בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 6677/96
בפני: כבוד
השופט ת' אור
כבוד
השופטת ט' שטרסברג-כהן
כבוד
השופט י' אנגלרד
המערער: זאב
עלה
נ
ג ד
המשיבים: 1.
שרה עלה
2.
זהבה כהן
3.
חיים עלה
4.
רבקה ארז
5.
ברוריה פורת
ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בתל אביב מיום 30.6.96
בת"א 1440/92 שניתן על ידי כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל
בשם
המערער: עו"ד א' קורץ
בשם
המשיבים: עו"ד ארנון לוי
פסק-דין
השופט ת' אור:
1. המערער הוא בנם הבכור של המשיבה 1, שרה עלה (להלן:
האם), ובעלה מלכיאל עלה ז"ל (להלן: המנוח), שהינם ילידי 1915
ו1907- בהתאמה (שניהם ביחד יכונו להלן: ההורים). שאר המשיבים הם ארבעת
ילדיהם הנוספים של ההורים, אחיו ואחיותיו של המערער.
ההורים היו הבעלים במשותף, בחלקים שווים, של
זכויות לרישום חכירה לדורות על שמם בדירה הידועה במספר 41/32 בגוש 6970 בקרית שלום
בתל אביב (להלן: הדירה). הדירה היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. משנת 1959
מתגוררים ההורים בדירה וזכויות ההורים בדירה נרשמו במינהל מקרקעי ישראל ובחברה
המשכנת, סלע חברת שיכון בע"מ. בעת רכישת הדירה היה המערער כבן עשרים.
ביום 5.4.89 חתם המנוח בפני עורך דין יחיאל
צ'יק על תצהיר, לפיו העביר, ללא תמורה, את מלוא זכויותיו בדירה למערער; על יפוי כח
נוטריוני בלתי חוזר לביצוע ההעברה; ועל בקשה לקבלת הסכמת החברה המשכנת לביצוע
ההעברה (להלן: מסמכי ההעברה). למעלה משנה לאחר מכן, ביום 11.5.90, חתמה אף
האם על מסמכי ההעברה. החתימה על מסמכי ההעברה נעשתה, בכל אחת מההעברות, במשרדו של
עורך דין צ'יק בנוכחות שני ההורים.
ביום 2.7.90 אישר מנהל מקרקעי ישראל שבוצעה
ההעברה השניה וכי כל הדירה רשומה על שמו של המערער.
2. ביום 4.7.90 הגישו ההורים נגד המערער תובענה
בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ובה עתרו לקבלת סעד הצהרתי לפיו
הם זכאים להירשם כבעלי זכות החכירה לדורות של הדירה וכי ההעברה ומסמכי ההעברה
שנחתמו בעטיה בטלים ומבוטלים. לטענת ההורים המערער ניצל את גילם, תלותם בו ואת אי
ידיעתם את השפה, בכך שגרם להם לחתום על מסמכים מבלי שהם ידעו על מה הם חותמים,
ומבלי שהתכוונו לחתום על מסמכים המעבירים את זכויותיהם בדירה אל המערער.
טענת המערער היתה, שהדירה נרשמה על שם הוריו
משום כבודם וכמקובל בעדה הבוכרית, אך הדירה נרכשה מכספו ומטעם זה הסכימו הוריו
להעבירה על שמו ללא תמורה.
ביום 11.1.92 נפטר המנוח, והמשיבים 5-2 צורפו
לתובענה כיורשיו על פי דין.
3. בפסק הדין נשוא ערעור זה קיבל בית המשפט קמא
את תביעתם של המשיבים נגד המערער. עיקר קביעותיו ונימוקיו של בית המשפט המחוזי הם
כלהלן:
א. המערער לא רכש את הדירה לבדו, אם כי
סביר להניח כי הוא סייע להוריו ברכישתה. בית המשפט המחוזי גם קיבל, כי תמיכתו
הכספית בהורים היתה גדולה יותר מתרומתם של שאר האחים.
ב. חתימתם של ההורים על מסמכי ההעברה
נעשתה תוך מודעות למהותם של המסמכים ולתוכנה של העסקה אשר עתידה היתה להתבצע.
