מחמוד ח'ג'אזי נ. מדינת ישראל

פסק-דין בתיק ע"א 6132/12 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6132/12 ע"א 6869/12 לפני: כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט י' עמית המערערים בע"א 6132/12 והמשיבים בע"א 6869/12: 1. מחמוד ח'ג'אזי 2. סעיד ח'ג'אזי 3. אחמד ח'ג'אזי נ ג ד המשיבה בע"א 6132/12 והמערערת בע"א 6869/12: מדינת ישראל ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט מ' רניאל) בת"א 23511-10-10 מיום 14.6.2012 תאריך הישיבה: כ"א בכסלו התשע"ד (24.11.2013) בשם המערערים בע"א 6132/12 והמשיבים בע"א 6869/12: עו"ד אילן יחזקאלי בשם המשיבה בע"א 6132/12 והמערערת בע"א 6869/12: עו"ד משה גולן פסק-דין השופט ע' פוגלמן: שני ערעורים על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט מ' רניאל) שקיבל בחלקה את תביעת המערערים בע"א 6132/12 והמשיבים בע"א 6869/12 (להלן: המערערים) וקבע כי הם זכאים לקבל מהמדינה (המשיבה בע"א 6132/12 והמערערת בע"א 6869/12; ולהלן: המשיבה) פיצוי נוסף בסך של 107,530 ש"ח – מעבר לסכום שולם להם – בגין חלקות קרקע שהופקעו בשלהי שנות ה-60 של המאה הקודמת. הרקע 1. המערערים הם יורשיהם של מי שהיו בעלים של חלקות מקרקעין 37, 38, 39 ו-70 בגוש 18982, וחלקות 117, 147 ו-148 בגוש 18983 (להלן ביחד: החלקות). החלקות הופקעו ביום 25.10.1962 לצורך הקמת העיר כרמיאל. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית הבניין המנדטורית The Galilee District Regional Outline Planning Scheme שסימונה RP/50/42 (להלן: התכנית), ומעמדה כשל תכנית מתאר מקומית. התכנית ייעדה את המקרקעין לחקלאות (agricultural zone). בחלקות 38 ו-39 נוהלה מחצבה על פי רישיון חציבה שהתיר את הפעלתה משנת 1960 ועד לשנת 1963 ולא חודש עקב ההפקעה. 2. בחודש אוקטובר 2009 שילמה המשיבה למערערים פיצויי הפקעה בסכום שלא היה שנוי במחלוקת על בסיס שומה שהוציא השמאי הממשלתי. המערערים חלקו על שומה זו והגישו תביעה לבית המשפט המחוזי לתשלום יתרת סכום הפיצוי המגיע להם לשיטתם. ההליך בבית המשפט המחוזי 3. בעלי הדין נחלקו בשאלת הערכת שווי הקרקע וגובה הפיצוי שנגזר מכך בשתי סוגיות עיקריות: האחת, שווי שתי החלקות שבהן הופעלה מחצבה (להלן: סוגיות המחצבות); והשנייה, שווי שבע החלקות נוכח האפשרות הגלומה בתכנית המתאר לבנות בהן בית מגורים (להלן: סוגיית שווי החלקות החקלאיות). בסוגיית המחצבות גרסו המערערים כי החל מ-1960 ועד להפקעה פעלו כדין בחלקות 38 ו-39 מחצבות מכוח רישיונות חציבה שנתן קצין המכרות, וכי לולא ההפקעה הן היו ממשיכות לפעול. על כן טענו המערערים כי יש לפצותם בגין קרקעות אלו לפי שווי של קרקע המיועדת לחציבה ולא לחקלאות. מנגד טענה המשיבה כי בעלי חלקות 38 ו-39 ויתרו על זכויותיהם בהן כלפי מי שחכר אותן באותה עת והפעיל את המחצבות, מר ג'אבר אסדי; כי מר אסדי קיבל פיצוי ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) לאחר ההפקעה ועל כן כי בעלי חלקות אלו אינם זכאים לפיצוי נוסף. לחלופין נטען כי על אף שניתן רישיון לניהול המחצבה, ניהולה היה שלא כדין כיוון שהיה מנוגד