יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ. בן צבי טלי ויצחק ואח

פסק-דין בתיק ע"א 6341/12 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6341/12 לפני: כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט נ' הנדל כבוד השופטת ד' ברק-ארז המערערת: יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. טלי ויצחק בן צבי 2. לילי וארווין לנדר 3. יהודה ואתי בן סנן 4. ששון ואורנה קלימי 5 רחל ודני גלרנטר 6. פאני ובנימין איטח 7. אלברטו ואילנה גלרנטר 8. שלוה ורוזה קוסאשווילי 9. דניאל מכטה, אינג' 10. דב הרשפינקל, אינג' 11. מינהל מקרקעי ישראל – מחוז דרום 12. משרד הבינוי והשיכון 13. איילון חברה לביטוח בע"מ 14. קרן קיימת לישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 3.6.2012 בת"א 3217/98 שניתן על-ידי השופטת ר' אבידע תאריך הישיבה: כ' בטבת התשע"ד (23.12.2013) בשם המערערת: עו"ד יוסף יפרח בשם המשיבים 8-1: עו"ד אהוד ערב בשם המשיב 9: עו"ד שי קין בשם המשיב 10: עו"ד ליאור סלומון; עו"ד ליאור שמואלי בשם המשיבות 12-11: עו"ד מלי אומיד-ברגר בשם המשיבה 13: עו"ד יובל ראובינוף פסק-דין השופטת ד' ברק-ארז: 1. בניין חדש קם ונבנה ודירותיו נמכרו לשמחת הדיירים שנכנסו לגור בו. עד מהרה השמחה הומרה בצער ועוגמת נפש כאשר החלו להתגלות בקירות הבניין סדקים בשל ליקויים ביסודותיו. החברה הקבלנית שהקימה את הבניין נתבעה כאחראית לרשלנות באופן ביסוסם של יסודות הבניין. אולם, לטענתה, האחריות רובצת למעשה לפתחם של אחרים – יועץ הקרקע ששכרה; המהנדס שתכנן את המבנה; ואף המדינה שממנה נחכרה הקרקע שעליו הוקם הבניין. מי נושא באחריות לליקויים במבנה? זו, בעיקרו של דבר, השאלה שנדונה בפנינו. רקע כללי ותחילת ההליכים המשפטיים 2. חברת יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ (להלן: המערערת או החברה) היא חברה קבלנית, אשר הקימה פרויקט במתחם "רמות שלום" בבאר שבע (להלן: המתחם). המשיבים 8-1 (להלן: הרוכשים או הדיירים) רכשו מהמערערת דירות במתחם. 3. הפרויקט נבנה לאחר שהמערערת זכתה במכרז מטעם המדינה לשיווק של קרקעות לבנייה במתחם, והתקשרה עימה בחוזה בנייה מיום 31.7.1994 ובחוזה פיתוח מיום 17.10.1994. 4. לצורך תכנון הפרויקט שכרה המערערת את שירותיו של המשיב 9 (להלן: מכטה), מהנדס ביסוס ויועץ קרקע, ואת שירותיו של המשיב 10 (להלן: הרשפינקל), מהנדס בניין וקונסטרוקציה. המערערת גם רכשה ביטוח עבודות קבלניות מאת המשיבה 13, איילון חברה לביטוח בע"מ (להלן: איילון). 5. הבנייה הושלמה בסוף שנת 1996 והחזקה בדירות הועברה לרוכשים במהלך השנים 1997-1996. זמן קצר לאחר שנמסרו הדירות לרוכשים החלו להתגלות סדקים בקירותיהן. בתחילת שנת 1998 פנו חלק מהרוכשים למערערת בדרישה לתיקון הליקוי. המערערת ביצעה במקום קידוחי בדיקה וכן תיקונים בקירות המבנה (להלן: התיקון הראשון), אך התיקונים לא הביאו לפיתרון הבעיה. לאחר פנייה נוספת מצד הדיירים, המשיכה המערערת בבדיקות לאיתור מקור הבעיה ואף נועצה עם מומחים מהמכון הלאומי לחקר הבנייה בטכניון. לאחר שהליקוי לא טופל ועלה חשש ליציבות המבנה, הוציאה עיריית באר שבע ביום 17.7.1998 הודעה שעניינה איסור שימוש ואכלוס באגף של בניין המגורים שבו ממוקמות דירותיהם של המשיבים 5-1. 6. ההליכים המשפטיים שבפנינו נובעים מאירועים אלה. עוד בשנת 1998 הוגשה כנגד המערערת וכנגד הרשפינקל תביעה לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע (ת"א 3217/98) על-ידי חמישה מן הרוכשים, הם המשיבים 5-1 (להלן: התביעה הראשונה). בהמשך, בשנת 2003 הוגשה נגד המערערת תביעה נוספת (ת"א 7190/03) על-ידי שלושה רוכשים נוספים, המשיבים 8-6 (להלן: התביעה השנייה), כמפורט בהמשך. 7. התביעה הראשונה נגד המערערת והרשפינקל הוגשה ביום 5.8.1998 וכוונה לביטולם של הסכמי המכר ולחיוב של המערערת בהשבת התשלום בגין הדירות ובפיצוים של הרוכשים. ביום 15.10.1998 הגישה המערערת כתב הגנה וכן כתב תביעה שכנגד, בדרישה מהמשיבים 5-1 להימנע מלהפריע לה בביצוע עבודות תיקון. 