פסק הדין המלא
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 6352/95
בפני: כבוד השופט ת' אור
כבוד השופטת ד' דורנר
כבוד השופט מ' אילן
המערערת: הועדה המקומית לתכנון ולבניה, דימוני
נ ג ד
המשיבים: 1. עורכי דין בלטמן יעקב ושיפר שולמית,
ככונסי נכסים של מפעלי פיתוח ואספקה בע"מ
2. עו"ד בלטמן יעקב,
מפרק מפעלי פיתוח ואספקה בע"מ
3. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז דרום
ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 27.8.95 בת"א 157/90 שניתן על ידי כבוד השופט א' לרון
בשם המערערת: עו"ד נורית ישראלי ועו"ד עמוס שיאון
בשם המשיבים: עו"ד שולמית שיפר ועו"ד יעקב בלטמן
פסק-דין
השופט ת' אור:
1. חברת מפעלי פיתוח ואספקה בע"מ (להלן: החברה) היתה הבעלים של מאפיה בדימונה, אשר הוקמה על נכס הידוע כמגרש מספר 900 בחלקה 16 גוש 39504. חלקת הקרקע עליה הוקמה המאפיה, אשר הוחכרה לחברה על ידי מינהל מקרקעי ישראל, היתה בגודל של כ2,730- מ"ר (להלן: הנכס). המבנה העיקרי אשר על החלקה השתרע על שטח של 1,856 מ"ר, ועל יתרת השטח הוקמו מקלט, סככה ובנייני עזר. החברה נקלעה לקשיים כלכליים, הוכרזה כחדלת פרעון וחדלה מפעילות ביום 31.3.88. ביום 23.2.89 ניתן צו לפירוק החברה והמשיבים 1 ו2- מונו ככונסי נכסים וכמפרק של החברה. בעת הקמתה של המאפיה, הוגדר השטח עליו נבנתה בתוכנית בניין ערים כשטח מלאכה ותעשיה. שינוי ייעוד שעבר השטח כעבור זמן והיה לייעוד למסחר, איפשר מבחינת הייעוד את המשך פעילות המאפיה על החלקה.
2. בתאריך 6.10.86 פרסמה הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז הדרום (להלן: הועדה המחוזית) הודעה על הפקדת תוכנית מפורטת (להלן: התוכנית) שקבעה את השטח הנדון כשטח ציבורי פתוח. התנגדות שהגישה החברה נדחתה, וביום 24.5.88 קיבלה התוכנית תוקף עם פרסומה בילקוט הפירסומים. עם קבלת התוכנית ניתנה לחברה ארכה של שנתיים לשימוש חורג, דהיינו להמשיך ולנהל על החלקה את המאפיה. באותה עת המאפיה כבר לא היתה פעילה, על כן לא היתה להחלטה זו כל משמעות מעשית.
בעקבות שינוי הייעוד לפי התוכנית, הגישה החברה לועדה המקומית לתכנון ולבניה בדימונה (להלן: הועדה המקומית) תביעה מכוח הוראת סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965- (להלן: חוק התכנון והבניה), לפיצויים על הפגיעה בשל הפחתת ערך החלקה. הועדה המקומית מסרה לועדה המחוזית דו"ח על התביעה, לפי הוראות סעיף 198 לחוק, אך זו האחרונה התמהמהה במתן החלטה. המשיבים 1 ו2- עתרו לבית המשפט המחוזי, בתביעה להורות על הפיצויים שעל הועדה המקומית לשלם לחברה בשל שינוי הייעוד האמור.
3. בית המשפט קמא קיבל את התביעה, ופסק כי את הפיצוי בשל שינוי ייעוד יש לקבוע לפי ההפרש שבין השווי של הנכס ערב שינוי הייעוד - שווי אשר ייקבע לפי מחיר השוק במועד זה - לבין שוויו - לפי מחיר השוק - לאחר שינוי הייעוד. את שווי השוק, כך קבע בית המשפט, יש לקבוע בדרך של השוואה לעסקאות אחרות דומות שנערכו באותה תקופה במקומות דומים.
