בבית המשפט העליון
רע"א
7037/00
בפני: כבוד המשנה לנשיא ש' לוין
כבוד השופט י' אנגלרד
כבוד השופט א' א' לוי
המבקשת: עיריית ראשון לציון
נגד
המשיבים: 1.
עו"ד ישראל וינבוים
2. עו"ד דוד לוי
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט
המחוזי
בתל-אביב-יפו מיום 16.7.00 בע"א
2526/99
שניתן על ידי כבוד השופטת ה' שטיין
תאריך הישיבה: א' טבת תשס"ב
(16.12.2001)
בשם
המבקשת: עו"ד עופר שפיר, עו"ד אחיקם שוסטר
בשם המשיבים: בעצמם
פסק-דין
המשנה לנשיא ש' לוין:
1. המשיבים (להלן: הכונסים) הם כונסי נכסים
שנתמנו על פי סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז1967- לבקשת בנק לאומי
למשכנתאות בע"מ ובנק משכן - בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (להלן: הבנקים).
המינוי נעשה לשם מימוש דירה (להלן: הדירה), שהיתה בבעלות יצחק ואסתר פנסו
(להלן: החייבים) ומושכנה לטובת הבנקים, לאחר שהחייבים לא עמדו בהחזר החוב. המבקשת
היא עיריית ראשון לציון (להלן: העירייה או המבקשת), שהחייבים חבו לה סך של
40,000.- ש"ח נכון ליום 13.2.98 בגין ארנונה, מים והוצאות משפט, מכח פסק דין
שניתן כנגדם.
הכונסים נתמנו בתאריכים 1.5.95 ו27.9.95-.
החייבים פונו מהדירה רק ביום 19.10.97, ובמועד זה קיבלו הכונסים את החזקה בדירה.
הדירה נמכרה והחזקה בה נמסרה לקונה ביום 15.7.98. בשל חובם של החייבים לעירייה,
סירבה העירייה לתת לכונסים תעודה על העדר חובות על פי סעיף 324(א) לפקודת העיריות
(להלן: הפקודה) לצורך העברת הבעלות בדירה לקונה. לפיכך פנו הכונסים לראש ההוצאה
לפועל על מנת שתורה על מתן התעודה האמורה.
2. ראש ההוצאה לפועל קבעה כי זכות העירייה על פי
סעיף 324 לפקודה, שלא לתת תעודה לרשם המקרקעין, כפופה על פי הפסיקה לזכויות
המהותיות של הנושים השונים; קרי, אין לעירייה זכות למנוע את העברת הבעלות אם אין
לזכותה עדיפות מהותית על פני חובות אחרים. לצורך קביעת הזכויות המהותיות, הבחינה
ראש ההוצאה לפועל בין שלוש תקופות שונות לגבי חובות הארנונה והמים.
התקופה הראשונה היא התקופה שעד למינוי
הכונסים. ראש ההוצאה לפועל קבעה כי באשר לחובות ארנונה ומים שנוצרו בתקופה זו
גוברת זכות הבנקים, כנושים מובטחים, על זכותה של העירייה, שהיא נושה רגיל.
התקופה השניה היא התקופה שמיום מינוי הכונסים,
ועד יום פינוי החייבים מהדירה (להלן: התקופה השניה). ראש ההוצאה לפועל קבעה כי
הארנונה בתקופה זו היא חלק מהוצאות הכינוס, שכן מדובר בהוצאה בגין הנכס, שהוקנה
לכונסים בתקופת הכינוס. הארנונה היא הוצאה שחייב בה על פי הדין המחזיק בנכס, ולאחר
מינוי הכונסים יש לראותם כמחזיקים, על אף שבתקופה זו התגוררו בדירה החייבים.
המדובר בהוצאה הדרושה לצורך מימוש הנכס, ולכן היא מהווה חלק מהוצאות הכינוס. לפיכך,
נהנית העירייה ביחס לארנונה מדין קדימה לעומת הבנקים. לעומת זאת, חוב המים בתקופה
זו, שבה החייבים השתמשו בנכס, אינו חוב הכרוך במימוש הנכס. לפיכך העירייה אינה
נהנית מדין קדימה באשר לחוב זה.