לתכנית, שאפשרה שימוש חקלאי בלבד. מנגד טענו המערערים כי ההפקעה בוצעה בתקופה שקדמה לחקיקת חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, שאז היתר חציבה היה ניתן מכוח תקנות המכרות (רשיונות חציבה), התשט"ז-1956 ולפיהן קצין המכרות היה בעל הסמכות הבלעדית להתיר חציבה. לטענתם, משנתן קצין המכרות אישור להפעלת המחצבות – הרי שיש להסיק כי הפעלתן הייתה כדין. בסוגיית שווי החלקות החקלאיות גרסו המערערים כי הואיל והתכנית מתירה להקים על חלק מהקרקע בית מגורים, יש להעריך את שוויו של חלק זה כקרקע למגורים. מנגד טענה המשיבה כי יש להעריך את הקרקע לפי עסקאות ההשוואה שהציג השמאי מטעמה, וכי שווי הקרקע למגורים לא הוכח. שני הצדדים תמכו את טענותיהם בחוות דעת מומחים. מר רוגובין, השמאי מטעם המשיבה, ביסס את חוות דעתו על השוואה לעסקאות במאפיינים דומים המעידות כי שווי החלקות היה 150 ל"י לדונם. עם זאת, על סמך פסקי דין שניתנו ביחס לחלקות דומות, הוא סבר שיש להעמיד את שווי החלקות על סך של 500 ל"י לדונם. מר פרמינגר, השמאי מטעם המערערים, העריך את שווי החלקות לפי ייעוד למגורים על בסיס השוואה לעסקאות שבהן נמכרו נכסים באזור חיפה. הלה אמד את שווי החלקות בסך של 16,000 ל"י לדונם בנימוק שמחיר קרקע באזור טוב בחיפה הוא בין 15,000 ל-33,000 ל"י לדונם, ובאזור אחר נע בין 3,000 ל-15,000 ל"י לדונם. הערכתו התבססה על מיצוע בין האזורים. פסק הדין של בית המשפט המחוזי 4. ראשית נדרש בית המשפט המחוזי (כב' השופט מ' רניאל) לסוגיית המחצבות. נקבע, כממצא עובדתי, כי ניתן רישיון של קצין המכרות להפעיל מחצבות בחלקות 38 ו-39; ונדחו טענות המשיבה כי בעלי החלקות המחו את הזכויות בהן למר אסדי או ויתרו על זכותם לפיצויים. אשר לטענת המשיבה כי שימוש לכרייה אינו מותר בתכנית ולכן היה שלא כדין, קבע בית המשפט כי "מטרת פסק דין זה היא לקבוע את שווי המקרקעין, ולא לקבוע אם נעשה שימוש ללא היתר. השווי נקבע לפי ראייתם של הקונה והמוכר, ולא בהכרח לפי השאלה אם מדובר בשימוש בהיתר לפי דיני התכנון והבניה". בית המשפט נסמך על המתווה שנקבע בע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.2008) (להלן: עניין פינקלשטיין), אשר נסב על קרקע לייעוד חקלאי ששימשה בפועל לחציבה שלא כדין. בית משפט זה הוסיף לשווי הקרקע פיצוי בשיעור 30% משווייה בגין ערכו של השימוש לחציבה שנעשה בה בפועל. בהסתמך על פסק דין זה קבע בית המשפט המחוזי כי משהוכח שבוצעה חציבה בפועל לפי היתר של קצין המכרות, יש להוסיף לשווייה של קרקע שיועדה לחקלאות פיצוי בשיעור של 40% בשטח ששימש לחציבה בפועל בכל חלקה כפי שהוכח לפניו – 50% מחלקה 38 ו-20% מחלקה 39. 5. בסוגיית שווי החלקות החקלאיות נסמך בית המשפט המחוזי על פסקי הדין שניתנו בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד) ועל ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011) (להלן: עניין חביב אללה) וקבע כי תכנית המתאר שחלה על החלקות בעת ההפקעה איפשרה לבנות בית אחד של 180 מ"ר או 15% משטח המגרש, הנמוך מביניהם, על כל חלקה לא מפוצלת, וכי אין צורך להוכיח שהוועדה המקומית הייתה נותנת היתר לבנייה