופס זה נרשם כי המדובר בחכירה של 3,797 מ"ר לתקופה של 49 שנים עם זכות אופציה ל-49 שנים נוספות והוא נחזה כמסמך שנחתם על ידי שני הצדדים לעסקה ביום 15.3.1965. בית המשפט קבע כי מהימנה עליו עדותו של עו"ד אקהויז, בא-כוח המערערת דאז, לפיה שני הצדדים חתמו על טופס המש"ח, והוא דחה בעניין זה את טענת המשיבה לפיה לא ניתן לדעת מי חתם על המסמך בשמה והאם היה מוסמך לעשות כן. עם זאת הוסיף בית המשפט וקבע כי ישנם פרטים שמולאו בטופס המש"ח אשר נותרו ללא מענה או הסבר. כך, נרשם בטופס כי עסקת החכירה בין הצדדים נערכה ביום 15.3.1965, אך לא קיים מסמך אחר כלשהו המתייחס לתאריך זה כמועד עריכת העסקה. כמו כן זהו המסמך היחיד החתום על ידי המשיבה בו מוזכרת זכות האופציה ומופיע שטח חכירה של 3,797 מ"ר. בנוסף, כך קבע בית המשפט, עו"ד אקהויז לא סיפק תשובה מניחה את הדעת לשאלה על סמך אילו נתונים או מסמכים מילא את טופס המש"ח. בנסיבות אלו, ובהינתן העובדה כי טופס המש"ח מכיל פרטים הסותרים את החלטות המשיבה, את הסכם החכירה (שנראה כי בעריכתו הושקע עמל רב) וכן את שטר המשכנתה ושטר החכירה שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין, סבר בית המשפט כי טופס המש"ח אינו יכול ללמד על הסכמה כלשהי של המשיבה להעניק למערערת זכות אופציה ל-49 שנים נוספות, ומן הראוי להתעלם ממנו או לתת לו משקל אפסי. עוד קבע בית המשפט כי מטופס המש"ח עולה אמנם כי המחיר למ"ר אותו התחייבה המערערת לשלם בגין החכירה זהה למחיר למ"ר שתמורתו רכשה המשיבה את המקרקעין מהבעלים הקודמים (סך של 6,620 ל"י), אך לא ניתן ללמוד מכך שעסקת החכירה כללה זכות אופציה. לעניין זה קבע בית המשפט כי על פי עדותו של פרופ' רובינשטיין, סכום העסקה הנקוב בטופס המש"ח אינו משקף את התמורה ששילמה המערערת למשיבה בגין החכירה אלא את שווי הקרקע כפי שנרשם על ידי פקיד מס השבח, לפי המחיר ששילמה המשיבה לבעלים הקודמים. עוד הוסיף בית המשפט כי תחת הכותרת "הצהרת המוכר" לא מולא בטופס המש"ח כל סכום ומן המסמכים שהונחו בפניו עולה כי דמי החכירה בסך 12 ל"י לחודש עליהם הוסכם, היוו דמי חכירה סמליים ולא היו מרכיב יסודי בעסקה בין הצדדים. על כן, אין ליחס לסכום דמי החכירה שצויין בטופס כל חשיבות או משקל. כמו כן קבע בית המשפט כי יש לדחות את טענת המערערת לפיה טופס המש"ח עונה על דרישות סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), בהדגישו כי הטופס נחתם לפני שחוק המקרקעין נכנס לתוקף, ובנוסף, השאלה האם טופס המש"ח עומד בדרישות חוק המקרקעין כלל אינה מתעוררת נוכח קביעתו האמורה לפיה אין ליחס לו משקל ראייתי כלשהו בנסיבות העניין. עוד קבע בית המשפט כי אכן השטח שצוין בטופס המש"ח ובהחלטה הבלתי-חתומה (3,797 מ"ר), הוא השטח שנרשם בלשכת רישום המקרקעין כשטח שהוחכר ואילו בהסכם החכירה ובשאר החלטות ההנהלה המצומצמת של המשיבה צויין שטח של 4,100 מ"ר. אולם, בית המשפט סבר כי אין בכך כדי לחזק את טענות המערערת בציינו כי הגיוני ומתקבל על הדעת שהמשיבה תתייחס בהחלטותיה לשטח הנזכר בהסכם החכירה וכי הוכח שהצדדים לעסקת החכירה לא ייחסו חשיבות מיוחדת לשטח המדויק המוחכר, ואף המערערת התייחסה בתקופות שונות לשטח המוחכר כשטח של 4,100 מ"ר (למשל במכתבו של עו"ד אקהויז למשיבה מיום 21.4.1967, כשנתיים לאחר רישום החכירה, ובתביעה שהגישה בשנת 1996 נגד מדינת ישראל). כמו כן ציין בית המשפט כי המערערת היא זו החתומה על התשריט שצורף לשטר החכירה והדבר מלמד שהמדידות באשר לשטח המקרקעין המוחכרים, נעשו על ידה ולא על ידי המשיבה. 4. בית המשפט הוסיף ודחה את טענת המערערת לפיה בהערת האזהרה ובתיקון לה יש כדי לחזק את גרסתה, בציינו כי התיקון משנת 2004 היה טכני בלבד ואילו הערת האזהרה משנת 2001 נרשמה בהסתמך על אותם שני מסמכים העומדים בבסיס התביעה - ההחלטה הבלתי-חתומה וטופס המש"ח - ומשנקבע כי מסמכים אלה אינם מוכיחים את קיומה של זכות האופציה ממילא נשמט הבסיס תחת רישומה של הערת האזהרה ויש לראותה כחסרת תוקף משפטי מחייב. כמו כן קבע בית המשפט כי רשם המקרקעין העיד שאין לו תיעוד לכך שנשלחו למשיבה הודעות אודות רישום הערת האזהרה והתיקון לה כמתחייב מסעיף 126 לחוק המקרקעין ואף המערערת לא הביאה ראיה המלמדת על כך שהודיעה עליהן למשיבה. בהיעדר הוכחה למסירת הודעה כאמור, אין להערת האזהרה ולתיקון כל תוקף כלפיה גם מטעם זה. עוד ציין בית המשפט כי פנייתה של המערערת לרשם המקרקעין בשנת 2001 ובשנת 2004 לצורך רישום הערת האזהרה והתיקון על בסיס החלטה לא חתומה המתיימרת להיות החלטה של המשיבה, ועל בסיס טופס המש"ח - שניהם משנת 1965 - בלא ליידע את המשיבה ובלא לנסות להשיג ממנה החלטה עדכנית חתומה כדין על ידי ההנהלה המצומצמת, הינה התנהלות "נגועה בחוסר תום לב זועק לשמיים" ומעוררת תהיות וסימני שאלה בדבר ניקיון הכפיים שלה. שהרי אם סברה המערערת באמת ובתמים כי המשיבה העניקה לה זכות אופציה, היה עליה לפנות אליה ולבקש ממנה החלטות חתומות כנהוג בין צדדים תמי-לב לעסקה. מטעמים