בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
6649/98
בפני: כבוד המשנה לנשיא ש' לוין
כבוד השופט י' אנגלרד
כבוד השופט א' א' לוי
המערערת: הוועדה המקומית לתכנון ובניה -נתניה
נגד
המשיבים: 1.
עמוס קיפניס
2. מינהל מקרקעי ישראל
ערעור
על פסק דינו של בית המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו
מיום 7.9.98 בה"פ 703/96
שניתן
על ידי כבוד השופט ג' קלינג
בשם
המערערת: עו"ד
שולה רגב
בשם המשיב 1: עו"ד
מנשה וחניש
בם
המשיב 2: עו"ד ציון אילוז
פסק-דין
המשנה לנשיא ש' לוין:
1. בשנת 1988 רכש המשיב
מס' 1 (להלן - קיפניס) מחוכר אחר זכויות חכירה ב10134/21006- חלקים משתי חלקות -
ללא הפרדה ביניהן - בשטח כולל של כ21- דונם, שהיה מצוי בחלקו על חלקה 80 בגוש 7943
(כ16- דונם) (להלן - חלקה 80) ובחלקו על חלקה 74 בגוש 7933 (כ5- דונמים). יעודן של
החלקות היה חקלאי ועל חלק מהן היה נטוע פרדס שחלקו היה נטוע גם בחלקות נוספות.
מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) הינו הבעלים של החלקות הרלבנטיות. כבר קודם
לכן - ביום 20.7.81 - ובידיעתו של קיפניס - ניתן תוקף לתכנית נת554/, שבין השאר
הועידה שטח של כ124- דונם ובכלל זה חלק מחלקה 80 למבני ציבור. ביום 25.6.82 פורסמה
ברשומות הודעת הפקעה לפי סעיפים 5 ו7- לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור, 1943)
שהתייחסה גם לחלקה 80.
בעקבות זאת נרשמה ביום 24.9.82 בלשכת רישום המקרקעין הודעה על ההפקעה. הודעה כאמור
פורסמה פעם נוספת בשנת 1994.
2. אין חולק על כך כי בחודש מאי 1995, וללא
שניתנה לקיפניס הודעה מוקדמת נעקר הפרדס; לפיכך הגיש קיפניס תובענה על דרך של
המרצת פתיחה שכללה, בין השאר, שני סעדים אלה: א) לחייב את הועדה המקומית לתכנון
ולבניה בנתניה - היא המערערת שלפנינו (להלן - הועדה) לשלם לו פיצויים בשל עקירת
הפרדס; ב) לחייב את המינהל להקצות לו זכויות חכירה במגרש חלופי לפי תוכנית נת554/,
במקום זכויותיו בחלקה 80. לתובענה, שנתמכה בתצהירו של קיפניס צורפה דרישת הפיצויים
ששלח קיפניס לועדה (להלן - התחשיב). לא צורפה אליה חוות דעת של שמאי.
בישיבת קדם המשפט שנתקיימה ביום 11.7.96 הוגשו
תצהירי בעלי הדין. בית המשפט נתבקש להעביר את המרצת הפתיחה להליך המתנהל על-פי
כתבי טענות. בפרוטוקול הדיון נרשמו בין השאר הדברים הבאים:
"עו"ד
רגב (פרקליטת הועדה)
אנחנו
לא הגשנו שמעות(!). בוודאי שמצויה בידינו שמאות. מספיק שבמסגרת התצהיר אני מצהירה
שיש לי שמאות. גם המבקש לא הגיש שמאות.
עו"ד
וחניש (פרקליטו של קיפניס):
הגשתי
תחשיב של שמאי. לא ארצה להגיש חוות דעת של שמאי".
ה"תחשיב של שמאי" שאליו התייחס
עו"ד וחניש הוא ללא ספק ה"תחשיב".
בתום חילופי הדברים בין הפרקליטים הורה בית
המשפט שהדיון ימשך בהמרצת פתיחה ויתנהל ללא חוות דעת של שמאי. בשלב זה עתרה
עו"ד רגב שיותר לה להגיש חוות דעת של שמאי אך בקשתה נדחתה. בקשה נוספת בענין
זה, שהוגשה לאחר סיום קדם המשפט, שעליה חזרה גם בתחילת הדיון בתובענה, נדחתה.
3. לאחר שהמצהירים נחקרו על תצהיריהם החליט בית
המשפט לחייב את הועדה לשלם לקיפניס סכום של 357,250.- ש"ח כפיצויים על עקירת
הפרדס. עוד החליט בית המשפט ששינוי היעוד של חלקה 80 נעשה על דרך איחוד וחלוקה
מחדש ולא על דרך של הפקעה. לפיכך זכאי קיפניס לכך שהועדה תערוך טבלת איזון וכי
לאחר מכן תקצה לו מגרש מתאים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.