כאמור. עוד נקבע יש להעריך את שווי הקרקע למגורים באמצאות השוואה לעסקאות בין מוכר מרצון לקונה מרצון בעלות מאפיינים דומים שבהן לקונה ולמוכר היה מידע מלא על אפשרויות הבנייה בקרקע. נקבע כי הנטל להוכיח שעסקאות ההשוואה שעליהן נסמכה המדינה נערכו בתנאים של מידע מלא מוטל על המשיבה והיא לא עמדה בו. על כן נפסק כי יש להעריך את השווי למגורים בכל חלקה ולפסוק פיצוי על פיו. בית המשפט דחה את הערכותיהם של המומחים מטעם שני הצדדים בנוגע לשווי המגורים: הערכת השמאי מטעם המשיבה נדחתה בנימוק שהתבססה על עקרונות שנסתרו בעניין חביב אללה; ואילו הערכת השמאי מטעם המערערים נדחתה משום שהתבססה על השוואה לעסקאות בסביבת העיר חיפה מבלי לנמק זאת, וכיוון שהפער בין מחירי המינימום לבין מחירי המקסימום שנקבעו בה היה גדול באופן שלא אפשר להסיק כל מסקנה. בית המשפט פסק כי אף ששומות המומחים לא הוכיחו את שווי הקרקע למגורים, אין מניעה לקבוע אותו בדרך של אומדנה על סמך הנתונים שהובאו לפניו. לעניין הערכת שווייה של הקרקע המיועדת לחקלאות, קיבל בית המשפט את הערכתו של השמאי מטעם המשיבה (500 ל"י לדונם נכון לשנת 1962). בית המשפט קבע כי בהתאם לפסיקה בעניין ראשד יש להעריך את ערך הקרקע למגורים כשווה פי 8 מהקרקע לחקלאות, ובתוך כך דחה את טענת המשיבה שלפיה היחס בפסק דין זה היה נכון לנסיבותיו הקונקרטיות של אותו תיק, ולכן לא ניתן להסיק ממנו לגבי המקרה הנדון. בהתאם ליחס זה, העריך בית המשפט את שווי בקרקע למגורים בכל חלקה בסך של 720 ל"י (180 מ"ר בכל חלקה לפי שווי של 4,000 ל"י לדונם). 6. על רקע האמור קבע בית המשפט כי יש לפצות את המערערים בסכום של 13,309.9 ל"י (209,917 ש"ח משוערך), וכי מסכום זה יש להפחית סך של 102,387 ש"ח ששולם באוקטובר 2009, כך שיתרת הפיצוי לתשלום היא 107,530 ש"ח. כמו כן, נפסקו שכר טרחת עורך-דין בסך של 12,760 ש"ח בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס-2000 לתביעה בעלת ביטוי כספי. מכאן הערעורים שלפנינו. טענות המערערים 7. טענות המערערים נסבות הן על שתי הסוגיות האמורות. אשר לסוגיית המחצבות, טוענים המערערים כי משקבע בית המשפט המחוזי שבחלקות 38 ו-39 התנהלה מחצבה בעת ההפקעה מכוח רישיון כדין, היה מקום להעריך את שוויין כקרקע המיועדת לחציבה, או למצער להגדיל את תוספת הפיצוי שנפסקה. לטענתם, טעה בית המשפט בקביעתו כי לפי תכנית המתאר חציבה אינה נכללת בשימושים המותרים לחקלאות. זאת משום שעל פי פרק VI-A סעיף 4 לתקנון תכנית המתאר, בקרקעות שייעודן חקלאי מותר השימוש "industries" באישור הוועדה המחוזית, ומכאן שחציבה אינה בניגוד לייעוד התכנוני. לטענת המערערים, חזקה שקצין המכרות קיבל אישור מהוועדה המחוזית לפני שהנפיק את רישיונות החציבה ולכן התנאי הקבוע בתקנון התכנית התקיים. נטען כי מסקנה זו מתיישבת עם פסק הדין שניתן בע"א 4408/09 בכרי נ' מדינת ישראל (13.1.2011), שם נקבעו פיצויי הפקעה עבור חלקות דומות שבהן התנהלה מחצבה על פי רישיון בשווי קרקע חציבה בניכוי 50%; וכן מהחלטות של ועדת הכספים של הכנסת ומכתבי משרד ראש הממשלה שמהם עולה כוונה לפצות על הפקעת הקרקעות כקרקע לחציבה. לחלופין נטען