שרביב בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל

26 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6944/19 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט י' אלרון המערערת: שרביב בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. מינהל מקרקעי ישראל 2. משרד הבינוי והשיכון - מדינת ישראל 3. עיריית חיפה 4. הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו בת"א 001157/07 שניתן ביום 18.07.2019 על ידי כבוד השופט ח' טובי תאריך הישיבה: ג' באב התשפ"א (12.7.2021) בשם המערערת: עו"ד יהושע חורש, עו"ד אורית יולס-דבי, עו"ד אביתר אזולאי, עו"ד עירא הרדי בשם המשיבים 2-1: עו"ד ברק מימון בשם המשיבות 4-3: עו"ד מיכל גדות פסק-דין השופט י' עמית: הערעור שלפנינו נסב על דחיית תביעתה של המערערת לפיצוי כספי בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, בשל אי מתן היתר בנייה במועד לפרוייקט מגורים שהוקם על ידה בשכונת רמת אלון בחיפה. רקע עובדתי 1. סיפור המעשה מתחיל בשנת 1974, אז הפקיעה המשיבה 3 (להלן: עיריית חיפה או העירייה) חטיבת קרקע של כ-400 דונם להקמת שיכונים ציבוריים לזוגות צעירים, עולים חדשים ומפוני דיור. בשנת 1976 חתמה העירייה על הסכם עם המשיב 2, משרד הבינוי והשיכון (להלן: משב"ש), שבמסגרתו הוסכם כי הבעלות על השטח תועבר למדינת ישראל ומשב"ש יהיה אחראי לקידום הפרוייקט שייבנה. חלקה 4 בגוש 11196 נכללה בחטיבת הקרקע שהופקעה. חלקה זו הוחכרה בשעתו בשלמות לחברת הכשרת הישוב שהעבירה את זכויותיה לחברת שיכון עובדים בע"מ (להלן: שיכון עובדים). כתוצאה מפרצלציה שנרשמה בשנת 1998, נוצרה חלקה 104 בגוש 11196, כחלק מחלקה 4 ההיסטורית. חלקה 104 נרשמה בשלמותה על שם שיכון עובדים, על אף שבעקבות ההפקעה, רק חלק מחלקה 104 היה אמור להירשם על שם שיכון עובדים, בעוד שהחלק המופקע מתוך החלקה היה צריך להירשם על שם המדינה. כפי שיובהר בהמשך, רישום מוטעה זה, והיעדר פרצלציה בין החלק המופקע בחלקה 104, לחלק שנותר בבעלותה של שיכון עובדים מתוך חלקה 104, הוא שגרם לתסבוכת שבעקבותיה הוגשה התביעה מושא הערעור דנן. 2. בחודש פברואר 2000 פורסם מכרז על ידי המשיבה 1, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י, או בשמה הקודם כמינהל מקרקעי ישראל: המינהל), במשותף עם משב"ש, הכולל הזמנה לקבלת הצעות לחכירת מגרשים לבניית 350 יחידות דיור בארבעה מתחמים בשכונת רמת אלון בחיפה. סיור קבלנים נערך ביום 6.3.2000 ומספר קבלנים, ביניהם המערערת, ניגשו למכרז. ביום 25.6.2000 התקבלה הצעת המערערת לגבי מגרש 2021 בשטח של כ-16 דונם לבניית 180 יחידות דיור בשלושה בניינים (להלן: המגרש). כשליש משטח המגרש כלל את החלק מהשטח שהופקע מחלקה 104, ועל פי תשריט חלוקה לצרכי רישום שהוכן ואושר בוועדה המקומית בחודש יולי 2000, המגרש סומן כמגרש שיירשם בעתיד כחלקה נפרדת. ביום 9.8.2000 נכרת חוזה בין משב"ש לבין המערערת, שבמסגרתו התחייבה המערערת לסיים את הבנייה תוך 36 חודשים מיום אישור העסקה וכן "לבצע ולרשום על חשבונה בלשכת רישום המקרקעין פרצלציה, רישום בית משותף, רישום זכויות רוכשי הדירות וכל הנדרש על פי כל דין". בהסכם הפיתוח שנחתם בין רמ"י לבין המערערת נקבע כי המינהל "אינו אחראי בכל צורה שהיא לתכניות החלוקה או אישורן" והמערערת התחייבה לסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הנדרשות לשם רישום המגרש כיחידת רישום נפרדת. 3. מכאן ואילך התגלגלו הדברים לאורך כשש שנים, כאשר רק בחודש אוגוסט 2006 הסתיימה הפרצלציה והמגרש נרשם בשלמותו על שם המדינה. ביני לביני, תוקן ביום 20.9.2001 הרישום של חלקה 104 כך ששיכון עובדים נרשמה כבעלת הזכויות בחלק מהחלקה, במושע עם המדינה. המערערת הגישה ביום 30.10.2002 תב"ע שבמסגרתה ביקשה להגדיל את שטחי הדירות המתוכננות מ-90 מ"ר ל-115 מ"ר (להלן: התב"ע המשביחה). המשיבה 4, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: הוועדה המקומית), המליצה על הפקדת התב"ע המשביחה ביום 1.3.2004, והתהליך הסתיים ביום 5.2.2006 לאחר שהתב"ע פורסמה ברשומות. בחודש אפריל 2004 ניתן היתר בנייה לבניין הראשון מתוך שלושת הבניינים שהקימה המערערת בשטח שהוקצה לה על פי המכרז; היתר הבנייה לבניין השני ניתן ביום 29.1.2007; והיתר הבנייה לבניין השלישי ניתן ביום 4.2.2007. זהו ה"שלד" הכרונולוגי של השתלשלות הדברים. פירוט מלא של כל השלבים והפעולות שנעשו על ידי הצדדים במסגרת המכרז והפרוייקט אנו מוצאים בפסק דינו של בית משפט קמא, והקורא מופנה לעיין שם. 4. בתביעה שהגישה המערערת כנגד רמ"י וכנגד משב"ש, נטען כי העיכוב בקבלת היתר הבנייה והנזקים שנגרמו למערערת עקב כך, נובעים, בין היתר, מכך שבניגוד לאמור במסמכי המכרז ובהסכם הפיתוח, המגרש לא היה רשום על שם המדינה בלבד ולא נזכר במסמכי המכרז ובהסכם הפיתוח כי המגרש הופקע בעבר. המערערת העמידה את סכום התביעה, לצורכי אגרה, על סך של 60 מיליון ₪. רמ"י ומשב"ש הגישו הודעת צד ג' כנגד העירייה והוועדה המקומית, ובעקבות זאת הוסיפה אותן המערערת כנתבעות נוספות. בית משפט קמא פיצל את התביעה ודן תחילה בשאלת החבות, ולסופו של יום דחה את התביעה בפסק דין ארוך ומנומק. אציג להלן בתמצית שבתמצית, את עיקרי פסק הדין. תמצית פסק דינו של בית משפט קמא 5. נדחתה טענת המערערת כי המדינה הציגה מצג כוזב בדבר בעלותה במגרש, משהוכח כי המדינה הייתה כל העת הבעלים הבלעדי של השטח המופקע מחלקה 104, הגם שעד לרישום הפרצלציה בחודש אוגוסט 2006, הבעלות נרשמה על שם המדינה במושע עם שיכון עובדים. 6. נדחתה טענת המערערת כי לא ידעה שהמגרש נמצא על קרקע שהופקעה, וכי הדבר הוסתר ממנה במסמכי המכרז. לעובדה זו הייתה נפקות לטענת המערערת, לנוכח כתבי השיפוי שנדרשו ממנה על ידי העירייה כתנאי לאישור התוכנית המשביחה, בשל החשש מפני תביעות אפשריות מצד הבעלים מהם הופקע המגרש. לטענת המערערת, הדבר הוביל לעיכוב בהוצאת היתרי הבנייה, מאחר שהמינהל נעתר לדרישת המערערת למתן כתב שיפוי רק ביום 1.8.2004, מה שגרם לעיכוב באישורה של התב"ע המשביחה. 7. נקבע כי המערערת ידעה או היה עליה לדעת כי המגרשים המשווקים במסגרת המכרז מקורם בקרקע מופקעת. עובדה זו עולה מנסחי הרישום שם מופיעה הערה לטובת העירייה בדבר ההפקעה ההיסטורית משנת 1975 והיקפה; כך נמסר למשתתפים במכרז בסיור הקבלנים; והדברים היו ללא ספק בידיעתו של האדריכל קהת, עורך התב"ע, שנשכר על ידי המערערת לשם הכנת התב"ע המשביחה. עוד נקבע בפסק הדין כי אלמלא רצון המערערת לשנות את התב"ע לא היה צורך במתן כתב שיפוי ו"בהעדר מחוייבות חוקית או חוזית להמצאת כתב שיפוי בגין שינוי התב"ע – אחריות מניין?". לכן, העובדה שרמ"י בסופו של יום המציאה לדרישת המערערת כתב שיפוי, אין בה כדי ליצור חבות בדיעבד. 8. נדחתה טענת המערערת כי הוטעתה על ידי המדינה שלא גילתה במסמכי המכרז ובחוזי ההתקשרות, כי שיכון עובדים רשומה כבעלת זכויות במושע בחלק מחלקה 104, ולחילופין כי המדינה התרשלה בכך ששווקה את המגרש על אף שעל חלקה 104 נרשמו זכויות חכירה לשיכון עובדים. נקבע כי המערערת היא חברה קבלנית ותיקה ומנוסה, שהייתה מיוצגת על ידי עורכי דין ותיקים ומנוסים, כך שקשה לקבל את הטענה כי עורכי הדין לא בדקו את נסחי הרישום טרם ההתקשרות החוזית לרכישת המגרש. מה עוד, שהמערערת התחייבה לבצע בעצמה ועל חשבונה את הפרצלציה במגרש, ובחוזה הפיתוח המערערת הצהירה כי ראתה את המגרש ובדקה את מצבו הפיזי והמשפטי ומצאה אותו מתאים למטרת ביצוע החוזה. 