דן ל.נ.א השקעות בע"מ נ. ליאם נחמיאס חברה לבניין בע"מ

2 1 בבית המשפט העליון רע"א 6884/21 לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ד' מינץ המבקשת: דן ל.נ.א השקעות בע"מ נ ג ד המשיבה: ליאם נחמיאס חברה לבניין בע"מ בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיא י' שבח והשופטים י' אטדגי וש' יעקובוביץ) בע"א 35398-02-20 מיום 23.6.2021 בשם המבקשת: עו"ד עדי בראונשטיין; עו"ד ד"ר סער פאוקר; עו"ד בני וינסטון בשם המשיבה: עו"ד אלי שימלביץ'; עו"ד רביטל סבג; עו"ד דניאל אלפסי פסק-דין השופט ע' פוגלמן: בין המבקשת לבין המשיבה נחתם הסכם שכירות, שבמסגרתו השכירה המבקשת למשיבה קומה בבניין משרדים שבבעלותה (להלן: הסכם השכירות או ההסכם). ביום 7.5.2019 הגישה המבקשת תביעה לפינוי מושכר מאחר שלשיטתה המשיבה הפרה את הסכם השכירות בשורה של הפרות יסודיות, שיובאו להלן בתמצית: המשיבה הודיעה על כוונתה לבצע פעולות חציבה בקירות חיצוניים ואף ביצעה חציבה כאמור, ללא אישור; התקינה במעלית מנעול שמונע כניסה לקומת המושכר; פירקה דלת אש והחליפה אותה בדלת לא תקנית; חלק מתשלומי דמי השכירות סורבו על ידי הבנק בשל הוראת ביטול; לא המציאה בטוחות ובטחונות שנדרשים על פי הסכם השכירות; וגרמה לנזקים רבים בהתנהלותה שחורגת מהוראות ההסכם (במסגרת הפרה זו מנתה המבקשת שורת הפרות נוספת ובכלל זאת: סירוב המשיבה להתקנת מערכת "ספרינקלרים" וגלאי עשן, סירובה להיענות לדרישה להתקנת מפסק ניתוק אוטומטי בלוח החשמל; ראו סעיפים 35.9-35.3 לכתב התביעה). נוכח היקפו של התיק הורה בית המשפט על הסבת ההליך מתביעה לפינוי מושכר (בהתאם לפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 שהיו אז בתוקף) להליך אזרחי בסדר דין רגיל. ביום 1.1.2020 קיבל בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט ע' יריב) את התביעה. בית המשפט קבע כי המשיבה הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית, בכל הנוגע לחציבה שבוצעה בקיר החיצוני ללא אישורה של המבקשת, תוך הפרת ההסכם ומבלי שתיקנה את ההפרה בפרק הזמן שקבוע בו. בית המשפט עמד על כך שהמשיבה לא עמדה גם בהתחייבויותיה להפקדת בטחונות מתאימים מכוח הסכם השכירות ומכוח הסכם פשרה שהצדדים עמלו על ניסוחו (ההסכם האמור לא נחתם). אשר לטענה בדבר דלת האש, נקבע כי "עניין זה לבדו לא היה מביא אותי להורות על פינוי המושכר, מן הטעם שניתן היה לתקן את ההפרה בפרק זמן סביר" (סעיף 14 לפסק הדין). בית המשפט עמד על כך שבין מנהל המבקשת לבין מנהל המשיבה הייתה בעבר מערכת יחסים אישית וקרובה, ועל כך שחל שינוי במערכת יחסים זו – שהסיט את מערכת היחסים לפסים עסקיים גרידא. משכך, נקבע כי עמידת המבקשת על זכויותיה החוזיות היא לגיטימית. נקבע כי בפריצת החלון ובאי העמדת הביטחונות הפרה המשיבה את הסכם השכירות הפרה יסודית ומשכך – לא דן בית המשפט ביתר ההפרות שנטענו על ידי המבקשת. בית המשפט הורה אפוא על פינוי הנכס. המשיבה ערערה על פסק הדין וביום 23.6.2021 קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיא י' שבח והשופטים י' אטדגי וש' יעקובוביץ) את הערעור וקבע כי המשיבה לא נחשבת כמי שהפרה את ההסכם בהפרה יסודית. בית המשפט קבע כי לא ניתן להתעלם מראיות שמצביעות על כך שבשלב כלשהו, הסירה המבקשת את התנגדותה לפריצת החלון – הגם שהסכמה זו לא הועלתה על הכתב. עוד צוין בהקשר זה שגם אם לא היה די במסד הראייתי להצביע על הסכמה של המשיבה, הרי שיש לזקוף לזכות המשיבה את אטימת החלון מיד לאחר שהמבקשת הודיעה על התנגדותה לפריצת החלון. בית המשפט התייחס גם לעילת אי תשלום דמי השכירות (הגם שבית משפט השלום לא דן בה) – ומצא כי בהקשר זה הגיעו הצדדים להסכמה בפגישה שנערכה ביניהם, וכי משכך אין מקום לקבוע כי מדובר בהפרה. גם בכל הנוגע להפקדת הביטחונות, בית המשפט עמד על כך שהצדדים לא הגיעו לנוסח מוסכם לכתב הערבות ולשטר החוב, ועל כך שאף המבקשת לא ראתה באי החתימה הפרת ההסכם, שכן אחרת לא הייתה מאפשרת את אכלוס המושכר. בסיכומם של דברים הבהיר בית המשפט כי "הצדדים התקשרו בהסכם שכירות ל-15 שנים. [המשיבה – ע' פ'] השקיעה בשיפוץ המושכר כ-3,500,000 ש"ח והעבירה לשם את כל עובדיה. ביטול ההסכם בנסיבות הקונקרטיות ופינויה של [המשיבה – ע' פ'] מן המושכר, תוך אובדן ההשקעות וכניסה לנזקים נוספים, לא נראה מידתי על פניו" (שם, סעיף 17). מכאן הבקשה שלפניי. עיקר טענות המבקשת מכוונות לכך שבית המשפט המחוזי לא החזיר את הדיון לבית משפט השלום לבירור ביתר ההפרות שבהן לא דן. כאמור, בית המשפט המחוזי התערב בהכרעתו של בית משפט השלום בכל הנוגע לשתי הפרות, ודן בצורה עצמאית בהפרה נוספת (שעניינה תשלום דמי השכירות). עם זאת, לטענת המבקשת, פסק הדין בבית המשפט המחוזי לא התייחס ליתר ההפרות שבגינן הוגשה התביעה, ואף לא החזיר את הדיון בהפרות אלו לבית משפט השלום. בכך, לטענתה, נפגעו זכויותיה שכן התוצאה היא שתביעתה נדחתה מבלי שחלק מטענותיה זכו להכרעה שיפוטית. לצד האמור, טענה המבקשת כי שגה בית המשפט המחוזי גם בהתערבות בהכרעותיו העובדתיות של בית משפט השלום, ובהן בקביעה כי המבקשת הסכימה לפריצת החלון ולאי תשלום דמי השכירות. התבקשה תשובה. המשיבה טוענת כי היה על המבקשת לקחת בחשבון שהערעור יכול להתקבל ולעתור לכך שבית המשפט המחוזי יותיר את תוצאת פסק הדין על כנה גם מנימוקים אחרים. לטענתה, מקום שבו בסיכומיה לא עתרה המבקשת (כטענה חלופית) שבית המשפט המחוזי יכריע גם ביתר ההפרות הנטענות, אין מקום להיעתר לניסיונה לערוך "מקצה שיפורים" ב"גלגול שלישי". לטענת המשיבה, הדיון בהפרה הנוספת – שעניינה תשלום דמי השכירות – נערך ביוזמתו של בית המשפט המחוזי, ואין ללמוד מיוזמה זו שהיה על בית המשפט לעשות כן גם ביחס ליתר ההפרות הנטענות. לחלופין, טוענת המשיבה כי יש לדחות את הטענות שנוגעות ליתר ההפרות, מקום שבו הן בוצעו, כנטען, עובר למועד אכלוס הנכס; מאחר שביטול ההסכם אינו עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב ועם עקרון המידתיות; ומאחר שבגין יתר ההפרות עומדים לרשות המבקשת סעדים אחרים. המשיבה מדגישה כי ההפרות