אבן דרך הפודים 12 רמת גן נ. מור אבנעים

13 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים רע"א 6869/23 לפני: כבוד השופטת ר' רונן המבקשים: 1. אבן דרך הפודים 12 רמת גן 2. אבן דרך יזום והתחדשות עירונית בע"מ 3. אהוד צדוקיה נ ג ד המשיבות: 1. מור אבנעים 2. הילה אוראל סאעדי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו מיום 21.7.2023 בת"א 20332-05-23 שניתנה על ידי כב' השופט א' דפדי בשם המבקשים: עו"ד ליאור י. בר-סלע בשם המשיבות: עו"ד יוסף עובדיה פסק-דין לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' דפדי) מיום 21.7.2023 בת"א 20332-05-23, בה התקבלה בקשת המשיבות למתן צו מניעה זמני האוסר על המבקשים למכור או לעשות פעולה משפטית כלשהי בזכויותיהם בדירת המגורים נושא התובענה. הרקע לבקשה המבקשת 1 – אבן הפודים 12 רמת גן בע"מ (להלן: המבקשת), היא חברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית. המבקשת 2 – חברת דרך יזום והתחדשות עירונית בע"מ, היא בעלת מניות במבקשת, והמבקש 3 –אהוד צדוקיה, הוא מנהלה. כחלק מפעילויותיה, המבקשת התקשרה עם בעלי הדירות בבניין ברחוב הפודים 12 ברמת גן בהסכם לביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38/2 (להלן: הפרויקט ו-הסכם התמ"א, בהתאמה). במסגרת הסכם התמ"א התחייבה המבקשת להרוס את המבנה הקיים ולבנות בניין חדש תחתיו, כאשר חלק מדירותיו יוקצו לבעלי הדירות הקיימים וחלקן יוקנו למבקשת לטובת מכירתן. ביום 25.11.2020 חתמה המבקשת עם המשיבות – מור אבנעים והילה אוראל סאעדי, על חוזה לרכישת זכויות בדירת מגורים בפרויקט (להלן: החוזה או חוזה המכר, ו-הדירה, בהתאמה). בנספח ד' לחוזה נקבע תנאי מתלה, לפיו הפרויקט ומכירת הדירה מותנים בקבלת היתר לבניית הפרויקט תוך 8 חודשים ממועד החתימה. עוד נקבע כי אם תוך 12 חודשים מיום החתימה על החוזה לא יתקיימו כל התנאים המתלים – לכל אחד מן הצדדים תעמוד הזכות לבטל את החוזה באמצעות הודעה בכתב בתוך 30 יום מתום 12 החודשים. ביום 1.12.2021 הודיעה המבקשת למשיבות כי חרף מאמציה, טרם התקבל היתר בנייה, ועל כן היא מודיעה על ביטולו של חוזה המכר (להלן: הודעת הביטול). בהתאם, ביקשה המבקשת מהמשיבות לתאם מועד לשם חתימה על מסמכי הביטול. בתשובת המשיבות להודעה זו מיום 27.12.2021, נטען כי הסכם התמ"א עדיין בתוקף וכי הפרויקט ממשיך להתקיים – לרבות שיווק דירות חדשות. משכך, המשיבות עומדות על המשך קיום חוזה המכר וממתינות לקבלת היתר לפרויקט. בתשובתה מיום 4.1.2022 חזרה המבקשת על טענותיה לפיהן חוזה המכר בוטל כדין ולמעשה מעולם לא נכנס לתוקף, תוך שהדגישה כי האפשרות לבטל את החוזה לא הייתה מותנית בסייגים או בתנאים כלשהם. כן שבה המבקשת וביקשה כי המשיבות יתאמו מועד לחתימה על מסמכי הביטול, שאחרת הדבר ייחשב הפרה יסודית ובוטה של החוזה. ביום 16.1.2022 השיבו המשיבות למכתב זה (להלן: מכתב המשיבות מיום 16.1.2022), וטענו כי ההודעה החד-צדדית של המבקשת על ביטול ההסכם ניתנה שלא כדין, בחוסר תום לב קיצוני ותוך הפרת החוזה בין הצדדים. זאת, משום שהסכם התמ"א עודנו בתוקף והמבקשת ממשיכה לשווק דירות בפרויקט. כן טענו המשיבות כי קבלת היתר הבנייה היה תלוי אך ורק בתשלומים שהיה על המבקשת לשלם; וזו נמנעה מלשלמם בשל שיקולים פסולים ומניעים כלכליים, ובהם עליית מחירי הדירות בתקופה שחלפה