הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא נ. חיט דב

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6826/93 וערעורים-שכנגד בפני: כבוד השופט א' מצא כבוד השופט צ' א' טל כבוד השופט ד' דורנר המערערות: 1. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא 2. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז נ ג ד המשיבים: דב חייט ו24- אח' (המערערים שכנגד) ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 2.11.93 בת.א. 97/87 שניתן על ידי כבוד סגן הנשיא מ' טלגם בשם המערערת 1: עו"ד אשרה פרוכטמן בשם המערערת 2: עו"ד רחל זכאי בשם המשיבים: עו"ד יוסף אהרונסון (המערערים שכנגד) ועו"ד מירה גלדשטיין פ ס ק - ד י ן השופט א' מצא: ערעור וערעורים-שכנגד על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, לפיו חוייבו המערערות לשלם למשיבים פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965-, בגין פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מיתאר מקומית. רקע תכנוני 2. שכונת למפרט בכפר-סבא, שראשיתה מיוחסת לשלהי שנות הארבעים, הוקמה על אדמת הקרן הקיימת לישראל. היא החלה את דרכה כשכונה כפרית. המשיבים מחזיקים בעשרים חלקות בשכונה. על כל אחת מן החלקות ניצב בית-מגורים הכולל יחידת דיור צמודת-קרקע אחת. לכל אחד מן המשיבים זכות חכירה-לדורות, מאת מינהל מקרקעי ישראל, בחלקה שעליה ניצב ביתו; בין זכות שרכש בעצמו ובין זכות שרכשו מורישיו לפניו. תהליך העיור, שעבר על שכונות כפריות רבות, לא פסח גם על שכונותיה של כפר-סבא - לפנים "כפר" ולימים עיר ואם - ועל שכונת למפרט בכללן. תהליך זה ניצב ברקע תביעת הפיצויים שהגישו המשיבים נגד רשויות התכנון (שתי המערערות שלפנינו) ושכנגד ההכרעה בה מופנים הערעור והערעורים-שכנגד. 3. הדיון בחילוקיהם של הצדדים יצריך התייחסות לארבע תכניות מיתאר שהוחלו על שכונת למפרט בזמנים שונים. קודם שניכנס לגדרי המחלוקת נעמוד על עיקריהן של ארבע התכניות: (א) בראשית חלה על השכונה תכנית כס8/, שפורסמה למתן תוקף ביום 21.8.47. תכנית זו (להלן "התכנית המקורית") קבעה כי על כל חלקה ניתן לבנות יחידת דיור אחת בגובה שתי קומות לכל היותר, בגבולות של 15% מן השטח למבנה העיקרי ו5%- בנייה נוספים למבני-עזר. (ב) ביום 18.6.70 פורסמה למתן תוקף תכנית כס1/1/. תכנית זו (להלן "התכנית הקובעת") קבעה לחלקות המשיבים יעוד של אזור מגורים ג', המאפשר בנייה - על-גבי קומת עמודים מפולשת - על 30% משטח החלקה בארבע קומות, או בנייה על 35% מן השטח בשלוש קומות. (ג) ביום 30.8.84 פורסמה התכנית כס24/1/. תכנית זו (להלן "התכנית הפוגעת"), שעליה סמכו המשיבים את תביעתם לפיצויים, ביקשה לרסן את הבנייה לגובה ולצמצם את הצפיפות בשכונה. התכנית הפוגעת ייעדה את השכונה כאזור מגורים ב'. על-פי יעוד זה עשויה חלקה להכיל עד שתי יחידות דיור בנות שתי קומות, במבנה אחד או בשני מבנים, ובלבד שסך-כול השטח הבנוי לא יעלה על 70% משטח החלקה. (ד) ביום 19.6.88 נכנסה לתוקף תכנית כס24/1/א (להלן "התכנית המתקנת"). אף שלא שינתה את אחוזי הבנייה המותרים הרחיבה התכנית המתקנת את אפשרויות הבנייה (ביחס לתכנית הפוגעת) בכך שאיפשרה להקים, על כל חלקה, שלוש יחידות דיור במקום שתי יחידות דיור. השתלשלות עובדתית ודיונית 4. בזמן בו הקימו המשיבים את בתי מגוריהם חלה על השכונה התכנית המקורית (משנת 1947). החלת התכנית הקובעת (בשנת 1970) זיכתה את המשיבים בתוספת ניכרת של אחוזי בנייה. עקב כך השביחו חלקותיהם, אך איש מן המשיבים לא מימש (ואף לא ביקש לממש) את זכויות הבנייה הנוספות. לאחר כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת הגישו המשיבים, למערערת 1 (הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא), תביעה לתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הוועדה המקומית קבעה, כי התכנית הפוגעת כלל לא פגעה בזכויות המשיבים כחוכרי המקרקעין, ולפיכך המליצה בפני המערערת 2 (הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז) לדחות את התביעה. הוועדה המחוזית מצאה כי התכנית הפוגעת אמנם גרעה 13.6% משוויין של החלקות. עם זאת החליטה כי המשיבים אינם זכאים לפיצויים: ראשית, משום שירידת הערך שנקבעה אינה עוברת את תחום הסביר לעניין תחולתו של סעיף 200 לחוק; ושנית, מאחר שגריעת השווי של החלקות לא השפיעה על שוויין הכלכלי של זכויות החכירה בהן; ומכאן שהמשיבים, שאין להם בחלקות אלא זכויות חכירה, כלל לא נפגעו. 5. משהחליטה הוועדה המחוזית להשיב את פניהם ריקם - ובהתאם לאמור בסעיף 199 לחוק התכנון והבניה (שלעת ההיא עוד עמד בתוקפו) - הביאו המשיבים את תביעתם להכרעת בית המשפט. בעוד תביעתם תלויה ועומדת ביקשו המשיבים רשות להוסיף לתביעתם עתירה לפיצויים בגין נזקי רעש. המערערות התנגדו לבקשה, אך השופט ש' אלוני, שדן בבקשה זו, החליט להיעתר למשיבים והתביעה תוקנה. פסק-דינו של בית המשפט המחוזי 6. סגן הנשיא מ' טלגם, שלפניו באה התביעה העיקרית, דן תחילה בשאלת החבות. יצוין כי לעת הזאת כבר היתה בתוקף התכנית המתקנת (שכזכור פורסמה בשנת 1988, משמע לאחר המועד בו הגישו המשיבים את תביעתם לבית המשפט). המערערות הביאו לידיעת בית המשפט את דבר קיומה ותוכנה של התכנית המתקנת, אך הצדדים הסכימו כי תכנית זו אינה מעלה ואינה מורידה לעניין ההכרעה המבוקשת בתובענה. בהחלטת-ביניים, בגדרה דן בתנאים לשיכלול הזכאות וברכיבי גיבושה של שומת הנזק, קבע בית המשפט, כי המשיבים הוכיחו שהתכנית הפוגעת פגעה בחלקותיהם, וכי בהיותם חוכרי המקרקעין הריהם זכאים לפיצוי בשיעור 90% מגריעת שוויין של החלקות. תביעת המשיבים בגין נזקי רעש נדחתה; ומאידך, נדחתה טענת המערערות כי בנסיבות העניין יש לפטרן מחבות בפיצויים עקב תחולת סעיף 200 לחוק. בפסק-דין, שניתן על-ידיו לאחר השלמת הבירור בנושא גובה הפיצויים, זיכה השופט את המשיבים בפיצויים. החיובים נקבעו בערכים דולריים ובגין החלקות השונות נפסקו למשיבים סכומים הנעים בין 67,000 דולר ל85,000- דולר, בתוספת ריבית דולרית מצטברת בשיעור 11% לשנה מיום 15.9.84 (יום תחילת תוקפה של התכנית הפוגעת). הערעורים 7. בערעורן (המשותף) מעלות המערערות השגות אחדות כנגד הכרעותיו של בית המשפט המחוזי, הן לעניין ההכרה בזכאותם של המשיבים לפיצויים, הן לעניין שיטת חישוב שיעור הפגיעה ושומת הפיצויים והן לעניין אי-החלתו של סעיף 200 לחוק. כן משיגות הן על צדקת החלטתו של השופט ש' אלוני, להתיר למשיבים לכלול בתביעתם עתירה לפיצויים בגין נזקי רעש. עניין נוסף שמעלות המערערות - וזאת לראשונה בשלב הערעור - הוא דבר השפעתה של התכנית המתקנת על שיעור הפגיעה וגובה הפיצויים. 