אבו יחיאל - חברה לבנין בע"מ נ. רשות מקרקעי ישראל

3 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בג"ץ 63122-05-25 לפני: כבוד הנשיא יצחק עמית כבוד השופט אלכס שטיין כבוד השופטת גילה כנפי-שטייניץ העותרות: 1. אבו יחיאל - חברה לבנין בע"מ 2. א.י.ז.י אבו אחזקות בע"מ נגד המשיבים: 1. רשות מקרקעי ישראל 2. מועצת מקרקעי ישראל 3. שר האוצר עתירה למתן צו על תנאי בשם העותרות: עו"ד צבי בר-נתן; עו"ד מרב ברוך; עו"ד הילה וינטרוב; עו"ד נופר שטיין יור בשם המשיבים: עו"ד תהילה רוט; עו"ד מיה ציפין פסק-דין השופטת גילה כנפי-שטייניץ: במסגרת העתירה שלפנינו מבקשות העותרות שנורה על ביטולן או שינוין של הוראות סימן ה' לפרק 5.5 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: הוראות סימן ה' לפרק 5.5), שעניינן בהשבת זכויות במקרקעין המוחזקים למטרות תעסוקה לרשות מקרקעי ישראל, בעת שינוי ייעודם, ובהתמלא התנאים המפורטים בהן. לחלופין מבוקש כי נקבע, שהוראות אלה אינן חלות על זכויות העותרות במקרקעין מושא העתירה על-פי הסכם חכירה בו התקשרו עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י); או שנפרשן כך שזכויותיהן יישמרו גם לאחר שינוי ייעוד המקרקעין. לפי הנטען בעתירה, העותרת 2 מחזיקה בנאמנות לטובת העותרת 1 (להלן יחד: העותרות), בזכויות החכירה במקרקעין המשמשים כמסוף לאחסון ולניפוק דלקים הידוע כ"מסוף פי גלילות ירושלים" (להלן: המקרקעין). זכויות אלו נרכשו מכוח הסכם מכר שנחתם ביום 5.6.2020 בין העותרת 2 לחברת "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ, ואושר על-ידי רמ"י ביום 11.8.2022 (להלן: הסכם המכר). בימים אלה מקודמת תכנית להקמת שכונת מגורים על המקרקעין, תוך שינוי ייעודם ופינויו של מסוף פי גלילות ירושלים. בנסיבות אלה, לשאלה האם ייאלצו העותרות להשיב את זכויותיהן במקרקעין לרמ"י עם השלמת שינוי ייעודם, ובאיזה שיעור, משמעות קניינית וכלכלית לא מבוטלת. על כן פנו העותרות לרמ"י ביום 30.5.2024 בבקשה להבהרה מקדימה לפיה "במקרה של שינוי ייעוד ו/או ניצול במקרקעין" לא יחולו עליהן הוראות סימן ה' לפרק 5.5. ביום 28.1.2025 השיבה רמ"י כי בהתאם להחלטות המועצה התקפות, הוראות אלה חלות על העותרות. העותרות חלקו על עמדה זו בפניות נוספות, וטענו כי משמעותה היא השבת המקרקעין לרשות שלא כדין לאחר שינוי ייעודם. ביום 4.5.2025 השיבה רמ"י למכתביהם והוסיפה כי "כאשר תהיה פניה קונקרטית לאחר אישור תכנית, הרי שהיא תבחן ותענה בהתאם להחלטות המועצה ונהלי הרשות כפי שיהיו באותה עת". על רקע זה הוגשה העתירה שלפנינו, בגדרה טוענות העותרות, בקצירת האומר, כי הוראות סימן ה' לפרק 5.5 "אינן יכולות לעמוד ויש להורות על ביטולן" מפאת ליקויים קשים שנפלו בהן ובהחלטה מס' 1293 של מועצת מקרקעי ישראל – ההחלטה אשר מכוחה נקבעו הוראות אלו לראשונה; ומחמת פגיעתן בזכויות יסוד של העותרות. לחלופין, טוענות העותרות