בארות הילה בע"מ נ. רשות מקרקעי ישראל

11 1 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 627/21 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופט ע' גרוסקופף המערערת: בארות הילה בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. רשות מקרקעי ישראל 2. משרד התיירות 3. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ירושלים מיום 29.11.2020 בת"א 26925-02-15 שניתן על ידי כב' השופט משה בר-עם תאריך הישיבה: כ"ז באדר ב' התשפ"ב (30.3.2022) בשם המערערת: עו"ד ד"ר אמיר קמינצקי; עו"ד רפאל קויתי בשם המשיבים: עו"ד לימור פלד פסק-דין השופט ע' גרוסקופף: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט משה בר-עם) בת"א 26925-02-15 מיום 29.11.2020, בגדרו נדחתה תביעת המערערת למתן סעד הצהרתי לפיו המדינה הפרה את חובותיה כלפיה מכוח "הסכם הרשאה לתכנון" שנחתם עמה; ולתשלום פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה לכאורה בשל ההפרה האמורה. רקע והשתלשלות העניינים המערערת – חברת בארות הילה בע"מ, התאגדה בשנת 2004 על ידי קבוצת משקיעים מישראל ומאנגליה לטובת ייזומו והקמתו של פרויקט תיירותי בעיר באר-שבע, הכולל כפר נופש ייחודי לתיירות מדברית הבנוי סביב אגם מלאכותי; מרכז קונגרסים; מרכזים לספורט ובידור (ספא הוליסטי, מכון כושר, דיסקוטק, מועדונים ומרכז הפעלה לילדים); וכן שטחי מסחר נלווים, ובכללם מסעדות ובתי קפה (להלן: הפרויקט). לצורך קידום הפרויקט, פנתה המערערת במהלך שנת 2004 לרשות מקרקעי ישראל (המשיבה 1. להלן: רמ"י) ולמשרד התיירות (המשיב 2) בבקשה להקצות לה קרקע בשטח של כ-130 דונם במבואה הצפונית של העיר, המצויה בניהול רמ"י, וזאת בפטור ממכרז לפי תקנות 25(14) ו-(15) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: תקנות חובת המכרזים). בהמשך לכך, ביום 20.2.2005 הגישה המערערת לרמ"י "בקשה להרשאת תכנון" ביחס לפרויקט, אליה צורפה פרוגרמה מוצעת לביצועו (להלן: הבקשה להרשאת תכנון ו-הפרוגרמה הראשונה, בהתאמה). בסמוך לאחר מכן, נידונה הבקשה להרשאת תכנון על ידי הגורמים הרלוונטיים ברמ"י – אלו הביעו את תמיכתם העקרונית בפרויקט, אך העלו שתי בעיות מרכזיות: האחת לעניין אופי הפרויקט, אשר נחזה יותר כמיזם מסחרי ולא תיירותי; והשנייה לעניין מיקומו המוצע של הפרויקט, הדורש את התאמתו לסביבה העירונית שעתידה להתפתח באזור. בהקשר אחרון זה, יצוין כי הקרקע עליה ביקשה המערערת להקים את הפרויקט נכללה בתוך גבולותיה של תכנית מתאר חדשה שהוכנה על ידי רמ"י לפיתוח המבואה הצפונית של העיר באר-שבע, החולשת על שכונת מרכז התחמושת (להלן: תכנית המרת"ח). תכנית זו הוגשה לאישור ועדות התכנון והבניה ביום 23.8.2004 ואושרה ביום 14.10.2010, מבלי שהוגשו לה התנגדויות כלשהן. בהתאם לתכנית המרת"ח תוכננה באזור האמור הקמתה של שכונת מגורים בצפיפות גבוהה. משכך, כבר בשלבים הראשונים של המגעים לייזום הפרויקט, ובטרם התקבלה הבקשה להרשאת תכנון, הבהירו נציגי רמ"י לנציגי המערערת כי ישנם אזורים אחרים בעיר שעשויים להתאים יותר להקמתו של הפרויקט במתכונתו הנוכחית; וכי אם בכל זאת יבקשו להותיר את הפרויקט במיקום המוצע, יהיה צורך להתאימו לתכנית המרת"ח, ובפרט לסביבת המגורים העירונית שעתידה להקיפו. בהמשך, נידונה הבקשה להרשאת תכנון על ידי הוועדה המשותפת למשרד התיירות