בעניין זה קיבל בית המשפט כמהימנה את עדות עורך דין צ'יק, אשר בפניו חתם כל אחד
מההורים על המסמכים הנ"ל. על פי עדותו, ידעו והבינו ההורים קודם חתימתם כי הם
מעבירים את מלוא זכויותיהם בדירה אל המערער, אם גם מוסכם היה שהם ימשיכו להתגורר
בדירה עד אחרית ימיהם.
בית המשפט פסק כך על אף עדותו של העד יסובוף,
יליד שנת 1902, שהיה חברו מילדות של המנוח וגבאי בית הכנסת בו נהג המנוח להתפלל.
יסובוף העיד, כי המנוח סיפר לו שהמערער רימה אותו בכך שהחתימו על מסמכים שונים,
ולאחרונה התגלה לו שהמדובר במסמכים של העברת זכויותיו בדירה למערער. בנוסף העיד
יסובוף כי היה עד לויכוח שהתנהל בבית הכנסת בין המערער למנוח שבו חזר המנוח על כך
שהמערער רימה אותו בכך שהבהיר לו שהוא חותם על מסמכים הנחוצים לשם הרחבת הדירה.
בהידרשו לעדות זאת, קובע בית המשפט כי הוא מאמין שהריב בבית הכנסת היה אמיתי. לשם
השלמת התמונה יצוין כי מפאת גילו של יסובוף ומצב בריאותו הרופף נגבתה עדותו מחוץ
לכתלי בית המשפט על ידי פקיד בית המשפט.
ג. קביעתו של בית המשפט המחוזי כי
ההורים ידעו על מה חתמו מחד גיסא ואמונתו כי הריב בבית הכנסת היה אמיתי מאידך
גיסא, הוליכו אותו למסקנה הבאה:
"אני
התרשמתי שהסצנריו שהיה כך היה: הנתבע שגר עם הוריו רצה להרחיב אכן את דירתו. סביר
להניח שלמטרה זו נזקק לאישורים שונים מהרשויות שדרשו את חתימת בעל הנכס. נראה שהוא
הסביר לאביו, שכדי לבצע הרחבה כזו יש צורך בטיפול הבעלים, ושהוא יחסוך ממנו את
הטרחה הזו, במידה והבעלות תועבר על שמו, למטרה זו. התרשמותי שכך היו הנסיבות נובעת
מכך, שאני סבורה שהריב בבית הכנסת היה אמיתי, וגם הסבר עורך דין צ'יק היה ברור.
מצירוף שתי עובדות אלו, עולה שהאב לא חשש מלבוש משפטי של מתנה לבן, מכיוון שהוא
ידע שהלבוש הזה משרת את המטרה של הרחבת הדירה" (עמוד 8 לפסק הדין).
ד. בעת החתימה היו ההורים בגיל מתקדם,
המנוח היה לאחר אשפוז בבית חולים ולאם הסטוריה של בעיות נפשיות. המערער ניצל את
מצבם הבריאותי של הוריו ואת חוסר נסיונם, בכך שלא סיפר להם מהי מטרתו הסופית בקשר
לדירה, אלא ציין מטרת ביניים של הרחבת הדירה וגרם להם לחתום על מסמכים המעניקים לו
את מלוא הזכויות בדירה, מבלי שהם חפצו בכך כמטרה סופית.
על סמך עובדות אלה, הגיע בית המשפט המחוזי
למסקנה, כי הוכחה עילת העושק לפי סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי),
תשל"ג1973-, ומטעם זה בדין בטלו ההורים את חוזה המתנה.
אשר על כן, הורה בית המשפט על החזרת רישום הזכויות בדירה על
שם האם ויורשי המנוח. על פסק דין זה הערעור שבפנינו.
4. התרשמות בית המשפט בדבר הסצנריו של האירועים,
כמצוטט לעיל בפיסקה 3(ג), אינה עומדת בפני הביקורת.
ראשית, אף אחד מההורים לא טען כמתואר בסצנריו.