9. השאלה העיקרית בה עסק בית המשפט, והיא גם עומדת במרכז הערעור שלפנינו – מה הייתה הסיבה לעיכוב בהוצאת היתרי הבנייה? המערערת טענה כי העיכוב במתן ההיתרים נוצר בשל הרישום השגוי על שם שיכון עובדים של החלק מחלקה 104 אשר מהווה חלק מהמגרש. לטענתה, בשל הרישום השגוי, העירייה סירבה באופן עקבי לפתוח תיק בנייה לפרוייקט והתנתה את מתן היתרי הבנייה "בניקוי" המגרש מהזכויות הרשומות של שיכון עובדים. קרי, העירייה דרשה לסיים את הפרצלציה במגרש, כך שיירשם, בשלמות, כיחידת רישום נפרדת על שם המדינה. בית משפט קמא דחה גם טענה זו והצביע על כך שהמערערת הגישה לעירייה בקשה לפתיחת תיק בנייה ביום 17.5.2001 בעוד שעל פי הסכם הפיתוח היה עליה להתחיל כבר בבניית הפרוייקט ביום 25.4.2001. נקבע כי המערערת היא שהפרה את חוזי הבנייה והפיתוח בהצהירה כי לא תתחיל בבניית הפרוייקט כל עוד נסחי רישום המקרקעין לא יהיו נקיים לחלוטין, כשהיא מנצלת את הרישום השגוי ביחס לזכויות שיכון עובדים בחלקה 104 על מנת לדרוש מרמ"י "לנקות את נסח הטאבו". נקבע כי לא נמצא בחומר הראיות תימוכין לטענה כי מחלקת הרישוי בעירייה התנתה את פתיחתו של תיק הבנייה בהשלמת הפרצלציה במגרש, כך שיירשם בשלמות בבעלות המדינה כיחידה נפרדת. בית המשפט היה נכון לקבל את טענת המערערת כי בשלב הראשון, העירייה סירבה, בהעדר חתימת שיכון עובדים על הבקשה, לפתוח תיק בנייה לפרוייקט, אך לאחר תיקון המרשם ביום 20.9.2001 באופן שזכויות שיכון עובדים בחלקה 104 עודכנו מחכירה בשלמות לחכירה חלקית, לא הייתה כל מניעה מצד העירייה לפתוח תיק בניין ולהנפיק היתרי בנייה לביצוע הפרויקט במגרש. ובכלל, המערערת אפילו לא הגישה, לאחר תיקון המרשם, בקשה רשמית למחלקת הרישוי לפתיחת תיק בנייה. מנגד, בית המשפט קיבל כמהימנה את תצהירה ועדותה של גב' רחל בן אשר, מנהלת אגף תכנון ובנייה בעירייה, שלפיו העירייה, כעניין שבמדיניות, מנפיקה היתר בנייה בלי להמתין לרישום בפועל של הפרצלציה, ומסתפקת בהתחייבות לרשום את הפרצלציה ובמפת חלוקה. בית המשפט הצביע על כך שהמערערת לא הציגה אפילו את התוכניות והמסמכים שצורפו, לטענתה, לבקשתה לפתיחת תיק בנייה, ואף לא הוצג כל מסמך שעליו חותמת של מחלקת הרישוי בעירייה שממנו ניתן להסיק כי העירייה דחתה בקשה לפתיחת תיק בנייה. מכאן מסקנתו של בית המשפט כי אם המערערת הייתה מחתימה את שיכון עובדים על בקשת ההיתר כנדרש בתקנות ההיתר כבר בשנת 2001, הרי שלא הייתה כל מניעה לפתיחת תיק בנייה בעירייה. בעוד שלא נמצאו תימוכין לטענת המערערת כי העירייה סירבה לפתוח תיק בנייה כל עוד לא בוצעה פרצלציה במגרש, מצא בית המשפט בחומר הראיות תימוכין לטענת העירייה כי "בזמן אמת" נדרשה המערערת להמציא את הסכמת שיכון עובדים כתנאי לפתיחת תיק הבנייה ולמתן היתר לבניין הראשון. 10. בית משפט קמא נדרש אפוא לשאלה המתבקשת מאליה – מדוע נמנעה המערערת מלפנות לשיכון עובדים ולבקש את אישורה לבקשת ההיתר, על אף שלטענתה נגרמו לה נזקים הולכים ומצטברים עקב אי קבלת היתר הבנייה? נקבע כי המערערת נמנעה בכוונת מכוון מלפנות לשיכון עובדים לקבלת הסכמתה למתן היתר בנייה על המגרש, ותחת זאת בחרה, שלא בתום לב, לפנות שוב ושוב לרמ"י בדרישה לקידום הליך הפרצלציה. זאת, ככל הנראה על מנת לעכב את מתן ההיתר עד לאישור התב"ע המשביחה, כך שיתאפשר לה לבנות דירות בשטח ממוצע של כ-115 מ"ר, חלף דירות בשטח ממוצע של כ-90 מ"ר. 11. על רקע קביעות אלה, הגיע בית משפט קמא למסקנה כי גם בהנחה שהמדינה הפרה את חובת הגילוי המוטלת עליה כעורכת המכרז, בכך שנמנעה מלגלות דבר קיומה של החכירה לטובת שיכון עובדים, הרי שאין קשר סיבתי לנזק הנטען. זאת, מאחר שהמערערת חזרה והצהירה כי לא הייתה מוכנה לבנות על קרקע שהזכויות בה רשומות על שם גורם אחר, מן הטעם שרוכשי דירות לא יסכימו לרכוש דירה מהמערערת, שהזכויות במקרקעין עליהם היא בנויה שייכות לחברת בנייה אחרת. מכאן הסיק בית משפט קמא כי "אף אילו בקשת ההיתר משנת 2001 הייתה מתקבלת, בלא כל תנאי – התובעת הייתה נמנעת מלבנות את הפרויקט, כל עוד לא הוסדר רישומו של המגרש במסגרת הפרצלציה". על רקע מסקנות אלה, דחה בית המשפט את התביעה, ועל כך נסב הערעור שלפנינו. תמצית טיעוני הצדדים 12. המערערת תקפה את מסקנות בית משפט קמא לכל אורך החזית. בתמצית שבתמצית, לטענת המערערת, אין לקבל את התוצאה לפיה לא המדינה ולא העירייה נושאות באחריות כלשהי לעיכובים שנגרמו ברישוי הפרויקט. הטיעון המרכזי בערעור הוא, שכל עוד נסח הרישום לא "נוקה" ושיכון עובדים נותרה רשומה כבעלים של חלק לא מסוים במגרש 104, העירייה סירבה לפתוח תיק בנייה ולהנפיק היתרי בנייה. זאת, למעט היתר הבנייה לבניין הראשון, שניתן לפנים משורת הדין בעקבות התערבות מהנדס העיר דאז מר רוט, ואף זאת באיחור. לטענת המערערת, מסקנת בית משפט קמא כי הסירוב של העירייה לפתוח תיק בנייה ולהנפיק היתר בנייה נבע מאי קבלת הסכמה או אישור של שיכון עובדים, היא גרסה מאוחרת שלא הועלתה בזמן אמת ואינה מעוגנת בראיות. בנוסף, תקפה המערערת את מסקנתו של בית המשפט כי המדינה לא הציגה מצג שווא בנוגע לזכויות במגרש מושא המכרז וכי אין עליה אחריות עקב הצגת מידע שגוי במכרז פומבי. עוד הלינה המערערת על כך שבית המשפט ייחס לה כוונה להשהות את קבלת היתר הבנייה עד לאישור התוכנית המשביחה. 13. המשיבים תקעו יתידותיהם בפסק דינו של בית משפט קמא, וחזרו והדגישו כי המערערת לא עשתה את הצעד הפשוט והמתבקש, ולא פנתה במהלך כל השנים לשיכון עובדים. עוד נטען כי אין בחומר הראיות כל אסמכתא לטענת המערערת שהעירייה התנתה את פתיחת תיק הבנין ומתן היתר בנייה בביצוע פרצלציה בפועל. רמ"י ומשב"ש טענו, לחילופין, כי ככל שחל עיכוב בהוצאת היתר הבנייה, הרי שהעיכוב נופל לפתחן של העירייה והוועדה המקומית. דיון והכרעה 14. פסק דינו של בית משפט קמא מקיף ויסודי, ואני נכון לקבל את קביעותיו כמעט לכל אורך החזית. כך, קשה להלום כי המערערת לא בדקה את נסח לשכת רישום המקרקעין טרם נגשה למכרז שעל פיו התחייבה לבצע פרצלציה. אף קשה להלום כי המערערת, כמי ששכרה את שירותיו של האדריכל קהת שהכין את התוכנית הכללית של הפרוייקט, לא הייתה מודעת לכך שהקרקע מושא המכרז הופקעה בעבר. אולם, קבלת קביעותיו של בית משפט קמא, אינה מוליכה בהכרח לאותן מסקנות. עוד אוסיף, כי בתיק מעין זה, יש ליתן את עיקר המשקל למסמכים הכתובים, מה עוד, שבחלוף השנים מאז שמיעת הראיות בתיק, נחלש במעט כוחו של כלל אי ההתערבות בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית (שמיעת הראיות בתיק הסתיימה ביום 29.9.2014, הסיכומים האחרונים הוגשו ביום 15.2.2016 ופסק הדין ניתן ביום 18.7.2019, כמעט כחמש שנים לאחר תום שמיעת הראיות). אזכיר את נקודת המוצא: המדינה טעתה במכרז ובהסכמים שנכרתו בעקבותיו, והתברר כי חלקה 104 המהווה חלק מהמגרש לא הייתה רשומה על שם המדינה, אלא על שם שיכון עובדים. הטעות רובצת לפתחה של המדינה, והכלל של "ייזהר הקונה" כבר אינו חל במשפטנו, כך ש"זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו" (ע"א 5393/03 פרג' נ' מיטל,  פ"ד נט(5) 337, פסקה 6 לחוות דעתה של השופטת ע' ארבל (2005)). יש לבחון את הדברים באספקלריה זו, מה עוד שעל גוף כרמ"י מוטלת חובת הגינות וחובת זהירות מוגברת. עם זאת, את התרשלותה של המערערת בבדיקה ניתן לקחת בחשבון במסגרת הרשלנות התורמת (השוו ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, פסקה י"ג לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין (11.2.2014)), ואף רשלנות תורמת גבוהה במיוחד, בהינתן שמדובר בחברה קבלנית מנוסה ובהינתן שבחוזה הפיתוח המערערת הצהירה כי ראתה את המגרש ובדקה את מצבו הפיזי והמשפטי. 