עמותת עזר לדיור דחסידי באוב נ. מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, מח

בבית המשפט העליון רע"א 6547/99 בפני: כבוד השופטת ד' דורנר כבוד השופטת ד' ביניש כבוד השופט א' ריבלין המבקשת: עמותת עזר לדיור דחסידי באבוב נגד המשיב: מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, מחוז תל אביב בקשת רשות ערעור על פסק-דין בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 29.7.99 בע"ש 2335/97 שניתן על-ידי כבוד השופטת א' חיות תאריך הישיבה: כ"א בסיון תשס"א (12.6.01) בשם המבקשת: עו"ד משה שוב ועו"ד צבי שוב בשם המשיב: עו"ד דוד פורר החלטה השופטת ד' דורנר: המבקשת הינה עמותה הפועלת ללא כוונת רווח, אשר הוקמה לשם בניית בתי מגורים למען חסידי באבוב. לצורך כך, היא התקשרה בשנת 94' בחוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. במסגרתו של חוזה זה, קיבלה המבקשת זכויות כבת-רשות בשתי חלקות קרקע, על מנת שתבנה בהן יחידות דיור, וזאת בכפוף לשינוי צפוי בייעודן התכנוני. דא עקא, שהליכי התכנון והאישור התעכבו מעבר לצפוי, ועל-כן במשך מספר שנים נמנעה מן המבקשת האפשרות להתחיל בעבודות הבנייה. המשיב סבר כי בתקופת הביניים, בה נמסרה למבקשת זכות ההחזקה בקרקע כבת-רשות, אך היא הייתה מנועה מלהתחיל בעבודות הפיתוח, קמה לה חבות במס רכוש לנוכח היותה מחזיקה בקרקע בלתי בנויה. המבקשת, שחלקה על עמדה זו, הגישה ערר לועדת הערר לענייני מס רכוש בתל-אביב. ערר זה נדחה, ומשכך, הגישה ערעור לבית-המשפט המחוזי. בבית-המשפט המחוזי העלתה המבקשת שתי טענות חלופיות לביסוס עמדתה: האחת, כי בתקופה האמורה היא לא "החזיקה" במקרקעין כמשמעות מושג זה בסעיף 1 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961- (להלן: החוק); והשניה, כי עד לגמר הליכי התכנון, הקרקע שהועברה להחזקתה הייתה רשומה כחלק ממתחם מקרקעין אחר, שהיה באותה עת פטור ממס רכוש. בית-המשפט המחוזי דחה טענה זו על שני נימוקיה. בפסק-דינו נקבע, כי החוזה שכרתה המבקשת עם מינהל מקרקעי ישראל, העביר לידיה את זכות ההחזקה כמובנה בסעיף 1(1)(ג) לחוק, ועל-כן חבותה במס רכוש התגבשה אף לפני שהתחילה בפועל בעבודות הבנייה והפיתוח. עוד נקבע, כי עצם העובדה שהחלקות האמורות היו רשומות כחלק ממתחם מקרקעין אחר, לא שללה את סמכותו של המשיב להגדירן כיחידה עצמאית לצורך מיסוי. בפועל, כך נקבע, עמדו חלקות אלה כל העת ללא בניה, ועל-כן, מן הדין היה לשום אותן כקרקע פנויה. על פסק-דין זה הגישה המבקשת את הבקשה שלפנינו. בגידרה של בקשה זו חזרה המבקשת על טענותיה בבית-המשפט המחוזי. המשיב תומך יתדותיו בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, ואף טוען כי במקרה דנן לא ראוי לתת רשות ערעור. לטענתו, מן הדין לדחות את הבקשה משום שהיא איננה מעוררת שאלה עקרונית בעלת חשיבות ציבורית, במיוחד לנוכח העובדה שהחל משנת 99' נכנס לתוקף תיקון לחוק, המבטל את החבות במס רכוש גם עבור קרקע בלתי בנויה. כן טוען המשיב, כי הסוגייה שמעלה הבקשה כבר הוכרעה בהלכה קודמת של בית-משפט זה, וכי בית-המשפט המחוזי יישם הלכה זו כפשוטה. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה של הבקשה להידחות. חבותו של בעל זכות במקרקעין במס רכוש, מוגדרת בסעיף 2(א) לחוק, הקובע כדלהלן: מס-רכוש ישולם על ידי בעלי קרקע, לכל שנת-מס על קרקע שהיתה להם באותה שנה. ואילו סעיף 1 לחוק מגדיר "בעל בקרקע" כך: (א) הבעל הרשום, ובחכירה או בחכירת-משנה לתקופה שאינה פחותה מ25- שנים - החוכר הרשום, או חוכר המשנה הרשום, הכל לפי הענין; (ב)... (ג) אם המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל היא הבעל לפי פסקאות משנה (א) או (ב) והקרקע מוהחזקת על-ידי אחר על פי חוזה או רשיון - יראו את המחזיק כבעל הקרקע; במקרה שלפנינו זכות הבעלות בקרקע רשומה על שם המדינה והקרן הקיימת לישראל. השאלה המתעוררת היא, איפוא, האם המבקשת מהווה מחזיקה במקרקעין לצורך זה, מכח חוזה הפיתוח. התשובה לשאלה זו היא בחיוב. העיכוב באישורה של תכנית בניין העיר, כלשעצמו, אינו שולל את זכות ההחזקה של המבקשת במקרקעין, שאותה קיבלה מכח חוזה הפיתוח. אמת, בהיעדר תכנית בניין עיר מאושרת, זכות זו הסבה לה הנאה פחותה מזו שציפתה לה בשעה שנכרת החוזה, כאשר סברה כי תוכל לבנות בה במועד מוקדם יותר. אולם באי הגשמתה של ציפיה זו, כשלעצמה, אין כדי לפגום בטיבה הקנייני של ההחזקה, ובזכויות והחובות המשפטיות הנגזרות ממנה. משהועברה זכות ההחזקה לידי המבקשת, נכנסה היא לגדרי תחולתו של המס, משום שקיבלה לידיה חלקות מקרקעין בלתי בנויות. לעניין זה, אין כל נפקות לטעמים שבעטיים נותרה הקרקע פנויה, ובפרט לכך שאי הבנייה הינו תולדה של עיכוב בהליכי התכנון. לעניין זה ראו למשל: ע"א 486/85 מנהל מס רכוש וקרן פיצויים חיפה נ' החברה החבשית פ"ד מא(2), 402; רע"א 3527/96 אקסלברד נ' מנהל מס רכוש איזור חדרה פ"ד נב(5), 385; בג"ץ 6653/94, אילן רונן נ' שר האוצר (לא פורסם); ע"א 756/88 הממונה על מס רכוש וקרן פיצויים נ' שיכון עובדים בע"מ פד"א כא/13 407; ע"א 486/85 מנהל מס רכוש וקרן פיצויים נ' החברה החבשית פ"ד מא(2) 402; לא מצאתי לקבל אף את טענתה החלופית של המבקשת. העובדה שהחלקות הנדונות אינן מהוות יחידות עצמאיות מבחינת רישומן, אין בה כשלעצמה כדי למנוע את הגדרתן ככאלה לצורכי מיסוי. מנהל מס רכוש, בהגדירו את יחידת המקרקעין הרלונטית לצורך מס, מבקש להגדיר את המקרקעין נשוא המס באופן אשר תואם את תכליתם הכלכלית. מגמה זו באה לידי ביטוי במבחני העזר השונים שאומצו בפסיקה בעניין זה, שהבולטים שבהם הם מבחן השימוש הכלכלי במקרקעין ומבחן הייעוד הכלכלי שלהם. ראו ע"א 734/74 שפאר נ' מנהל מס רכוש פ"ד ל(1), 271; המשביר לצרכן, אגודה שיתופית בחיפה בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, פד"א ז 230; ע"א 67/76 גולדשטיין נ' מנהל מס רכוש, פד"א ח' 414; חוה אברמזון ושמואל בורנשטיין "מס רכוש", (ירושלים, 1989),178-161. במקרה שלפנינו, מובילים מבחנים אלה אל המסקנה שבדין הגדיר המשיב את החלקות כיחידות מיסוי עצמאיות. חלקות אלה הועברו להחזקת המבקשת בנפרד משאר חלקי המתחם, על מנת שישמשו להגשמת מטרותיה המיוחדות. משקשרה עצמה המבקשת בחוזה זה, ונהנתה מזכויותיה על-פיו, נקבע גם שימושן של החלקות לצרכיה. במעשה זה יוחדו החלקות נשוא הבקשה משאר חלקי המקרקעין שבמתחם, ונקבעה להם תכלית כלכלית עצמאית. אשר-על-כן, אני מציעה לדחות את הבקשה. כן אני מציעה לחייב את המבקשת בהוצאות בסך 20,000 ש"ח. ש ו פ ט ת השופטת ד' ביניש: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בהחלטתה של השופטת דורנר. ניתנה היום, ז' באלול תשס"א (26.8.01). ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________ העתק מתאים למקור COURT.DOT נוסח זה כפוף לשינויי עריכה טרם פרסומו בקובץ פסקי הדין של בית המשפט העליון בישראל. שמריהו כהן - מזכיר ראשי בבית המשפט העליון פועל מרכז מידע, טל' 02-6750444