8. המשיבים, בשני הערעורים-שכנגד, מלינים בשלושה נושאים עיקריים: על דחיית תביעתם לפיצויים בגין נזקי רעש; על החלטת בית המשפט המחוזי שלא לזכותם בפיצויים בגין אובדן אחוזי בנייה במרפסות מקורות (להם היו זכאים על-פי התכנית הקובעת); ועל חישוב פיצוייהם בערכים דולריים. הוראות החוק 9. סעיף 197(א), שעל הוראתו סמכה תביעת המשיבים, קובע לאמור: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". וסעיף 200, בחלקיו הדרושים לענייננו, קובע כי "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים: (1) שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם; .....". (להלן, בעשרת סעיפי המשנה הבאים, מפורטות הוראות נוספות בתכנית, שהזכות לפיצוי על פגיעתן בקרקע כפופה לסעיף 200, אך לענייננו אלו אינן דרושות). טענות דיוניות 10. המערערות חזרו והעלו בפנינו שתי טענות דיוניות שנדחו על-ידי בית המשפט המחוזי. בעזרת טענות אלו ביקשו להראות כי המשיבים לא הניחו כל בסיס לתביעותיהם. הטענה הראשונה נוגעת לשאלת היותם של המשיבים בעלי זכויות בחלקות הנפגעות. המשיבים, כמסתבר, לא צירפו לתביעותיהם, ואף לא הציגו במסגרת הראיות, העתקים מחוזי החכירה שלהם. טענת המערערות היא, כי המשיבים לא הוכיחו כי במועד הקובע (יום כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת) אכן היו בעלי זכויות במקרקעין. דין הטענה להידחות. לא היתה מחלוקת שהתכנית הפוגעת אכן חלה על החלקות הנטענות; ובית המשפט המחוזי קבע, כמימצא עובדתי, שבמועד כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת היו המשיבים בעלי זכויות חכירה בחלקות אלו. למימצא זה היתה תשתית מספקת בתעודת עובד ציבור שערך מנהל מחלקת החוזים במינהל מקרקעי ישראל. מתעודה זו - שהמערערות הודיעו כי אינן חולקות על אמיתות תוכנה - עלה, כי כל המשיבים הינם בגדר חוכרים רשומים של החלקות. בתעודה אמנם לא צוין המועד שלגביו נבדקו הרישומים, אך משהוברר כי התעודה נערכה לצורך הדיון בתביעת הפיצויים, ובהעדר טענה או ראיה שמי מן המשיבים רכש את זכותו לאחר המועד הקובע, רשאי היה בית המשפט המחוזי להסיק מן התעודה כי גם במועד הקובע היו המשיבים רשומים בפנקסי המינהל כבעלי זכויות החכירה במקרקעין הנפגעים. 11. הטענה השניה נוגעת להוכחת עצם ושיעור הפגיעה ביחס לכל אחת מן החלקות. על-פי תקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), התשל"א1971-, מוטל על תובע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק לצרף לתביעתו "הערכה של שמאי מקרקעין". המשיבים, למעט אחד, לא קיימו הוראה זו. בית המשפט קמא, אשר נדרש לעניין זה, קבע, כי במקרה הנדון יצאו המשיבים ידי חובה בהגשת חוות-דעת מפורטת ביחס לאחת החלקות והשלמות נחוצות לגבי האחרות. גישה זו מקובלת עליי. התביעות בענייננו, שהוגשו במקביל, התייחסו לעשרים חלקות המצויות באותה שכונה; ורוב החלקות דומות. קשה, לכן, להלום על שום מה אין די בהצגת חוות-דעת מרכזית אחת ובהגשת השלמות ביחס לחלקות שיש להן מאפיינים מיוחדים. תקנה 3 אינה מכוונת להכביד על תובע הפיצויים, אלא להעמיד ראיה לכאורית לפגיעה הנטענת, וגם הדרך בה הלכו המשיבים קיימה תכלית זו. פגיעה במקרקעין - כיצד? 12. המערערות טענו, כי גם לגוף העניין לא קמה למשיבים עילה לפיצויים. הן לא חלקו, כי התכנית הפוגעת צמצמה את זכויות הבנייה בחלקות, ביחס לאשר התירה התכנית הקובעת, ובכך הקטינה את שווי החלקות. עם זאת טענו, כי הפגיעה במקרקעין גופם אין משמעה שגם המשיבים נפגעו. טעם ההבחנה הוא, שהמשיבים אשר הקימו את בתיהם בהתאם לתכנית המקורית, לא גילו כל עניין בניצול זכויות הבנייה הנוספות שניקנו להם בגדר התכנית הקובעת. מכאן שצמצום זכויות הבנייה בגדר התכנית הפוגעת, בהשוואה לתכנית הקובעת, לא גרם להם כל נזק. ואילו ביחס למצב זכויות הבנייה שהיו בחלקות לפי התכנית המקורית, התכנית הפוגעת אך היטיבה עם המשיבים. טענת המערערות היא, כי לבחינת קיומה של פגיעה המזכה בפיצוי היה על בית המשפט להשוות את שווי החלקות ביום תחילתה של התכנית הפוגעת, לא לשוויין ערב תחילתה של תכנית זו, אלא לשוויין על-פי התכנית המקורית (משנת 1947), ערב תחילתה של התכנית הקובעת (1970). ואילו כך נעשה, היה בית המשפט נוכח לדעת כי התכנית הפוגעת לא הסבה למשיבים כל נזק. 13. טענה זו יש לדחות. הלכה מיוסדת היא מלפנינו, כי הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 קמה ונמדדת עם ועקב פגיעתה של תכנית במקרקעין; במקרקעין בתורת שכאלה, ולא במי שהוא בעליהם, או מחזיקם, בזמן תחולתה של תכנית קודמת פלונית או במועד תחילתה של תכנית פוגעת אלמונית. השופט זמיר, שעמד על כך לאחרונה, היטיב לבטא רעיון זה: "סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם. מכאן שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין. אדם בא והולך, ואילו המקרקעין לעולם עומדים. מטרד רעש, לדוגמה, עשוי לפגוע במקרקעין, כלומר באפשרות להשתמש וליהנות מן המקרקעין. מכאן שמטרד רעש עשוי להיחשב פגיעה. אך השאלה, אם אמנם הרעש מגיע כדי פגיעה ומה מידת הפגיעה, אינה תלויה בשאלה מי מחזיק במקרקעין במועד מסוים ומה מידת הרגישות שלו לרעש. לעניין זה אחת היא אם הוא מוסיקאי או חירש. לכן גם לא יהיה בכך כדי לשנות לעניין הפיצויים בגין הפגיעה שפלוני, המחזיק במקרקעין, העביר את זכותו במקרקעין לפלמוני" (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463, בעמ' 473). ו"פגיעה" במקרקעין אינה אלא גריעת שוויים הנגרמת על-ידי תכנית בהשוואה לשוויים ערב תחילתה של התכנית הפוגעת. כדברי הנשיא שמגר בע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, פ"ד מב(3) 228, בעמ' 234: "הפגיעה, שבה מדבר סעיף 197 לחוק, אשר בגינה מוקנית זכות לפיצוי, היא פגיעה בערכם של מקרקעין בהשוואה לערך שהיה להם עובר לתכנית הפוגעת. קרי, הנתונים המושווים הם ערכם של המקרקעין לפני התכנית הפוגעת ולאחריה". (ומכלל רבים נוספים אחרים ראו גם את האמור בע"א 761/85 ליפשיץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון-לציון, פ"ד מו(1) 342, בעמ' 349; בע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד מז(2) 402, בעמ' 410-409; ובפרשת ברעלי הנ"ל, בעמ' 473). דין זה חל גם בענייננו. התכנית הפוגעת צמצמה את זכויות הבנייה בחלקות, ביחס למה שהתירה התכנית הקובעת, ובכך גרמה להפחתת ערכן של החלקות. הפחתה זו מהווה פגיעה המקימה עילה לקבלת פיצוי. מי מהמשיבים שיבקש לבנות על חלקתו יורשה לבנות פחות ממה שהיה מורשה לעשות על-פי התכנית