לגירסת האם, היא לא ידעה על מה היא חותמת. אין בפיה טענה שנאמר לה שמועברות ממנה
אל המערער הזכויות כדי להקל עליו לפעול לצורך הרחבת הדירה. גם האב לא טען כי הוא
ידע שהוא חותם על מסמכים להעברת הזכויות בדירה ממנו אל המערער, אך זאת רק כדי לשרת
את המטרה של הרחבת הדירה. לפי טענת המשיבים, הוא הבין כי הוא חותם על מסמכים
הקשורים בהרחבת הדירה ולא בהעברת הזכויות אל המערער. גירסתם היא, שהחתמתו של המנוח
על מסמכים להעברת זכויותיו בדירה אל המערער נעשתה עקב מעשה מירמה של המערער. לכך
יש להוסיף את גירסתו של עורך דין צ'יק, לה האמין בית המשפט, על פיה ידע כל אחד
מההורים על מה הוא חותם, והבין שהוא מעביר את זכויותיו בדירה, ללא סייג, אל
המערער.
בנסיבות אלה, לא ברור על סמך מה נבנה על ידי
בית המשפט אותו סצנריו אשר אין לו כל עיגון בעובדות המקרה כפי שהובאו בפני בית
המשפט.
5. יתר על כן, כריכתה של עסקת העברת הזכויות
בדירה אל המערער עם התוכנית להרחבתה אינה עולה בקנה אחד עם מסכת הראיות אשר נפרשה
בפני בית המשפט ואף אינה הגיונית. אבהיר את דברי:
א. לא ברור הכיצד זה העברת הזכויות
בדירה, אשר בוצעה בשני מועדים שונים, עשויה היתה להקל על ההורים הקשישים בקשר להרחבת
הדירה. ההליכים המינהליים הנדרשים מבעלים לצורך הרחבת דירתו אינם כה מורכבים,
ולבטח פחות מורכבים מההליכים הנדרשים לשם העברת זכויות בדירה. מה שנדרש מהם לצורך
זה הוא, למעשה, רק לחתום על בקשה להיתר בניה. בכל היתר, בלאו הכי, טיפל המערער.
למותר לציין כי העברת הזכויות בדירה הצריכה העזרות בשירותיו של עורך דין, הגעה
למשרדו לפחות פעמיים, וחתימה על ערב רב של מסמכים, לרבות כאלו הטעונים הסכמתו של
צד ג' (החברה המשכנת). קשה להניח כי זו הדרך בה בחרו ההורים רק כדי להימנע מהטרחה
הכרוכה בחתימה על בקשה להיתר בניה.
יתר על כן, אי סבירותה של דרך זו מקבלת משנה
תוקף בשים לב לכך כי על פי מסקנתו של בית המשפט החתימה על מסמכי ההעברה היתה אך
ורק מטרת הביניים. ציפייתם של ההורים כי עם הגשמתה של מטרה זו תוחזר הדירה
לבעלותם, משמעה טרחה נוספת מבחינתם, לרבות חתימה על מסמכים אחרים המתחייבים מהשבת
הזכויות בדירה.
ב. העברת הזכויות בדירה טומנת בחובה אף
הוצאות כספיות ניכרות. כך למשל חלה חובה לשלם מס רכישה, ואכן כעולה מהמסמכים
שהוגשו (ראו מוצג נ19/) שולם מס רכישה בגין העסקה. לכך יש להוסיף את שכר טרחת עורך
הדין צי'ק הן עבור העברת הדירה והן עבור ההשבה המתוכננת של הזכויות בדירה. אין זה
סביר כי ההורים או המערער היו מסכימים לשאת בתשלום סכומים לא מבוטלים אלו אך ורק
לשם הרחבת הדירה, אשר אמורה להשאר בבעלות ההורים.
ג. בית המשפט סבר בטעות כי הסיבה
בעטיה המערער רצה להרחיב את הדירה נעוצה בכך שהוא התגורר בדירה. ברם, מתברר כי
המערער כלל לא גר בדירת הוריו, שבה שני חדרים בלבד, אלא התגורר ומתגורר עם רעייתו
וששת ילדיו בבני ברק. משכך, מגורים בדירה אינם יכולים לשמש הסבר לרצונו של המערער
להרחיבה. לעומת זאת, כוונתו של המערער להרחיב את הדירה עולה בקנה אחד עם טענתו לזכויות
בה, שאם לא כן - למה ירחיב אותה על חשבונו?
