מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ נ. בוטיק - שימור מבנים בע"מ

12 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6927/20 ע"א 3964/22 ע"א 3988/22 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד המשנה לנשיאה ע' פוגלמן כבוד השופט י' כשר המערערות בע"א 6927/20, המערערות בע"א 3964/22 והמשיבות בע"א 3988/12: 1. מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ 2. מ.ו השקעות בע"מ נ ג ד המשיבים בע"א 6927/20, המשיבים בע"א 3964/22 והמערערים בע"א 3988/22: 1. בוטיק – שימור מבנים בע"מ 2. דני בשן 3. אייל גרוס ערעורים על פסק דין חלקי ופסק דין משלים של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופט נ' שילה), מיום 12.8.2020 ומיום 7.4.2022, ב-ת"א 61420-02-17. תאריך הישיבה: כ' באדר התשפ"ג (13.3.2023) בשם המערעות בע"א 6927/20, המערערות בע"א 3964/22 והמשיבות בע"א 3988/22: עו"ד יערית ברנן; עו"ד אילן אזולאי בשם המשיבים בע"א 6927/20, המשיבים בע"א 3964/22 והמערערים בע"א 3988/22: עו"ד אלרן שפירא בר אור; עו"ד רינת דמרי פרי פסק-דין השופט י' כשר: לפנינו שלושה ערעורים על פסק דין חלקי ופסק דין משלים שניתנו בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט נ' שילה), מיום 12.8.2020 ומיום 7.4.2022, בהתאמה, ב-ת"א 61420-02-17. המערערות בע"א 6927/20 ובע"א 3964/22 (להלן: המערערות) הן הבעלים של שני בניינים המיועדים לשימור בעיר תל-אביב. בניינים אלו מורכבים מדירות מגורים וחנויות מסחריות. ביום 24.5.2010 כרתו המערערות הסכם קומבינציה עם המשיבה 1 בערעורים הנ"ל (להלן: המשיבה), בערבות המשיבים 3-2. הסכם הקומבינציה הוא שעמד בבסיס ההליך דנן (להלן: ההסכם או הסכם הקומבינציה). אלו עיקרי הסכם הקומבינציה: המשיבה תבצע עבודות שימור ובניה של 35 דירות חדשות בבניין. בתמורה, המערערות תקבלנה לבעלותן 10 דירות מתוך סך 35 הדירות שתבנינה על ידי המשיבה, וכן סכום של 1,000,000 דולר אמריקאי. עוד הוסכם כי החנויות בקומת הקרקע של הבניינים תיוותרנה בבעלות המערערות. בנספח י"ב להסכם, שכותרתו "התמורה הנוספת", הוסכם כי המערערות תהיינה זכאיות לתמורה כספית נוספת, בהתאם לגובה תקבולי המכירות של דירות המשיבה. ככל שסכום התקבולים יגיע לסך של עד 25 מיליון ש"ח ישולם סך מינימלי של 220,000 ש"ח, וככל שסכום התקבולים יגיע ליותר מ-25 מיליון ש"ח, ובהתאם למדרגות שנקבעו, ישולם סכום גבוה יותר (להלן: התמורה הנוספת). ביום 5.8.2012 נחתמה תוספת להסכם (להלן: התוספת). במסגרת התוספת הסכימו הצדדים כי המשיבים ילוו למערערת את סכום החיוב בהיטל השבחה (בו חבות המערערות על פי הסכם הקומבינציה). בחודש פברואר 2017 הגישו המערערות, נגד המשיבים, תביעה אשר כללה מספר עילות וסעדים: פיצויים בגין איחור בהשלמת ומסירת העבודות; פיצויים על סך כ-2.7 מיליון ש"ח בגין ליקויי בנייה וסטייה מהמפרט הטכני; תשלום שכ"ט מהנדס; תשלום