הקובעת; ומי מהם שיבקש למכור את זכויותיו בחלקתו, יקבל במחירן תמורה פחותה מזו שיכול להשיג קודם לפרסומה של התכנית הפוגעת. אין בכך כלום שעד לתחילתה של התכנית הפוגעת לא ביקש איש מהם לממש זכויות שהיו לו לפי התכנית הקובעת. הפגיעה במשיבים מתבטאת בשלילת, או בצמצום, הזכויות הבלתי-מנוצלות. הזכות לפיצויים וחוב לציבור בגין השבחה 14. המערערות הוסיפו וטענו כי לפי פרשנותו הראויה של סעיף 197, רק פגיעה ממשית בזכות מוקנית במקרקעין מקימה עילה לפיצויים. טענתן היא, כי למשיבים לא נקנתה מעולם זכות כזאת. הכיצד? הואיל ואיש מן המשיבים לא ביקש היתר לבנות על חלקתו, ואף לא התקשר בעיסקה למכירת חלקתו, איש מהם גם לא שילם מס השבחה (לפי פקודת בנין ערים, 1936, שהוראותיה לעניין זה עמדו בתוקפן עד לביטולן בהתשמ"א), ואף לא היטל השבחה (לפי סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כתיקונו בהתשמ"א). טענת המערערות היא, כי משלא סילקו המשיבים את המגיע לקופת הציבור, בגין השבחת הזכויות הגלומות בחלקותיהם, לא נקנתה להם זכות בהשבחה זו, שיהיו זכאים לפיצוי על גריעתה מהם. כל שהצמיחה להם התכנית הקובעת לא היתה אלא ציפיה כי ביום מן הימים, ואם יהיה להם עניין בכך, יוכלו לממש את זכויות הבנייה הנוספות בחלקותיהם. בנסיבות אלו, ומשנוכחו שהדבר דרוש לטובת הציבור, רשאיות היו רשויות התכנון להחיל על המקרקעין תכנית מיתאר חדשה מבלי להתחייב בשל כך בתשלום פיצויים למשיבים; מה גם שהשבחת המקרקעין, ממנה גרעה התכנית החדשה, לא נבעה מיגיעתם ועמלם של המשיבים אלא ממעשה שלטוני. אף טענה זו יש לדחות. הכלל הוא שפגיעה במקרקעין מקימה לבעליהם, או לבעל זכות בהם, עילה לקבלת פיצוי. יסודה של העילה נעוץ בעיקרון, "שלפיו על הציבור בכללותו לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתכנית מיתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור" (דברי הנשיא שמגר בע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל - הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872, בעמ' 877). ואין זה למותר להזכיר, כי זכות היחיד להגנת קניינו - שגם לפנים היוותה חלק מתפיסות היסוד של חברתנו - זכתה בינתיים לעיגון חוקתי בהוראת סעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. פשיטא כי גם השבחתו של הקניין מהווה חלק מן הזכות הקניינית המוגנת, וכך הוא גם כשההשבחה נובעת ממעשה שלטוני (כהחלת תכנית מיתאר חדשה). הווי אומר: פגיעה מאוחרת בשבח שנקנה לבעלים מכוחה של תכנית קודמת מעמידה לו עילה לפיצויים. אכן, השבחת הנכס מהווה עילה לחיוב הבעלים בהיטל השבחה, אך עילתו לקבלת פיצוי, בגין פגיעה מאוחרת בקרקע, אינה נשללת עקב קיום חוב בהיטל השבחה הרובץ על הנכס. 15. שאלה אחרת היא, אם קיום חוב בגין היטל השבחה מהווה רכיב שיש להביאו בחשבון בעת עריכת שומת הפיצויים. כשלעצמי, נוטה הייתי להשיב לשאלה זו בחיוב. אחיזה לכך ניתן למצוא לא רק בהיגיון הכלכלי, אלא גם בסעיף 4(5) לתוספת השלישית, המורה כיצד תחושב ההשבחה (שתהווה בסיס לחיוב בהיטל) "במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה". משמע שהסיטואציה של אי-תשלום היטל בעקבות תכנית משביחה - ואף בעקבות מספר תכניות משביחות - לא נעלמה מעיני המחוקק והוא דאג להסדיר את עניינה. אך שאלה זו, שאיש מן הצדדים לא העמידה לבירור, אינה טעונה הכרעה בענייננו; ולפיכך נוכל להניחה בצריך עיון. 16. לשם מניעת אי-הבנה אבקש להוסיף, כי לא ראיתי צורך לקבוע שעל המשיבים אכן הוטל, או מוטל, לסלק חוב של מס השבחה או של היטל השבחה. בכך שעד לביטולו של מס ההשבחה (בשנת התשמ"א1981-) לא שילמו המשיבים מס זה אין כל רבותא, שכן מועד החיוב במס האמור חל רק בעת קבלת היתר בנייה או העברת הזכויות בקרקע (בג"צ 183/74 אדמת קריה בע"מ נ' עיריית רחובות, פ"ד כט(1) 240, בעמ' 242). ואולם, גם מן העובדה שהמשיבים לא שילמו היטל השבחה - לאחר תחילתה (בשנת התשמ"א1981-) של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה - לא ניתן להסיק דבר לחובתם. ראשית, מפני שהחבות בהיטל השבחה אינה נוצרת אלא לאחר השלמתן של פעולות אחדות, לפי התוספת השלישית, שנקיטתן נתונה לסמכותה של הוועדה המקומית: עריכת שומת השבחה לפי סעיף 4 לתוספת; עריכתו והצגתו של לוח שומה, על-פי האמור בסעיפים 5 ו6-(א); והמצאת הודעות שומה, לחייבים בהיטל, בהתאם לסעיף 6(ב). ובחומר המצוי בפנינו לא מצאתי תשובה לשאלה אם הוועדה המקומית בענייננו השלימה את כל הפעולות הדרושות לחיוב המשיבים בתשלום היטל השבחה. ושנית, מפני שגם ביחס למועד סילוקו של היטל השבחה נקבע (ברישת סעיף 7 לתוספת השלישית) כי "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל". הפקעות צפויות 17. ארבע מטענותיהן של המערערות התייחסו לשאלות הכרוכות בחישוב שיעור הפגיעה. בשלוש מטענות אלו יש ממש וקבלתן תצריך החזרת ההליך לבית המשפט המחוזי להשלמת הבירור. אך אפתח בטענתן האחרת של המערערות, ודינה של טענה זו להידחות. 18. המערערות טוענות, כי בחישוב שיעור הפגיעה מן הדין להפחית, מהשטח המרבי שהותר לבנייה על-פי התכנית הקובעת, את החלק היחסי אותו היו הרשויות מוסמכות להפקיע לצורכי ציבור ללא תשלום פיצויים, לוא מימשו המשיבים את זכויות הבנייה לפי תכנית זו. בית המשפט המחוזי דחה טענה זו בהיותה מנוגדת להלכה שנפסקה בע"א 474/83 הוועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370. המערערות ביקשו לשכנענו, כי הרציונל שביסוד הלכת חממי אינו חל בענייננו. הן הצביעו על כך שבהוראות התכנית הקובעת נקבע, כי ביצוע בנייה על-פיה מותנית בהגשת תכנית מפורטת; וחזקה היא, לטענתן, שאישורה של תכנית כזאת - אשר התירה הקמת בתי קומות ואשר מימושה היה משנה את אופי השכונה - היה מלווה בביצוע הפקעה. יתר על כן: בשכונות אחרות של כפר-סבא, שאף עליהן חלה התכנית הקובעת, ושבהן מומשו זכויות בנייה לפי תכנית זו, מיצתה הוועדה המקומית את הסמכות שבידה, לביצוע הפקעות לצורכי ציבור ללא תשלום פיצויים, ואין כל סיבה לחשוב שאילו המשיבים היו מבקשים לנצל זכויות בנייה לפי התכנית, היתה הוועדה המקומית נוקטת כלפיהם אמת-מידה שונה. אין זה הניסיון הראשון לאבחן את הלכת חממי על-פי נסיבותיה העובדתיות של התכנית העומדת לדיון. בדחותו ניסיון מעין זה ציין הנשיא שמגר כי עיקרה של הלכת חממי הוא, "כי זכות הפיצויים בגין פגיעתה של תכנית לחוד, וזכות הפיצויים (על הגבלותיה) בגין הפקעה לחוד" (בפרשת ליפשיץ, ע"א 761/85 הנ"ל, בעמ' 351). כן ראה דברי השופט מלץ בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא, פ"ד מו(4) 627, בעמ' 653; ולא