ממועד החתימה על החוזה ועד היום. בזאת הסתיימה חלופת המכתבים בין הצדדים. בחלוף כשנה, החזירה המבקשת למשיבות ביום 6.3.2023 את הכספים ששילמו מכוח החוזה, וזאת – לטענת המשיבות – באופן חד-צדדי וללא הודעה מוקדמת. בנוסף, המבקשת ביקשה מהמשיבות פעם נוספת לחתום על מסמכי ביטול עסקה עבור רשות המסים, אך הן סירבו. להשלמת התמונה יצוין כי ביני לביני, ניתן ביום 17.8.2022 היתר הבנייה לפרויקט. כמו כן, לטענת המשיבות, המבקשת הציעה להן בחודש אוקטובר 2022 הצעת פשרה לפיה הן ישלמו סך של 550,000 ש"ח בנוסף למחיר המקורי שנקבע בחוזה המכר. המשיבות סירבו להצעה זו. על רקע האמור, הגישו המשיבות ביום 8.5.2023 תביעה נגד המבקשים לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בה התבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי לפיו חוזה המכר עומד בתוקפו ולהורות על אכיפתו. כן התבקש בית המשפט ליתן צו מניעה האוסר על ביצוע כל עסקה או פעולה משפטית בדירה. בתביעתן טענו המשיבות כי המבקשים פעלו במרמה, תוך הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה, וחובת תום הלב בקיום חוזה. לטענתן, לפני כריתת חוזה המכר, הציגו להן המבקשים מצג שווא לפיו הם עומדים לקבל את היתר הבנייה בקרוב, כאשר העיכוב בקבלתו נובע מעניינים טכניים בלבד. כן טענו המשיבות כי במועד בו נשלחה הודעת הביטול, המבקשת כבר הייתה זכאית לקבלת היתר הבנייה בכפוף לתשלום אגרה ולהשלמת מספר עניינים טכניים אשר היו בשליטתה המלאה, והושלמו בסמוך לאחר מכן. לעמדת המשיבות, מהלך זה של המבקשים נועד רק כאמתלה על מנת לדרוש מהמשיבות תוספת של 550,000 ש"ח כתנאי לרכישת הדירה; והם אף נקטו בשיטת פעולה דומה גם ביחס לרוכשים נוספים, שנאלצו להוסיף כספים או לוותר על רכישת הדירה. כן נטען כי בסמוך לאחר הודעת הביטול, קיבלה המבקשת את היתר הבנייה והיא ממשיכה לשווק את הפרויקט כמתוכנן. לטענת המשיבות, התנהלות המבקשים גרמה להן נזק עצום, מאחר שכעת אין באפשרותן מבחינה כלכלית לרכוש את אותה דירה או דירה דומה לה באותו האזור. בסמוך לאחר הגשת התביעה, הגישו המשיבות בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המבקשים למכור את הדירה או לעשות בה כל פעולה משפטית אחרת (להלן: הבקשה לסעד זמני). בבקשה חזרו המשיבות על טענותיהן בנוגע להתנהלות חסרת תום הלב של המבקשת והנזקים שנגרמו להן. לטענתן, עילת התביעה שלהן טובה וראויה, ומבוססת על חוזה המכר שנחתם עמן ועל מעשי הרמייה של המבקשים. באשר למאזן הנוחות, נטען כי הוא נוטה במובהק לטובת קבלת הבקשה, שכן דחייתה תביא לכך שהמבקשים יוכלו למכור את הדירה לאחרים באופן שיסב למשיבות נזק בלתי הפיך ולא יאפשר את השבת המצב לקדמותו. מנגד, מתן הצו לא יגרום למבקשים נזק כלל. בתשובתם טענו המבקשים כי יש לדחות את הבקשה לסעד זמני. ראשית, נטען כי על פי הדין ועל פי סעיפים מפורשים בחוזה המכר, החוזה ניתן לביטול על ידי שני הצדדים במקרה בו לא התקבל היתר בנייה תוך 8 חודשים. על כן, החוזה בוטל על ידי המבקשת כדין. עוד טענו המבקשים כי טענתן העיקרית ולמעשה היחידה של המשיבות היא כי במועד בו נשלחה הודעת הביטול, המבקשת הייתה זכאית לקבלת היתר הבנייה, וכל שהיה נדרש על מנת לקבלו היה תשלום אגרה על ידי המבקשים. אלא שלגישת המבקשים – טענה זו משוללת יסוד. על כך ניתן ללמוד לגישתם בראש ובראשונה מהעובדה שההיתר