יתרת התמורה הנוספת; תשלום הוצאות רישום הבית המשותף; פיצויים בגין טיפול שוטף בענייני שוכרי החנויות, הצבת שומרים ועריכת ביקורת על עבודות הבניה; פיצויים בגין הפסד דמי שכירות בחנות 11; צו עשה המחייב את המשיבים להחזיר את מצב החלונות במחסן לקדמותו. ביני לביני, מכרו המערערות ארבע מתוך עשר הדירות שהוקצו להן מעבודות הבניה, בהתאם להסכם הקומבינציה. ביום 12.8.2020 ניתן פסק דין חלקי (השופט נ' שילה), בגדרו נדחה רכיב התביעה בעניין האיחור בהשלמת העבודות. בפסק הדין החלקי נקבע כי מסירת הדירות עוכבה כדין בהתאם להוראות ההסכם (על פי סעיפים 14.6 ו-24.5 להסכם, וסעיפים 2ב ו-2ז לתוספת). זאת מכיוון שהמערערות לא פרעו במלואה את ההלוואה שנטלו מהמשיבה; וכי ממילא לא הוכח שנגרם נזק כלשהו מהאיחור בהשלמת העבודות. נגד פסק הדין החלקי מופנה ע"א 6927/20 שלפנינו. ביום 7.4.2022 ניתן פסק דין משלים (השופט נ' שילה) ביחס ליתר רכיבי התביעה, ובו נקבע כדלקמן: (-) פיצוי בגין ליקויי בנייה וסטייה מהמפרט הטכני – בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחה שמונה מטעמו (המהנדס צבי רון), וכן פסק במספר רכיבים שהושארו באופן ספציפי לשיקול דעתו בחוות הדעת, כך שסכום הפיצוי בגין ליקויי הבניה הועמד על סך כולל של 480,770 ש"ח. לצד זאת, בית המשפט קבע כי יש להפחית מהפיצויים למערערות את הסכומים הבאים: החלק היחסי של ארבע הדירות שמכרו המערערות, משום שבהסכמי המכר המחו המערערות לרוכשים את זכויות התביעה בגין ליקויי בנייה; הפיצוי בגין החלק ברכוש המשותף שאינו בבעלות המערערות (הפחתה של כ-83%). בהתאם לאמור, בית המשפט העמיד את סכום הפיצוי למערערות בגין ליקויי הבניה על סך של 239,297 ש"ח. (-) תשלום שכר טרחה למהנדס – בית המשפט פסק 5,000 ש"ח בלבד לטובת המערערות בגין רכיב זה, לאור העובדה שהפיצוי שנפסק למערערות בגין ליקויי הבנייה נמוך משמעותית מהסכום שנתבע. (-) תשלום יתרת התמורה הנוספת – בית המשפט קבע כי על פי נספח י"ב להסכם, מועד תשלום התמורה הנוספת למערערות התגבש ביום 10.10.2017 (12 חודשים לאחר קבלת "טופס 4"). בית המשפט קבע, על בסיס פרשנות הוראות הנספח, כי יש להצמיד את סך תקבולי המכירות ואת סכומי התמורה הנוספת למדד תשומות הבנייה; ופסק כי על המשיבה לשלם למערערות תמורה נוספת על בסיס המדרגה הגבוהה ביותר, בסכום של 800,000 ש"ח. נקבע כי מסכום זה יש להפחית את הסכומים ששולמו זה מכבר על ידי המשיבה על חשבון התמורה הנוספת. (-) תשלום הוצאות רישום הבית המשותף – בית המשפט פסק לטובת המערערות סכום של 6,002 ש"ח בגין רכיב זה. (-) פיצויים בגין טיפול שוטף בענייני שוכרי החנויות, הצבת שומרים, ועריכת ביקורת – בית המשפט דחה רכיבים אלו בתביעה, תוך שנקבע כי אין לתביעה בעניין זה כל בסיס בהסכם הקומבינציה. (-) הפסד דמי שכירות בחנות 11 – בית המשפט דחה רכיב זה. נקבע כי המערערות לא הוכיחו קשר סיבתי בין סיום הסכם השכירות בחנות 11 לבין עבודת