למותר להזכיר כי פסק הדין האמור עסק באותה תכנית מיתאר ("התכנית הקובעת") שהיא גם נשוא ענייננו. אני סבור, כי תחולת הכלל, שנקבע בפרשת חממי, אינה יכולה להיגזר מנסיבותיה העובדתיות של תכנית זו או אחרת. הרציונל שביסוד הכלל הוסבר על-ידי הנשיא שמגר (בפרשת חממי, בעמ' 382), ולהלן, בתמצית, עיקרו של ההסבר: "שינוי הייעוד אינו זהה להפקעה, וההוראות הקובעות אימתי וכמה מותר להפקיע ללא תשלום פיצויים אינן גורמות על אתר לשינוי הבעלות באותו חלק מן החלקה, אשר אותו מותר להפקיע ללא תשלום פיצויים. - - - מי שמבקש ליהנות מן הזכות להפקיע, לרבות מן הזכות להפקיע ללא תשלום, חייב להניע תחילה את גלגלי ההפקעה על-פי ההליכים הקבועים בחוק. אם הוא מבקש להשהות את ההפקעה למועד כלשהו בעתיד כדי להימנע בינתיים מן התשלומים הכרוכים בכך, אין גם אפשרות לבקש ליהנות רק מן הזכות הרדומה של הפקעה-ללא-תשלום ולחשב את ערך הקרקע כאילו זכות זו הופעלה. לו כך נעשה, הייתה בכך מעין בחירת הדרך של זכות ללא חובה; כל עוד לא הוחל בהליכי ההפקעה, אין גם להישען על אף אחת מתוצאות הלוואי שלהם". זהו איפוא טעמו של הכלל. הטעם ברור, והכלל ברור, ואף פרשתנו אינה יוצאת מכלל זה. חוכר לעומת בעלים 19. יותר רצינית היא טענת המערערות כי בחישוב שיעור הפגיעה היה על בית המשפט להביא בחשבון את ההפרש בתשלום "דמי היתר" למינהל מקרקעי ישראל. עד שאתייחס לטענה, שלדעתי יש לקבלה, אקדים ואעמוד על המכלול שבגדרו הועלתה. 20. למשיבים זכויות חכירה-לדורות בחלקות הנפגעות. אין (ולא היתה) כל מחלוקת, כי זכות חכירה-לדורות אינה שוות-ערך לזכות בעלות, אלא זכות פחותה מזכות בעלות; וכי שורש ההבדל בין השתיים נעוץ בתנאי החכירה, המגבילים את אפשרויות הניצול של הקרקע בידי החוכר, או המטילים עליו מיני חיובים שבעלים גמורים אינם צפויים להתחייב בהם. מכאן נובע, כי פגיעה בזכותו של חוכר מצדיקה פיצוי בשיעור נמוך מזה שהיה מוענק לבעלים בנסיבות דומות. בית המשפט המחוזי פסק, כי הפחתה בשיעור 10% משוויין המלא של החלקות נשוא הדיון תשקף את הפער בין שווי זכויות החכירה בהן לבין שווייה של זכות בעלות במקרקעין דומים. קביעה זו ביסס בית המשפט על חוות-דעתו של אינג' מאיר הברמן, השמאי המומחה מטעם המשיבים. 21. המערערות מבקשות להתערב בקביעה זו: ראשית, בשל כך שהשמאי הברמן, שעל חוות-דעתו נתבססה הקביעה, לא התייחס לתנאי החכירה הספציפיים של כל אחד מהמשיבים, אלא הניח שתנאי החכירה של כל החלקות בשכונה דומים; ושנית, מאחר והפחתה בשיעור 10% אינה משקפת התחשבות בכל הגורמים הרלוואנטיים לקביעת הפער בין שווי זכותו של חוכר במקרקעין אלה לבין שווייה של זכות בעלות במקרקעין דומים; לרבות, ובעיקר, התניית ניצול זכויות הבנייה בחלקות בתשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל. 22. בטעמן הראשון של המערערות אין כדי להצדיק התערבות בקביעת בית המשפט קמא. מן החומר שהוגש במסגרת ההליך נקל להתרשם שחלקותיהם של המשיבים אכן דומות מאוד זו לזו. מכאן ניתן להסיק, כי אף שוויים הכספי של הגורמים היוצרים את הפער, בין שווי זכויות החכירה של המשיבים בחלקותיהם לבין שוויה של זכות בעלות במקרקעין זהים, אינם שונים מחלקה לחלקה. ובנסיבות אלו לא נפל פגם באימוצה של אמת-מידה אחידה ביחס לכל החלקות. הדיון בטעמן השני של המערערות מצריך הבחנה בין רכיבי החישוב. השמאי הברמן, שעל חוות-דעתו סמך בית המשפט, ביסס את הערכת שווי הפער בין חכירה לבעלות על ההתחשבות בשני גורמים: שווי "דמי ההסכמה", שיהיה על מי מהמשיבים לשלם למינהל מקרקעי ישראל, אם יבקש להעביר את זכויותיו בחלקה לאדם אחר; ושווי דמי החכירה התקופתיים שעל כל אחד מהם לשלם למינהל במהלך תקופת החכירה. וככל שהמדובר בשני גורמים אלה איני רואה עילה להתערב בהכרעת בית המשפט המחוזי לאמץ את חוות-דעתו של השמאי מטעם המשיבים. אך בכך לא די, שכן עיקר טענתן של המערערות הוא, שבחישוב שיעור הפגיעה בחלקות המשיבים היה על השמאי להתחשב גם בהפרש בין החיוב בתשלום דמי היתר למינהל, בגין מימוש מלוא זכויות הבנייה לפי התכנית הפוגעת, לבין החיוב בדמי היתר שעשוי היה להידרש עבור מימוש מלוא הזכויות לפי התכנית הקובעת. רכיב זה, שכמסתבר הינו בעל משקל כספי נכבד, לא הובא בחשבון בגדר הערכתו של השמאי מטעם המשיבים. דמי היתר 23. במה דברים אמורים? מי שקיבל זכות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, המבקש לעשות במקרקעין שימוש שונה מזה שהותר לו לפי תכנית המיתאר שחלה עליהם בעת שרכש את זכות החכירה, או המבקש לבנות במקרקעין על-פי תכנית מיתאר חדשה המגדילה את אחוזי הבנייה המרביים שהותרו בזמן החכירה, נדרש לשלם למינהל תשלום המכונה "דמי היתר". שיעורי החיוב בדמי היתר נקבעים בנהלים פנימיים של המינהל וגובהם משתנה על-פי סוג ההיתר המבוקש (שינוי מטרת השימוש או תוספת בנייה) והשפעת השינוי המבוקש על ערכם של המקרקעין. בחוות-דעתו של מר אור לוי, השמאי מטעם המערערות, נקבע, כי מי מן המשיבים שהיה מבקש לממש בחלקתו את מלוא זכויות הבנייה לפי התכנית הקובעת, קודם לביטולה, היה נדרש לשלם למינהל דמי היתר בסכום השווה לסך 75,058 דולר, בעוד שדמי ההיתר שיידרש לשלם עבור ניצול מלוא זכויות הבנייה הנתונות לו לפי התכנית הפוגעת מסתכמים בסך השווה ל35,156- דולר בלבד. משמע, התכנית הפוגעת אמנם צמצמה את אחוזי הבנייה המותרים על החלקות, אך, במקביל, גם הקטינה, בכ40,000- דולר, את גובה דמי ההיתר שיש לשלם למינהל בגין ביצוע הבנייה. טענת המערערות היא, כי בשומת הפיצויים יש להביא בחשבון, על דרך הפחתה משיעור הפגיעה, את ההפרש שבין שני הסכומים. בית המשפט המחוזי דחה את טענת המערערות מכמה טעמים. ראשית, בנימוק שדמי היתר אינם חלק מתכונות המקרקעין שיש להם השפעה על שוויים (מעין "חסר הדבק במקרקעין"), אלא אך בגדר חיוב אישי המוטל על מי שמבקש לממש זכות בהם; שנית, מפני ששיעורם של דמי היתר משתנה מזמן לזמן ולפיכך אינם בגדר חיוב הניתן לצפייה ולקביעה מראש; ושלישית, משום היותם מעין מס, שעל-פי שיטת הפיצוי המקובלת בישראל אין להתחשב בו. על כל פנים, הוסיף בית המשפט, נראה כי הצורך לשלם דמי היתר כבר הובא בחשבון בגדר ההפחתה בשיעור 10%, עליה הורה השמאי מטעם המשיבים; שכן (כלשון פסק הדין) "מאחר שהקונה לוקח בחשבון שהוא קונה אדמה חכורה ולא בעלות מלאה ומתאים את המחיר לפי שיקול זה". 