עזבון המנוח שפיק מוחמד עותמן נ. עזבון המנוח עבד אלרחים מוחמד

פסק-דין בתיק ע"א 6107/13 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 6107/13 לפני: כבוד הנשיאה א' חיות כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופט מ' מזוז המערערים: 1. עזבון המנוח שפיק מוחמד עות'מאן א. הנא מחמוד עות'מאן ב. ואיל שפיק עות'מאן ג. הלאל שפיק עות'מאן ד. מוחמד שפיק עות'מאן ה. בלאל שפיק עות'מאן ו. אמנה שפיק עות'מאן ז. שאדי שפיק עות'מאן ח. יוסף מחמוד ג'נאים נ ג ד המשיבים: 1. עזבון המנוח עבד אלרחים מוחמד חמדאן חאג' אחמד 2. סמיר מוחמד חאג' אחמד 3. עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן 4. זוהיר מוחמד חמדאן חאג' אחמד 5. מדינת ישראל – משרד האוצר (פורמאלי) 6. עו"ד אלכסנדר בר-און (פורמאלי) 7. מוחמד עבד אלרחים חאג' אחמד 8. סמיח אסעד מואסי 9. מאהר אסעד מואסי 10. סמיר אסעד מואסי ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 1060/06 מיום 5.6.2013 ופסק דין משלים מיום 23.8.2017 שניתנו על-ידי כבוד השופט א' קיסרי תאריך הישיבה: כ"א בטבת התשע"ח (8.1.2018) בשם המערערים: עו"ד סאלח אבו-חוסיין בשם המשיבים 2-1 ו-7: עו"ד תאופיק ביאדסי בשם המשיב 3: עו"ד אלפרד סאדר בשם המשיבים 10-8: עו"ד נזאר ותד פסק-דין השופטת ד' ברק-ארז: 1. בעלים של מקרקעין התחייב למכור אותם. עסקת המכר לא הושלמה ברישום, ואף לא נרשמה הערת אזהרה בגינה. בהמשך, חלק מהמקרקעין נמכר במסגרת כינוס נכסים בגין חובות מסים למדינה. הקונה במסגרת כינוס הנכסים היה בנו של הבעלים המקורי ועסקת המכר עמו הושלמה ברישום. זוהי תמציתו של סיפור המעשה שבפנינו. בעיקרו של דבר, השאלה שהתעוררה בו היא זכותו של מי גוברת – של הקונים הראשונים, שלא השלימו את העסקה ברישום, או זכותו של הקונה המאוחר, בנו של הבעלים המקורי. עיקרי התשתית העובדתית וההליכים עד כה 2. סיפור המעשה שביסוד הערעור שבפנינו הוא מורכב, אך לצורך ההכרעה בערעור איננו נדרשים לסקור את כל פרטיו. בעיקרו של דבר, המדובר במקרה של תחרות זכויות שנסב על נכס מקרקעין הידוע כחלקה 25 בגוש 8810 (להלן: החלקה). 3. במוקד הערעור מצויות זכויות מכוח חוזים שנעשו בין ואיל שפיק עות'מאן (להלן: ואיל), שהוגדר כמערער 1(ב), ודודו, יוסף מחמוד ג'נאים (להלן: ג'נאים), שהוגדר כמערער 1(ח) (להלן ביחד: המערערים), מחד גיסא, ועבד אלרחים מוחמד חמדאן חאג' אחמד (להלן: עבד אלרחים), שעזבונו ויורשיו הוגדרו כמשיבים 1, מאידך גיסא. על-פי הנטען, בשנת 1986 התחייב עבד אלרחים למכור את החלקה שבבעלותו לאביו של ואיל, שפיק מוחמד עות'מאן (להלן: עות'מאן) או למי מטעמו, ובאותה תקופה אף העביר את החזקה בחלקה בהתאם. מאוחר יותר, בשנת 1989, נעשו שני חוזים פורמאליים, שהצדדים להם, הלכה למעשה, היו כדלקמן: באחד – עבד אלרחים וג'נאים; באחר – עבד אלרחים ו-ואיל. חוזים אלה קבעו כי הבעלות בחלקה תוקנה למערערים (כשני שלישים ממנה לג'נאים וכשליש ל-ואיל) בתמורה לתשלום שאותו העביר עות'מאן לעבד