משה עטיה נ. בס"ד קינמון חברת בניה פיתוח והשקעות בע"מ

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6532/18 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ח' מלצר כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט ג' קרא המערערים: 1. משה עטיה 2. רחל עטיה נ ג ד המשיבים: 1. קינמון חברת בניה פיתוח והשקעות בע"מ 2. יעקב מתתיה 3. דיבון מקרקעין ובניה 1995 בע"מ 4. עמוס חסון 5. ניצה חסון 6. שחר שטרית 7. דוד גוסלן 8. גאורג'ט גוסלן 9. דוד שליל 10. אילנה שליל 11. יצחק כהן ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת א' רבינוביץ ברון) בת"א 28901-08-13 מיום 3.6.2018 תאריך הישיבה: י"ג בחשון התש"ף (11.11.2019) בשם המערערים: עו"ד יהודה חימי בשם המשיבים 5-4: עו"ד עדי שדה פסק-דין השופט ע' פוגלמן: 1. במוקד המחלוקת שלפנינו עתירה לסעד הצהרתי לו עתרו המערערים בטענה לרכישת בעלות בבית הנמצא בחזקתם (להלן: יחידה מספר 13), שהוא חלק מפרויקט של בתים צמודי קרקע בנתניה. המשיבים 5-4 (להלן: המשיבים) טענו שהם רכשו את יחידה מספר 13, בהתאם לחוזה שנחתם עם המשיבה 1, במועד מוקדם יותר. קדמה לרכישה זו התקשרות בזיכרון דברים שנחתם בהתייחס לרכישת יחידה מספר 10, ואף נרשמה בגינו הערת אזהרה. אולם החוזה שנחתם בהמשך ונסב על יחידה 13, ביטל את ההתחייבויות הקודמות ובא חלף זיכרון הדברים. המשיבים דיווחו על העסקה לרשויות המס ושילמו את מס הרכישה. המערערים מצידם לא דיווחו על העסקה ולא שילמו את המיסים הנדרשים. המשיבים שילמו למשיבה 1 חלק מן התמורה בגין העסקה. כאמור, ההתקשרויות היו עם המשיבה 1, ולימים זו נקלעה לקשיים כלכליים, הפכה לחדלת פירעון ומונו לה כונסי נכסים קבועים. 2. לא נעמוד כאן על כל ההשתלשלות במלואה ולאשורה. זו מפורטת בפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד (כב' השופטת א' רבינוביץ ברון). אולם נזכיר כאן כי המערער 1 דאג להשלמת הבנייה והוא מתגורר כיום בנכס, וכי במהלך השנים הביעו המשיבים נכונות עקרונית לביטול ההתקשרות, אולם התנו זאת בהחזר התמורה ששולמה למשיבה 1, ומשסכום זה לא הוחזר, עמדה התקשרותם בעינה. 3. בפסק הדין של בית המשפט המחוזי נקבע כי הזכויות "המתחרות" שבמוקד הליך זה – הטענה לרכישת יחידה מספר 13 – הן זכויות במקרקעין אשר לא הסתיימו ברישום ולכן הן בבחינת התחייבות לעשות עסקה. במצב שלפנינו, בו שני הרוכשים היו מצויים עדיין בשלב ההתחייבות, הרי בהתאם לרישא של סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הכלל הוא ש"הראשון בזמן זוכה". זכותו של בעל ההתחייבות הראשונה עדיפה על פני זכותו של השני בזמן, אלא אם השלים השני את העסקה ברישום, ופעל בתום לב ובתמורה. 4. בענייננו נקבע, על יסוד ניתוח ראייתי מפורט, כי המשיבים הם הרוכשים הראשונים בזמן והמערערים הם הרוכשים השניים בזמן, וכי מכיוון שעסקת המערערים לא הסתיימה ברישום הרי שזכותם של המשיבים גוברת. עוד נקבע כי המערערים בהתקשרותם המאוחרת בזמן עם המשיבה 1 לא הסתמכו על הרישום. המשיבים אמנם רשמו את הערת האזהרה על יחידה 10 (כפי שפורט), אולם משהמערער 1 לא בדק את המרשם, רישום הערת אזהרה בגין אותה יחידת דיור לא גרם ל"תאונה משפטית", ולפיכך אין לזקוף אותה לחובתם של המשיבים. להבדיל מכך נקבע, על יסוד ניתוח ראייתי מפורט, כי תום ליבם של המערערים מוטל בספק. בית המשפט הוסיף והעיר כי על אף שגם התנהלות המשיבים איננה נקייה מקשיים, הרי שבהתאם להוראות הדין האמורות אין בידי המערערים, שהחוזה בידיהם מאוחר בזמן, לגבור על זכויות המשיבים. התביעה נדחתה אפוא. על כך נסב הערעור שלפנינו. 5. בא כוחם של המערערים בטיעונו המפורט בכתב ובעל פה, ביקש לשכנענו כי אין מדובר בעסקאות נוגדות, שכן המשיבים רכשו את יחידה מספר 10 ולא את יחידה מספר 13, וכי בית המשפט המחוזי שגה בקביעותיו העובדתיות ובמסקנות המשפטיות אותן הסיק בהיבטים שונים. בא כוח המשיבים מצידו תמך בפסק הדין שניתן בערכאה הדיונית ובקביעותיו. 6. לאחר ששקלנו את טיעוניהם המפורטים של הצדדים, לא מצאנו עילה להתערבות בפסק דינו המפורט והמנומק של בית המשפט המחוזי. מצאנו כי אין מקום לדחות את ממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי; כי הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית; וכי אין לגלות בה טעות שבחוק. אנו דוחים אפוא את הערעור בגדר סמכותנו לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. בנסיבות העניין ישלמו המערערים למשיבים הוצאות, על הצד הנמוך, בסך 10,000 ש"ח. ניתן היום, ‏י"ד בחשון התש"ף (‏12.11.2019). המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט _________________________ 18065320_M14.docx אג מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, http://supreme.court.gov.il