24. חוששני שבטעמו האחרון התעלם בית המשפט המחוזי מהודאתו המפורשת של השמאי מטעם המשיבים, כי בהפחתת 10% משווי זכות הבעלות לא הביא בחשבון את החיוב בדמי היתר המוטלים על חוכר כלפי המינהל. ואילו שלושת הטעמים שמנה השופט לדחיית עמדת המערערות לגופה אינם מקובלים עליי. מטרת הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה היא לשפות את התובע על פגיעתה של התכנית בשווי השוק של המקרקעין הנפגעים. הלכה היא, לכן, שבקביעת שיעור הפגיעה של תכנית מיתאר יש לקחת בחשבון את כלל הגורמים הנובעים מן התכנית והמשפיעים על שווי המקרקעין. בלשון השופט מלץ, בהקשר שונה במעט, שיעור הפגיעה מבטא את "השפעתם המצטברת" של כלל גורמי התכנית המשפיעים על ערך המקרקעין (פרשת פרי הארץ, ע"א 210/88 הנ"ל, בעמ' 646). התחשבות ב"כלל גורמי התכנית" משמעה התחשבות גם בגורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית הפוגעת. הטעמתי עניין זה בפרשת גדעון וכרמלה (ע"א 600/89 הנ"ל, בעמ' 410): "במניין כלל גורמי התכנית, שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים 'הפוגעים' במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם". גורם "משביח" הכלול בתכנית פוגעת נמדד - כמו הגורמים "הפוגעים" שבתכנית - בהשוואה לתכנית הקודמת. ובגדר הגורמים המשביחים מן הדין להתחשב גם בהשקעות הכספיות הכרוכות בניצול זכויות הכלולות בכל אחת מהתכניות העומדות להשוואה. ההשקעה הכספית הנדרשת לביצועה של תכנית מהווה נתון רלוואנטי וחיוני להערכת שווי הזכויות הכלולות בתכנית. כדברי הנשיא שמגר בפרשת ליפשיץ (ע"א 761/85 הנ"ל, בעמ' 346), "כי בקביעת ערכם של המקרקעין יש להביא בחשבון, לצד אפשרויות הניצול של הקרקע לבנייה נוספת, את ההוצאות ההכרחיות הנדרשות לשם ניצול זה". הווי אומר: חיסכון בהוצאות הנדרשות לניצול הקרקע, הנובע מתכנית פוגעת, ממתן את גודל הפגיעה, ולפיכך נמנה עם היסודות ה"משביחים" שבתכנית. 25. תשלום דמי היתר למינהל היווה תנאי למימוש זכויות הבנייה שנקנו למשיבים לפי התכנית הקובעת. כן מהווה הוא תנאי לניצול זכויות הבנייה (הפחותות בערכן) הנתונות למשיבים לפי התכנית הפוגעת. אך ניצול זכויות הבנייה הכלולות בתכנית הפוגעת כרוך בתשלום דמי היתר בסכום קטן מזה שהמשיבים היו נדרשים לשלם עבור ניצול הזכויות בהיקפן הקודם. ההפרש בין הסכומים מהווה חיסכון בהוצאות הנדרשות לניצול זכויות הבנייה. חיסכון זה ממתן את גודל הפגיעה, ולפיכך נמנה עם היסודות המשביחים שבתכנית. גורם זה היה על השופט להביא בחשבון בשומת הפיצויים. ליתר טעמיו של השופט המלומד, להצדקת גישתו בנושא זה, אוכל להתייחס בקיצור נמרץ. אמת נכון הדבר, כי שיעור דמי ההיתר נקבע בנהלים פנימיים של המינהל ואף נתון, מפעם לפעם, לשינויים. אך בעובדה זו אין כדי להצדיק הימנעות מהתחשבות בהם, על-פי שיעורם הידוע במועד הרלוואנטי להערכת הנזק. גם בכך שהחיוב בתשלום דמי היתר נובע מחיובי חוזה החכירה (ולפיכך בגדר "חיוב אישי" המוטל על החוכר) אין כדי לגרוע מהיותם חלק מתכונות המקרקעין בתורת שכאלה (מעין "חסר" במקרקעין), שמבלי להתחשב בהם אי-אפשר להגיע להגדרת שווי המקרקעין (השוו: ע"א 1902/91 שיף נ' מולאור, תקדין-עליון 96(3) 398). ולבסוף: דמי היתר אינם מעין מס או היטל, שהחובה לשלמם אינה תלויה במישרין בסיבת הטלתם, אלא תנאי למימוש זכויות בנייה על-פי תכנית נתונה; ולפיכך רכיב חיוני לחישוב שוויין של זכויות הבנייה. מכל הבחינות האמורות דומים דמי היתר לדמי הסכמה. וכשם שהשופט המלומד ראה להכיר בהפחתה הכוללת חיוב ראוי בדמי הסכמה כך היה עליו להכיר בהפחתה בגין הפרש בדמי היתר. בשאלת גובה ההפרש בדמי היתר, שעל בית המשפט היה להביאו בחשבון בגדר שומת נזקו של כל אחד מן המשיבים, אין בפנינו נתונים מספיקים. השמאי אור לוי אמנם הראה (כנזכר לעיל) כי הפרש זה מתבטא בכ40,000- דולר לערך. אך מן האמור בחוות-דעתו של השמאי (בעמ' 8) עולה, כי מימוש זכויות הבנייה לפי התכנית הקובעת היה מוגדר, לעניין תנאי החכירה, כ"שינוי ניצול או יעוד", בעוד שניצול זכויות הבנייה לפי התכנית הפוגעת ייחשב כ"תוספת בנייה" בלבד. מהבדל זה נובע, כי לוא מימשו המשיבים את זכויות הבנייה לפי התכנית הקובעת, ושילמו דמי היתר כנדרש, היתה חכירתם הופכת לחכירה בתנאי היוון, ומכאן ואילך היו הם פטורים מתשלום דמי חכירה שנתיים ואף מתשלום דמי הסכמה כתנאי להעברת זכויותיהם; ואילו תשלום דמי היתר בגין ניצול זכויות הבנייה לפי התכנית הפוגעת יקיים רק את התנאי לביצוע הבנייה אך לא יקנה למשיבים כל טובת הנאה נוספת. בהשוואת שווי הזכויות, לפי כל אחת משתי התכניות, גם הבדל זה צריך לבוא לידי ביטוי. משמע, כי בחישוב שווי זכויות החכירה לפי התכנית הקובעת יש להפחית (משוויים המלא של המקרקעין) רק את סכום דמי ההיתר בשיעור הגבוה; ואילו בחישוב זכויות החכירה לפי התכנית הפוגעת יש להפחית, בנוסף לשיעור דמי היתר בשיעור הנמוך, גם עשרה אחוזים מן השווי בגין דמי חכירה ודמי הסכמה. נראה שהתחשבות במכלול הנתונים הללו תקטין את הסכום הנוסף שבשומת הפיצויים יש לזקפו לצד זכות; משמע כגורם "משביח", הממתן את שיעור הפגיעה. אך החישוב המדויק הוא עניין לצדדים ולשמאיהם; ובהעדר הסכמה בין הצדדים - לבית המשפט קמא, שלצורך זה יוכל להידרש גם לראיות משלימות. ערך המבנים הקיימים 26. בחישוב שיעור הפגיעה לא הביא בית המשפט קמא בחשבון את שווי המבנים הקיימים בחלקות. טענת המערערות היא, כי על בית המשפט היה להפחית את שווי המבנים. טעמה של הטענה נעוץ בכך, כי בעוד שניצול זכויות הבנייה על-פי התכנית הקובעת חייב הריסת המבנים הקיימים תחילה, הרי שלפי התכנית הפוגעת ניתן לבצע תוספות בנייה, אם לצידם של המבנים הקיימים ואם על גבי המבנים הקיימים. נכונות ההבחנה הזאת אינה מוטלת בספק: בתקנון התכנית הקובעת נכללה הוראה, שבתי הקומות שניתן לבנות לפיה ייבנו מעל קומת עמודים מפולשת; וברי שביצוע בנייה לפי תכנית זו חייב הריסת המבנים הקיימים שהם כולם צמודי-קרקע. לא כן התכנית הפוגעת, שבתקנונה נקבע במפורש כי ניתן להוסיף יחידת-דיור צמודה למבנים החד-משפחתיים הקיימים. בית המשפט המחוזי סבר, כי חזקה שהמשיבים לא יעלו בדעתם לממש את זכויות הבנייה לפי התכנית הפוגעת על דרך תוספת בנייה, אלא יעדיפו להרוס את הקיים ולבנות חדש תחתיו. ראשית, בשל השוני בין סגנון הבנייה המודרנית לבין סגנונם של המבנים הישנים. ושנית, בשל כך ששטח הבנייה המרבי לקומה, על-פי התכנית הפוגעת, עולה בהרבה על שטחם של המבנים הקיימים. אני סבור, כי הדין עם המערערות. כשלעצמי, אני מפקפק אף בצדקת הנחתו של בית המשפט המחוזי; שהלוא הפרקטיקה של בנייה חדשה, לצדו ומעליו של מבנה קיים, תוך שילובו של המבנה הישן במכלול החדש, אינה בלתי-מוכרת. אך, לדידי, שאלת המפתח אינה מה ומה יבחרו המשיבים, או יבחר מי מהם, לעשות בפועל. השאלה היא, אם השוני בין אפשרויות הבנייה לפי כל אחת מהתכניות המושוות משקף נתון