שחר העיר בע"מ נ. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב

14 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים עע"מ 6806/22 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת י' וילנר כבוד השופט י' כשר המערערת: שחר העיר בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב 2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק 3. גיל גולן 4. רוחמה מלצר ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בתיק עת"מ 30061-05-22 מיום 23.6.2022 שניתן על ידי כב' השופט העמית קובי ורדי תאריך הישיבה: כ"ב בשבט התשפ"ד (1.2.2024) בשם המערערת: בשם המשיבה 1: בשם המשיבה 2: בשם המשיבים 4-3: עו"ד אילנה בראף-שניר עו"ד סיון דגן עו"ד אריאל יונגר בעצמם פסק-דין השופט י' עמית: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (כב' השופט העמית ק' ורדי), מיום 23.6.2022 בעת"מ 30061-05-22, במסגרתו נדחתה עתירה שהגישה המערערת, ושעניינה בייעוד המקרקעין עליהם מבקשת המערערת להקים מבנה. רקע עובדתי ותכנוני 1. המקרקעין במוקד המחלוקת מצויים בחלקה 256 גוש 6123 ברחוב מקובר 1 בבני ברק (להלן: המקרקעין או חלקה 256). שטח המקרקעין הוא 415 מ"ר, ועליהם עומד מבנה מגורים ששטחו 120 מ"ר, בן קומה אחת וקומת מרתף חלקית שבה פועל גן ילדים. המערערת, חברת שחר העיר בע"מ, קיבלה היתר מהמשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (להלן: הוועדה המקומית), שבמסגרתו אושר לה, בין היתר, להרוס את המבנה ולהקים אחר תחתיו במסגרת תמ"א 38. המשיבים 4-3 הם בעלי זכויות במבנים סמוכים למקרקעין (להלן: השכנים), אשר הגישו התנגדות למתן ההיתר. ההתנגדות נדחתה על ידי הוועדה המקומית, וערר שהגישו השכנים למשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר), התקבל. בעקבות זאת הגישה המערערת עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים, שנדחתה, ומכאן הערעור הנוכחי. ועתה בהרחבה. 2. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לייעודם של המקרקעין – אם מדובר ב"אזור מגורים א" או ב"אזור מגורים ג". בהתאם לתוכניות המתאר הרלוונטיות (אשר יפורטו להלן), על מקרקעין בעיר בני ברק המוגדרים כ"אזור מגורים א" ניתן לבנות מבנה בן שתי קומות, ובו שתי דירות. לעומת זאת, על מקרקעין המוגדרים כ"אזור מגורים ג" ניתן לבנות מבנה בן שלוש קומות מעל קומת עמודים, המכיל 18 דירות לדונם. 3. נפתח בתיאור כרונולוגיית התוכניות הרלוונטיות לענייננו, בחלוקה בהתאם לסוג התוכנית – מתאר (החלה על כל העיר בני ברק) או מפורטת (החלה על חלק מסוים בעיר): תוכניות מתאר תוכניות מפורטות 1971 תוכנית בב/105/א, "תוכנית מתאר של תכנון עיר לבני ברק", מיום 11.3.1971 (להלן: תוכנית 105א). במסגרת תוכנית 105א המקרקעין סומנו כ"אזור מגורים ג". 1975 תוכנית מפורטת בב/93/א, מיום 11.12.1975 (להלן: תוכנית 93א). במסגרת תוכנית 93א המקרקעין סומנו כ"אזור מגורים א". 1980 תוכנית מתאר עירונית בב/105/ב, המתקנת את תוכנית 105א, מיום 7.8.1980 (להלן: תוכנית 105ב). במסגרת תוכנית 105ב המקרקעין סומנו כ"אזור מגורים ג". 2018 תוכנית המתאר בב/2035. המקרקעין כלולים במתחם המוגדר כ"מגורים א1". 