15. הנושא המרכזי הצריך לענייננו הוא האם בשל רישומה של שיכון עובדים כבעלת הזכויות בחלקה 104 – תחילה כבעלת הזכויות בשלמות והחל מיום 20.9.2001 כבעלת חלק מהזכויות – חל עיכוב בהוצאת היתר הבנייה, ואם כן, על מי נופלת האחריות. כבר במהלך קריאת פסק דינו של בית משפט קמא, הקורא שואל את עצמו "מה הבעיה"? מדוע, כתמיהת בית משפט קמא, לא פנתה המערערת אל שיכון עובדים וביקשה אישורה שאין לה כל טענה או דרישה או תביעה לגבי החלק המסוים המופקע בחלקה 104, הנופל בשטח המגרש? אכן, הפתרון פשוט להפליא, הושט היד וגע בו. ברם, התכתובות הרבות בתיק מזמן אמת, מעידות שעקב אותה טעות נוצרה תסבוכת, ולעניין זה, אין נפקה מינה אם הייתה הצדקה לתסבוכת אם לאו. כבר בתחילת הדרך, אנו עדים לכך שעקב הרישום של שיכון עובדים כבעלת זכויות בחלקה 104 נוצרה בעיה. וכך נכתב במכתבו מיום 6.8.2001 של מר סקופ, סגן מנהלת המחוז במינהל מקרקעי ישראל אל מר עמרם מצנע, ראש העיר חיפה ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה: "1. חב' שרביב בע"מ, במכתבה מיום 9.7.2001, כותבת כי העירייה מסרבת להוציא לה היתרי בניה ואחת מטענותיה הנה כי עפ"י נסח הרישום רשומה חכירה בשלמות לטובת שכון עובדים על חלקה 104 בגוש 11196. 2. המנהל שיווק לחב' שרביב בע"מ את המגרש מס' 2021 המהווה מספר חלקות וביניהן חלק חלקה 104. 3. עפ"י נסח הרישום חלקה 104 בגוש 11196 הינה בבעלות מדינת ישראל בשלמות והוחכרה בשלמות לשכון עובדים. 4. בתאריך 24.2.98 נרשמה הפקעה לטובת עיריית חיפה על חלק מהחלקה הנ"ל. הפקעה זו כוללת את כל החלק של החלקה 104 הכלול במגרש 2021; וחב' שיכון עובדים פוצתה בגין הפקעה זו. 5. נוכח האמור לעיל נבקשכם לא לעכב את מתן היתרי הבניה" (הדגשות הוספו – י"ע). העתקים מהמכתב נשלחו, בין היתר, למהנדס העיר חיפה מר יעקב רוט, לאילן הורוביץ מנהל אגף המקרקעין בחברת שיכון עובדים, וגורמים שונים במינהל. המינהל עצמו פעל בזריזות לתיקון הטעות, וכאמור, ביום 20.9.2001 תוקן הרישום בלשכת רישום המקרקעין באופן שרק חלק מחלקה 104 נרשם על שם שיכון עובדים במושע עם המדינה. ברם, כל עוד לא נעשתה פרצלציה, לא ניתן היה לשייך את זכויות שיכון עובדים לחלק מסוים שאינו נופל בשטח מגרש 2021. הרישום במושע לא פתר אפוא את התסבוכת. 16. ושוב, יודגש כי איננו נדרשים בשלב זה לשאלה אם התסבוכת הייתה מוצדקת אם לאו. החשוב לענייננו הוא שנוצרה תסבוכת בגינה חל עיכוב בהנפקת היתר בנייה, תסבוכת שהמערערת ניסתה להתירה אך ללא הועיל. זאת אנו למדים מכך שהמערערת, באמצעות עורכי דינה דאז ובאמצעות מנהליה מר קליש ומר רגב, "הפגיזה" במכתבים ובמכתבי התראה ותחינה את כל הדרגים במינהל – הן לפני תיקון הרישום של חלקה 104 ביום 20.9.2001 והן לאחריו – החל מדרג מנהל מחוז חיפה ועד לדרג מנהל המינהל. במכתבים אלה, דרשה המערערת, וחזרה ודרשה, להסיר את המכשולים לנוכח הנזקים הנגרמים לה בשל העובדה שלא מתאפשר לה לפתוח תיק בנייה. במכתבים אלה חזרה המערערת וטענה כי פתיחת התיק להיתר בנייה מעוכבת בשל הרישום. אך לשם הדוגמה, אחת מני רבות, אביא את מכתבה של המערערת מיום 19.11.2002 (למעלה משנה לאחר תיקון הרישום בחלקה 104) למנהלת מחוז חיפה במינהל: "גברתי מנהלת המחוז, אנו פונים אליך בכל לשון של בקשה, כדי שתסירו את המכשולים נשוא הסיכומים לאלתר, שכן הנזקים הנגרמים לחברתנו הולכים וגדלים ולו רק בשל העובדה שאין אנו יכולים לפתוח תיק בנייה ו/או להגיש שינוי תוכנית מתאר, על קרקע אותה מכרתם לנו לפני למעלה משנתיים ימים ואשר עליה שילמנו אז למעלה מחמישים מיליון ₪ ועד היום חרף פניותנו הרבות בכתב ובע"פ והבטחותיכם החוזרות ונישנות, הבעיות לא נפתרו ואנו לא יכולים לקדם את ביצוע הפרוייקט" (הדגשה הוספה – י"ע). 17. מתכתובת פנימית במינהל אנו למדים כי בין היתר, לנוכח בעיית הרישום, המינהל סבר כי יש הצדקה לכך שהמערערת אינה עומדת בלוחות הזמנים וכי "אין זו אשמתה של החברה כי אינה יכולה לעמוד בשלב 08 כמפורט במכתב שנשלח אליכם" (מכתבה של אסתר סגל, הממונה המחוזית לרישום הסדר וספר הנכסים במינהל אל מנהל המחוז במשב"ש מיום 17.7.2001, מוצג 5ז לתיק המוצגים של המערערת). עם זאת, מהתכתובות עולה כי המינהל לא הבין באמת ובתמים מה פשר התסבוכת. המינהל חזר והבהיר למערערת כי אינו רואה כל מניעה להתקדם, וכי הרישום של חלק מהמגרש על שם שיכון עובדים בחלקה 104 אינו אמור לעכב את מתן היתר הבנייה. כך, לדוגמה, במכתב מר סקופ מיום 15.8.2001 למערערת (מוצג 5יב לתיק המוצגים של המערערת), נכתב כי "לאחר שבדקנו הנושא עם עירית חיפה, אין כיום מניעה להוצאת היתר בנייה בגין הרישום בחלקה 104 [...] אין כל קשר בין השלמת הליך רישום מגרש 2021 לבין ביצוע הליכי תכנון ובנייה במגרש ובוודאי לא לעניין מכירת דירות" (הדגשה הוספה – י"ע). במכתב המינהל מיום 22.11.2001 למערערת, כותבת לאה שטיינמץ, מנהלת המחוז, כי לא קיימת כל בעיה בנוגע לזכויות בקרקע המונעת את הבנייה ושיווק הדירות, ולאחר תיקון הרישום באופן ששיכון עובדים נרשמה כבעלת הזכויות רק על חלק מחלקה 104, "אנו חוזרים ומדגישים שאין כל מניעה מלהתחיל בעבודת הבנייה בשטח ואין כל בעיה מעשית בנוגע לקרקע" (הדגשה הוספה – י"ע). למכתב זה צורף נסח מעודכן ומפה שבה סומן החלק המופקע שאינו בחכירת שיכון עובדים, החלק ששווק למערערת במכרז. בסיכום ישיבה בעיריית חיפה ביום 18.4.2005 נכתב כי "לא ידוע על עיכובים בפתיחת תיק בנין ואין בתיק מכתב של העירייה המתייחס לאי פתיחת תיק בנין [...] לאחר קבלת מכתבו של ישראל סקופ הנ"ל ודאי שלא היתה צריכה להיות בעיה לפתוח תיק בנין". בישיבת הנהלת המינהל מיום 25.5.2005 נכתב כי "מבדיקת הנושא לאחרונה ע"י המחוז בעירייה, לטענת כל הגורמים (יועמ"שים בעירייה ובמשב"ש, מנהלי מחלקות תכנון ורישוי בעירייה ובעלי תפקידים דומים במשב"ש), לא הייתה כל מניעה לפתיחת תיק בנין [...] כמו כן לא נמצא כל תיעוד לסירוב העירייה לפתוח תיק בנין" (הדגשה הוספה – י"ע). עם זאת, ראוי לציין כי ישיבות אלה, בעירייה ובמינהל, נערכו בעקבות ולאחר שהמערערת שלחה טיוטת כתב תביעה. 