שהינו רלוואנטי לחישוב שיעור הפגיעה. והתשובה לשאלה זו היא בחיוב. השוני בין התכניות מתבטא בכך, שבעוד שניצול הזכויות לפי התכנית הקובעת היה מותנה בהריסת המבנים הקיימים, התכנית הפוגעת מאפשרת בנייה לצד ומעל המבנים הקיימים מבלי להרסם. מכאן שבגדרה של התכנית הפוגעת (ורק בגדרה) יש למבנים הקיימים ערך מוסף. וערך זה מהווה נתון רלוואנטי שבחישוב שיעור הפגיעה יש להביאו בחשבון. נמצא שגם טענה זו של המערערות דינה להתקבל. התכנית המתקנת 27. עניין נוסף אותו מעלות המערערות הוא דבר השפעתה של התכנית המתקנת על קביעת שיעור הפגיעה ועל שומת הפיצויים. העובדות הצריכות לעניין כבר הוזכרו: ביום 19.6.88, בעוד תובענת המשיבים תלויה ועומדת לפני בית המשפט המחוזי, נכנסה לתוקף התכנית המתקנת. תכנית זו לא שינתה את אחוזי הבנייה המותרים, אך התירה להקים על כל חלקה שלוש יחידות דיור תחת שתי יחידות. בכך הרחיבה התכנית המתקנת (ביחס לתכנית הפוגעת) את אפשרויות הבנייה על החלקות; ומכאן שהיתה לה השפעה מיטיבה על שוויין של החלקות. אך, בהעדר מחלוקת בין הצדדים לעניין זה, לא נדרש בית המשפט המחוזי לשאלת השפעתה של התכנית המתקנת על שיעור הפגיעה. המערערות מודות כי בדיון לפני בית המשפט המחוזי לא טענו כי בשומת שיעור הפגיעה יש להביא בחשבון גם את השפעתה המיטיבה של התכנית המתקנת. הסברן לכך הוא, שלעת ההיא סברו כי בקביעת שיעור פגיעתה של תכנית אין כלל להתחשב בהשפעתה המיטיבה של תכנית שבאה לעולם אחריה. אלא שפסק הדין בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190 - אשר ניתן לאחר מתן פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בענייננו - העמיד את הדין בסוגיה זו על מכונו. ובהסתמכן על הלכת קהתי מבקשות המערערות עתה לחזור ולהעמיד לבירור גם עניין זה. 28. אין כל ספק שלגוף העניין הדין הוא עם המערערות. בפרשת קהתי (ע"א 4809/91 הנ"ל) נקבע (ברוב דעות) אימתי, ועד כמה, צריך וראוי להתחשב בהשפעתה של תכנית מיטיבה שהיא מאוחרת לתכנית הקובעת. וכך בוטאו הדברים בפסק-דינו של השופט גולדברג (בעמ' 218-217, שם): "בקטגוריית הפיצויים עקב פגיעה מותרת בקניין, לא רק שיש בכוחו של אירוע נורמאטיבי פוגעני מאוחר במקרקעין לבטל אירוע נורמאטיבי פוגעני קודם החל על אותם מקרקעין, אפילו משתמע הדבר רק מכללא, אלא שהפיצויים שהרשות מחויבת בהם יחושבו אז לפי מועדו של האירוע הנורמאטיבי המאוחר. מכלל זה נקל להקיש לעניין סעיף 197 לחוק, כשתכנית מאוחרת ביטלה במפורש את פגיעתה של הקודמת לה (או הקטינה אותה), וכשחישוב הפיצויים על-פי התכנית הראשונה יביא להעשרת בעל המקרקעין על חשבון קופת הציבור, שעה ש'הפגיעה' לפי תכנית זו נותרה על הנייר בלבד. תוצאה כזאת משמעה מתן פיצוי על פגיעה שחלפה מן העולם בלי להותיר אחריה נזק כלשהו. מסקנתי מן המקובץ, כי מקום שלא נותר אפס קצה של הפגיעה, כשזו אוינה בתכנית השנייה, לא עומדת עוד הזכות לפיצויים בגין פגיעתה של התכנית הראשונה. ואם פחתה הפגיעה בתכנית השנייה, יועמד שיעור הפיצויים על-פי הפגיעה שגרמה תכנית זו במועד אישורה. כל זאת כשפגיעת התכנית הראשונה נותרה תיאורטית גרידא. שונים הדברים כשהפגיעה לפי התכנית הראשונה יצאה מן הכוח אל הפועל, ובעל המקרקעין שינה בפועל את מצבו לרעה בזמן שבין שתי התכניות. או אז פשיטא שאין לראות עוד את התכנית השנייה כמאיינת את הפגיעה, והמועד הקובע יהיה אישורה של התכנית הראשונה". ומהלכת קהתי אכן נובע, כי גם בענייננו היה מן הדין להתחשב בתכנית המתקנת. תכנית זו, אמנם, לא איינה את תוצאות פגיעתה של התכנית הפוגעת בחלקותיהם של המשיבים, אך היא הקטינה אותם. וככל שנתברר לנו, הרי שבתקופת הביניים - בין מועד תחילתה של התכנית הפוגעת לבין מועד תחילתה של התכנית המתקנת - איש מן המשיבים לא שינה בפועל את מצבו לרעה. 29. נותרה השאלה הדיונית: כלום רשאיות המערערות להישמע בטענתן האמורה, אף שזו מועלית לראשונה בערעור? המשיבים טוענים כי משהסכימו המערערות, לפני הערכאה הראשונה, שאין להתחשב בהשפעתה של התכנית המתקנת, שוב אין הן רשאיות להישמע בשלב הערעור בטענתן החדשה. לגישת המשיבים, לשינוי בעמדת המערערות ולפסק הדין בעניין קהתי אין ולא כלום. לעניין זה מסתמכים המשיבים על החלטת חברתי, השופטת דורנר, בדנ"א 1748/94 קהתי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (דינים-עליון לח 752), שלא להתיר קיום דיון-נוסף בעניין קהתי, ובהחלטה נקבע, כי "הפיתרון המשפטי שנמצא לשאלה בפסק-דין הרוב, אינו מחדש הלכה". המשיבים, הניתלים בקביעה זו, טוענים כי הסכמת המערערות, לפני הערכאה הראשונה, שהתכנית המתקנת אינה מעלה ואינה מורידה לעניין ההכרעה, לא התבססה על הנחה מוטעית בשאלת הדין החל על העניין, אלא על העובדה הפשוטה שהתכנית המתקנת לא שינתה את אחוזי הבנייה שנקבעו בתכנית הפוגעת. על-כל-פנים - טוענים המשיבים - אם המערערות חפצו להראות, שהתכנית המתקנת הקטינה את שיעור הפגיעה, היה עליהן להביא עדות של שמאי להוכחת טענתן; ומשלא עשו כן, אין לאפשר להן להטריח את המשיבים להתדיינות חדשה בסוגיה זו. אני סבור, כי אין לחסום את דרכן של המערערות. דבר קיומה ותוכנה של התכנית המאוחרת הוכחו לפני בית המשפט המחוזי. וטענתן של המערערות היא טענה משפטית הנסמכת על פסק-דין שהעמיד את הדין בסוגיה זו על מכונו. בהחלטת השופטת דורנר, בדנ"א 1748/94, אכן נקבע כי מן הפן ההלכתי לא היה חידוש בפרשת קהתי, שכן פיתרונם של שופטי הרוב לשאלה שהועמדה להכרעתם לא חרג מעקרונם הכללי של דיני הפיצויים, בדבר השבת המצב לקדמתו. עם זאת צוין בהחלטה, כי זאת לראשונה נדרש בית המשפט להכרעה בסוגיה האמורה, ואף הוסבר מדוע. כדברי השופטת דורנר: "ביטול הפגיעה בשווי הנכס שנגרמה על-ידי התוכנית הפוגעת על-ידי תוכנית מאוחרת הוא יוצא דופן. ממילא לא נידונה בפסיקה השאלה הספציפית אם בהערכת הנזק על-פי סעיף 197 לחוק יש להתחשב בתוכנית מאוחרת" (שם). בבחינת השאלה, אם להתיר למערערות להעלות את טענתן בשלב הערעור, יש משמעות לעובדה שמקרה כדוגמת זה שעמד לבירור בפרשת קהתי לא נדון בפסיקה קודמת. בהעדר חידוש הלכתי, כשלעצמו, אין כדי לחסום טענה שבעת הדיון לפני הערכאה הראשונה טרם היה לה עיגון בפסיקה קודמת. בפסיקתנו כבר נאמר, ש"כאשר מדובר בטענות משפטיות או בטענות, המתייחסות להסקת מסקנות מעובדות מוכחות, נוטה בית המשפט, בדרך כלל, להקל, ומאפשר את השמעתן, אף אם לא נטענו בערכאה הראשונה" (השופט בך בע"א 682/82 בן אריה נ' "סהר" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לז(3) 589, בעמ' 595). כלל זה יפה גם למקרה שלפנינו. הלוא המערערות הוכיחו את דבר כניסתה לתוקף ואת