חגי שובל ו-315 אחרים נ. רשות מקרקעי ישראל

2 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 7086/20 לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט י' עמית כבוד השופט נ' סולברג העותרים: חגי שובל ואח' נ ג ד המשיבה: רשות מקרקעי ישראל עתירה למתן צו על תנאי וצו הצהרתי בשם העותרים: עו"ד אורי רזניק בשם המשיבה: עו"ד שרון הואש-איגר פסק-דין השופט ע' פוגלמן: העותרים הם תושבי שכונת רעות ב' שביישוב רעות (להלן: התושבים) אשר הוקמה כחלק מפרויקט להקמת שכונת מגורים לאנשי צבא קבע (להלן: הפרויקט). כחלק מהפרויקט, החליטה המשיבה (מינהל מקרקעי ישראל דאז) כי יוקצו – ללא מכרז – קרקעות להקמת בתי מגורים לאנשי קבע בכפוף לתנאים שנקבעו. הקרקעות הוחכרו לעמותת "נאות עידן" (להלן: העמותה) אשר איגדה את התושבים במסגרת הפרויקט, וביצעה עבורם, בין היתר, את ההתקשרויות החוזיות עם המשיבה בדרך של הסכמי חכירה פרטניים שנחתמו על ידה בשנת 1993 (להלן: הסכמי החכירה). ביום 23.1.1992 – לאחר שהתקיימו בין הצדדים מגעים שונים שנסובו, בין השאר, על אופן חישוב התשלום במסגרת הסכמי החכירה – שילמה העמותה במרוכז עבור חברי הפרויקט סכום של 5,811,813.89 ש"ח (להלן: הסכום ששולם בשנת 1992). לשלמות התמונה יוער כי עד לשנת 2017 התקיימו בין הצדדים הליכים שונים הנוגעים להסכמי החכירה שאינם נדרשים לענייננו. בשנת 2016, החלו חלק מהתושבים לבצע עסקאות לרכישת בעלות בקרקעות שהוקצו להם בהסכמי החכירה, והמשיבה מצדה דרשה תשלום עבור שטחי השירות שבשכונת רעות ב'. לפיכך, ביום 4.9.2016 פנה ראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות (להלן: ראש העירייה) בשם התושבים למשיבה, וציין כי התושבים מקבלים שומות גבוהות באופן המקשה על קידומן של רכישות הבעלות. ביום 1.2.2017 קיימה המשיבה ישיבה שבה השתתפו גם ראש העירייה וסגנו. בישיבה הועלתה הטענה שלפיה הסכום ששולם בשנת 1992 מגלם בתוכו גם את הרכיב של שטחי השירות ומשכך על המשיבה להימנע מגביית תשלום נוסף בגינו בעת ביצוע עסקאות רכישת הבעלות. ביום 12.6.2017, לאחר שטענה זו נבחנה במישור העובדתי, שלחה המשיבה מכתב לראש העירייה ובו ציינה כי "לפנים משורת הדין [...] נסכים כי מעתה ואילך נכיר בשטחי השירות שלכאורה שולם עליהם בעת ההקצאה, כך ששווי שטחי השירות יילקח בחשבון לצורך קיזוז מתשלומים עתידיים" (סעיף 3 למכתב). עוד צוין, כי אין בהחלטה זו משום קבלת טענה בדבר החזר כספים שכבר שולמו על ידי התושבים שרכשו בעלות על הקרקעות שהוקצו להם בהסכמי החכירה (להלן: ההחלטה מיום 12.6.2017). על החלטה זו נסובה העתירה שלפנינו. עמדת המשיבה היא כי ההכרה שניתנה היא בגין שטחי שירות יחסיים, ומשכך על הקיזוז להתבצע באופן יחסי בהתאם לבנייה בפועל במועד ההקצאה; בעוד שהעותרים סבורים כי יש לקזז את מלוא שטחי השירות. העותרים מבקשים כי נורה על מתן 12 צווים על תנאי ו-4 צווים הצהרתיים. מבוקש, בעיקרו של דבר, כי נורה למשיבה ליתן טעם מדוע לא יינתן לתושבים פטור מתשלום נוסף בעבור שטחי השירות משאלה, לפי הנטען, גולמו בסכום ששולם בשנת 1992. עוד מבוקש כי יינתן צו הצהרתי שלפיו המשיבה מחויבת להשיב את התשלומים בגין שטחי