נוכח כשלונה העסקי של המאפיה והיעדר הצדקה כלכלית להקימה במקום אחר, דחה בית המשפט קמא את השיטה של חישוב הפיצויים לפי הקמה מחדש של המאפיה במקום אחר, אותה הציע השמאי מטעם המשיבים 1 ו2-. בפני בית המשפט קמא לא הובאה כל ראיה שהוקמו בדימונה באותה עת מאפיות אחרות, או שמאפיות שהיו קיימות המשיכו לפעול. על כן, פסק בית המשפט כי השווי הכלכלי של הנכס עליו עמדה המאפיה הלא פעילה, ערב שינוי הייעוד, אינו מבוסס על הקמתה מחדש, אלא על השווי שניתן להפיק ממכירתו של הנכס למטרה אחרת בתחום הייעוד של מסחר ותעשיה שהיה מותר באותה עת.
4. הראיה היחידה לגבי מכירת נכס דומה (אף היא באילוץ ופחות או יותר באותה תקופה) נכללה בחוות דעתו של השמאי מטעם הועדה המחוזית. השמאי, אשר ערך התאמות לנכס נשוא ענייננו, הגיע להערכה כי שווי הנכס ערב כניסת התוכנית לתוקף עומד על כ330,000- דולר.
לטענת המערערת, שווי זה הינו גבוה מהראוי, והיו לה בקשר לכך מספר טענות. על אף כל הטענות שהעלה בא כוח המערערת כנגד הערכה זו של שווי הנכס ערב כניסת התוכנית לתוקף, אין עילה שנתערב בה.
כדי לקבוע את שיעור הפגיעה בשווי החלקה עקב שינוי הייעוד בתוכנית, היה על בית המשפט לבחון את שוויו של הנכס לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף. במועד זה עמדה על החלקה מאפיה, אשר לא היה ניתן לנצלה למטרה אחרת מבין המטרות המותרות על פי הייעוד החדש. כדי לנצל את החלקה לייעוד החדש, היה צריך להרוס את המבנה אשר על החלקה. בנושא זה היתה בפני בית המשפט חוות דעת של השמאי מטעם הועדה המחוזית. על פי חוות דעת זו, עלות הריסת המבנה שעל החלקה נאמדת ב200,000- דולר. כדי לקבוע את שווי החלקה לפי הייעוד החדש, יש להפחית עלות זו משוויה של החלקה לפי ייעודה החדש. בית המשפט העריך את שווי החלקה על פי העסק החדש שניתן להקים על החלקה לפי ייעודה החדש, והפחית ממנו את עלות ההריסה כאמור. מסקנתו היתה, שהשווי אינו עולה על עלות ההריסה, ומכאן מסקנתו שאין לחלקה כל שווי. גם בקביעה זו אין עילה שנתערב, ובערעור המערערת אין כל טענה לסתור קביעה זו.
מכל האמור עולה, שהפיצוי לו זכאים המשיבים 1 ו2- בגין הנכס, הוא כפי שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי, בסך 330,000 דולר, השווים ביום מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי לסכום של 990,000 שקל.
5. בית המשפט המחוזי ראה להוסיף לסכום הפיצוי הנ"ל סכום נוסף הקשור במכירת הציוד שהיה במאפיה. בהתייחסו לנושא זה אומר בית המשפט המחוזי:
"אשר לשווי הציוד, הוא נמכר על ידי המפרקים באישור בית המשפט ולא הובאה כל ראיה שערב שינוי הייעוד, ניתן היה למכרו במחיר גבוה יותר. בשל המצב הכלכלי של החברה, ערב שינוי הייעוד, לא ניתן היה להמשיך בהפעלת המאפיה ולכן צריך היה, גם אלמלא שינוי הייעוד, למכור את הציוד כאמור. לא הובאה כל ראיה שבאותו מועד ניתן היה לקבל מחיר גבוה יותר מהמחיר שהושג בעת שהציוד נמכר בפועל. מה גם, שמעדות המומחה מטעם הועדה המחוזית, המהנדס אנג'ל, עולה שכבר באותה עתה היתה מגמה לרכוש ציוד חדש, מודרני ואוטומטי, ולכן לא היה ביקוש לרכישת ציוד משומש ומיושן, כפי שהיה הציוד של החברה.
עם זאת, ובשים לב לכך שהמכירה בפועל, תמורת סכום של 240,000 ש"ח, נעשתה מספר שנים לאחר מועד שינוי הייעוד, יש מקום להניח שלו נמכר הציוד, בעת שינוי הייעוד, מספר שנים קודם לכן, מצבו היה טוב יותר וגם הביקוש לו היה עדיין במידה מסויימת גדול יותר ולכן היה מתקבל סכום גבוה יותר. לפי אומדן גלובלי, על פי מיטב השומה של בית המשפט, נראה לי, כי יש להוסיף 25%, כלומר 60,000 ש"ח, נכון לשנת 1988, מועד שבו נעשה שינוי הייעוד".