ד. מסקנתו של בית המשפט גם אינה
מתיישבת עם מועד הגשת הבקשה להיתר בניה. העברת הזכויות מן המנוח למערער נעשתה
ב5.4.89-. לעומת זאת הבקשה להיתר בניה הוגשה רק ב1.7.90-, כלומר כשנה ושלושה
חודשים לאחר העברת זכויות המנוח בדירה. חלוף הזמן שבין מועד העברת הזכויות הראשונה
לבין מועד הגשת הבקשה להיתר בניה מערער את מסקנתו של בית המשפט המחוזי באשר לקשר
הסיבתי בין שתי הפעולות. לעומת זאת יש בו לתמוך בגרסתו של המערער, אשר לא נסתרה
ואשר לא זכתה להתיחסות מצד בית המשפט קמא. לפי גירסה זו, הרעיון להרחיב את הדירה
נולד רק במאי 1990 לאחר שהשכן המתגורר בקומה שמתחת לדירה קיבל היתר להרחבת דירתו
(ראה סעיפים 8 ו20- לתצהירו שהוגש בבית המשפט קמא).
ה. תחושת הרמיה אצל ההורים, אליבא דבית
המשפט קמא, נבעה מכך שהמערער לא גילה להם את מטרתו הסופית, קרי - את כוונתו שלא
להשיב להם את הזכויות בדירה בתום הליכי הבניה, או לכל המוקדם - בתום השגת ההיתרים
הנדרשים לשם כך. דא עקא, שההורים הגישו את תביעתם להשבת הזכויות בדירה כחודשיים
לפני קבלת רישיון הבניה ויומיים בלבד לאחר שהוגשה הבקשה לקבלתו. משכך הם פני הדברים,
נשאלת השאלה הכיצד זה הספיקו ההורים לחוש מרומים באשר למטרה הסופית, אם טרם הבשילה
השעה שהמערער יקיים את שהבטיח, לכאורה, להוריו? אין זאת, אלא כי מועד הגשת התביעה
מצביע על כך כי הסיבה האמיתית להגשתה אינה מצג זה או אחר שהציג המערער, אלא סיבה
אחרת, כפי שיובהר עוד בסמוך.
ו. התסריט של בית המשפט קמא מנסה לספק
הסבר לנסיבות חתימתו של המנוח על מסמכי ההעברה, אך אין בו זכר לנסיבות אשר הניעו
את האם להעביר את זכויותיה (ראו עמוד 8 לפסק דינו של בית המשפט קמא). נסיבות אלו
לא הובררו בבית המשפט המחוזי והן לוטות בערפל. זאת ועוד, החלתו של תסריט זה על האם
הינו בלתי סביר עוד יותר מאשר החלתו על המנוח. ראשית, כאמור לעיל, האם טענה כי לא
ידעה כלל על מה חתמה, וממילא לא טענה לזיקה כלשהי בין פעולת הרחבת הדירה לבין
העברת הזכויות בדירה. שנית, העובדה כי האם התמהמהה בחתימתה ולא הסכימה לחתום על
מסמכי ההעברה בעת חתימת המנוח עליהם, אלא עשתה זאת רק כעבור למעלה משנה, מלמדת
לכאורה כי האם, בניגוד לקביעת בית המשפט קמא ביחס למנוח, לא ראתה במסמכי ההעברה רק
את מטרת הביניים של הרחבת הדירה, אלא ידעה והבינה כי משמעה של החתימה היא היפרדות
לצמיתות מזכויותיה בדירה.
מכל האמור לעיל עולה, שאין לקבל את הסצנריו
עליו השתית בית המשפט את פסק דינו, על פיו העברת הזכויות בדירה אל המערער היתה
כרוכה בפעולת הרחבת הדירה ונעשתה רק על מנת להקל על פעולה זו.
6. גם הקביעה כי הוכח עושק במובן סעיף 18 לחוק
החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973-, מצד המערער כלפי הוריו, אינה יכולה לעמוד.