שנטענות על ידי המבקשת הן לא יותר מ"אמתלות" שנועדו לאפשר לה להפסיק את הסכם השכירות. לבסוף, טוענת המשיבה כי טענות המבקשת שמופנות להכרעת בית המשפט המחוזי לגופה הן טענות ערעוריות שלא מצדיקות מתן רשות לערער ב"גלגול שלישי". לבקשתה, התרתי למבקשת להגיב לתשובת המשיבה. המבקשת טוענת כי אין יסוד לטענה כי לא העלתה לפני בית המשפט המחוזי את טענותיה בדבר ההפרות האחרות. זאת, לשיטתה נלמד הן מעיקרי הטיעון שהגישה, הן מפרוטוקול הדיון בבית המשפט המחוזי. המבקשת מדגישה כי אף אם ייקבע כי יתר ההפרות אינן יסודיות, הצטברותן הופכת אותן לכזו. לדברי המבקשת, חילוקי הדעות בינה לבין המשיבה בכל הנוגע ליתר ההפרות אך מדגישות את העובדה שסוגיות אלו לא נדונו ולא הוכרעו באף ערכאה. לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובה לה ובתגובה לתשובה, מצאתי לעשות שימוש בסמכותי לפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, ולדון בבקשה כאילו ניתנה רשות לערער והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה (ומשכך תכונה להלן המבקשת: המערערת). זאת, רק בכל הנוגע להפרות שבהן לא דן בית המשפט המחוזי – כפי שאפרט להלן. ראשית אבהיר כי טענות המערערת שמופנות להכרעת בית המשפט המחוזי בנוגע להפרות שאליהן כן התייחס – דהיינו פריצת החלון, אי העמדת הביטחונות ואי תשלום דמי השכירות – אינן מצדיקות מתן רשות לערער. הכרעת בית המשפט המחוזי בהקשר זה לא מעלה שאלה בעלת חשיבות כללית או ציבורית שחורגת מעניינם של הצדדים, ומתן רשות לערער אינה נדרשת לשם מניעת עיוות דין (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123, 128 (1982); רע"א 698/22 שלמה חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני, פסקה 5 (2.2.2022)). טענות המערערת בהקשר זה הן טענות ערעוריות מובהקות. כפי שנפסק לא אחת, טענות מעין אלו, כמו גם טענות שמכוונות לכך שערכאת הערעור הגיעה לתוצאה שונה מהערכאה הדיונית, אינן מקימות, כשלעצמן, עילה למתן רשות לערער ב"גלגול שלישי" (רע"א 7075/21 יצחק נ' בלו ליס בע"מ, פסקה 5 (21.12.2021)). שונים הם פני הדברים בכל הנוגע לטענת המערערת שבית המשפט המחוזי (כמו גם בית משפט השלום) לא דן בטענות להפרות הנוספות שהובאו בכתב התביעה. בנוגע לסוגיה זו מצאתי שיש ליתן רשות לערער ב"גלגול שלישי", מאחר שלמבקשת נגרם חוסר צדק דיוני שעולה כדי עיוות דין, ויש להורות על השבת התיק לבית משפט השלום לדיון בסוגיות אלו (ראו והשוו: רע"א 272/13 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' פרץ, פסקה 9 (11.4.2013) (להלן: עניין כלל)). כפי שציינתי לעיל, בכתב תביעתה העלתה המערערת שורה של הפרות נטענות של הסכם השכירות מצד המשיבה. בית משפט השלום מצא כאמור כי שתיים מתוך ההפרות הנטענות – זו שנוגעת לחציבה בקיר החיצוני וזו שנוגעת להפקדת ביטחונות – הן הפרות יסודיות, ולא דן ביתר ההפרות שנטענו בתביעת המערערת (אך ראו את האמור בפסק הדין בכל הנוגע לדלת האש ומעבר החירום, בסעיפים 14-13). המשיבה ערערה על פסק