4. המערערת הגישה בקשה להיתר בנייה במקרקעין מכוח תמ"א 38, המבוססת על ההנחה כי ייעוד המקרקעין הוא "אזור מגורים ג". במסגרתה ביקשה כי יאושר לה, בין היתר, להרוס את המבנה הקיים; להקים תחתיו מבנה חדש בן 4 קומות, בתוספת קומות גג, שיפוע ומרתף, אשר מתוכנן להכיל 15 דירות וגן ילדים; ניוד של קומת השיפוע לקומת הכניסה; הגדלת גובה הקומות; ותוספת דירות בשיעור של 20% (להלן: הבקשה להיתר). השכנים הגישו התנגדות לבקשה להיתר (להלן: ההתנגדות), וטענו כי אין לאשרה מן הטעם שהמקרקעין מוגדרים כ"אזור מגורים א", ולפיכך נפלה בבקשה להיתר טעות יסודית. בהתנגדות הועלו מספר טענות נוספות, ובהן כי תמ"א 38 כלל לא חלה על המבנה שעל המקרקעין בהיותו מבנה נמוך, וכי המבנה אותו המבקשת מעוניינת להקים סוטה באופן ניכר מאופי הסביבה, המתאפיינת במבנים בני 2 קומות. 5. ביום 18.1.2021 אישרה הוועדה המקומית את בקשת ההיתר, תוך דחיית ההתנגדות (להלן: החלטת הוועדה המקומית). בהחלטתה, קבעה הוועדה המקומית כי ייעוד המקרקעין הוא "אזור מגורים ג" וכי הבקשה עומדת בתנאי תמ"א 38. עוד צוין כי ההתנגדות הוגשה מבלי לציין את שמם של המתנגדים. השכנים, באמצעות בא כוחם, הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית. החלטת ועדת הערר 6. ועדת הערר התמקדה בשאלה איזו מהתוכניות גוברת בכל הנוגע לייעודם של המקרקעין: האם תוכנית 93א, אשר קובעת כי ייעוד המקרקעין הוא "אזור מגורים א" (כעמדת השכנים), או תוכנית 105א ותוכנית 105ב, בהן המקרקעין מסומנים כ"אזור מגורים ג" (כעמדת המערערת). 7. בהחלטתה מיום 22.3.2022 ועדת הערר קבעה כי התשריט של תוכנית 93א גובר בעניין ייעוד המקרקעין, ולפיכך המסקנה היא כי מדובר ב"אזור מגורים א" (ערר 13013-02-21; להלן: ההחלטה בערר). ועדת הערר קבעה כי בהתאם לפסיקה, מקום בו התשריט ברור אין מקום להתבסס על ראיות אחרות, וכי זהו המצב ביחס לתשריט של תוכנית 93א. במסגרת זו נדחתה טענת המערערת כי מכיוון שתוכנית 93א אינה מזכירה בסעיף המטרות כי היא עוסקת בשינוי ייעוד הקרקע של חלקה 256 (היא החלקה הרלוונטית לענייננו), הרי שהיא לא התכוונה לערוך בה שינוי, וכי עיקרה בכלל בהרחבת דרכים. הוסבר, כי סעיף המטרות קובע שייעודה של חלקה 257 הוא "אזור מגורים ג", ומכאן שתוכנית 93א כיוונה לעסוק גם בנושא של ייעוד הקרקע. ועדת הערר החילה מסקנה זו גם ביחס לאותן חלקות שייעודן שונה בתשריט מבלי שהוזכרו בסעיף המטרות, כמו חלקה 256. בהמשך לכך נדחתה טענת המערערת כי חלקה 256 היא חלק מרצף של רחוב חברון המסומן כולו כ"אזור מגורים ג", ולפיכך ההיגיון התכנוני תומך במסקנה כי גם חלקה 256 תסווג באופן זה. ועדת הערר קבעה כי ההיגיון התכנוני נלמד דווקא מתוכנית המתאר הכוללנית בב/2035 משנת 2018, שבה חלקה 256 כלולה במתחם המוגדר כ"מגורים א1" המוגבל מבחינת זכויות הבנייה האפשריות בו. 8. ועדת הערר דחתה את טענת המערערת כי תוכנית 105א, שהיא תוכנית מתאר החלה על כל העיר בני ברק, גוברת על תוכנית 93א המאוחרת לה ואשר מהווה תוכנית מפורטת החלה על חלק מצומצם בעיר. הוסבר, כי אין מניעה לקבוע או לשנות ייעודי קרקע במסגרת תוכנית מפורטת, וכך אירע בענייננו. עוד נדחתה טענת המערערת כי תוכנית 105ב, המאוחרת גם לתוכנית 105א וגם לתוכנית 93א, ובמסגרתה המקרקעין מופיעים כ"אזור מגורים ג", היא התוכנית אשר קובעת את ייעוד המקרקעין. ועדת הערר מצאה כי תוכנית 105ב התמקדה בשינוי הוראות הבנייה המופיעות בתוכנית מתאר 105א, וכי התשריט שצורף לתוכנית 105ב נועד לקבוע את גבולות הגזרה שבתוכו יחולו הוראות אלה, מבלי שיהיה תוקף מחייב לייעודי המקרקעין המופיעים בו. בהקשר זה נקבע כי העובדה שמדובר בתשריט חסר צבע הכולל