התקופה השלישית היא מיום פינוי החייבים מהדירה
ואילך. באשר לתקופה זו, לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי החובות הם בגדר הוצאות
כינוס, ולפיכך לעירייה דין קדימה ביחס אליהם על פני זכויות הבנקים. ראש ההוצאה
לפועל קבעה גם כי על פי הפסיקה חוב הארנונה אינו חוב מועדף על פי פקודת המסים
(גביה). לגבי חוב החייבים לעירייה, הנובע מהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד
שנפסקו לטובתה, נקבע כי מדובר בחוב רגיל, שלעירייה אין כל עדיפות ביחס אליו על פני
הבנקים, שהם כזכור נושים מובטחים.
המבקשת ערערה על החלטת ראש ההוצאה לפועל לפני
בית המשפט המחוזי.
3. בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (השופטת הניה
שטיין ז"ל) דן, ראשית, במשמעותה של אכרזת שר האוצר מיום 16.3.00 (לאחר מתן
החלטתה של ראש ההוצאה לפועל) על ארנונה כעל מס שפקודת המסים (גביה) חלה עליו. על
פי סעיף 11(א)(1) לפקודת המסים (גביה) "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד
ראשון על אותם מקרקעין". אולם בית המשפט המחוזי קבע כי האכרזה תקפה מיום
פרסומה בלבד, ועל כן היא אינה רלוונטית לענייננו, שבו אנו דנים בסדרי עדיפויות
ביחס לחובות שנוצרו לפני יום 15.7.98.
שנית, בית המשפט אישר את פסק דינה של ראש
ההוצאה לפועל למעט עניין אחד. בית המשפט קבע כי ביחס לתקופה השניה, גם חוב הארנונה
(בנוסף לחוב המים) אינו נכלל בגדר הוצאות הכינוס. זאת משום שלא מדובר בהוצאה
הדרושה לכינוס ולצרכיו. לפי קביעתו חלה הארנונה על פי פקודת העיריות על המחזיק,
והמחזיקים בענייננו בתקופה השניה היו החייבים, ולא הכונסים.
העירייה הגישה בקשת רשות לערער על פסק דינו של
בית המשפט המחוזי - היא הבקשה שלפנינו. במהלך הדיון שהתנהל בפנינו ביום 16.12.01
צומצמה המחלוקת רק לשאלה אם יש לראות בחוב הארנונה בתקופה השניה חלק מהוצאות
הכינוס ; לשון אחרת: האם החייבים הם שחבים בחוב זה או הכונסים. הוסכם על
בעלי הדין שנראה את הבקשה כאילו הוגשה עליה בקשת רשות לערער והוגש ערעור על פי
הרשות שניתנה.
4. העירייה טענה בפנינו כי יש לראות בכונסים
בעלים ומחזיקים של הדירה מיום מינוים. היא הסתמכה בעיקר על פסק דינו של בית משפט
זה בע"א 5957/92, דינים עליון נג, 202, בו נקבע כי העדר יכולת של מפרק להשתמש
בנכס, אין בו כדי לשלול את זהותו "מחזיק" לצורך חיובו בארנונה בגין
הנכס. כמו כן נקבע באותו עניין כי המפרק היה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועל כן
יש לראות בו "מחזיק" כאמור. כך, טוענת המבקשת, גם על פי סעיף 54 לחוק
ההוצאה לפועל, תשכ"ז1967-, הקובע את סמכויותיו וחובותיו של כונס נכסים ביחס
לנכס נשוא הכינוס, ומבסס את חזקתו של הכונס בנכס זה. בא כח המבקשת אף הציג בפנינו
מספר פסקי דין של בתי משפט מחוזיים שבהם התקבלה השקפתו, ונדחתה השקפת בית המשפט
המחוזי בענייננו.
5. סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני
חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג1992- (להלן: חוק ההסדרים), קובע כי חובת
תשלום הארנונה תוטל על "המחזיק בנכס". הגדרת המונח "מחזיק"
שבסעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות, שם הוא מוגדר:
"
"מחזיק" - למעט דייר משנה; "
בסעיף 1 לפקודת העיריות מופיעה ההגדרה הבאה:
"
"מחזיק" - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט
אדם הגר בבית מלון או בפנסיון; "
יש לציין שהפסיקה התבססה על ההגדרה בסעיף 1 לפקודת העיריות
דווקא, שלכאורה אינה אמורה לחול ביחס לארנונה לאור ההגדרה המיוחדת בסעיף 269 לפקודה.
