דולצ'יק מרסדה נ. מושית סגל

פסק-דין בתיק ע"א 6491/06 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6491/06 בפני: כבוד השופט א' גרוניס כבוד השופטת מ' נאור כבוד השופטת א' חיות המערערים: 1. דולצ'יק מרסדה 2. מייאר זנו 3. פריק לילה 4. לרג באת 5. ספקר דניאל אורס 6. עו"ד דוד רום נ ג ד המשיבים: 1. מושית סגל 2. עופרי סגל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בה"פ 230/06 מיום 18.7.06 שניתן ע"י כב' סגן הנשיא יהודה זפט בשם המערערים: עו"ד ב' כהן המערער 6 בשם המשיבים: עו"ד א' נוטוביץ' פסק-דין השופט א' גרוניס: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפטי המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד סגן הנשיא י' זפט), בו חויבו המערערים לרשום על שם המשיבים נכס מקרקעין הידוע כחלקה 3 בגוש 8262 בעיר נתניה (להלן – הנכס). 2. המערערים 5-1 (להלן – המערערים) הינם אזרחי שוויץ, שהיו בעליו של הנכס. המערערים ייפו את כוחו של המערער 6, עורך דין דוד רום (להלן – עורך דין רום), לפעול בשמם למכירת הנכס. המשיבים הינם אם ובנה, אשר בבעלות כל אחד מהם דירה. מדובר בשתי דירות בבית משותף, הידועות כחלקה 28/4 בגוש 8258 וכחלקה 28/12 בגוש 8258 בנתניה (להלן – הדירות). ביום 11.12.01 נחתם בין המערערים, באמצעות עורך דין רום, לבין המשיבים הסכם מכר. במסגרת ההסכם, התחייבו המערערים למכור למשיבים את הנכס בתמורה לסך של 1.2 מיליון דולר, אשר אמורים היו להשתלם בארבעה תשלומים (להלן – ההסכם). עוד באותו היום, חתמו הצדדים על נספח להסכם (להלן – הנספח). הנספח נוסח כמכתב של המשיבים למערערים, ובו, בין היתר, שונו תנאי התשלום אשר נקבעו בהסכם. כך נקבע, כי חלק מהתמורה בעבור הנכס ישולם על-ידי העברת כספים שיקבלו המשיבים ממכירת הדירות אל עורך דין רום או על-ידי מסירת ייפויי כוח בלתי חוזרים למכירת הדירות (להלן - ייפויי הכוח). זאת, כתחליף לתשלומים השני והרביעי (בסך כולל של 1.05 מיליון דולר) שנקבעו בהסכם. המשיבים נטלו על עצמם בנספח התחייבויות נוספות לשם קידום מכירת הדירות. ביום 5.2.02 נמסרה החזקה בנכס לידי המשיבים, לאחר שהעבירו סך של 150,000 דולר למערערים. ביום 28.2.02 מסרו המשיבים לעורך דין רום את החזקה בדירה אחת ובחודש מרץ 2003 העבירו את החזקה בדירה השנייה. יצוין, כי המשיבים שילמו לעורך דין רום קנס בסך 6,000 דולר בגין עיכוב במסירת החזקה בדירה השנייה. 3. ביום 2.2.06 הגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי תובענה על דרך המרצת פתיחה נגד המערערים. בתובענה ביקשו המשיבים לאכוף את ההסכם והנספח, ולהורות למערערים לרשום את הנכס על שמם בלשכת רישום מקרקעין. לטענת המשיבים, מילאו הם את כל התחייבויותיהם על-פי ההסכם והנספח. זאת, שכן העבירו למערערים את התשלום הראשון ואת התשלום השלישי, כפי שנקבע בהסכם, וכן מסרו לעורך דין רום את ייפויי הכוח. להשלמת התמונה יצוין, כי ביום 10.5.06 הגישו המערערים נגד המשיבים תביעה כספית לקבלת יתרת התמורה שנקבעה בהסכם, על סך של 1.05 מיליון דולר. ביום 25.5.06 הגישו המערערים בקשה לאיחוד הדיון בתובענות. ואולם, בית המשפט המחוזי הכריע בהמרצת הפתיחה שהגישו המשיבים בטרם ניתנה הכרעה בבקשה לאיחוד דיון. עוד יוער, כי בין הצדדים מתנהלים הליכים נוספים, בין היתר מול רשויות המס. 4. ביום 18.7.06 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתובענה. במוקד המחלוקת בין הצדדים עמדה שאלת פרשנות החוזה והנספח בכל הנוגע לתמורה שעל המשיבים להעביר למערערים לצורך קבלת הבעלות בנכס. האם, כפי שטענו המערערים, נקבע בנספח כי חלק מהתמורה תשולם באמצעות כספים שהמשיבים יקבלו ממכירת הדירות, או שמא, כגרסת המשיבים, מהווה העברת ייפוי הכוח והדירות עצמן, חלק מהתמורה עבור רכישת הנכס. בית המשפט המחוזי קבע, כי לשון ההסכם, כמו גם התנהגות הצדדים, מלמדת כי גרסתם של המשיבים היא העדיפה. בית המשפט הוסיף וקבע, בניגוד לטענת המערערים, כי המשיבים אכן מסרו לעורך דין רום את ייפויי הכוח. לפיכך, ובהתחשב בכך שבין הצדדים לא הייתה מחלוקת שהמשיבים שילמו את שני התשלומים האחרים (הראשון והשלישי), מצא בית המשפט כי המשיבים השלימו את תשלום מלוא התמורה עבור הנכס. על כן, הורה בית המשפט לעורך דין רום לרשום את הנכס על שם המשיבים. יצוין, כי בית המשפט הוסיף וקבע כי האופן בו ערכו הצדדים את העסקה מעיד על כוונתם להתחמק מתשלום מיסים בגינה. 