המשיבה, וכן לא הוגשה חוות דעת שמאית להוכחת דמי שימוש ראויים. (-) צו עשה להחזרת מצב החלונות במחסן לקדמותו – בית המשפט דחה רכיב זה, תוך שנקבע כי העבודות הרלוונטיות נעשו בהתאם לדרישות מחלקת השימור וכי לא הוכח שהשבת המצב לקדמותו אפשרית בנסיבות העניין. נגד פסק הדין המשלים מופנים שניים מהערעורים שבכותרת: ע"א 3964/22 שהגישו המערערות, ו-ע"א 3988/22 שהגישו המשיבים. ע"א 6927/20 כאמור לעיל, ע"א 6927/20 מופנה נגד פסק הדין החלקי, אשר דחה את הרכיב בתביעת המערערות ביחס לאיחור בהשלמת העבודות. המערערות טוענות, בעיקרם של דברים, כי גם לו היו פורעות את חובן למשיבה במועד, קרי – ביום 15.11.2015, המשיבה לא הייתה משלימה את העבודות במועד – ועל כן אין כל נפקות לאי-הפירעון כאמור. כמו כן, נטען כי בניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי, הוכח שנגרם למערערות נזק מהאיחור במסירה. המשיבים, מצידם, סומכים את ידם על פסק דינו החלקי של בית המשפט המחוזי, על נימוקיו. לאחר שעיינתי בחומר שלפניי ושמעתי את טיעוני הצדדים, דעתי היא שאין מקום להתערב בפסק דינו החלקי של בית המשפט המחוזי, וכי יש לדחות את הערעור מכוח סמכותנו לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי). זאת, משום שלדעתי מתקיימים שלושת התנאים המנויים בתקנה זו: אין מקום לדחות את ממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי; הממצאים תומכים במסקנותיו המשפטיות; ואין בפסק הדין החלקי טעות בחוק המשפיעה על התוצאה. בקצרה, ומעבר לצורך, אוסיף ואציין כי עיון בהוראות סעיפים 14.6 ו-24.5 להסכם הקומבינציה וסעיף 2ז לתוספת, מעלה בבירור כי הצדדים הסכימו שהמשיבה תהיה זכאית לעכב את מסירת הדירות למערערות, כל עוד לא נפרעה ההלוואה שנתנה המשיבה למערערות במסגרת התוספת (בגובה החיוב בהיטל ההשבחה). הוראות אלו שימשו כבטוחה להשבת כספי ההלוואה כאמור. הצדדים לא היו חלוקים ביניהם לגבי העובדה כי ההלוואה לא נפרעה במועד. למעשה ההלוואה נפרעה רק בחודש ספטמבר 2018, לאחר שהתנהל מאבק משפטי שהגיע גם לבית משפט זה, ולאחר שנפתח תיק הוצאה לפועל נגד המערערות. הטענה המרכזית של המערערות לעניין זה היא כי יש להפריד בין שאלת מועד השלמת עבודות הבניה (ופיצוי בגין איחור בהשלמת העבודות), לבין הזכות של המשיבים, נוכח התוספת להסכם, לעכב את המסירה. טענה זו אינה יכולה להתקבל, ולו לנוכח הנזק אותו בחרו המערערות לתבוע בהקשר זה – פיצוי בגין אי-היכולת להשכיר את הדירות. אם על פי הסכמות הצדדים טרם קמה למערערות הזכות לקבל את הדירות לידן (בשל אי-פירעון ההלוואה), אזי ממילא לא התגבש להן כל נזק בגין אי-השכרתן. לכן, בצדק קבע בית המשפט המחוזי כי: "ברור לחלוטין שהחברה [המשיבה] היתה זכאית להחזיק בדירות התובעות מאחר שההלוואה לא נפרעה ולכן לא נגרם לתובעות כל נזק בר פיצוי כתוצאה מהעיכוב במסירת הדירות, אף אם יוכח שהוא נגרם באשמת הנתבעים" (פסקה ד.2 לפסק הדין החלקי). יתר