אולם, יש לראות את ההגדרות בסעיפים 1 ו269- לפקודה כחלות זו לצד זו, כאשר ההגדרה
שבסעיף 1 חלה באופן כללי, וההגדרה שבסעיף 269 באה למעט מההגדרה הכללית דייר משנה.
השאלה המתעוררת בענייננו היא האם ה"מחזיק" בדירה הוא הכונסים או שמא
החייבים?
6. הגדרת המושג "החזקה" אינה קלה
מבחינה תיאורטית. כפי שביטא זאת Erle CJ:
“ Possession is one of the most vague of all vague terms, and
shifts its meaning according to the subject-matter to which it is applied -
varying very much in its sense, as it is introduced either into civil or into
criminal proceedings “ [R v Smith (1855) 6 Cox CC 554, 556]
וראה גם: SALMOND ON JURISPRUDENCE
(1966) 12 ED. P. 265; ע"פ 250/84, פ"ד מ(1), 813 בפסקה
6 לפסק דינו של השופט א' ברק.
ואכן, הפסיקה אצלנו, כמו גם במקומות אחרים,
למדה מכישלונות התאורטיקנים במרוצת הדורות להגדיר את המושג הגדרה ממצה, והגדירה
אותו על פי הקשרו המקומי והענייני (ראה למשל: ע"פ 250/84 הנ"ל;
רע"א 5058/99 פ"ד נה(4) 529). גישה זו מצאה את ביטויה גם בפירושו של
המונח "מחזיק" כפי שהוא מופיע בפקודת העיריות. מונח זה התפרש בפסיקה כחל
על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ראה למשל: ר"ע 422/85 פ"ד לט(3) 341,
343; ע"א 650/88 פ"ד מז(5) 144; ע"א 739/89 פ"ד מה(3) 769).
פרשנות זו נובעת מלשונה של ההגדרה שבחוק ומהגיונה גם יחד.
פרשנות הפסיקה נובעת מלשונה של ההגדרה משום
שנכתב בסעיף 1 לפקודה - "אדם המחזיק למעשה"; כלומר ההגדרה שוללת לכאורה
החזקה קונסטרוקטיבית כנכללת בגדר הסעיף. יש להדגיש כי בעלים של דירה אשר אינו
מתגורר בדירתו, והיא עומדת ריקה, מהווה גם הוא "מחזיק למעשה" (ר"ע
422/85 הנ"ל), לפחות כאשר יש בידו אמצעי שליטה בדירה, כגון מפתח (על חשיבות
המושג "שליטה" בהגדרת המושג "החזקה" ראה בע"פ 250/84
הנ"ל, בפסקה 10 לפסק דינו של השופט א' ברק; י' ויסמן, "החזקה",
מחקרי משפט טו (תשנ"ט) 5, עמ' 10 ואילך). זאת, למשל, לאור יכולתו למנוע
מאחרים גישה חופשית לדירה, ולאור שליטתו בדירה, קרי יכולת העשייה הפיסית בה (ודוק:
Salmond הנ"ל, עמ' 270 ואילך; ע"פ 250/84
הנ"ל פיסקה 14 לפסק דינו של השופט א' ברק; ויסמן, שם, שם). קל וחומר הוא
שקביעה לפיה כאשר יש אדם המתגורר בדירה הוא יחשב "מחזיק למעשה", עולה
בקנה אחד עם לשון ההגדרה. כך למשל סיכם Salmond
הנ"ל (בעמ' 273) את המבחן לקיומה של "החזקה למעשה" (possession in fact):
“The test then for determining whether a man is in possession of
anything is whether he is in general control of it. Unless he is actually
holding or using it - in which event he clearly has possession - we have to ask
whether the facts are such that we can expect him to be able to enjoy the use
of it without interference on the part of others”.
בענייננו החייבים התגוררו בדירה והשתמשו בה,
ועל ידי כך הפעילו ביחס אליה שליטה באופן רגיל. מכאן שהם החזיקו בה למעשה.