סימון סמלי בלבד של ייעודי הקרקע, ואשר מתעלם משינויים שנערכו במסגרת תוכניות מפורטות שאושרו לאורך השנים, מחזקת מסקנה זו. 9. עוד התייחסה ועדת הערר לטענה דיונית של המערערת, לפיה לא ניתן להגיש התנגדות לבקשה להיתר באופן אנונימי, כפי שעשו השכנים, ולפיכך אף לא ניתן היה ליתן החלטה בהתנגדות או להגיש ערר על ההחלטה. המערערת הסתמכה בטענה זו על פסק הדין בעע"מ 1461/20 אנטרים אינווסטמנטס (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (4.5.2021) (להלן: עניין אנטרים). ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי ההתנגדות הוגשה כדין. נקבע, כי בא כוח השכנים החזיק בידו ייפוי כוח בעת שהגיש את ההתנגדות, וכי פורט בהתנגדות שהיא מוגשת בשם בעלי זכויות במקרקעין הגובלים בחלקה 256. בכל הנוגע לעניין אנטרים, הוסבר כי באותו מקרה נדונה בקשה להיתר תואם תוכנית, ואילו בקשת ההיתר של המערערת היא לזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ולהקלות. הוועדה המשיכה והסבירה כי בניגוד למקרה של היתר תואם תוכנית, שבו תכלית החוק תומכת בצמצום האפשרות להגשת התנגדויות על ידי מי שאינו זכאי לכך, הרי שבכל הנוגע לתמ"א 38 ולבקשות להיתר החורגות מהוראות התוכנית החלה על המקרקעין, זכות ההתנגדות היא רחבה. עוד יצוין כי ועדת הערר קבעה, למעלה מן הצורך, כי לא ניתן להתיר זכויות בנייה במקרקעין מכוח תמ"א 38, ומכיוון שהדבר אינו מתעורר במסגרת הערעור הנוכחי לא נאריך בדברים. פסק דינו של בית משפט קמא 10. בית המשפט המחוזי דחה את העתירה שהגישה המערערת על ההחלטה בערר, משמצא כי מדובר בהחלטת מפורטת ומנומקת, שלא נפל בה פגם מהותי המצדיק את התערבותו. לגופו של עניין, נקבע כי תוכנית 93א עוסקת באופן ברור בשינוי ייעוד המקרקעין עליהם היא חלה, ואינה מכוונת רק, כפי שטענו המערערת והוועדה המקומית, להרחבת דרכים סלולות. במסגרת זו נדחתה הטענה לפיה מכיוון ששינוי הייעוד של חלקה 256 לא צוין בסעיף המטרות של התוכנית, הרי שיש להסיק מכך שלא בוצע לגביה כל שינוי. בית המשפט ציין כי הבעלים של חלקות 257 ו-261 העלה לגביהן התנגדויות במהלך הדיון בתוכנית 93א, וביקש כי חלקות אלה ייוותרו כ"אזור מגורים ג". הוועדה קיבלה את הבקשה רק לגבי חלקה 257, ורק היא מופיעה בסעיף המטרות של תוכנית 93א, בעוד שההתנגדות לגבי חלקה 261 נדחתה והיא מסומנת בתשריט כ"אזור מגורים א". בית המשפט הסביר כי עולה מכך שהוועדה המחוזית שינתה ביודעין את הייעוד של חלקה 261 ל"אזור מגורים א", וכי העדרו של שינוי הייעוד שלה מסעיף המטרות אינו גורע מכך שהשינוי בוצע. לעמדת בית המשפט, המסקנה הנלמדת מכך היא שהוועדה המחוזית כיוונה לשנות את הייעוד של חלקה 256, אשר אף במקרה שלה שינוי הייעוד הופיע רק בתשריט, מבלי שיצוין לגביה דבר בסעיף המטרות. בית המשפט ציין כי היה ראוי אמנם שכל השינויים שבוצעו במסגרת תוכנית 93א יפורטו בסעיף המטרות, אך העדר הפירוט אינו מאיין את השינויים המופיעים בתשריט. 