הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית של ירושלים נ. עיריית ירושלים

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6334/21 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט א' שטיין כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ המערערת: הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית של ירושלים נ ג ד המשיבה: עיריית ירושלים ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 46765-03-16 מיום 1.6.2021 שניתן על ידי כב' השופט אלכסנדר רון תאריך הישיבה: כ"ג בטבת התשפ"ג (16.1.2023) בשם המערערת: עו"ד כלנית עקריש-סלטון; עו"ד יעל חכמוב בשם המשיבה: עו"ד פיני ויקסלבוים פסק-דין השופט י' עמית: 1. ענייננו נסב על מקרקעין הידועים כחלקה 162 בגוש 30007, המצויה בסמוך לצומת הרחובות חזקיהו המלך ובוסתנאי בירושלים (להלן: המקרקעין או חלקה 162). שטחה של החלקה עמד על 120 מ"ר, ובתקופה הרלוונטית הייתה זו מצויה בבעלות המערערת. 2. בשנת 1962 פורסמה למתן תוקף תכנית בנין ערים מפורטת מס' 1077 (להלן: תוכנית 1077), החלה על המקרקעין. המערערת היא שהגישה את תוכנית 1077, שמטרתה "הקצאת שטח פתוח ציבורי (גנה ציבורית) ושטח להקמת קיוסק" במקרקעין. בהתאם לכך, פוצלה החלקה לשתי חלקות נפרדות: חלקה 220, בשטח של 109 מ"ר, שיועדה לשטח ציבורי פתוח (להלן: חלקה 220 או החלקה), וחלקה 219, בשטח של 11 מ"ר, שיועדה "להקמת קיוסק" (להלן: חלקה 219). עוד נקבע בתוכנית 1077 כי חלקה 220 תועבר למשיבה (להלן: המשיבה או העירייה) "ללא תשלום". בעת הפיצול נרשמו שתי החלקות על שמה של המערערת, ובהמשך, בחודש יוני 1964, חתמה המערערת על "שטר מכר בלי תמורה" ולפיו תועבר חלקה 220 על שמה של המשיבה (להלן: שטר ההעברה או העברת החלקה), וביום 22.7.1964 נרשמה חלקה זו על שם המשיבה. שנים לאחר מכן, ביום 27.8.1989, אושרה למתן תוקף תוכנית מס' 2878, בגדרה שונה הייעוד של חלקה 220 פעם נוספת, משטח ציבורי פתוח לאזור מגורים 1 מיוחד. 3. במרץ 2016, בחלוף כ-25 שנה ממועד אישור תוכנית מס' 2878 ולמעלה מ-50 שנה ממועד החתימה על שטר ההעברה, הגישה המערערת לבית המשפט המחוזי תובענה, בגדרה ביקשה להצהיר על בטלות שטר ההעברה, ולהורות על ביטול הרישום שנעשה מכוחו ועל השבת חלקה 220 לבעלותה. נטען, בין היתר, כי העברת החלקה נכפתה עליה על ידי המשיבה אך "לשם הגשמת תכנית 1077 אשר קבעה את יעודה לגן ציבורי"; כי הקיוסק לא ניתן לה כתמורה להעברה, משום שהיה באפשרותה לבנות קיוסק בשטח המקרקעין גם עובר וללא תוכנית 1077; כי לפיכך מדובר בהעברה ללא כל תמורה השקולה להפקעה; וכי נוכח כל האמור, מששונה ייעוד החלקה כך שאינו משמש עוד לגן ציבורי – על העירייה להשיבה לידיה. המערערת הוסיפה וטענה כי רק בסמוך למועד הגשת התביעה ערכה סקירה כללית של כל המקרקעין שבבעלותה, וגילתה שייעוד החלקה שונה כאמור, ועל כן הגישה את תביעתה רק כעת. המשיבה מצדה טענה, בין היתר, כי עובר לאישור תוכנית 1077 