תוכנה של התכנית המתקנת. גם בדבר השפעתה המיטיבה של תכנית זו אין מקום לפקפק, ומה שנותר לקביעה הוא רק כימויה של ההשפעה על שיעורה של הפגיעה. כן יצוין שהמשיבים לא הופתעו מטענתן החדשה של המערערות, אשר נכללה בסיכומיהן ובעיקרי הטיעון מטעמן, והם אף הגיבו עליה בעיקרי הטיעון מטעמם (השוו ע"א 520/89 מדינת ישראל נ' שבלי, פ"ד מו(2) 81, בעמ' 85-84). המסקנה המתבקשת היא, שיש לקבל את טענתן של המערערות; והפועל היוצא מכך הוא שמתעורר צורך לחזור ולשום את שיעור פגיעתה של התכנית הפוגעת בחלקות המשיבים תוך התחשבות בהשפעתה המיטיבה של התכנית המתקנת. תחולת סעיף 200 לחוק 30. בהליך לפני בית המשפט המחוזי טענו המערערות, לחלופין, לתחולת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה; לאמור, כי אף אם יימצא כי הוראות התכנית הפוגעת (בדבר שינויים בתנאי השימוש בקרקע) אכן פגעו בחלקותיהם של המשיבים, הרי שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר וכי בנסיבות העניין אין זה מן הצדק לחייבן בתשלום פיצויים למשיבים. בדחותו טענה זו קבע בית המשפט המחוזי כי המערערות לא נשאו את נטל השיכנוע להראות שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. בקביעה זו סמך בית המשפט, בין היתר, על מסקנותיו הוא בנושאים השונים, אליהם נדרש לצורך קביעת שיעור הפגיעה. בפי המערערות שתי טענות: האחת כי בית המשפט שגה בכך שהכריע בשאלת תחולתו של סעיף 200 במסגרת החלטת הביניים שהתייחסה לשאלת החבות, ועוד בטרם נמצאו בפניו נתונים ביחס לשיעור הפגיעה בכל אחת ואחת מן החלקות. טענתן היא, כי לשאלת תחולתו של סעיף 200 יכול ורשאי היה בית המשפט להידרש רק במסגרת פסק הדין בו קבע את שיעור הפיצוי לכל אחד מן המשיבים. טענתן השניה של המערערות היא, שמהנמקת בית המשפט המחוזי נובע, כי לוא ראה לקבל אלו מטענותיהן, ביחס לגורמים בהם יש להתחשב בקביעת שיעור הפגיעה, עשוי היה לקבל גם את טענתן לעניין תחולתו של סעיף 200. נראה לי, כי משמצאתי מקום להתערב במסקנות בית המשפט המחוזי לעניין ההתחשבות בחיוב לשלם דמי היתר ובשווי המבנים הקיימים כגורמים שהינם רלוואנטיים לקביעת שיעור הפגיעה, ולקבל את עמדת המערערות כי בקביעת שיעור הפגיעה יש להתחשב גם בהשפעתה המיטיבה של התכנית המתקנת, מן הראוי שאמנע מקביעת עמדה ביחס לשאלת תחולתו של סעיף 200. משישוב בית המשפט המחוזי ויקבע, בעקבות פסק-דיננו, את שיעור פגיעתה של התכנית הפוגעת בכל אחת מהחלקות, ממילא יהיה עליו לשוב ולעיין בשאלות הטעונות הכרעה לפי סעיף 200: כלום הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר? וכלום בשל הפגיעה אין זה מן הצדק לשלם פיצויים? הקביעה בסוגיה זו מן הדין, אמנם, שתתייחס לכל אחת מן החלקות, אך תיתכן כמובן החלת אמת-מידה אחידה על כל החלקות, או על רובן, אם יימצא כי אין יסודות המצדיקים הבחנה ביניהן. 31. בכך, למעשה, תם דיוננו בערעור והגיעה השעה לפנות לערעורים-שכנגד. אך למניעת אי-הבנות נוסיף, כי בכמה מן הטענות שהועלו בפנינו - מהן על-ידי המערערות ומהן על-ידי המשיבים - לא ראינו מקום לדון כלל. פגיעה מחמת רעש 32. בתביעתם המקורית של המשיבים, שהוגשה לוועדה המקומית, לא נכללה תביעה לפיצוי בגין נזקי רעש. משהביאו את תביעתם בפני בית המשפט המחוזי ביקשו המשיבים וקיבלו (על-פי החלטת השופט ש' אלוני) רשות להוסיף לתביעתם עתירה חדשה לפיצוי בגין רעש. אלא שבסופו של דבר פסק בית המשפט לדחות את תביעתם בנושא זה. בהליך שלפנינו הוצב חלק זה של תביעת המשיבים על קו התפר שבין הערעור והערעורים-שכנגד. המערערות, בערעורן, מלינות על החלטת השופט אלוני להתיר למשיבים לתקן את תביעתם; ואילו המשיבים, בגדר הערעורים-שכנגד, משיגים על צדקת החלטתו של בית המשפט המחוזי לדחות לגופו חלק זה של תביעתם. אני סבור כי בדין פסק בית המשפט המחוזי לדחות את התביעה לפיצוי בגין נזקי רעש. בנסיבות אלו שוב איני רואה צורך להידרש לערעורן של המערערות כנגד החלטת הביניים שמכוחה הורשו המשיבים להוסיף לתביעתם פריט זה. 33. טענתם העיקרית של המשיבים לפני בית המשפט המחוזי היתה, כי ביצועה של התכנית הפוגעת הגבירה באופן ניכר את מיפלס רעש התחבורה ליד בתיהם. לפנים היה לשכונתם אופי כפרי והם נהנו משקט ושלווה. אך ביצועה של התכנית הפוגעת, ובעיקר הקמתו בקירבתם של מרכז מסחרי חדש ("מרכז חבס"), הפכו את הרחובות הסמוכים לעורקי תחבורה סואנים. דא עקא שמן הראיות הוברר, כי התכנית להקמתו של "מרכז חבס" אושרה עוד לפני תחילת תוקפה של התכנית הפוגעת, וכי לתכנית שמכוחה אושרה הקמת המרכז המסחרי ולתכנית הפוגעת אין ולא כלום. יצוין כי גם המומחה מטעם המשיבים, פרופ' רוזנהויז, הודה כי לא התכנית הפוגעת היא שגרמה להגברת הרעש בסביבתם של המשיבים. נמצא שהמשיבים לא הוכיחו קיום קשר סיבתי בין התכנית הפוגעת לבין נזקי הרעש (היינו שהפגיעה נגרמה "על ידי תכנית" כדרישת סעיף 197); ובשל כך נדחתה טענתם. בפי המשיבים היתה גם טענה נוספת, לאמור, כי עצם הפיתוח האורבני בסביבתם הפך את בתיהם הנמוכים לבלתי מתאימים למטרתם. בדחותו טענה זו קבע בית המשפט המחוזי כי הפיתוח כשלעצמו אינו יכול להקים עילה לפיצויים, מה גם שהמשיבים (כלשון בית המשפט) "מנסים להחזיק את החבל בשתי קצותיו"; מחד תובעים הם פיצוי על שהתכנית הפוגעת צמצמה את זכויות הבנייה לגובה על חלקותיהם, ומאידך תובעים הם פיצוי בשל נזק הנגרם להם כתוצאה מבנייה לגובה על-ידי אחרים. 34. בפנינו התמקדו המשיבים בטענתם השניה, תוך שינוי קל בניסוחה. טענתם העיקרית עתה היא, כי הגבלת גובה הבנייה בחלקותיהם היא החושפת את בתיהם לרעש בעוצמה העולה על זו שהיתה צפויה, לוא מומשה על-ידם בניית בתי-קומות לפי התכנית הקובעת. אני סבור, כי מבחינה עקרונית כל אחת משתי טענותיהם של המשיבים עשויה היתה להעמיד להם עילה לפיצויים. הלוא מטרד של רעש (שעל-פי אמת-מידה אובייקטיווית גורע מאפשרות השימוש וההנאה במקרקעין) יכול להיחשב פגיעה במקרקעין כמשמעה בסעיף 197 (ראו פרשת ברעלי, ע"א 1188/92 הנ"ל, בעמ' 473); ופגיעה, כאמור, יכולה להיות פגיעה ישירה, היינו פגיעה בחלקות על-ידי התכנית החלה עליהן, או פגיעה עקיפה, היינו פגיעה בחלקות על-ידי תכנית החלה על מקרקעין גובלים (השוו: ע"א 603/77 וארון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד לג(3) 409; ד"נ 28/79 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' וארון, פ"ד לה(1) 561; והסברו של השופט זמיר בפרשת ברעלי, ע"א 1188/92 הנ"ל, בעמ' 474). המשיבים תבעו פיצוי רק בגין פגיעה ישירה. משהוברר כי המרכז המסחרי החדש לא הוקם על-פי התכנית הפוגעת, אלא על-פי תכנית אחרת, שלא