11. בדומה לוועדת הערר, גם בית משפט קמא דחה את הטענה כי התשריט של תוכנית 105ב כיוון לשנות את ייעודם של המקרקעין המופיעים בו. נקבע, כי עיון בתקנון של תוכנית 105ב מלמד כי היא ביקשה לשנות את התקנון של תוכנית 105א, שעניינו בהוראות הבנייה החלות בבני ברק, וכי אינה עוסקת בייעודי קרקע. כמו ועדת הערר, גם בית המשפט המחוזי סבר כי התשריט שצורף לתוכנית נועד לקבוע את גבולות השטח עליו היא חלה בלבד. לכך הוסיף בית המשפט כי הוועדה המקומית עצמה, במסגרת דיון שהתקיים ביום 28.7.2016 בפני ועדת הערר (דיון שאין לו נגיעה לענייננו), התייחסה לייעוד הקרקע של חלקה 256 כ"אזור מגורים א", וכך מופיעה החלקה בתוכנית מאוחרת לתוכנית 105ב (בב/מק/3131), כמו גם במערכת ה-GIS של העירייה. בית המשפט המחוזי המשיך ודחה את הטענה כי מכיוון שלחלקה 265, שחל עליה דין זהה לחלקה 256, ניתן היתר בנייה לפי ייעוד של "אזור מגורים ג", הרי שיש לתת גם למערערת היתר בנייה לפי ייעוד זה. בית המשפט מצא כי היתר הבנייה שניתן לחלקה 265 התבסס בטעות על תוכנית 93, הקודמת לתוכנית 93א, וכי אף הוגשו תלונות בעניין. 12. המערערת חזרה בבית משפט קמא על טענתה כי לשכנים לא הייתה זכות עמידה בערר על החלטת הוועדה המקומית, שכן התנגדותם לבקשת ההיתר הוגשה באופן אנונימי. בית המשפט דחה את הטענה תוך חזרה על הנמקתה של ועדת הערר, והוסיף כי הוועדה המקומית לא ביקשה הבהרות לגבי זהות המתנגדים, וכי אם הייתה מבקשת זאת ניתן היה בנקל להציג את ייפוי הכוח, שבו מופיעה זהותם. נוכח האמור, בית המשפט המחוזי דחה את העתירה, וחייב את המערערת לשלם את הוצאות המשפט של ועדת הערר בסכום של 10,000 ₪, ואת הוצאות המשפט של השכנים בסכום זהה (ובסך הכול 20,000 ₪). מכאן הערעור שלפנינו. טענות הצדדים 13. המערערת חזרה על רבות מטענותיה שהועלו בפני ועדת הערר ובית משפט קמא, ונעמוד עליהן בקצרה: בכל הנוגע לזכות העמידה של השכנים להגיש את ההתנגדות והערר, המערערת טענה כי הוועדה מוסמכת לדון רק בהתנגדויות המשויכות לבעלים או למחזיקים מזוהים של מקרקעין. ואילו, ההתנגדות בענייננו הוגשה לטענתה ללא כל פרט מזהה מלבד שם עורך הדין החתום עליה. המערערת הוסיפה כי בניגוד לקביעתו של בית משפט קמא, לא הוכח כי בשלב הדיון בפני הוועדה המקומית החזיק עורך הדין של השכנים בייפוי כוח, ולפיכך הייתה זו שגיאה לקבוע כי ניתן היה לברר את זהות השכנים בקלות. כמו כן, ייפוי הכוח שהוצג כלל אינו חתום על ידי המשיבה 4, אלא רק על ידי המשיב 3 ובנה של המשיבה 4, ולאחרון אין זכויות במקרקעין הסמוכים. לפיכך, הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לדון בהתנגדות, וכפועל יוצא מכך לשכנים אף לא הייתה זכות להגיש ערר על החלטתה. לעמדת המערערת, פסק דינו של בית משפט קמא נותן הכשר להגשת התנגדויות אנונימיות, ומרחיב את סמכותה של הוועדה המקומית בניגוד לדין. המערערת הפנתה פעם נוספת לעניין אנטרים, וטענה כי אמנם הוא עוסק בהיתר תואם מתאר, ולא בהיתר מכוח תמ"א 38 או להיתר הכולל החרגות, אך יש להקיש ממנו גם לעניין האחרון ולקבוע כי לוועדה המקומית אין סמכות לדון בהתנגדויות של מי שאינם זכאים להגישן. 14. לעניין ייעודם של המקרקעין, המערערת שבה על עמדתה כי מדובר ב"אזור מגורים ג" ולא ב"אזור מגורים א". לטענתה, תוכנית 93א עוסקת בהרחבת דרכים ולא התיימרה לשנות את ייעודי המקרקעין שבתוכנית 105א; ייעודי המקרקעין בתוכנית 105א הופיעו פעם נוספת בתוכנית 105ב, המאוחרת לתוכנית 93א; ההיגיון התכנוני תומך במסקנה כי מדובר ב"אזור מגורים ג", שכן חלקה 256 היא חלק מרצף של רחוב חברון המסומן כולו כ"אזור מגורים ג"; סעיף המטרות של תוכנית 93א אינו מציין כמטרה את שינוי הייעוד של המקרקעין ל"אזור מגורים א", ואילו ביחס לשלוש החלקות שהתוכנית ביקשה לשנות את ייעודן הדבר צוין במפורש; גם תכנית 93, אשר קדמה לתוכנית 93א, קובעת כי ייעוד המקרקעין הוא "אזור מגורים ג"; סימונם של המקרקעין בתוכנית