ולרמ"י, אשר לה הסמכות להמליץ לוועדת העסקאות של רמ"י על הקצאת קרקע בפטור ממכרז לצורך הקמת מיזם תיירותי בהתאם לתקנות 25(14) ו-(15) לתקנות חובת המכרזים (להלן: הוועדה המשותפת). ביום 15.5.2005 החליטה הוועדה המשותפת לאשר את הבקשה להרשאת תכנון על בסיס הפרוגרמה הראשונה, וזאת בכפוף לשני תנאים: האחד – כי המערערת תגדיר מגרשים נפרדים למטרת תיירות ולמטרת מסחר, כך שניתן יהיה לתכנן ולהקצות בנפרד כל יחידה עסקית (זאת, משנמצא כי הפרויקט כולל גם אלמנטים מסחריים, אשר לגביהם לא ניתן להקצות קרקע בפטור ממכרז); והשני – כי לפני הגשת תכנית הפרויקט לאישור הוועדות לתכנון ולבנייה, היא תוצג ותידון לפני הוועדה המשותפת (להלן: החלטת הוועדה המשותפת). ביום 7.7.2005 השיבו נציגי המערערת במכתב כי הם מקבלים את התנאים האמורים. לאחר שניתן גם אישורם של מנכ"ל משרד התיירות ושל ועדת העסקאות הארצית של רמ"י, נחתם ביום 30.7.2006 הסכם הרשאה לתכנון בין המערערת לבין רמ"י, במסגרתו ניתנה למערערת הרשאה לתכנון הפרויקט על הקרקע המבוקשת, הממוקמת במבואה הצפונית של באר-שבע ומתפרשת על פני 130 דונם (להלן: הסכם ההרשאה או ההסכם). ההסכם תחם את תקופת ההרשאה לתכנון למשך 3 שנים – החל מיום 7.5.2006 ועד ליום 6.5.2009 (להלן: תקופת ההרשאה), תוך שהציב מספר תנאים מיוחדים, התואמים את החלטת הוועדה המשותפת. בכלל זאת, נקבע כי על המערערת להגדיר בנפרד מגרשים למטרת מסחר ומגרשים למטרת תיירות; כי תכנית הפרויקט תוצג ותידון בוועדה המשותפת, בטרם הגשתה לוועדות התכנון והבנייה; וכי המערערת תכין סכמה רעיונית המבוססת על עקרונות הפיתוח העתידיים של העיר ולוקחת בחשבון את התכנון הסביבתי העתידי. מלבד תנאים מיוחדים אלו, נקבע בהסכם כי "המורשה (המערערת – ע.ג.) יגיש לאישורם של מוסדות התכנון רק את התכנון שיאושר ע"י [רמ"י]", כאשר הפרתו של תנאי זה תיחשב להפרה יסודית של ההסכם אשר בגינה תהיה רמ"י רשאית לבטלו לאלתר (סעיפים 3(א) ו-5(א) להסכם ההרשאה). כן נקבע כי במקרה שהתכנון לא יאושר על ידי רמ"י או על ידי מוסדות התכנון עד לתום תקופת ההרשאה מכל סיבה שהיא, יסתיים ההסכם לאלתר, ללא צורך בהודעה מוקדמת (סעיפים 5(ב)(3)-(5) להסכם ההרשאה); וכי במקרה של ביטול או סיום ההסכם מכל סיבה שהיא, לא תהיינה למורשה זכויות, תביעות, דרישות או טענות כלשהן בקשר עם הנכס או עם ההסכם, והוא לא יתבע מרמ"י שיפוי או פיצוי בגין הוצאות שהוציא בעקבות חתימת ההסכם (סעיפים 6(א)-(ב) להסכם ההרשאה). לבסוף, קובע ההסכם כי רק בהתקיים כל התנאים המוקדמים והיסודיים שנקבעו בו, תסכים רמ"י להעמיד לרשות המורשה שטחים המתאימים לביצוע מטרת ההרשאה, כפי שיקבעו על ידי רמ"י לפי שיקול דעתה הבלעדי (סעיף 7 להסכם ההרשאה). ביום 22.3.2007 הגישה המערערת את תכנית הפרויקט לאישור רמ"י ומשרד התיירות. לאחר בחינתה, הודיעה רמ"י למערערת כי התכנית כפי שהוגשה אינה תואמת את החלטת הוועדה המשותפת לעניין חלוקת המגרשים על פי ייעודי הקרקע, שכן חרף הכללתם של אלמנטים מסחריים משמעותיים בתכנית, לא הוגדרו מגרשים נפרדים למטרות תיירות ולמטרות מסחר כנדרש. כן הובהר כי יש להתאים את תשתיות התכנית לתכנית המרת"ח. משרד התיירות מצדו הודיע כי התכנית מתאימה לפרוגרמה הראשונה אשר על בסיסה ניתנה ההרשאה לתכנון, והמליץ על קידומה. על רקע זה פנתה המערערת ביום 15.4.2007 לרמ"י בבקשה לאשר את הגשת