פסק הדין המלא
פסק-דין בתיק בר"מ 6468/15
בבית המשפט העליון
בר"מ 6468/15
בר"מ 6831/15
לפני:
כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין
כבוד השופט ע' פוגלמן
כבוד השופטת ד' ברק-ארז
המבקשות בבר"ם 6468/15:
1. רשות שדות התעופה
2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה לודים
המבקשת בבר"ם 6831/15:
צפריה מושב עובדים להתיישבות דתית שיתופית בע"מ
נ ג ד
המשיבה בבר"ם 6468/15:
צפריה מושב עובדים ואח'
המשיבות בבר"ם 6831/15:
1. רשות שדות התעופה
2. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לודים
בקשות רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת א' שטמר) בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 26.7.15 בעמ"ן 7034-10-14 ובעת"ם 948-09-14
תאריך הישיבה: כ"ה באלול התשע"ו (28.9.16)
בשם המבקשות בבר"ם 6468/15
והמשיבות בבר"ם 6831/15: עו"ד שלום זינגר, עו"ד ד"ר גדי רובין
בשם המשיבה בבר"ם 6468/15
והמבקשת בבר"ם 6831/15: עו"ד יורם וסרצוג, עו"ד ערן גוטפריד
בשם היועץ המשפטי לממשלה: עו"ד תדמור עציון
פסק-דין
לפנינו שתי בקשות רשות ערעור על פסק הדין קמא, ולצדן חוות דעת היועץ המשפטי לממשלה. פסק הדין קמא אישר את החלטת ועדות הערר שהוסיפה לצפריה תשלום בעבור המיגון כנגד נזקי רעש, מעבר לירידת הערך בעקבות הארכת המסלול בנמל התעופה בן-גוריון. לשיטת היועץ המשפטי לממשלה. אין לברוא בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, "ראש נזק" נוסף של עלות מיגון שהיא חיצונית לירידת ערך המקרקעין. במקום שבו עלות המיגון עולה על ירידת הערך אין מקום לפיצוי נוסף. הפיצוי כולו צריך להיות מגולם בירידת הערך לפי סעיף 197, וזאת על פי שמאות של מחיר אשר יינתן על-ידי קונה מרצון למוכר מרצון; הגבול העליון של הפיצוי לפי סעיף 197 הוא ירידת הערך. רשות שדות התעופה (רש"ת) – שגישתה בבקשת רשות הערעור ממוקדת בנושא האמור – תומכת בעמדת היועץ המשפטי, ואילו צפריה מתנגדת לו, ובבקשת רשות ערעור מטעמה גם עותרת, בין השאר, להגדיל את שיעור הפחתת הערך שנקבעה לה. כן עתרה לעניין ההוצאות (שבו אין בדעתנו להתערב).
החלטנו ליתן רשות ערעור בשתי הבקשות ואנו דנים בהן כבערעור, ועמדתנו לגבי הערעורים היא כפי שיפורט.
עמדתנו במישור המשפטי היא, כי יש מקום לקבלת עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה במובן זה שירידת הערך לפי סעיף 197 היא מכלול אחד, האמור לשקף כל רכיב של ירידת ערך, לרבות בשל רעש במקרים המתאימים. ותקרתו היא שיעור ירידת הערך. דבר זה עולה בקנה אחד עם פסיקה רבת שנים (למשל בג"ץ 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי פ"ד מט(1) 463 (1995)). הכלל הגדול הוא: עסקינן לעניין סעיף 197 בפגיעה בערך המקרקעין, והיא נבחנת במחיר של קונה מרצון למוכר מרצון לפני הפגיעה ואחריה, על פי שמאות; וככלל המחיר בשוק החופשי אמור לכלול "בכל מכל כל". מבחינה זו מתקבל ערעור רש"ת. אשר לחובת המיגון גופה, בא כוח רש"ת הצהיר בפנינו, ולמען האמת אין צורך על פי דין בהצהרתו, כי רש"ת תשא בעלות המיגון במלואה לפי חובתה על פי התכנית הסטטוטורית ובהתאם להוראותיה. המיגון יכוסה איפוא על-ידי רש"ת בכל מקרה לפי התכנית.
אשר לבקשת רשות הערעור של צפריה, באנו לכלל מסקנה כי יש לגזור לגביה גזירה שוה מפסק הדין בעע"מ 683/13 רשות שדות התעופה נ' טויטו (3.9.15), שבו נקבע כי יש לחשב את הפגיעה לפי 7 מליון נוסעים בנתב"ג, ואנו מחילים זאת – בהסכמת רש"ת – גם על המקרה דנן. בנתון לכך איננו נעתרים לערעור זה. ועדת הערר תתן את ההנחיות המתאימות לגבי השלכתה של קביעה זו על אופן חישוב הפיצוי, וכן תקבע בסופו של יום האם יחול שינוי ביישומו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה בנסיבות העניין.
בחתימה נציין, כי איננו מקלים ראש בטענות צפריה לגבי ההשלכה על איכות החיים במושב, אך בידינו להידרש רק להשלכות התכנית האחרונה. אנו יוצאים מן ההנחה שרש"ת תנהג בהמשך בהגינות הנדרשת.
אין צו להוצאות בבית משפט זה.
ניתן היום, כ"ה באלול התשע"ו (28.9.2016).
המשנה לנשיאה
ש ו פ ט
ש ו פ ט ת
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15064680_T07.doc רח
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il