הסכום בסך 60,000 ש"ח לשנת 1988 הגיע ביום פסק הדין לסכום של 150,000 ש"ח, ומכאן סכום הפיצוי הכולל שנפסק למשיבים 1 ו2- בסך 1,140,000 ש"ח.
בקטע המצוטט לעיל מבהיר בית המשפט את פשר הפיצוי בסך 60,000 ש"ח אותו פסק בגין מכירת הציוד. ההסבר לכך הוא, ששווי הציוד ערב שינוי הייעוד היה כנראה גבוה יותר מאשר בעת שנמכר תמורת סכום של 240,000 ש"ח מספר שנים מאוחר יותר. זאת, משום שאז מצבו היה טוב יותר וגם הביקוש לו היה אותה עת גבוה יותר. על רקע זה, ובדרך אומדן, העריך בית המשפט את ההפרש בשווי בסכום של 60,000 ש"ח לשנת 1988 ופסק סכום זה למשיבים 1 ו2-.
6. נראה לי, שבעניין זה יש לקבל את ערעור המערערת. כדי לחייב בפיצוי על פי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965-, לא די בכך שתוכח ירידה בשווי הנכס או כל חלק שלו בין המועד ערב קבלתה של תוכנית לבין מועד שלאחר קבלתה. פיצוי לפי סעיף 197(א) מגיע לבעל זכויות במקרקעין רק אם "נפגע על ידי תוכנית". והנה, על פי העובדות בענייננו, לא קיים קשר סיבתי בין ירידת שווי הציוד בין המועד ערב קבלת התוכנית למועד בו נמכר לאחר קבלת התוכנית. על פי דבריו של בית המשפט המחוזי בקטע המצוטט לעיל, גם אלמלא שינוי הייעוד, היה על המשיבים 1 ו2- למכור את הציוד, וגם אלמלא שינוי הייעוד לא היה נעשה בציוד כל שימוש. אכן, המאפיה חדלה לפעול והיתה לחדלת פרעון עוד לפני קבלת התוכנית. מועד מכירת הציוד לא נבע משינוי הייעוד, אלא מהליכי פירוק החברה אשר הוכתבו ממצבה הכלכלי של החברה.
בנסיבות אלה, לא הוכח כל קשר סיבתי בין שינוי הייעוד של החלקה לבין מועד מכירת הציוד והתמורה שהתקבלה עבורו. לא היה, על כן, מקום לפסוק למשיבים 1 ו2- את הפיצוי הנוסף בסך 60,000 ש"ח לשנת 1988 (150,000 ש"ח ליום פסק הדין).
7. בכל טענותיה האחרות של המערערת וכן בטענות המשיבים 1 ו2- בערעור שכנגד שהוגש על ידם, לא מצאנו ממש. אחת מטענות אלה, שנטענה על ידי המערערת, היתה שאין מקום לחייב את המערערת בפיצוי למשיבים 1 ו2-, אלא יש לחייב בפיצוי גם את המשיבה השלישית, הועדה המחוזית לתכנון ובניה אזור הדרום. אין ממש בטענה זו, נוכח הוראתו הברורה של סעיף 197(א) לחוק, על פיה הזכות לפיצויים היא מהוועדה המקומית ולא מהוועדה המחוזית.
8. על סמך כל האמור לעיל, מתקבל ערעור המערערת כאמור בפיסקה 6 לעיל, וסכום הפיצויים לו זכאים המשיב 1 ו2- יועמד על הסכום של 990,000 ש"ח במקום 1,140,000 ש"ח. בכפוף לכך, נדחים הערעור והערעור שכנגד. נוסיף, כי המשיבים 1 ו2- הביעו בטיעונם בפנינו את הסכמתם לתוצאה זו, על פיה יתקבל הערעור באופן חלקי כאמור וחלקי הערעור האחרים וכן הערעור שכנגד ידחו.
בהתחשב בכלל הנסיבות, תשא המערערת בהוצאות המשיב 1 ו2- בסך 15,000 ש"ח.
ש ו פ ט
כבוד השופטת ד' דורנר:
אני מסכימה. ש ו פ ט ת
כבוד השופט מ' אילן:
אני מסכים. ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ת' אור.
ניתן היום, י' בכסלו התשנ"ט (29.11.98).
ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט
העתק מתאים למקור
שמריהו כהן - מזכיר ראשי
עכב/
95063520.E04