התכנית לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באר-שבע (להלן: הוועדה המקומית). בסמוך לאחר מכן, ובעקבות פגישה שנערכה בין נציגי רמ"י לבין נציגי המערערת, הגישה המערערת תכנית עדכנית לפרויקט (להלן: תכנית 2007). ביום 11.6.2007 דנה הוועדה המשותפת בתכנית 2007, ומצאה כי גם תכנית זו אינה עומדת בתנאים שנקבעו למתן ההרשאה לתכנון, שכן היא מגדירה מגרש אחד הכולל את כל השימושים, ולא מפרידה בין מגרשים למטרות תיירות לבין מגרשים למטרות מסחר. על כן, הוחלט לשלוח למערערת מכתב המבהיר כי התכנון המקודם על ידה נוגד את החלטת הוועדה המשותפת, וכי היא נדרשת לתקן את התכנית בהתאם תוך חודשיים, שאחרת – תבוטל ההרשאה. הודעה על החלטה זו נמסרה למערערת ביום 17.7.2007. חרף זאת, הגישה המערערת את תכנית 2007 לאישורה של הוועדה המקומית, וזאת ללא ידיעתה של רמ"י. ביום 24.10.2007 דנה הוועדה המקומית בבקשה, והחליטה להמליץ לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז דרום (להלן: הוועדה המחוזית) על אישור התכנית בכפוף למספר תנאים, ובכללם התאמתה לתכנית המרת"ח. בד בבד, פנתה המערערת לוועדה לבדיקת תכניות במשרד התיירות בבקשה לעדכן את הפרוגרמה הראשונה ולאשר פרוגרמה חדשה ומעודכנת, במסגרתה נוסף לפרויקט גם בית-מלון (להלן: הוועדה לבדיקת תכניות ו-פרוגרמה 2007, בהתאמה). במסגרת פרוגרמה 2007 ביקשה המערערת שיוקצה לה שטח של 280 דונם (וזאת בחריגה מהסכם ההרשאה שעסק בשטח של 130 דונם בלבד). ביום 4.11.2007 התכנסה הוועדה לבדיקת תכניות לדון בבקשה (בדיון השתתפו נציגי המערערת ונציגי משרד התיירות בלבד), ובתום הדיון המליצה על עדכון הפרוגרמה כאמור, בכפוף להגבלת תוקף ההרשאה לתכנון לתקופה של 3 שנים. המלצה זו הועברה לוועדה המשותפת לצורך מתן הרשאה לתכנון ביחס לפרוגרמה 2007. במקביל, ניסו נציגי המערערת לקדם את הגשת תכנית הפרויקט לוועדה המחוזית, ואולם ניסיונות אלו לא צָלְחוּ שכן הובהר לנציגי המערערת כי לא ניתן לקדם את הדיון בתכנית במוסדות התכנון והבניה בהיעדר אישורה של רמ"י. ביום 24.2.2008 התכנסה הוועדה המשותפת לדון בפרויקט. במהלך הדיון צוין כי נציגי המערערת הגישו את תכנית הפרויקט לאישור ועדות התכנון והבנייה מבלי שהובאה לדיון לפני הוועדה המשותפת, וממילא מבלי שהתקבל אישורה. עוד צוין כי קיים שוני בין הפרוגרמות השונות שהגישה המערערת, וכי היה על המערערת להפריד בין שימושים מסחריים לשימושים תיירותיים. על רקע האמור, בתום הדיון הוחלט כי החלטת הוועדה המשותפת מיום 15.5.2005 תבוטל, וכי משרד התיירות יבחן התכנות של הקמת מיזם תיירותי בשטח הנידון. יוער כי אין חולק שהחלטה זו לא הובאה לאישור ועדת העסקאות של רמ"י כנדרש (בהתאם לנוהל מס' 31.30 בנושא ביטול עסקות או מתן ארכה לביצוען, שעמד בתוקף באותה עת), ולכן היא נותרה בגדר החלטה פנימית ולא שוכללה לכדי החלטה מחייבת. בחלוף כשנה, בחודש מרץ 2009 הגישה המערערת למשרד התיירות פרוגרמה נוספת וחדשה, תוך שציינה כי פרוגרמה זו מחליפה את פרוגרמה 2007 שנדחתה על ידי רמ"י (להלן: פרוגרמה 2009). כן התבקשה הארכה של תקופת ההרשאה. ביום 26.4.2009 נידונה פרוגרמה 2009 על ידי ועדת התכניות של משרד התיירות, אשר המליצה על אישורה בכפוף למספר שינויים, תוך שצוין כי תוקף ההחלטה 3 שנים. לאחר זאת, ובחלוף תקופת ההרשאה (שכזכור הגיעה לסיומה ביום 6.5.2009, מבלי