עיריית חיפה נ. ורדיה סנטר מרכזי מסחר בע"מ

פסק-דין בתיק ע"א 6961/14 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6961/14 ע"א 7446/14 לפני: כבוד השופטת א' חיות כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערערת בע"א 6961/14 והמשיבה בע"א 7446/14: עיריית חיפה נ ג ד המשיבה בע"א 6961/14 והמערערת בע"א 7446/14: ורדיה סנטר מרכזי מסחר בע"מ ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 3.9.2014 בת"א 50065-05-12 שניתן על ידי כבוד השופטת ב' טאובר תאריך הישיבה: כ"א בטבת התשע"ו (4.1.2016) בשם המערערת בע"א 6961/14 והמשיבה בע"א 7446/14: עו"ד יוסי דלל בשם המשיבה בע"א 6961/14 והמערערת בע"א 7446/14: עו"ד צבי הרשקוביץ, עו"ד חנן ורדי פסק-דין השופטת ד' ברק-ארז: 1. מכרז שפרסמה עיריית חיפה (להלן: העירייה) בשנת 2000 לבנייה, פיתוח וחכירה של מרכז מסחרי שכונתי (להלן: המכרז), כלל טעויות בנוגע לאחוזי הבנייה המותרים, כשטעות גוררת עיכוב, והפתרונות מבוששים להגיע. בסופו של דבר, הולידו הדברים גם את ההתדיינות שהגיעה לפתחנו. 2. ב"קליפת אגוז" ייאמר כי לאחר שהוכרז הזוכה במכרז – מר נחום קורמן, שהוא בעל השליטה בחברת ורדיה סנטר בע"מ (להלן: ורדיה) – התברר כי נתוני המכרז היו שגויים וכי בפועל השטח בו יוכל הזוכה לבנות הוא קטן יותר מכפי שפורסם. הצדדים הגיעו ביניהם להסכמות לפיהן המרכז המסחרי ייבנה בשני שלבים –כך שתחילה תבוצע בנייה המבוססת על ניצול אחוזי הבנייה הקיימים ובשלב השני תאושר בנייה נוספת במסגרת היתר לשימוש חורג, כאשר במקביל העירייה תפעל להכנת תב"ע נקודתית לתגבור זכויות הבנייה במגרש. ביצוע הסכמות אלה היה כרוך בעיכובים, שגרמו למערערת נזקים כלכליים שונים. כמו כן, לא הושלם רישום הזכויות בנכס על-שמה של ורדיה. על רקע זה, היא הגישה תביעה נגד עיריית חיפה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת"א 50065-05-12, השופטת ב' טאובר). 3. התביעה כוונה לכך שבית המשפט המחוזי יפסוק לורדיה פיצויים בסכום של 10,000,000 שקל וכן עתרה להשלמת רישום הנכס על שמה, לאחר שיתקבל לכך אישורו של שר הפנים לפי סעיף 188 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. העירייה מצדה טענה כי יש לדחות את התביעה – במובן זה שחלקה על אחריותה ועל הנזקים הנטענים. 4. לאחר שבחן את טענותיהם של שני הצדדים הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה כי התביעה בדין יסודה ופסק לורדיה פיצויים בסכום כולל של 3,081,352 שקל וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 80,000 שקל. בית המשפט המחוזי קבע כי לא ניתן להיעתר לבקשה למתן צו עשה לרישום הזכויות, בשים לב לכך שביצוע הרישום כפוף לאישורו של שר הפנים, אך הבהיר שעל העירייה לפעול לקידום קבלת אישורו של שר הפנים ולתיקון התב"ע תוך זמן סביר (תוך הותרת פתח לורדיה להגיש תביעה בעניין זה), ולפעול לרישום זכויותיה של ורדיה עם קבלת האישור. 5. שני הצדדים הגישו ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בערעורה חלקה העירייה הן על האחריות שיוחסה לה לעיכובים והן על סכום הפיצויים שנפסק לטובת ורדיה. באופן יותר ספציפי, טענה מרכזית הועלתה בהקשר זה נגד העובדה שסכום הפיצוי העיקרי שנפסק לורדיה היה בגין אובדן דמי שכירות, תוך התייחסות לטענה שראש נזק זה לא נזכר כלל בכתב התביעה שהגישה. מנגד, ורדיה טוענת בערעור מטעמה כי היה מקום להוסיף על פסיקתו של בית המשפט המחוזי. לטענתה, סכום הפיצויים שנפסק לה נמוך מדי (תוך התייחסות ספציפית לכך שחושב משנת 2005, בה בשעה שהיה מקום לחשבו מתאריך מוקדם יותר). כמו כן, במקורו כוון ערעורה של ורדיה גם למתן צו עשה נגד העירייה בכל הנוגע להשלמת העסקה ברישום זכויות לטובתה. 