4. בבית המשפט המחוזי לא חלקה הועדה על חובתה
לשלם פיצויים בגין עקירת עצי הפרדס והמחלוקת בענין זה בין בעלי הדין סבה על סכום
הפיצויים בלבד; גם בהתכתבות בין קיפניס לבין הועדה לא היתה החובה לשלם את הפיצויים
עבור ההפקעה שנויה במחלוקת והשופט המלומד הסתמך בפסיקתו על הסכמה זו. כך, למשל,
נכתב במכתבה של סמנכ"ל מחלקת הנכסים של עירית נתניה מיום 7.2.96 לפרקליטו של
קיפניס (במוצג מש7/ למוצגי הועדה) כי "השמאי מטעם העיריה קבע את הפיצוי המגיע
למר קיפניס בגין המחוברים לסך של 60,128.- ש"ח נכון ליום 24.7.95. לסכום
הנ"ל יתווספו ריבית והצמדה בהתאם לחוק" וקיפניס נתבקש להודיע כיצד יועבר
אליו סכום זה. בערעור שלפנינו שינתה הועדה את טעמה והיא מאמצת את קביעתו של השופט
המלומד שהמדובר במקרה שלפנינו בהליכים של איחוד וחלוקה מחדש; לאור עמדה חדשה זו,
המנוגדת לעמדתה בבית המשפט המחוזי, טוענת עכשיו הועדה שלא היה מקום לחייב אותה
בתשלום פיצויי הפקעה בגין עקירת הפרדס ושענין זה אמור לבוא על פתרונו בגדר עריכת
טבלת האיזון בהליכי האיחוד והחלוקה מחדש. לא זו אף זאת: בקביעת הפיצויים כמו שנפסק
בבית המשפט המחוזי ובעריכת טבלת האיזון, הכוללת את פיצויי עקירת הפרדס - כך טוענת
הועדה - יהיה משום כפילות. מנגד טוען המינהל בתשובתו כי בעצם נקיטת הדרך של תוכנית
האיחוד והחלוקה מחדש עקפה הועדה את האיסור של הפקעה ללא פיצוי וכל מטרתה בערעור
שלפנינו היא אך להטיל את נטל הפיצוי, שחובתה לשלמו, על המינהל. עוד טען המינהל
לפנינו שאין בקיומה של תכנית של איחוד וחלוקה מחדש כדי למנוע פסיקת פיצוי כספי
בגין עקירת הפרדס.
5. הגעתי לכלל מסקנה שבנסיבות המיוחדות של המקרה
שלפנינו אין צורך להידרש לשאלות ההלכתיות המתעוררות לראשונה בערכאתנו, ואפשר
להשאירן בצריך עיון. המינהל לא ערער על קביעת בית המשפט המחוזי שבהליכי איחוד
וחלוקה מחדש עסקינן והועדה מחד וקיפניס מאידך, כל אחד מטעמיו הוא תומך אף הוא
בקביעה האמורה. נמצא שבערעור שלפנינו איש אינו תוקף את הקביעה האמורה. מאידך גיסא
אין הועדה רשאית לשנות את עמדתה בבית המשפט המחוזי שהיא חייבת בפיצויים עקב עקירת
הפרדס מבלי לפגוע בזכויותיו של קיפניס שניהל את ההליכים נגד הועדה על יסוד הודאתה
בחבות הפיצויים שעליה היא נתפסת; ואילו את קושיתה של הועדה שעל יסוד פסק הדין עשוי
קיפניס לזכות בכפל פיצויים בגין עקירת הפרדס אפשר לפתור על ידי מתן הוראה לועדה
שבגדר הכנת טבלאות האיזון לא יובא גורם זה בחשבון הערכת שוויה של חלקה 80.
נמצא שבמישור העקרוני וכפוף לסייג אותו הזכרנו
לעיל, דין הערעור להידחות.
6. נותרו איפוא לדיון במישור הקונקרטי אך טענות
הועדה בשתיים אלה:
א) שנמנע ממנה להגיש, אם כי באיחור זמן חוות דעת על נזקי
עקירת הפרדס; ב) ושמכל מקום גם בהעדר חוות דעת לסתור לא הוכיח קיפניס את נזקיו.