שהתקבלה החלטה על הארכתה), התקיים ביום 6.7.2009 דיון בפרוגרמה 2009 בוועדה המשותפת. במסגרת הדיון, ציינו נציגי רמ"י כי פרוגרמה 2009 מתעלמת מהתכנון העתידי של תכנית המרת"ח, ובפרט משכונת המגורים הצפופה שצפויה לקום במסגרתה ולהקיף את הפרויקט מכל צדדיו, ואינה תואמת את המרקם העירוני. כן צוין כי בדומה לפרוגרמות הקודמות שהוגשו, פרוגרמה 2009 כוללת בתוכה גם שימושים מסחריים שאינם מצדיקים פטור ממכרז. על כן, המליצה רמ"י שלא ליתן הרשאה לתכנון. הדיון הסתיים מבלי שניתנה החלטה, והוסכם לשוב ולדון בעניין בהמשך. לאחר דברים אלו, הוסיפו להתקיים מגעים בין הצדדים לעניין ההרשאה לתכנון הפרויקט, אך מגעים אלו לא הבשילו. בסופו של דבר, בין השאר בשל שינוי במדיניות התכנונית העירונית בבאר-שבע, בשנת 2010 אושרה תכנית המרת"ח מבלי שנכללו במסגרתה שטחי תיירות או מלונאות, והפרויקט במיקומו המוצע ירד מסדר היום. על רקע האמור, הגישה המערערת ביום 11.2.2015 תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים נגד רמ"י, משרד התיירות, הוועדה המחוזית (להלן, יכונו יחד: המדינה), עיריית באר-שבע והוועדה המקומית (ואולם ביחס לשתי הנתבעות האחרונות נדחתה התביעה בהסכמה ביום 17.7.2017). במסגרת תביעתה, טענה המערערת כי רמ"י הפרה את הסכם ההרשאה בחוסר תום לב, וסיכלה את קידומו של הפרויקט מטעמים לא ענייניים, על מנת למנוע את הקמתו במבואה הצפונית של העיר באר-שבע. על כן, עתרה המערערת למתן סעד הצהרתי לפיו המדינה הפרה את חובותיה החוזיות והמנהליות בקשר להסכם ההרשאה, ולפסיקת פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה בשל ההפרה. פסק הדין קמא ביום 29.11.2020 דחה בית המשפט קמא את תביעת המערערת. בפסק דינו המפורט עמד בית המשפט בהרחבה על העובדות שהיוו את הבסיס להגשת התביעה, על טענות הצדדים ועל שלל העדויות שנשמעו במסגרת ההליך. לאחר שנתן דעתו למכלול הדברים, הגיע בית המשפט קמא למסקנה כי "[]הטעמים שעמדו ביסוד התנגדות [רמ"י] לאישור תכנית ה[פרויקט] וקידומה בוועדות לתכנון ובניה, הן בתקופת ההרשאה והן לאחריה, נוכח תנאי הסכם ההרשאה ובהתחשב במצב [ה]משפטי הנוהג בהקצאת מקרקעי ציבור בפטור ממכרז, הינם טעמים ראויים, העומדים בכללי המנהל התקין ועולים בקנה אחד עם התחייבויותיה בהסכם ההרשאה" (פסקה 86 לפסק הדין קמא). בתמצית, נימק בית המשפט קמא את הכרעתו בכך שהסכם ההרשאה, על פי לשונו הברורה והחד-משמעית, הכפיף את תכנון הפרויקט לעמידה במספר תנאים מיוחדים, ובכללם: התאמת הפרויקט לסביבה האורבנית המתוכננת במסגרת תכנית המרת"ח; והגדרת מגרשים נפרדים לשימוש מסחרי ולשימוש תיירותי. בהתאם, רמ"י שבה ודחתה פעם אחר פעם את הפרוגרמות שהציעה המערערת בשל אי-עמידתן בתנאים אלו, וציינה כי הסכמתה תינתן בכפוף לביצוע ההתאמות הנדרשות. כן מצא בית המשפט כי נציגי המערערת הוזהרו למן הרגע הראשון, ולאורך כל תקופת ההרשאה, על כך שעמידה בתנאים אלו היא תנאי הכרחי להמשך קידומו של הפרויקט במוסדות התכנון והבנייה; ואף הצהירו במפורש על הסכמתם לתנאים אלו. כן יודעו נציגי המערערת, בזמן אמת, כי התכניות שהוצגו על ידם לא עומדות בתנאים אלו וכי לצורך אישורן נדרשות התאמות. חרף זאת, נמנעו נציגי המערערת מלבצע את ההתאמות הדרושות, ולהגיש תכנית העומדת בתנאי הסף האמורים עד לתום תקופת ההרשאה. אשר על כן, שוכנע בית המשפט קמא כי