פרשנות הפסיקה נובעת מהגיונה של ההגדרה מן
הטעם הבא: מטרת חיובו של "המחזיק למעשה" בארנונה היא ליצור קשר הדוק ככל
האפשר בין זהות משלם הארנונה לבין זהות הנהנה משירותי העירייה, המהווים תמורה
עקיפה לארנונה. כאשר קיים אדם המתגורר בדירה, הוא הנהנה העיקרי מהשירותים שמעניקה
העירייה לתושביה כתמורה עקיפה לארנונה; בעוד שכאשר הדירה עומדת ריקה, הבעלים (או
מי שנכנס בנעליו - למשל כונס נכסים) הוא הנהנה מאותה תמורה עקיפה.
7. בנימוקים שפורטו לעיל יש כדי להסביר את הפסיקה
העקבית של בית משפט זה שקבעה, כאמור, כי החייב בארנונה הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר
לנכס. לפיכך גם נראה לנו שצדק בית המשפט המחוזי בקביעתו כי בעלי הזיקה הקרובה
ביותר לנכס בענייננו הם החייבים, ולא הכונסים. אכן, כטענת המבקשת, לא היה ביכולתם
של החייבים בענייננו להשכיר או למכור את הדירה מרגע שהוקנתה לכונסים מכח צו
הכינוס. אולם, אין בכך דבר לעניין הגדרתם כמחזיקים. יפים לענייננו הדברים שנאמרו
בר"ע 422/85 הנ"ל:
המחוקק
ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי
שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן
- בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה
להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה
וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות. בנסיבות
כגון אלה אין גורם אחר כלשהו, אשר החזקתו למעשה מקדימה את מעמדו כלפי הרשות למעמדו
של הבעל לצורך אותן חובות, המוטלות על המחזיק לפי הפקודה.
לאור האמור לעיל מובן גם ההבדל בין ענייננו לבין ע"א
5957/92 הנ"ל, עליו הסתמכה המבקשת. באותו עניין עמד הנכס ריק, ולפיכך המפרק
היה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, מה שלא כן בענייננו.
8. לשם השוואה: גם באנגליה נקבע שכונס נכסים אינו
מחויב בתשלום ארנונה אם לא תפס בנכס חזקה בפועל. בעניין The
Assessment Committee of The Holywell Union and The Churchwardens and Overseers
of the Parish of Halkyn v The Halkyn District Mines Drainage Company [1894] AC
117, בעמ' 125, קבע לורד Herschell LC
כך:
"The question whether a person is an occupier or not within
the rating law is a question of fact, and does not depend upon legal title.
The person legally possessed may not occupy. On the other hand, a person may
be occupier either with or without the consent of the owner."
ועיין גם: פסק הדין המנחה בעניין Ratford
and Hayward v Northavon R.D.C. [1987] Q.B. 357; Kerr on Receivers (17th edn), 188, 367.
9. כבר נפסק בבית משפט זה כי סעיף 324 לפקודת
העיריות הוא אך אמצעי אדמיניסטרטיבי לגבייה, ואין הוא שייך למישור הזכויות
המהותיות: ע"א 633/91 פ"ד מח(1) 841, 850. בענייננו קודמת זכותם המהותית
של הבנקים לזכותה המהותית של העירייה, שכן חובם של החייבים לבנקים מובטח באמצעות
שיעבוד. משקבענו כי חוב הארנונה, בתקופה השניה, אינו מהווה הוצאת כינוס אלא הוא
חובם של החייבים לעירייה, ומשחוב זה אינו חוב מובטח, המסקנה המתחייבת היא שאין
העירייה יכולה לסכל את זכותם הקודמת של הבנקים באמצעות סעיף 324 הנ"ל.
לפיכך, דין הערעור להדחות ואנו דוחים אותו.
המבקשת תשלם למשיבים שכר טרחת עו"ד בסך 20.000.- ש"ח וכן הוצאות המשפט
לפי תקנה 513 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד1984-.
המשנה
לנשיא
השופט י' אנגלרד:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
השופט א' א' לוי:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
ניתן היום, ט' תמוז תשס"ב
(19.6.2002).
המשנה לנשיא ש
ו פ ט ש ו פ ט
_________________
העתק
מתאים למקור 00070370.B03
נוסח
זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח - רשם.
בבית
המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444
בית
המשפט פתוח להערות והצעות:
[email protected]
לבתי
המשפט אתר באינטרנט: www.court.gov.il