אחמד סמיר עבדאלקאדר נ. מינהל מקרקעי ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 6908/15 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6908/15 לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערער: אחמד סמיר עבד אלקאדר נ ג ד המשיבים: 1. מינהל מקרקעי ישראל 2. מחמוד רפיק עבדאלקאדר 3. בותיינה רפיק עבדאלקאדר 4. סאלח עבדאלקאדר 5. סאמי עבדאלקאדר 6. חאתם עבדאלקאדר 7. עאידה עבדאלקאדר ערעור על פסק הדין בחלקי של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 1872-07 מיום 4.9.2015 תאריך הישיבה: ה' בשבט התשע"ז (01.02.2017) בשם המערער: עו"ד אתי סדיס; עו"ד פיני ממן בשם המשיבה 1: עו"ד אפרת ברנר (הורוביץ) בשם המשיבים 3-2: עו"ד עיסא פטין בשם המשיבים 7-4: עו"ד מחמוד עזאם פסק-דין השופט ע' פוגלמן: ערעור על פסק הדין החלקי של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' גייפמן), שהכריע במחלוקת שנסבה על זכויות במקרקעין שאינם מוסדרים בטייבה. להלן תמצית הנתונים הצריכים לעניין, בהתאם לקביעות בית המשפט המחוזי. 1. המקרקעין נושא הערעור דנן (להלן: המקרקעין) היו בבעלות סבו של המערער, והם בבחינת "נכס נפקד" כהגדרתו בחוק נכסי נפקדים התש"י-1950 (להלן: חוק נכסי נפקדים), שהזכויות בו הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן: האפוטרופוס). יורשי הסב היו נפקדים – למעט ילדי הסב, סמיר וסמיה, שנכחו בישראל. זכויות הנפקדים הוקנו כנכסי נפקדים לאפוטרופוס. חלקם של סמיר וסמיה, מכוח ירושת הסב הוא 60/1040. בשנת 1971 הגישו השניים בקשה לשחרור חלקים בעיזבון של שניים מאחיהם הנפקדים. האפוטרופוס נעתר לבקשה. הפועל היוצא הוא כי לכל אחד מאלה היו 6.838% במקרקעין. כאן המקום לציין כי המערער הוא בנו של סמיר והאחרון העביר אליו את זכויותיו בנכס בשנת 1968. החלק שנותר כנכס נפקד – 86.324% – נמכר על ידי האפוטרופוס לרשות הפיתוח לפי סעיף 19 לחוק נכסי נפקדים. 2. בשנת 1965 פנה סמיר למשיבה 1 (להלן גם: רמ"י) בבקשה לרכוש את זכויות רשות הפיתוח במקרקעין. רמ"י הסכימה למכור את זכויותיה אך בסופו של יום העסקה לא יצאה לפועל (לפי רישום בתיקי רמ"י, סמיר לא הסכים לסכום שנקבע על ידי השמאי הממשלתי). בהמשך, פנה המשיב 2 לרמ"י בבקשה לרכוש את זכויות רשות הפיתוח, בציינו כי רכש את זכויות סמיה ואף מחזיק בפועל בבית הנמצא במקרקעין. הוחלט להיעתר לבקשה, וביום 14.7.1972 מכרה רמ"י את זכויות רשות הפיתוח במקרקעין למשיב 2. ביום 10.9.1995 חתמה רמ"י עם המערער על הסכם מכר המתייחס לאותם מקרקעין. לאחר שנתגלה כי מדובר בטעות שכן המקרקעין כבר נמכרו למשיב 2, הודיעה רמ"י על ביטול הסכם, תוך השבת התמורה. המערער מצידו סירב לקבל את התמורה. כאן המקום לעמוד בתמצית על הליכים קודמים שנתקיימו בזיקה למחלוקת שלפנינו. 