לא נפל פגם בהתנהלותה של רמ"י. לצד דברים אלו, הוסיף בית המשפט כי מחומר הראיות עולה שנציגי המערערת ידעו (והדבר אף עוגן מפורשות בהסכם ההרשאה) כי עליהם להגיש את תכנית הפרויקט לאישורן של רמ"י ושל הוועדה המשותפת בטרם פנייה לוועדות התכנון והבניה. אף על פי כן פעלו נציגי המערערת כדי להביא את תכנית הפרויקט לאישור וועדות התכנון והבנייה מבלי שניתנה הסכמת הוועדה המשותפת, ובכך נהגו בחוסר תום-לב ובניגוד לתנאי ההרשאה. בהקשר זה ציין בית המשפט כי אין המערערת יכולה להיתלות בהמלצתו של משרד התיירות לאישור פרוגרמה 2007, שכן נציגיה ידעו כי להמלצה זו אין כל תוקף מחייב, וכי עליהם לקבל את אישורן של רמ"י והוועדה המשותפת לצורך קידום הפרויקט בוועדות התכנון והבנייה. כך גם אין המערערת יכולה להיתלות בהמלצת משרד התיירות לעניין הארכת תקופת ההרשאה, משהסמכות למתן הארכה כאמור נתונה בידי ועדת העסקאות של רמ"י. לבסוף, נקבע כי לא נפל כל פגם בבחירתה של רמ"י שלא להאריך או לחדש את תקופת ההרשאה. זאת, שכן משהגיעה תקופת ההרשאה לסיומה, רמ"י הייתה רשאית, ואף חייבת, לשקול מחדש את ההחלטה המנהלית, תוך התחשבות במדיניות שאימצו מוסדות התכנון הרלוונטיים באותה עת, אשר לא תמכה עוד בהקמתו של הפרויקט במיקום המוצע. על בסיס האמור הגיע בית המשפט קמא למסקנה כי המערערת לא הניחה תשתית ראייתית כנדרש להוכחת תביעתה, דחה את תביעתה, וחייבה בתשלום הוצאות המשיבים בסך של 75,000 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. תמצית טענות הצדדים המערערת לא השלימה עם פסק דינו של בית המשפט קמא, והגישה את הערעור שלפנינו. בערעורה מעלה המערערת שורה של טענות ביחס להתנהלותה של רמ"י בכל הנוגע להקצאת קרקע לפרויקט – טענות אשר רובן ככולן נבחנו ונדחו על ידי בית המשפט קמא. בתמצית, נטען כי רמ"י, ובפרט מי שכיהנה באותה עת כמנהלת מחוז דרום ברמ"י, הכשילה את הפרויקט מהטעם שהמיקום שנבחר, ואושר בהחלטת הוועדה המשותפת, לא היה לרוחה. לשיטת המערערת, זו הייתה הסיבה האמתית להתנגדותה של רמ"י לאישור תכנית הפרויקט, ובכך פעלה בחוסר תום לב. בנוסף, המערערת טוענת כי מעת שאושר הפרויקט על ידי הוועדה המשותפת, הגורם הדומיננטי והעיקרי שאמון על סוגיית התכנון הוא משרד התיירות, ולכן ניסיונותיה של רמ"י לסכל את הפרויקט חרף תמיכתו הברורה של משרד התיירות הם בגדר חריגה מסמכותה. עוד נטען כי הסכם ההרשאה לא פקע מאליו בחלוף תקופת ההרשאה, וכי החלטת רמ"י שלא להאריכו בשל נסיבות חיצוניות (ובניגוד לעמדת משרד התיירות) היא בגדר חוסר תום לב. לבסוף, טוענת המערערת כי רמ"י הפרה את הסכם ההרשאה בכך שאישרה את המשך קידומה של תכנית המרת"ח בשטח בו היה אמור לקום הפרויקט. לעניין זה, נטען כי בניגוד לקביעת בית המשפט קמא ולטענותיה של רמ"י, תכנית המרת"ח הייתה אמורה להיות מתואמת עם הפרויקט וכפופה לו, ולא להיפך. המדינה מצידה סומכת ידיה על פסק הדין קמא. לשיטתה, עיקר הערעור נסב על קביעות עובדתיות של בית המשפט קמא, המבוססות על התרשמותו הישירה מן העדים ומן התשתית הראייתית שנפרשה לפניו, ואשר אין ערכאת הערעור נוטה להתערב בהן. לגופם של דברים, נטען כי הפרויקט לא יצא לפועל בשל התנהלות המערערת, אשר השתהתה בהגשת תכנית מתאימה, לא עמדה בתנאי הסף שנקבעו בהסכם ההרשאה, ובחרה לקדם תכנית שונה בתכלית מן ההרשאה המקורית שהוקנתה לה. התנהלות זו הביאה לכך