18. הדרא קושיה לדוכתה. אם הדברים כה פשוטים, ולא הייתה כל מניעה לפתוח תיק בנין ולהנפיק היתר בנייה, אז היכן הייתה הבעיה, אם בכלל הייתה בעיה? האם בכלל נוצרה תסבוכת, ואם כן, מדוע נוצרה תסבוכת ומדוע לא הותרה חיש מהר? סיבה אפשרית לסירוב העירייה לפתוח תיק בנייה לאחר קבלת מכתבו של סקופ מיום 6.8.2001 ניתן למצוא במכתב "מזמן אמת" מהאדריכלית ויטנברג לשרביב. במכתב זה מיום 12.8.2001, מעדכנת ויטנברג כי ביום הקודם נערכה פגישה במחלקת רישוי בניסיון לפתוח תיק בנייה. צוין כי מכתב סקופ שהצביע על עיריית חיפה כבעלת חלקה 104 התקבל, אך נדרשות פעולות נוספות לפתיחת התיק כגון חתימת מחלקת הנכסים "מותנית בהתחייבות מצד מנהל מקרקעי ישראל או משרד השיכון ש'תבוצע פרצלציה והחלקה הנ"ל תירשם מחדש'" (מוצג 5יא לתיק המוצגים מטעם המערערת). לחובת המערערת נציין כי בכל המסמכים הרבים בתיק המוצגים, לא נמצא ולו מסמך אחד שבו עיריית חיפה מתנה במפורש את פתיחת תיק הבניין והוצאת היתר הבנייה בהסרת שמה של שיכון עובדים מנסח הרישום או בביצוע פרצלציה. עמד על כך בית המשפט קמא בציינו "הפכתי פעם אחר פעם בתצהירה של האדריכלית ויטנברג (ת/3), ולא מצאתי ולו בדל ראייה לטענתה כי אף לאחר תיקון הרישום השגוי 'עיריית חיפה סירבה לפתוח תיק בניה, כל עוד הרישום בלשכת רישום המקרקעין לא יוסדר'". האדריכלית ויטנברג היא שטיפלה מטעם המערערת בקבלת היתר הבנייה. מעשה של יום ביומו הוא, שפלוני מבקש היתר בנייה בשטח המשותף למספר בעלים, ובמקרה כאמור, בהעדר פרצלציה, פלוני נדרש להמציא תשריט חלוקה מוסכם או את הסכמת הבעלים האחרים, אם במסמך נפרד ואם בחתימתם על הבקשה להיתר. כך בפרקטיקה היומיומית, והדברים מעוגנים גם בתקנה 2 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאים ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: תקנות התכנון) ולפיה לבקשה למתן היתר בנייה יש לצרף את חתימת כל בעלי הזכויות. ואכן, מר כפיר, המצהיר מטעם שיכון עובדים, ציין בתצהירו כי לשיכון עובדים לא הייתה כל טענה ותביעה בנוגע לשטח חלקה 104 אשר בשטח המגרש, מאחר שהשטח הופקע על ידי המדינה: "ויובהר, כי חברת שיכון עובדים לא טענה כלפי מי מהצדדים לזכויות בשטח שהופקע, ההיפך הוא הנכון, שכן חב' שיכון עובדים פעלה לקידום הסדרת הרישום כך שהמצב הרישומי יתאר את המצב בשטח על פי התב"ע, ואף פעם לא היו לה טענות בקשר לכך" (צוטט בפסקה 105 לפסק הדין). מכאן התמיהה המוצדקת של בית משפט קמא – הכיצד במהלך כל השנים המערערת לא טרחה אפילו לפנות לשיכון עובדים כדי לבקש את אישורה וחתימתה על הבקשה להיתר בנייה? אנו שותפים לתמיהה זו ומן הסתם יש לייחס רשלנות תורמת משמעותית למערערת בשל כך. אך באותה מידה, קשה לתהות מדוע בעקבות כל התכתובות, הפגישות, הבקשות, התחינות והאיומים בתביעה מצד המערערת, המינהל לא פנה לשיכון עובדים ולא ביקש ממנה להבהיר כי אין לה כל טענות ותביעות בנוגע לשטח בחלקה 104 הנופל בשטח המגרש. למיצער, מדוע המינהל לא הפנה את המערערת לשיכון עובדים כדי לקבל את אישורה (כאמור, העתק ממכתבו מיום 6.8.2001 של מר סקופ מהמינהל לעירייה, שבו מבקש המינהל שלא לעכב את מתן היתרי הבנייה, נשלח לגורם בשיכון עובדים). 19. התמיהה מדוע לא התבקשה המערערת לפנות לשיכון עובדים, כוחה יפה, ואפילו עוד יותר, לעיריית חיפה. לדרישה או לבקשה כאמור מצד עיריית חיפה איננו מוצאים עקבות בחומר הראיות, למעט במסמך אחד שיוזכר להלן. העירייה לא הוכיחה כי העלתה בקשה או דרישה מהמערערת להמציא את אישור שיכון עובדים. הטענה כי היה על המערערת לפעול בדרך זו אף לא הועלתה על ידה אלא בשלבים מאוחרים יותר של ההליך המשפטי. הדבר לא נעלם מעיני בית משפט קמא שציין בפסק דינו כי: "אכן, העירייה לא טענה בכתבי טענותיה, כמו גם בתצהיר רוט, כי התובעת נדרשה להחתים את שיכון עובדים על הבקשה להיתר ו/או להמציא את אישור האחרונה למתן היתר". ודוק: מקובלת עלי מסקנתו של בית משפט קמא כי העלאת הטענה על ידי העירייה אינה מהווה הרחבת חזית. אך החשוב לענייננו הוא, שאין ראיה מזמן אמת שמעידה על כך שהעירייה ביקשה או דרשה מהמערערת להמציא אישור של שיכון עובדים כפתרון לתסבוכת. המסמך היחיד שבו עיריית חיפה דרשה אישור של שיכון עובדים כאחד הבעלים של החלקה, הוא בתחילת הדרך, עוד קודם לתיקון הרישום בספטמבר 2001. כאמור, האדריכלית ויטנברג טיפלה מטעם המערערת בקבלת היתר הבנייה. בהערה בכתב יד על גבי מכתבה של ויטנברג מיום 15.7.2001 לעירייה, אנו מוצאים הערה בכתב יד של מחלקת הרישוי: "חסר אישור שיכון עובדים". ויטנברג עצמה כתבה בכתב ידה על גבי אותו מכתב "מנהל המחלקה, מר ראובן כץ, סרב בכל תוקף למהלך פתיחת תיק ללא אישור בעלות לגבי חלקה 104(4 ישן) בגוש 11196 משיכון עובדים". מסמך זה תומך בטענת העירייה כי נדרש אישור שיכון עובדים, וכי בניגוד לטענת המערערת, העירייה לא דרשה למחוק מנסח הרישום את שיכון עובדים, או להשלים פרצלציה טרם קבלת היתר הבנייה, כפי שנטען על ידי המערערת. 20. ברם, בהמשך הדרך, המערערת חזרה והלינה על כך שהעירייה אינה מאפשרת לה לפתוח תיק בנייה, ונראה כי בין כל הצדדים התנהל דו-שיח של חרשים. ניתן היה לצפות שהעירייה תשיב לטרוניותיה של המערערת בנוסח "מה הבעיה, נא לצרף הסכמה או חתימה של שיכון עובדים" או "נא לצרף עוד עותק מהבקשה להיתר על מנת שנשלח לשיכון עובדים". במקום תשובה פשוטה זו, אנו מוצאים אינספור התכתבויות וישיבות שנועדו לפתור את "הבעיה", כאשר כיום מתברר שלא הייתה כלל בעיה, וכל שנדרש כדי לפתור את "הבעיה" היה להמציא את אישור שיכון עובדים, שבהליך דנן הצהירה כי הייתה נותנת ברצון את האישור. בכל מסמכי העירייה איננו מוצאים בקשה או דרישה המופנית למערערת להמציא אישור של שיכון עובדים. בית משפט קמא זקף לחובתה של המערערת את העובדה שלא הציגה כל ראיה לכך שבקשותיה לפתוח תיק סורבו. אלא שמהעדויות עולה כי אין תיעוד פורמלי של סירוב לפתוח תיק בנייה, והסירוב מתבטא בכך שהמסמכים הוחזרו למערערת. כך נטען על ידי האדריכלית ויטנברג, שהגישה את הבקשה להיתר מטעם המערערת (עמ' 60 לפרוטוקול); כך אישר המהנדס רוט, שהסביר כי אם אחד המסמכים אינו תואם את הבקשה להיתר "אומרים לו לקחת בקשתו חזרה כאילו לא היה" (עמ' 42 לפרוטוקול), ואפילו גב' בן אשר, מנהלת אגף התכנון בעיריית חיפה, השיבה כי "לא ידוע לי אם היה בעירייה תיעוד לגבי סירוב העירייה לפתוח תיק (עמ' 155 לפרוטוקול). לטעמי, נוהג זה, של אי תיעוד בקשות שסורבו, ואף אי מתן חותמת בנוסח "סורב" או "נדחה" על בקשה להיתר שנדחתה, אינו נוהל תקין. מכל מקום, על הסירוב של העירייה לפתוח תיק, אנו למדים מהתכתבויות מזמן אמת. כך, במכתב עדכון מיום 12.8.2001 שנשלח על ידי האדריכלית ויטנברג למערערת, ואשר הזכרנו לעיל (מוצג 5יא לתיק המוצגים של המערערת), היא מעדכנת כי נערכה פגישה בניסיון נוסף לפתוח תיק לרישוי, ונדרשות פעולות נוספות לפני פתיחת התיק: "חתימת מחלקת הנכסים [...] מותנית בהתחייבות מצד מנהל מקרקעי ישראל או משרד השיכון שתבוצע פרצלציה והחלקה הנ"ל תרשם מחדש'" (ההדגשה במקור – י"ע). ויטנברג מסכמת כי "מזה כחודשיים אנו עושים כמיטב יכולתנו, בהרבה מעבר למקובל, לפתיחת תיק. לצערנו, ללא הסדרת נושא בעלות על החלקה אין ביכולתנו לפעול לפתיחת התיק לרישוי". בתרשומת בכתב יד על דף חלק ללא "לוגו" מיום 30.10.2002 של מפקחת הרישוי בעיריית חיפה, גב' חיה אוסמן, נכתבו ארבע שורות קצרות: "1) נסחים עדכניים. 