ממצאיו העובדתיים ומסקנותיו המשפטיות של בית המשפט קמא – מקובלים עליי אף הם. אשר על כן לדעתי יש לדחות את הערעור ב-ע"א 6927/20. ע"א 3964/22 ב-ע"א 3964/22 מעלות המערערות שלל טענות נגד פסק הדין המשלים, ובעיקרם של דברים שבות הן על גרסתן כפי שהוצגה בבית המשפט המחוזי. לאחר שעיינתי בחומר שלפניי ושמעתי את טיעוני הצדדים, הגעתי למסקנה כי גם באשר לערעור זה אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, למעט באשר לשתי טענות כמפורט בפסקאות 13-12 להלן, וכי יש לאמץ את הקבוע בפסק הדין מכוח סמכותנו לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי. לדעתי יש לקבל את טענת המערערות ביחס לגובה ריבית הפיגורים בגין האיחור בתשלום התמורה הנוספת, וזאת מהטעמים שאבקש להבהיר להלן. סעיף 71 להסכם הקומבינציה קובע כי: "כל פיגור בתשלום ישא, החל מהיום השמיני לפיגור, הפרשי הצמדה וריבית עפ"י הנהוג בבנק לאומי לישראל בע"מ, לגבי חריגה בחשבונות חח"ד ממועד היווצרות החיוב ועד לתשלום בפועל, וזאת מבלי לגרוע מכל סעד אחר". מעיון בפסק הדין המשלים נראה כי נשמטה, בשגגה, התייחסות לסעיף זה. אשר על כן, ולנוכח הוראותיו המפורשות של ההסכם שצוטט לעיל, יש לדעתי להורות כי התמורה הנוספת תישא בריבית פיגורים כאמור בסעיף 71 להסכם. לעניין זה, ועל מנת לחשב את הריבית כאמור, יוחזר הדיון לבית המשפט המחוזי. המערערות טענו כי בית המשפט קמא כלל בפיצוי בגין הרכוש המשותף גם ליקויים במחסן הבניין (בסך של 2,500 ש"ח), בעוד בפסק דין חלוט שניתן בהליך אחר נקבע כי המחסן אינו חלק מהרכוש המשותף אלא רכוש בלעדי של המערערות (תא"ק 23909-07-17; פסק דין מיום 19.3.2020). לטענת המערערות, הכללת הפיצוי האמור בגדרי הפיצוי בגין הרכוש המשותף הביאה להפחתה מסכום הפיצוי שנפסק לטובתן בגין רכיב זה, וזאת לאור החישוב המבוסס על חלקן היחסי של המערערות ברכוש המשותף כפי שנפסק על ידי בית המשפט קמא. יש לקבל את טענת המערערות. עיון בפסק הדין שניתן ב-תא"ק 23909-07-17 מעלה כי אכן נפסק שם שהמחסן נמצא בבעלותן הבלעדית של המערערות. כמו כן, המשיבים לא העלו בנימוקי התשובה מטעמם כל טענה לעניין זה. אשר על כן, יש לקבל את הערעור לעניין זה, באופן הבא: יופחתו 2,500 ש"ח מסכום ליקויי הבנייה שהעריך המומחה בחוות דעתו לגבי הרכוש המשותף, כך שזה יעמוד על 252,350 ש"ח בלבד (חלף 254,850 ש"ח). מסכום זה ייגזר הפיצוי למערערות בהתאם לחלקן היחסי ברכוש המשותף, העומד על 17.14% (כפי שנקבע בבית המשפט המחוזי, ועל כך יורחב להלן) – 43,253 ש"ח. לסכום המגיע למערערות בגין ליקויי בניה ברכוש שאינו רכוש משותף יתווסף מלוא הפיצוי עבור הליקויים במחסן (וכלשון חוות דעת המומחה, בעמ' 332-331: "מחסן הממוקם ליד מדרגות ירידה למקלט, מפלס 2.12 מ'"), בסכום של 2,500 ש"ח. לסיכום נקודה זו, טענת המערערות לעניין המחסן מתקבלת, כך שעבור הליקויים ברכוש המשותף, יחד עם הליקויים במחסן כאמור, ייפסקו לטובתן