3. המשיבים 3-2 הגישו תביעה בבית משפט השלום בנתניה לסילוק יד והריסה נגד המשיבים 7-4 בטענה כי אלה עושים שימוש במקרקעין. רמ"י לא הייתה צד לתביעה. התביעה נדחתה, אך ערעור על פסק הדין התקבל בהסכמה בשל אי צירוף צדדים נדרשים, לרבות רמ"י. נקבע כי המחלוקת תוכרע בהליך נושא הערעור שכבר היה תלוי ועומד אותה עת. 4. ביום 13.12.2004 הגיש המערער תביעה לבית משפט השלום בחיפה להשבה של התשלום ששילם ולפיצויים בגין ביטול החוזה עמו. התביעה נדחתה על הסף מחמת התיישנות, אולם פסק הדין בוטל בערעור תוך שמירת טענת ההתיישנות לרמ"י בהליך שלפנינו. ההליך, שהוחזר לבית המשפט השלום נמחק שם בהמשך, תוך אפשרות לחדשו ככל שתידרש בעתיד השבה. יצוין כי התמורה ששולמה על ידי המערער הופקדה על ידי רמ"י בקופת בית משפט השלום, וכפי שהבהירה רמ"י, למיטב ידיעתה התשלום הועבר לרשותו (בניכוי הוצאות). 3. על רקע ההשתלשלות האמורה, עתר המערער, בשנת 2007, לסעדים הבאים: (א) להצהיר שהינו בעל 24% מזכויות הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 8054 חלקה 276. (ב) להצהיר שביום 14.7.1972 מכרה רמ"י שלא כדין זכויות שמקורן בנכסי נפקדים לנתבעים 3-2, שכן המערער כיורש סמיר היה זכאי לרכוש את המקרקעין לפני שהמקרקעין הוצעו לרכישה לנתבעים 3-2, שהינם צד ג' ואינם יורשים. (ג) להצהיר על בטלות הסכם מכר שנטען שנערך ביום 28.11.1959 בין סמיר, אביו של התובע, לבין אביהם של הנתבעים 7-4. הוסכם בין הצדדים על מיקוד הדיון בשתי עסקאות: העסקה שהמינהל ערך ביום 14.7.1972 עם המשיבים 3-2; והעסקה שנטען שאביהם של המשיבים 7-4 ערך ביום 28.11.1959 עם סמיר בעניין זכויות שירש מהסב ומאחיו סלאמה. עוד הוסכם, כי נושא אחרון זה ידון בשלב השני של המשפט והוא אינו מהווה אפוא חלק מפסק הדין החלקי – שהוא נושא הערעור שלפנינו. 5. על יסוד ניתוח מפורט של הראיות שהונחו לפניו, בית המשפט המחוזי (כב' השופט י' גייפמן) קבע כלהלן. למערער 6.838% מהזכויות במקרקעין מכוח הזכויות של אביו שנבעו מעיזבון הסב המנוח ומעיזבונות סלאמה וסלים, ולא 24% מהזכויות במקרקעין כפי שתבע. קביעה זו אינה סופית שכן הטענה בהתייחס למכירת זכויות פאטמה, אחות הסב, לאבי המשיבים 7-4 מצויה מחוץ לגדרו של ההליך. הטענה שלפיה ביום 28.11.1959 מכר סמיר לאביהם של המשיבים 7-4 את הזכויות במקרקעין שירש מהסב ומאחיו סלאמה, לא הוכרעה כאמור בשלב הנוכחי. 6. בית המשפט עמד על כך שתקיפת העסקה מיום 14.7.1972 בה מכרה רמ"י חלק מהמקרקעין למשיבים 3-2 נגועה בשיהוי רבתי שכן תביעת המערער הוגשה ביום 3.6.2007, בחלוף כ-25 שנה ממועד עריכת העסקה. לגוף העניין, בית המשפט דחה את טענותיו השונות של המערער, ונעמוד על עיקריהן. אשר לטענה בדבר זכות קדימה שעומדת למערער, נקבע כי בהיות הזכויות בגדר נכס נפקד המוקנה לאפוטרופוס – הן אינן עוברות ליורשי הנפקדים מכוח דיני הירושה וליורשים אין דין קדימה. בית המשפט עמד על הוראת סעיף 19 לחוק נכסי נפקדים לפיה לאפוטרופוס ישנה סמכות למכור את הנכס לרשות הפיתוח. וכך נעשה במקרה זה. לאחר ניתוח הוראות הדין השונות, לא נמצא כי אלה מבססות את הטענה בדבר קיומה של זכות קדימה. נפסק כי המערער אינו יורש של נפקד אלא יורש של נוכח בישראל. לאביו ניתנה אפשרות בשנת 1965 לרכוש את זכויות הנפקדים במקרקעין, אולם הוא לא מימש אופציה זו עקב חוסר יכולת כלכלית. בנסיבות אלו, נקבע כי אין אפוא מקום לטענה בדבר זכות