מאוחרת (בב/מק/3131) כ"אזור מגורים א" הוא טעות נגררת של הטעות המופיעה בתוכנית 93א. 15. עוד טענה המערערת כי בניגוד לקביעת בית משפט קמא, לא ניתן להסיק כי תוכנית 105ב כיוונה לעסוק רק בתקנון שפורט בתוכנית 105א וכי התשריט שצורף אליה אינו בעל משמעות אופרטיבית לעניין ייעודי המקרקעין שבו. לעמדתה, אם עיון בתוכנית 105ב מוליך למסקנה שאין בה כדי לשנות ייעודי מקרקעין, הרי שיש להחיל היגיון דומה על תוכנית 93א. לפיכך, יש לקבוע שגם בה אין כדי לשנות את הייעוד של חלקה 256, שכן אין היא מכילה התייחסות בסעיף המטרות לשינוי ייעוד שכזה. לכך הוסיפה המערערת כי התשריט שצורף לתוכנית 105ב דווקא מלמד על כוונה לשנות את ייעודי המקרקעין המופיעים בו, שכן לצד התשריט מופיע מקרא מפורט, שאין בו צורך אם כל מטרת צירוף התשריט היא לקבוע את גבולות השטח. כמו כן, העובדה שייעודי המקרקעין בתשריט מופיעים בעבודת יד מלמדת גם היא על כוונה ביחס אליהם. מעבר לכך, נטען, אף אם כוונת מוסדות התכנון הייתה שהתשריט של תוכנית 105ב ישמש רק לקביעת גבולות הגזרה בהם היא חלה, הרי שהדין קובע כי תוכנו של התשריט מחייב במלואו. בנוסף, יש להגן על הסתמכותו הסבירה של אדם מן היישוב על תוכנית 105ב, שהיא כאמור מאוחרת לתוכנית 93א. 16. המערערת הזכירה כי לבעליה של חלקה 265, עליה חלות אותן תוכניות כמו חלקה 256, ניתן היתר בנייה לפי ייעוד של "אזור מגורים ג". המערערת טענה כי קביעת בית משפט קמא לפיה ההיתר ניתן עקב טעות לא הייתה מבוססת על ראיות מספקות. כך, נטען כי נפלה טעות במסקנה כי ההיתר לחלקה 265 ניתן בשגגה בהסתמך על תוכנית 93, וכי התכתבויות של הוועדה המקומית מלמדות כי זו דווקא הייתה מודעת לתוכנית 93א, ואילו תוכנית 93 אינה מוזכרת בהן. עוד נטען כי ממילא משמומשה הבנייה חלה חזקת התקינות המינהלית. 17. הוועדה המקומית הצטרפה לטענותיה של המערערת בכל הנוגע לייעוד המקרקעין, ולא נחזור על הדברים. לטענת הוועדה המקומית, בעת העבודה על תוכנית 93א טרם ניתן תוקף לתוכנית 105א. כך יצא, לעמדתה, שתוכנית 93א תוכננה בהתבסס על המצב התכנוני באותה עת, במסגרתו ייעודה של חלקה 256 היה "אזור מגורים א", ועקב טעות היא לא עודכנה לאחר כניסתה לתוקף של תוכנית 105א ששינתה מצב דברים זה. אולם, מרגע שתוכנית 105א קבעה שייעוד המקרקעין הוא "אזור מגורים ג", לא ניתן היה לשנות זאת שלא באמצעות הוראה תקנונית ברורה, דבר שאינו מצוי בתוכנית 93א. לכך הוסיפה הוועדה המקומית כי כל רחוב חברון מיועד ל"אזור מגורים ג", ולפיכך אין היגיון בהוצאתה של חלקה 256 ושלוש חלקות נוספות מהגדרה זו. עוד היא טענה כי לכל היותר, יש לראות את הסימונים על התשריט של תוכנית 93א כהנחיה בלתי מחייבת. בנוסף לאמור, הוועדה המקומית העלתה טענות הנוגעות לקביעות ועדת הערר בכל הנוגע לאי תחולתה של תמ"א 38 על המקרקעין, אולם בהתחשב בכך שמדובר בחזית מחלוקת רחבה מזו שנפרסה על ידי המערערת בכתב הערעור, ובכך שהוועדה המקומית לא הגישה ערעור עצמאי על פסק דינו של בית המשפט המחוזי – אין מקום לדון בטענות אלה (ע"א 3021/11 הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות', משרד עו"ד נ' הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית של ירושלים, פסקה 8 (19.12.2012)). 