8. לאחר הגשת התביעה הראשונה, בוצעו על ידי המערערת עבודות הכנה וחיזוקים למבנה (להלן: התיקון השני) בין החודשים נובמבר 1998 וינואר 1999. התיקונים שבוצעו לא היו לשביעות רצונם של המשיבים 5-1, ועל כן הם הגישו ביום 31.5.2000 כתב תביעה מתוקן כנגד המערערת והרשפינקל. המערערת מצידה שלחה הודעת צד שלישי למשיב 11, מינהל מקרקעי ישראל (שממנו חכרה את הקרקע) (להלן: המינהל), למשיב 12, משרד הבינוי והשיכון, למכטה, להרשפינקל ולאיילון. 9. ביום 15.7.2003 הוגשה התביעה השנייה על-ידי שלושה דיירים נוספים. בתביעה זו לא הגישה המערערת הודעות צד שלישי. 10. שתי התובענות שהוגשו נגד המערערת וההליכים הקשורים בהן נדונו בבית המשפט המחוזי בבאר שבע במאוחד וביום 3.6.2012 נתן בית המחוזי את פסק דינו (השופטת ר' אבידע). פסק דינו של בית המשפט קמא 11. בעיקרו של דבר, בית המשפט קמא קיבל את התביעה שהוגשה נגד המערערת, וכן הטיל אחריות חלקית על הרשפינקל בשיעור של 10%. בנוסף, נקבע כי על איילון לשפות את המערערת בעלות התיקונים של הסדקים בקירות (להבדיל מעלות התיקונים של היסודות עצמם), אך רק במסגרת התביעה הראשונה שבה נשלחה אליה הודעת צד שלישי. 12. בהסתמכו על חוות דעתו של המומחה מטעמו, אינג' קלר, קבע בית המשפט קמא כי הגורם להיווצרות הסדקים הוא ליקוי חמור ביסודות המבנה. בפועל, הקידוח של היסודות נעשה בתוך קרקע מילוי, להבדיל מאשר בקרקע מקורית או בשכבת קירטון. כתוצאה מכך, הביסוס של המבנה כולו היה רעוע. בהמשך לכך, בחן בית המשפט קמא את היקף האחריות כלפי הדיירים וכן את השאלה מי נושא באחריות לביסוס הלקוי של המבנה. 13. בכל הנוגע לאחריות המערערת כלפי הדיירים ביסס בית המשפט המחוזי את פסק דינו על הוראות החוזים שנעשו ביניהם, כמו גם על חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות). בית המשפט קמא קבע כי אכן התקיימה במקרה זה "אי התאמה יסודית" של הממכר כמובנה בחוק המכר דירות, לנוכח הליקוי שמשליך על יציבותו ובטיחותו של המבנה. 14. שאלה מרכזית שנדונה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי הייתה האם המערערת עצמה נושאת באחריות או שמא נושאים בה (כולה או חלקה) בעלי התפקידים ששכרה או אף המדינה שהחכירה לה את הקרקע. 15. בעיקרו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי המערערת התרשלה באופן שבו ביצעה את הקידוח ובכך הייתה הגורם האחראי המרכזי להתרחשויות המאוחרות יותר. המערערת לא הוכיחה כי מי מטעמה בדק את החומר שיצא מהקרקע בעת החפירות לכלונסאות (על מנת לוודא שהכלונסאות יוחדרו לקירטון או לקרקע טבעית כמצוין בתוכנית) וכי נעשה פיקוח על קידוח הכלונסאות כנדרש. עוד נקבע כי המערערת התרשלה בכך שהתוכניות של יועץ הקרקע מכטה לא היו בידי העובדים באתר הבנייה; טיב הקדיחה לא נבדק; חפירת הכלונסאות נעשתה שלא על פי הנוהל המקובל בענף; והמערערת המשיכה בעבודתה למרות שמכטה לא הגיע בפועל לאתר בשום שלב של הקידוח. 16. בכל הנוגע להרשפינקל, נקבע כי תפקידו התמצה בתכנונו של שלד המבנה ובמתן פיקוח עליון, וכי הוא לא נשכר לבצע את העבודה של המהנדס האחראי לביצוע השלד ואף לא פעל בשטח כאחראי לביצוע השלד. על כן, נקבע כי אין להטיל עליו אחריות בשל כך שלא עמד על עומקו של כל כלונס וכלונס בשטח. עם זאת, מצא בית המשפט קמא כי יש להטיל על הרשפינקל אחריות בשיעור של 10% משלא ערך כל פיקוח או בדיקה עם מהנדס הביצוע או מנהל העבודה כדי לוודא שהמערערת ממלאת אחר דרישות תוכניתו באשר לעומק הכלונסאות, בנסיבות שבהן ברור היה כי עומקם של אלו הוא קריטי ומהותי ליציבות המבנה. 17. בכל הנוגע למכטה, קיבל בית המשפט המחוזי את גרסתו העובדתית לפיה הוא לא נכח בשטח בזמן הקידוחים, ולמעשה – מעבר להגשת תוכנית הביסוס הראשונית – לא היה לו קשר לבניית המבנה. בהמשך לכך, נקבע כי מכטה לא התרשל בתפקידו כיועץ קרקע וכי לו המערערת היתה פועלת לפי הדו"ח שהוציא ואף מזמינה אותו לאתר או ממתינה לבואו בטרם החלה בביצוע הקידוחים, הנזקים שאירעו היו נמנעים. 18. בנוסף, בית המשפט קמא דחה את טענת המערערת לפיה יש להטיל את הכשל של ביצוע התיקונים על מכטה והרשפינקל אשר ייעצו לה גם בעניין זה. בית המשפט קמא קבע כי המערערת לא ביצעה את התיקונים בהתאם להנחיותיהם של הרשפינקל ומכטה (הכלונסאות הנוספים עליהם הומלץ לא חדרו בפועל לסלע הקירטון) ובשל כך הטיל גם את האחריות הנובעת מביצוע התיקונים על המערערת. 