נאות חן הגורן בע"מ נ. ארז לביא ואח'

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6724/18 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופט ג' קרא כבוד השופט א' שטיין המערערת: נאות חן הגורן בע"מ נ ג ד המשיבים: ארז לביא ואח' ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד שניתן ביום 18.06.2018 בה"פ 23348-04-16 על ידי השופט י' שפסר, ס"נ תאריך הישיבה: כ' בתמוז התש"ף (12.7.2020) בשם המערערת: עו"ד חובב ביטון בשם המשיבים: עו"ד שלמה שוטון פסק-דין השופט א' שטיין: ערעור זה נסוב על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד שניתן ביום 18.6.2018 בגדרי ה"פ 23348-04-16 (השופט י' שפסר, ס"נ) (להלן: פסק הדין קמא). פסק הדין קמא דחה את תביעת המערערת למתן סעד הצהרתי השולל את תוקפן של הודעות המשיבים בדבר ביטולו של הסכם תמ"א 38, אשר נכרת בין בעלי דין אלו במהלך שנת 2010 (להלן: ההסכם). המערערת הינה חברה קבלנית המתמחה, בין השאר, בביצוע פרויקטים במסגרתה של תמ"א 38: חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה תוך ניצול זכויות בניה נשוא התכנית על ידי הוספת יחידות דיור חדשות (להלן: החברה). המשיבים הם בעלי דירות בבית משותף ישן הממוקם בדרך מגדיאל 42-40 בהוד השרון (להלן: הבניינים והדיירים, לפי העניין). במסגרת ההסכם שבו עסקינן, אמורה היתה החברה לחזק את הבניינים מפני רעידות אדמה ולהוסיף בהם דירות – תוך השאת תועלת לעצמה ולדיירים (להלן: הפרויקט). בשנת 2013, שונה ההסכם, בהסכמת הצדדים, על ידי "תוספת להסכם תמ"א 38" (להלן: התוספת). התוספת הכניסה להסכם מספר שינויים תכנוניים, שכללו הוספת יחידות דיור חדשות וחנויות וכן קבעה לוח זמנים חדש לביצוע הפרויקט. בכפוף לשינויים אלה, קבעה התוספת שהוראות ההסכם תמשכנה לעמוד על כנן ולחייב את הצדדים (ראו סעיפים 1 ו-2.8, יחד עם "הואיל" מס' 3 לתוספת). לאחר חתימת הדיירים על תכניות הבניה שעודכנו בהתאם לתוספת ושהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובניה ביום 8.7.2014, עמד לחברה פרק זמן של 12 חודשים שבמסגרתו היה עליה לסיים "את כל הפעולות הדרושות לצורך הוצאת היתר בניה לפרויקט" (ראו סעיף 2.5.2 לתוספת). הדבר אמור היה להיעשות אפוא לא יאוחר מיום 8.7.2015. ביום 5.8.2015, שיגר בא-כוח הדיירים, עו"ד ש' שוטון, מכתב לחברה בשם מרשיו, ובו נאמר כך: "לדיירים נמאס. לטענתם החברה מתאפיינת בחוסר מעש בולט, בחוסר אכפתיות, בזלזול בפרוייקט, בזלזול בעבודה, וגם בזלזול בדיירים. תקצר היריעה מלפרט את כל מחדלי החברה, כשברור שהשורה התחתונה מדברת בעד עצמה, רוצה לומר בחלוף 4.5 שנים!!! עדיין אין היתר בניה, וגם פניותי האחרונות אליכם [...] לא הביאו לתוצאות הנדרשות. [...] כאמור, לדיירים נמאס מלחכות לישועה ולגאולה, כשהדיירים גם קוראים בעתונות המקומית כתבות לא מחמיאות על החברה בפרוייקטים אחרים, ובהצטבר כל הנתונים הללו הם הסמיכו אותי לפנות אליכם במכתב זה. עפ"י סע' 7.1 להסכם זכאים הדיירים להודיע על ביטול ההסכם בהעדר היתר בניה בחלוף זמן כה רב, אך הם מעדיפים לתת הזדמנות אחרונה לחברה, והם נותנים לחברה התראה עפ"י סע' 24.1 להסכם על פיה באם לא יתקבל היתר בניה בתוך 30 ימים מהיום, יהיה בכך משום הפרה יסודית של ההסכם, הפרה יסודית שתביא לביטול ההסכם." (להלן: מכתב ההתראה). החברה לא קיבלה את היתר הבניה הדרוש בפרק הזמן שקצב לה מכתב התראה זה. ביום 6.9.2015, שיגר עו"ד שוטון מכתב לבא-כוח החברה אשר הודיע לו על ביטול ההסכם בזו הלשון: "ב-5.8.15 שלחתי לך התראה על הפרה יסודית. 