אלו כולם קבע בית המשפט כי המערערת לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה ולא הוכיחה כי נתונה לה זכות האופציה הנטענת. על כן דחה בית המשפט את התביעה וחייב את המערערת בהוצאות ושכ"ט בסך 30,000 ש"ח. מכאן הערעור. טענות הצדדים 5. המערערת טוענת כי פסק דינו של בית משפט קמא אינו יכול לעמוד ויש לבטלו, בהדגישה כי מרבית קביעותיו מושתתות על המסמכים שהוצגו בפניו ועל כן אין לו בעניין זה כל יתרון על פני ערכאת הערעור. לטענת המערערת בית משפט קמא שגה בכך שייחס "משקל אפסי" לטופס המש"ח ולא דן בשאלה מדוע נחתם על ידי המשיבה. זאת חרף העובדה שקבע כי הטופס אמיתי ונחתם כדין על ידי הצדדים ולמרות שעמד בפניו העד הטוב ביותר לעניין זה - עו"ד אקהויז שערך את הטופס ואישר את החתימות המופיעות בו. עוד טוענת המערערת כי בעת שטופס המש"ח נערך הייתה לו חשיבות משפטית רבה, שכן על פי תקנה 10 לתקנות המקרקעין (סדרי רישום), תש"ך-1960, המבקש לרשום עסקה במקרקעין צריך היה להגיש, בין היתר, טופס מש"ח (ולא את ההסכם בין הצדדים). המערערת מוסיפה וטוענת שהיה על בית משפט לייחס משקל ראייתי לטופס המש"ח גם נוכח העובדה שהפרטים שבשטר החכירה אינם תואמים את הפרטים שבהסכם החכירה וניתן היה למלא אותם רק על סמך טופס המש"ח. כך לטענת המערערת, גם בטופס המש"ח וגם בשטר החכירה החוכרת היא השותפות, השטח המוחכר הוא 3,797 מ"ר ודמי השכירות הם 12 ל"י, בעוד שבהסכם החכירה החוכרים הם השותפים, השטח המוחכר הוא 4,100 מ"ר ודמי השכירות הם "תשלום סמלי כפי שייקבע בין הצדדים". אשר לתקופת החכירה טוענת המערערת כי טופס המש"ח מתייחס לתקופה של 49 שנים עם זכות חידוש ל-49 שנים נוספות ובשטר החכירה נאמר כי "תקופת החכירה הזאת היא ל-49 שנה..." [ההדגשה הוספה], ללא שימוש בביטוי מגביל כגון "רק" או "בלבד", ומכאן שגם בעניין זה אין סתירה בין המסמכים. המערערת מוסיפה כי יש לדחות את טענת המשיבה לפיה לא ידעה על קיום השותפות בעת שנערך טופס המש"ח והיא מדגישה כי המשיבה הייתה מעורבת בהסכם שנחתם בינה ובין הקבלן לבניית תחנת הדלק ובהסכם זה, שנחתם כבר ביום 30.12.1964, היא הוגדרה מפורשות כ"שותפות ברישום". עוד טוענת המערערת כי ישנם מסמכים מהותיים שנערכו לאחר חתימת הסכם החכירה אשר תומכים בטופס המש"ח: ההחלטה הבלתי-חתומה, בה נרשמה זכות האופציה ל-49 שנים נוספות וצוין כי שטח החכירה הוא 3,797 מ"ר וכי החוכרת היא השותפות; שטר המשכנתה, עליו חתום עו"ד לפטר מטעם המשיבה, שאף בו צויין כי השטח המוחכר הוא 3,797 מ"ר ומצורף אליו תשריט המאשר זאת; והחלטה של השותפות מיום 14.3.1965 על פיה "הוחלט לחכור ולקבל רשום בחכירה ל-49 שנה, עם זכות חדוש ל-49 שנה נוספות על 3797 ממ"ר מתוך החלקות 1 ו-2 בגוש 13945 מדלק, חברת הדלק הישראלית בע"מ" (להלן: החלטת השותפות). 6. המערערת מוסיפה ומלינה על כך שבית משפט קמא העדיף את ההחלטות והפרוטוקולים של ישיבות ההנהלה המצומצמת של המשיבה, אשר סותרים לכאורה את טופס המש"ח, על פני המסמכים התומכים בו אף על פי שלא כל הפרוטוקולים של הישיבות מאותה תקופה הוגשו לבית המשפט ולא ניתן לקבוע שעניינה לא נדון בישיבות אחרות שתוכנן לא הוצג. עוד טוענת המערערת כי בהחלטות ההנהלה המצומצמת של המשיבה שכן הוצגו בבית משפט קמא חברי ההנהלה חוזרים ומציינים נתון שגוי בדבר גודל השטח המוחכר ואף דנים באפשרות שלא לאשר את הסכם החכירה ובהוספת תניה להסכם חודשים לאחר שנחתם. מכאן שמסמכי העסקה לא היו בפני ההנהלה בעת קיום הישיבות והיא התנהלה בחוסר סדר ובלא מודעות לאופן ההתקשרות בין הצדדים. המערערת מוסיפה וטוענת כי לא הוכח שמועצת המנהלים של המשיבה לא עסקה בענייני החכרת קרקעות ולטענתה גם היא וגם ההנהלה המצומצמת עסקו בכך. בהקשר זה מציינת המערערת כי המשיבה הסתמכה על ראיות אותן צירפה לראשונה ושלא כדין לסיכומים מטעמה וכי היא - המערערת - התנגדה לכך. עוד טוענת המערערת כי בפרוטוקולים של ישיבות ההנהלה המצומצמת אין כל אינדיקציה לכך שלא ניתנה לה זכות אופציה, שכן ההסתייגות שהביעו חברי ההנהלה בישיבות אלו לא הייתה לגבי משך תקופת החכירה אלא באשר להעדר זיקה מספקת בין תקופת החכירה לתקופת הזיכיון. יתרה מכך - לטענת המערערת עולה מהסכם החכירה שהזיכיון להפעלת תחנת הדלק יוארך אוטומטית אם לא תינתן הודעה על גמר ההסכם, ומכאן שהמשיבה לא חששה מתקופת הסכם ארוכה והדגש מבחינתה היה על המשך הפעלת התחנה בידי המערערת לאורך תקופת החכירה. המערערת מוסיפה ומלינה על קביעתו של בית משפט קמא לפיה לא הוכח דבר קיומה של הסכמה מאוחרת להסכם החכירה משום שאיש מן השותפים לא הובא לעדות, והיא מדגישה כי בתצהיר מטעמה צוין שהשותפים המקוריים אינם בחיים או שאינם יכולים להעיד מחמת גילם ובריאותם וכי בית משפט קמא עצמו הציע לצדדים לוותר על שמיעת עדים. עוד משיגה המערערת על קביעתו של בית המשפט לפיה יש לדחות את תביעתה מחמת חוסר ניקיון כפיים. לטענת המערערת, אין כל ראיה לכך שידעה על קיומה של ההחלטה החתומה בזמן רישום הערת האזהרה והתיקון