19. בכל הנוגע לאחריות המדינה – בהתייחס לחלקם של משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל בשיווק הקרקע והחכרתה – התמקדו טענותיה של המערערת באי-מסירת מידע לגבי טיב הקרקע ולאי-ביצוע הידוק באדמת המילוי. טענות אלה נדחו כולן. בית המשפט המחוזי קבע כי המדינה העבירה את המידע הדרוש, וכן כי לא נדרש ממנה לבצע הידוק כאמור, וממילא גם לא היה מקום להניח שפעלה לביצועו. 20. בית המשפט המחוזי פסק לדיירים פיצוי בגין ירידת הערך של הדירות (שחושבה בהתאם לעלות הצפויה של התיקונים) ובגין עוגמת נפש. בית המשפט המחוזי קיבל את חוות דעת המומחה שקבע כי לאחר ביצוע התיקונים לא תיגרם ירידת ערך לדירות ולכן פסק את עלות התיקונים בשיעור של 460,000 שקל (סכום כולל). כמו כן, נפסקו לכל אחד מן הדיירים פיצויים בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם בשיעור של 65,000 שקל. 21. מחלוקת נפרדת נסבה על אחריותה של איילון כלפי המערערת. כאמור, המערערת שלחה לאיילון הודעת צד ג' במסגרת ת"א 3217/95, ובמסגרתה טענה כי בהתאם לתנאי הפוליסה היא זכאית לשיפוי בגין כל ההוצאות שהוציאה לתיקון הכלונסאות והסדקים. בית המשפט קמא דחה את טענתה של איילון בכל הנוגע לאי-תחולתה של הפוליסה בנסיבות העניין. עם זאת, הוא הוסיף וקבע כי חובתה של איילון לשפות את המערערת בגין הוצאותיה חלה רק על ההוצאות במסגרת התיקון השני, מאחר שהתיקון הראשון לא בוצע כנדרש. נוכח האמור, הטיל בית המשפט המחוזי על איילון שיפוי בגין עלות התיקונים עבור המשיבים 5-1 (שהגישו את התביעה הראשונה), אותה תביעה שבה הוגשה הודעת צד שלישי – אך לא בגין התביעה שהגישו המשיבים 8-5 (שהגישו את התביעה השנייה), ובה לא הוגשה הודעת צד שלישי. הערעור שבפנינו 22. הערעור העיקרי שהוגש במקרה זה – ערעורה של החברה – מכוון עצמו כמעט כנגד כל אחד ואחד מנדבכיו של פסק דינו של בית המשפט המחוזי – ומתייחס הן לאחריות שהוטלה עליה והן לשיעור הפיצויים שבו חויבה. בתחילה, הגישה איילון ערעור שכנגד, שבו היא הלינה בעיקר על כך שחויבה בשיפויה של המערערת חרף העובדה שהנזקים לבניין אירעו בפועל לאחר שהסתיימה תקופת הביטוח. אולם, לאחר הדיון שהתקיים בפנינו, הודיעו הצדדים כי הם הגיעו להסדר דיוני לפיו הערעור שכנגד שהגישה איילון יימחק, ללא צו להוצאות, וכי החברה לא תשלם את הוצאות איילון במסגרת הערעור העיקרי, ללא קשר לתוצאותיו. לפיכך, נותר רק הדיון בערעור שהגישה החברה. 23. באופן כללי, טוענת המערערת כי היו מספר גורמים חלופיים לנזק, אשר צריכים לשאת באחריות לו. 24. לגבי הרשפינקל נטען כי בניגוד לקביעתו של בית המשפט קמא, הוא שימש למעשה כמהנדס האחראי לביצוע השלד ולא רק כמתכנן השלד, וזאת מכוח העובדה שחתם על הבקשה להיתר כמתכנן שלד ועל טופס להגשת חישובים סטטיים, וכן תכנן את הקונסטרוקציה וביצע פיקוח עליון. בנוסף לכך, טוענת המערערת כי בהתנהלותו של הרשפינקל נפלו כשלים, בעיקר ברמת התכנון, שכן התוכניות שהכין לא תאמו את המלצותיו של מכטה בעניין גודל הכלונסאות הנדרש (נטען כי מכטה המליץ על עומק של 10 מטר וקוטר 50 ס"מ, בעוד הרשפינקל תכנן עומק של 8 מטר ועובי של 40 ס"מ). כמו כן, נטען כי הרשפינקל לא ציין במסגרת התוכנית שהכין כי הכלונסאות צריכים לחדור אל שכבת הקירטון בקרקע. 25. לגבי מכטה נטען כי הדו"ח שמסר למערערת נחזה כדו"ח סופי, ולכן אין לקבל את עדותו בבית המשפט לפיה הדו"ח היה בגדר טיוטה בלבד והיה טעון השלמה של פרטים נוספים. בנוסף, טענה המערערת כי בהמלצות שעלו מהדו"ח נקבע כי הקירטון הוא בעומק של 7 מטרים, אך בפועל התברר כי במקומות מסוימים שכבת הקירטון הייתה בעומק של כ-11-10 מטרים. עוד נטען כי מהדו"ח עלה ששכבת המילוי היא בגובה של עד 4-1 מטר, עובדה שהייתה בעליל לא נכונה ואף לא תאמה את הפרטים שנמסרו על-ידי המדינה. 26. בנוסף, לגבי הרשפינקל ומכטה גם יחד נטען כי הם האחראים לכישלון התיקון הראשון. זאת, מאחר שאם הם לא היו מסתפקים בשלב זה בפתרון נקודתי אלא מורים על תיקון כל היסודות ההיקפיים (כפי שנעשה בשלב מאוחר יותר) אזי סביר להניח שההליך המשפטי והעלויות הכרוכות בו היו נחסכים. 