6. במעמד הדיון אשר קיימנו ביום 4.1.2016, עדכן בא-כוח העירייה, בהמשך לשאלותינו, כי בזמן שחלף אושרה התב"ע ואף ניתן אישורו של שר הפנים לעסקה, כך שאין עוד מניעה להשלמת העסקה ברישום. בא-כוחה של ורדיה הודיע כי חרף העובדה שהחובה להשלים את הרישום מוטלת על העירייה, הוא החליט לטפל בכך (על יסוד מסמכים שיקבל מן העירייה) והנושא צפוי להגיע לכלל השלמה בקרוב. בנסיבות אלה, עניין זה איננו בפנינו. 7. לאחר שבחנו את טענות הצדדים התרשמנו כי בעיקרו של דבר בית המשפט המחוזי צדק בממצאיו ובמסקנותיו, ועל כן, אנו מחליטים לאמץ את פסק דינו בתוקף סמכותנו לעשות כן לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, למעט בשני עניינים שבהם אנו סבורים שהיה מקום להגדיל את סכום הפיצויים שנפסקו לתובעת. 8. חישוב הנזק בגין אובדן דמי השכירות – בחישוב הנזק שנגרם לתובעת התבסס בית המשפט המחוזי על חוות דעתו של רואה החשבון ניצן ויסמן, ואף אנו נעשה כן. החישוב התבסס על הקביעה כי העירייה עיכבה את ביצוע הפרויקט במשך ארבע שנים. בהתאם לכך, היו אמורים להיפסק לורדיה פיצויים בגין התקופה שבין 1.1.2005 ועד 31.12.2008. מאחר שהתביעה הוגשה רק ביום 28.5.2012, הרי שהתביעה הנוגעת לתקופה שקדמה ליום 28.5.2005 התיישנה ועל כן נפסקו לורדיה פיצויים רק בגין התקופה שמיום 29.5.2005 ועד ליום 31.12.2008. חוות הדעת קבעה כי ביחס לשנה הראשונה של ההפעלה צריך היה לפסוק לתובעת פיצויים בגין אובדן דמי שכירות לפי חישוב של 17% תפוסה, ביחס לתקופת השנה השנייה של ההפעלה צריך היה לפסול לתובעת פיצויים לפי חישוב של 69% תפוסה, וביחס ליתרת התקופה להעמיד את התפוסה על 100%. בהתאם לכך, נפסקו פיצויים לפי חישוב תפוסה של 17% לתקופה של 29.5.2005 ועד 28.5.2006, פיצויים לפי חישוב תפוסה של 69% לתקופה של 29.5.2006 ועד 28.5.2007, ופיצויים לפי חישוב תפוסה של 100% לתקופה הנותרת. דא עקא, טוענת ורדיה כי חישוב זה יישם באופן לא מדויק את האמור בחוות דעתו של רואה החשבון ויסמן. בטענה זו יש ממש, שכן בהתאם לקביעתו של בית המשפט המחוזי שבה לא מצאנו להתערב התחילה השנה הראשונה של התפוסה ביום 1.1.2005, ולא ביום 29.5.2005, ובמובן זה צריך היה לפסוק פיצוי לפי שיעור תפוסה של 17% רק עד לתאריך 31.12.2005, כך שהחישוב לפי 69% יתחיל ביום 1.1.2006, והחישוב לפי 100% יתחיל ביום 1.1.2007. על כן, יש צורך לערוך "התאמה" של סכום הפיצויים לפי ראש נזק זה. בהתאם לאמור, יעמוד סכום הפיצוי בגין התקופה שמיום 29.5.2005 ועד ליום 31.12.2005 על סך של 125,726 שקל; סכום הפיצוי בגין התקופה שמיום 1.1.2006 ועד ליום 31.12.2006 יעמוד על 859,804 שקל וסכום הפיצוי בגין התקופה שמיום 1.1.2007 ועד ליום 31.12.2008 יעמוד על סך של 2,409,905 שקל (כל הסכומים משוערכים ליום מתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי). חישוב הפיצויים מוביל אפוא למסקנה כי יש לפסוק לתובעת תוספת של 443,443 שקל. 9. החזר אגרה – פסק דינו של בית המשפט המחוזי אף לא כלל מרכיב של החזר אגרה (בשיעור של 2.5%) בגין סכום הפיצויים שנפסק בפועל לטובת התובעת. סכום זה עומד – בהמשך לתיקונו על ידינו – על סך של 3,524,795 שקל (נכון ליום שבו ניתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי). 2.5% מסכום זה מהווים 88,120 שקלים (נכון לאותו יום גם כן). אנו פוסקים אפוא גם סכום זה לטובתה של הנתבעת. 10. הסכומים האמורים יישאו הפרשי הצמדה וריבית החל מיום מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי ועד לתשלומם בפועל. 11. התוצאה היא שערעורה של העירייה נדחה כולו, ואילו ערעורה של התובעת מתקבל כאמור בפסקאות 10-8 לעיל. שאר קביעותיו של בית המשפט המחוזי, ובכלל זה שכר הטרחה והוצאות המשפט שפסק לתובעת עומדים בעינם. ניתן היום, ג' בשבט תשע"ו (13.1.2016). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 14069610_A06.doc עכ מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il