2) גוש 11196/ חלקה 104 (שיכון עובדים) – מסמך המסדיר את העובדה ששיכון עובדים אינו חוכר. 3) לעדכן מפות קו בניה" (הדגשה הוספה – י"ע). בית משפט קמא קבע כי "אין בתרשומת האמורה כדי ללמד, אף לא לכאורה, על סירוב העירייה לפתוח תיק בנייה לפרוייקט, בשל העדרה של פרצלציה במגרש". אלא שתרשומת זו יש לקרוא על רקע מכתב המערערת למחרת היום, ב-31.10.2002 אל מנהל מחוז חיפה במינהל: "אתמול 30.12.2002 הוגש תיק הבנייה נשוא הפרוייקט שבנדון למחלקת הרישוי בעירית חיפה על ידנו [...] לדאבוננו המפקחת מטעם מחלקת הרישוי של העירייה (גב' חיה אוסמן) סרבה לפתוח את תיק הבנייה קודם שיתקבל אצלה מסמך המסדיר את הבעלות על חלקה 104 גוש 11196 או בלשון המפקחת "מסמך המסדיר את העובדה ששיכון עובדים אינו חוכר". בהתאם לסיכומים ולמתחייב אנו מבקשים את התערבותה המיידית והנמרצת להסדרת הבעלות על חלקה 104 בגוש 11196 כך שאנו נוכל לקדם את נושא היתר הבנייה" (הדגשה הוספה – י"ע). ממכתב זה ניתן ללמוד כי התרשומת מעידה על דחייה של העירייה את בקשת המערערת לפתוח תיק בנייה. המכתב משקף את הבנת המערערת בזמן אמת כי מקור הבעיה הוא ברישום על שם שיכון עובדים. כפי שנראה בהמשך, העירייה אישרה בכתבי הטענות, כי משמעות התרשומת היא הסדרה של הרישום ולא הסכמה או אישור של שיכון עובדים. מכל מקום, החשוב לענייננו הוא, שהתרשומת והמכתב מזמן אמת מעידים על כך שהמערערת נקלעה לתסבוכת שלא בטובתה, והמערערת קיבלה את הרושם כי רק "מחיקת" שיכון עובדים מהרישום ורק רישום מגרש 2021 כולו בבעלות המדינה יאפשר לה להיחלץ מהתסבוכת. המינהל מצידו הודיע למערערת כי "אנו ממשיכים לפעול לרישום מפות החלוקה בלשכת רישום המקרקעין כפי שהתחייבנו לעשות" (ראו, לדוגמה, מכתב סקופ, סגן מנהל מחוז חיפה במינהל מיום 2.1.2003 אל המערערת). ראיה נוספת מזמן אמת לסירובה של העירייה לפתוח תיק בנייה, אנו מוצאים במכתבה מיום 4.12.2003 של האדריכלית ויטנברג אל המערערת. במכתב נאמר כי הוגשו לעירייה האישורים לצורך קבלת היתר בנייה אך חסרים מספר מסמכים, וביניהם, התחייבות של המערערת כי המגרש יירשם מחדש בלשכת רישום המקרקעין "תוך ביטול החלקות הרשומות הנוגעות למגרש זה". אם נעצור את הילוכנו בשלב זה, הרי שאמנם אין מסמך המעיד על כך שהעירייה התנתה פתיחתו של תיק הבנייה בהסדרת הבעלות במגרש על שמה של המדינה כיחידה נפרדת. עם זאת, מתכתובות מזמן אמת עולה כי המערערת נתקלה בקשיים ובסירוב לפתוח תיק בנייה וגם אין מסמך המעיד על כך שהמערערת נדרשה או נתבקשה להמציא אישור משיכון עובדים כדי לפתור את התסבוכת. 21. הרישום של שיכון עובדים הביא אפוא לתסבוכת, בין אם הייתה מוצדקת בין אם לאו. על מנת לפתור את התסבוכת, נערכה ביום 12.3.2003 ישיבה בנוכחותו של מהנדס העיר דאז, מר רוט, לאה שטיינמץ מנהלת המחוז במינהל, ומנכ"ל המערערת מר קליש. באותה ישיבה ניאות רוט לאפשר פתיחת תיק בנייה לפרויקט, אך ביחס לבניין הראשון בלבד, וכשנשאל על ידי בית המשפט על בסיס מה קיבל החלטה זו ללא חתימה של שיכון עובדים, השיב מר רוט "חשבתי שזה בסמכותי לאשר להם בניין ראשון, היום אני חושב שזה בתחום האפור". ואכן, על בסיס הסכמה זו, נפתח ביום 19.3.2003 תיק בניין לקבלת היתר לבניין הראשון. למרות זאת, היתר הבנייה לבניין הראשון הוצא בפועל ביום 26.4.2004, כשנה לאחר אותה ישיבה, רק לאחר שניתנה ביום 14.3.2004 התחייבות של המינהל לרישום הפרצלציה. גם יש בכך כדי להעיד שהרישום של שיכון עובדים גרם, מבחינת העירייה, לתסבוכת. התשואות למר רוט על כך שהיה נכון לחשוב "מחוץ לקופסא", אך עולה השאלה מאליה – מדוע נדרש מר רוט לפעול "בתחום האפור" כלשונו? מדוע באותה ישיבה אף אחד מהמעורבים לא אמר שאין בעיה, מאחר שברור שהחלק המופקע לטובת המדינה נופל בשטח המגרש ולשיכון עובדים אין כל זכויות במגרש? מדוע אף אחד לא העלה את הרעיון הפשוט והמתבקש מאליו – לפנות לשיכון עובדים ולקבל את אישורה? בדיעבד, ידוע לנו ששיכון עובדים הייתה נענית לבקשה זו ברצון. אך גם אם הייתה מסרבת להמציא אישור כאמור, על אף שהשטח הופקע ממנה כנגד תשלום פיצויים, הרי שמן הסתם ניתן היה לחייב אותה ליתן את אישורה, ולו גם בדרכים משפטיות. 22. המהנדס רוט נתן תצהיר שתוכנו היה מקובל על כל הצדדים, ואביא חלק ממנו: "4. בענייננו בעלי הזכויות בנכס, שחתימתם על הבקשה להיתר נדרשה בהתאם לתקנות, היו מינהל מקרקעי ישראל, כבעלים, וכן חברת שיכון עובדים בע"מ (להלן – "שיכון עובדים"), שהיתה רשומה כחוכרת בחלקה 104 בגוש 11196 (להלן – "חלקה 104"). 11. היות והמגרש לא היה נקי מזכויות של צדדים שלישיים, ועל חלקה 104, המהווה חלק משמעותי מהמגרש, היתה רשומה זכות חכירה לטובת חברת שיכון עובדים (ראה נספח "ח" לתצהיר קליש), עיריית חיפה סירבה לפתוח תיק בניה לפרויקט, ולהוציא היתרי בניה. 12. כמהנדס העיר ומהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה סירבתי לפתוח תיק בניה וליתן היתר בניה מתוך מספר נימוקים: (א) הוראות התקנות. (ב) ההיבט הציבורי – במידה והדיירים, לאחר האכלוס, לא יוכלו לרשום את דירותיהם בלשכת מרשם המקרקעין, הם יבואו, ובצדק, בתביעות לעירייה שלא שמרה על זכויותיהם. 13. הבעיה ברישום הזכויות במגרש היתה הסיבה בגינה סירבה העירייה לאפשר לשרביב לפתוח תיק בניה כבר בשנת 2001. [...] 19. בפגישה זו (הפגישה מיום 12.3.2003 – י"ע) נעתרתי לבקשת המינהל ושרביב לפתוח תיק בניה ולקדם את הליכי הרישוי של הבניין הראשון מתוך שלושת הבניינים שבפרויקט, ובו 68 מתוך 180 יחידות דיור, על יסוד הבטחת מנהלת המחוז בממ"י, כי רישום כל הזכויות במגרש על שם המדינה יתבצע בהקדם. לאור העובדה שלא היה ברור לי באיזה שלב נמצא הליך הרישום האמור שטופל על ידי ממ"י, דרשתי ממנהלת המחוז לקבל התחייבות בכתב מאת ממ"י להשלמת הרישום האמור. בכל מקרה, הובהר לשרביב שהמשך הקמת הפרויקט (בניינים שניים ושלוש), מותנה בגמר הליך רישום המקרקעין על שם המדינה. [...] 49. רק כחמש שנים לאחר אישורה של תוכנית האיחוד והחלוקה של משב"ש, על ידי הוועדה המקומית (בישיבה מס' 37 מיום 24.7.2000), במהלכן משב"ש וממ"י לא הצליחו לקדם את הליך רישום התוכנית האמורה, החליט ממ"י להגיש תוכנית איחוד וחלוקה מתוקנת, ללא המגרשים שבבעלות פרטית (שהכשילו את רישומה של התוכנית). ביום 21.11.2005 אישרה הועדה המקומית את תוכנית החלוקה המתוקנת. 50. בחודש אוגוסט 2006 – 9 חודשים לאחר שאושרה תוכנית החלוקה המתוקנת בועדה המקומית – הוסדר רישום בעלותה של המדינה במגרש, ובכך הוסרה המניעה לפתוח תיקי בניה ולהוציא היתרי בניה לשני הבניינים הנוספים בפרויקט. שרביב פעלה באופן מיידי, וקבעה פגישה לפתיחת תיקי בניה בעיריית חיפה, עבור שני הבניינים הנוספים בפרויקט (ואכן, תיקי הבניה לשני הבניינים הנוספים נפתחו תוך מספר ימים, ביום 4.9.2006)". לפנינו אמירה מפורשת של בעל התפקיד הבכיר בעיריית חיפה, בבחינת הודאת בעל דין, כי העירייה סירבה לאפשר למערערת לפתוח תיק בנייה בשל הבעיה ברישום וכי העירייה דרשה לסיים את הליך הרישום על שם המדינה. הדבר לא נעלם מעיני בית משפט קמא שציין בפסק דינו "דא עקא, כי אין בחומר הראיות אסמכתא המצביעה על כי מחלקת הרישוי בעירייה התנתה, הלכה למעשה, את המשך בניית הפרוייקט בביצוע פרצלציה במגרש – לא בתרשומת הפגישה מיום 12.3.2003 ואף לא בכל מסמך רשמי אחר של העירייה, שהוצא בזמן כלשהו שלאחר הפגישה, מושאת התרשומת". בית משפט קמא הוסיף וציין כי לא מצא "כל הגיון ו/או הסבר מניח את הדעת, מדוע ניתן להסתפק במתן התחייבות מטעם המינהל לעריכת פרצלציה בעתיד, כתנאי לפתיחת תיק בנייה ומתן היתר לבניין הראשון – אך אין די במתן התחייבות, כאמור, להוצאת היתרי בנייה לשני הבניינים הנוספים", בהמשך, מצטט בית המשפט מתוך תשובותיו של מר רוט לשאלות בית המשפט: "ש.