בהקשר זה יצויין, שבכתב ההגנה לא נטען כלל עושק כלפי האם, אלא כלפי האב בלבד. אך
העיקר הוא, שלא הוכח ניצול מצד המערער כמובנו של ניצול זה בסעיף 18 הנ"ל.
להורים היתה הבנה מלאה והסכמה להעברת זכויותיהם בדירה למערער, בנם הבכור. כך עולה
מעדות עורך דין צ'יק. האם הססה בתחילה, ולא חתמה במועד בו חתם המנוח על מסמכי
ההעברה. אך כעבור זמן הסכימה גם היא לכך, וחתמה על המסמכים.
המערער הוא זה שתמך בהורים יותר מכל אחיו,
כשנדרש הדבר שיכן את המנוח בביתו, והוא גם זה שהשתתף עם ההורים במימון הדירה.
בנסיבות אלה - ולהלן עוד ארחיב בהן - כשהחליטו ההורים להעביר אליו את מלוא הזכויות
בדירה, תוך שמירת זכות המגורים שלהם עד אחרית ימיהם - אין בהחלטתם כדי להפתיע,
ואין ללמוד ממנה כאילו נעשה הדבר תוך ניצול המערער את גילם או את חולייהם. אכן, לאחר
עיון בכלל הראיות, דעתי היא שלא הוכחה טענת העושק.
נזכיר עוד, כי טענת המנוח היתה שהוא הסכים,
אמנם, לחתום על המסמכים, אך זאת רק משום שמדובר היה במסמכים הקשורים בהרחבת הדירה
ולא בהעברת הזכויות שלו בה. משמע, שטענתו היא שהכל נעשה אמנם בהסכמתו המלאה וללא
כל ניצול של מצבו, אלא שהוא הוטעה לחשוב שהוא חותם על מסמכים הנוגעים להרחבת הדירה
בלבד. טענתו היא, למעשה, טענת הטעייה. אך טענה זו דינה להידחות, נוכח עדות עורך
דין צ'יק לה האמין בית המשפט.
7. אין צורך, לשם הכרעה במחלוקת שבענייננו, שנקבע
בוודאות מה היו המניעים של ההורים להעביר את זכויותיהם בדירה אל המערער. אך, כפי
שנרמז כבר לעיל, דומה שניתן לצייר תמונה אשר תבהיר מניעים אלה.
המערער סייע ברכישת הדירה, והיה לו חלק ממשי
בגיוס התמורה לרכישתה. בית המשפט לא היה מוכן לקבל את עדות המערער כעדות יחידה לכך
שהוא שילם את כל תמורת הדירה (כ9,000- ש"ח), וציין בהקשר זה את גילו - 18
שנים - בעת רכישתה. לא נתערב במסקנתו של בית המשפט, לפיה לא היה מוכן לקבוע
שהמערער שילם את מלוא תמורת הדירה. אך בית המשפט עצמו קובע, שהמערער, כאח בכור אשר
עבד כבר מגיל צעיר, תרם תרומה גדולה מזו של אחיו בסיוע להוריו, וכן שהשתתף ברכישת
הדירה. לכך יש להוסיף את עדותה של עדה נייטרלית, הגברת זגרוב, על פיה קיבל המערער
הלוואה בסך 2,000 ש"ח מבעלה לצורך רכישת הדירה, וכי הוא לבדו החזיר הלוואה זו
(ראה התצהיר נ1/).
וגם זאת, על פי גירסתו של המערער, אשר לא
נסתרה, הוא רכש ב1956- בסכום של 1,000 ש"ח את הצריף בו גרה משפחתו, וב1959-
הצריף נמכר בסכום של 2,500 ש"ח, אשר שולם כחלק מהתמורה עבור הדירה. גירסתו
בדבר גובה התמורה ששולמה עבור הצריף מסתייעת בגירסה של אחיו, על פיה הצריף נמכר
בסכום של בין 2,000 ש"ח ל3,000- ש"ח. בית המשפט המחוזי לא קיבל גירסת
המערער בנקודה זו, בשל הנחתו שב1956- היה המערער בן 15 שנים, ואין זה סביר שבגיל
זה הצליח לגייס 1,000 ש"ח. אך יודעים אנו, שב1956- היה המערער בן 17 שנים,
והוכח שהחל לעבוד בגיל צעיר ביותר. במצב דברים זה, יש הצדקה להתייחס לגירסתו באור
שונה.