התקבל בפועל רק כעבור 10 חודשים מהמועד בו נשלחה הודעת הביטול, וזאת לאחר מאבק ממושך של המבקשים ברשויות. בנוסף, נטען כי הנפקת חשבון אגרות הבנייה – אשר תשלומו מהווה אחד התנאים להוצאת היתר בנייה, נעשתה רק 7 חודשים לאחר הודעת הביטול, כאשר למבקשים לא הייתה כל השפעה על כך. משכך, בניגוד לטענת המשיבות, במועד בו נשלחה הודעת הביטול, היתר הבנייה לא היה כפוף רק לתשלום האגרה. כפועל יוצא, טענו המבקשים כי סיכויי התביעה להתקבל הם אפסיים. עוד הוסיפו המבקשים כי יש לדחות את הבקשה לסעד זמני גם בשל חוסר ניקיון כפיים של המשיבות, אשר הסתירו מבית המשפט עובדות מהותיות; ובשל השיהוי הקיצוני שנפל בטענות המשיבות – אשר הועלו למעלה משנה וחצי לאחר שנשלחה הודעת הביטול. למעלה מהדרוש לשיטתם, הסבירו המבקשים את הרקע לביטול חוזה המכר. לטענתם, הגוף הפיננסי המלווה את הפרויקט (להלן: הבנק המלווה) התנה את הליווי בהצגת רווח של 15%. במהלך שנת 2021 עלו עלויות ביצוע הפרויקט בכ-25% והקבלן הראשי חזר בו מהצעת המחיר המקורית שנתן, באופן שאילץ את המבקשת להשתמש בזכותה לביטול הסכמי המכר בהם היא התקשרה עם רוכשים שונים, ולמכור את הדירות במחיר גבוה יותר כדי לעמוד בדרישת הבנק המלווה. כן הדגישו המבקשים בהקשר זה כי קיומם של תנאים מתלים נועדו על מנת לגדר סיכונים הנובעים מחלוף הזמן, בדיוק כפי שאירע בענייננו. באשר למאזן הנוחות, טענו המבקשים כי מתן צו מניעה זמני יגרום להם "נזק כבד, ארוך ומתמשך". זאת, שכן הוא יהווה הפרה יסודית של ההסכם עליו חתמה המבקשת עם הבנק המלווה, וכפועל יוצא הוא עלול להביא לעצירה ואף לביטול הפרויקט. לטענת המבקשים במצב זה ייגרם נזק משמעותי לא רק להם, אלא גם לבעלי הדירות האחרים בפרויקט. כן נטען כי מתן הצו המבוקש יעמיד את המבקשת בקשיים נוספים אל מול הבנק המלווה; וכי הוא ימנע ביצוע תוספות ושינויים בדירה, ואף יותיר אותה נטושה עד לקבלת פסק דין חלוט, באופן שיביא לירידה בערכה. החלטת בית משפט קמא ביום 21.7.2023 קיבל בית משפט קמא את הבקשה לסעד זמני, והורה על מתן צו מניעה האוסר על המבקשים למכור את הדירה או להעביר אותה לאחרים. באשר לסיכויי התביעה, קבע בית המשפט כי המשיבות מעלות טענות רציניות המצריכות בירור בשלב הראיות. בהקשר זה, צוין כי טענות המשיבות בדבר מניעיה הפסולים של המבקשת לביטול חוזה המכר וחוסר תום לבה הועלו בסמוך לאחר הודעת הביטול – במכתב המשיבות מיום 16.1.2022; וכי העובדה שהמבקשת בחרה שלא להגיב לטענות אלה פועלת לחובתה. בנוסף, ציין בית המשפט כי מתשובת המבקשים עולה כי יש בסיס לטענת המשיבות לפיה המבקשת ביטלה את חוזה המכר במטרה למכור את הדירה בסכום גבוה יותר מזה שנקבע בחוזה. לעניין זה, הובהר כי בעוד שלטענת המשיבות מדובר בשיקולים כלכליים פסולים שנועדו ליצור למבקשת רווחים גבוהים יותר בחוסר תום לב; המבקשים טוענים כי מדובר בשיקולים ואילוצים לגיטימיים שבשלהם לא ניתן היה להוציא את הפרויקט לפועל. על כן, ומבלי לקבוע מסמרות בדבר סיכויי הטענות של המשיבות, סבר בית המשפט כי לצורך הכרעה בטענות אלה יש לקיים הליך הוכחות. משכך, הגיע בית משפט קמא למסקנה כי נכון לשלב בו מצוי ההליך, הוצגו ראיות שדי בהן להוכחת עילת התביעה. באשר למאזן הנוחות, קבע בית המשפט כי אין ספק שאם לא יינתן הצו המבוקש, המבקשת עלולה למכור את הדירה הספציפית שרכשו המשיבות – כפי שהיא הודיעה