קדימה שלו לרכישה. באשר לטענת הזיוף בהתייחס להסכם משנת 1972, נפסק כי זו לא נטענה בכתב התביעה ואף לא הוכחה באמצעות הגשת חוות דעת מומחה. בית המשפט עמד על כך כי גם לפי דיני עסקאות נוגדות ודיני מניעות, יש ליתן עדיפות לעסקה עם המשיבים 3-2 משנת 1972 על פני העסקה עם המערער משנת 1995, מהטעמים הבאים: העסקה עם הראשונים קדמה בזמן; הם שילמו לרמ"י את מלוא התמורה; החזיקו במקרקעין משנת 1972, ואביו של המערער ויתר בהליך משפטי בשנת 1972 על פינויים מהמקרקעין; המערער הגיש את תביעתו נושא הדיון בשנת 2007, בחלוף 11 שנים מהמועד שרמ"י ביטלה את העסקה עמו, וזאת לאחר שכ-3 שנים קודם לכן הגיש תביעת פיצויים כנגד המינהל ולא תביעה לאכיפת ההסכם. בצד האמור, נקבע כי תישמר לצדדים הזכות – לאחר שיוכרע חלקם של בעלי הזכויות האחרים בחלקה ויקבע גודל החלקה – לטעון לעניין היקף השטח של המשיבים 3-2, מכוח ההסכם מיום 14.7.1972 שנערך בינם לבין המינהל. התביעה נדחתה אפוא תוך חיוב המערער בהוצאות משפט. על הכרעתו זו של בית המשפט המחוזי נסב הערעור שלפנינו. 7. המערער תוקף, בחזית רחבה, את הכרעותיו של בית המשפט המחוזי, תוך חזרה על הטיעונים אותם העלה בערכאה הראשונה. לטעמו, הוא בעל 24% מהמקרקעין; לא היה מקום להכיר בתקפה של עסקת המכר עם המשיבים 3-2; ולא היה מקום להתיר לרמ"י לבטל את ההסכם עמו. כאן גם המקום להזכיר כי בערעורו דנן (שהוגש ביום 14.10.2015) ציין המערער כי בכוונתו להגיש בקשה להגשת ראיה חדשה בערעור לאחר שהגיע לידיו מסמך שלדבריו "הוסתר על ידי המינהל בחוסר תום לב". על הודעה זו חזר בסיכומיו. באת כוחו המלומדת חזרה על עמדתה זו גם ביום הדיון, אולם בקשה כאמור לא הוגשה. אין צריך לומר כי אין אנו רואים להידרש לבקשה שלא הוגשה, וכפי שהדגשנו בדיון שהתקיים לפנינו ביום 1.2.2017, לא ראינו מקום לדחייתו לצורך הגשת הבקשה. שכן, זו מתייחסת למסמך המצוי בידי המערער – לדבריו שלו – עת כה ארוכה מבלי שראה להגישה לבית המשפט, וזאת ללא טעם המניח את הדעת. המשיבים 7-4 מבקשים אף הם להורות על ביטול ההסכם משנת 1972. המדינה והמשיבים 3-2 מבקשים להשאיר את פסק הדין של בית המשפט המחוזי על כנו מטעמיו, וחוזרים על טענת ההתיישנות שהועלתה על ידם במהלך שלבי הדיון השונים שלטעמם – לפיה די היה בה כדי לייתר המשך התדיינות. 8. לאחר ששקלנו את טיעוניהם המפורטים של בעלי הדין, לא ראינו עילה להתערבות בהכרעתו של בית המשפט המחוזי. זאת, לאחר שמצאנו כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בה; כי הממצאים שנקבעו בה תומכים במסקנה המשפטית; וכי אין לגלות בה טעות שבחוק. אנו דוחים אפוא את הערעור בגדר תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. משכך, לא נדרשת הכרעה בטענת ההתיישנות, הגם שלכאורה יש בה משקל של ממש. הואיל וה"תאונה" ההיסטורית שהולידה את ההתדיינות יסודה בטעות שנפלה אצל רמ"י, החלטנו לא לעשות צו להוצאות בערעור. ניתן היום, ‏ו' בשבט התשע"ז (‏2.2.2017). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15069080_M09.doc שו מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il