יוצא, אם כן, שביחס לרכישת הדירה חבו ההורים
למערער על עזרתו הממשית ביותר לרכישתה. בנוסף, אין מחלוקת כי המערער תמך במשך
השנים בהוריו, וכדברי בית המשפט קמא, נטל נכבד מפרנסת המשפחה היה מוטל על כתפיו.
כעולה מהעדויות בבית המשפט קמא, המערער סעד את הוריו, הזמינם לשבתות ולחגים, וכאשר
שוחרר המנוח מאשפוז היה זה המערער אשר לקח אותו תחת חסותו, כאשר האם לא היתה
מסוגלת לטפל בו, ואף אחד מהאחים האחרים לא הסכים לקחת אותו לביתו (ראו עדות האח
חיים עלה בעמוד 22 לפרוטוקול). סביר להניח, כי על רקע זה גמלה בליבם של ההורים ההחלטה
להעביר את הזכויות בדירה במתנה למערער, כשמותנה בינם לבינו שהם יוכלו להתגורר
בדירה עד אחרית ימיהם.
עוד עולה מהעדויות בבית המשפט המחוזי, כי
הפניה לעורך דין ובעקבותיה הגשת התביעה על ידי ההורים, היו תולדה של פגישה משפחתית
שכונסה ביוזמת האחים האחרים, לאחר שהתחוור להם, בעקבות התחלת עבודות הבניה בדירה,
כי הזכויות בדירה נרשמו על שם המערער. יש להניח, כי משנוכחו ההורים כי העדפת הבן
הבכור היתה לצנינים בעיני האחים האחרים, הביעו ההורים, בלחץ ילדיהם האחרים, חרטה
על מעשיהם, והחליטו לנסות להחזיר את הזכויות בדירה לרשותם, בדרך של הגשת התובענה
נשוא ערעור זה. לא לחינם בחרה האם להגדיר את התובענה כ"ריב בין שני הבנים שלי
בקשר לדירה" (ראו עמוד 10 לפרוטוקול, שורות 17-16).
הנסיבות המתוארות לעיל, מצביעות לכאורה על כך
שההורים העבירו את זכויותיהם בדירה למערער, בנם הבכור, מרצונם החופשי, ועל רקע
סיועו הרב להם, כולל ברכישת הדירה. התכחשותם לכך, לאחר שהושלמה העברת הזכויות
במינהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת, ורצונם לבוא, כעבור זמן, לקראת ילדיהם האחרים,
אין בה להצדיק את תביעתם. אפילו אם היינו עוסקים, בניגוד לאמור לעיל, בעסקת מתנה
של ההורים למערער, מבלי שהוא נתן כל תמורה עבור הדירה, הרי לאחר השלמת המתנה על
ידי רישום הזכויות על שם המערער, אין ההורים רשאים לחזור בהם ממנה.
8. על סמך כל האמור לעיל, לא הוכחו לא מירמה או
הטעיה ולא עושק מצד המערער, ולא הוכחה עילה לביטול העברת הזכויות בדירה אל המערער.
אשר על כן, הערעור מתקבל במובן זה שאנו מבטלים את פסק דינו של בית המשפט המחוזי.
רישום הזכויות בדירה יוותר על שם המערער.
המשיבים ישאו בהוצאות המערער בשתי הערכאות
בסכום כולל של 15,000 ש"ח.
ש
ו פ ט
השופטת ט' שטרסברג-כהן:
אני מסכימה. ש
ו פ ט ת
השופט י' אנגלרד:
אני מסכים. ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ת' אור.
ניתן היום, ה' בחשון התשנ"ט (25.10.98).
ש ו פ
ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט
העתק
מתאים למקור
שמריהו
כהן -מזכיר ראשי
עכב/
96066770.E04