שתקופת ההרשאה חלפה מבלי שאושרה תכנית לפרויקט, וכפועל יוצא הסכם ההרשאה פקע. עוד טוענת המדינה כי המערערת הפרה את הסכם ההרשאה הפרה יסודית בכך שפנתה לוועדות התכנון והבנייה בבקשה לאשר את תכנית הפרויקט, וזאת מבלי שזו הובאה קודם לאישורן של רמ"י ושל הוועדה המשותפת. בהקשר זה, נטען כי ניסיונה של המערערת להיתלות בתמיכת משרד התיירות כדי להצדיק את התנהלותה אינו יכול לעמוד, שכן המערערת ידעה היטב כי בטרם פנייה לוועדות התכנון והבנייה נדרש גם אישורן של הוועדה המשותפת ושל רמ"י. המדינה מוסיפה כי אין ממש בטענת המערערת כי רמ"י הפרה את הסכם ההרשאה עת יזמה תכנון מקביל על השטח לטובת תכנית המרת"ח, שכן תכנית המרת"ח היא תכנית מתאר מקומית המדורגת היררכית מעל תכנית הפרויקט, ואשר קידומה החל לפני מתן ההרשאה לתכנון הפרויקט; וממילא הובהר למערערת מלכתחילה כי עליה להתאים את תכנון הפרויקט לתכנית המרת"ח ולא להיפך. דיון והכרעה לאחר שעיינו בטענות הצדדים בערעור, ושמענו את טיעוניהם בדיון שהתקיים לפנינו, הגענו למסקנה כי דין הערעור להידחות בהתאם לסמכותנו לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, וזאת משמצאנו כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט קמא, כי ממצאים אלו תומכים במסקנותיו המשפטיות, וכי לא נפלה כל טעות שבדין. במסגרת פסק דינו בית המשפט קמא בחן באריכות את העדויות שנשמעו בפניו, ואת המסמכים הרבים שהוגשו במסגרת ההליך, ועל בסיסם קבע מספר ממצאים עובדתיים: כך, נמצא כי כבר למן השלב הראשון, ולאורך כל הדרך, הובהר למערערת חזור והבהר כי לצורך אישור תכנית הפרויקט על ידי רמ"י והוועדה המשותפת, וקידומה בוועדות התכנון והבנייה, היא נדרשת לעמוד במספר תנאים מיוחדים, ובכללם להגדיר באופן נפרד מגרשים לשימושי מסחר ומגרשים לשימושי תיירות, ולהתאים את תכנון הפרויקט לתכנית המרת"ח. תנאים אלו, אשר גובשו ונוסחו על דעת המערערת ובהסכמתה, באו לידי ביטוי בצורה ברורה במגעים שקדמו למתן ההרשאה לתכנון, בהחלטת הוועדה המשותפת על מתן ההרשאה, בהסכם ההרשאה עצמו, ובמגעים שהתקיימו לאחר החתימה על הסכם ההרשאה. כן נמצא כי המערערת, חרף מודעותה לקיומן של דרישות אלו, ולהיותן תנאי-בלעדיו-אין לאישור תכנית הפרויקט, הגישה פעם אחר פעם תכניות אשר אינן עומדות בהן; וכי מטעם זה התנגדה רמ"י לאישור התכניות שהוצגו על ידי המערערת. לבסוף, נמצא כי תקופת ההרשאה חלפה מבלי שאושרה תכנית הפרויקט כנדרש, וכן מבלי שהתקבלה החלטה כדין להאריך את תקופת ההרשאה. משכך, עם הגיע תקופת ההרשאה לסיומה ביום 6.5.2009, פקע תוקפו של הסכם ההרשאה ורמ"י השתחררה כדין מהתחייבויותיה כלפי המערערת. על יסוד ממצאים אלו הגיע בית המשפט למסקנה כי התנגדותה של רמ"י לאישור התכניות במתכונת בה הוגשו התבססה על טעמים ראויים, העולים בקנה אחד עם התחייבויותיה במסגרת הסכם ההרשאה; ובהתאם כי רמ"י לא נהגה בחוסר תום לב ולא נפל פגם בהתנהלותה בקשר עם הפרויקט. כן נקבע כי בשים לב להתנהלות המערערת, ולשינוי שחל במדיניות התכנונית של העיר לאחר פקיעת הסכם ההרשאה, רמ"י הייתה רשאית שלא להסכים להארכת תקופת ההרשאה או למתן הרשאה חדשה לתכנון. כפועל יוצא, נקבע כי המערערת, במחדלה לעמוד בתנאים שנקבעו, היא-היא שסיכלה במו ידיה את קידומו של הפרויקט, ואין לה להלין אלא על עצמה. מסקנות אלו הביאו את בית המשפט קמא לדחות את התביעה. עיון