27. לגבי אחריות המדינה טוענת המערערת כי היא רכשה את המקרקעין מהמינהל אחרי שכבר בוצעו בהם עבודות הפיתוח על ידי משרד הבינוי והשיכון. על כן, המערערת טוענת כי המדינה כשלה בכך שלא ביצעה הידוק של הקרקע (וממילא לא מסרה למערערת קרקע מילוי מהודקת), מסרה למערערת מידע שגוי לגבי עומק המילוי, וכן לא המציאה למערערת תוכניות שיכלו לסייע לה לאתר את העומק הנכון והמדויק של המילוי. המערערת מוסיפה וטוענת כי אמנם צוין בסיור הקבלנים שההידוק של הקרקע לא היה מבוקר אך לא נמסר שלא נעשה הידוק רגיל שלה. בכך, לשיטת המערערת, הפרה המדינה את החובה שמטיל סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר) בכל הנוגע לטיבו של הממכר. 28. בכל הנוגע לאחריותה של איילון מעלה המערערת שתי טענות: ראשית, היא סבורה שלא היה מקום להגביל את אחריותה של איילון רק לנזקיהם של המשיבים 5-1 שהגישו את התביעה הראשונה שבמסגרתה נשלחה הודעת צד שלישי בהתחשב בכך שהתביעות נדונו יחדיו ועסקו באותן שאלות. שנית, נטען כי לא היה מקום להגביל את הפיצוי לתיקונים בדירות בלבד, להבדיל מאשר ביסודות. 29. באשר לשיעור הנזק שנפסק טענה המערערת כי מאחר שרק 8 מתוך 10 הדיירים בבניין הגישו את התביעות שהתבררו בפני בית המשפט קמא, הרי שהיה נכון לפסוק לזכותם 80% מהסכום שאותו העריך השמאי כנדרש לשם תיקון הליקויים. כמו כן, נטען כי המשיבים 1 ו-3 מכרו את דירותיהם, ולא צירפו את רוכשי הדירות כתובעים, כך שיש לגרוע גם אותם, ולהעמיד את סכום הפיצוי על 60%. כן טענה המערערת כי לא היה מקום לפסוק לדיירים פיצוי בגין עוגמת נפש, שכן הם לא שיתפו פעולה עם המערערת בניסיונות התיקון והבדיקה, ורק לאחר שעתרה המערערת לצו בעניין אפשרו לה לפעול לתיקון הליקויים, ומכל מקום סכום זה היה צריך להיות נמוך בהרבה. 30. המשיבים מבקשים לדחות את טענותיה של המערערת אחת לאחת. 31. הרשפינקל סומך את ידיו על קביעותיו של בית המשפט המחוזי, שהתבססו על הראיות שהיו בפניו. לשיטתו, לא נמצאה אחיזה לטענה שהיה צריך לראות בו אחראי לביצוע של השלד. בנוסף, ביקש הרשפינקל לדחות את טענת המערערת כי הוא שגה בתכנון גודל הכלונסאות. בעניין זה הסתמך הרשפינקל על קביעתו של בית המשפט קמא לפיה הליקוי נגרם כתוצאה מכך שהכלונסאות נקדחו באדמת מילוי ולא באדמה טבעית או בקירטון, ללא קשר לעומקם או קוטרם. הרשפינקל אף סבור כי לא היה מקום לחייבו באחריות כלל בשל האופן שבו בוצעו הקידוחים בפועל. 32. מכטה טוען אף הוא שאין אחיזה להשגותיה של המערערת נגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי. ראשית, נטען כי כותרתו של הדו"ח שניתן על-ידיו למערערת היא "המלצות ראשוניות לביסוס". לשיטת מכטה, ניתן היה להבין בנקל מכותרת זו כי לא מדובר היה בדו"ח סופי מטעמו. שנית, וחשוב מכך, לטענת מכטה בית המשפט קמא קיבל את גרסתו לפיה אם המערערת הייתה קודחת בהתאם להוראותיו של דו"ח זה, למרות שהיה ראשוני בלבד, הנזק היה נמנע. עוד טוען מכטה כי עיון בתוכניות הטופוגרפיות של הקרקע לא היה משנה את הנחיות הביסוס שניתנו בדו"ח שערך לטובת המערערת. מכטה דוחה את טענות המערערת בדבר אחריותו לכשל התיקון הראשון, ומבהיר כי המערערת לא ביצעה את המלצותיו המקצועיות בנוגע לעבודות התיקון הראשון, כפי שאף קבע בית המשפט קמא על סמך חוות דעת המומחה והראיות שנפרסו בפניו. 33. אף המדינה סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט קמא. לשיטתה, בית המשפט קמא קבע כי היא מסרה למערערת מידע מלא לגבי טיב הקרקע. לטענת המדינה, המערערת חתמה על חוזה בנייה וכן על חוזה להשלמת פיתוח, אשר הנספחים שצורפו לו, כגון המפה הטופוגרפית של השטח, כללו את כל המידע הרלוונטי אודות הקרקע. לטענת המדינה, המערערת הוזהרה שוב ושוב לגבי טיב הקרקע, וחרף זאת פעלה ללא בקרה או הנחייה של גורמים מוסמכים. כך, לטענת המדינה, לפני החתימה על החוזה, בפרוטוקול הסיור נמסר למערערת כי נעשה מילוי לא מבוקר של קרקע. גם לאחר מכן, בדו"ח מטעם מכטה הובהר כי לא ידוע מהו עוביו של המילוי או באלו שיטות הוא בוצע. בנוסף, טענה המדינה כי המערערת התחייבה במסגרת החוזה כי עליה לבדוק את טיב הקרקע קודם שתתחיל בעבודות הבנייה. בפועל, כך נטען, המערערת אמנם עשתה כך כששכרה את שירותיו של מכטה. אולם, המערערת לא מילאה את הנחיות יועציה ובשל כך נגרמו הנזקים. 