שבכוונתה לעשות – ובכך ייגרם להן נזק בלתי הפיך והדיון בסעדים המבוקשים בתביעה יהפוך תיאורטי. עוד הוסיף בית המשפט כי לטענת המשיבות אין באפשרותן כיום לשלם את המחיר הגבוה אותו דורשת המבקשת כתנאי לרכישת הדירה. מנגד, סבר בית המשפט כי הטענות לנזק עצום שייגרם למבקשת ולבעלי הדירות האחרים נטענו בעלמא; וכי התנגדות המשיבות לביטול חוזה המכר הייתה ידועה למבקשת מזה זמן רב, כך שהיה עליה לכלכל את צעדיה מול הבנק המלווה והרוכשים האחרים בהתאם. מכל מקום, קבע בית המשפט כי את הנזק שעלול להיגרם למבקשת ניתן יהיה לאיין על ידי קביעת ערובות מתאימות. בשולי הדברים, דן בית משפט קמא בטענות המבקשים לשיהוי ולחוסר ניקיון כפיים. הוא ציין כי אומנם נפל שיהוי בהתנהלות המשיבות, ואולם מנגד לא ניתן להתעלם מהשיהוי ומחוסר המעש של המבקשים – אשר לא השיבו למכתב המשיבות מיום 16.1.2022 בו נטען כי פעלו בחוסר תום לב; לא נקטו בפעולה משפטית כלשהי במטרה לחייב את המשיבות לחתום על מסמכי הביטול, כפי שהזהירו שיעשו במכתבם מיום 4.1.2022; ואף השיבו למשיבות את הכספים ששילמו רק במרץ 2023. לעמדת בית המשפט קמא, בנסיבות אלה ניתן היה לכאורה להניח כי המבקשים חזרו בהם מביטול החוזה, ולכל הפחות לראות בהתנהלותם משום אמירה כי הזמן אינו דוחק. באשר לטענות לחוסר ניקיון כפיים של המשיבות, בשים לב לכך שעל פי הסכמת הצדדים המצהירים מטעמם לא נחקרו, בית המשפט לא ראה לנכון לקבוע כי התנהלותן לקתה בחוסר תום לב באופן המצדיק את דחיית הבקשה. על כן, הורה בית המשפט על מתן צו מניעה זמני האוסר על המבקשים למכור או להעביר את הדירה לאחרים. לצד זאת, חייב בית המשפט את המשיבות בהפקדת התחייבות עצמית ללא הגבלה בסכום, ערבות צד ג' בסכום של 400,000 ש"ח ופיקדון במזומן או ערבות בנקאית אוטונומית בסך של 200,000 ש"ח. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי. טענות הצדדים במסגרת הבקשה מעלים המבקשים מספר נימוקים עיקריים המצדיקים לשיטתם מתן רשות ערעור. ראשית, נטען כי במקרה דנן אין לערכאה הדיונית עדיפות על פני ערכאת הערעור. זאת, מאחר שבהתאם להסכמות בין הצדדים המצהירים מטעמם לא נחקרו על תצהיריהם, כך שמסקנותיו של בית משפט קמא מבוססות על המסמכים שהיו בפניו בלבד. שנית, המבקשים טוענים כי בית משפט קמא לא דן כלל בשאלת סיכויי התביעה, בניגוד להלכה הדורשת מבית המשפט לגבש חוות דעת ראשונית ביחס לסיכויי התביעה בבואו להחליט בבקשה לסעד זמני. לטענתם, בית משפט קמא כלל לא עסק בהחלטתו בטענה המרכזית שהועלתה על ידי המשיבות בתביעתן, לפיה במועד שליחת הודעת הביטול המבקשת הייתה זכאית לקבלת היתר הבנייה, כאשר קבלתו הייתה תלויה אך ורק בתשלומים שהיה עליה לשלם. לטענת המבקשים, טענה זו של המשיבות לא נתמכה בכל מסמך שהוא, ולמעשה נסתרה בראיות ברורות שהוצגו על ידיהם. מראיות אלה עולה כי היתר הבנייה ניתן בפועל רק בחלוף 10 חודשים מהמועד בו נשלחה הודעת הביטול, לאחר מאבק אורך ועיקש אל מול רשויות התכנון. על כן, לשיטתם, הימנעותו של בית משפט קמא מלדון בטענות אלה היא בגדר טעות קשה וקיצונית היורדת לשורשו של עניין, ומחייבת את התערבות ערכאת הערעור. שלישית, טוענים המבקשים כי בית משפט קמא התעלם בהחלטתו מהשיהוי הקיצוני והמובהק שנפל בהתנהלות המשיבות, והחליט בכל זאת להעניק להן סעד זמני "דחוף". כן מדגישים המבקשים בהקשר זה כי על אף שבית