לה או בעת הגשת התביעה, ואף המשיבה לא טענה כי מדובר בעובדה מוכחת. המערערת מציינת כי היא זו שעמדה על כך שתוגש לבית המשפט תעודת עובד ציבור מטעם רשם המקרקעין אשר תכלול את כל המסמכים הנמצאים בלשכת רישום המקרקעין, על מנת שתוצג בפני בית המשפט התמונה המלאה. לטענתה היא הייתה רשאית לרשום את הערת האזהרה על סמך ההחלטה הבלתי-חתומה וטופס המש"ח, והעובדה שבית המשפט קבע שאין לתת משקל להחלטה הבלתי-חתומה אינה הופכת את פעולתה לחסרת תום לב בדיעבד. לבסוף טוענת המערערת כי טענתה בדבר קיומה של זכות אופציה הייתה ידועה למשיבה בעקבות מכתב ששלחה אליה ואל הממונה על ההגבלים העסקיים ביום 16.8.1998, בו נאמר כי "חברת הדלק החכירה ל[מערערת] את המקרקעין למשך 98 שנים, לשתי תקופות בנות 49 שנים כל אחת"; כי לא יעלה על הדעת שמסמכים המתייחסים לקיומה של האופציה ואינם שנויים במחלוקת, כגון טופס המש"ח, לא הוחזקו בתיקי המשיבה; וכי אין לצפות גם מצד תמים לעסקה שיבקש מהצד השני מסמכים שיסייעו ברישום הערת אזהרה הנוגדת את עניינו. 7. המשיבה, מצידה, סומכת ידיה על פסק דינו של בית משפט קמא. לטענתה המערערת מבססת את תביעתה על הסכמה מאוחרת, כביכול, לשנות את הוראות הסכם החכירה ולהקנות - באמצעות טופס מש"ח - אופציה לתקופת חכירה כפולה מזו שנקבעה בהסכם, אך כפי שנקבע בפסק הדין היא לא תמכה הסכמה נטענת זו בעדות כלשהי ופרופ' רובינשטיין שהעיד מטעמה הודה כי העובדות המפורטות בתצהירו הן בידיעתו האישית רק החל משנת 1999 (כך שבכל הנוגע לאירועים שהתרחשו בשנת 1965 מדובר בעדות מפי השמועה שאינה קבילה). עוד מדגישה המשיבה כי פרופ' רובינשטיין הצהיר שאין לו ידיעה לגבי ההסכמה המאוחרת שבעטיה הוענקה כביכול זכות האופציה, כי עו"ד אקהויז הודה שהעובדות נשוא עסקת החכירה כלל אינן זכורות לו וכי יתר השותפים לא זומנו על ידי המערערת למתן עדות. המשיבה מוסיפה וטוענת כי ההחלטה הבלתי-חתומה, המתיימרת להיות החלטה של מועצת המנהלים שלה, לא נערכה על ידה והיא אף לא צורפה לשטר החכירה ולשטר המשכנתה. לטענתה, ההחלטה שעל פיה הוענקה זכות החכירה למערערת היא ההחלטה החתומה של ההנהלה המצומצמת מיום 13.5.1965, שאין בה כל זכר לזכות אופציה, והחלטה זו היא שמתיישבת כרונולוגית עם כל יתר המסמכים שהוצגו בפני בית משפט קמא. המשיבה מציינת בהקשר זה כי הוכח בפני בית משפט קמא שביום 14.3.1965 לא התקיימה ישיבה של מועצת המנהלים וכי מכל מקום מועצת המנהלים כלל לא עסקה בסוגיה של החכרת קרקעות וסוגיה זו נדונה על ידי ההנהלה המצומצמת בלבד. המשיבה מוסיפה וטוענת כי המסקנה לפיה ההחלטה הבלתי-חתומה לא נערכה על ידה נתמכת גם בכך שבאותה החלטה צוין כי גודל השטח המוחכר הוא 3,797 מ"ר, ואילו בכל ההחלטות שהתקבלו על ידה כמו גם בהסכם החכירה נאמר שגודל השטח הוא 4,100 מ"ר. עוד טוענת המשיבה כי העובדה שהמערערת הציגה את ההחלטה הבלתי-חתומה כמסמך מחייב, תוך הסתרת ההחלטה החתומה שהייתה בידיה זמן רב טרם הגשת התביעה, מהווה מעשה פסול וחסר תום לב המצדיק את דחיית תביעתה למתן סעד הצהרתי. המשיבה מוסיפה וטוענת כי מפרוטוקול הדיון של ישיבת ההנהלה המצומצמת מיום 14.4.1965 עולה שחברי ההנהלה הביעו חשש מתקופת החכירה הארוכה שנקבעה בהסכם (49 שנים) ועל כן, החליטו לדחות את ההחלטה להחכיר את הקרקע לשותפים עד שובו מחו"ל של מר רסין, מנהל המשיבה דאז, ואף הסכימו ביום 13.5.1965 להוסיף תנאי להסכם החכירה המעניק למשיבה זכות לבטל את ההסכם אם המערערת תפסיק להפעיל את תחנת הדלק (תנאי שאכן נכלל לבסוף בשטר החכירה). על כן, אין זה מתקבל על הדעת שבמקביל ניתנה הסכמתה למתן אופציה להארכת החכירה ב-49 שנים נוספות. עוד מדגישה המשיבה כי תכליתו של טופס המש"ח היא לשמש הצהרה לרשויות המס על עסקה שנערכה בין הצדדים ואין בו כשלעצמו כדי לחייב את מי מהצדדים הנזכרים בו כלפי משנהו, בייחוד משלא נטען כי הסכם החכירה אליו מתייחס הטופס חסר או כי נעלמו מסמכים אחרים המעידים על עסקת החכירה. לשיטת המשיבה, במקרה דנן ניתן לכל היותר לטעון לקיומה של סתירה בין האמור בהסכם החכירה ובשטר החכירה לאמור בטופס המש"ח, וברי כי במצב זה הוראות ההסכם והשטר גוברות על הוראות טופס המש"ח. המשיבה מוסיפה וטוענת כי עו"ד לפטר, אשר שימש בעבר כיועצה המשפטי והוסמך לחתום בשמה על כל המסמכים הדרושים לביצוע עסקת החכירה, כלל אינו חתום על טופס המש"ח (בניגוד להחלטה החתומה ולשטר החכירה, עליהם חתם). עוד טוענת המשיבה כי טופס המש"ח מתייחס אל השותפות כצד להסכם החכירה, אך מתוך המכתב ששלח אליה עו"ד אקהויז ביום 8.4.1965 ניתן ללמוד שבמועד הנקוב בטופס המש"ח (15.3.1965) טרם נודעה לה בקשת המערערת להוסיף את השותפות כצד להסכם. לפיכך טופס המש"ח מעורר תהיות והמערערת לא עמדה בנטל להוכיח שהפרטים המופיעים בו מולאו על דעתה של המשיבה. עוד טוענת המשיבה כי על פי הסכם החכירה כל תשלומי המס הושתו על המערערת ועל כן ניתן להניח שהמשיבה לא הייתה מעורבת בצעדים ובפעולות שננקטו בקשר אליהם ואלו התבצעו כולם על ידי