34. גם הדיירים דוחים מכל וכול את הטענות כלפיהם וסבורים כי למעשה אף פוצו בחסר. הם מציינים כי נתנו למערערת את מלוא ההזדמנויות לבצע כל בדיקה שהתבקשה. בהקשר זה מלינים הדיירים כנגד המערערת וטוענים כי ניסיונות התיקון שנעשו על ידיה נמשכו זמן רב, בין היתר בשל כך שהיא פעלה בחוסר יעילות. הדיירים אף דוחים את טענת המערערת לפיה היה צריך להפחית את שיעור הפיצויים ביחס למספר הדיירים שהגישו את התביעה. לטענתם, שיעור ירידת הערך שנקבע על-ידי המומחה אשר מונה על-ידי בית המשפט התבסס על ההנחה שרק אם יתוקנו כלל הליקויים לא תיגרם לדירות ירידת ערך. בשל כך, לטענת הדיירים הפחתת הפיצוי תביא למצב בו הם לא יפוצו באופן מלא בגין ירידת ערכן של הדירות. בקשר לגובה הפיצויים בגין עוגמת נפש נטען כי בית המשפט קמא עשה חסד עם המערערת ופסק סכום נמוך יחסית לעוצמת הסבל אותה חוו הדיירים. 35. איילון, שהגישה כאמור גם ערעור שכנגד (אשר נמחק בהמשך), טענה בתשובתה לערעורה של החברה כי מכל מקום לא היה מקום לחייבה בגין תיקון הכלונסאות – לנוכח העובדה שבפוליסה נקבע במפורש כי האחריות לשיפוי במקרה של תכנון לקוי או עבודה לקויה תוגבל לתיקון או להחלפה של פריטים לא לקויים, ולא תחול על תיקון או החלפה של פריטים לקויים. דיון והכרעה 36. לאחר שבחנו את הדברים הגענו לכלל דעה כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. 37. הדיון בערעור שבפנינו מחייב לפתוח בהגדרת היקף האחריות של חברת הבנייה. לא יכול להיות ספק כי חברה שנוטלת על עצמה את התפקיד של הקמת מבנה היא הנושאת כלפי הדיירים באחריות לסיכונים הנובעים מן הפרויקט ושאותם יכלה לחזות. מסקנה זו נובעת קודם כל מן התפקיד של החברה בקידום הפרויקט. היא המתווה אותו, היא השוכרת את שירותיהם של אנשי המקצוע המתאימים והיא הרוכשת את אמצעי הייצור האחרים הדרושים לצורך הקמת המבנה. היא גם המשווקת של הפרויקט וחותמת על הסכמי המכר מול הדיירים. בכל פעולותיה אלה היא צריכה להגדיר את תחומי האחריות ולוודא את הביצוע המתאים (ראו: ע"א 451/66 קורנפלד נ' שמואלוב, פ''ד כא(1) 310, 316-315 (1967) (להלן: עניין קורנפלד); ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן, פ"ד לה(4) 253, 261 (1981)). חוק המכר דירות נותן ממשות לאחריות זו בכך שהוא מטיל על מוכר הדירה את האחריות כלפי הקונה במצב שבו התגלתה "אי התאמה" בדירה בתקופת הבדק או בתקופת האחריות, לפי העניין (סעיף 4 לחוק המכר דירות). לחוק זה יש כמובן מטרה חברתית שמבקשת להבטיח את האינטרס של רוכש הדירה אשר מקבל את המוצר מידי המוכר, שהוא במקרה הרגיל גם הקבלן (גם אם לא בהכרח), גם לנוכח פערי הכוחות המובנים בין הצדדים לחוזה מכר של דירה חדשה. בשל כך, אף נקבע בחוק כי לא ניתן להתנות על הוראותיו אלא לטובת הרוכש (סעיף 7א(א) לחוק זה). 38. אחריותה של החברה מקבלת משנה תוקף כאשר מדובר בסיכונים הנוגעים להיבטים בטיחותיים. אין בכך כדי לגרוע מן האחריות לאיכות הכללית של הממכר. אולם, כאשר מדובר בהיבטים בטיחותיים ניתן אף לומר שמידת ההקפדה עם חברת הבנייה אף מתעצמת. במדינת ישראל, שבה הסיכון לרעידות אדמה נחשב לסיכון ש"תלוי ועומד" ברקע הדברים, ההקפדה בעניין זה אף יפה שבעתיים. גישה זו צריכה להנחות אותנו גם כאן – כאשר הטענות נגד המערערת נוגעות ליסוד היסודות של פרויקט הבנייה, תרתי משמע. 39. אכן, אחריותה של חברת הבנייה אינה מוחלטת. היא שוכרת שירותים של אנשי מקצוע, שנושאים אף הם באחריות לעבודתם ונסמכת על עבודתם (ראו: עניין קורנפלד, בעמ' 316). אולם, עליה לפעול בשקידה ובזהירות בהחלטותיה – קודם כל לגבי בחירת אנשי המקצוע שעמם היא מתקשרת ובהמשך לכך לגבי ביצוע הוראותיהם. 40. בנסיבות העניין, נחה דעתנו כי ממצאיו העובדתיים של בית המשפט קמא מוליכים באופן ברור למסקנה כי חברת הבנייה היא הנושאת באחריות לנזקים שאותם ביקשה לגלגל לפתחם של יועץ הקרקע מכטה ושל המהנדס הרשפינקל. 