18. אל מול טענות אלה השיבה ועדת הערר כי אין עילה להתערבות בהחלטתה ובפסק דינו של בית משפט קמא. לעניין זכות העמידה של השכנים, ועדת הערר טענה כי משהחליטה הוועדה המקומית לדון לגופה בהתנגדות השכנים, הרי שקמה להם זכות לערעור על ההחלטה, וזאת לפי סעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. ועדת הערר חזרה על הטעמים המהותיים שבגינם מצאה לדחות טענה זו במסגרת ההחלטה בערר, והוסיפה כי משעה שנמצא שנפל פגם מהותי בהחלטת הוועדה המקומית, קשה להלום כי לוועדת הערר לא תהיה סמכות לתקנו. בכל הנוגע לייעוד המקרקעין, גם בעניין זה שבה ועדת הערר על עמדתה כי תוכנית 93א היא הקובעת ולפיכך מדובר ב"אזור מגורים א" מהטעמים שהובאו בהחלטתה בערר. עוד נטען כי תוכנית 93א היא תוכנית ישנה שרמת הניסוח שלה אינה עומדת בסטנדרטים של תוכניות המאושרות כיום, והיא אינה התוכנית היחידה שהחילה שינויים בייעודי מקרקעין המופיעים בתשריט המצורף לתוכנית, מבלי לפרט שינויים אלה בסעיף המטרות. בכל הנוגע להיתר הבנייה של חלקה 265 נטען כי מתן היתר בנייה לפני שלושים שנים באופן שגוי אינו מקים עילת הסתמכות למערערת, וכי בכל מקרה גוף מינהלי רשאי לשנות מהחלטות קודמות שלו ולהפעיל את שיקול דעתו בהתאם לנסיבות שלפניו. 19. השכנים ביקשו אף הם להסתמך על פסיקת בית המשפט המחוזי ועל ההחלטה בערר. עוד הם טענו כי עסקינן למעשה בערעור ב"גלגול שלישי", כאשר טיעוניה של המערערת כבר נדונו ונדחו בשתי הזדמנויות; כי יש לדחות את הערעור בשל העדר ניקיון כפיים של המערערת, אשר לא הגישה את כלל המסמכים הרלוונטיים ולא הציגה את מלוא התמונה העובדתית במסגרת כתב הערעור; וכי עסקינן בערעור תיאורטי, שכן משהחלטת הערר קבעה כי קיימים טעמים נוספים ועצמאיים שלא לאשר את הבקשה להיתר בנייה, לא יהיה בקבלת הערעור כדי לסייע למערערת. לעניין זכות העמידה של השכנים, נטען כי ייפוי הכוח לבא כוחם נחתם עוד בשלב הגשת ההתנגדות, וכי קיימת התכתבות בעניין בינם לבין בא כוחם שמטעמי חיסיון לא צורפה כראיה, אך הם יהיו מוכנים להציגה אם יהיה בכך צורך. לטענתם, הדברים הוצגו גם לבית משפט קמא. עוד נטען כי בנה של המשיבה 4 זכאי היה להגיש התנגדות, שכן הוא מחזיק בייפוי כוח של אמו ומתגורר בנכס מאז שנת 2002. דיון והכרעה 20. הצגתי באריכות את החלטת ועדת הערר ואת פסק דינו של בית משפט קמא, וכן את טענות הצדדים, ואוכל כעת לקצר. לאחר עיון בטיעוני הצדדים ובחומרים שהציגו, עמדתי היא כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, ולפיכך אציע לחבריי כי נאמץ אותו מכוח סמכותנו לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. למעלה מן הצורך אוסיף מספר הערות. 21. ראשית, בכל הנוגע לייעוד המקרקעין, הרי שעניין זה נלמד מתוך הוראותיהן של התוכניות החלות עליהם. כפי שבית משפט זה שב ושנה, יש לפרש כל תוכנית, על התקנון והתשריט המרכיבים אותה, בהתאם ללשונה ולתכליתה (ע"א 10213/03 מרחבי השרון בע"מ נ' מייזליק, פסקאות 6 ו-20 לפסקה דינו של השופט עדיאל (30.1.2006) (להלן: עניין מייזליק); ע"א 3213/97 נקר נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה הרצליה, פ"ד נג(4) 625, 650-649 (1999) (להלן: עניין נקר)). חומר הראיות שהונח לפנינו מלמד כי אכן, כפי שקבעו ועדת הערר ובית המשפט המחוזי, התוכנית המפורטת 93א היא המכריעה בשאלת ייעוד המקרקעין, ומשכך עסקינן ב"אזור מגורים א". בניגוד לטענת המערערת, הוכח כי תוכנית 93א אינה עוסקת רק בהרחבת דרכים, כפי שעולה בבירור מהמטרות הרבות הנוספות שהוגדרו לתוכנית, וביניהן גם המטרה של קביעת אזורי מגורים לחלקות שונות. נוכח עובדה זו, ובהתחשב ביתר הנמקותיו