המערערת בלבד. 8. אשר לפער בין שטח המקרקעין המצוין בהסכם החכירה ובהחלטות ההנהלה המצומצמת לזה המצוין בטופס המש"ח, טוענת המשיבה כי איש מהצדדים לעסקה לא ייחס חשיבות לגודלו המדויק של השטח המוחכר ומכל מקום, הליכי המדידה התבצעו כולם על ידי המערערת ונציגים מטעמה. עוד טוענת המשיבה כי אין ללמוד דבר מכך שמחיר החכירה המופיע בטופס המש"ח זהה למחיר שבו רכשה היא את המקרקעין מהבעלים הקודם (6,620 ל"י), שכן הוכח בפני בית משפט קמא שהמערערת כלל לא שילמה לה סכום זה (כי אם 12 ל"י למ"ר, ראו עדות פרופ' רובינשטיין בעמ' 26 לפרוטוקול מיום 19.1.2010). המשיבה מוסיפה וטוענת כי החלטות ההנהלה המצומצמת אינן מעידות על בלבול כלשהו אצל חברי ההנהלה ורצף הדיונים שלה מתיישב היטב מבחינה כרונולוגית עם המסמכים שהוחלפו בין הצדדים ועם שטר החכירה, אליו הוסף התנאי שהתבקש על ידי חברי ההנהלה. מכל מקום, אף אם ניתן היה לומר שחברי ההנהלה התנהלו בצורה רשלנית, אין בכך לטענת המשיבה כדי ללמד על כוונה או התחייבות שלה להעניק למערערת זכות אופציה. כמו כן טוענת המשיבה כי הסעיף בהסכם החכירה לפיו תקופת הזיכיון להפעלת תחנת הדלק תוארך אוטומטית אם לא תינתן הודעת גמר אינו מסייע לטענות המערערת שכן הוא אינו מתייחס כלל לאופציה להארכת החכירה, אך גם אם היה ניתן לפרשו כך ברור שלא מדובר באופציה הנתונה למערערת אלא באופציה הדדית להודיע על סיום ההסכם בתום תקופת החכירה הרשומה במרשם המקרקעין, והמשיבה אכן מעוניינת בסיומו. עוד טוענת המשיבה כי אין לזקוף לחובתה את העובדה שלא פעלה למחיקת הערת האזהרה, בהדגישה כי המערערת פעלה לרישום ההערה ותיקונה בלא שעידכנה אותה תוך הסתמכות על ההחלטה הבלתי-חתומה, ובהיותה מודעת היטב לקיומה של ההחלטה החתומה הסותרת אותה. לבסוף טוענת המשיבה כי אין לקבל את הטענה לפיה היא לא התכחשה לזכות האופציה בתשובתה למכתב המערערת מיום 16.8.1998, שכן מכתב זה עסק בטענת המערערת לפיה הסכם החכירה מהווה הסדר כובל, והיא בתשובתה הגיבה לעניין זה בלבד ולא נתנה דעתה למשך תקופת החכירה הנטענת. דיון 9. המערערת והמשיבה ערכו בשנת 1965 הסכם להקמה ולתפעול של תחנת דלק על מקרקעין שבבעלות המשיבה ועל פיו החכירה המשיבה את המקרקעין למערערת למשך 49 שנים. השאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים היא - האם כטענת המערערת הוענקה לה במועד המאוחר לחתימה על הסכם החכירה אופציה להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות או שמא, כטענת המשיבה, אופציה כזו מעולם לא הוענקה למערערת. אכן, המסמכים שהוצגו בפני בית משפט קמא מעוררים לא מעט תהיות וסימני שאלה באשר לתוכן ההסכמות בין הצדדים, בשל הסתירות ואי ההתאמות הקיימות ביניהם. כך, מתייחסים חלק מן המסמכים לתקופת חכירה של 49 שנים ותו לא ובהם: הסכם החכירה מיום 5.2.1965; פרוטוקול ישיבת ההנהלה המצומצמת של המשיבה מיום 13.5.1965; ושטר החכירה מיום 10.6.1965 לפיו נרשמה החכירה על שם המערערת בלשכת רישום המקרקעין ובו נכתב "מוסכם בין הצדדים כי תקופת החכירה הזאת היא ל-49 שנה". לעומת זאת, מתייחסים מסמכים אחרים לתקופת חכירה של 49 שנים וכן לאופציה לחידוש החכירה ל-49 שנים נוספות, וכוונתי להחלטה הבלתי-חתומה של מועצת המנהלים של המשיבה מיום 14.3.1965; להחלטת השותפות מאותו יום; ולטופס המש"ח מיום 15.3.1965. עו"ד אקהויז, העד היחיד שהיה שותף ישיר לאירועים נשוא התביעה, העיד שאינו זוכר את עסקת החכירה, ואף אחד מן האנשים האחרים שהיו מעורבים באופן ישיר באירועים נשוא התביעה, לרבות השותפים ובא-כוחה של המשיבה באותה עת, עו"ד לפטר, לא העידו. משכך, יש קושי לברר את העובדות לאשורן ולקבל הסברים לסתירות הקיימות בין המסמכים. אם כטענת המשיבה לא ניתנה אופציה, מדוע חתם נציג מטעמה (יהא זה עו"ד לפטר או כל אדם אחר) על טופס המש"ח, המצהיר על מתן זכות אופציה? ואם כטענת המערערת ניתנה זכות אופציה בהסכמה מאוחרת להסכם החכירה, מדוע לא צוין הדבר בשטר החכירה שעל פיו נרשמה, כאמור, זכות החכירה בלשכת רישום המקרקעין, בדומה להסכמה מאוחרת אחרת שמצאה את מקומה בשטר החכירה לפיה תוכל המשיבה לדרוש את ביטול החוזה אם המערערת תפסיק להפעיל את תחנת הדלק? נראה כי המערערת והמשיבה שתיהן כאחת לא הצליחו להציג גרסה סדורה המתיישבת עם מכלול הראיות שהוצגו. בנסיבות אלו שומה על בית המשפט לבחון איזו גרסה מסתברת יותר, וככל שמשקלן של הראיות שבפניו אינו מטה את הכף לצד איזה מן הגרסאות, כי אז אין מנוס מהכרעה בסכסוך תוך היזקקות לכלל הנוהג בדיני ראיות והנוגע לנטל השכנוע. נטל זה מוטל בענייננו על המערערת, בבחינת "המוציא מחברו - עליו הראיה". טרם שאבחן את הראיות שהוצגו על מנת לברר אם עמדה המערערת בנטל השכנוע המוטל עליה או שמא כשלה בכך, כקביעת בית משפט קמא, אקדים שתי הערות: ראשית, קביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא מבוססות ברובן על המסמכים שהוצגו ולא על ממצאי מהימנות או התרשמות מן העדויות שהיו כאמור מועטות או נקבעו כבלתי קבילות. כפי