אלרחים. עבד אלרחים היה אחד מארבעה בנים שנרשמו כבעלים של החלקה מכוח ירושת אביהם. כפי שנקבע בהליכים קודמים (בין היתר, ת"א (מחוזי חיפה) 1417/00‏ עזבון חג' אחמד נ' עזבון חג' אחמד (13.4.2004) ו-בע"ם 9825/05 חג' אחמד חמדאן נ' חמדאן חג' אחמד (28.10.2009)), שלושת אחיו של עבד אלרחים, המשיבים 4-2 (להלן: האחים), העבירו לעבד אלרחים את הבעלות בחלקה בשלמותה כבר בשנת 1983, אך עסקה זו לא הושלמה ברישום. המשיבים 4-2 הם שניים מן האחים האחרים וכן עזבונו ויורשיו של אח נוסף שהלך לעולמו בינתיים. 4. רישומה של העסקה לרכישת החלקה מכוח החוזים מעולם לא הושלם, ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה. היא לא דווחה לרשויות המס, וממילא לא שולם המס בגינה. עם זאת, לטענת המערערים, משפחותיהם תפסו חזקה בחלקה ובפועל היא נמצאת בחזקתם ומעובדת על-ידם ומשמשת כמקור הפרנסה שלהם. 5. במהלך השנים נרשמו לטובת המדינה הערות על החלקה בגין חובות מסים לפי פקודת המסים (גביה), בין היתר בשל חובות של המשיב 4, האח זוהיר. בהמשך לכך התקיים הליך של כינוס נכסים שבו נמכרו רבע מהזכויות בחלקה שיוחסו לו (להלן: חלקו של זוהיר), ונרשמו ביום 30.1.1994 על שמו של מוחמד עבד אלרחים חאג' אחמד, המשיב 7, שהוא בנו של עבד אלרחים (להלן: מוחמד). 6. יצוין עוד כי בחודש ינואר 2011, במקביל להליכים מושא ערעור זה, התחייב מוחמד למכור את זכויותיו בחלקה למשיבים 10-8, סמיח אסעד אבו עביד מואסי ואחרים (להלן: מואסי). בית המשפט המחוזי הוציא, לבקשת המערערים, צו מניעה זמני לפיו לא תיעשה ולא תירשם כל עסקה בחלקה עד למתן החלטה אחרת. 7. בשלב הנוכחי, ההליך נסב על "תחרות זכויות" בין זכויותיהם של המערערים בחלקה, לבין זכויותיו של מוחמד בחלקה, שאותן מכר למואסי. השלבים העיקריים בהליכים המשפטיים 8. המערערים הגישו תביעה לאכיפתן של ההתחייבויות שניתנו, כך נטען, בשנת 1989. התביעה הוגשה נגד האחים ויורשיהם, כמו גם משרד האוצר וכונס הנכסים של זוהיר (ת"א 1060/06, השופט א' קיסרי). 9. ביום 5.6.2013 קיבל בית המשפט המחוזי את התביעה בחלקה. בית המשפט המחוזי קבע כי הוכחה התקשרותו של עבד אלרחים להעברת החלקה בשלמותה למערערים, כולל החלקים שהקנו לו אחיו. עם זאת, בית המשפט המחוזי קבע כי זכויותיו של מוחמד בחלקה גוברות על זכויותיהם של המערערים, וכל זאת ביחס לחלקו של זוהיר, שמהווה רבע מהזכויות בחלקה. זאת, משום שהמערערים השתהו במימוש זכויותיהם (בהתאם להלכה שנקבעה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: עניין גנז)) ובהגשת תביעתם (שהוגשה רק לאחר מותו של עבד אלרחים), מחד גיסא, ובשים לב לכך שעסקת הרכישה של מוחמד הושלמה ברישום מבלי שידע על ההתחייבות הנוגדת, מאידך גיסא. בעניין זה בחר בית המשפט המחוזי לתת אמון בגרסתו של מוחמד שלפיה הוא לא ידע על עסקת המכירה הקודמת של החלקה למערערים, הגם שקבע כי גרסה זו אינה חפה מקשיים, ובפרט קיבל את עדותו של מוחמד כי הוא נטל הלוואה לצורך רכישת חלקו של זוהיר (להלן: חוזה ההלוואה). 