ייעוד המקרקעין היה לשטח ציבורי פתוח, כך שלמערערת לא היה כל תועלת במקרקעין, ובוודאי שלא היה באפשרותה לבנות שם קיוסק; כי המערערת היא שפנתה למשיבה ויזמה את תוכנית 1077, בשל רצונה לבנות קיוסק במקום; כי במסגרת תוכנית זו העבירה המערערת את חלקה 220 לבעלות המשיבה, ובתמורה קיבלה את מבוקשה – היתר לבנות קיוסק; וכן כי שטר ההעברה נחתם על ידי המורשה מטעם המערערת ובהסכמתה החופשית. בנוסף, נטען כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר; וכי השיהוי גרם למשיבה לנזק ראייתי ניכר. 4. ביום 1.6.2021 דחה בית משפט קמא את התביעה, בציינו כי "טוב היה לה שלא הוגשה, משהוגשה", ותוך שהדגיש כי זו הוגשה "בשיהוי קיצוני". בפסק הדין צוין, בין היתר, כי אין חולק על כך שהמערערת חתמה הן על שטר ההעברה והן על תוכנית 1077 (שגם בה התייחסות מפורשת להעברת החלקה); כי המערערת מעולם לא העלתה כל טענה שההעברה נכפתה עליה; כי התנהלות המערערת וטענותיה ביחס לשיהוי אינן ברורות לו; וכי הטענה לפיה המערערת גילתה רק כעת שהייעוד של חלקה 220 שונה בשנת 1989, אין בה כדי לסייע לה. 5. על פסק דינו של בית המשפט קמא נסב הערעור שלפנינו. בעיקרם של דברים, חזרה המערערת על עיקר טענותיה כפי שנטענו בפני בית משפט קמא. נטען, בין היתר, כי שגה בית משפט קמא כשקבע כי לא ניתן היה להוציא היתר בניה לקיוסק לפי המצב התכנוני שקדם לתוכנית 1077, וזאת בניגוד ומבלי להתייחס כלל לטענותיה ולחוות דעתו של המומחה מטעמה; כי המשיבה היא שיזמה את התוכנית – ולא המערערת – אשר אך אולצה על ידה להגישה כתנאי להוצאת היתר הבניה (אשר כאמור, לטענתה, לא חייבה כלל עריכת תוכנית חדשה); כי בית משפט קמא התעלם מטענותיה, ולפיהן עקב מחדל תכנוני של המשיבה נכללה חלקה 162 בטעות בתחומה של תכנית מתאר אחרת; וכי אילולא אותה טעות יתכן שהעברת החלקה כלל לא הייתה מתרחשת. 6. אומר בקצרה כי דין הערעור להידחות. ביטול הפקעה עקב שינוי יעוד ההפקעה אפשרי כמובן רק אם מדובר בהפקעה ולא בהעברה מרצון ללא תמורה. הלכה פסוקה עמנו, כי השאלה אם מדובר בהעברה ללא תמורה השקולה להפקעה, תיקבע לפי נסיבות כל מקרה ומקרה: "אין יסוד לקביעה גורפת, לפיה דין העברה מרצון לעולם כדין הפקעה, וזאת בהקשר של עתירה להשבת קרקע שהועברה לרשות 'ללא תמורה' בנימוק של זניחת מטרת ה'הפקעה'. שאלת תחולתם של דיני ההפקעה בהקשר זה תיבחן איפוא בהתאם לנסיבות, ועל רקע המהויות שליוו את הפעולה והמתווה החוקי והפרוצדורלי, אשר העברת המקרקעין לרשות 'ללא תמורה' היוותה את השלב האחרון שלו" (עע"מ 1370/07 קרמר נ' המועצה המקומית אבן-יהודה, פסקה 31 (28.12.2011) (ההדגשות במקור – י"ע)). "ההבחנה בין רכישה בהסכמה לבין רכישה כפויה במסווה של העברה ללא תמורה אינה קלה, והיא נגזרת על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה" (פסק דיני בע"א 3202/05 עיריית רמת השרון נ' גנין (2010)). עוד בשאלה האם בהעברה ללא תמורה עסקינן, או שמא מדובר בהפקעה במסווה של העברה ללא