שכבר צוין, המערערת לא הביאה לעדות איש מן המעורבים הישירים בעסקה, למעט עו"ד אקהויז שהיה בא-כוחה בתקופה הרלוונטית וליווה את עסקת החכירה. עו"ד אקהויז אישר את חתימתו על גבי טופס המש"ח, העיד כי מילא את הטופס על פי הוראות שני הצדדים, כי המסמך נחתם על ידי שני הצדדים בנוכחותו, כי כל הפרטים הרשומים בו היו בפני הצדדים בעת החתימה, וכי הטופס לא שונה לאחר שנחתם (עמ' 12-8 לפרוטוקול מיום 19.1.2010). עם זאת, עו"ד אקהויז לא זכר את העסקה שבגינה מילא את טופס המש"ח ולא ידע לומר ממי קיבל את הנתונים שנרשמו בטופס. כמו כן לא ידע עו"ד אקהויז לומר האם מילא את הפרטים בטופס על פי מסמכים בכתב או הוראות בעל-פה (שם) ועוד העיד כי התאריך הרשום בטופס המש"ח, 15.3.1965, הוא התאריך שבו נערך הטופס, אך ייתכן כי הוא נחתם על ידי הצדדים בתאריך מאוחר יותר (עמ' 13 לפרוטוקול מיום 19.1.2010). אשר לשותפים עצמם, המערערת טענה כי הם אינם בחיים או שאינם יכולים להעיד מחמת גילם ובריאותם. העד הנוסף מטעם המערערת היה פרופ' דרור רובינשטיין, בנו של יהושע רובינשטיין ז"ל שהיה אחד השותפים, ועל פי עדותו עסקת החכירה וכל הפרטים המופיעים בתצהירו הם בידיעתו האישית רק מאז סוף שנות התשעים. בחקירתו הנגדית אישר פרופ' רובינשטיין כי גירסתו לפיה ניתנה למערערת אופציה לחידוש החכירה, נסמכת על שני מסמכים - טופס המש"ח וההחלטה הבלתי-חתומה (עמ' 19-17 לפרוטוקול מיום 19.1.2010). בהינתן אסופת ראיות זו שהציגה המערערת, על מה שיש ועל מה שאין בה, בצדק ציין בית משפט קמא כי יש לבסס את ההכרעה במקרה דנן בעיקר על המסמכים והראיות הכתובות, ובהכרעות כגון דא אין לבית משפט קמא יתרון מהותי על פני ערכאת הערעור בהערכת הראיות (ראו: ע"א 1769/04 אורן נ' כהן, פסקה 7 (לא פורסם, 13.7.2006); ע"א 444/94 אורות ייצוג אמנים והפקות נ' עטרי, פ"ד נא(5) 241, 250-249 (1997); ע"א 377/82 התעשיה האוירית לישראל בע"מ נ' צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ, פד"י מב(2) 725, 732 (1988)). ההערה השניה נוגעת לטיב הראיות אותן היה על המערערת להציג לביסוס גרסתה. בעניין זה אזכיר כי העסקה נושא הערעור נערכה בשנת 1965 ועל כן לא חל עליה חוק המקרקעין (ראו הוראת סעיף 166 (א) לחוק), על סעיף 8 שבו הקובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" (לדרישת הכתב שבסעיף 8 הנ"ל כדרישה מהותית לקיומה של העסקה ראו: ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עיזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 789-788 (1972) (להלן: עניין גרוסמן); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 291-290 (1979). לריכוכה של דרישה זו ראו ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (טרם פורסם, 21.3.2011)). אך פטור בלא כלום אי אפשר. על ענייננו חלה הוראת סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני (להלן: חוק הפרוצדורה), המורה כי "תביעות (או: טענות) הנוגעות לכל מיני התחייבויות, הסכמים, שותפות, קבלנות או הלוואה, שמקובל ונהוג לקבוע במסמכים והעולות על אלף גרוש, צריכות להיות מוכחות במסמך (סנד)" (לנוסח המחייב של הסעיף ראו: ע"א 62/52 דיין נ' אבוטבול, פ"ד ט(2) 1047, 1050 (1955)). דרישת הכתב שבסעיף 80 לחוק הפרוצדורה היא כידוע דרישה ראייתית (פרובטיבית) וכבר נפסק כי אין לנקוט ביחס אליה גישה מחמירה וניתן להסתפק "בהגשת דוקומנט, אשר יש בו, בצירוף עדות אחרת, לשמש ערובה מספקת להגשמת אותה מטרה פרובטיבית" ו"להבטיח כי הפעולה המשפטית תוכח בדרך מהימנה" (ע"א 65/49 פריזלר נ' וויס, פ"ד ה(2) 878, 889 (1951); ראו גם: ע"א 7716/00 קיסרי נ' רשות הפיתוח, פסקה 7 (לא פורסם, 29.9.2005) (להלן: עניין קיסרי)). לפיכך הצגת הסכם כתוב המעגן את זכות האופציה הנטענת על ידי המערערת איננה תנאי בלעדיו אין להוכחת אותה הזכות ודי היה לה למערערת שתציג מסמכים אחרים בכתב, ואף ראשית ראיה בכתב הנתמכת בעדות על-פה, ובלבד שאלו יספקו הוכחה מהימנה לכך שזכות האופציה הנטענת אכן ניתנה לה (ראו גם: עניין גרוסמן, עמ' 789; עניין קיסרי, פסקה 8; כן ראו יעקב קדמי על הראיות חלק שלישי 1472-1459 (2009) (להלן: קדמי). לעניין דרישת הכתב הנוגעת לאופציה במקרקעין ראו והשוו: ע"א 270/74 ברזילי נ' יורשי המנוח גרשון גרינבאום, פ"ד כט(1) 658, 661-660 (1974); רע"א 269/84 שפירא נ' שדמי, פ"ד לח(4) 664, 666 (1984)). האם המסמכים שהציגה המערערת די בהם כדי להוכיח, כעניין ראייתי, את דבר קיומה של הסכמה מאוחרת שהושגה בין הצדדים לפיה ניתנה למערערת, לאחר חתימת הסכם החכירה, אופציה לחידוש החכירה ב-49 שנים נוספות? זוהי השאלה אשר שבה ועומדת לדיון בערעור זה, לאחר שבית משפט קמא השיב עליה בשלילה. 