פיצויים בסך של 45,753 ש"ח. יתר טענות המערערות נגד פסק הדין המשלים דינן, לדעתי, להידחות, כאמור לעיל, על יסוד תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי. למעלה מן הצורך, מצאתי לנמק את הטעם לדחיית אחת מטענות המערערות, הנוגעת להפחתת הפיצוי בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף בהתאם לחלקן היחסי של המערערות: בפסק הדין המשלים, בית המשפט המחוזי אימץ את חוות דעת המומחה לעניין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף, כך שהסכום שנפסק בגין ליקויים אלו הועמד על סך של 254,850 ש"ח. עם זאת, נקבע כי חלקן היחסי של המערערות ברכוש המשותף עומד על כ-17.1% בלבד, ועל כן יש להעמיד את הפיצוי המגיע למערערות בגין הליקויים ברכוש המשותף על כ-17.1% מהסכום שקבע המומחה, קרי על סך של 43,681 ש"ח בלבד (הפחתה של 211,168 ש"ח). בערעור דנן, טענו המערערות כי על פי פסקאות 4 ו-5 למבוא להסכם, יחד, חלקן ברכוש המשותף עומד למעשה על כ-52%. לשם בהירות הדברים, אביא את החלקים הרלוונטיים מפסקאות 4 ו-5 למבוא להסכם, כלשונן (בציטוט להלן המערערות מוגדרות כ-"בעלים", והמשיבה כ-"רוכש"): "והואיל: וברצון הצדדים להתקשר ביניהם בהסכם, שלפיו תבוצענה עבודות הבניה על ידי הרוכש וכן ישלם הרוכש לבעלים תמורה כספית, ובתמורה לכך יעבירו הבעלים על שם הרוכש את זכויות הבעלים בחלק המגרש אשר מכוחו נובעות לרוכש זכויות ביחידות הדיור המפורטות להלן, לרבות חלקן היחסי ברכוש המשותף [...] היחס בין חלק הרוכש לחלק הבעלים בבניין יהא 1273/2441 חלקים לבעלים (כ-52.2%) ו-1168/2441 חלקים לרוכש (כ-47.8%), ויקרא להלן: 'היחס בין חלק הרוכש לחלק הבעלים בבניין'. מסמכי הבית המשותף יתוקנו, כך שישקפו את החלוקה דלעיל, במועדים האמורים בהסכם זה; והואיל: וכוונת הצדדים הינה, כי במסגרת עבודות הבניה תוקמנה 35 יחידות דיור בבניין (בקומות א', ב', ג'), אשר חלוקתן כעין בין הצדדים הינה כאמור במבוא להסכם זה, והואיל ולבעלים תוקנינה 10 יחידות דיור מתוכן, מוסכם ומקובל על הצדדים, כי מבלי לגרוע מחלוקת הזכויות בבניין כמפורט לעיל, היחס בין חלק הרוכש לחלק הבעלים בחלק הבניין שיבנה במסגרת עבודות הבניה יהא 10/35 חלקים לבעלים (כ-28.6%) ו-25/35 חלקים לרוכש (כ-71.4%), ויקרא להלן: 'היחס בין חלק הרוכש לחלק הבעלים בעבודות הבניה', והכל בכפוף למפורט בהסכם זה. [...]" תביעת המערערות בבית המשפט המחוזי עוסקת בליקויים בעבודות הבניה שהמשיבה התחייבה לבצע בהתאם להסכם הקומבינציה – בנייתן של 35 יחידות דיור חדשות בבניין (אשר מתוכן הוקצו 10 דירות למערערות). כחלק מהתמורה עבור עבודות הבנייה, הועברו לבעלות המשיבה מספר יחידות שהיו קיימות זה מכבר בבניין, ולנוכח כך הוגדרה בהסכם הקומבינציה חלוקה שונה, בהתאם להקשר, כדלקמן: למערערות חלק יחסי של 52.2% מהרכוש המשותף בבניין. לעומת זאת, ככל שאמורים הדברים ב-"עבודות הבניה", חלקן של המערערות עומד על 28.6% בלבד. חלק