תמורה, ראו, בין היתר, עע"מ 4927/08 הממונה על המחוז – משרד הפנים נ' אפרמיאן (16.6.2011); ע"א 8958/10 עיריית רמת השרון נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ (9.7.2012); ע"א 6663/93 צאיג נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49 (1999); ע"א 10278/09 אשכול נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה – רעננה (18.7.2011); בג"ץ 7356/07 ריינר נ' עיריית רעננה (27.10.2011); עע"מ 3502/11 פריצנר נ' המועצה המקומית אבן יהודה (20.6.2013); עע"מ 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו (9.11.2015) (להלן: עניין שיכון עממי). 7. במקרה דנן, נקל עליי להגיע למסקנה כי ענייננו בהעברה ללא תמורה, וזאת מן הטעמים הבאים: א. חלוף הזמן של כ-50 שנה ממועד העברת הזכויות, מטיל נטל כבד ביותר על המערערת: "ככל שחלף זמן רב יותר ממועד רכישת המקרקעין יהא מקום להטיל נטל ראייתי כבד יותר על הבעלים, הן לשם הוכחת עצם קיומה של כפיה בהסכם ההעברה, והן באשר לעוצמת הכפייה" (עניין שיכון עממי, בפסקה 26 (ההדגשות במקור – י"ע)). "חלוף הזמן משמש אפוא אינדיקציה ראייתית נוספת לצורך השאלה אם העברת המקרקעין נכפתה על המנוחים" (ע"א 8409/16 מדינת ישראל נ' קרסו, בפסקה 5 (22.2.2018)). ב. מהמסמכים שצורפו על ידי הצדדים עולה כי לא ניתן היה להקים קיוסק במקרקעין לולא תכנית 1077, ובשל כך המערערת היא שיזמה את התוכנית. כך, לדוגמה, במכתב מיום 8.1.1964, שנשלח אל מהנדס העיר על ידי האדריכלים שפעלו מטעם הפטריארך, נכתב: "ב-18.2.62 הגשנו בקשה לרשיון מטעם הפטריארך היוני לבנית קיוסק על חלק מחלקה מס' 162 בגוש 30007 שבבעלותו, וזאת לאחר שנדונה ואושרה תכנית בנין ערים מפורטת מס' 1077 המתיחסת לחלקה הנ"ל, לפיה מעביר הפטריארך כ- 90% מהחלקה לבעלות העיריה ללא תשלום לצורך גנה ציבורית, כתנאי לאישור בנית קיוסק על החלק הנותר" (הדגשה הוספה – י"ע). הנה כי כן, לפנינו דוגמה לכך שכנגד העברת השטח של 109 מ"ר מהחלקה, הסכימה העירייה להקמת הקיוסק, כך שאין מדובר בהעברה ללא תמורה, אלא בטובת הנאה שצמחה למערערת כנגד העברת השטח על שם העיריה. ג. העובדה כי הייתה זו המערערת שיזמה את התכנית, מהווה אינדיקציה נוספת שאין מדובר בהפקעה: "כשמתברר כי לא רק שלבעלי הקרקע צמחה טובת הנאה בעקבות העברת המקרקעין, אלא שהם אף יזמו אותה, מתחזקת הנטייה שלא לראות בהעברה כשקולה להפקעה" (ע"א 1047/11 עזבון המנוח ברזלי ז"ל נ' המועצה המקומית תל מונד, בפסקה 12 והאסמכתאות שם (26.11.2012)). 8. לאור האמור לעיל, המערערת כשלה מלהראות כי העברת השטח נושא המחלוקת ללא תמורה לעירייה שקולה להפקעה, ולא מצאנו אפוא להתערב בתוצאה אליה הגיע בית משפט קמא. 9. אשר על כן, הערעור נדחה. ניתן היום, ‏כ"ד בטבת התשפ"ג (‏17.1.2023). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת _________________________ 21063340_E04.docx סח מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il