כי אף אם ראוי היה להעריך את הקרקע לפי ייעוד חקלאי, הרי שתוספת הפיצוי הייתה צריכה להיות גבוהה מ-40% משניתנו רישיונות חציבה כדין. המערערים מוסיפים כי טעה בית המשפט כשקבע שתוספת הפיצוי תינתן רק עבור החלק שכבר הספיקו לחצוב בו בפועל עד להפקעה, ולא עבור מלוא שטח החלקה. זאת, משום שלטענתם באותה תקופה נהגו הרשויות להנפיק תחילה רישיון חציבה לדונמים בודדים ועם התקדמות החציבה להנפיק רישיון לשטחים נוספים, עד למיצוי המחצבים בכל שטח החלקות. 8. בסוגיית שווי החלקות החקלאיות טוענים המערערים כי טעה בית המשפט המחוזי כשפסק כי שטח של 180 מ"ר – ולא דונם – מכל חלקה מופקעת יוערך בייעוד למגורים, כפי שנקבע בעניין ראשד. 9. לבסוף טוענים המערערים כי היה מקום לפסוק שכר טרחה לטובתם על בסיס מלוא השווי של הזכויות המופקעות. טענות המשיבה 10. בסוגיית המחצבות טוענת המשיבה כי גם בעניין פינקלשטיין פעלו חלק מבעלי הקרקעות מכוח רישיון לפי פקודת המכרות, ולכן לא הייתה הצדקה לפסוק למערערים פיצוי מוגדל של 40% ולא 30%, כפי שנפסק שם. 11. בסוגיית שווי החלקות החקלאיות טוענת המשיבה כי שגה בית המשפט המחוזי כשנסמך על פסקי הדין בעניין ראשד וחביב אללה אשר פרשו את התכנית ככוללת אפשרויות בניה; וכי היה מקום להניח שעסקה רצונית בין קונה למוכר ערב ההפקעה הייתה נערכת על בסיס מידע הכולל את אפשרויות הבניה. לגישת המשיבה, אין להתחשב בפסקי דין אלה, אשר ניתנו כארבעים שנה לאחר מועד ההפקעה ושינו את הפרשנות של תכנית המתאר שהייתה מקובלת בעבר. זאת, משום שיש להעריך את הקרקע בהתאם לעסקה שהייתה נחתמת לפי תנאי השוק שהתקיימו בעת ההפקעה כשלא הייתה ידועה הפרשנות "החדשה" של תכנית המתאר. לחלופין נטען כי גם אם עסקאות ההשוואה הרלוונטיות הן כאלו שנחתמו בזמן שלצדדים היה מידע מלא על אפשרויות הבניה, אין סיבה להניח שהמחירים שנקבעו בעסקאות שנעשו באותם הימים לא שיקפו מידע מלא על אודות אפשרויות הבנייה. לשיטת המשיבה, תכנית המתאר פורסמה כדין ונקבע בה בבירור כי קיימת אפשרות לבניית בית מגורים, אך בתקופת ההפקעה לא היה ביקוש וצורך לבנייה באזורים הנדונים בשל המרחק מהיישובים וקשיי התעבורה והתקשורת. על כן נטען כי טעה בית המשפט בכך שקבע כי הנטל היה על המשיבה להוכיח שעסקאות ההשוואה נעשו על בסיס מידע מלא. בנוסף, נטען כי טעה בית המשפט בכך שקבע את היחס שבין שווי הקרקע החקלאית לקרקע למגורים בהתבסס על עניין ראשד, משום שהיחס שנקבע שם התבסס על הערכת שמאי שנסמכה על עסקאות השוואה שרלוונטיות לתקופה שונה ולמקום אחר. דיון והכרעה 12. הערעורים שלפנינו מעוררים שתי שאלות עיקריות: האחת, האם החציבה בחלקות 38 ו-39 הייתה בגדר שימוש בלתי חוקי בחלקות, ואם כן – כיצד עובדה זו משפיעה על שוויין; והשנייה, האם שגה בית המשפט המחוזי בדרך שבה העריך את שווי החלקות החקלאיות. נדון בהן לפי סדרן. סוגיית המחצבות 13. בעניין פינקלשטיין נדונה השאלה אם וכיצד יש להתחשב בשימוש בלתי חוקי בקרקע בעת הערכת שווייה לצורך פיצויי הפקעה. באותו עניין לא הייתה מחלוקת על כך שהחציבה בקרקע הייתה בגדר שימוש בלתי חוקי משום שנעשתה ללא רישיונות מתאימים ובניגוד לייעודה התכנוני של