המשפט עצמו מצא כי המשיבות פעלו בשיהוי משמעותי, הוא קבע באופן לא ברור כי דווקא התנהלות המבקשת – אשר לא הקדימה והגישה תביעה נגד המשיבות – לוקה ב"חוסר מעש" באופן הפועל לחובתה. לשיטת המבקשים, מעבר לכך שבית המשפט לא הסביר בהחלטתו מדוע קמה חובה על המבקשת לתבוע את המשיבות, ממילא כלל לא ברור כיצד עובדה זו "מרפאה" את השיהוי הקיצוני של המשיבות. המבקשים מוסיפים וטוענים כי קביעת בית משפט קמא לפיה התנהלות המבקשת הייתה יכולה להעיד "שהזמן אינו דוחק" או אף שהיא חזרה בה מכוונתה לבטל את ההסכם – שגויה מהיסוד. לגישתם, מועד השבת כספי המקדמה ששילמו המשיבות נעדר כל משמעות, בהתחשב בכך שלמבקשת כלל לא הייתה חובה להשיב את הכספים הללו כל עוד לא חתמו המשיבות על מסמכי הביטול. עוד הם מציינים כי קיים סעיף מפורש בחוזה המכר המאפשר למבקשת למכור את הדירה לצד ג' מיד עם שליחת הודעת הביטול, ללא צורך בהסכמת המשיבות. לבסוף, המבקשים טוענים כי על בית המשפט לשקול אם לקבל את בקשת רשות הערעור על בסיס תבחינים ה"תפורים למאפייניה של ההחלטה" שעיקרם סיכויי הערעור להתקבל; כאשר במקרה דנן הסיכויים גבוהים מאוד. לגופו של עניין, חוזרים המבקשים על טענותיהם לפני בית משפט קמא – אשר לגישתם מצדיקים את דחיית הבקשה לסעד זמני, ובהתאם את קבלת הערעור. המשיבות מצדן סבורות כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור. בפתח הדברים, טוענות המשיבות כי כבר ביום 11.12.2019 ניתן היתר בנייה עקרוני להקמת הפרויקט, שמשמעותו היא למעשה שניתן היתר בנייה לפרויקט בכפוף לתנאים טכניים בעיקרם, אשר כולם באחריות המבקשת. לגישתן, אלמלא היה קיים היתר בנייה עקרוני שכזה – הן לא היו רוכשות את הדירה. כן טוענות המשיבות כי הן עובר לחתימה על חוזה המכר והן במעמד חתימתו, נציגי המבקשת הצהירו בפני המשיבות כי ניתן אישור עקרוני לפרויקט, וכי היתר הבנייה צפוי להתקבל בחודש פברואר הקרוב (2021). כן מפנות המשיבות להסכם התמ"א, בו הצהירה המבקשת כי ביכולתה לפעול להוצאת היתר בנייה בלוח הזמנים שנקבע לכך. לטענתן, מהאמור עולה בבירור כי קיום התנאים שנותרו על פי היתר הבנייה העקרוני הוא באחריות המבקשת, והיא אינה יכולה לטעון לקיום התנאי המתלה ולביטול חוזה המכר על סמך אי-קיומם של תנאים אלה. בהקשר זה, חוזרות המשיבות על הטענה כי שיקולים הנגועים בחוסר תום לב מובהק וניסיון התעשרות שלא כדין הם שהובילו לכך שהמבקשת לא קיבלה היתר בנייה ולמשלוח הודעת הביטול על ידיה. הן מציינות כי המבקשת נהגה באופן דומה גם עם רוכשים אחרים. במענה לטענות המבקשים, נטען כי צדק בית משפט קמא בהחלטתו לקבל את הבקשה לסעד זמני. לעניין זה, מציינות המשיבות כי הבקשה לסעד זמני התבססה על כך שלמשיבות עילת תביעה טובה וראויה נגד המבקשת; ועל כך שמאזן הנוחות נוטה לטובתן – שכן אם תימכר הדירה, הן לא יוכלו לקבל את הסעדים המבוקשים בתביעה. כן מדגישות המשיבות כי החלטת בית משפט קמא היא מפורטת ומנומקת, וכי אין כל סיבה מוצדקת להתערבות ערכאת הערעור בה. באשר לטענת המבקשים לפיה נפל שיהוי בהתנהלותן – טוענות המשיבות כי הן המתינו לראות מה קורה בהליכים המשפטיים המתנהלים עם רוכשים אחרים שאף הם קיבלו הודעת ביטול; כי כספן לא הוחזר במשך תקופה ארוכה והדיווח על העסקה לרשות המיסים לא בוטל; וכי הן היו צריכות להיערך למאבק משפטי ממושך ויקר מול המבקשת. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור ובתשובה לה, ובהתאם לסמכותי לפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018 (להלן: התקנות), החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. כפי שיבואר להלן, אני סבורה כי דין הערעור להתקבל. הלכה היא כי לערכאה הדיונית מוקנה שיקול דעת רחב בהחלטות הנוגעות למתן סעדים זמניים. בהתאם, התערבותה של ערכאת הערעור בהחלטות מסוג זה היא מצומצמת ושמורה למקרים חריגים בלבד (ראו מני רבים: רע"א 40/23 Meta Platforms, Inc נ' אודאצ'י בע"מ, פסקה 14 (6.2.2023); רע"א 4491/22 יגאל ריאלטי בע"מ נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פסקה 16 (2.8.2022)). יחד עם זאת וכפי שאפרט להלן, אני סבורה כי במקרה דנן ישנה הצדקה להתערבות ערכאת הערעור. כידוע, בבואו לבחון בקשה לסעד זמני, על בית המשפט להביא בחשבון שני שיקולים עיקריים: סיכויי התביעה – במסגרתו יש לבחון האם ישנן ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה ואין מדובר בתביעת סרק; ומאזן הנוחות – הבוחן האם הנזק שצפוי להיגרם למבקש מדחיית הבקשה עולה על הנזק שעלול להיגרם למשיב ככל שיינתן הסעד הזמני. בין שני שיקולים אלו מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", כך שככל שסיכויי התביעה נמוכים יותר, גובר הנטל על המבקש להראות כי מאזן כוחות נוטה באופן מובהק לטובתו, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות בשיקול של מאזן הנוחות כבעל "מעמד בכורה". לצד שיקולים אלה, יש להתחשב גם בשיקולי יושר וצדק, ובכלל זה בתום ליבו של מבקש הסעד הזמני ובמועד בו הוגשה הבקשה (ראו, למשל: רע"א 4999/23 ג'רוס נ' עזבון המנוח ג'רוס ז"ל, פסקה 17 (29.8.2023); רע"א 1708/23 אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ, פסקה 13 (7.5.2023); רע"א 4417/18 בבלפור נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פסקה 15 (‏3.12.2018)). כפי שאפרט להלן, לטעמי בית משפט קמא לא העניק בהחלטתו משקל מספק לשיקול של סיכויי התביעה, אשר בחינתו מובילה למסקנה כי הנטל על המשיבות להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לטובתן – הוא נטל כבד. בנטל זה לא הצליחו המשיבות לעמוד. באשר לסיכויי התביעה – לאחר בחינת החומר שלפניי, אני סבורה כי לא ניתן לקבוע כי הם גבוהים. זאת הגם שהדרישה הראייתית הרובצת על המשיבות בשלב זה איננה גבוהה – שכן סיכויי התביעה נבחנים באופן לכאורי בלבד. תביעת המשיבות מושתתת בעיקרה על הטענה כי המבקשים לא עמדו בדרישות לקבלת היתר בנייה עד למועד קיום התנאי המתלה וביטלו את החוזה כתוצאה מכך, תוך שנהגו בהקשר זה בחוסר תום לב ובניסיון להתעשר שלא כדין על חשבונן של המשיבות. אלא שאף שלטענת המשיבות קבלת היתר הבנייה הייתה כפופה לעמידה בתנאים טכניים בעיקרם שהיו באחריות המבקשים – הן לא הציגו כל מסמך שיש בו כדי לתמוך בכך. מנגד, טענתם המבקשים לפיה הם ניסו לקבל היתר בנייה ונתקלו בקשיים מול רשויות התכנון אכן נתמכה בהצגת התכתבויות שונות עם הרשויות. ואכן בפועל היתר הבנייה לא ניתן בסמוך לאחר הודעת הביטול אלא רק כ-10 חודשים לאחר מכן. מעבר לכך, גם טענות המשיבות לפיהן עובר לחתימה על חוזה המכר ובמעמד החתימה הצהירו בפניהן נציגי המבקשים כי ההיתר עתיד להתקבל בקרוב וכי ביכולתם לעמוד בדרישות הפרויקט, לא נתמכו בראיות