10. המסמך המרכזי שהציגה המערערת להוכחת תביעתה הוא טופס המש"ח. בית משפט קמא קיבל את עדותו של עו"ד אקהויז, שערך את המסמך, כעדות מהימנה ובדחותו את הטענות שהעלתה המשיבה בעניין זה קבע כעניין עובדתי שהמסמך נחתם על ידי שני הצדדים וכי מדובר במסמך אותנטי. אין מקום להתערב בקביעתו זו. אולם לא די בכך, שהרי "יכולה להיות ראיה מהימנה לחלוטין אך בכל זאת, בנסיבות העניין, אין בכוחה לבסס ממצא. כוחה של ראיה מהימנה לבסס ממצא, נעוץ ב'זיקה' שבינה לבין קיומו של אותו ממצא, לאמור: אם יש בה, לבדה או בצירוף ראיה אחרת, כדי להוכיח את קיומו" (קדמי, כרך רביעי, 1875). ובענייננו - טופס המש"ח עשוי להוות ראיה לדבר קיומו של הסכם אך הוא עצמו איננו הסכם. בהינתן העובדה שאיש מהצדדים לעסקה החתומים עליו לא העיד על נסיבות עריכתו, יש לבחון האם בנסיבות העניין ובשים לב לראיות האחרות שהוצגו, טופס המש"ח הוא אכן בעל כוח ראייתי מספק להוכחת קיומה של הסכמה מאוחרת בדבר מתן זכות אופציה למערערת. שני המסמכים הנוספים - פרט לטופס המש"ח - התומכים בטענת המערערת כי ניתנה לה אופציה כאמור הם: ההחלטה הבלתי-חתומה והחלטת השותפות, שתיהן מיום 14.3.1965. בית משפט קמא סבר כי אין לייחס להחלטה הבלתי-חתומה משקל ראייתי כלשהו בציינו, בין היתר, כי "על פי הסדר הכרונולוגי של התרחשות הדברים והגיונם, הרי לא יכול להיות כי [ההחלטה הבלתי-חתומה] תהא החלטה, אשר ניתנה על ידי [המשיבה]". ואכן, ההחלטה הבלתי-חתומה מעוררת תהיות אשר לא ניתן להן מענה. ראשית, מדובר במסמך שאינו חתום ולפיכך, גם אם חובר על ידי המשיבה או מי מטעמה, קיים ספק אם הייתה אי פעם כוונה שהמסמך יהפוך מחייב. שנית, ההחלטה הבלתי-חתומה הנחזית להיות החלטה של המשיבה מתייחסת לשותפות ולא לשותפים, זאת למרות שהשותפים פנו למשיבה וביקשו שהשותפות תהיה צד להסכם רק שבועיים לאחר המועד שצויין בהחלטה. שלישית, אילו אכן הייתה הסכמה להעניק למערערת זכות אופציה כאמור בהחלטה הבלתי-חתומה, ניתן לצפות שיהיה לכך אזכור כלשהו בישיבות ההנהלה המצומצמת שהתקיימו כחודשיים לאחר מכן ובהן נדון הסכם החכירה. אולם לא רק שהדבר לא הוזכר אלא שבישיבה מיום 13.5.1965 התקבלה ההחלטה החתומה, על פיה הוסכם "להחכיר לה"ה צ. בלסקי ואח' או לשותפות 'תחנת דלק ראש פינה' שטח קרקע עד 4100 ממ"ר...לתקופה של 49 שנה". מטעמים אלו כולם יש לדעתי מקום להעניק להחלטה החתומה משקל רב יותר מזה של ההחלטה הבלתי-החתומה. לכך יש להוסיף כי ההחלטה החתומה (ולא ההחלטה הבלתי-חתומה) היא זו שנכללה בין המסמכים שעל פיהם נרשמה החכירה בלשכת רישום המקרקעין, יחד עם שטר החכירה והמשכנתה. מכאן, שההחלטה החתומה היא זו אשר מבחינת המשיבה היתה המסמך המחייב בהקשר זה. עוד ראוי לציין כי המערערת נמנעה מלצרף להמרצת הפתיחה שהגישה את ההחלטה החתומה וזאת חרף העובדה שעל פי עדותו של פרופ' רובינשטיין, היא או מי מטעמה צילמו כבר בשנת 1994 את התיק הנוגע לעסקת החכירה בלשכת רישום המקרקעין וההחלטה החתומה הייתה אחד המסמכים שהיו בו (עמ' 25 לפרוטוקול מיום 19.1.2010). עניין זה יש בהחלט לזקוף לחובתה של המערערת כפי שקבע בצדק בית משפט קמא, ומכך ניתן להסיק כי המערערת בחרה שלא לצרף את ההחלטה החתומה כראיה כיון שזו פועלת לרעתה. אשר להחלטת השותפות, אשר צורפה אף היא למסמכי הרישום שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין, זהו מסמך פנימי וחד-צדדי של המערערת, וככזה אין בו כדי להוכיח הסכמה בדבר מתן אופציה מצד המשיבה. בנסיבות אלו המשקל הראייתי שיש לייחס להחלטה הבלתי-חתומה ולהחלטת השותפות הוא נמוך ביותר וגם בהצטברו לזה של טופס המש"ח אין בו בעיניי כדי להכריע את הכף לטובת גרסתה של המערערת. 11. המערערת הצביעה על כך שבעניינים שונים הושגו בינה ובין המשיבה הסכמות מאוחרות אשר לא נכללו בהסכם החכירה ולגישתה יש בכך כדי לחזק את גירסתה כי גם בעניין זכות האופציה הושגה בינה ובין המשיבה הסכמה מאוחרת כזו. כך מציינת המערערת למשל שבהסכם החכירה נקבע כי החכירה ניתנת "כנגד תשלום סמלי כפי שייקבע בין הצדדים", ואילו הסכום שעליו הוסכם לבסוף (12 ל"י לשנה) עולה רק ממסמכים מאוחרים יותר. עוד מצביעה המערערת בהקשר זה על התנאי המופיע בסעיף 3 לשטר החכירה, לפיו "דלק תהא רשאית לדרוש בטול חוזה חכירה זה אם החוכרת תפסיק להפעיל את תחנת הדלק שתבנה על החלקות הנ"ל", אשר אף הוא אינו מופיע בהסכם החכירה ומקורו, ככל הנראה, בהחלטת ההנהלה המצומצמת של המשיבה מיום 13.5.1965, שהתקבלה בעקבות הדאגה שהביעו בעניין זה כמה מחברי ההנהלה (ראו פרוטוקול הישיבה מיום 14.4.1965). אכן, באותה ישיבה הוצג בפני חברי ההנהלה הסכם החכירה כ"חוזה שנחתם עם ה"ה צבי בלסקי, מרדכי שוורץ, יהושע רובינשטיין ואברהם בלום לתקופה של 49 שנה", ומן הפרוטוקול עולה כי משך תקופת החכירה והצורך לקשור בינה ובין הפעלת תחנת הדלק הטרידו את חברי ההנהלה: "ד"ר לוי ומר גורן מביעים דאגתם על אורך זמן ההחכרה הנ"ל. ד"ר ווייס מסביר כי חברת "דלק" קושרת את בעלי התחנה הנ"ל בחוזה הפעלת תחנה לתקופה מקבילה של 49 שנה. מר גורן בדעה שנוכל להסכים לתקופה זו רק בתנאי שבחוזה ההחכרה תישמר לחברתנו הזכות לבטל חוזה זה אם מסיבה כלשהי יתבטל או יסתיים חוזה הפעלת התחנה לפני התאריך הנקוב. לדעתו של ד"ר לוי