הקרקע באותה העת, ואף על פי כן ראה בית המשפט לפסוק פיצוי מוגדל, תוך שנפסק (מפי השופטת ע' ארבל): "הפרשנות הראויה לסעיף 12(ב) הינה זו אשר קובעת כי במסגרת שומת הפיצויים אין להתחשב בשימוש הבלתי-חוקי שנעשה בקרקע אלא בשווייה בהתאם לייעודה התכנוני במועד ההפקעה. לפי פרשנות זו יזכה הבעלים של הקרקע לפיצוי שישיב את מצבו למצב בו היה עובר להפקעה בהתאם לשימושים החוקיים בקרקע. [...] לצד זאת, בהתחשב בחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין הפקעה, ייתכנו מקרים חריגים בהם יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני ביטוי מסוים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע. אף בהקשר זה ניתן ללמוד מהוראות סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, אשר קובע בסיפא לו כי ניתן להעניק פיצוי גם בגין מחוברים שנבנו בניגוד להוראות החוק במקרים בהם: 'פעל [התובע – ע.א] בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים'. איני מוצאת לנכון לקבוע כעת מהם אותם מקרים בהם ייקבע כי בעל הקרקע פעל בתום-לב או כי התקיימו נסיבות חריגות, ויש להניח כי הפסיקה תתווה את הקריטריונים המתאימים בבוא העת" (שם, בפסקה 24). 14. בענייננו קבע בית המשפט המחוזי כי "מטרת פסק דין זה [פסק הדין נושא הערעור – ע' פ'] היא לקבוע את שווי המקרקעין, ולא לקבוע אם נעשה שימוש ללא היתר"; וכי נוכח קיומם של רישיונות חציבה בכל משך תקופת החציבה, יש לפסוק פיצוי מוגדל ב-40% עבור קרקע חקלאית שהיא השימוש המותר, בהתאם למתווה שנקבע בעניין פינקלשטיין. קביעה זו נשענה אפוא על ההנחה שהחציבה בוצעה תוך שימוש בלתי חוקי בקרקע. דא עקא, שבעוד שבעניין פינקלשטיין נקודת המוצא הייתה שהשימוש בקרקע לחציבה היה לא חוקי, בענייננו בית המשפט לא דן וממילא לא הכריע בשאלה אם השימוש בקרקע לחציבה היה חוקי אם לאו. אין חולק כי החלקות מצויות באזור המיועד לחקלאות (agricultural zone); וכי בין השימושים המותרים בו נכלל שימוש לצרכי תעשיות, באישור הוועדה המחוזית (ובלשון המקור: “Industries with the approval of the District Commission”). על רקע זה היה מקום להכריע בשאלה אם החציבה הייתה שימוש שחרג מייעודה התכנוני של הקרקע. ככל שבית המשפט ימצא, בסיכומו של דבר, כי השימוש בקרקע לחציבה תאם את הוראות התכנית ועל כן אין מדובר בשימוש חורג, עשויה להיות לכך השלכה ניכרת על שווייה וכפועל יוצא על סכום פיצויי ההפקעה שהמערערים זכאים לו. בהעדר הכרעה בסוגיה מרכזית זו, אני סבור כי יש להחזיר את הדיון בנושא זה לבית המשפט המחוזי, אשר יהא רשאי לאפשר לצדדים להשלים טיעון לעניין זה, ככל שיראה לנכון. תוצאה זו מייתרת את הצורך לדון בבקשת המערערים להוספת ראיות בסוגיה זו, והם רשאים לפנות בבקשה מתאימה לבית המשפט המחוזי (בלא שאנו מביעים עמדה לגופה של הבקשה). סוגיית שווי החלקות החקלאיות 15. כידוע, ההפקעות בענייננו התבצעו עשרות שנים לפני כניסתו לתוקף של החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010, ס"ח 346, ועל כן חל עליהן סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 בנוסחה ערב ההפקעה. סעיף זה קובע