ת. מדוע נעתרת להוציא היתר לבניין הראשון על בסיס ההתחייבות הזו של המנהלת ... כי לפי טענות המנהלת הם היו בשלב גמר תהליך. ש.ת. אז מה, אבל אין לך חתימה. על בסיס מה לקחת החלטה כזאת? ... חשבתי שזה בסמכותי לאשר להם בניין ראשון, היום אני חושב שזה בתחום האפור. ש.ת. אז למה את ההחלטה שבתחום האפור לא לקחת לגבי הבניינים שני ושלישי? ... כי נתתי מספיק זמן לממ"י ולתובעת. ש.ת. החשש הוא שיגמרו הבניינים ויבוא שיכון עובדים. וגם יש לי בעייה מול הדיירים. לפי תהליכים שנוצרו האמנתי שתוך כדי גמר הבניין כל התהליך ייגמר וזה מה שקרה. ש.ת. אם אדוני סבר שבפרק הזמן של בניית הבניין הראשון זה כבר יוסדר, אז למה לא לתת היתר גם לשני ולשלישי ... גם בכל מקרה פרוייקט זה נבנה בניין אחר בניין". תשובות אלה של מר רוט לא מפזרות את הערפל מדוע לא ניתן היה לסכם את הישיבה בהסכמה מקיר אל קיר, שכל הצדדים יפנו לשיכון עובדים ויבקשו את הסכמתה. התמיהה גוברת לנוכח תשובותיו של מר רוט, בחקירתו הנגדית, לשאלות באת כוח העירייה כפי שצוטטו בפסק הדין (אציין כי המערערת הלינה על כך שעל אף שתצהירו של מר רוט הוגש בהסכמה, התאפשר לעירייה לחקור אותו בחקירה נגדית): "אם בנסח מופיעים בעלים שאינו חתום על הבקשה, מבקשים ממגיש הבקשה שילך ויעשה סדר... ברור שאם הוא מוסיף הבעל הרשום בבקשה והוא חותם על הבקשה, זה יתקבל. בענייננו, לפני המפקח על הבניה שני מסמכים אחד חתום על ידי ממ"י בלבד, והשני יש מסמך שמצביע על כי המגרש המצוי בחלקה היה בחכירה של שיכון עובדים ... אם הייתה מתקבלת הסכמת שיכון עובדים לצד שמה כבעלת זכויות בנכס, לא הייתה בעיה לקבל הבקשה להיתר" (הדגשות הוספו – י"ע). כאמור, בית משפט קמא הגיע למסקנה כי "באם הייתה התובעת פועלת בהתאם למתחייב על פי הדין – אין ולא הייתה נדרשת פשרה כלשהי ("תחום אפור"), והיה עולה בידי התובעת להקים את הפרויקט, על פי התב"ע המקורית, בסמוך לאחר זכייתה במכרז". אכן, יש להניח שאילו הייתה נעשית פנייה לשיכון עובדים, האישור המבוקש היה ניתן והדברים היו מסתדרים מאליהם. אך חוזרת השאלה למקומה – אם כל כך פשוט, על מה ולמה התסבוכת, ומדוע אף אחד בעירייה ובמינהל לא הגה רעיון פשוט זה? 23. התמיהה גוברת עוד יותר לנוכח עמדתה של העירייה, כפי שמשתקפת מכתבי הטענות, כאשר המינהל מבקש להשליך את האשמה על העירייה והוועדה המקומית ואלו מבקשות להדוף את האשמה חזרה לשטחו של המינהל. כבר בסעיף 2 לכתב ההגנה להודעת צד ג' שנשלחה על ידי המדינה, נכתב על ידי העירייה והוועדה כי "אם זאת (כך במקור – י"ע) אינה מכחישה שיתכן שהמניעה לפתיחת התיק היתה גם רישום זכות חכירה על שם חברת שיכון עובדים". המדינה ביקשה לתקן את כתב ההגנה ואת הודעת צד ג' שנשלחה לעירייה ולוועדה. העירייה והוועדה התנגדו לתיקון בכתב טענות הנושא את הכותרת "תגובת הצדדים השלישיים לבקשה מטעם הנתבעים לתיקון כתב ההגנה וההודעה לצד שלישי" (מוצג 8ג לתיק המוצגים של המערערת). בסעיף 8 לתגובה זו, דוחה העירייה את הטענה שניתן היה לפתור בהליך פרוצדורלי פשוט את העיכוב הנטען בפתיחת תיק הבניין ללא צורך בהשלמת הליכי הפרצלציה או בתיקון הרישום בטאבו: "[...] ולא בכדי לא הועלו טענות אלו בזמן אמת, לא על ידי המינהל, לא על ידי שרביב ולא על ידי אף אחד מהגורמים המקצועיים שהיו מעורבים וניסו לפתור את התסבוכת שנוצרה בגלל הרישום השגוי" (הדגשה הוספה – י"ע). ראשית, לפנינו אמירה-הודאה כי נוצרה תסבוכת, שנית, כי התסבוכת נוצרה בגלל הטעות ברישום. ושוב, אין נפקות לשאלה אם התסבוכת כשלעצמה הייתה בלתי הגיונית. מבחינתה של המערערת נוצרה תסבוכת שלא בטובתה, תסבוכת שגרמה לה "ליפול בין הכסאות". מהאמור בהמשך התגובה ניתן להסיק שמבחינת העירייה הפתרון הפשוט של פנייה לשיכון עובדים לא היה מספק אותה. הדברים מדברים בעד עצמם ומפאת חשיבותם נביא אותם כלשונם: "17. תקנות אלו (תקנה 2ב-2ג לתקנות התכנון והבנייה – י"ע) מתייחסות למצב רגיל בו ישנם כמה בעלי זכויות באותו נכס, ואחד מהם מבקש להוציא היתר בנייה בנכס ועל כן זקוק להסכמת שאר בעלי הזכויות. התקנות קובעות את הדרך החוקית לקבל את הסכמת שאר בעלי הזכויות או לאפשר להם להביע התנגדותם להוצאת ההיתר, ועל כן נקבע כי הועדה המקומית תמציא את העתקי הבקשה למתן ההיתר לזכאים להם, כדי להבטיח שאמנם יקבלו את הבקשה ויוכלו להתנגד אם ברצונם בכך תוך המועד הקבוע בחוק [...]. 18. בשום מקום לא נאמר בתקנות כי הועדה אמורה להחליט מי הוא בעל הזכויות בנכס ואם הוא זכאי או לא להביע התנגדות למתן ההיתר. הועדה פועלת על פי הרשום בבקשה למתן היתר האמורה לפרט את כל בעלי הזכויות, הצריך להתאים לרישום בעלי הזכויות בטאבו. מרגע שקיימת אי התאמה בין הרשום בבקשה ובין הרישום בטאבו, אין זו חובתה של הועדה לברר את מקור אי ההתאמה ו/או להחליט על הזכויות הקנייניות בקרקע לגביה מבוקש היתר הבניה. ויש להדגיש – אי התאמה זו, בין הרישום בבקשה, הוא שמנע את פתיחת תיק הבניין ולא עצם העובדה כי ישנם, לכאורה, בעלי זכויות נוספים הרשומים על המקרקעין. הדרישה להסדרת רישום הזכויות בטאבו (להבדיל מקבלת הסכמה של שיכון עובדים) היא שהייתה הדרישה המקדמית לפתיחת תיק הבניין, וכל עוד לא נרשמה שיכון עובדים כבעלת זכויות בבקשה להיתר (וגם לא הייתה כל סיבה שתופיע, שכן לא היו לה כל זכויות במגרש נשוא הבקשה), לא היה כל מקום לפנות אליה (להביא הסכמה או התנגדות לבקשה) לפי תקנה 2ב. 19. ויודגש – המקרה הנדון אינו המקרה הרגיל בו מדברת תקנה 2ב, אלא מקרה שאליו אין התקנות מתייחסות כלל, כאשר רישום הזכויות בטאבו של צד שלישי כלשהו הוא שגוי. הועדה המקומית אינה רשאית לפעול בהתאם להוראות תקנה 2ב, כל עוד לא מתקיימת הדרישה המקדמית של תקנה 2 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל-1970 הקובעת כי יש לפרט את בעלי הזכויות בנכס בטופס הבקשה עצמו (טופס 1 בתוספת הראשונה). אמנם תקנה 2 אינה מחייבת חתימה של כל בעלי הזכויות כתנאי להוצאת ההיתר [...] אך היא מחייבת את פירוט בעלי הזכויות, לרבות מענם, כדי שהועדה תוכל להמציא להם את עותק הבקשה ולתת להם הזדמנות להתנגד לבקשה קודם מתן ההיתר בהתאם לתקנה 2ב. 20. במקרה הנדון, אין מחלוקת שהתובעת לא הגישה בקשה למתן היתר שבה צוינה 'שיכון עובדים' כבעלת זכויות במגרש מס' 11195 שרכשה, משום שאין מחלוקת כי התובעת הייתה סבורה (ובצדק) שלשיכון עובדים אין כל זכויות במגרש זה. במצב עניינים זה, לא הייתה לוועדה המקומית כל סמכות להחליט על דעת עצמה כי 'שיכון עובדים' היא בעלת זכויות במגרש, להוסיפה ביוזמתה לטופס הבקשה, ולפעול לפי תקנה 2ב, כטענת הנתבעים. האם סבורים הנתבעים כי התקנות מחייבות את הועדה לתקן את הבקשה להיתר ולהוסיף בה בעלי זכויות (אשר אינם בעלי זכויות) כדי 'להכשיר' את הרישום הפגום בטאבו באמצעות שימוש בתקנה 2ב? טענה זו היא אף יותר מתמוהה כאשר