רצוי כי תנאי זה יהיה רשום בספרי האחוזה... אחרי דיון נוסף מציע היו"ר א. להשהות הכרעה עקרונית והחלטה בנידון עד לשובו של מר רסין מחו"ל. ב. להמציא להנהלה המצומצמת חוות דעת של עורכי דין החברה בעניין העקרוני. הוחלט: בהתאם" [ההדגשות במקור]. ואילו בפרוטוקול הישיבה הבאה שהתקיימה ביום 13.5.1965 נרשם כך: "ד"ר ווייס חוזר לעניין שנידון בישיבת ההנהלה המצומצמת ב-15.4.65 והוא מודיע כי יוכנס לחוזה ההחכרה ל-49 שנה סעיף - כמוצע בישיבה הנ"ל - הנותן לנו זכות לבטל את החוזה במקרה שהפעלת התחנה תופסק לפני תום תוקפו. על סמך הודעה זו מציע היו"ר: (א) להחכיר לה"ה צבי בלסקי ואח' או לשותפות "תחנת דלק ראש פינה" שטח קרקע עד 4100 ממ"ר מתוך החלקות 1 ו-2 בגוש 13945 לתקופה של 49 שנה. ..." [ההדגשות במקור] תנאי בנוסח זה אכן התווסף לשטר החכירה בסעיף 3, כמצוטט לעיל, בעקבות החלטת ההנהלה המצומצמת של המשיבה באותה ישיבה. דא עקא, הסכמות מאוחרות אלה שהושגו בין הצדדים לאחר החתימה על הסכם החכירה, אינן מחזקות בהכרח את טענת המערערת בדבר קיומה של הסכמה מאוחרת נוספת למתן זכות האופציה. אדרבא, מששני התנאים שעליהם הוסכם מאוחר יותר מצאו את דרכם אל שטר החכירה (דמי חכירה בסך 12 ל"י לשנה וזכות הביטול שניתנה למשיבה במקרה שהפעלת התחנה תופסק), העובדה כי האופציה הנטענת אין לה זכר באותו שטר, שעל פיו נרשמה החכירה בלשכת רישום המקרקעין, פועלת לחובת גרסתה של המערערת. זאת בייחוד משום שגם לשיטת המערערת שטר החכירה הוא הוא המסמך המגדיר באופן ממצה את זכויות הצדדים. כך, משביקש צבי בלסקי בשנת 1969 למכור את חלקו בשותפות לשאר השותפים הוצהר בהסכם המכר מיום 30.4.1969 כי לשותפות יש בין יתר נכסיה "זכות חכירה רשומה על חלק מחלקה מס. 1 בגוש 13945 (להלן: "הנכס") לפי שטר חכירה מספר 762 מיום 17.6.65". אילו סברו השותפים שעומדת להם זכות אופציה להארכת החכירה ב-49 שנים נוספות (זכות אשר ללא ספק יש לה משמעות לא מבוטלת המשליכה על המחיר בעסקת המכר האמורה), ניתן היה לצפות כי יתייחסו לכך ויציינו אותה מפורשות בהסכם המכר. תחת זאת בחרו הם להפנות לעניין הגדרת זכות החכירה הקיימת והיקפה אל שטר החכירה הנעדר, כאמור, כל אזכור של זכות האופציה הנטענת. 12. היעדרה של זכות האופציה משטר החכירה בולט במיוחד נוכח העובדה שפרט לסוגיית האופציה, שטר החכירה וטופס המש"ח תואמים זה את זה (אך לא את הסכם החכירה) בכל הפרטים המהותיים המצוינים בהם. קרי: זהות הצדדים לעסקה, גודל השטח המוחכר ודמי החכירה. המערערת טענה לעניין זה כי אין מקום ואף לא נהוג לרשום אופציה בשטר חכירה. אך גם אם כך הדבר (וטענה זו לא הוכחה), לא ניתן להסביר מדוע לא פעלה המערערת כדי לתעד את הזכות הנטענת ולתת לה פומבי באופן אחר, למשל על דרך של רישום הערת אזהרה סמוך לאחר רישום שטר החכירה ושטר המשכנתה, כפי שבחרה לעשות כשלושים וחמש שנים מאוחר יותר, ומדוע לא עוגנה ההסכמה הנטענת בדבר מתן זכות אופציה לכתחילה במסמך כתוב כלשהו, להבדיל מטופס המש"ח שמטבעו לא נועד אלא לצורך הצהרה על העסקה בפני רשויות המס. עובדה זו מעוררת תהיה בייחוד בשים לב לעובדה ששני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין והעסקה ביניהם לוותה לכל אורכה במסמכים ובחילופי דברים בכתב. בנסיבות אלו, קשה לקבל ומכל מקום לא הוכח כדבעי שאכן הוסכם בין הצדדים בהסכמה מאוחרת על מתן אופציה למערערת לחדש את החכירה במקרקעין ל-49 שנים נוספות. וככל שבתהיות עסקינן לא למותר לציין כי בטופס המש"ח, בחלק של הצהרת הקונה, נכתב כי רכישת הזכות נעשתה ביום 15.3.1965 בעוד שהסכם החכירה נושא תאריך ה-5.2.1965. חוסר התאמה זה בין טופס המש"ח להסכם עצמו מוסיף אף הוא תמיהה ממשית לתמיהות שכבר צוינו ומחליש מאוד את משקלו הראייתי של הטופס. עוד יש לציין, ועמד על כך בית משפט קמא, כי המגמה אליה כיוונו חברי ההנהלה המצומצמת בישיבות מיום 14.4.1965 ומיום 13.5.1965 הייתה לצמצום זכויותיה של המערערת על פי הסכם החכירה, הן מבחינת משך תקופת החכירה הן מבחינת הזיקה הנדרשת בין קיום החכירה ובין הפעלת התחנה. מגמה זו מציבה אף היא סימן שאלה באשר לגרסת המערערת כאילו המשיבה הסכימה באותה עת ממש להעניק לה אופציה לחידוש החכירה למשך 49 שנים נוספות. ויודגש: המשיבה לא השכילה להסביר מדוע, כנחזה מטופס המש"ח, הוא נחתם בשמה ביום 15.3.1965 או מהו הרקע לעריכת ההחלטה הבלתי-חתומה והחלטת השותפות. אך במאזן התהיות העולות לגבי הראיות שהוצגו, יד המערערת על התחתונה בהינתן כלל הבסיס עליו עמדנו לפיו נטל השכנוע מוטל עליה כמי שתבעה את הסעד ההצהרתי המבוקש. המערערת לא הציגה, כאמור, ראיות מספיקות להוכחת טענותיה ולא נתנה הסבר מבורר לסתירות שנגלו לגבי המסמכים שעליהם ביקשה לבסס את טענותיה. היא אף לא הציגה "בסיס מוצק וברור" לטענתה בדבר השינוי המאוחר שנעשה בהסכם החכירה בהקשר זה (ראו ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 35, 41 (1992)). עוד יצוין כי גם אם אין לזקוף לחובת המערערת את אי-העדת השותפים