הוחלה כלל על חלקותיהם של המשיבים, די היה בכך כדי להוביל לדחיית טענתם הראשונה, שבעיקר עליה סמכו הם את תביעתם. טענתם השניה - זו שבעיקר בה התמקדו לפנינו - אכן הופנתה כנגד התכנית הפוגעת. אך חוששני כי גם לטענה זו לא הניחו המשיבים תשתית מספקת. מחוות-דעתו של ד"ר יורם קדמן (מומחה בנושאי רעש מטעם הוועדה המקומית) עלה, כי בכל הנוגע לנושא הרעש, התכנית הפוגעת אך היטיבה את מצבם של המשיבים, שכן לוא נבנו על החלקות בתי-קומות, כפי שהתירה התכנית הקובעת, היה בכך כדי להחמיר את רמת הרעש האקוסטי. ואף המומחה מטעם המשיבים (פרופ' רוזנהויז), שטען להיפוכו של דבר, הודה בעדותו כי השפעתה של הגבלת הבנייה לגובה על הרעש באזורם של המשיבים הינה שולית בלבד. נמצא שדין טענתם השניה של המשיבים להידחות, לא מטעמו של בית המשפט המחוזי, אלא מחוסר ראיות מספיקות לביסוסה. גריעת הזכות לבנות מרפסות מקורות 35. לפי התכנית הקובעת רשאים היו המשיבים לבנות בחלקותיהם מרפסות מקורות לכל אורכן ובניצול אחוזי הבנייה המרביים. אפשרות זו נשללה מהם על-ידי התכנית הפוגעת. אפשר שגם בכך פגעה התכנית הפוגעת בחלקות. דא עקא, כי טענות המשיבים לעניינה של פגיעה זו לא בא זכרן בכתב תביעתם, ואף לא במהלך בירור תביעתם, והן הועלו על-ידם, לראשונה, רק בסיכומי טענותיהם. מטעם דיוני זה סירב בית המשפט המחוזי לדון בטענות לגופן. עיינתי בהשגות המשיבים על צדקת סירובו של בית המשפט המחוזי לדון בשאלת קיומה של פגיעה נוספת זו ולא שוכנעתי כי יש עמנו מקום להתערב בהחלטה. המשיבים טוענים, כי על עצם קיום הזכות שנשללה מהם בתכנית הפוגעת עמדו לראשונה רק על-פי האמור בפסק-דינו של בית-משפט זה בפרשת פרי הארץ (ע"א 210/88 הנ"ל), אשר ניתן לאחר גמר שמיעת הראיות ולפני השמעת הסיכומים בתביעתם. אפילו נכונה הטענה, אין בה כדי להועיל להם. אם לקראת שלב הסיכומים אכן הבחינו ברכיב-תביעה נוסף, שהיה בידם לכללו ומטעם זה או אחר לא נכלל בתביעתם המקורית, היה עליהם לבקש רשות לתיקון כתב התביעה. משלא עשו כן, אין להם פתחון-פה להלין. למשיבים היתה טענה נוספת והיא, כי עניין המרפסות הוזכר בחוות-דעת השמאים מטעם המערערות, וכי בכך יש לראות משום שינוי חזית המרחיב את יריעת המחלוקת. גם טענה זו דינה להידחות. השמאים, כדרכם של מומחים, פרסו בחוות הדעת שלהם את כל הנתונים שנראו להם רלוואנטיים. אך מסגרתו של משפט אינה נגזרת אלא מכתבי טענותיהם ומהליכותיהם הדיוניות של בעלי הדין עצמם. בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי צוין, כי המערערות הקפידו שלא לחרוג מכתבי הטענות ולא חקרו את העדים בעניין המרפסות; ומכאן שלא ניתן לייחס להן מהלך שיש בו משום שינוי חזית. הצמדת הפיצויים 36. בית המשפט המחוזי פסק למשיבים פיצויים בערכים דולריים בתוספת ריבית דולרית מצטברת בשיעור 11% לשנה. בכך הלך בית המשפט בעקבות השמאים שהעריכו את שיעור הפגיעה למועד הקובע בדולרים. המשיבים טוענים, כי בכך נתפס בית המשפט לטעות. לטענתם, היה על בית המשפט לפסוק להם פיצויים בשקלים, בסכום שווה-ערך לסכום הדולרי שהוכח בפניו, ולחייב את המערערות בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הסכום השקלי. טענה זו בדין יסודה. ענייננו אינו בחוב במטבע-חוץ, אלא בחוב שקלי. במנגנון הצמדה דולרי ניתן להשתמש כשכך מכתיבה מערכת כללים מוסכמת המסדירה את יחסי הצדדים, בין אם המדובר בהתנייה חוזית מפורשת (ע"א 187/87 לוי נ' דויטש, פ"ד מג(3) 309, 320) ובין אם מאורחות הצדדים ומהתנהגותם ניתן להעלות כוונה לאימוץ שיטת הצמדה כזאת (ע"א 499/89 רמת-אביבים בע"מ נ' מירון, בן-ציון ופריבס, עורכי-דין, שותפות רשומה, פ"ד מו(4) 586, 595). אך בהיעדר הסדר פרטי חל הדין הרגיל, שעל החיוב בשקלים מיתווספים ריבית והצמדה על-פי הקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א1961- (ע"א 2833/90 חנ-רון בע"מ נ' מחצבות חיפה בע"מ, פ"ד מו(3) 418). מקור החוב נשוא ענייננו אינו בהסכם, לא מפורש ואף לא משתמע, אלא בהסדר סטאטוטורי המטיל על רשויות התכנון חובת פיצוי בגין פגיעה במקרקעין. חובת רשויות התכנון לפצות בגין פגיעה כזאת אינה יכולה להימדד במטבע-חוץ. בכך שהשמאים העריכו את שווי המקרקעין, לפני ואחרי התכנית הפוגעת, בערכים דולריים אין כדי לשנות את פני הדברים. השימוש בערכים דולריים, כאמת-מידה להערכת השווי של מקרקעין, הוא מקובל ורווח. אך חיוב הרשויות בתשלום פיצויים צריך וחייב להימדד ולהיקבע בשקלים. בפרשת בירנבך (ע"א 483/86 הנ"ל, בעמ' 235) אמר הנשיא שמגר: "דעתי היא, כי את סכום הפיצויים על-פי סעיף 197 לחוק יש לחשב ולשלם בשקלים חדשים. כך עשה גם השמאי, תוך הפנייה לערכו הדולרי של הסכום, לצורכי השוואה בלבד". כלל זה יפה גם לענייננו. בעובדה שהשמאים בפרשתנו נקבו בערכים דולריים בלבד, ולא חישבו את שווה-ערכם בשקלים, אין כדי להצדיק סטיה מן הכלל. אף כאן שימש הערך הדולרי כאמת-מידה בלבד; ומה שהחסירו השמאים ניתן להשלמה בידי בית המשפט. 37. אשר על כן הייתי מקבל את הערעור ואת הערעורים-שכנגד בנקודות שפורטו לעיל, מבטל את החיובים (לרבות חיובי ההוצאות) שנכללו בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי ומחזיר אליו את ההליך, להשלמה ולמתן פסק-דין חדש. בהליך המשלים, בגדרו ישמע ראיות וטענות נוספות ככל שימצא לנכון, יידרש בית המשפט לעריכת שומה חדשה של שיעור הפגיעה, תוך שיביא בחשבון בכלל רכיבי החישוב (ועל-פי ההנחיות שנכללו בהנמקה) גם את השפעתם של שלושת הגורמים הבאים: חובת המשיבים לשלם דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל; שוויים של המבנים הקיימים בחלקות; והשפעתה המיטיבה של התכנית המתקנת (כס24/1/א). לאור המסקנות אליהן יגיע יחזור בית המשפט ויבחן אם, בהתחשב בכלל הנסיבות, יש להחיל על תביעות המשיבים (כולם או חלקם) את הוראת סעיף 200(1) לחוק התכנון והבניה. ואם ימצא בית המשפט, בסופו של דבר, כי יש לחייב את המערערות בתשלום פיצוי למשיבים, או לחלק מהם, יחשב את הפיצוי בשקלים חדשים למועד כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת (כס24/1/) ויחייב את המערערות בסכומים שיתקבלו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאותו המועד. בנסיבות העניין הייתי נמנע מעשיית צו להוצאות בערעור ובערעורים-שכנגד. ש ו פ ט השופט צ' א' טל: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת ד' דורנר: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' מצא. ניתן היום, ו' בניסן תשנ"ז (13.4.97). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת העתק מתאים למקור שמריהו כהן - מזכיר ראשי COURT