של ממש, ולא ניתן להן ביטוי בחוזה הכתוב. זאת ועוד, המשיבות ניסו לתמוך את טענתן לחוסר תום לב מצד המבקשים גם בעובדה שהמבקשת ממשיכה לשווק את הדירות בפרויקט; בכך שלבסוף התקבל היתר בנייה; ובכך שהמבקשת ביטלה באופן דומה חוזי מכר גם עם רוכשים אחרים. ואולם, נתונים אלה אינם מעידים בהכרח על חוסר תום לב בהתנהלות המבקשים. גם העובדה שהמבקשים הציעו למשיבות לשלם תוספת של 550,000 ש"ח לשם קיום חוזה המכר אינה מלמדת כשלעצמה על התנהלות חסרת תום לב. כפי שטענו המבקשים בדיון שנערך לפניי, לא מן הנמנע שמדובר בגלגול ישיר של התייקרות עלויות הבנייה על המשיבות, וזאת במטרה לקיים את החוזה מבלי לצאת בהפסד. אכן, מבחינת המבקשים, העובדה שתוקף החוזה פג לאור התנאי המתלה שנכלל בו, עלתה בקנה אחד עם האינטרסים המסחריים שלהם. המבקשים לא כפרו בכך. אולם בכך לא די. אם לא יוכח כי המבקשים נהגו בחוסר תום לב או סיכלו את קיום התנאי המתלה, הרי שאין בעצם העובדה שהמצב המשפטי-החוזי עלה בקנה אחד עם האינטרסים שלהם כדי לשלול מהם את האפשרות "לנצל" אותו לזכותם. "ניצול" זה אין בו כשלעצמו כדי להצביע על חוסר תום לב מצד המבקשים בביטול החוזה (ראו והשוו: ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 812-811 (1982); ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ, פסקה 14 (11.12.2007); ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו – ישראל בע"מ, פסקה 32 (8.11.2009); ע"א 2080/09 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל, פסקה 29 (23.6.2013). לסיכומה של נקודה זו – מבלי לקבוע מסמרות בשאלת סיכויי התביעה, לא ניתן לקבוע כי המשיבות הראו כי מדובר בתביעה שסיכוייה להתקבל הם גבוהים במיוחד. התביעה עשויה להתקבל – אולם לצורך כך יהיה על המשיבות להתגבר על מספר משוכות עובדתיות ומשפטיות לא פשוטות. באשר למאזן הנוחות – אינני סבורה כי המשיבות עמדו בנטל להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לטובתן, נטל שאיננו קל ערך במקרה כמו המקרה דנן בו האפשרות שהתביעה תידחה בסופו של דבר איננה אפשרות זניחה. כזכור, לטענתן של המשיבות, אם לא יינתן הסעד הזמני המבוקש, המבקשים עשויים למכור את הדירה, ובכך ייגרם להן נזק בלתי הפיך. זאת מאחר שהן לא יוכלו עוד לקבל את הסעדים המבוקשים בתביעה. מנגד, המבקשים מצביעים על נזקים כספיים שעשויים להיגרם להם ממתן הסעד הזמני. בין היתר, נטען כי מתן הסעד הזמני עלול להיחשב כהפרה של ההסכם עם הבנק המלווה, ולהביא לעצירת הפרויקט ואף לביטולו המוחלט – באופן שיסב נזק עצום למבקשים ולכל יתר בעלי הדירות בפרויקט. בהתחשב בטענות שהוצגו מזה ומזה, אינני סבורה כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת המשיבות. אכן, האפשרות שהדירה שרכשו המשיבות תימכר לאחר עלולה לגרום להן נזק. עם זאת, דומה כי אף המשיבות אינן חולקות על כך שמדובר בנזק כספי בלבד, אשר ניתן יהיה לפצותן בגינו אם התביעה תתקבל. לעניין זה, יודגש כי המשיבות לא הצביעו על כל קשר ספציפי שלהן לדירה, אלא רק טענו כי מאז החתימה על חוזה המכר עלו מחירי הדירות, ואין באפשרותן הכלכלית לרכוש דירה אחרת בעלת מתאר דומה. בשים לב לדברים אלה, לא השתכנעתי כי הנזק שעלול להיגרם למשיבות הוא בלתי הפיך – שהרי אם התביעה תוכרע לטובתן והדירה תימכר לאחר, הן יוכלו לתבוע את המבקשים בגין כלל