מן הסיבות שמנתה, אין הדבר מפחית מן הנטל המוטל עליה להוכיח את תביעתה. אחרי הכל, המועד המאוחר שבו הובאו המחלוקות בעניין זה לבירור בערכאות כמו גם המועד המאוחר שבו נרשמה הערת האזהרה, הם פרי בחירתה של המערערת. לכן היה עליה "לפצות" בראיות טובות אחרות על היעדר היכולת להעיד את השותפים באותו שלב, אך היא לא עשתה כן. 13. לבסוף מן הראוי להתייחס לטענת המערערת לפיה המשיבה ידעה על טענתה בעניין זכות האופציה שנים טרם הגשת התביעה ולא פעלה למניעת רישום הערת האזהרה. בעניין זה נסמכת המערערת על תכתובת בינה לבין המשיבה משנת 1998. על מנת שהמסקנה בעניין זה תהא בהירה דיה, מן הראוי לעמוד בפירוט על תוכנה של אותה תכתובת. מדובר בהסדר שהושג בין המשיבה לבין הממונה על ההגבלים העסקיים ולפיו "הסכם בין חברת דלק לבין מפעיל תחנת תדלוק המתייחס לתחנת תדלוק, שאינה ממוקמת במקרקעין שלגביהם קיים הסכם חכירה מקובל, ואשר מחייב את בעל תחנת התדלוק לרכוש באורח בלעדי מחברת דלק מוצרי דלק לצורך מכירתם או שיווקם בתחנת התדלוק, תראה אותו חברת דלק כמסתיים לא יאוחר מ-30 ימים ממועד אישור ההסדר בידי בית הדין". בנספח להסדר זה הופיעה רשימת תחנות הקשורות עם חברת דלק "בהסכמי חכירה לא מקובלים", והמערערת לא נכללה בה. על רקע זה פנה בא-כוח המערערת למשיבה במכתב מיום 16.8.1998, וטען כי הסכם החכירה בו "חברת הדלק החכירה למרשתי את המקרקעין למשך 98 שנים, לשתי תקופות בנות 49 שנים כל אחת", אינו הסכם חכירה מקובל ועל כן חל עליו ההסדר בין המשיבה לממונה. בתשובת המשיבה למכתב זה מיום 24.9.1998 נאמר כי "[המשיבה] הינה הבעלים של מקרקעי תחנת התדלוק, והיא העניקה לשותפות זיכיון להפעלת תחנת תדלוק במקרקעין, וכן זכויות חכירה במקרקעי התחנה, בתנאים מסויימים... ההסדר עם הממונה... אינ[ו] מתייח[ס] לתחנות תדלוק המצויות על מקרקעין שבבעלות [המשיבה]" [ההדגשות במקור]. כפי העולה מקטעי המכתבים שצוטטו לעיל, מדובר בתכתובת שהתמקדה בהסדר שבין המשיבה לממונה על ההגבלים העסקיים והמכתב מטעם המשיבה, שנשלח על ידי משרד עורכי דין חיצוני שטיפל בענייניה, נועד לענות על פניית המערערת בעניין זה והתמקד אף הוא בכך. אך גם אם נניח שבעקבות התכתובת ידעה המשיבה על טענת המערערת לזכות האופציה, דומה שיש מידה של חוסר תום לב מצד המערערת בטענה שהיה על המשיבה לפעול למניעת רישום הערת האזהרה (והתיקון לה), אשר בוצעו על ידי המערערת מספר שנים מאוחר יותר, שכן המערערת נמנעה מליידע את המשיבה על הכוונה לרשום הערה כזו שלושים וחמש שנים לאחר שזכות האופציה ניתנה לה, לטענתה, ושלושים וחמש שנים לאחר שהחכירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. מן הראוי להדגיש בהקשר זה כי המערערת והמשיבה קיימו במהלך התקופה שקדמה לרישום הערות האזהרה קשרים עסקיים שוטפים (ראו למשל הסכם שכירות בין הצדדים מיום 7.11.2000). על רקע זה תמוהה עוד יותר התנהלותה החד-צדדית של המערערת בעניין רישום הערת האזהרה וטענתה כי סברה שרשם המקרקעין יידע את המשיבה על דבר הרישום, אין בה משום מענה לכך (בפועל ספק אם אכן כך קרה: ראו עדותו של רשם המקרקעין, מר קוריס, בעמ' 52 לפרוטוקול מיום 15.2.2010, לפיה אין כל תיעוד על כך שנשלחה למשיבה הודעה בדבר רישום הערת האזהרה והתיקון לה). עוד יצויין כי גם בהסכם השכירות מיום 7.11.2000 לא נזכרת זכות האופציה, ובמבוא לו נאמר רק כי "[המערערת] היא החוכרת לדורות מ[המשיבה] של שטח קרקע בגוש 13945...". בנסיבות אלו, אני סבורה כי לא ניתן לזקוף לחובת המשיבה את העובדה שלא פעלה למניעת רישום הערת האזהרה. לכך יש להוסיף כי עצם רישום הערת האזהרה אין בו כדי לחייב את המשיבה יש מאין בזכות אופציה שאינה קיימת, ואף המערערת לא טענה זאת שכן "מבחינת הדין המהותי, משאין 'מאחורי' ההערה זכות מהותית כלשהי, אין ההערה מבטיחה דבר" (מיגל דויטש קניין כרך א' 110 (1997)). מכל מקום, משנקבע כי המסמכים אשר שימשו בסיס לרישום ההערה אינם מוכיחים את קיומה של הזכות הנטענת, די בכך על מנת לדחות את התביעה ביחסים שבין המשיבה למערערת ובאין טענה כי צד שלישי כלשהו הסתמך על הערת האזהרה, אין כלל צורך להידרש לשאלה הנוספת שעלתה בטיעוני הצדדים - אם היה מקום לאפשר את רישומה מכוח טופס המש"ח (ראו עדותו של רשם המקרקעין, מר אסף קוריס, בעמ' 53 לפרוטוקול מיום 15.2.2010). 14. סוף דבר - המערערת לא הרימה את הנטל המוטל עליה ולא הוכיחה כי הושגה בינה ובין המשיבה הסכמה מאוחרת לפיה ניתנה לה זכות אופציה לחידוש החכירה ב-49 שנים נוספות. על כן, אציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את המערערת לשלם למשיבה שכר טרחת עורך דין בערעור בסך 30,000 ש"ח. ש ו פ ט ת השופט ע' פוגלמן: אני מסכים. ש ו פ ט השופט י' עמית: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות. ניתן היום, ‏כ"ו באב התשע"ב (‏14.8.2012). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 10071230_V08.doc גק מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il