10. בערעור שהוגש לבית משפט זה על פסק דינו המקורי של בית המשפט המחוזי נטען, בין היתר, כי לא היה מקום להכיר בעדיפות זכויותיו של מוחמד על פני אלו של המערערים. זאת, מאחר שחרף רישום הזכויות על שם מוחמד, מי שבפועל רכש את הזכויות היה אביו עבד אלרחים, שידע על מכירת החלקה למערערים וממילא לא היה תם לב. המערערים הצביעו על כך שבעת רכישת חלקו של זוהיר מכונס הנכסים, היה מוחמד – שלגביו נטען כי הוא הרוכש – תלמיד תיכון, עובדה שמלמדת לטענתם על כך שמי שעמד מאחורי אותה עסקה היה למעשה אדם אחר, דהיינו אביו. כמו כן, הם טוענים כי כלל הנסיבות, ובהן מימון העסקה על-ידי עבד אלרחים והעובדה שמוחמד מסר ייפוי כוח כללי לטובתו, תומכות בכך שמוחמד לא פעל בעצמו. המערערים ביקשו לתמוך טענותיהם אלה בראיות נוספות, ובהן התכתבויות ומסמכים משפטיים שונים משנת 1993 שהיו קשורים לעסקת הרכישה מכונס הנכסים ואף תצהיר של בא-כוחו של עבד אלרחים באותה התקופה, עורך דין צבי קצף (להלן: עו"ד קצף). בד בבד עם הערעור הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני, ובהמשך לכך הוציא השופט (כתוארו אז) ח' מלצר צו המורה בין היתר למוחמד, להימנע מלבצע כל דיספוזיציה בזכויותיו בחלקה עד להכרעה בערעור. 11. ביום 10.9.2015 קיבל מותב זה את הבקשה להגשת ראיות נוספות והורה על החזרת הדיון לבית המשפט המחוזי על מנת שיבחן אותן ויחליט האם יש בהן כדי לשנות מהמסקנות בפסק דינו. במועד זה אף הגיעה לסיומה המחלוקת בין המערערים לבין המשיבים 3, יורשיו ועזבונו של האח פריד. למען שלמות התמונה ומבלי לפרט שלא לצורך יצוין כי ניתן תוקף להסכמתם של המשיבים 3 להעביר למערערים חלק אחר מהחלקה, שהיה מושא המחלוקת ביניהם בהליך. 12. בהמשך לכך תיקנו המערערים את כתב התביעה, כך שהוסף בו מוחמד כנתבע בשל הרכישה מכונס הנכסים ולא רק מתוקף היותו יורש של עבד אלרחים, וכן מואסי שרכשו ממנו את זכויותיו. בית המשפט המחוזי חזר ודן במחלוקת בין הצדדים על סמך הראיות נוספות, ובהן תצהירו של עו"ד קצף וחקירתו עליו. אלה גוללו כיצד פנה עבד אלרחים לעו"ד קצף בנוגע לחלקו של זוהיר בחלקה, כיצד זה פעל בשם עבד אלרחים לצורכי הרכישה מכונס הנכסים, וכיצד לבסוף ביקש עבד אלרחים שיירשם כי הרוכש הוא בנו, מוחמד. עוד יצוין כי גם הצדדים להליך הגישו תצהירי עדות ראשית בשלב זה ונחקרו על תצהיריהם. 13. ביום 23.8.2017 נתן בית המשפט המחוזי את פסק דינו המשלים. בית המשפט המחוזי קבע כי על סמך הראיות הנוספות הוא נכון להניח כי עו"ד קצף פעל בשמו של עבד אלרחים וכי עבד אלרחים אף היה "הרוח החיה" בעסקת הרכישה. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי אינו נותן אמון בעדותו של מוחמד שבה הוא ביקש להציג עצמו כמי שרכש את חלקו של זוהיר בעצמו. עם זאת, בסופו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי לא ניתן להסיק מכל אלה שמוחמד, להבדיל מעבד אלרחים, היה נעדר תום לב במובן הנדרש לפי דיני העסקאות הנוגדות. בית המשפט המחוזי הוסיף כי חוזה ההלוואה, שמציין את מוחמד כאחד מהלווים, עולה בקנה אחד עם עדותו של מוחמד בשלב הקודם של ההליך. בסיכומו של דבר, בית המשפט המחוזי סבר שאין בראיות הנוספות כדי לשנות ממסקנתו הקודמת. כמו כן, בית המשפט המחוזי סבר כי התוצאה שאליה הגיע בפסק הדין המקורי נתמכת גם בהוראה הקבועה בסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר). סעיף זה, שעניינו זכויותיו של מי שקנה נכס שנמכר על-ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, מורה כי במקרה כאמור "עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". 14. בשלב זה, הוגש אלינו ערעור על פסק הדין המשלים שבו חזרו המערערים על טענתם כי עבד אלרחים היה זה שרכש את חלקו של זוהיר בחלקה מכונס הנכסים, אף אם בסופו של יום נרשמו הזכויות על שם מוחמד. לחלופין טענו המערערים כי מוחמד פעל בחוסר תום לב היות שידע על מכירת החלקה למערערים ולמצער ידע על החזקה שתפסו המערערים בחלקה. על כן, כך טענו, יש מקום להקנות להם את חלקו של זוהיר שמהווה רבע מהזכויות בחלקה. למען שלמות התמונה יובהר כי המשמעות של קבלת טענתם של המערערים היא שיוקנו להם מלוא הזכויות בחלקה, מאחר שהזכויות בשאר החלקים בה מצויות כבר בידי המערערים מכוח הליכים קודמים. 15. בעיקרי הטיעון מטעמו סמך מוחמד את ידיו על פסק דינו המשלים של בית המשפט המחוזי. מוחמד התמקד בקביעתו של בית המשפט המחוזי כי הוא היה אחד מהלווים הרשומים בחוזה ההלוואה, וטען כי הדבר עולה בקנה אחד עם עדותו בהליך הראשון שלפיה הוא נטל הלוואה לצורך רכישת חלקו של זוהיר. מוחמד הוסיף וטען כי לא ניתן לייחס לו את חוסר תום הלב הנטען לגבי אביו. 16. מואסי הגישו אף הם עיקרי טיעון ובהם טענו כי זכויותיו של מוחמד בחלקה גוברות על אלו של המערערים, ועל כן זכויותיהם – שאותן רכשו ממוחמד – עדיפות גם כן. מואסי הבהירו כי בעת שהתקשרו עם מוחמד, עובר לתיקונו של כתב התביעה, היו מודעים לניהולו של ההליך העיקרי בבית המשפט המחוזי. דיון והכרעה 17. לאחר שבחנו את טענות הצדדים אנו סבורים שדין הערעור להתקבל. 18. בעיקרו של דבר, הערעור שבפנינו נסב על שאלת תום הלב של מוחמד. לפי העקרונות הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), במקרה של עסקאות נוגדות הקונה השני בזמן (בענייננו, מוחמד) גובר אם העסקה שבה היה מעורב נעשתה בתמורה והושלמה ברישום בעודו בתום לב. בנסיבות העניין, אין מחלוקת על כך שהועברה תמורה, וכן על כך שהעסקה שבה רכש מוחמד את חלקו של זוהיר מכונס הנכסים הושלמה ברישום. עם זאת, מחלוקת ניטשה לגבי שאלת תום ליבו של מוחמד. בית המשפט המחוזי קבע כי התקיימה במוחמד גם דרישת תום הלב. דעתנו שונה. 19. אכן, ברגיל, אין דרכו של בית משפט זה כערכאת ערעור להתערב בממצאים עובדתיים של הערכאה המבררת. אולם, במקרה זה, אנו סבורים שיש מקום לקבוע שמוחמד נעדר תום לב לפי הממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי עצמו. בית המשפט המחוזי קבע ש"הרוח החיה" בעסקה היה עבד אלרחים. הוא לא נתן אמון בעדותו של מוחמד