41. בכל הנוגע להרשפינקל קבע בית המשפט קמא כי הוא לא שימש כאחראי על ביצוע השלד אלא כמתכנן השלד. לא ראינו לנכון להתערב בקביעה עובדתית זו המבוססת על חומר הראיות, לרבות על עדויותיהם של נציגי המערערת. בית המשפט קמא אף עמד על ההבדל שבין התפקידים בהסבירו כי המהנדס האחראי על ביצוע השלד אינו יכול להסתמך אך ורק על תוכנית השלד ועל דו"ח הביסוס, אלא צריך לבדוק את התאמתם לעבודות המתבצעות בשטח תוך בחינת עומקו של כל כלונס וכלונס בטרם יציקתו. המערערת כשלה בביצוע השלד בשטח ולא ניתן להעביר את האחריות בעניין זה לפתחו של הרשפינקל. 42. בית המשפט קמא אכן מצא כי נפלו כשלים מסוימים בתוכנית מטעם הרשפינקל אך לא ראה לנכון לחייבו בגינם לאחר שקבע כי לא הם גרמו להיווצרותו של הנזק. בית המשפט קמא התייחס לכך שחלק מהכלונסאות בדו"ח של הרשפינקל היו בגודל שונה מהגודל שעליו הומלץ בדו"ח הביסוס מטעם מכטה וכן לכך שהרשפינקל לא ציין את הצורך בחדירה לשכבת הקירטון, כפי שאף צוין בדו"ח הביסוס מטעמו של מכטה. יחד עם זאת, בית המשפט קמא קבע כי הנזק נגרם כתוצאה מכך שהכלונסאות לא הוחדרו לקרקע טבעית (בלי קשר לגודלם) וכי הרשפינקל יכול היה להניח שדו"ח הביסוס מטעם מכטה, על המלצותיו, יימצא באתר. לא מצאנו עילה להתערב בכל אלה, כמו גם בקביעתו של בית המשפט קמא כי הרשפינקל נושא באחריות ל-10% מן הנזק בשל כך שלא ערך פיקוח או בדיקה כדי לוודא שהמערערת ממלאת אחר דרישות תוכניתו כפי שצוין לעיל. 43. אף בכל הנוגע למכטה ממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי הם ברורים, ולא ראינו מקום להתערב בהם. בהסתמך על חוות דעתו של קלר, מומחה בית המשפט, נקבע כי דו"ח הביסוס שמכטה מסר למערערת היה ראשוני, וכי לא נפל פגם בהנחיות שהופיעו בו. באופן ספציפי יותר, נקבע כי עיון במפה הטופוגרפית לא היה מעלה או מוריד, במובן זה שלא היה בו לשנות את ממצאי הדו"ח. בית המשפט קמא המשיך וקבע כי הנזק שנגרם למבנה נעוץ בכך שהחברה לא נהגה על-פי הוראות דו"ח הביסוס מטעמו של מכטה: דו"ח הקרקע לא היה נגד עיניהם של העוסקים במלאכה בשטח, והמערערת אף לא הזמינה את מכטה או מומחה אחר לפקח על הקידוחים. בכל אלה נהגה ברשלנות רבתי. נוכח קביעות אלו אנו סבורים כי בית המשפט קמא צדק בכך שנמנע מהטלת אחריות על מכטה. 44. כמו כן, לא ראינו מקום להתערב בממצאיו העובדתיים של בית המשפט קמא, לפיהם אין להטיל אחריות על הרשפינקל ומכטה בביצוע התיקון הראשון. 45. בכל הנוגע לאחריותה של המדינה קבע בית המשפט קמא, בהסתמך על חוות דעת המומחה, כי הנוהג הוא שהמדינה מעבירה את הקרקע כשהיא מהודקת רק בשני המטרים העליונים של אדמת המילוי. עוד נקבע, כי בסיור הקבלנים שנעשה במתחם נמסר למערערת מפורשות כי רוב השטח כולל קרקע מילוי ולכן יש לבצע בדיקות קרקע ולקבל הנחיות לביסוס. לאחר שבחנו את הדברים ואת טענות הצדדים, דעתנו בעניין זה היא כדעתו של בית המשפט המחוזי, כמפורט להלן. 46. כאמור, המערערת רכשה את הקרקע מהמינהל בהתאם להסכם פיתוח מיום 17.10.1994. לפני כן, חתמה המערערת על "חוזה בנייה והשלמת פיתוח" מול משרד השיכון מיום 31.7.1994. במסגרת חוזה זה התחייבה המערערת להשלים את עבודות הפיתוח הכללי של הקרקע, הכוללות בין היתר גם עבודות פיתוח ותשתיות על-קרקעיות ותת-קרקעיות במתחם (סעיפים 1 ו-35). החוזה אף פירט את עבודות הפיתוח שבוצעו כבר בקרקע על-ידי משרד השיכון. בין השאר, צוין כי משרד השיכון ביצע עבודות תכנון, עבודות של תשתיות מחוץ למתחם, ועבודות עפר, תשתית, כבישים ומצעים בדרכים המשולבות לפי התב"ע (סעיף 42 להסכם). כן צוין בחוזה כי מלבד עבודות אלה לא בוצעו ולא יבוצעו על-ידי המשרד עבודות כלשהן במתחם. היינו, מהחוזה ניתן היה להבין כי משרד השיכון לא ביצע עבודות עפר בקרקע שעליה נועדו להיבנות הדירות. בנוסף, קבע החוזה כי החברה תשלים את הפיתוח הכללי לפי הנוהג המקצועי ובסטנדרט נאות וכי היא תיבנה את הדירות בהתאם למפרט הכללי לעבודות בנין בהוצאת הוועדה הבין-משרדית, שאף מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם (סעיף 7(ג)). עיון במפרט הכללי לעבודות העפר של הוועדה הבין-משרדית מעלה אף הוא כי על החברה היה להדק את מילוי הקרקע במתכונת של הידוק מבוקר. 