זה (28.6%) משקף את חלקן היחסי של המערערות בדירות שיבנו ב-"עבודות הבניה" – 10 מתוך 35 דירות. לאחר שהמערערות מכרו ארבע מתוך הדירות שהוקצו להן בהסכם, אזי שחלקן היחסי ב-"עבודות הבניה" ישקף חלק של 6 מתוך 35 דירות (17.1%). בית המשפט קמא אימץ את חוות דעת המומחה, כך שנפסק, בין היתר, כי המשיבים חבים בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף. השאלה היא, אם כן, כיצד לחשב את החלק המגיע למערערות מהפיצוי בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף, כאמור. לשאלה זו שתי תשובות אפשריות: הראשונה, וזו גרסת המערערות, היא כי יש להתחשב בחלקן ברכוש המשותף בבניין (52.2%). השנייה, וזו עמדת המשיבים, היא כי יש להתחשב בחלקן היחסי של המערערות ב-"עבודות הבניה" (אשר עומד כעת, כאמור, על 17.1%). מקובלת עליי עמדת המשיבים לעניין זה, כי הנתון הרלוונטי הוא ביחס ל-"עבודות הבניה". תביעת המערערות לבית המשפט המחוזי היא תביעה חוזית לפי הסכם הקומבינציה, בגדרה נטען, בין היתר, להפרות מצד המשיבה ביחס לסטנדרט הבנייה עליו הסכימו הצדדים בהסכם. אין מדובר, למשל, בתביעה נזיקית לפיצוי בגין השלכות ליקויי הבנייה על כלל הבניין. משכך, תביעת המערערות עניינה בעבודות הבנייה אותן ביצעה המשיבה, ולכן גם הפיצוי בגין הפרת ההסכם במישור ליקויי הבנייה, בתביעה מעין זו, עניינו בעבודות הבנייה שבוצעו ובהן בלבד. בהתאם לכך, חלקן של המערערות בפיצוי בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף היא ביחס לחלקן ב-"עבודות הבניה", העומד כיום על 17.1%. משכך, לדעתי דינה של טענת המערערות לעניין זה – דחיה. ע"א 3988/22 ב-ע"א 3988/22 מערערים המשיבים על סכום התמורה הנוספת אשר נקבע כי הם חבים בו על פי ההסכם. סכום התמורה הנוספת בו חבים המשיבים בתשלום למערערות נקבע בנספח י"ב להסכם, על בסיס חלוקה למדרגות תשלום. כך, ככל שסך תקבולי המכירות של המשיבים יעלה על סכום המדרגה הנקובה, גדל סכום התמורה הנוספת בהתאם למפורט בטבלה. לשם בהירות הדברים, אביא את טבלת התמורה הנוספת כלשונה, כפי שהיא מופיעה בנספח י"ב להסכם: סך תקבולי המכירות גובה התמורה הנוספת עד- 25,000,000 ₪ 220,000 ₪ (להלן: "הסכום המינימאלי") מ- 25,000,000 ₪ 320,000 ₪ מ- 26,000,000 ₪ 420,000 ₪ מ- 27,000,000 ₪ 520,000 ₪ מ- 28,000,000 ₪ 620,000 ₪ מ- 29,000,000 ₪ 800,000 ₪ עוד הוסכם, בסעיף 1 לנספח י"ב, כי: "כל הסכומים בנספח זה יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה, מהמדד הידוע במועד חתימת הסכם זה ועד למדד הידוע במועד הרלבנטי: תקבולי המכירות יהיו צמודים עד למועד חתימת כל הסכם מכר, התמורה הנוספת תהיה צמודה עד למועד תשלומה בפועל ע"י הרוכש לבעלים". לטענת המשיבים, בית המשפט קמא פירש את נספח י"ב להסכם וקבע בפסק הדין המשלים כי יש להצמיד למדד תשומות הבנייה הן את סכומי תקבולי המכירות המנויים בטבלה והן את סכומי המדרגות הקבועות בטבלה שבתוספת – אך נמנע מלעשות כן בפועל: בית המשפט הצמיד את סכומי התקבולים בלבד והחיל על הסכום המוצמד של התקבולים את המדרגות בסכומן הנומינלי. כתוצאה מכך, לטענת המשיבים, נקבע כי עליהם לשלם תמורה נוספת בגובה המדרגה הגבוהה ביותר מבין שש המדרגות המנויות בנספח י"ב (בסך של 800,000 ש"ח), בעוד שלוּ סכומי המדרגות היו מוצמדים אף הם היה עליהם לשלם תמורה נוספת על פי המדרגה הרביעית בלבד (בסך של 400,000 ש"ח). סבורני כי, לעניין ההצמדה, הדין עם המשיבים. זאת, הן לאור לשון סעיף 1 לנפסח י"ב, והן לאור תכליתו. תכליתו של סעיף 1 כאמור לשתף את המערערות במצב שבו התמורה המתקבלת ממכירת הדירות שייבנו עולה על סכום מסוים, כמנגנון שיתוף בהצלחת הפרויקט. יש טעם, אם כן, להצמיד את סך תקבולי המכירות למדד תשומות הבנייה, כדי שההצלחה בהקשר זה תימדד על פי נתון ריאלי ולא נומינלי. ברם, בדיוק מאותו הטעם יש לשערך גם את מדרגות התמורה הנוספת באותו האופן, על מנת שהשיתוף בהצלחה יהא אף הוא בהתאם לנתון הריאלי. על כן ברי כי יש להצמיד גם את מדרגות התמורה הנוספת המנויים בטבלה למדד תשומות הבניה. כך אף קבע בית המשפט המחוזי בפסק הדין המשלים: "יש להצמיד את כל המדרגות של תקבולי המכירות שמפורטים בטבלה למדד תשומות הבנייה שהיה ידוע בעת חתימת ההסכם (24.5.10 – להלן: ההצמדה) ועד למועד שבו אמורה היתה התמורה הנוספת להשתלם, דהיינו עד ליום 10.10.17 (12 חודשים לאחר קבלת טופס 4). גם גובה התמורה הנוספת שמפורט בטבלה צריך להיות מוצמד למדד תשומות הבנייה שהיה ידוע בעת חתימת ההסכם ועד למועד שישולם בפועל ע"י הנתבעת." (פסקה 44(ב)7 לפסק הדין המשלים). בית המשפט המחוזי קבע, כעולה מהציטוט לעיל, כי יש להצמיד את מדרגות תקבולי המכירות למדד תשומות הבנייה מיום חתימת ההסכם ועד ליום 10.10.2017. אולם, בבואו לפסוק את סכום החוב, נשמט מהחישוב שלב הצמדת המדרגות למדד – ובכך נפלה שגגה. אשר על כן, יש לקבוע את המדרגה הרלוונטית לפי נספח י"ב להסכם לאחר הצמדת הסכומים שמפורטים בו, במדרגות השונות. יצוין כי בניגוד לחישוב אותו הציגו המשיבים בערעורם, על מנת לקבוע את מדרגת תשלום התמורה הנוספת, יש להצמיד את תקבולי המכירות למדד תשומות הבנייה, בדרך שקבע בית המשפט המחוזי בפסקה 44(ב)9 לפסק הדין המשלים: "כל פעם שייחתם הסכם מכר לאחת מדירות הנתבעים, יש לשערך את שווי התקבולים שנקבעו בו, לערכם ביום חתימת ההסכם ובאופן זה הסכום הנקוב בטבלה בנוגע ל'סך תקבולי המכירות' יהיה בערך הריאלי של מועד חתימת כל הסכם מכר שייחתם למכירת דירות הנתבעים". פרשנות בית המשפט המחוזי לעניין זה מקובלת עליי. כמו כן, מקובלת גם טענת המערערות כי יש להצמיד את תקבולי המכירות עד ליום החיוב בתשלום – 10.10.2017 (זאת בשונה מהחישוב אותו הציגו המשיבים בערעור, לפי תאריך 18.1.2017). כאמור לעיל, מקום בו תכלית מנגנון התמורה הנוספת נועד לשתף את המערערות בהצלחת הפרויקט, אשר מתבטא בסך תקבולי המכירות – הרי שאין כל טעם לשערך