כי שווי מקרקעין לצורך פיצויי הפקעה יוערך על פי המחיר שהיה משולם עבורם בעסקה שהייתה מתקיימת ביום פרסום ההודעה על ההפקעה ברשומות, בין מוכר מרצון לקונה מרצון (ראו, למשל, ע"א 3781/07 אליהו נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, פסקה 28 (31.5.2009); אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 535-531 (מהדורה שנייה, 2011)). קיימות כמה שיטות להערכת שווי מקרקעין כאשר השיטה המועדפת היא "השיטה ההשוואתית" ("שיטת שווי השוק"). לפי שיטה זו, נבחנות עסקאות הקרובות למועד ולמקום של העסקה הנדונה, תוך ביצוע התאמות לתכונות מיוחדות של המקרקעין כגון פוטנציאל תכנוני, טופוגרפיה, ריחוק ממקום יישוב, קיומו או העדרו של פיתוח בסיסי וכיוצא באלו (ראו ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227 (1980); ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 188 (1985)). ערכם של מקרקעין מושפע, בראש ובראשונה, מייעודם התכנוני לפי תכנית המתאר שחלה עליהם. 16. תכנית המתאר שחלה על החלקות דנן במועד ההפקעה היתה נושא לדיון בעניין ראשד וחביב אללה. בעניין ראשד נקבע כי תכנית זו מתירה לבנות בית מגורים (Dwelling house) בשטח שייעודו חקלאי, בכפוף לקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה ולמגבלות נוספות הקבועות בה. בעניין חביב אללה נקבע כי הפיצויים בגין הפקעת חלקה באזור בעל ייעוד חקלאי צריכים לשקלל את פוטנציאל הבנייה המשפיע על שווי הקרקע, וזאת גם כשלא ניתן היתר בנייה בפועל – אלא אם כן המדינה הוכיחה שבמקרה קונקרטי הוועדה המקומית לא הייתה מעניקה היתר בניה. לאחר שניתן פסק הדין קמא, ניתן פסק הדין בע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013) בבית משפט זה, שבו נדונה השאלה אם לצורך הערכת שווי מקרקעין בייעוד חקלאי לפי התכנית דנן די להסתמך על עסקאות השוואה; או שמא נוכח פוטנציאל הבנייה יש להעריך שווי נוסף למגורים כך שהדונם הראשון בכל חלקה יחושב כשווה פי 8 משוויה של קרקע חקלאית, כפי שנקבע בעניין חביב אללה. בעניין דבאח הובהר כי ככלל יש להעדיף שיטה המסתמכת על השוואה לעסקאות דומות שהתבצעו בחלקות עליהן חל משטר תכנוני זהה. שיטה זו משקפת את ערכה המלא של הקרקע, כולל פוטנציאל הבנייה שטמון בה – וניתנת לכך עדיפות על פני פסיקה בדרך של אומדנה; כי שיטה זו עדיפה ביתר שאת כשמדובר בחלקות לא בנויות שהופקעו לפני עשרות שנים (עניין דבאח, בפסקאות 21, 25); וכי בעניין חביב אללה הוערך הדונם הראשון בכל חלקה כשווה פי 8 מהשווי המקורי בגין פוטנציאל הבנייה רק משום שלא ניתן היה להסתייע באותו מקרה בשיטת ההשוואה כיוון שהשמאי איבד את הנתונים שעליהם הוא התבסס (שם, בפסקה 22). חברי, השופט י' עמית, הדגיש כי – "אין לפרש את הלכת חביב אללה כקובעת באופן גורף מתן פיצוי 'אוטומטי' של פי 8 לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי. הלכת חביב אללה אינה שוללת ואינה דוחה את קביעת גובה הפיצוי על פי עסקאות ההשוואה, אשר משקפות את המציאות בשטח ומשקפות את שווי השוק של מוכר מרצון לקונה מרצון המודעים למצב התכנוני. לכן, מקום בו קיימות עסקאות להשוואה, על בית המשפט לפסוק על פי עסקאות אלה, אשר משקפות את 'נתוני האמת'" (שם, בפסקה 26). 