47. בנוסף לכל אלה, בחוזה שחתמה המערערת עם המינהל היא הצהירה מפורשות כי בדקה את המגרש, את מצבו הפיזי והמשפטי, ומצאה אותו מתאימים לצרכיה. בית המשפט קמא קבע כממצא עובדתי כי לחוזה עם משרד הבינוי והשיכון צורפו דו"ח של סיור הקבלנים ומפה טופוגרפית שמהם ניתן היה להבין כי באדמת המילוי לא בוצע הידוק. על כך ניתן להוסיף כי ככל שהמערערת סבורה שהחוזה לא היה מפורש דיו בעניין זה הרי שהאמור בחוות דעתו של המומחה, אינג' קלר, בדבר הנוהג המקובל בכל הנוגע להידוק הקרקע על-ידי הקבלן, ולא בשלב של שיווק הקרקע, מהווה כלי עזר בהשלמת החוזה שבין הצדדים (ראו: סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; ע"א 154/80 לונדון נ' הידרובטון בע"מ, פ"ד לח(2) 213, 217 (1984); ע"א 1049/94 דור אנרגיה בע"מ נ' חאג' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 835 (1996); בג"ץ 4222/95 פלטין נ' רשם האגודות השיתופיות, פ"ד נב(5) 614, 622 (1998); גבריאלה שלו דיני חוזים 321-320 (מהדורה שנייה, תשנ"ה); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א' 282 (1991)). 48. חשוב להדגיש: אין בדברים אלה כדי לגרוע מאחריותה של המדינה לגבי פגמים נסתרים ולגבי עניינים שלא ניתן לחזות. אולם, חלוקה מראש של הסיכונים החוזיים באופן שמטיל ביצוען של עבודות עפר על הקבלן – שהוא ממילא זה שיבצע את העבודות בהמשך נראית כהגיונית ומכל מקום אינה פוגעת באינטרס הציבורי. 49. הנה כי כן, המערערת ידעה או שעצמה עיניה בנוגע למצב הקרקע. המידע שנמסר לה, כמו גם ההתחייבויות שנטלה על עצמה, לימדו בבירור כי הקרקע לא עברה הידוק כפי שנדרש לצורך בנייה עליה, וכי האחריות על הידוק הקרקע הייתה מוטלת על המערערת. מטעם זה יש גם לדחות את טענות המערערת הנוגעות לסעיף 16 לחוק המכר. תנאי לתחולתו של סעיף זה, הנושא את הכותרת "העלמת אי-התאמה", הוא שהמוכר לא גילה לקונה את אי ההתאמה (במעשה, במחדל, או אף בשגגה. ראו: איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח–1968 337-336 (פירוש לחוקי החוזים, ג' טדסקי עורך, 1987)). אין זהו המצב בענייננו. כאמור, המדינה גילתה למערערת את העובדה שהקרקע במקום היא קרקע מילוי שלא עברה הידוק מבוקר (הן בסיור הקבלנים והן בחוזה מול משרד השיכון ובמפרט הכללי לעבודות העפר של הוועדה הבין-משרדית שמהווה חלק ממנו). 50. טענותיה של המערערת לגבי היקף הפיצוי שנפסק לדיירים צריכות להידחות אף הן. הפיצוי שאותו פסק בית המשפט קמא משקף את ירידת הערך שנגרמה לדירות כתוצאה מהנזק במבנה. לצורך כך, הסתמך בית המשפט קמא על חוות דעת המומחה שמונה מטעמו, שבה נקבע כי תיקון הליקוי בכללותו הוא אשר ימנע את ירידת ערכן של הדירות. בשל כך, לא ראינו לנכון להתערב בגובה הפיצוי שפסק בית המשפט קמא אשר משקף את מלוא העלות של תיקון הליקוי. לא למותר לציין, כי חישוב של ירידת הערך ביחס לכל אחת מן הדירות בנפרד הייתה מחייבת בחירה בשיטה אחרת, ולא מן הנמנע שזו הייתה עשויה אף להוביל לחיוב של המערערת בפיצוי גבוה יותר. בנוסף, אנו סבורים גם כי הפיצוי שניתן לדיירים בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם הוא מתון ביותר בהתחשב בסבל הרב שנגרם למי שקנו דירות לצורך מגורים, דירות שהיו "כבשת הרש" שלהן. 51. לבסוף, לא ראינו מקום להתערב בקביעותיו של בית המשפט קמא גם בנוגע לחבות של איילון. קביעתו של בית המשפט קמא כי איילון תשפה את המערערת רק במסגרת התביעה שהוגשה בגדרה הודעת צד שלישי היא נכונה מהטעם הפשוט שנתבע (או צד שלישי) יחויב רק במסגרת ההליך שבגדרו הוא נתבע, ובהקשר זה אין נפקות לכך שהתביעה נדונה במאוחד עם תביעה נוספת. טענת המערערת לפיה ההודעה לצד שלישי הוגשה מכוחה של תקנה 216(3) לתקנות תקנות סדר הדין האזרחי (ולא מכוח סעיפים קטנים (1) ו-(2) לתקנה זו) אינה מעלה או מורידה בעניין זה. אף הודעת צד שלישי לפי תקנה 216(3) חלה רק על התובענה שבקשר אליה נשלחה (ואינה נוגעת להליכים אחרים, גם אם אלה נדונים במאוחד). כמו כן, לא ראינו מקום להתערב בקביעתו של בית המשפט קמא כי איילון אינה אחראית לתיקון הכלונסאות או להחלפתן (להבדיל מאשר לתיקונים האחרים שנעשו), וזאת מן הטעם שהפוליסה החריגה עצמה באופן