5. בהליך שבפנינו טוענים המערערים טענות דומות לאלו שנטענו על ידם בבית המשפט המחוזי. לטענת המערערים, משמעות פסק דינו של בית המשפט המחוזי הינה, כי הנספח להסכם הינו למעשה הסכם למכר הדירות למערערים. לגישתם, הנספח אינו יכול לעלות כדי הסכם מכר, שכן אינו כולל פרטים מהותיים בנוגע לרכישה וכן בהתחשב בכך שלא הייתה גמירות דעת של הצדדים להתקשר בהסכם מסוג זה. זאת ועוד, לטענת המערערים, עורך דין רום כלל לא היה מוסמך לקבל את הדירות כחלק מהתמורה, הואיל וברצון המערערים היה למכור את כל נכסיהם בישראל. המערערים מוסיפים ותוקפים את קביעת בית המשפט המחוזי, לפיה מסרו המשיבים לעורך דין רום את ייפויי הכוח. בנוסף, יוצאים המערערים נגד קביעת בית המשפט לפיה היה בכוונת הצדדים להערים על רשויות המס. לטענתם, מטרתו של הנספח הייתה להקל על המשיבים לשלם את התמורה עליה הוסכם. המשיבים טוענים, מצידם, כי השאלה העיקרית המתעוררת במקרה דנא הינה האם השלימו המשיבים את התחייבויותיהם לפי הוראות ההסכם והנספח, ולא השאלה האם הדירות נמכרו למערערים. לטענתם, משנקבע כעניין שבעובדה שהמשיבים העבירו את מלוא התמורה עבור הנכס, אין מקום להתערב במסקנה כי על המערערים לרשום את הנכס על שמם. 6. הגענו למסקנה כי דין הערעור להידחות. עיון בנספח מלמד כי הפרשנות המוצעת על-ידי המשיבים היא אכן הפרשנות העדיפה. היינו, כי העברת יפויי הכוח והחזקה בדירות לידי עורך דין רום מהווה חלק מהתמורה שנקבעה עבור רכישת הנכס. נביא להלן את ההוראה הרלוונטית מתוך הנספח: "העברת יתרת התמורה הראשונה ויתרת התמורה השנייה [ממכירת הדירות] או יפוי כוח בלתי חוזר לעוה"ד ד. רום למכירת הדירה הראשונה והדירה השנייה יהוו תשלומים מוחלטים וסופיים במקום התשלומים הקבועים בסעיף 3(ב) ו-3(ד) לחוזה המכר שבנדון, מבלי שיהיו למי מהצדדים טענות כלפי הצד השני" [הדגשה שלי - א.ג]. לשון ההוראה מדברת בעד עצמה. זאת ועוד, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, גם התנהלות הצדדים לאחר החתימה על ההסכם והנספח תומכת בפרשנות שהוצגה על-ידי המשיבים. הלכה פסוקה היא כי התנהגותם של הצדדים לאחר כריתת החוזה מהווה כלי פרשני חשוב (ראו, ע"א 376/76 פקיד השומה, ירושלים נ' אריזדה, פ"ד לא(1) 436 (1976); ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא, פיסקה 8 (טרם פורסם, 10.6.2008)). 7. בענייננו, התנהגות הצדדים תומכת במסקנה לפיה העברת החזקה בדירות וייפויי הכוח היוותה חלק מהתמורה עבור הנכס. כך, בסעיף 4(א) להסכם נכתב, כי "החזקה בבית תימסר לקונים... בתנאי שהקונים עמדו בכל התשלומים כמפורט בסעיף 3". ואכן, המערערים העבירו למשיבים את החזקה בנכס לאחר העברת התשלום הראשון והשלישי ומסירת ייפויי הכוח לידי עורך דין רום. מכאן ניתן ללמוד, כי אף המערערים ראו בהעברת ייפויי הכוח חלק מהתמורה המשתלמת בעבור הנכס. פעולות נוספות שנקט עורך דין רום מחזקות מסקנה זו. כך, למשל, עורך דין רום היה מעורב במשא ומתן להשכרת אחת הדירות לצד שלישי, כאשר הסכם השכירות כלל גם אופציה לרכישת הדירה. יצוין, כי ההסכם נחתם על-ידי המשיב 2, אך עורך דין רום הוא זה אשר ניהל את המשא ומתן והעביר אל המשיב 2 את ההסכם לחתימה סופית בלבד. עורך דין רום אף גבה את דמי השכירות מהשוכרים, וכן דאג לשפץ את אחת הדירות בעלות של כ-30,000 דולר. בהתנהגות זו יש כדי להעיד על כך שעורך דין רום, שהיה מיופה