17. המסקנה העולה מן האמור היא שהאופן שבו העריך בית המשפט המחוזי את שווי החלקות בענייננו אינו מתיישב עם הלכת דבאח. השמאי מטעם המשיבה סמך את הערכתו על עסקאות השוואה המתייחסות ל-28 חלקות מקרקעין בתחום השיפוט של התכנית וביישובים הסמוכים לחלקות נושא הערעור (בענה, מגדל-כרום, נחף, סחנין, עראבה – כולם ממוקמים בסביבת העיר כרמיאל) שהתבצעו בין השנים 1962-1960. הלה העריך כי עסקאות ההשוואה מבטאות ערך של עד 150 ל"י לדונם נכון לשנת 1962, ושערך זה טומן בחובו את פוטנציאל הבנייה הגלום בחלקות. כעולה מהלכת דבאח, קביעה זו הייתה צריכה לשמש נקודת מוצא לדיון, והיה על המערערים להוכיח – ככל שטענו כך – כי עסקאות ההשוואה אינן משקפות מידע מלא או כי נתונים קונקרטיים הנוגעים למאפייני החלקות דנן מצדיקים לסטות כלפי מעלה מהשווי שנסמך על עסקאות ההשוואה. זאת לא נעשה, ובית המשפט המחוזי קיבל – בדין – את טענת המדינה לפיה לא ניתן לקבל במקרה דנן כבסיס להשוואה קרקע שנמכרה באזור חיפה. בנסיבות שלפנינו העריך השמאי מטעם המשיבה את שווי החלקות לפי 500 ל"י לדונם, וזאת "בשים לב לשומות ופסקי דין המתייחסים לחלקות דומות ולקולא בלבד". משטענה המשיבה עצמה כי שווי הקרקע הוא 500 ל"י לדונם, מנועה היא מלטעון אחרת, מה גם שקבלת טענה זו תחייב לפתוח את הבירור העובדתי בסוגיה. תוצאה זו תקנה למשיבה "מקצה שיפורים" ותפגע בסופיות הדיון. המסקנה היא אפוא שהמערערים זכאים לפיצוי לפי סכום של 500 ל"י לדונם; וכי סכום זה מגלם את שווי החלקות לרבות פוטנציאל הבנייה למגורים. סוגיות נוספות 18. ביום 9.9.2013 הגישו המערערים בקשה לצירוף ראיות – חוות דעת תכנונית שערך פרופ' קיפניס, מתכנן וגיאוגרף, שהוגשה לפני כשישה חודשים מטעם המשיבה בתיק אחר; וחוות דעת תכנונית שערכה גב' צהלה איצקין והוגשה מטעם התובעים באותו התיק. לטענת המערערים, מחוות הדעת עולה כי החל משנות החמישים של המאה הקודמת ועדות התכנון נמנעו מלהתיר מימוש של זכויות הבנייה בקרקעות בייעוד חקלאי הכפופות לתכנית דנן. לטענתם, הדבר מעיד על כך שהחלקות "הוקפאו" שלא כדין על ידי ועדת התכנון, ועל כן צדק בית המשפט המחוזי כשפסל את עסקאות ההשוואה שכן ה"הקפאה" גרמה לכך שהמחיר לא שיקף את שווי הקרקע. המשיבה מתנגדת לבקשה וטוענת כי חוות הדעת והטענות הנסמכות עליהן משנות מחזית הדיון, ושלא מדובר בראיה שלא היה ניתן להגיש במסגרת ההליך שעליו הוגש הערעור. לגופו של עניין, טוענת המשיבה כי חוות הדעת נסמכות על תיקון לתכנית המתאר שלא נמצא פרסומו ברשומות ושלכל היותר מדובר בכוונה לתקן את תכנית המתאר שלא הייתה לה השפעה על מחירי הקרקע בפועל. 