בפסק דינו המפורט והמקיף של בית המשפט קמא מלמד כי ממצאיו העובדתיים נטועים היטב בתשתית הראייתית שנפרשה לפניו, ומבוססים על התרשמותו הישירה והבלתי-אמצעית מהעדויות שנשמעו בפניו ומהחומר הראייתי, ולא ראינו כל הצדקה לסטות מהם (ראו והשוו: ע"א 4933/17 גרין (איבגי) נ' פרידמן, פסקה 43 (11.10.2020); ע"א 749/18 עיזבון אבו ג'נימה נ' עיזבון אבו ג'נימה, פסקה 11 (26.7.2020); ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ נ' חסן, פסקה 17 (3.9.2017)). כמו כן, אנו סבורים כי ממצאים אלו תומכים בבירור במסקנות המשפטיות אליהן הגיע בית המשפט קמא, וכי לא נפלה במסקנות אלו כל טעות שבחוק. אשר על כן, כאמור בפתח הדברים, הגענו למסקנה כי יש לדחות את הערעור ולאמץ את פסק דינו של בית המשפט קמא. למעלה מן הצורך, נתייחס בקצרה למספר טענות שהעלתה המערערת: (א) לטענת המערערת, מעת שאישרה הוועדה המשותפת את מתן ההרשאה לתכנון הפרויקט, הגורם הדומיננטי והעיקרי הוא משרד התיירות, כך שהתערבותה של רמ"י בסוגיית התכנון, והתנגדותה לאישור תכנית הפרויקט חרף תמיכת משרד התיירות, מהווה חריגה מסמכותה. לתמיכה בטענתה זו, מתבססת המערערת על נוהל מס' 31.10 בנושא הקצאת קרקע והרשאת תכנון למיזמים תיירותיים (להלן: הנוהל). ואולם, עיון בנוהל (הן בגרסתו משנת 2006 אשר היא שעמדה בתוקף בעת הרלוונטית, והן בגרסתו משנת 2010 אשר ממילא איננה רלוונטית לענייננו) מעלה כי אין ממש בטענה זו. כך, הנוהל האמור אומנם קובע כי לאחר החלטת הוועדה המשותפת, על מְרַכֵּז הוועדה במשרד התיירות להודיע ליזמים על ההחלטה (סעיף 2.4.1 לנוהל משנת 2006 וסעיף 6.4.1 לנוהל משנת 2010), אך ברי כי מדובר בעניין טכני. לבטח לא ניתן להסיק מכך כי רק למשרד התיירות מוקנית מאותו שלב סמכות לדון במיזם, או כי הוא רשאי בהמשך הדברים לאשר את קידום המיזם, לא כל שכן את הקצאת הקרקע, ללא הסכמתה של רמ"י. למעשה, הנוהל קובע מפורשות כי רק לאחר עמידת היזם בכל הדרישות והתנאים שהוצבו בהחלטת הוועדה המשותפת יעביר משרד התיירות לרמ"י את המלצתו להקצאת הקרקע (סעיף 2.4.2 לנוהל משנת 2006 וסעיף 6.4.2 לנוהל משנת 2010). זאת ועוד, הנוהל מקנה לרמ"י את הסמכות לבטל את הרשאת התכנון במקרה של אי-עמידה בלוח הזמנים שנקבע (סעיף 2.4.2 לנוהל משנת 2006 וסעיף 6.5 לנוהל משנת 2010, המכפיף סמכות זו לקבלת אישור משרד התיירות). באלו יש כדי לתמוך דווקא במסקנה שונה מזו לה טוענת המערערת. ממילא, במסגרת הסכם ההרשאה עליו חתמה המערערת נקבע מפורשות כי לצורך קידום התכנית בוועדות התכנון והבנייה, נדרש גם אישורה של רמ"י לתכנית הפרויקט. (ב) המערערת טוענת כי הסכם ההרשאה הוא מסוג החוזים שאינם פוקעים מאליהם, וכי החלטת רמ"י שלא להאריכו היא בגדר חוסר תום לב. המערערת מנסה להיתלות לעניין זה בפסק הדין שניתן בע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(1) 516 (2002). ראשית, עיון בפסק הדין מגלה כי אין הוא תומך בטענת המערערת כלל ועיקר. פסק דין זה עוסק בחוזה בנייה שנחתם בין החברה-המערערת לבין המדינה, ובוטל על ידי המדינה בשל הפרתו היסודית על ידי החברה. באותו עניין, נדחתה טענת החברה בדבר חוסר תום לב של המדינה בביטול החוזה; נקבע כי משהפרה החברה תנאי יסודי בחוזה, המדינה הייתה רשאית לבטלו. אכן, בפסק הדין נזכר הכלל הידוע כי חוזה אינו פוקע אוטומטית בעקבות הפרתו, אלא