30 הימים תמו ב-4.9.15, אך היתר בניה עדיין לא הוצג על ידי מרשתך. לפיכך, ונוכח מכתבי, ועפ"י הוראות ההסכם, אני מודיעך על ביטול ההסכם." (להלן: מכתב הביטול). מכתב הביטול ונסיבות הוצאתו עומדים במרכזו של פסק הדין קמא. פסק דין זה דן והכריע במחלוקת שנתגלעה בין הדיירים לחברה בנוגע לשני אלו. החברה טענה כי לזכותה עמדה ארכה להשגת היתר הבניה לנוכח עיכובים שאינם בשליטתה, אשר הוכרו כמוצדקים בסעיף 2.5.2 לתוספת. החברה הוסיפה וטענה, כי למכתב ההתראה ששוגר לה לא היה מקום, וכי למכתב הביטול אין, וממילא לא היה, שום תוקף משפטי. כמו כן טענה החברה, כי מאחורי מכתב הביטול עומדת השפעה פסולה של כתבות בלתי נכונות אודות החברה אשר פורסמו בעיתונות. החברה טענה אפוא כי ההסכם עודנו בתוקף ומחייב את הצדדים, תוך שהיא מבקשת שבית המשפט יאשר זאת בפסק דין הצהרתי. מנגד, טענו הדיירים כי החברה לא קידמה את הפרויקט במשך שנים וכי מכתב הביטול שוגר על ידיהם לחברה כדת וכדין, במסגרת זכויותיהם, בהמשך למכתב ההתראה, על יסוד מכלול השיקולים אשר צויינו בשני המכתבים. הדיירים ביקשו אפוא מבית המשפט לקבוע כי ההסכם בטל ולדחות את תביעת החברה. בית משפט קמא קיבל את טענות הדיירים ודחה את טענות החברה יחד עם תביעתה. פסק דינו מבוסס בעיקרו על ממצאים עובדתיים מובהקים, אשר כוללים קביעה כי החברה לא הביאה עדות אמינה שבכוחה להצדיק את אי-השגתו של היתר הבניה במועד הקבוע בתוספת. פסק הדין קובע מפורשות כי החברה לא הרימה את נטל ההוכחה בבואה להוכיח את קיומו של צידוק לאי-עמידתה בתנאי ההסכם ובהוראות התוספת. בערעור שלפנינו, חזרו הצדדים על טענותיהם, כאשר החברה מבקשת מאתנו כי נתערב בממצאים שנקבעו לחובתה בפסק הדין קמא. ברוח הדברים שנטענו על ידי החברה בהליך קמא, היא ביקשה לשכנענו כי הדיירים ויתרו מכללא – על ידי התנהגותם – על לוחות הזמנים הקשיחים אשר נקבעו בהסכם ובתוספת. סבורני, כי לא נוכל לתת לחברה את מבוקשה, שכן אין בידינו להתערב בממצאי עובדה אשר נקבעו על ידי בית משפט קמא לאחר ששמע עדים והתרשם מעדותם כפי שהתרשם (ראו למשל: ע"א 10225/02 פרץ נ' פרץ בוני הנגב אחים פרץ בע"מ (15.1.2014)). בית משפט קמא דחה את טענות החברה כעניין עובדתי וממצא זה אין כל סיבה לשנות. באשר לטענת החברה המייחסת לדיירים ויתור מכללא, אוסיף ואציין, כי טענות כגון זו ממילא נחסמו מראש על ידי סעיף 26.2 להסכם, אשר קובע כי "שום ויתור, או הימנעות מפעולה במועדה, או ארכה שתינתן לא יחשבו כוויתור מצד הדיירים או החברה [...] והם יהיו רשאים להשתמש בזכויותיהם, כולן או מקצתן, בכל עת שימצאו לנכון". לא נותר לי אפוא אלא לקבוע כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים אשר נקבעו בפסק הדין קמא; כי ממצאים אלה תומכים במסקנותיו המשפטיות של בית המשפט; וכי אין לגלות בפסק דין זה שום טעות שבחוק. מטעמים אלה, דין הערעור להידחות לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. אשר על כן, הנני מציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את החברה המערערת לשלם למשיבים הוצאות משפט בסך כולל של 25,000 ₪. ש ו פ ט הנשיאה א' חיות: אני מסכימה. ה נ ש י א ה השופט ג' קרא: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' שטיין. ניתן היום, ‏י"ב באב התש"ף (‏2.8.2020). ה נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 18067240_F08.docx עב מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il