של בית משפט קמא, מסקנתי היא כי יש תוקף מחייב גם לייעודי המקרקעין המצוינים בתשריט בלבד. אף בשאר טענותיה של המערערת בעניין זה לא מצאתי ממש. בית המשפט המחוזי וועדת הערר התייחסו בפירוט לכל אחת ואחת מהן, וחזרה על הדברים אינה נדרשת. מתוך אלה אדגיש אך את עניינן של חלקות 257 ו-261 – בעקבות התנגדות שהוגשה לתוכנית 93א, נקבע לגבי חלקה 257 ייעוד של "אזור מגורים ג" תוך ציון הייעוד בסעיף המטרות, כאשר לגבי חלקה 261 נקבע "אזור מגורים א" מבלי לציין את הייעוד בסעיף המטרות. שני הפנים של המטבע מלמדים על הייעוד של חלקה 256 נושא דיוננו – היא אמנם לא הוזכרה בסעיף המטרות, וזאת בשונה מחלקה 257, ואולם עניינה דומה לחלקה 261, אשר אף היא לא הוזכרה ואין חולק כי כוונת עורכי התוכנית הייתה לשנות את ייעודה ל"אזור מגורים א". 22. שנית, תוכנית מפורטת יכולה לגבור על תוכנית מתאר המשתרעת על שטחים נרחבים שהיא מאוחרת בזמן (בג"ץ 448/91 ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים, פ"ד מז(3) 441, 454 (1973); עע"מ 6486/10 ברגר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון, פסקה 5 לפסק דינה של השופטת נאור (25.12.2011); אהרן נמדר תכנון ובנייה חלק ראשון: תכניות, מוסדות והליכי תכנון 306 (2015); שמואל רויטל דיני התכנון והבניה כרך ראשון 146א (מהדורה 39 מורחבת, 2022)). זאת, מאחר ש"תכנית המיתאר קובעת כמקובל את העקרונות והקווים המנחים לענין אפיו של האזור, חלוקתו, הדרכים העיקריות שבו וכו', הכל כאמור בסעיף 63; תכניות מפורטות שיבואו למלא, כמקובל, בצורה מלאה יותר כל משבצת ומשבצת מן האזור עליו חלה תכנית המיתאר, יהיו כפופות למסגרת שנוצרה על-ידי העקרונות והכללים שבתכנית המיתאר" (בג"ץ 123/75 שמואל אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד לג(1) 628, 634 (1975)). על מנת לקבוע אם תוכנית מתאר ביקשה לשנות את שנקבע בתוכנית מפורטת המוקדמת לה, יש לבחון את לשונה ותכליתה של תוכנית המתאר. בענייננו, אני סבור כי בצדק קבעו ועדת הערר ובית המשפט המחוזי כי תוכנית מתאר 105ב, המאוחרת לתוכנית המפורטת 93א, לא ביקשה לשנות את ייעודי הקרקע שקבעה תוכנית 93א. עיון בתוכנית 105ב מעלה כי הוראותיה נועדו לתקן חלק מהוראות הבנייה הקבועות בתוכנית 105א, וכי התשריט שצורף לה אך נועד לסמן את גבולות הגזרה בהם חלה התוכנית. עניין אחרון זה נלמד מהיותו של התשריט חסר צבע, למעט גבולה של העיר הצבוע בכחול. עוד נלמד הדבר מכך שהתשריט מתעלם משינויים שנערכו במסגרת תוכניות מפורטות שאושרו לאורך השנים. 23. המערערת טענה כי אם העיון בתקנון ובתשריט של תוכנית 105ב מביא למסקנה כי אין בהם כדי לשנות ייעודי מקרקעין, הרי שיש להחיל היגיון דומה על תוכנית 93א. ברם, הלכה היא כי יש לפרש כל תוכנית בהתאם לנסיבותיה (עניין מייזליק, בפסקה 20 לפסק דינו של השופט עדיאל; עניין נקר, בעמ' 650-649), וכך יש לעשות גם ביחס לתוכניות השונות שהובאו בענייננו. ועדת הערר פירשה את התוכניות השונות החלות על המקרקעין באופן מעמיק ומניח את הדעת, ובית המשפט המחוזי אימץ פרשנות זו והוסיף עליה. כפי שציינתי, אף דעתי כי פרשנות כל אחת מן התוכניות מוליך למסקנה כי תוכנית 93א היא הקובעת בכל הנוגע לייעוד המקרקעין. 