נדרשת הפעלת של זכות הביטול על דרך של שיגור הודעת ביטול בהתאם לדין. ואולם בענייננו לא נטען לפקיעת הסכם ההרשאה מחמת הפרתו, אלא לפקיעתו עקב חלוף הזמן שנקצב לקיומו. לא ברי אם כן מדוע סבורה המערערת כי פסק דין זה משרת את עמדתה. שנית, במסגרת הסכם ההרשאה נקבע מפורשות כי במקרה בו לא יאושר תכנון הפרויקט על ידי רמ"י או על ידי מוסדות התכנון והבניה עד לתום תקופת ההרשאה, יבוא ההסכם לקיצו לאלתר, ללא צורך בהודעה מוקדמת (סעיפים 5(ב)(3)-(5) להסכם). שלישית ועיקר, נוכח התנהלותה של המערערת ובחירתה המודעת לפעול שוב ושוב בניגוד לתנאים שנקבעו בהסכם ההרשאה, ברור כי רמ"י הייתה רשאית לנהוג כפי שנהגה ולהימנע מהארכת תקופת ההרשאה, ואין המערערת יכולה להישמע בטענה כי בהחליטה לנהוג כאמור פעלה רמ"י בחוסר תום לב. (ג) המערערת גורסת כי רמ"י הפרה את הסכם ההרשאה בכך שאישרה את המשך קידומה של תכנית המרת"ח באזור בו היה אמור לקום הפרויקט. גם בטענה זו לא מצאנו ממש. המערערת הועמדה מן הרגע הראשון על כך שהמיקום המבוקש לפרויקט מצוי בגבולותיה של תכנית המרת"ח, וכי תכנונו של הפרויקט צריך להתאים לתכנית המרת"ח ולסביבה העירונית שצפויה להתפתח במסגרתה. תנאי זה קיבל ביטוי גם בהסכם ההרשאה (בסעיף 5 למבוא להסכם). על כן, אף אם נקבל את טענת המערערת במישור העובדתי, לא נמצא כל פגם בקידומה של תכנית המרת"ח על ידי רמ"י במקביל להליכי תכנון הפרויקט. לבטח אין מדובר בהפרה של הסכם ההרשאה, אשר הכפיף מראש את תכנית הפרויקט לתכנון הסביבתי העתידי של העיר. אין לכחד, לא קלה היא דרכו של יזם המבקש לקדם פרויקט נדל"ן חדשני בארצנו הקטנה והמתפתחת. עוד בטרם יוכל להעמיד את חזונו למבחן הציבור, העלול להצביע נגד הפרויקט בהדרת רגליו ממנו, נדרש הוא להעמיד את הפרויקט לאישורן של רשויות שונות, העשויות להסירו מסדר היום בהצבעת ידיים נגדו. כך ארע לפרויקט בו עסקינן. למרות העניין שגילו בפרויקט החדשני בשעתו אנשי עיריית באר-שבע מזה, ואנשי משרד התיירות מזה, לא עלה בידי היזמים לקדמו מעבר לשלב ההרשאה לתכנון – לשיטתם, בשל כך שמיקומו לא נשא חן מלכתחילה בעיני אנשי רמ"י. אפס, כפי שעולה מסקירת העובדות, כישלונם של היזמים לצלוח את שלב ההרשאה לתכנון נבע מכך שלא השכילו להעמיד תכנון העולה בקנה אחד עם הדרישות שהוצבו להם – לא הפרידו בין שימושים תיירותיים לבין שימושים מסחריים באופן שיאפשר שיווק נפרד שלהם; ולא שילבו את הפרויקט בתכנון העתידי הכולל של האזור בו הוא מצוי (תכנית המרת"ח). חלף זאת, הזדרזו והגישו את התוכנית שהכינו למוסדות התכנון והבנייה, וזאת מבלי שהתקבלו לכך האישורים הדרושים מטעם רמ"י והוועדה המשותפת. משעשו כן, ייצרו היזמים במו ידיהם נסיבות שמנעו את קידום הפרויקט על ידי הרשויות שתמכו בו בשעתו (משרד התיירות ועיריית באר-שבע), ו"שיחקו" לידיהן של אותן רשויות שיתכן כי לא ששו לקדמו מלכתחילה (רמ"י). על כך אין ליזמים להלין אלא על עצמם. סוף דבר: דין הערעור להידחות. המערערת תישא בהוצאות המדינה בסך של 30,000 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, וזאת בנוסף להוצאות שפסק בית המשפט קמא בפסק דינו. ניתן היום, ‏כ"ו בניסן התשפ"ב (‏27.4.2022). ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ 21006270_Y02.docx שר מרכז מידע, טל' 077-2703333, 3852* ; אתר אינטרנט, https://supreme.court.gov.il 1