השירות אשר שולמו על ידי חלק מהתושבים שביצעו את עסקאות רכישת הבעלות. לטענת העותרים, ככל שהמשיבה תעמוד על תשלום נוסף בגין שטחי השירות, הרי שהדבר יעלה לכדי דרישה לתשלום כפול אשר תפגע באופן בלתי מידתי בזכותם הקניינית. עוד נטען, כי ההחלטה מיום 12.6.2017 מבחינה באופן שאינו צודק ואינו ענייני בין התושבים שכבר שילמו על שטחי השירות כחלק מרכישת הבעלות לבין התושבים שטרם רכשו בעלות על הקרקעות שהוקצו להם בהסכמי החכירה, ובכך חורגת ההחלטה מיום 12.6.2017 גם מעיקרון הגינות המינהל. ביום 26.1.2021 הוגשה תגובה מקדמית לעתירה. המשיבה טוענת, בין השאר, כי דין העתירה להידחות על הסף מחמת שיהוי בהגשתה; התיישנות עילת התביעה; ומחמת קיומו של סעד חלופי בדמות פנייה לערכאה אזרחית מוסמכת. בהקשר אחרון זה, נטען כי העתירה עוסקת כולה ביחסים החוזיים שבין הצדדים, וכי ההחלטה מיום 12.6.2017 ניתנה אף היא במסגרת אותם יחסים חוזיים. לחלופין נטען כי דין העתירה להידחות גם לגופה. ביום 23.2.2021 הגישו העותרים תשובה לתגובה המקדמית לעתירה. אשר לטענת השיהוי, נטען כי פעלו בדרך של פניות חוזרות ונשנות למשיבה על מנת להביא לפתרון הסוגיה מחוץ לכותלי בית המשפט ואין לראות בפעולות אלו משום שיהוי בהגשת העתירה. אשר לטענה בדבר הסעד החלופי נטען – בעיקרו של דבר – כי המדיניות המפלה של המשיבה אשר באה לידי ביטוי בהחלטה מיום 12.6.2017 ופוגעת באופן בלתי חוקתי בעיקרון השוויון, היא העומדת במוקד העתירה; ולא השאלה הפרשנית בדבר היחסים החוזיים שבין הצדדים, כפי שטוענת המשיבה. לאחר ששקלנו את טיעוני הצדדים, מצאנו כי דין העתירה להידחות על הסף. כידוע, בית משפט זה לא יידרש לעתירה במקרים שבהם עומד לעותר סעד חלופי (בג"ץ 8608/19 עופר אהרון חברה לעבודות בניה בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 10 (5.3.2020)). העתירה דנן נסובה בעיקרה על המחלוקת הפרשנית בדבר השאלה האם הסכום ששולם בשנת 1992 גילם בתוכו גם את התשלום על מלוא שטחי השירות אם לאו. ככל שהתשובה לכך בחיוב, מבוקש כי יינתן סעד הצהרתי שיורה על כך שהמשיבה מחויבת בהשבת התשלומים לקבוצת התושבים ששילמו תשלומים אלה. ההיבטים הדומיננטיים של המחלוקת הם אזרחיים – כספיים במהותם, ומשכך, מקומה להתברר לפני הערכאה האזרחית המוסמכת. כידוע – "בתי-משפט הם רבים, המשפט המינהלי הוא אחד" (ראו: בג"ץ 840/79 מרכז הקבלנים והבונים בישראל נ' ממשלת ישראל פ"ד לד(3) 729, 747 (1980)). על כן, בית המשפט האזרחי יוכל להידרש הן לטענות החוזיות והקנייניות של העותרים הן לאלו שמבוססות על כללי המשפט המינהלי (ראו והשוו: בג"ץ 3240/19 סוראדו נ' כנסת ישראל, פסקה 13 (8.1.2020); בג"ץ 11/17 פחלייב נ' ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל, פסקה 7 (15.3.2017); בג"ץ 863/11 בית מאפה לדוגמא בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (5.10.2011)). העתירה נדחית אפוא על הסף. טענות הצדדים שמורות להם. אין צו להוצאות. ניתנה היום, ‏י"ב באדר התשפ"א (‏24.2.2021). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 20070860_M08.docx סס מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il 1