לא מצאתי ממש בטענתה הראשונה של הועדה. השופט
המלומד מתח בקורת קשה על עמדתה והדברים מקובלים עלי. מהדברים שצוטטו לעיל
מפרוטוקול הדיון בקדם המשפט יוצא שביודעין לא הוגשה חוות הדעת לקראת קדם המשפט; גם
בקשתה החוזרת של הועדה להגשת חוות הדעת הוגשה אך עשרה ימים לפני הדיון לאחר שזה
נקבע בהנחה שהתובענה תידון על יסוד החומר שהיה לפני בית המשפט בקדם המשפט; על כל
פנים היה ענין זה נתון בשיקול דעתה של הערכאה הראשונה ולא ראיתי יסוד להתערב בו.
לעומת זאת מצאתי ממש בטענתה האחרת של הועדה.
החומר הראייתי העובדתי היחיד שעליו סמך קיפניס את תביעתו לגבי שיעור הפיצויים היה
התחשיב. להלן אביאו במלואו:
"6.6.95 לכב' עירית נתניה מחלקת נכסים.
הנדון:
דרישת פיצויים עבור עקירת פרדס גוש
7934 חלקה 80.
היות ואני חקלאי ופרדסן והכנסתי מפרדס ועקרו לי את הפרדס נשארתי ללא אמצעי מחיה
אבקש לפצות אותי עבור הפרדס הנ"ל לפי החשבון המפורט:
ס"ה
הכנסה
1)
קלמנטינות מיכל
דונם יבול דונם 4 טון מחיר
לטון 2000 ש"ח 24,000.- ש"ח
2)
ולנסיה
דונם יבול 6 טון מחיר לטון
ש"ח 25,200.- ש"ח
3)
שמוטי
דונם יבול לדונם 5 טון
מחיר לטון 550.- ש"ח 8,250.- ש"ח
4)
חושחש
דונם יבול לדונם 5 טון
מחיר
לטון 400.- ש"ח 2,000.- ש"ח 59,450.-
הפסד
הכנסה 7 שנים 7 x 416,150.-
ש"ח
5)
שתילת פרדס חדש + מערכת השקיה
חדשה. שתילת 1 דונם פרדס +
מערכת השקיה חדשה 6,000 ש"ח x
דונם 84,000.- ש"ח
6)
טיפול בפרדס 7 שנים עד לקטיף
מסחרי של הפרי 10,000.- ש"ח
לדונם 140,000.-
ש"ח
448,000.-
ש"ח
416,000.-
ש"ח
448,000.-
ש"ח 864,150.- ש"ח
עגמת נפש 200,000.- ש"ח
1,064.150.-
ש"ח
(-) קיפניס"
7. בהעדר חוות דעת לסתור היה השופט המלומד מוכן
להכיר אך בארבעת הפרטים הראשונים בסך 416,500 ש"ח ובהוצאות נטיעתו של פרדס
חדש בסך 84,000.- ש"ח ובס"ה 500,000.- ש"ח. וזאת לאחר שקיפניס עצמו
הודה בחקירה כי התחשיב כולל כפל סכומים. מצד אחד תבע קיפניס אבדן הכנסה מהפרדס
למשך שבע שנים ומצד שני תבע הוצאות טיפול בפרדס לאותה תקופה. שטח הפרדס לפי קביעתו
של השופט המלומד היה רק 10 דונם ולא 14 דונם ולפיכך זכאי קיפניס ל10/14- מהסכום
האמור, דהיינו ל357,250.- ש"ח. דא עקא שהתחשיב כולל ליקויים נוספים:
(א) התחשיב מבוסס על סכומי הכנסה ברוטו, ללא הפחתה מפורשת
של הוצאות. בעדותו העיד קיפניס כי הביא בחשבון הוצאות בשיעור 10% מבלי להביא
בחשבון את ערך עבודתו הוא ועבודת הפועלים, אך אין בתחשיב כל פירוט מהו קנה המידה
השמאי לחישוב ההוצאות בשיעור זה ולא בשיעור אחר ומה המשקל בתחשיב לעבודתו של
קיפניס ולעבודת פועליו. יתירה מזו: קיפניס הודה בחקירתו כי התחשיב כולל הוצאות
תשלום לעובדים שאינם מבצעים עבודות (עמ' 9 לפרוטוקול). להלן כמה מובאות נוספות
מהפרוטוקול:
"ש. על סמך נסיונך איזה אחוז מהסכום שאתה מקבל בשער
הפרדס יש לך הוצאות עליו?
ת. כ10- אחוז, השאר הוא
רווח פלוס עבודה שלי פלוס עבודה של הטרקטור שלי. כשדיברתי על 10 אחוז כוונתי
להוצאות שאני משלם במזומן, כמו מים, ריסוס, חומר, זה לא כולל עבודה. העבודה היא
שלי. העסקתי פעם תיילנדים ערבים תלוי בעבודה שלהם. לא חשבתי את כמה
עולה עבודת הפועלים".