שניסה להרחיק עצמו מאביו וטען כי עשה את העסקה בעצמו. אנו סבורים שדברים ברורים אלה מובילים בהכרח למסקנה שמוחמד פעל בחוסר תום לב. אין מדובר בייחוס "אוטומטי" של חוסר תום ליבו של עבד אלרחים למוחמד, אלא בממצאים שנוגעים לעדותו של מוחמד עצמו. לא למותר להזכיר כי בעת רכישת חלקו של זוהיר היה מוחמד תלמיד תיכון, וכי עו"ד קצף ציין בתצהירו שהוא פעל בשם עבד אלרחים, ולא בשם מוחמד, לצורכי הרכישה מכונס הנכסים. 20. אכן, המערערים נהגו ברשלנות בכך שנמנעו מלתעד ברישום את העסקה שעשו, ולו על דרך רישום של הערת אזהרה. בהתאם להלכה שנקבעה בעניין גנז, רשלנות זו עשויה הייתה להוביל לדחיקת זכויותיהם מפני זכויותיהם של רוכשים מאוחרים תמי לב, אפילו לא השלימו את רישום העסקה. אולם, דברים אלה אמורים רק ברוכשים מאוחרים שהם תמי לב, שלא כמו בענייננו. 21. בהמשך לכך, אף אין לומר שזכויותיו של מוחמד גוברות בשל ההסדר הקבוע בסעיף 34א לחוק המכר, המגן על הקונה במכירה על-ידי רשות. לא אפרט בעניין זה, שהצדדים לא הרחיבו בטענותיהם לגביו בפנינו. אכן, לא כל השאלות שסעיף זה מעורר הוכרעו עד תום בפסיקה (ראו: ע"א 6894/15 זלצר נ' אבירם (7.9.2017). מכל מקום, אף מבלי להידרש להיקף תחולתו המדויק, די בכך שאומר כי סעיף זה אינו מגן על קונה שלא היה תם לב, במובן זה שידע על פגם בזכויות (שם בפסקה 9(ג) לפסק דינו של השופט נ' הנדל). 22. התוצאה היא שזכויותיהם של המערערים בחלקה גוברות על אלו של מוחמד. בהתאם ניתן לקבוע שזכויותיהם גוברות גם על אלו של מואסי. זאת, מן הטעם שמואסי היו מודעים להליך המשפטי דנן ונכנסו לעסקה עם מוחמד ביודעם על אודות המחלוקת בדבר הזכויות בחלקה, ובמובן זה לא עמדו בדרישת תום הלב. 23. יש אפוא לקבל את הערעור ולהורות על רישום הזכויות בחלקה כולה על שם המערערים. 24. למרבית הצער, ייתכן ש"גלי ההדף" של הפרשה שבפנינו יביאו לכך שההתדיינות הנובעת ממנה לא הגיעה אל סופה. מוחמד שילם תמורת הזכויות שהועברו לו על-ידי כונס הנכסים, והתמורה הועברה בעיקרה לידי המדינה לצורך כיסוי של חובות מסים של זוהיר. המדינה, כמשיבה פורמאלית, לא נטלה חלק פעיל בהליך שבפנינו, וממילא איננו נוקטים כל עמדה באשר להיבטים הקשורים למערכת היחסים שבין המדינה למוחמד בנסיבות אלה. 25. סוף דבר: הערעור מתקבל. זכויותיהם של ואיל (מערער 1(ב)) וג'נאים (מערער 1(ח)) בחלקה גוברות על פני זכויותיהם של מוחמד (משיב 7) ומואסי (משיבים 10-8). מוחמד, המשיב 7, יישא בהוצאות המערערים בסך של 20,000 שקל, וכך גם מואסי, המשיבים 10-8, יישאו בהוצאות המערערים, ביחד ולחוד, בסך כולל של 20,000 שקל. ש ו פ ט ת הנשיאה א' חיות: אני מסכימה. ה נ ש י א ה השופט מ' מזוז: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז. ניתן היום, ‏י"ט בשבט התשע"ח (‏4.2.2018). הנשיאה ש ו פ ט ת ש ו פ ט _________________________ העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 13061070_A19.doc /עכ. מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il