כוחם של המערערים, ראה בדירות רכושם של המערערים. אם לא תאמר כן, כיצד ניתן להסביר השקעה כה גבוהה בשיפוץ הדירה?! אינדיקציה נוספת לכך שהמערערים התייחסו לדירות כרכושם שלהם ניתן למצוא בפנייתו של עורך דין רום לעיריית נתניה מיום 7.10.03, במסגרתה ביקש לשאת בתשלומי ארנונה בגין אחת הדירות. לכך יש להוסיף את העובדה שהמשיבים שילמו לעורך דין רום פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת אחת הדירות. לאור העובדות שצוינו, התמונה המתקבלת הינה ברורה. התנהלות הצדדים לאחר כריתת החוזה והנספח תומכת במסקנה לפיה העברת ייפויי הכוח והדירות נעשתה כחלק מהתמורה עבור הנכס. 8. עיון במסמכים המתעדים את הליך המשא ומתן בין המערערים למשיבים מוביל אף הוא לאותה מסקנה. הכוונה היא למכתבו של עורך דין רום מיום 5.11.01 (מש/6) ובו הערות לטיוטת ההסכם למכירת הנכס. במכתב זה מתייחס עורך דין רום לאפשרות לפיה יקבלו המערערים את דירות המשיבים כחלק מהתמורה בעסקה. מכך עולה בבירור, שהעברת הדירות כחלק מהתמורה עבור הנכס נשקלה על-ידי הצדדים במהלך המשא ומתן ביניהם. היינו, לטענת המערערים כי מעולם לא התכוונו לקבל את הדירות כתמורה עבור הנכס אין על מה שתסמוך. גם בטענותיהם האחרות של המערערים אין כדי לסייע להם. לטענת המערערים קיימות שתי אינדיקציות לכך שהתמורה על-פי הנספח לא כללה את העברת הדירות עצמן, אלא אך את הכספים שיתקבלו ממכירתן. ראשית, מצביעים המערערים על כך שהנספח מנוסח בלשון עתיד. לטענתם, הדבר מעיד על כוונת הצדדים לכך שהדירות יימכרו על-ידי המשיבים והתמורה תועבר למערערים לאחר מכירתן. שנית, מצביעים המערערים על כך שבשנת 2003, לאחר שנמסרה החזקה בדירות, רשם המשיב 2 הערת אזהרה על דירת המשיבה 1. טענות אלה נדחו על-ידי בית המשפט המחוזי. אשר לניסוח הנספח, קבע בית המשפט המחוזי כי זה נוסח בלשון עתיד במטרה להערים על רשויות המס בכל הנוגע לתמורה האמיתית בעסקה. לעניין הערת האזהרה, קיבל בית המשפט את גרסת המשיב 2, לפיה ההערה נרשמה על מנת שנושיה של המשיבה 1 לא יוכלו להיפרע מהדירה, שנותרה רשומה על שמה במרשם המקרקעין. הכרעתו של בית המשפט המחוזי בסוגיות אלה מקובלת עלינו. 9. מכל האמור עולה, כי יש לקבל את טענת המשיבים לפיה התמורה עבור הנכס כללה תשלום של 150,000 דולר וכן את הדירות. לעניין הדירות ניתנה למשיבים בחירה בין שתי אפשרויות: למכור את הדירות ולהעביר את תמורתן למערערים או ליתן יפויי כוח לעורך דין רום. לטענת המשיבים הם פעלו על פי האפשרות השנייה. כאמור, בין הצדדים אין מחלוקת כי הסכום של 150,000 דולר אכן שולם למשיבים. השאלה שנותרה, אם כן, הינה האם מילאו המשיבים אחר התחייבותם להעביר לידי עורך דין רום את ייפויי הכוח. לאחר ששמע את העדים מטעם הצדדים, קבע בית המשפט המחוזי לעניין זה, כי יפויי כוח כאמור אכן הועברו. הלכה מושרשת היא, כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בקביעות העובדתיות של הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים (ראו למשל, ע"א 4126/05 חג'אזי נ' עמותת ועד עדת הספרדים, פיסקה י' (לא פורסם, 20.6.2006)). לא מצאנו כי המקרה דנא נופל לגדר מקרים חריגים אלה. לפיכך, יש לדחות אף את טענות המערערים בנוגע לאי-מסירת ייפוי הכוח. מכך נובע, כי המשיבים אכן מילאו את התחייבויותיהם על-פי ההסכם והנספח. בצדק, אם כן, הורה בית המשפט למערערים לרשום את הזכויות בנכס על שם המשיבים. 10. לאור האמור, דין הערעור להידחות. המערערים ישאו בשכר טרחת עורך דין לטובת המשיבים בסך 40,000 ש"ח. ש ו פ ט השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת השופטת א' חיות: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' גרוניס. ניתן היום, כ"ח בכסלו התש"ע (15.12.09). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06064910_S08.doc גק מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il