את תקבולי המכירות למועד מוקדם יותר מאשר מועד החיוב בתשלום. בהתאם לאמור, לאחר הצמדת תקבולי המכירות וגם מדרגות התמורה הנוספת, למדד תשומות הבנייה, עד ליום החיוב בתשלום (10.10.2017) – יש לקבוע את סכום התמורה הנוספת על פי המדרגה המתאימה. סכום זה יישא בריבית פיגורים והצמדה לפי סעיף 71 להסכם הקומבינציה, החל מיום 18.10.2017 (כהוראת סעיף 71 להסכם: "החל מהיום השמיני לפיגור"). לשם חישוב סכומי החיוב, בהתאם לריבית ההסכמית ולתשלומים שבוצעו זה מכבר, יוחזר ההליך לבית המשפט המחוזי (ויוער כי בכתבי הטענות שהוגשו בהליך דנן נמצאו פגמים בחישובים שהציגו שני הצדדים). על בסיס החומר שהונח לפנינו, אופן החישוב ייעשה כדלקמן: את סכום תקבולי המכירות יש לשערך ליום 10.10.2017. סכום התמורה הנוספת ייגזר מסכום התקבולים הזה ומהמדרגה המתאימה לו, כשהמדרגות משוערכות מיום ההסכם עד ליום 10.10.2017, לפי מדד תשומות הבנייה. סכום התמורה הנוספת שיחושב כאמור לעיל, יישא הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק החל מיום 10.10.2017 ועד ליום 18.10.2017; והפרשי הצמדה וריבית על פי סעיף 71 להסכם החל מיום 18.10.2017 ועד למועד מתן פסק הדין. בכל הנוגע לסכום ששולם על ידי המשיבה ביום 11.10.2011, יתווספו לו הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה (ובלא כל ריבית) עד ליום 10.10.2017 והוא יופחת מהסכום המגיע למבקשות, באותו היום. מהיתרה יופחת, במועד פסק הדין, הסכום ששולם על ידי המערערות ביום 15.11.2018, שיישא (לצרכי חישוב) הפרשי הצמדה וריבית על פי סעיף 71 להסכם, מיום התשלום בפועל ועד ליום מתן פסק הדין. באשר לסכום ששולם ביום 8.5.2022, הוא יופחת כסכום ששולם לאחר פסק הדין, באופן שייקבע על ידי בית המשפט קמא. בית המשפט המחוזי ייקבע את הריבית לתקופה שממועד מתן פסק הדין ואילך. התשלום יהא בתוספת מע"מ. סוף דבר הנני ממליץ לחבריי לקבוע כי דין ע"א 6927/20 להידחות לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, כי דין ע"א 3964/22 להידחות אף הוא בהתאם לתקנה 148(ב) הנ"ל, למעט טענת המערערות ביחס לסעיף 71 להסכם הקומבינציה ולפיצוי בגין המחסן (כמפורט בפסקאות 13-12 לעיל), וכי דין ע"א 3988/22 להתקבל, הכל כמפורט לעיל. לשם חישוב יתרת תשלום התמורה הנוספת, לאחר הצמדה ובהתאם לקבוע בסעיף 71 להסכם הקומבינציה – הדיון יוחזר לבית המשפט המחוזי. לנוכח התוצאה האמורה, ובהינתן שאף אחד משני הערעורים לא נדחה במלואו – כל צד יישא בהוצאותיו. ש ו פ ט הנשיאה א' חיות: אני מסכימה. ה נ ש י א ה המשנה לנשיאה א' פוגלמן: אני מסכים. המשנה לנשיאה הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט י' כשר. ניתן ביום, ‏ט' באב התשפ"ג (‏27.7.2023). תוקן היום, י"א בתשרי התשפ"ד (26.10.2023). ה נ ש י א ה המשנה לנשיאה ש ו פ ט _________________________ 20069270_L12.docx חכ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1