הדין, ובית המשפט המחוזי התערב בהכרעת בית משפט השלום, ומצא כי המשיבה לא הפרה את ההסכם בהפרה יסודית שמזכה בביטול ההסכם ופינוי. זאת, לאחר שדן בשלוש מן ההפרות: חציבת החלון, הפקדת הביטחונות ואי תשלום שכר הדירה. פסק הדין של בית המשפט המחוזי לא התייחס ולא הכריע ביתר ההפרות שנטענו על ידי המערערת בכתב התביעה שהגישה (המשיבה אף היא לא חולקת על כך, ראו סעיפים 35-34 לתשובתה). מעיון בעיקרי הטיעון שהגישה המערערת בבית המשפט המחוזי מטעמה עולה כי היא ציינה במפורש את כל אותן הפרות (סעיף 3 לעיקרי הטיעון). אכן, כטענת המשיבה, לא ציינה המערערת במפורש, כטענה חלופית, כי ככל שבית המשפט המחוזי ימצא להתערב בפסק דינו של בית משפט השלום, היא מבקשת שבית המשפט המחוזי יידרש ליתר ההפרות. עם זאת, עיון בפרוטוקול הדיון בערעור שהתקיים בבית המשפט המחוזי מלמד כי בית המשפט הבהיר למערערת שאין מקום להעלות טענות ואף להתייחס ליתר ההפרות: "[ה]שופט אטדגי: פסק הדין מדבר על שתי הפרות ועל זה אנו מדברים כרגע. שאר ההפרות - בית משפט קמא לא דן בהן, ואין לנו שום קביעה" (פרוטוקול הדיון, בעמ' 5, ש' 10-9). ובהמשך: "השופט אטדגי: אנו לא יודעים על ההפרות האחרות, מכיוון שבית משפט לא קבע שום ממצא לגביהן, אנחנו מתייחסים לשתי ההפרות שבית משפט קבע. לכן יש לנו כאן את החלון ואת נושא הביטחונות" (פרוטוקול הדיון, בעמ' 8, ש' 7-5). זאת ועוד, גם בפסק דינו, ציין בית המשפט המחוזי במפורש, כחלק מתיאור טענות המערערת, כי היא "חזרה על כל אותן ההפרות שייחסה [למשיבה – ע' פ'] בבית משפט קמא, אף שלא הוכרעו על ידו" (סעיף 9 לפסק הדין; כן ראו את האמור בסעיף 15 לפסק הדין בכל הנוגע לעילת אי תשלום שכר הדירה). בנסיבות אלו, איני סבור כי ניתן לומר שהמערערת מנסה לעשות עתה, ב"גלגול שלישי", מקצה שיפורים לטענותיה לפני בית המשפט המחוזי (השוו: עניין כלל, פסקה 9). המערערת ניסתה להתייחס, למצער במסגרת הדיון בבית המשפט המחוזי, ליתר ההפרות שנטענו בכתב התביעה, ובית המשפט המחוזי הבהיר לה במפורש שאין מקום לעשות כן, משלא נקבעו בהקשר זה ממצאי עובדה. משכך, אני סבור כי העובדה שבית המשפט המחוזי לא התייחס ליתר ההפרות הנטענות וגם לא הורה על החזרת הדיון לבית משפט השלום בהקשר זה מצדיקה להורות על החזרת הדיון לבית משפט השלום, שידון ביתר ההפרות שלגביהן לא התקבלה הכרעה שיפוטית. בהקשר זה מצאתי להבהיר כי איני מביע עמדה לגופן של ההפרות הנטענות, ולא מן הנמנע שבית משפט השלום ימצא שאין הן עולות כדי הפרה יסודית ושאינן מקימות עילה לביטול החוזה. קביעותיי תחומות כאמור למישור הדיוני בלבד (עניין כלל, פסקה 10). סוף דבר: אציע לחבריי שנקבל את הערעור בכל הנוגע לטענה שחלק מן ההפרות לא נדונו ולא הוכרעו. התיק יוחזר לבית משפט השלום שיכריע בטענות אלו כחוכמתו. המשיבה תישא בהוצאות המערערת בסך 5,000 ש"ח. ניתן היום, ‏י"ט באדר א התשפ"ב (‏20.2.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 21068840_M04.docx דפ מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1