הנזקים הכספיים שנגרמו להן. מן העבר השני, יש להניח כי גם למבקשים עלולים להיגרם נזקים כספיים ממתן הסעד הזמני, האוסר עליהם למכור את הדירה או לבצע כל פעולה משפטית אחרת בה. המשיבות טענו כי המבקשים לא הוכיחו את מכלול הנזקים הללו והעלו טענות בעלמא בהקשר זה. ואולם – גם המשיבות לא הוכיחו את טענתן לפיה אם לא יינתן צו מניעה זמני, הן לא יוכלו לרכוש את הדירה במחיר הגבוה יותר שנדרש עבורה בשלב זה – רכישה שאם תבוצע תמנע את הנזק של מכירת הדירה לאחרים, ותאפשר למשיבות לתבוע מהמבקשים את ההפרש במחיר הדירה אם תביעתן תתקבל. יוער בהקשר זה כי המשיבות פעלו בהתאם להחלטת בית המשפט והפקידו בין היתר ערבות צד ג' בסכום של 400,000 ש"ח ופיקדון בסך של 200,000 ש"ח. במאמר מוסגר, יצוין כי דומה שהנזק הפוטנציאלי לו טוענות המשיבות כתוצאה מאי-מתן הסעד הזמני "שוקלל" במסגרת חלוקת הסיכונים שהובאה בחשבון בתנאי המתלה שנקבע בחוזה המכר. כך, השינוי במחירי הדיור – אשר לטענת המשיבות הוביל לכך שכעת אין ביכולתן הכלכלית לרכוש דירה דומה לדירה שרכשו – הוא-הוא הסיכון אותו ביקשו הצדדים לגדר בקביעת התנאי המתלה שאיפשר לשני הצדדים לבטל את החוזה אם הפרויקט לא יתקדם בלוח הזמנים המתוכנן. לבסוף, אני סבורה כי היה מקום ליתן משקל גם לעובדה שבין המועד בו קיבלו המשיבות את הודעת הביטול לבין הגשת הבקשה לסעד זמני חלף פרק זמן של כשנה וחצי. כפי שנפסק לא אחת, שיהוי בהגשת בקשה לסעד זמני אינה עולה בקנה אחד עם טענת הדחיפות במתן הסעד, והוא חותר תחת הטענה בדבר חיוניותו ונחיצותו המיידית כדי למנוע נזקים מהמבקש (ראו, למשל: רע"א 1708/23 אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ, פסקה 15 (7.5.2023); רע"א 4999/23 ג'רוס נ' עזבון המנוח ג'רוס ז"ל, פסקה 21 (29.8.2023)). בית משפט קמא העמיד כנגד שיהוי זה את "חוסר המעש" מצד המבקשים מאז שנשלח מכתב המשיבות מיום 16.1.2022 – אשר לגישתו עשוי להצביע על כך שהמבקשים חזרו בהם מביטול החוזה, או למצער על כך שמבחינתם הזמן אינו דוחק. משכך, הוא הגיע למסקנה כי אין בשיהוי בו התנהלו המשיבות כדי להביא לדחיית הבקשה לסעד זמני. כשלעצמי, אני סבורה כי מששלחו המבקשים את הודעת הביטול, ובשים לב לכך שבחוזה המכר נכתב כי "מיד עם מתן/קבלת הודעת הביטול, המוכרת (המבקשת – ר.ר.) תהיה רשאית למכור את הדירה לצד ג'...וזאת מבלי כל צורך בהסכמה כלשהי מצד הקונה (המשיבות – ר.ר.)" (סעיף 6 לנספח ד' לחוזה המכר) – הרי שהיה על המשיבות לפעול מהר ככל הניתן לקבלת סעד זמני האוסר על מכירת הדירה. משלא עשו כן, ואף לא פנו לאורך תקופה ארוכה זו למבקשים כדי לברר האם הם עומדים על ביטול החוזה – אינני סבורה כי יש ב"חוסר המעש" מצד המבקשים בזמן שחלף כדי לרפא את השיהוי שנפל בהגשת הבקשה לסעד זמני. אשר על כן, לאור השקלול בין סיכויי התביעה מחד גיסא ומאזן הנוחות מאידך גיסא; ובשים לב לשיהוי שנפל בהתנהלות המשיבות – אני סבורה כי לא היה מקום לקבל את הבקשה לסעד זמני. סוף דבר: הערעור מתקבל, כך שהסעד הזמני שניתן בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 21.7.2023 – מבוטל. המשיבות יישאו בהוצאות המבקשים בהליך זה בסכום של 5,000 ש"ח. ניתן היום, ‏ד' בשבט התשפ"ד (‏14.1.2024). ש ו פ ט ת _________________________ 23068690_P07.docx שר מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1