19. כידוע, הבאת ראיות שנועדו להוכיח עובדות שאירעו לפני שניתן פסק הדין של הערכאה הדיונית תותר רק כאשר מדובר בראיה שעשויה לשנות את תוצאות המשפט ובתנאי שהמבקש לא ידע על אודותיה, לא היה יכול לגלותה בשקידה סבירה ולא נהג בחוסר תום לב או תוך שיהוי (ראו, למשל, ע"א 8128/06 לוינזון נ' ארנון, פסקה י"ט (2009); ע"א 801/89 כהן נ' שבאם, פ"ד מו(2) 136, 141 (1992); יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 851-848 (1995)). המקרה שלפנינו אינו עומד בתנאים אלה. דומה כי הראיה נועדה לשנות מחזית הדיון. כמו כן, המערערים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, כי לא ניתן היה לגלות את הממצאים שעליהם נסמכו חוות הדעת בשקידה סבירה ולהגישן בעת ניהול ההליך בבית המשפט קמא. כל שנטען הוא כי חוות הדעת הוגשו בתיק אחר לפני כשישה חודשים. משלא הוכיחו המערערים כי בעת ניהול ההליך בבית המשפט המחוזי לא הייתה להם אפשרות לגשת בעצמם אל ארכיוני הרשויות ולמצוא את המסמכים שעליהם נסמך פרופ' קיפניס בחוות דעתו – אין לקבל את בקשתם להוספת חוות דעת זו כראיה. לכך יש להוסיף כי מהאופן שבו תיארו הצדדים את תוכן חוות דעת עולה כי לא מדובר בראיה בעלת פוטנציאל הוכחתי משמעותי גולמי המוכיחה כי זכויות הבנייה אכן הוקפאו. לפי טענת המשיבה, חוות הדעת מעידה לכל היותר על כוונה מצד הוועדה המחוזית, שלא מומשה, לתקן את תכנית המתאר ולאסור על בניית בתים בקרקע חקלאית, ממנה לא ניתן ללמוד בהכרח על "הקפאה בלתי חוקית". 20. מסקנה זו מייתרת את הצורך לדון בטענת המערערים על אודות הקפאת זכויות הבנייה אשר אינה נסמכת על החומר הראייתי שהיה מונח לפני הערכאה הדיונית. סוף דבר 21. אשר על כן, אציע לחבריי לקבל את הערעורים בחלקם במובן זה שפסק הדין של בית המשפט המחוזי יבוטל; שווי החלקות נושא ההליך לצורך פיצוי בגין ההפקעה יחושב לפי שווי של 500 ל"י לדונם נכון למועד הקובע; וסוגיית המחצבות תוחזר לדיון משלים בבית המשפט המחוזי כאמור בפסקה 14 לעיל. לנוכח התוצאה שאליה הגענו, אציע שכל צד ישא בהוצאותיו. ש ו פ ט השופט י' עמית: אני מסכים. ש ו פ ט השופט א' רובינשטיין: א. מסכים אני לחוות דעתו של חברי השופט פוגלמן. אעיר רק לגבי הממשק בין פסק הדין בע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.13) לבין הפסיקה בע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (1.12.11). לטעמי השילוב ביניהם משמעו, על פי ההיגיון, כי פיצוי על פי האמור בעניין חביב אללה ייקבע בהיעדר שמאות השוואתית, כפי שנתאפשר בעניין דבאח ובענייננו. אציין לעניין איזון זה, שבפרשת חביב אללה נזדמן לי לומר, כי "יש לדעתי להיזהר מאוד מקרוא בפסקי הדין בעניין ראשד (ע"א 9355/05 מדינת ישראל נ' ראשד פ"ד נח(4) 406) יותר ממה שיש בו... והדברים נאמרים גם במבט צופה פני עתיד. את אפשרות הבניה שמעניקה התכנית המנדטורית יש לפרש – כפי שנעשה בעניין ראשד – על רקע הגדרת המקרקעין כמקרקעין חקלאיים... את ההיתר המנדטורי יש להבין איפוא, על רקע תכליתו וסביבתו, ואין למצוא בו פתח להפיכת מקרקעין שמטרתם תנובה חקלאית, למה שבימינו מכונה נדל"ן מניב". ב. אין העגלה יכולה לשאת איפוא מעבר לסיבולתה, ותפסת מרובה לא תפסת. ג. כאמור, מצטרף אני לחברי. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ע' פוגלמן. ניתן היום, ו' בשבט התשע"ד (‏7.1.2014). ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט _______________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 12061320_M15.doc יק מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il