24. לעניין זכות העמידה של השכנים במסגרת הגשת ההתנגדות, הרי שבענייננו, השכנים היו זכאים להגיש את ההתנגדות, ואף המערערת אינה חולקת על כך שהמשיב 3 היה זכאי לכך. המחלוקת היא בשאלה אם אלה הזדהו במסגרת ההתנגדות שהוגשה לוועדה המקומית אם לאו. אף אם אניח, כעמדת המערערת, שהשכנים לא הזדהו כנדרש במסגרת ההתנגדות, הרי שהובהר כי מאחורי ההתנגדות עומדים מי שהיו זכאים להגישה. המערערת הסתמכה על עניין אנטרים, שם נדונה התנגדות לבקשה להיתר מכוח תוכנית מתאר. אלא שבעניין אנטרים לא הייתה מחלוקת על זהותם של מגישי ההתנגדות ועל כך שאין הם באים בגדרי הזכאים להגיש התנגדות לפי הדין החל (באותו עניין דובר בתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016). לפיכך, השאלה שבה התמקד בית המשפט הייתה אם הוועדה המקומית מוסמכת לדון בהתנגדויות של גורמים שאינם מוגדרים כמי שזכאים להגיש התנגדות. לעומת זאת, בענייננו אין מחלוקת על כך שהשכנים היו זכאים להגיש את ההתנגדות, וכל המחלוקת היא באשר לפגם שנפל בכך שלכאורה לא הזדהו כנדרש. 25. אשר על כן, אציע לחבריי כי נדחה את הערעור, תוך חיובה של המערערת בהוצאות המשיבה 1 ובהוצאות המשיבים 4-3 בסכום של 15,000 ₪ כל אחד (סה"כ – 30,000 ₪). ש ו פ ט השופטת י' וילנר: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט י' כשר: מסכים אני עם חוות דעתו של חברי, השופט י' עמית, על נימוקיה ותוצאתה, ואבקש להוסיף שלוש הערות קצרות: הראשונה – המערערת וכן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בני-ברק (להלן: הוועדה המקומית), טענו בפנינו כי ה-"הגיון התכנוני" מבסס את עמדתן ומצדיק את קבלת הערעור. בעיקר נסמך הטיעון הנ"ל על הטענה בדבר הגדרתן של חלקות הנמצאות לאורכו של אותו רחוב, רחוב חברון, כ-"אזור מגורים ג'". בהקשר לטענה זו, שמורה לדעתי חשיבות להזכיר ולהדגיש את ההלכה הפסוקה הקובעת כי בית משפט זה ימעט להתערב בהחלטותיהן של ועדות תכנון בתחום מומחיותן. השנייה – המערערת טענה כי דין ההתנגדות שהגישו המשיבים 3-4, לוועדה המקומית, היה להידחות על הסף הואיל והוגשה בלא לציין את זהותם של המתנגדים, ומכאן, לפי הנטען, שגם הערר שהוגש על ידי המשיבים 3-4 הוגש שלא כדין. הגם שאין בטיעונים אלו כדי להצדיק את קבלת הערעור, סבורני שיש טעם לציין שבטענה כי נפל פגם בהילוכם של המשיבים 3-4, בכל הנוגע להגשת ההתנגדות לוועדה המקומית, יש ממש: ההתנגדות לוועדה המקומית הוגשה, על ידי עו"ד, בשם "בעלי הזכויות במקרקעין הגובלים ברחוב מקובר 1 בגוש 6123 חלקה 245", בלא לציין את שמם של המתנגדים ופרטים על זיהוים כבעלי זכויות כנטען. הגשת התנגדות בדרך זו הינה לדעתי בלתי ראויה, שכן היא אינה מאפשרת לבחון האמנם מי שמציגים עצמם כבעלי זכויות המקנות להם מעמד להגיש התנגדות, הינם אכן כאלה. יתר על כן, סבור אני כי היה על הוועדה המקומית לעמוד על קבלת המידע שיאפשר לבחון את השאלה האמורה. יחד עם זאת, מסכים אני כי מששוכנע בית המשפט קמא כי היה בידי ב"כ המתנגדים ייפוי כוח לייצגם בפני הוועדה המקומית וכי המשיבים 3-4 בפנינו היו גם מי שההתנגדות הוגשה, באמצעות ב"כ, עבורם, אין בפגם האמור כדי להצדיק את קבלת הערעור. השלישית – לדעתי אין בפנינו נסיבות בהן תכנית מפורטת (בענייננו – תכנית 93א) גוברת על תכנית מתאר מאוחרת (בענייננו – תכנית 105ב) אלא שלפי פירושן הנכון, אין בין התכניות, בהקשר דנן, ניגוד. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. ניתן היום, ‏כ"ד בניסן התשפ"ד (‏2.5.2024). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 22068060_E08.docx סח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1