התחשיב אינו כולל פירוט כלשהו של מרכיבי
ההוצאות, וקיפניס הודה שלא הביא בחשבון בגדר התחשיב את מרכיב ההיוון.
(ב) בסעיף 27(ג) לתצהירו כתב קיפניס שהפרדס השתרע
על שטח של 14 דונם. כזכור, לא היה השופט המלומד מוכן לקבל נתון זה שכן הוא מצא
שבחלקות 80 ו74- (בגוש 7933) היו נטועים רק 10 דונם של פרדס ויתרת הפרדס היתה
נטועה בחלקות אחרות. הועדה טענה שקיפניס לא הוכיח מה שטח הפרדס שהיה נטוע על חלקה
80 אך השופט המלומד סבר שבענין זה חלה חובת ההוכחה עליה. נראה לי שבכך הוא שגה:
נטל הראייה הראשוני לגבי שטח הפרדס שעל השטח המופקע חל על קיפניס, לא על הועדה.
(ג) כפי שכבר צויין לעיל אין התחשיב כולל פירוט
עובדתי מלא אלא מסקנות כלליות, שאינן מבוססות אלא על הערכות. קיפניס העיד (בעמ'
10) כי יש לו ספרי חשבונות, אך אלה לא הוצגו לראיה. בע"א 9/86 פ"ד מב(4)
713 חושבו הפיצויים בשל עקירת פרדס בגדר פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח)
1943 לפי מכפלת שטח הפרדס בשוויו; יכול וקיימות גם שיטות שמאות אחרות להערכת שווי
הפרדס שנעקר. דא עקא שהתחשיב אינו מפרט מה הן שיטות שמאות אלו.
8. מהאמור לעיל עולה שהוכח שמגיעים לקיפניס
פיצויים עקב עקירת הפרדס אך לא הוכח מה שיעורם. בהמרצת הפתיחה ביסס קיפניס את
תביעתו אף על פקודת הנזיקין, לאחר שפרדסו נעקר ללא הודעה מוקדמת, אך לא פורטו
לענין עילה זו נימוקים נפרדים לשומת הנזק. כזכור הסכימה גם עירית נתניה שנגרם
לקיפניס נזק בשיעור "60,128.- ש"ח נכון ל24.7.95-", אך נוכח החלטות
השופט המלומד שפורטו לעיל (שכשלעצמן נראו לנו מבוססות) לא ניתן היה לבחון אם חוות
הדעת של השמאי מטעם הועדה מבוססת היא אם לאו.
שקלנו בדעתנו מהי הדרך בה יש לנקוט במקרה
הנוכחי כשהברירה היא בין ארבע אפשרויות: דחיית התביעה, קביעת שווי הפיצויים על דרך
של אומדנה, קבלת הצעתה של העיריה (לא של הועדה) או החזרת הענין לבית המשפט המחוזי
לשומת הפיצויים. הגענו למסקנה, נוכח כלל הנסיבות המיוחדות במקרה שלפנינו שלא מן
המידה הוא לדחות את התביעה. אין לנו כלים מספיקים לקבוע את סכום הפיצויים על דרך
של אומדנה, אם כי יכול שלו בחר השופט ללכת בדרך זו לא היינו מתערבים. קבלת הצעתה
של העיריה ספק אם קושרת היא את הועדה ואיני בטוח שעושה היא צדק עם קיפניס. נותרת
האפשרות הרביעית: נראה לי שאילו היה השופט המלומד ער לפגמים שנפלו בתחשיב היה שוקל
- לו נתבקש - לאפשר לבעלי הדין להביא ראיות נוספות בענין הפיצויים. בנסיבות
המיוחדות של הערעור שלפנינו החלטנו לנקוט בדרך הרביעית.
אנו מקבלים את הערעור, מבטלים את פסק דינו של
בית המשפט המחוזי ומחזירים אליו את הענין על מנת שיאפשר לבעלי הדין להביא ראיות
נוספות לענין הפיצויים. לא ראינו לעשות צו להוצאות בערכאתנו.
המשנה
לנשיא
השופט י' אנגלרד:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
השופט א' א' לוי:
אני מסכים.
ש
ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה
לנשיא השופט ש' לוין.
ניתן היום, כ"ח אדר תשס"ב
(12.3.2002).
המשנה לנשיא ש
ו פ ט ש ו פ ט
_________________
העתק
מתאים למקור 98066490.B10
נוסח
זה כפוף לשינויי עריכה וניסוח.
שמריהו
כהן - מזכיר ראשי
בבית
המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444
בית
המשפט פתוח להערות והצעות:
[email protected]
לבתי
המשפט אתר באינטרנט: www.court.gov.il