כי אין להחיל את הוראות סימן ה' לפרק 5.5 על זכויותיהן במקרקעין, או שיש לפרשן כך שכלל זכויות החכירה תיוותרנה בידן גם לאחר שינוי הייעוד. בתגובתם המקדמית טוענים המשיבים כי דין העתירה דחייה על הסף, נוכח קיומו של סעד חלופי שעה "שההיבט הדומיננטי של טענות העותרות נעוץ ביחסים החוזיים בינן ובין רמ"י ולמעשה בפרשנות חוזה החכירה". לצד זאת הדגישו המשיבים, כי טענות העותרות בדבר חוקיותן של הוראות סימן ה' לפרק 5.5 הועלו בשיהוי כבד ולמעלה מעשור ממועד עיגונן בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל; וכי מדובר בעתירה מוקדמת ותיאורטית, שעה שרמ"י טרם קיבלה החלטה קונקרטית בעניינן של העותרות. לאחר עיון בעתירה ובתגובה המקדמית לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה של העתירה דחייה על הסף. מקצתה – מחמת שיהוי, ועיקרה – מפאת היותה עתירה מוקדמת. ראשית, דינן של טענות העותרות בעניין חוקיותן של הוראות סימן ה' לפרק 5.5 דחייה על הסף מחמת שיהוי כבד שנפל בהן. העותרות התקשרו בהסכם המכר בשנת 2020 וקיבלו את אישור רמ"י להעברת הזכויות בשנת 2022. עתירתן הוגשה בשנת 2025, שנים רבות לאחר כניסת הוראות סימן ה' לפרק 5.5 לתוקף. הפכתי והפכתי בעתירה, ואין בה, אף לא ברמז, טעם המצדיק שיהוי כבד זה, ודי בכך כדי לדחות את טענותיהן ביחס לחוקיות ההוראות על הסף. אשר לטענות העותרות בדבר תחולת הוראות סימן ה' לפרק 5.5 ופרשנותן – הרי שדינן דחייה על הסף מחמת היותה של העתירה מוקדמת. העתירה הוגשה בטרם ניתנה החלטה סופית של רמ"י בשאלת החלת הוראות סימן ה' לפרק 5.5 במקרה הפרטני של העותרות. למעשה, העתירה מכוונת נגד עמדה משפטית ראשונית שהציגה יועצת משפטית מטעם רמ"י במכתבי המענה מטעמה. כלל נקוט הוא כי בית משפט זה לא יידון בעתירה המוגשת בהיעדר החלטה קונקרטית של הרשות, וכי דינה של עתירה מוקדמת שכזאת – דחייה על הסף (וראו, מיני רבים: דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך ד – משפט מינהלי דיוני 354-352 (2017)‏; בג"ץ 8145/19 ברי נ' היועץ המשפטי לממשלה, פסקאות 10-8 (2.1.2020); בג"ץ 1853/20 התנועה למען איכות השלטון נ' היועץ המשפטי לממשלה (10.3.2020)). כך הם פני הדברים, שכן בנסיבות האמורות "ייתכן כי לאחר שתינתן החלטתה הסופית של הרשות המוסמכת, הדיון בסוגיה יתייתר, או לכל הפחות יביא לחידוד גדרי המחלוקת בין הצדדים, באופן שיועיל לבירור העתירה" (בג"ץ 6023/22 אמ.בי.איי פארמה בע"מ נ' הממונה על התחרות, פסקה 34 (4.12.2022)). אוסיף ואעיר, כי לאחר שתתקבל החלטת הרשות, וככל שתוגש עתירה נוספת, יהיה מקום לבחון האם אכן עומד לעותרות סעד חלופי בדרך של נקיטת הליך אזרחי לערכאה המוסמכת, כטענת המשיבים. מכל הטעמים שלעיל, העתירה נדחית על הסף. העותרות יישאו בהוצאות המשיבים בסכום של 5,000 ₪. ניתן היום, י"ז כסלו תשפ"ו (07 דצמבר 2025). יצחק עמית נשיא אלכס שטיין שופט גילה כנפי-שטייניץ שופטת