מפורש מ"הוצאות לתיקון או להחלפה הנובעים מאובדן או מנזק תאונתיים לרכוש המבוטח כתוצאה מתכנון לקוי, או מעבודה לקויה, או מחומרים לקויים". לסיכום 52. נוכח האמור לעיל, הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות המשיבים 10-1 בסך של 10,000 שקל כל אחד, וכן בהוצאות המדינה בסך של 10,000 שקל. 53. בחינתו של המקרה במבט לאחור מעוררת צער. אי-הפנמה של החשיבות הנודעת להקמת היסודות ללא "קיצורי דרך" הובילה את הדיירים לשנים של סבל. האחריות העיקרית רובצת לפתחה של חברת הבנייה. כפי שראינו, מקצת האחריות רובצת גם לפתחו של המהנדס. אחרים לא נושאים באחריות מן הטעמים שהסברנו. השאיפה להורדת מחירים בתחום הדיור לא יכולה לבוא במחיר של קיצורי דרך המולידים אירועים מן הסוג דנן, ובמקרים אחרים עלולים אף להוביל לפגיעות בנפש. ההקפדה בעניינים אלה אינה יכולה להיחשב מיותרת, אלא חיונית. ש ו פ ט ת השופט א' רובינשטיין: א. מסכים אני לחוות דעתה של חברתי השופטת ברק-ארז. הלקח הרחב, שמעבר לנידון דידן, הנובע ממקרים כגון דא, תואר על-ידי חברתי בפסקה 53. כל המעורבים בהקמת בניין ראוי שיהיו ערים לכובד אחריותם כלפי מי שידורו בו (אחריות שלעתים תהא כרוכה בפיקוח נפש חלילה, ולפעמים תלבש גם פנים פליליות), על-ידי הקפדה בשבע עיניים על הוראות הדין, על התכנון ועל הביצוע. התנא ר' יהושע בן חנניה (בבלי עירובין נ"ג, א') מספר על תינוק (ילד) שניצחהו בדברים: "וראיתי תינוק יושב על פרשת דרכים, ואמרתי לו, באיזה דרך נלך לעיר? אמר לי: זו קצרה וארוכה וזו ארוכה וקצרה". כוונתו היתה, כי יש דרך הנראית קצרה אך מתבררת כארוכה, וכך גם להיפך. כך גם ב"קיצורי דרך" בנידון דידן, שראשיתן חיסכון או קפיצת יד או רשלנות כאלה או אחרים, וסופם נזק מסוגים שונים וברמות חומרה שונות, התדיינויות והכרוך באלה. אפשר להקביל זאת במקרים מסוימים לחובת המעקה במשפט העברי; "ועשית מעקה לגגך ולא תשים דמים בביתך כי-יפֹל הנֹפל ממנו" (דברים כ"ב, א'), וראו גם רשימתו של השופט יצחק עמית "'ועשית מעקה לגגך ולא תשים דמים בביתך', חובת הזהירות של המחזיק במקרקעין", פרשת השבוע (א' הכהן ומ' ויגודה עורכים), דברים 185. אכן, מהלכות מעקה, קרי, חובת הזהירות על בונה בית, החלה גם על קונה או יורש, ניתן להקיש גם לענייננו; ראו גם שו"ת שרידי אש לר' יחיאל יעקב וינברג (המאה הכ'), שמצטט השופט עמית בעמ' 185-184; ראו גם רמב"ם, רוצח ושמירת נפש י"א, א'; וספר החינוך (המאה הי"ג) תקמ"ו שזה לשונו "להסיר המכשולים והנגפים מכל משכנותינו... כדי שלא תיכשל בריה ליפול בהם או מהם, ובכלל מצוה זו לבנות ולתקן כל כותל וכל גדר שיהיה קרוב לבוא תקלה ממנו"; וכדברי הלבוש (ר' מרדכי יפה, פולין, המאות הט"ז-הי"ז) חושן משפט תכ"ט, ט' "וכן כל מכשול שיש בו סכנת נפשות מצות עשה להסירו ולהשמר ממנו ולהיזהר בדבר יפה יפה". לעניין הזהירות ראו בין השאר רע"פ 4348/18 מאיר נ' מדינת ישראל (2010), פסקה ג' לחוות דעתי. באותו עניין, שם במקרה אסון להבדיל, הזכרתי (פסקה א'), כי "על בית המשפט לחוות דעתו בכל לשון, בפסיקה פלילית ואזרחית גם יחד, כי ישנם תחומים, ובטיחות בתוכם, שבהם אסור ללכת במסלול הישראלי האופייני של 'יהיה בסדר', אלא לקיים את הוראות הבטיחות ככל משפטן וחוקתן". את הפסוק "הוי בונה ביתו בלא צדק ועליותיו בלא משפט" (ירמיהו כ"ב, י"ג), אמנם שם בהקשר אחר, אפשר לפרש גם בבניה שלא כדין. בניה שלא כדין איננה רק כזאת שנבנתה בלא היתר, אלא גם שנבנתה ברשלנות ויצרה סיכון; ראו בין השאר ע"פ 4650/08 ברנס נ' מדינת ישראל (2008), פסקה י"א. ב. בענייננו, תודה לאל, אין עסקינן בנזק לבני אנוש – אך הפוטנציאל לכזה מתממש חלילה לא אחת, ומכאן חשיבותה של אותה הקפדה. כאמור, מצטרף אני לחברתי. ש ו פ ט השופט נ' הנדל: בנסיבות העניין ולנוכח הטענות שהועלו על-ידי הצדדים בהליך זה, מסקנתי משותפת למסקנת חבריי כי דין הערעור להידחות. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של השופטת ד' ברק-ארז. ניתן היום, כ"ו בשבט התשע"ד (27.1.2014). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 12063410_A06.doc /אמ מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il