היא באה מרשויות המדינה, שכן איזה הוראה חוקית מאפשרת לתקן טעות ברישום בטאבו על ידי רישום כוזב במסמך אחר? 21. האפשרות היחידה לפתרון הפרדוקס הנ"ל היא שברקע הבקשה קיימת למעשה טענה עובדתית חדשה לחלוטין, דהיינו – שהרישום בטאבו לא היה שגוי ולשיכון עובדים הייתה זכות במקרקעין, למרות שאלו נמכרו לתובעת ללא שום ציון של קיום זכות צד ג'. יש לציין כי התובעת אמנם העלתה טענה זו במסגרת טענותיה כלפי הנתבעים (טענה עליה הם מסתמכים בבקשה) אך האופציה של שימוש בתקנה 2ב כלל לא עלתה בשום שלב, משום שהנתבעים הכחישו שיש לצד שלישי כלשהו זכויות במגרש וגרמו לתובעת להאמין כי מדובר בטעות שתתוקן על ידי שינוי הרישום בטאבו ו/או הגשת תכנית פרצלציה (ראויה לרישום) המבטאת את מצב הזכויות האמיתי במגרש" (ההדגשות במקור – י"ע). האמור לעיל מאשש את טענת המערערת כי העירייה סברה כי קיימת מניעה לפתוח תיק בניין. האמירה לעיל, כי "הדרישה להסדרת רישום הזכויות בטאבו (להבדיל מקבלת הסכמה של שיכון עובדים) היא שהייתה הדרישה המקדמית לפתיחת תיק הבניין" (הדגשה הוספה – י"ע), גובלת בהודאת בעל דין ונותנת פרשנות למסמך שבו נכתב על ידי מפקחת הרישוי בעיריית חיפה, גב' חיה אוסמן שצוטט לעיל: "מסמך המסדיר את העובדה ששיכון עובדים אינו חוכר" (הדגשה הוספה – י"ע). הנה כי כן, העירייה והוועדה הבחינו בכתב טענותיהם בין הסדרה לבין הסכמה. אני נכון שלא לראות את כתב הטענות כהודאת בעל דין של העירייה, שמא הדברים נכתבו מצוות עורכי דין מלומדה בסיטואציה של השלכת אשמה מצד אל צד (העירייה למינהל ולהיפך). אך החשוב לענייננו הוא שכתב טענות זה, כפי שצוטט לעיל, משקף הלך רוח של העירייה בזמן אמת, ולפיו הפתרון של "התסבוכת" או ה"פלונטר" לא היה בדרך של קבלת הסכמת שיכון עובדים, על אף שפתרון זה מתבקש מאליו. [במאמר מוסגר: לא נעלמו מעיני מכתביה של גב' בן אשר, הסגנית דאז של מנהל אגף התכנון ומנהל המחלקה לתכנון בעיריית חיפה, מיום 14.11.2000 ומיום 9.1.2001. במכתבים אלה, נכתב כי העירייה לא תוכל להמליץ על התב"ע המשביחה ובסיפא למכתבים נכתב כי "אין מניעה להגיש בקשה להיתר על פי התב"ע המאושרת". ברם, הדברים נכתבו עוד טרם הוגשה הבקשה להיתר בנייה ומבלי להתייחס לרישום של שיכון עובדים]. 24. לנוכח הפתרון הפשוט של קבלת הסכמת שיכון עובדים, בית משפט קמא הגיע למסקנה כי היה זה אינטרס של המערערת "למשוך זמן", עד שהתב"ע המשביחה תאושר. אלא שמסקנה זו אינה עולה בקנה אחד עם התכתובות הרבות שבתיק. ממכלול החומר עולה כי המערערת ביקשה לזרז את מתן היתר הבנייה, ולשם כך פנתה, ביקשה, התחננה, הפצירה ואיימה בהגשת תביעה. המערערת לא הסתפקה בשניים-שלושה מכתבים כדי ליצור מצג שווא של רצון לבנות על מנת "לבנות תיק תביעה" לעתיד. לאורך כל השנים, המערערת לא חדלה מלנסות להתגבר על מה שנחזה בעיניה כמחסום מפני קבלת היתר בנייה. לא כך נוהג מי שכוונתו היא להשיג תוצאה הפוכה של אי קבלת היתר בנייה. זאת ועוד. היתר הבנייה לבניין הראשון הוצא על פי התב"ע המקורית, ואף הוא הוצא בחודש אפריל 2004, כמעט כשנה לאחר שהמהנדס רוט נתן את ברכת הדרך למתן ההיתר, בישיבה מיום 12.3.2003. נראה כי יש ממש בטענת המערערת כי רק משהוצא מכתב ההתחייבות מיום 14.3.2004 על ידי לאה שטיינמץ מנהלת המחוז במינהל אל רוט מהנדס העיר, נאותה העירייה להנפיק היתר בנייה לבניין הראשון. כותרתו של מכתב זה מדברת בעד עצמה: "התחייבות לביצוע ורישום החלוקה – תנאי מוקדם להוצאת היתר בנייה". כאמור, התכנית המשביחה קיבלה תוקף בפברואר 2006, אך היתרי הבנייה לבניינים השני והשלישי ניתנו רק כשנה לאחר מכן – ביום 29.1.2007 וביום 4.2.2007. גם עובדה זו יכולה להעיד כי היתרי הבנייה הוצאו רק לאחר שהפרצלציה הושלמה בחודש אוגוסט 2006 ושיכון עובדים נמחקה משטח המגרש. ואכן, ביום 4.9.2006, מיד לאחר השלמת הפרצלציה, נפתחו שני תיקים לקבלת היתר בנייה לשני הבניינים (מכתבה של האדריכלית ויטנברג אל המערערת, מוצג 11 פב לתיק המוצגים של המערערת). לכך יש להוסיף כי מטבע הדברים, עיכוב בבנייה אינו עולה בקנה אחד עם האינטרס של המערערת, כמו של כל קבלן מן הישוב, לבנות ולסיים פרויקט במהירות האפשרית כדי לחסוך בהוצאות המימון וכדי לעבור לפרויקט הבא. המערערת שילמה עבור זכייתה במכרז כחמישים מיליון ₪, כך שיש להניח שנשאה בעלויות מימון נכבדות, ומבלי להידרש לשאלת גובה הנזק דומה כי יש ממש בטענה שבאותן שנים לא חלה עליה במחירי הדירות, באופן שהיה משתלם למערערת לעכב את הבנייה. ולבסוף, לא למותר לצטט את סעיף 18 מתשובת המדינה לתגובת העירייה והמערערת לבקשתה לתקן את כתב ההגנה ואת הודעת צד ג': "ויודגש – הבקשה להיתר בניה שהגישה שרביב ודרישתה של שרביב לאורך שנים לקבלת ההיתר יוצרים חזקה חלוטה כי שרביב רצתה לבנות על המקרקעין על אף הקשיים שהיו צפויים לה. שכן ממה נפשך, אם בהעדר רישום בעלות 'נקי' לא יכלה שרביב לשווק את הפרוייקט, מה לה לבקש היתר בניה ולעמוד על כך במשך שנים" (ההדגשה הוספה – י"ע). מסקנתו של בית משפט קמא עומדת אפוא בניגוד לטענת המדינה עצמה. לדידי, די בטעמים לעיל כדי לדחות את התזה כי שרביב "זממה" ליצור מצג שווא כאילו ביד אחת היא דורשת לזרז את מתן היתר הבנייה, אך ביד השנייה מעכבת במזיד את מתן ההיתר עד לאישור התוכנית המשביחה. לאור מסקנה זו איני נדרש לטענות שהעלתה המערערת, כי ממילא יכולה הייתה לבנות דירות גדולות בשני הבניינים הראשונים, גם ללא התוכנית המשביחה, וכי הדבר היה משתלם לה כלכלית. 25. לטענת המערערת, כל עוד לא הושלמה הפרצלציה, העירייה סירבה ליתן היתרי בנייה. עולה השאלה מאליה מדוע המערערת עצמה לא ביצעה את הפרצלציה, שהרי על פי הסכם הפיתוח היה עליה לעשות כן. ואכן, בית משפט קמא זקף זאת לחובת המערערת, וגם המדינה בסיכומיה חזרה והדגישה כי אין מקום להטיל עליה אחריות בגין עיכוב בביצוע הפרצלציה, בהינתן שהחובה לבצע את הפרצלציה הייתה מוטלת מלכתחילה על המערערת. איני משוכנע בכך. מסעיף 11 להסכם הפיתוח מיום 9.8.2000 עולה לכאורה כי ההתחייבות שנטלה על עצמה המערערת עניינה בביצוע פרצלציה לאחר הבנייה לצורך רישום זכויות הדיירים. וכך נאמר בהסכם: "רישום בלשכת רישום המקרקעין החברה מתחייבת לגבי כל השטחים, המבנים והדירות במתחם, לבצע ולרשום על חשבונה בלשכת רישום המקרקעין פרצלציה, רישום בית משותף, רישום זכויות רוכשי הדירות וכל הנדרש לצורך האמור על פי כל דין וכמפורט להלן: פרצלציה לצורכי רישום באופן שכל מבנה יעמוד על חלקה נפרדת (אם ניתן הדבר) ולהמציא למשרד העתק מתוכנית הפרצלציה שנרשמה כאמור, וזאת תוך המועד שנקבע לגמר הבנייה של אותו מבנה בהתאם לחוזה זה או מועד איכלוס הדירה הראשונה במתחם – לפי המוקדם מביניהם. תוכנית הפרצלציה הנ"ל תוכן בהתאמה מלאה להוראות התשריט והתקנון לתוכנית בניין ערים שבתוקף ותכלול בין היתר גם את השטחים הציבוריים, לרבות דרכים, שבילים, שטחים ציבוריים פתוחים, שטחים ומבני ציבור וכדומה" (סעיף 11). ועיקרו של דבר, שהמינהל נטל על עצמו לבצע את הפרצלציה. במכתבו של מר סיגל, מנהל החטיבה הטכנית במשב"ש, מיום 15.1.2002, המופנה אל ארבע החברות שזכו במכרזים לבניית יחידת דיור במתחם (המערערת וחברת לוקי, חברת פבר וחברת נאות מזרחי), נכתב: "לפי סעיף 11 א' בחוזה שנחתם בינינו על חברתכם לבצע פרצלציה לצרכי רשום. מאחר ופעולה זו לא נעשתה עד היום ומאחר ובצועה מחייב שיתוף פעולה של כל החברות, ועל מנת להקל על הישום החליט משרדנו לפעול לפי סעיף 11ד' בחוזה ולהטיל את בצוע הפרצלציה לצרכי רשום בלבד על מנהל מקרקעי ישראל. אבקשכם לסייע למ.מ.י ככל שידרש ולשלם למ.מ.י עבור בצוע פעולה זו". ואכן, לאורך כל הדרך לא נשמעה מצד המינהל כל טענה או טרוניה כלפי המערערת על כך שהיא עצמה אינה מקדמת את ביצוע הפרצלציה. 26. משהזכרנו את נושא הפרצלציה, נציין כי ביצוע הפרצלציה ארך זמן רב יותר מהמתוכנן. זאת מאחר שהמינהל ביקש לבצע פרצלציה רחבה, אך משנתקל בהתנגדות בעלים פרטיים, מה שעיכב את ביצוע הפרצלציה, פנה לבצע פרצלציה מצומצמת יותר על מנת להסדיר את רישום המגרש באופן בלעדי על שם המדינה. 27. מחומר הראיות מצטיירת התמונה הבאה: המערערת אחזה בקונספציה הבאה לפיה כל עוד נסח הרישום אינו "נקי", וכל עוד שיכון עובדים לא נמחקה מנסח הרישום כך שהמגרש יירשם במלואו על שם המדינה – לא ניתן לקבל היתר בניה, והמערערת אינה נכונה להתקדם בבנייה, מאחר שבמצב דברים תהיה חשופה לתביעות ולא תוכל לשווק ולמכור את הדירות. דוגמה לכך אנו מוצאים במכתבו של בא כוחה של שרביב לסגן מנהל המחוז במינהל מר ישראל סקופ מיום 28.8.2001 (מוצג 5יד לתיק המוצגים מטעם המערערת): "בתחילת יולי 2001 נודע למרשתי שמחלקת מהנדס העיר אינה מוכנה לפתוח תיק להיתר בנייה לפרוייקט בקשר לתוכניות שהוגשו, משום שחלקה 104 בגוש 11196 מוחכרת בשלימותה לשיכון עובדים [...] במקום שהמינהל יביא לפתרון בעיית הרישום, קיבלה שרביב ב-6.8.2001 העתק ממכתבך לראש העיר חיפה [...], בו מבקש אתה מהעיריה שלא לעכב את מתן היתרי הבניה [...] מכתבך לעיריה לא פותר את הבעיה אשר נוצרה על ידי המינהל שכן על חלקת הקרקע רשומה חכירה לטובת שיכון עובדים, וקיימת הפקעה על ידי עירית חיפה. משמעות הדבר היא שלצורך קבלת היתרי בניה אין מרשתי יכולה להסתפק בחתימת אישור של המינהל על גבי תוכניות שהגישה ותגיש והיא תלויה באישורם של גורמים נוספים הרשומים כבעלי החלקה או הקשורים בה. כמו כן אין במכתבך מענה לסכנה הקיימת [...] מטענת משרד השיכון שהקמת הפרוייקט על פי החוזה עשויה לחרוג ממטרות ההפקעה ולהוביל לתביעות מצד בעלי הקרקע שהופקעה. אפילו אם תסכים עיריית חברה לתת למרשתי היתרי בנייה, עדיין לא תיפתר הבעיה. כל עוד לא תהיה הקרקע נקיה מכל זכות של צד ג' כלשהוא, והקמת הפרוייקט לא תהיה גורם לתביעות מצד בעלים קודמים – לא תוכל מרשתי להוסיף ולהוציא כספים על קרקע שמצב הזכויות בה אינו ברור" (הדגשות הוספו – י"ע). וגם במכתבו מיום 14.10.2001 של מר קליש מטעם המערערת לגב' שטיינמץ, מנהלת המחוז במינהל: "אנו הדגשנו שכל עוד הקרקע לא תהיה נקיה לחלוטין מכל זכות של צד ג' כלשהו ונסחי הרישום יהיו נקיים לחלוטין, לא נוכל להוסיף ולהוציא כספים על קרקע שמצב הזכויות בה אינו ברור, מה עוד שאי הבהירות באשר לרישום הזכויות מונעת מאיתנו את היכולת למכור את הדירות, לקונים סבירים". גם הקונספציה בדבר חוסר היכולת לשווק ולמכור דירות הייתה מוטעית, מאחר שניתן היה לכתוב בחוזה המכר של הדירות סעיף בנוסח: "הואיל והמוכרת היא הזכאית להירשם כחוכרת לדורות של המגרש הידוע כ...". מנגד, העירייה הייתה שותפה למעשה, גם אם לא להלכה, לקונספציה של המערערת, מאחר שסירבה לפתוח תיק בנייה ולא הנפיקה היתר בנייה בשל הרישום של שיכון עובדים. המינהל לא הבין על מה ולמה העירייה אינה מאפשרת להוציא היתר בנייה וחזר והדגיש בפני המערערת כי אין מניעה להוציא היתר בנייה. התוצאה היתה תסבוכת, שכיום ידוע לנו שניתן היה לפתור אותה בנקל, תוך מספר ימים, בדרך של פנייה לשיכון עובדים והחתמתה על אישור ועל מפת חלוקה שלפיה אין לה כל זכויות בשטח חלקה 104 הנופל במגרש. מסקנה 28. הפסיקה הכירה זה מכבר באחריות הנזיקית של רשויות התכנון ובנייה בשל עיכוב בטיפול בתוכניות או בבקשה להיתר (ראו, לדוגמה, ע"א 217/90 הועדה המקומית לתכנון ובניה קריות נ' ירמיהו עיני חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז(2) 111 (1993); ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וציפורה נ' עירית ת"א-יפו, פ"ד נג(5) 817 (1999)). המסקנה העולה מחומר הראיות שנסקר לעיל, הוא שלכל הצדדים הייתה מידה של אשמה בתסבוכת שנוצרה. שקלנו את האפשרות להחזיר את התיק לבית משפט קמא על מנת שיקבע את חלוקת האחריות בין הצדדים, ברם, בהינתן שאנו עוסקים באירועים שהתרחשו לפני כעשרים שנה, ועל מנת לקצר את המשך בירור התובענה בנושא הנזק, מצאנו לעשות כן במסגרת פסק דיננו. בבואנו לקבוע את חלוקת האחריות בין הצדדים. שמנו נגד עינינו, בין היתר, את השיקולים הבאים: (-) הטעות במסמכי המכרז ובהסכם הפיתוח ביצירת מצג כי המגרש נקי מכל זכות צד שלישי, וכי המדינה היא הבעלים הבלעדי של המקרקעין. במסמכים אלה לא נזכר כי שיכון עובדים רשומה בחלקה 104 ולא נזכרת ההפקעה. (-) רשלנות המערערת באי בדיקת נסח הרישום. (-) סירוב העירייה לפתוח תיק בנייה וליתן היתר בנייה עד להסדרת נושא הפרצלציה. (-) רשלנות המערערת בכך שהפנתה את עיקר חיציה אל המינהל, כפי שעולה מההתכתבות העניפה של המערערת מול המינהל ופנייתה לדרגים בכירים ביותר במינהל, ואי נקיטת הליך משפטי בגין סירוב העירייה להנפיק את היתר הבנייה מאידך גיסא. (-) רשלנות המערערת בכך שלא פנתה ישירות לשיכון עובדים. (-) רשלנות המינהל שלא פנה ישירות לשיכון עובדים. (-) רשלנות העירייה שלא הציעה את הפתרון הפשוט של פניה לשיכון עובדים, ושמא אף סירבה לפתרון זה (כפי שמשתמע מתוך "תגובת הצדדים השלישיים לבקשה מטעם הנתבעים לתיקון כתב ההגנה וההודעה לצד שלישי" כמצוטט לעיל). (-) עיכובים כאלה ואחרים בהוצאת כתבי השיפוי של המינהל למערערת ובהוצאת כתב ההתחייבות של המינהל לעירייה לגבי ביצוע הפרצלציה. בהינתן כל אלה, מצאנו לחלק את האחריות כך שהמערערת תישא באשם תורם נכבד של 50% (השוו לתוצאה בע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102, 122 (1991); העירייה ב-30% ורמ"י ב-20%. 29. התיק יוחזר אפוא לבית משפט קמא על מנת שידון בנושא הנזק. החיוב בהוצאות שהושת על המערערת בבית משפט קמא – יבוטל. רמ"י והעירייה ישאו בהוצאות המערערת בהליך שלפנינו בסך 20,000 ₪ כל אחת. ש ו פ ט השופט י' אלרון: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת ד' ברק-ארז: אני מסכימה עם פסק דינו המקיף של חברי השופט י' עמית. אוסיף ואדגיש, כי אכן שומה על רשויות ציבוריות להקפיד בניסוח תנאי המכרז באופן שימנע הטעיה (ראו והשוו גם: ע"א 2642/19 מועצה מקומית הר אדר נ' מרכז קניות דוד ויונתן בע"מ (7.2.2021)). מכל מקום, כפי שהסביר חברי, במקרה כמו זה שבו הייתה תרומת אשם גם מצד המערערת, שהיא חברה קבלנית המלווה בייעוץ משפטי, היה מקום לחלוקת אחריות על-פי המוצע (ראו גם: ע"א 324/82 עיריית בני-ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102 (1991)). ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ‏י"ז באב התשפ"א (‏26.7.2021). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 19069440_E10.docx עכב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1